2010年06月の記事
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時には熱い口論も！
週末に顧問契約している管理組合の総会に同席しました。昨年結成された新役員体制になるまで、10年以上総会が開催されたことがなく、長い間管理組合活動が冬眠していた自主管理のマンションです。新体制をスタートして1年立った総会。多数の問題を抱えながら試行錯誤で運営を行ってきました。役員全員がなんとかしようと！熱い意思をもって行動してきましたが、残念なことに期の後半から役員間で真っ二つに意見が対立。このマンションは居住組合員と非居住組合員の比率が半々。役員4人中2対2と人選のバランスは取れていましたが、居住組合員と非居住組合員の確執が生まれてしまいました。3時間の総会中、何度も口げんかが起きるほど、熱い意見交換が繰り広げられました。役員の対立が組合員に波及し、管理組合内部崩壊の一歩直前でしたが、マンションを良くしたいという志は皆いっしょであるという共通認識が見いだせたことから、次期役員も無事決まり、新たな一歩が踏み出せることとなりました。役員間が対立した時に、マンション管理士は慎重に行動せねばなりません。下手に内内で間を取り持つよりも、本音で話し合う場を公開で設けるのも一つの手段です。争い事は可能であれば避けるに越したことはありませんが、管理組合運営は組合員同士のつながりが大切なので、発展性のある口論も時と場合によっては必要です。泥臭いマンション管理。難しい事案ほどやりがいを覚えるイダケンでした（笑）こんなイダケンを応援してくださる方は↓↓をクリックお願いします。にほんブログ村イダケンのマンション管理奮闘記ＴＯＰへ
2010.06.29
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雨の季節は排水口の管理に気をつける
梅雨が終われば、夏、夏は積乱雲が発生し集中豪雨がしばしば起きます。また、夏過ぎには台風シーズンがやってきます。６月から１０月までは雨の季節なのです。雨水排水口がゴミや泥でつまると雨水が適切に処理されず、浸水・漏水の原因になります。外まわり：管理員が清掃します。管理会社の指導が行き届いていないと清掃していないことがあります。管理会社に言うだけでは、「きちんとやっています」と即答してくるでしょう（笑）。怪しいなっと思ったら、デジカメで写真を撮ってください。次回理事会で確認しますと宿題を出せば、宿題を反故にする管理会社でない限り、やらざるえなくなります。屋上・ルーフバルコニーと手すり外側：高所は管理員が作業しない場合が多いので、特別清掃で実施するか、管理会社技術社員が清掃するかになります。外回りの排水口と違い、屋上等は役員さんが普段目で確認することができません。管理会社にはだれが清掃するのかを確認し、前述と同様な方法で、作業前後の写真の提出を要請しましょう。バルコニー内の排水口：使用する居住者が清掃します。排水口があるバルコニーとないバルコニーがありますので、雨の季節・台風シーズンの前には、清掃のお願い等、お知らせを配布するのが親切かもしれません。事故が起きてからでは遅すぎます。管理会社の管理業務不行き届きが原因で漏水・浸水したとしても、巧みな隠ぺい工作で『天災の責任』で片付けようとします。困るのは管理組合です。排水口を適切に管理しなければならないことは、管理を委託する管理会社は当然知っています。が、知っていてもやらない・・残念な管理会社が多いのが実情です。また、バルコニーの排水口は汚いからと言って、自分で清掃しないことがあります。『啓蒙活動』はとても大切です。人任せでやってくれるのを待つのではなく、心配な部分はやってもらえるように積極的にアプローチしていきましょう！ちょっとした注意を払えば、事故を未然に防止できることがたくさんあります。自分たちのマンションは管理会社に任せるのではなく、自分たちで守るんだという意識が重要です。理事会は机の話し合いだけではなく、館内パトロール等を組み入れてみるのも良いかもしれません。身近な管理の知恵をイダケンは発信していきます！参考になったという方は↓↓をクリックお願いします。にほんブログ村
2010.06.28
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管理者管理
日曜日は朝９時３０分の総会に始まり、夜９時３０分の理事会に終わり、と朝から晩まで積極的に活動していました。帰りの電車の中で、少しの間でしたが管理会社さんと私を含めたマンション管理士２名が管理者管理について意見を交わしました。管理者管理を簡単に説明すると・・通常分譲マンションでは責任者として組合員（区分所有者）の中から一名理事長を選任します。理事長は区分所有法でいう「管理者」にあたります。法的に管理者は区分所有者でなくとも務めることができます。区分所有者以外の第三者が管理者を務めることを管理者管理と言います。国内では、高齢化が進み、役員の成り手が少なく、管理組合の運営が立ちいかなるマンションがこれから増えていくことが予想され、このような問題を抱えるマンションの打開策として国土交通省では管理者管理の導入を進めようとしています。誰が管理者管理の役割を担うかと言うと・・まずは管理会社。管理業務を委託する側と受託する側が同一になることは非常に問題があります。つぎに、マンション管理士。管理組合アドバイザーたるマンション管理士は管理組合の足りない部分を補う縁の下の力持ちに徹するべきだと思います。利権が絡む管理組合運営。管理会社や個人マンション管理士では間違いが起きる心配があります。正常に機能しているということが条件付きになりますが、ＮＰＯ法人やマンション管理士会の法人が引受先になるのが無難かなと考えます。管理者管理は、必要枠であることは理解していますが、最後の最後の切り札であるとイダケンは思います。管理者管理はリスクマネジメントが確立しているわけではありません。引受先があるからといって、簡単に管理会社やマンション管理士に依頼するのは、まだまだリスキーだと感じます。 イダケンのマンション管理奮闘記ＴＯＰへ にほんブログ村
2010.06.27
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穴だらけの管理委託契約書
契約する管理委託契約書を隅々まで読んだことがありますか？また、その内容が適正か確認したことはありますか？今年（平成２２年）５月より法改正に伴い、標準管理委託契約書が見直され、標準を基に契約書を作成する管理会社は、契約内容の抜本的な見直しを行いました。つい最近のお話です。管理会社から、新しい契約書を締結するに当たり、事前チェックを依頼されました。イダケン「標準が変更された以外、大きな変更点はないですよね？」管理会社「変更に伴い、全般を見直しました。新旧と変わっている点が（標準変更の）他にもありますので、確認お願いします」このような会話があり、その後、前回締結した契約書および改定標準委託契約書と３つ横に並べ、チェックをし始めたところ、あまりにも修正点の多さにため息がでてきました。改定標準管理委託契約を基に、社内でひな形をつくりなおし、物件ごとに物件担当者（または事務担当者）が詳細を修正しているのでしょう。前回の契約書が反映されていない部分が多々ありました。また、改定のどさくさにまぎれて指摘されなければ管理会社が都合のよい内容に変更しちゃえと感じ取れる部分も・・イダケンはプロしてマンション管理で飯を食べているので、小細工には騙されませんが、そもそも管理組合は「改定」された説明は受けてはいるものの、改定された標準委託契約書と対比表がなければ、修正部分をチェックすることが困難です。良識的な管理会社ばかりなら何も文句はありません。長年この業界にいると直感が鋭くなります。いい加減な内容の管理委託契約書に、多くの管理組合が署名・押印をし、契約しているのではないかと想像します。７月１１日（日）に開催される『勉強会・交流会』の第一部では改定された管理委託契約書について、従前との違いをわかりやすく解説したいと思います。ことあるごとに管理会社は契約書を盾に理屈をこねてきますが、契約書が穴だらけであると管理組合が気付いた時にどう言い訳するのでしょう。管理組合さん、プロが作る契約書は間違いがないだろう？っと過信してはいませんか？あたりまえのことがあたりまえにできない、悲しいかなそんな管理会社が多いのが日本のマンション管理業界の現実です。管理組合が不利益を生じないように、イダケンは情報を発信していきます！にほんブログ村 イダケンのマンション管理奮闘記ＴＯＰへ
2010.06.26
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消えた５億円・・管理費の不正引き落とし
先日、群馬のリゾートマンションで５億円の管理組合財産が不正引き落としされるという事件がありました。管理組合の財産を保管する銀行口座については、通帳は管理会社、印鑑は理事会が金庫に保管していたそうです。２００４年から不正引き落としが始まり、通帳や残高証明を改ざんしていたため、今まで発覚しなかったとのことです。管理会社社員（フロントマン兼管理員）が事件に関与していたのであれば、使用者責任により雇用主の管理会社は５億円の不正引き下ろしについて損害賠償責任を負うことになります。会計・収納業務は管理会社にお任せになっている管理組合は多いと思います。この事件と同様なことを繰り返さないためには・・・１．残高証明書は管理会社あてではなく、管理組合役員（監事）あてに郵送する２．監査の際、通帳の原本で残高を確認する３．管理組合役員（監事）が会計業務に熟知していないのであれば、管理組合が外部に監査および監査補助を専門家（会計事務所、マンション管理士等）に委託する等の方法が考えられます。５億円事件とは関係ありませんが、大手管理会社でも年に数件、不正会計処理が発覚している現実から、管理会社の『内部監査』は万全ではないことがわかります。（管理業務の核となるフロントマンの統制が満足にできていない管理会社が多いのですから、フロントマンよりも人員が少ないマンション会計部署では、チェック体制が十分に行われているとは考えられにくい）管理組合の財産は自分たちで守らなくてはなりません。通帳・印鑑の分別管理を行えば安心ではなく、『チェック』方法をこの機会に見直しましょう。このブログが参考になったという方は↓↓をクリックお願いします。にほんブログ村イダケンのマンション管理奮闘記ＴＯＰへ
2010.06.25
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管理会社を斬る（その７：ＨＣ社）
「管理会社を斬る」今回のターゲットは、ゼネコン系の大手管理会社のＨＣ社です。 チェックポイント各社アピール フロントマン一人当たりの担当物件数1.平均12棟~15棟を担当×マンションへの巡回数 フロントマンへの教育 フロントマンへの社内バックアップ2.組織的なバックアップ体制●その他の特長3.管理員との連携4.マンションのコミュニティつくりを支援○○ 評価は◎とても評価が出来る、○評価ができる ●着眼点は良いがもう一息 △普通 ×視点がずれているです 1.「平均12棟~15棟を担当」×管理組合の運営業務に専念できるよう、担当棟数が平均12物件と管理組合様に改善提案ができる体制としているとしていますが、今時の管理会社では、フロントマン一人当たり１２~１５物件担当は常識的な仕様になりつつあります。ちなみに10万戸を超える大手管理会社の1棟あたりの平均戸数は約50戸に対して、ＨＣ社は1棟当たりの平均戸数が93戸であることを考えると、一人当たりが担当する戸数を考えると他社より多い計算になります（ＨＣ社は大規模マンションの管理が多いことを意味する）。このことを考えると、担当棟数が7~8物件くらいをアピールしないと評価ポイントになりません。 2.「組織的なバックアップ体制」●フロント担当者の他に、管轄支店の施設管理課・計画修繕課や本社の各専門部署により組織的なバックアップ体制を整えているとしています。大手管理会社ならではのメリットではありますが、具体的にどのようなバックアップをし、管理組合にどのようなメリットがあるのか、もう一歩踏み込んだ説明が欲しいところです。 3.「管理員との連携」○担当マンションを訪れて、管理員から居住者の方たちの意見や要望を聞き取り調査します。マンションごとに違う事情を考慮し、適切なフォローやアドバイスを行うとしています。管理組合を運営サポートする上では、現場の熟知、管理員の連携が重要です。ＨＣ社ではフロントマンと管理員の連携体制のイメージ図を載せ説明しています。居住者の声を反映した運営サポートが期待できます。 4.「マンションのコミュニティつくりを支援」○ＨＣ社独自の「あるフォーラム」と言う居住者どうしの交流支援を、現地サービススタッフ、フロント担当者、本社支援担当者が行っています。管理組合では居住者間、組合員間の人とのつながりが運営の良し悪しを決めるポイントになります。無償で支援を行っていることを前提に○という評価をしました。 【総合評価】ＨＣ社はゼネコン系管理会社だということもあり、技術系サポートについて強くアピールをしています。他社と差別化する上では良いことなのでしょうが、基本となる管理組合運営支援業務についてもっと踏み込んだ特色説明が欲しいところです。管理組合運営支援は委託契約書に掲げる基本業務、大規模修繕工事は基本契約外のオプション業務なのです。オプション業務である大規模修繕工事の説明が濃い管理会社を見ると、売り上げ至上主義なのでは？と変に勘ぐってしまいます。「管理会社を斬る」の注意ですが、ホームページ上からの評価で、実態の管理と異なることがあることをご理解ください。実態と異なる可能性があることを日記に示す理由は、管理会社の良し悪しを見極めるポイントを管理組合の皆様に理解して頂きたいからです。リプレイスをする大多数のマンションは、管理会社が提案する「良いことづくめ」の提案書と饒舌な説明を過信し、「良い管理」をしてもらえるだろうと錯覚します。本質を見極め、良いパートナーと長くお付き合いして下さい！ＨＣ社にはもっと頑張ってもらいたい！管理会社を斬るがおもしろかった！という方は↓↓をクリックお願いします。にほんブログ村イダケンのマンション管理奮闘記ＴＯＰへ
2010.06.24
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プロ仕様でない管理会社業務
先日、横浜の老舗会計事務所の代表の方とお話しする機会がありました。とあるマンションの管理会社が作成した決算報告書を何度かチェックして頂いたのですが、プロとしての会計報告ではないとの苦言を・・チェックした項目について質問・意見を求めると、同じ会計の仕事をしているとは思えない的を得ない回答ばかりが返ってきたそうです。回答に困った担当者は、会計システム上仕方がないとの一点張り・・老舗会計事務所代表の考察は、お金をもらっているからプロではなく、プロとして評価をしてもらえる仕事ができてこそ始めてプロと言える管理会社のマンション経理部署は、会計の根本を理解していないプロの仕事をするのであれば、投資してでもプロの技術を習得するべきであるこのお話を聞いて、うんうんと思わず頷いてしまいました。管理会社が実践するマンション会計は、市販のコンピュータシステムを用いた自動出力です。知識がなくとも、マニュアルに従った手順を踏めば、自動的に決算書類が発行されるのです。管理会社の会社経理は会計事務所と顧問契約を結び、お金をかけて税務対策をしています。マンション会計はと言えば、多額の費用をかけてコンピュータシステムを導入してはいるものの、結局これは会社の合理化による経費節減対策です。老舗会計事務所代表いわく、会計事務所が行う会計業務は経営コンサルタントの役割を兼ねているそうです。管理会社は、プロとしての会計業務ができないから、管理組合へ提供するサービスがいまひとつなのだと・・納得です。管理会社のマンション会計の方、自己啓発として自費で講習等を受けるくらいの気持ちをもちませんか？資格があるから、経理経験があるから満足してはいけません。管理会社組織はプロとしての社員育成にお金をかけませんか？、自分の儲けを出すためだけに投資（会計事務所に顧問料を払う）するのでは、顧客から見放されますよ！管理会社がサービス業、コンサルタントとしてスキル・レベルが欠けると言われることを、まさに象徴したお話でした。もっと管理会社に努力してほしいと思われた方は↓↓をクリックお願いします。にほんブログ村イダケンのマンション管理奮闘記ＴＯＰへ
2010.06.23
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感謝の気持ちを行動にあらわす
参加している日本ブログ村 マンション管理ランキング（週刊in)で１位になりました＾＾幼少のころから争いごとを嫌い、自営業の両親からも「人を蹴落とすだけの厳しさがない」と言われてきました。こうしてランキング１位を頂けると非常にうれしいものです。日本ブログ村は、ＴＯＭＭＹさんにご紹介頂き、ＴＯＭＭＹさんとsatoruさんにいろいろなノウハウを教わりましたまた、私の拙い文章で綴られたブログを多くの方に読んで頂き、叱咤激励を受け、１位と言う結果が残ったのです。これからもマンション管理に関わっていく上で、感謝の気持ちを忘れてはいけないと思います。気持ちと言うのはある意味自己満足的なところがあります。感謝の気持ちを忘れないと表現するだけではなく、私は恩返しができるよう努力したいという気持ちがあります。７月１１日に行われる『勉強会・交流会』はその一環です。営利０。完全ボランティア参加です。事務所の看板があるとどうしても『お金目的』（商売ですが否定はしません）である部分が拭えません。今回の勉強会・交流会では、プロとしてのノウハウを持ちながら、営利の部分を取り払い、管理組合、組合員が求める理想のマンション管理を実現する力になることを目指します。綺麗事を言うのは簡単。イダケンは行動で示したいと思います！これからも皆様お付き合いよろしくお願いします。こんなイダケンを応援してくださる方は↓↓クリックをお願いします♪にほんブログ村イダケンのマンション管理奮闘記ＴＯＰへ
2010.06.22
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管理会社を斬る（その６：ＴＣ社）
「管理会社を斬る」今回のターゲットは、電鉄不動産系の上場管理会社のＴＣ社です。 チェックポイント各社アピール フロントマン一人当たりの担当物件数 マンションへの巡回数 フロントマンへの教育 フロントマンへの社内バックアップ1.組織的な運営支援●その他の特長2.業界トップクラスの規模と実績3.社員のクオリティーの高さが自慢4.信頼の一部上場企業△△○ 評価は◎とても評価が出来る、○評価ができる ●着眼点は良いがもう一息 △普通 ×視点がずれているです 1.「組織的な運営支援」●必要に応じ、（フロントマンの他に）各種専門スタッフが出席して、技術面のアドバイスや、管理組合の課題等についてご提案、サポートしているそうです。フロントマンの力量を補うためにメリットがありますが、大手管理会社では一般的なバックアップ体制です。もう一歩踏み込んだアピールがあれば○以上の評価ができたかもしれません。 2.「業界トップクラスの規模と実績」△管理棟数が多い＝業界トップくらいの規模、超高層マンション、複合マンション、団地型マンション、リゾートマンションなどの多様な建物の管理業務も豊富に受託＝実績ということらしいです。そもそも親会社、グループ会社の供給数が多いので、必然的に管理物件が多く、また多様な建物を管理しているだけです。ノウハウの蓄積があるかもしれませんが、それを生かせきれるのかがポイントです。 3.「社員のクオリティーの高さが自慢」△マンション管理に必要な専門家をすべて社内に擁し自社内一貫の体制でサポートしていること、「マンション管理適正化法」の基準を大幅に上回る管理業務主任者を配置し、業務品質の向上を図っていることを資格者一覧を載せアピールしています。大手管理会社のメリットでありますが、大手管理会社間の差別化にはなりません。クオリティーの高さは資格に裏付けされる点プラスアルファのプラスアルファが大切だと思います。このプラスアルファをもっと打ち出さなければ普通△の評価を超えられません。4.「信頼の一部上場企業」○管理会社を選ぶ際には、企業の格、安定と言った点は重要視されると思います。上場企業でも倒産しているご時世ではあるものの、一部上場企業は選ぶ側としてはポイントが高いのではないでしょうか？管理組合サポートの評価にはなりませんが、管理会社で上場している企業は少ないことと、リプレイスの上で大切な要素として○としました。 【総合評価】今回は、会社案内的なメインのホームページとリプレイス営業的な管理サービス紹介のホームページの二つを分析しました。リプレイス専門サイトを会社のホームページとは別にもっているので、リプレイスを積極的に行っている姿勢がうかがえます。しかしながら、管理組合運営支援のアピールが地味です。良い方向に捉えると堅実であるとの見方はできないことはないでしょうが、大手他社とのサービスの差別化が図れていないと感じます。「管理会社を斬る」では管理組合運営支援をスポットにあてて評価しているのは、顧客である管理組合にとって、管理会社サービスの肝となる部分は、フロントマン（物件担当者）の良し悪しだからです。ホームページを見る限り、他社とＴＣ社はフロントマンの質が違うんだぞと言う特徴がいま一つ伝わってきません。管理会社はメガ化（大手管理会社の寡占）が進む中、中小規模管理会社との差別化を図るよりも、業界をリードする大手管理会社間が切磋琢磨し、マンション管理を良くしてもらいことに力を注いでもらいたいと思います。大手さんは甘えている。ホームページからも十分垣間見ることができます。管理会社を斬るをおもしろいと感じた方は↓↓をクリックしてください＾＾にほんブログ村イダケンのマンション管理奮闘記トップへ
2010.06.21
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複数社から管理委託費見積を取ってみましょう
前回の日記の続き、管理委託費見直しのススメ後編です。管理会社から見積を取る際の方法を依頼書サンプルをつかって説明します。平成22年3月1日管理会社ご担当者様■■マンション管理組合理事長 イダ ケン 印 見積・提案書提出のご依頼及び現地説明会参加のお願い 拝啓 時下貴社ますますご清祥のこととお慶び申し上げます。- さて、この度当管理組合では管理委託費の見直しを目的とし、複数の管理会社から同条件で見積を取ることが決まりました。 つきましては、お忙しい中誠に恐縮ですが、御見積及び御提案を頂きたくお願い申し上げます。詳細については、下記に明記しておりますので、現地説明会にご参加頂きますとともに期日までに指定の書類をご提出頂けますよう重ねてお願い申し上げます。敬具記１、対象物件 名称■■マンション←マンション名を記入 所在地横浜市西区みなとみらい７－１←マンション住所を記入 竣工平成５年３月←建物が竣工した年・月を記入して下さい。 構造鉄骨コンクリート造 地上15階←管理規約に載っています 総戸数共同住宅72戸←管理規約に載っています２、委託者■■マンション管理組合３、委託業務一事務管理業務 二管理員業務 三清掃業務四建物設備管理業務↑見積を取る業務を記入して下さい。（全部委託の場合は上記業務全て）４、見積内訳『標準管理委託契約内訳明示例３』に準じる↑ブログ記事を参照５、見積書式指定様式を使用して下さい↑委託契約書の見積内訳を金額消しで利用するのも良いですが、可能であればオリジナルの書面をつくりましょう ６、提出書類一見積書（指定様式）二仕様書三会社案内↑管理実績、売り上げ推移等の資料を提出させるのもよいでしょう７、提出方法平成22年3月25日必着で９、理事長宛てに郵送して下さい↑提出方法と提出期限を記載８、現地説明会平成22年3月8日 10時より（管理事務室前でお待ちください）一参考資料受け渡し（パンフレットおよび契約書別表の写し）二点検報告書の閲覧（貸し出しはできません）三館内案内日程のご都合が悪い場合、見積参加を断る場合はお手数でも10のメールアドレスにご一報ください。↑現地説明会は各社一斉だと談合される可能性があります。各社時間はずらすことをおすすめします↑点検報告書は事前に契約管理会社に準備を依頼しておきます↑参考書類は事前に見積を取る管理会社分コピーしておきます。委託契約書の別表第１~第４および販売時パンフレットの平面図・立面図・物件概要は最低準備してください９、理事長住所横浜市西区みなとみらい７－１－１０１ イダ ケン↑管理会社や管理事務室宛てにすると管理会社が開封し、情報が漏れる心配がありますので理事長宛てにしましょう10、質疑応答質疑応答は、３月１０日までに下記メールまたは下記FAX番号あてに必ず書面でお願いします理事長：イダ ケン電話：045-222-8634mail:mail@11kanri.com↑質問期日を指定し、ファックスまたはメールを利用し書面でもらうようにしましょう。電話番号を書くとしつこい営業電話に悩まされることがあります。続いて、統一見積書式のサンプルの紹介です。見積内訳書（『標準管理委託契約内訳明示例３』に準ずる） 業務科目業務仕様月額備考1事務管理業務費 別表第1参照2管理員業務費通勤：月～土9-17、 別表第2参照3清掃業務費 日常清掃費通勤：週5日、4時間/日 別表第3参照 定期清掃費年6回、共用部床洗浄 〃4建物設備管理業務費 一建物設備点検年6回 添付書式参照二エレベーター点検ﾒｰｶｰ系列ﾌﾙﾒﾝﾃﾅﾝｽ契約 別表第4参照三機械式駐車場点検年6回ﾒｰｶｰ系列指定 〃四受水槽清掃年1回、水質検査含む 〃五消防設備点検年2回 〃六簡易専用水道検査年1回 〃七機械警備共用設備盤及びｲﾝﾀｰﾎﾝ監視 〃上記サンプル書式を参考に、管理委託費見直しを実行し、 管理コストの有効利用を実現してみてはいかがですか？理事会の力で難しいなっと思えば、マンション管理士の委託費適正診断をご利用ください。にほんブログ村
2010.06.20
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管理委託費見直しの進め
管理会社に支払っている委託費が高いのでは？と思われた方は多いのではないでしょうか？ 一度自分のマンションの管理委託費が適正なのかを調べ、必要があれば見直してみることをオススメです。お薦めする理由は、一、支出を削減できる可能性があり、大切な管理費を有効活用できる。→竣工から管理会社が同じであれば、管理組合が価格交渉をしない限り、管理会社の言い値で契約を締結することになります。言い値は一般的に相場に比べ割高です。割高にもランクがあって、ちょっとだけ高いのかすごく高いのかでは大きな差があります。また、管理サービスも委託費の総額を大きくするために、一般的なマンションと比較し過剰な仕様で提案していることがたびたび見られます。支出を見直せば、管理費に余剰金が生まれ、修繕積立金に充当する等、有効活用できます。二、金額が適正（妥当）と判断できれば、安心して管理会社と付き合える→サービス面がダメなら話は別ですが、管理会社の仕事ぶりにそれなりに満足ができていれば、金額に対する不安が解消できると、管理会社とよりよい関係を築くことができます。三、組合員の関心が高まる→マンションの資産は自分たちで守るという意識が芽生え、お金と言う関心の高い問題を全体で考えていくことで、管理組合運営へプラスになります。以上です。管理費の適正額を調べる方法は二つあります。一つはマンション管理士等に委託費の適正診断を依頼する方法です。当事務所もそうですが、無料で実施してくれるところが多いので気軽に活用してみましょう。気をつけなければいけないことは、診断するマンション管理士等の診断能力によって大きな誤差が生じる場合があること。また、営業につなげようと極点に大幅な削減金額を適正価格だと嘘ぶき提示する削減屋もいることです。診断結果はあくまでも机上計算であることを忘れず、見直しを進める時の参考資料程度にしましょう。二つ目は複数の管理会社から見積もりを取って比較する方法です。マンション管理士等は胡散臭いという方にお薦めです（笑）しつこい営業行為は覚悟しましょう。また、同じ契約内容としながら、各社見積内訳明示方法が異なるため、比較がしにくいという難点があります。次回の日記では、見積依頼書の作り方と、見積を取る上での留意点をご説明致します。 にほんブログ村 イダケンのマンション管理奮闘記
2010.06.19
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専門家を起用する前に
過去の日記で何度も書かせて頂いていますが、管理会社は契約書に定められた管理業務をそつなくこなすことが使命であって、組合員の要望にそってマンション管理を良くすることに心血を注いでいるわけでありません。居住者・組合員にとって住み良い、資産価値が高いマンションにするためには、面倒なことかもしれませんが管理組合（理事会）運営の活性化がポイントになります。マンション管理を良くしたいのであれば、管理会社に任せきりにならないことです。しかしながら、管理組合の執行部たる理事会を構成する役員さんは、普段仕事を持ち、時間的な制約があること、また、マンション管理の経験・知識不足が原因で、思うようにうまくいかないのが実情です。まだ日が新しいですが国家資格として登場したマンション管理士は、管理組合の補完役（アドバイザー・サポーター）として位置付けられています。もともとマンション管理士を起用することを前提に、管理費予算は作られていませんので、よほど資金力があるマンションでない限り、必要と感じていてもマンション管理士に業務を委託することは容易なことではないと思います。管理会社以外の外部専門家はマンション管理士や大規模修繕時の一級建築士等が存在します。 専門家の起用を検討する前に、まずは管理組合の自助努力でできる方法がないのか模索することが大切です。管理組合の努力でできればプラスアルファのお金がかかりません。また、専門家を起用するにせよ、一度管理組合内部で方策を十分検討したプロセスがあれば、なぜに外部に仕事を委託するのか理由が明確となり、総会で合意が取れやすいでしょう。難解な課題に対し、全てを専門家に委ねるのではなく、部分的な業務を委託し、一部を管理組合で行うという、分業と言う発想も重要です。専門家に委託するというプラスアルファのお金がかかったとしても、全部を委ねるよりも費用が節約できます。イダケンは管理組合のために役立つ仕事をしたいということをブログに頻繁に書かせて頂いていますが、イダケンのスタンスを示したいと思います。管理組合がマンション運営の主体、主役です。理事会の力でできる方法をアドバイスします。手間とリスクは多少なりとも伴いますが、役員さんの自助努力で解決すれば、理事会の業務能力がアップし、今後の運営にプラスとなります。まずは当事務所の３つの無料サポート（訪問相談・委託費適正診断・出張セミナー）を活用してください。アドバイスの結果、管理組合（理事会）の力だけでは難しいとの結論に達すれば専門家の起用を検討してください。専門家の起用に当たっては当事務所を候補会社に選んで頂けると幸いです。依頼を受けた以上、同業他社よりも高い次元のサービスを提供できるよう尽力します。それともう一つ・・新しいサポートの方法として、日本ブログ村参加のsatoruさん、ＹＡＭＡＴＯさんと共同して、今までにない管理組合ネットワークの在り方を検討しています。管理組合役員・マンション管理士・その他マンション管理士のプロが垣根を取り払い、「管理組合の」「管理組合による」「管理組合のための」マンション管理を模索していきたいと考えています。７月１１日（日）１３時から、ＮＯ！営業で悩める理事会役員さん、役員経験や向けの「勉強会・交流会」を開催します。ご興味のある方は是非ご参加ください。http://11kanri.blog12.fc2.com/blog-entry-56.html にほんブログ村イダケンのマンション管理奮闘記ＴＯＰへ
2010.06.18
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大規模修繕は設計事務所にお願いすれば安心とは限らない
前回の日記では管理会社による大規模修繕工事の係わり方を書きました。 今回は最近増えてきている『設計・監理分離発注方式』について考えてみたいと思います。 設計事務所やコンサルタント会社のホームページを見ると、『設計・監理分離発注方式』こそ最もデメリットの少ない理想的な大規模修繕工事の進め方だと推奨しています。 本当にそうなのでしょうか？ 新築で分譲マンションを購入された方はアフターの対応や建物の完成度の低さに憤りを感じる方が多いのが実情です。 新築の分譲マンションは改修工事で言う『設計・監理分離方式』を一般的に採用しています。設計と工事監理は一級建築士事務所、工事は施工会社が行います。 『設計・監理分離方式』がしっかり機能していれば、竣工後、施工に対する不満は本来少ないはずです。しかしながら、あきらかに設計ミスや施工不良が原因による素人目で見てもわかる不具合が多発します。 高いお金を払ってマンションを購入しているのに、施工会社や販売会社に邪険に扱われる。怒りＭＡＸＳで入居早々いやな思いをします。 設計事務所が工事引渡し後、入居者の苦情に対応することはほとんどありません。 設計・監理を第三者のプロが立案・チェックしているのにこうした状況が起きる現実。また工事引渡し後は一級建築士の先生たちは知らん振り、積極的な対応をしません。 新築に比べ設計事務所のフィー（報酬）が低い大規模修繕工事において、前述のようなことが頻繁に発生する建設業界の実情を踏まえたときに、適切な『設計・監理業務』が行われているとは考えられにくいでしょう。 『設計・監理分離発注方式』を絶対視する考え方は危険です。 『設計・監理分離発注方式』を選んだ際に、『管理会社お任せ方式』に比べてトータルな施工金額が下がるというメリットはありますが、設計事務所が関与したからといって、必ずしも適切な工事設計ができる、品質の高い施工が実現できる確証はありません。 『一級建築士』という資格を保険として、実の少ない業務に対して、日当云万円というコンサルタントフィーを払うのは、『管理会社お任せ方式』と同様に高い負担を強いられることを意味します。 また、施工会社からのバックマージンを強要する設計事務所も多く存在するようです。課結果的にはバックマージンはマンション側（管理組合）から支払われる施工費に添加されることになります。中立的な立場と建前では格好よく言っても、実態はこのようだと、ますます専門家に対する不信感は強くなります。 すべての改修設計事務所が上記に該当するとは言いませんが、『設計・監理分離方式』の採用をお考えの管理組合は特徴をよく理解した上、過信することなく選択して欲しいと考えます。 にほんブログ村イダケンのマンション管理奮闘記
2010.06.17
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大規模修繕は管理会社の仕事ではない
管理会社の大規模修繕の係わり方は大きく3通りあります。１、工事の元請けになる日本のマンションでもっとも多く採用される大規模修繕工事の進め方が管理会社お任せ方式です。多く採用されている＝良い進め方ではありません。高いのに大したことをしてくれないという意見が多いです。２、設計・監理業務を行う施工は管理組合が指定する工事業者が行い、工事の前段階（診断、設計）および工事中の第三者監理を行います。管理会社のスタンスは、本来この役割を担うべきであると考えます。３、日常管理の延長で進め方を指導する管理会社はあらゆる面で大規模修繕の当事者にはなりません。工事の進め方の指導や、組合の要望に応じて工事業者のあっせんを行う程度のサポートをします。この方式をとる管理会社は、サポートをする人間はフロントマンです。一概には言えませんが、専門的知識が十分にあるわけではないので、過度な期待をもってはいけません。委託契約書では大規模修繕工事にかかわる業務は含まれていません。これは、通常業務の延長では、管理会社は十分なサポートをしてもらえないことを示します。大規模修繕工事業務は有償のオプション業務です。大規模修繕工事は管理会社の通常業務ではないのです！１、工事の元請けとなる管理会社の儲けは2割とも3割とも言われています。管理会社の社員が工事をするわけではなく、実態は下請けの改修専門業者に丸投げです。仮に5000万円の工事を発注するとしたらなら1000万円から１５００万円が管理会社の取り分になります。面倒だからと言って管理会社にお願いした時に、この手間賃は高いと思いませんか？まだ大規模修繕工事を行う前の築年数が新しいマンションであっても、管理会社のスタンスを早めに確認しておきましょう。日常管理の委託費見直しを重要ですが、定期的に多額の支出が発生する修繕工事のコスト適正にもしっかり目を向ける必要があります。 にほんブログ村 イダケンのマンション管理奮闘記
2010.06.16
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マンション管理士会がいっぱい♪
こんにちは！「マンション管理奮闘記」のイダケンです。最近マンション管理関係のブログではマンション管理士の話題が頻繁に取り挙げられています。私が参加する日本ブログ村の人気記事をみても、TOP５がほぼマンション管理士ネタで独占する日もあります。マンション管理士って注目を浴びているんだと実感するようになりました。最近読んだブログ記事で興味がわき、当事務所の営業エリアである東京・神奈川にある拠点を構えるマンション管理士会を名乗る団体を調べると・・・ 一般社団法人 日本マンション管理士会連合会一般社団法人首都圏マンション管理士会新宿区マンション管理士会一般社団法人東京都マンション管理士会板橋区マンション管理士会足立区マンション管理士会一般社団法人神奈川県マンション管理士会マンション管理士かながわフォーラム墨田区マンション管理士会世田谷区マンション管理士会豊島区マンション管理士会練馬区マンション管理士会目黒区マンション管理士会狛江市マンション管理士会日野市マンション管理士会大田区マンション管理士会大田区マンション管理協議会杉並マンション管理士会多摩マンション管理士会江戸川区マンション管理士会神奈川県マンション管理士事業協同組合 す、すごい・・・マンション管理士ってそんな活動しているの？っと思うほど団体が存在します。さらに、一般社団法人首都圏マンション管理士会には・・ 城北支部（荒川区 板橋区 文京区 豊島区 北区 練馬区）都心区支部（千代田区 中央区 港区 新宿区） 城東支部（江東区 台東区 葛飾区 江戸川区 墨田区 ） 城南支部（品川区 目黒区 大田区 世田谷区 渋谷区 ） 足立支部（足立区マンション管理士会）中野支部（中野区マンション管理士会）杉並支部（杉並マンション管理士会）八王子支部東京むさしの支部（武蔵野市 三鷹市 調布市 府中市 小金井市 国立市 国分寺市）多摩西部支部（多摩西部マンション管理士会） (青梅市 あきる野市 立川市 日野市 昭島市 福生市 羽村市奥多摩町 日の出町 檜原村 瑞穂町 )たま北部支部（西東京市、東久留米市、清瀬市、小平市、東村山市、東大和市、武蔵村山市）町田支部多摩・稲城支部神奈川支部（神奈川連絡協議会） 一般社団法人神奈川県マンション管理士会には・・横浜支部川崎支部県央支部相模原市支部湘南支部複数の支部を持ちます。同一地区に複数の管理士会が存在しています。 マンション管理士会に所属しようと思うと、迷っちゃいますね（笑）。派閥みたいなものはあるのでしょうか？リンクで思い切り協賛団体の営業宣伝しちゃっているところもあるし、片手の人数で頑張っているところもあって、ホームページを見ていくとおもしろい発見がありました。管理士会加入のメリット・デメリットをどなたか教えてください♪因みにイダケンを育ててくれるのは管理会社の業界情報でもなく、マンション管理士の団体でもなく、パートナーである管理組合です。管理会社が考える理想のマンション管理は管理会社にとって都合の良い姿。同じくマンション管理士団体が考える理想のマンション管理はマンション管理士にとって都合の良い姿。主体となる管理組合が蚊帳の外に置かれる歪な状況。イダケンは、管理組合にとって、組合員にとって何が良いことなのか？どういうことが現実的に可能か？を最優先して考えられる、管理組合主体のマンション管理を実現するお手伝いをできるマンション管理士になろうと考えています。時代錯誤の似非専門家ではなく、時代とともに変貌を遂げる管理組合に常に密接してお役に立てる存在になるべく頑張ります！にほんブログ村
2010.06.15
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大規模修繕工事の瑕疵担保保険
こんにちは！「マンション管理奮闘記」のイダケンです。昨年秋に住宅瑕疵担保履行法が施行され、マンションの大規模修繕工事においても瑕疵担保保険の商品が販売されるようになりました。現時点では2社のみが保険商品を販売しています。ハウスプラス住宅保険 http://www.houseplus.co.jp/hokendata/kashi_setusmei_091119.pdfたてもの保険http://www.nais-th.co.jp/common/document/tatemono_nais.pdf大規模修繕工事を進めていく上で、保険加入の可否も一つポイントに加わることになります。商品が販売され日が浅いので、わかりやすい営業パンフレットがありません。しかしながら近いうちに市場規模6000億円を超えると言われている大規模修繕工事においては、新しくわかりやすい商品がこれから販売されるものと思われます。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊告知＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊管理組合役員さんと情報交換ができる営業行為０の「勉強会・交流会」7月11日（日）13時から横浜で開催！皆さまの参加お待ちしています♪http://ekumiai.web.fc2.com/index.htmlにほんブログ村
2010.06.14
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管理会社を斬る（その５：SFTS社）
こんにちは！「マンション管理奮闘記」のイダケンです。 「管理会社を斬る」今回のターゲットは、財閥不動産系管理会社のSFTS社です。 チェックポイント各社アピール フロントマン一人当たりの担当物件数 マンションへの巡回数 フロントマンへの教育 フロントマンへの社内バックアップ その他の特長•1. 安心のお手伝い•2. 管理会社の信用と総合力によって違うサービス内容•3. 管理組合運営の負担を軽減△△ ● 評価は◎とても評価が出来る、○評価ができる ●着眼点は良いがもう一息 △普通 ×視点がずれているです 1.「安心のお手伝い」△「一番求められるのは、居住者の方々に常に安心をご提供することができる管理力」書いている通りですね。「大規模やタワー型マンションを管理してきた実績があります。その中で培ってきました確かな技術力、多くの経験及び豊富なノウハウで居住者の方々から信頼され・・」親会社がこうした物件を供給していますから、当然といえば当然です。可もなく不可もなく△普通の採点です。 2.「管理会社の信用と総合力によって違うサービス内容」△「居住者の立場に立ったワンランク上の、充実した管理サービスの提供」は、ブランドイメージを強調したいのでしょうか？良いサービスはCS（Customer Satisfaction）＝顧客満足の意識から生まれます。ブランド力＝ワンランク上のサービスをアピールするのはちょっと視点がずれているかな・・っと。企業イメージを宣伝するホームページなら有でしょうが、リプレイスの集客を目的とするならアピールが不十分です。 3.「管理組合運営の負担を軽減」●「複雑な管理業務をスムーズにこなし、的確なアドバイスも行うことで、役員の負担が大幅に軽減され、家族とのふれあいの時間も妨げない」管理組合の主体性を前置きにしながら、しかし書きでつづっています。これって管理会社任せにしてください？のプロパガンダでしょうか？ 甘い人参をぶらさげるところをみると、前置きの部分は「管理組合の主体性」を軽視していると受け止めてしまいます。 【総合評価】「うちの会社はブランド力が違うんだぞ！」端々にそう感じ取れてしまうのは私だけでしょうか？少なくともS社は現時点においてリプレイスを積極的に行っていく姿勢はないと読み取れるホーム-ページの内容でした。受託戸数ランキングトップ１０の会社だからと言って、大多数の管理組合から評価を受けて受託戸数を増やしているわけではありません。何度も書いていますが、親会社の供給数が多いので、必然的に管理物件が多いだけです。リプレイスにおいて候補会社を選定する時は、ブランドやランキングだけを見て判断しないように気を付けてください！ にほんブログ村
2010.06.13
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本質を見失うな！マンション管理士よ！！
こんにちは！「マンション管理奮闘記」のイダケンです。マンション管理士は、云億円の資産（＝マンションと敷地です）を扱い、その未来を左右する重要な役割を担う士業です。マンション管理士に合格すれば、すぐに「マンション管理士」を名乗って仕事ができる。これってすごく危険なことだと思いませんか？司法試験合格後、資格を得るために行う司法修習のような、修習制度を設ける必要があると私は感じます。弁護士・裁判官の資格を得るために、合格後さらに修習制度を設けるのは、顧客（弁護士・裁判官を頼る人）保護であると私は考えています。今後管理士会が整備されたからと言って、管理士会の中心者たる人間がマンション管理士の実務に卓越しているとは限りません。管理士会の所属を義務つけたことによって、管理士のレベルが格段に向上するのであれば良いでしょう。でも今の体制化じゃあまり期待できません。マンション管理士が安定した環境下で働くための管理士会なら、そんなもん私にとってどうでもいい話です。業界（士業）保護の管理士会なら加入の意思は全くありません。顧客（管理組合）保護を理想論ではなく実態に即した形でいかに打ち出せるか？ここにポイントあると思います。きれいごとをならべても顧客である管理組合は満足しません。いかに現場（管理組合の実態）を理解し、具体的に何をしてくれるのか？何をしてくれるのかもプロが介在するのですから、相当なレベルのプラスアルファを求められます。日本ブログ村では、管理組合役員のブログから、マンション管理士の在り方について厳しい批評があります。批評の対象は管理士会に所属しない一匹オオカミの管理士だけではなく、模範になるべく存在する中心管理士会メンバーにおよびます。多くのマンション管理士は管理会社や大規模修繕業者を批判したり、実務経験に欠けるのに関わらず第三者管理を推奨したり、長期的に見て自分達の存在意義を低くすることに対し業として力を入れています。顧客である管理組合から言わせれば、管理士会がどうこうとか、マンション管理士としての理想論云々ではなく、具体的にプロとして結果を残せよ！これが本音ではないでしょうか？私もまだまだ勉強・経験不足ですが、マンション管理士の本質を見失わぬよう、依頼者である管理組合が何を望んでいるのか？を常に考え、仕事に取り組んでいきます。皆様応援よろしくお願いします！！この日記に「ビビッ」と感じた方は↓↓をクリックお願いします＾＾にほんブログ村
2010.06.11
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一国一城の主
こんにちは！「マンション管理奮闘記」のイダケンです。コチラのブログは来月で３周年。８００００アクセスを超え、今のペースを維持できれば年内に１０万アクセス突破です♪アクセス数が増えるのはもちろんコメントや応援メッセージをもらうと「頑張ろう！」とやる気がわいてきます。ところでプログではなく自分のホームページを持って見たいとお考えの方。お金を全くかけずに、見栄えの良いサイトを持つことができるのをご存知ですか？1.無料のホームページ作成ソフトを使用する『alphaEDIT』と言うソフトが有名です。操作はとても簡単です。ホームページ用のワープロソフトって感じです。作成者さんに感謝の気持ちを込めて、こちらからダウンロードして下さい。http://www.pololon.com/koby/software.php?id=alphaEDIT2.無料のテンプレート（ひな形）を使用する一からデザインを考えてつくるのはとても大変なことですし、仮に苦労しても見栄えの良いサイトができるとは限りません。無料で見てくれの良いテンプレートをダウンロードできるサイトがありますので、利用しちゃいましょう。こちらのテンプレートサイトは『alphaEDIT』での作成方法を丁寧に書かれているのがポイントですhttp://www.1cm100m.com/templates/3.無料のホームページスペースを利用する商用目的で使用する際は邪魔くさい広告が付いてくる場合が多いですが、探せば広告１箇所とか、なしとかでスペースを提供してくれるサービスもあります。『勉強会・交流会』のサイトはFC2という巨大サイトのサービスを利用させてもらっています。広告は目立たない底部に１箇所と邪魔になりません。http://web.fc2.com/お金をかければ良いサイトがつくれるわけではありません。まずは無料でチャレンジしてみましょう！ホームページに書く内容が定まってさえいれば、１日もあればインターネット上で一国一城の主になることができますにほんブログ村
2010.06.11
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理事会の円滑進行と議事録作成の密接な関係
こんにちは！「マンション管理奮闘記」のイダケンです。かなり前に理事会議事録の書き方を日記に書きましたが、その続き。っとそれだけだとあまりにも事務的なので、理事会の円滑な進行と議事録作成の密接な関係について触れていきます。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊議事録記入例＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊第3号議案：防犯カメラリース更新について↑議案書に書かれている議案を書きます【協議事項】・今年12月にリース契約が満了する防犯カメラ設備の在り方を協議した↑どのようなことを中心に話したかを書きます。要点を簡潔にまとめましょう【補足事項】・リース期間満了後引き続き今ある防犯カメラ設備を使用する場合、1年のリース料金は現在の1カ月分のリース料金になります。ただし、故障時の保証は一切ありません。↑協議事項の内容を補う説明文を書きます【意見・要望】・駐輪場のいたずらが多発しているので、死角となる部分にカメラを増設して欲しい・リース契約と買い取りの比較をしたい↑役員からの質問・意見・要望をまとめます【決定事項】・リース先の警備会社を含めて3社から見積を取る・買い取りとリース契約の二通りの見積をもらう・見積を取る3社には現地を確認してもらい、現在と同数のカメラと、各社が推奨するプランの二プランを準備させる↑何が決まったのかを具体的に書きます。【今後の流れ】・見積は管理会社を通じて依頼する・見積の提出期限は、来月10日までとする・次回の理事会で提示された見積を基に、詳細を検討していく↑ここがすごく重要です！決定された事項を今後どのように進めていくかまでをしっかりと話し合い、議事録に書き示しましょう************************************************【 】に示されたコンテンツを意識して理事会の議事を進めていくと話し合いが円滑にいき、また、議事録も書きやすいと思います。具体的には・・議長が議案とその趣旨を読みあげる・・【協議事項】続いて管理会社が補足説明をする・・【補足事項】議案の内容が確認できれば、質疑応答、意見交換を行う・・【意見・要望】役員からの意見が出尽くしたら、話をまとめる・・【決定事項】決まった事項に対して、今後のスケジューリングを確定する・・【今後の流れ】こんな感じです。面倒くさいと思うかもしれませんが、一度お試しください。フリートーク形式で話があっちゃこっちゃ言って脱線してダラダラと話し合いが長くなることが防止できます。議長が一つ一つ問題を整理しながら話を進めていけますので、一部役員の独演会をなくし、全体で話し合う会議の場が生まれます。この日記は管理組合役員さんへのレクチャーが主たる目的ですが、管理会社フロントマンも是非熟読してもらいたい内容です。実際管理会社さんは、【 】のコンテンツに分けて議事録を書かないと思いますが、【 】の内容が網羅しているかがポイントなのです。専門家と言うのは得てして、「そんなこと知っている」「そんなことあたりまえだろう」と基本的なことを軽んじる傾向にありますが、実態は基本的なことこそできていない専門家が多いのです。あたりまえのことがあたりまえにできなければ、専門分野にどれだけ長けていても、顧客からの評価を得ることはできません。正直【 】にあるコンテンツを全て押さえて、議案書を作成している、理事会をサポートしている、議事録案を作成しているフロントマンは少数だと思います。この作業が難しいから、経験不足だからではなく、、マンション管理の基本的な考え方をしっかりと理解していないからできないだけなのです。参考になったっと思う方は、↓↓をクリックしてください＾＾にほんブログ村
2010.06.10
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管理会社の質【電話対応】
こんにちは！「マンション管理奮闘記」のイダケンです。先ほど会社名を名乗らない方から、営業電話がありました。話を聞いてみると、どうやら管理会社のリプレイス担当のようで、一度会社パンフレットを持って挨拶に伺いたいとのこと。途中で「お名前を聞かせてもらってよいですか？」っとここで苛っ！『先に自分から名乗るべきではないでしょうか？』と苦言を呈しました。個人の方が身元を伏せて電話相談をするのとまったく状況が異なります。彼（管理会社のリプレイス担当）は会社の看板を背負って当事務所へ営業をしたいと思っているのです。営業の方がこのような常識のない電話をかけるのですから、彼が所属しているサービス業として管理会社の対応は正直期待できません。会社に所属している以上、一個人ではなく、家に帰るまでは会社の看板を背負っているのです。常識に欠ける行動、言動は、会社の教育体制が甘い、組織のチェック機能が緩いと理解されます。彼のお話ではないですか、お話したい方が留守のときに、「ただいま離籍していますが」の返答で終わらせる方っていませんか？聞いてもいないのに「携帯電話番号を教えるので直接電話してください」は失礼です。外出の場合「○○時に帰社予定です。こちらから掛けなおしますのでご連絡先をお聞きしてもよろしいですか？」会議、打ち合わせ中の場合「会議が終わり次第、こちらから掛けなおしますのでご連絡先をお聞きしてもよろしいですか？」休日の場合「明日○時に出社します。こちらから掛けなおしますのでご連絡先をお聞きしてもよろしいですか？」等の一言をそえ、お客様の要望を確認すれば良いと思います。「ただいま離籍していますが」の返答で終わらせる場合は、不在中に電話があったメッセージを残さないことが考えられますので、後々顧客との不協和音につながります。なお、個人のご相談は匿名でＯＫです！上記の内容はあくまでも会社としての対応ですので誤解なさらぬよう＾＾ にほんブログ村
2010.06.09
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勉強会会場の予約に行ってきました♪
「マンション管理奮闘記」のイダケンです。本日7月11日（日）13時～開催の『勉強会・交流会』会場の予約に横浜市文化体育館併設の平沼記念レストハウスに行ってきました。場所はＪＲ関内駅南口から徒歩5分と利便性の良い場所にあります。（因みにイダケンの事務所からも歩いて5分＾＾） 部屋は広めの第3会議室です♪当日活発なお話ができるよう机の配置も工夫したいと思います！ 会費は1000円。（余った分は参加者で割り返金します）当日の営業行為、営利宣伝は０。また、プロ会員による名刺渡し行為も禁止。「管理組合を良くするためには？」１００％の勉強会・交流会です。今回のテーマは、「小規模マンション運営の課題と良くする方法」。中・大規模マンションの方も参考になることがたくさんあると思います。皆様の参加をお待ちしています＾＾http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html にほんブログ村
2010.06.08
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ルール違反の原因療法的対応
「マンション管理奮闘記」のイダケンです。ルール違反居住者の対応に頭を悩ませている理事会は多いのではないでしょうか？管理規約、総会議事録は隅々まで目を通すのは区分所有者としてあたりまえじゃないか！とご指摘を受けそうですが、実態は、マンションルールを細かく理解している人は少数派なのでは？ルールを知っていて違反する人と、知らなくて違反する人がいます。ルールを違反する事実は同じだとしても、根底に違いがあることがわかります。何かルール違反が起きた際に違反者に直接的、間接的に注意することが一般的です。これは、医療の現場で言う対症療法のようなもので、一時的に問題は解消されるでしょうが、先々同じ問題が再発することや、別の問題が起きることが考えられます。対症療法に対して、症状の原因そのものを制御する治療法は原因療法といいます。理事会が積極的に発する啓蒙活動は、原因療法にあたると考えます。問題（ルール違反）が起きる前に、マンション生活上のモラルとして重要なポイントを広報していくのです。気をつけなければならないルールをわかりやすい広報物にまとめ、毎月または隔月単位でエレベーター・掲示板に貼る掲示物を変えていくという試みを、住まいのマンションの理事長の発案で始めました。効果はどこまで得られるかはわかりませんが、長期的には少なくともルールを知らないから違反すると言う原因は解消されます。先に問題の芽をつぶすと言う発想はポジティブな問題解決方法です。皆さんのマンションでは、ルール違反に対して原因療法的な対策をしていますか？ にほんブログ村
2010.06.07
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ちょっとした管理費支出節減策
「マンション管理奮闘記」のイダケンです。過去日記に書いたことをもう一度＾＾皆さんのマンションは、総会・理事会資料、各種お知らせ等配布物はどのようにポスティングされていますか？用紙をそのまま裸で投函すると、ダイレクトメールやチラシと勘違いし、間違って捨ててしまう場合があります。重要な書類だから各戸に配布しているのですから、裸で配布することはなるべく避けた方が良いと思います。書類を何に入れるのか？、最初に思いつくのが封筒です。A版の書式を入れるための封筒は角2と言うサイズを使用しますが、これが結構高いんです！とくに管理会社の名前入り封筒は印刷代が上乗せされるので割高です。大量発注でも一枚１０から15円はするのではないでしょうか？配布に使用される封筒の経費は、管理組合が負担することになります。毎回使用したコピー代・封筒代を細かく請求する管理会社もあります。封筒を再利用する方は少ないと思います。ほとんどの場合は、ゴミ箱へGO。1枚10円～がもったいない・・私はエコと経費節減からクリアホルダーを用いた配布をお勧めしています。100枚の小ロット発注でも、安いところを探せば一枚5円前後で購入できます。クリアホルダーは封筒と違って何度も使い回しできるところが長所です。ホルダーに返却のお願いなるメッセージを貼っておけば、書類受け取り後管理組合ポストにクリアホルダーが返却され、ボロボロになるまで繰り返し使用することが可能です。アンケートや出欠通知・委任状がある時は、配布時に茶封筒を添付すれば、その中に返却書類を入れるので、情報の漏えいを防ぐことができます。事務経費って馬鹿にならないものなのです。ちょっとしたことから経費削減を始めてみませんか？＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊告知＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊営業行為・営利宣伝０の「勉強会・交流会」を7月11日（日）横浜で開催します。皆さまの参加をお待ちしています！にほんブログ村
2010.06.06
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管理会社を斬る（その４：MTC社）
「マンション管理奮闘記」のイダケンです。 「管理会社を斬る」今回のターゲットは、財閥不動産系管理会社とデベ系管理会社が合併したM.T.C社です。チェックポイント各社アピール フロントマン一人当たりの担当物件数 マンションへの巡回数 フロントマンへの教育1. 充実の研修制度○フロントマンへの社内バックアップ2.情報支援システム ● その他の特長 評価は◎とても評価が出来る、○評価ができる ●着眼点は良いがもう一息 △普通 ×視点がずれているです 1.「充実の研修制度」○フロント入社時研修、フォローアップ研修、定期研修と実務経験に応じたカリキュラムに基づいてさまざまな研修を実施し、常にフロントのスキルアップを図っているのが特徴です。研修システムをアピールしたページがあるのも自信の表れかもしれません。また、マンションで実際に使われている設備も整っている研修センターがあるのもポイントです。 2.「IT活用・組織的対応でサービス水準アップ」●パソコンや携帯電話で速やかに事例データベースを参照できるシステムを構築しています。社内イントラネットによる情報共有は大手管理会社では一般化されていますが、管理組合に対しても情報を共有できるシステムを共有できれば◎または○の評価になります。 【総合評価】MTC社がリプレイスを積極的に行っていこうと思っているのであれば、このホームページの内容ではアピールに乏しいと思います。リプレイスで管理組合が求めることは、サービスの向上と適正な金額の二点です。管理組合が目に見えるサービスの代表格は、管理員とフロントマンの支援です。ここでは紹介しませんが管理員のアピールも物足りなさを感じます。研修制度の充実は確かに魅力的です。しかし、MTC社へ良い管理を期待できる「何か」を前に持ってくるべきでしょう。MTC社は折角企業ブランド力があるのですから、もっとプラスアルファの部分を追求していって欲しいと思います。＊＊＊告知＊＊＊営業行為０！管理組合のための「勉強会・交流会」を7月11日（日）横浜で開催します！にほんブログ村
2010.06.04
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「本音トークの会」改め『勉強会・交流会開催』のご案内
「マンション管理奮闘記」のイダケンです。３月に「本音トークの会」構想を日記に書いたところ、思いを寄らぬ反響が複数からありました！ちょうどsatoruさんが企画していた「勉強会」と方向性が重なったことから、一回こっきりで終わりではなく、今後長く続けていける場をつくれるよう共同で準備を進めてきました。来月７月１１日（日）横浜で第１回の「勉強会・交流会」を開催することが決定しました。今回のテーマは『小規模マンションにおける運営の問題点および解決方法』です。営業行為・宣伝を一切禁止とした中身の濃い会をつくります！参加者は、管理組合の役員・役員経験者です。また、審査制になりますが、管理組合を向いているプロの方も参加可能です。詳しくは下記ホームページをご覧ください！http://ekumiai.web.fc2.com/seminar.html皆さまの参加をお待ちしています。 にほんブログ村
2010.06.03
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変わるマンション管理・変わらぬ管理会社
「マンション管理奮闘記」のイダケンです。バブル時代以前は、右肩上がりの土地・不動産神話があり、マンションは投機的な要素を多分に含みつつ取引されていました。専有部分はさほどの広さはなく、同じマンションに長く住もうとする方は少数だったと思います。収入と不動産が上がるとともに、転売を繰り返しランクアップした不動産に住む。こんな感じでした。マンション管理の関心は低く、管理組合運営は年１回の総会・理事会開催が標準的。管理会社にすべてお任せで、管理会社のフロントマンは一人当たり２０棟以上担当物件を抱えていても何とかなっていた時代です。バブルが弾けて、土地が急落。また、公共事業が冷え込む中、建設業界において過当競争、価格破壊が起きました。平均的なサラリーマン年収の方が、利便性の良い立地でかつ７０平米以上の広めのマンションを無理なく手に入れられるようになりました。バブル前後で考え方が変わったのは、不動産の価値が上がるどころか、年数ごとに目減りするようになったため、いかに将来にわたって建物をなるべくお金をかけずに適切に維持するか？がマンション資産への関心事項となったのです。管理費の１０％から２０％程度と、新築時にはスズメの涙しか徴収していなかった修繕積立金が、購入時に一括して修繕積立基金を徴収し、長期修繕計画に基づく段階的な値上げを行う提案がなされるようになりました。マンション管理業者の業法の位置づけでもある「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」が施行されました。インターネット普及に伴い、井の中の蛙だった管理組合が他の管理組合と情報交換ができるようになりました。わからないこと、不明瞭なことが多かったマンション管理が、開かれるようになったのです。過去、管理会社と管理組合しかなかった時代。管理会社に不満を強く持つ管理組合は「自主管理」の手段をとりました。今は違います。正しい知識を身に付けた管理組合は、管理会社と対等に渡り合うことができるようになったのです。管理会社が駄目なら、別の契約先を見つける。管理会社を上手に使いこなし、運営の核は管理組合で行う。管理組合にかけている部分はマンション管理士を起用し補う。いろいろな選択肢を管理組合が自発的に選ぶようになってきています。 不満があっても何をどうして良いかわからない理事会は交渉の仕方もわからぬまま怒りの感情をストレートにぶつけ、管理会社にとって「クレーマー（和製英語）＝サービスの欠陥、客への対応の仕方などについてしつこく苦情を言う人。特にその苦情が言いがかりと受け取られるような場合にいう。」扱いされました。今は違います。理事会は、管理会社に「クレーム＝要求やその要求の正当性を主張すること」を言えるようになりました。２０年前、１０年前、今とマンション管理は大きな変化を遂げています。管理会社は法整備に振り回される弱さを持ち、また、過去の時代遅れなマンション管理を引きずりながら仕事をしています。管理会社の中枢を担っている５０前後の役員・管理職は、自分たちが現役バリバリだった、バブル期のマンション管理の残像から抜け出せていません。彼らにとっては「自分たちが現役だったころが基準」で「昔は良かった」わけですから・・管理会社が時代に取り残されている間に、管理組合は劇的な進歩を遂げています。管理会社もたじたじなレベルの高い運営を行っている管理組合が日増しに増えています。意識が高い管理組合さん、志の高い頑張る役員さん、自立に目覚めた管理組合さんを応援しています！「管理組合の」「管理組合のための」「管理組合による」理想のマンション管理を手に入れてください。管理会社もっと努力してください！ＣＳを理解・実践できる管理会社の出現を首を長くしてお待ちしています♪ にほんブログ村
2010.06.02
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チャンスってなんでしょう?管理会社さん
「マンション管理奮闘記」のイダケンです。先日のリプレイスで・・共通仕様書、共通質問状、そして管理組合が抱える問題点をまとめた文章を、見積依頼した管理会社（８社）にお渡ししました。さて、この管理組合は、リプレイスの際何を重要視するのでしょうか？はい・・回答は簡単ですね！「管理組合が抱える問題点」の解決策です。ところが、管理組合が抱える問題点に対する具体的打開策を説明した管理会社は皆無。名前を聞いたら誰もが知っている有名管理会社ばかりですが？なにか・・・説明会では、使い回しの提案書を使い、うちの会社はすごいんだぞ、自慢が始まります。管理組合側から事前に伝えた問題点に対する質問をすると、的を得ない回答をする管理会社すらありました。チャンスを生かす気がない？の管理会社さん。 現管理会社からの抵抗・・管理組合がリプレイスを行ったきっかけは、管理会社に対する委託費の不満とサービス面の不満です。ちょうど一年前からリプレイスの準備を、オープン（管理会社も知っている事実）に進め、選定作業は大詰を迎えます。数ヶ月前、共通条件で合い見積を取った際に、現管理会社から提示された委託費は、上から二番目に高いものでした。数週間前理事会に現管理会社の支店長が出席。金額は管理組合の言い値で構いません。一年間チャンスを下さい。ですって（苦笑）リプレイスを進めている事実を知りながらも、現管理会社は依然と何ら変わらぬサービスの怠慢が続いた一年間。「一年間チャンスって？」口ポカーンです（毒）チャンスって何ですか？管理会社さん Satoruさんの日記に書かれていましたＣＳ。CSって言葉あるの知っています？管理会社さん・・にほんブログ村
2010.06.01
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- (2026-05-22 21:50:45)
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