武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

顧問会員のＮさん（80代）
（相談：金融資産・不動産運用設計・相続設計）


Ｎさんは、2ヶ所に「プチ・アパート」を所有しています。

以下の写真が・・その内のひとつです。
プチ・アパート・・、かわいい・・でしょ。
（　一般の宅地サイズの土地で可能・・です　）








Ｎさんの保有資産は圧倒的に金融資産が多い・・です。

元々金融資産を億単位で保有しているので、
相続が発生すれば大変な相続税を負担することになります。

相続財産の評価額を少しでも減らしたい場合に・・
「お金の置き場所を変える」 という方法があります。
金融資産は原則額面通りの評価ですが、
同じ金額が不動産に変わると、何割かの評価減になります。

このアパート建築は、Ｎさんのキャッシュを
土地・建物（アパート）に置き換えたものです。
資産評価を減額できて、家賃の累積で納税資金準備もできます。


「プチ・アパート」
マイホームサイズの小さな土地を購入して、
上下2世帯だけの小さなアパートを建築しました。

サイズが小さいことのメリット
・相続後の資産分けが容易。 ：大規模アパートは分割が難しい。
・売却が容易。 ：将来・・事情が変わって手放すことになっても、
　　　　　　　　　　総額が小さいので売りやすい。

1ＬＤＫ－2世帯　　
それぞれの世帯が車を2台ずつ駐車できます。
ザックリと要約すると、土地代1,500万円、
建築費（諸費用込み）1,500万円、・・合計3,000万円。
家賃収入・・11万円/月、132万円/年　　　
（　建築業者3社で提案競争　）

Ｎさんはこれと同規模のプチ・アパートを、
同時期にご自身所有の小さな土地に建てました。
（キャッシュで）
なので、家賃収入はこれら2棟のアパートで・・
4年間で1,000万円を越えます。　　(^^ゞ
（　永遠にこの状況が続くわけではない・・ことに注意、　
　　時間の経過とともに効率は必ず落ちます　）



Ｎさんの場合は相続対策ですが・・、
アパート経営は「自分年金作り」としても有効な手法・・です。
毎月・・一定額の収入があると、非常に助かります。

・・が、業者（建築・金融）まかせはお勧めできません。
その理由は・・、

1　大規模事業になりがち
　　　建築業者は規模が大きい建築ほど儲かります。
　　　金融業者は規模が大きいローンほど儲かります。
　　　規模が大きいほど、本人のリスクが高まります。

2　建築工事費が割高になる
　　　大手業者は当然・・経費率が大きく価格も高い。
　　　さらに・・お任せでは市場原理が働かず高い買い物に。
　　　収益事業で工事費が高いことは、経営上致命的。

3　家賃保証や一括借り上げで損の上塗り
　　　初期のコスト負担が、とんでもなく多額になる。
　　　立ち上がり時点の保証金額が継続する・・のではない。
　　　保証を求めれば負担が伴うのは、どの分野でも同じ。



『自分年金を作るアパート経営』
・・を堅実に行なうためには、以下のように考えましょう。

1　小規模で充分
　　　月・・10～15万円の確実な入金があれば充分です。
　　　状況が変化した時でも、売却がしやすい・・です。
　　　ただし・・1世帯2台の駐車場は確保しておきましょう。

2　現金でやる　 （　あるいは・・できるだけ少ない借金で　）
　　　「借金が相続対策になる」・・は、マチガイです。
　　　利息負担は以外にばかにならない・・です。
　　　怪しげな金融資産に投資するよりは、堅実です。

3　「まとめて借り上げ社宅」・・は、やらない
　　　社宅として借り上げてもらうと安心感がありますが、
　　　その会社の状況によっては一気に空室になるリスクが。
　　　ある企業の社員に依存するポジションは避けたい・・です。

4　だれかに任せることはしない
　　　建築業者にお任せ・・は、もちろんダメ。
　　　不動産業者・・も、懇意にしている業者を紹介するだけ。
　　　裏で「紹介料」が払われる。（その分が経費に上乗せ）

5　複数の業者に見積りを依頼
　　　収益物件を造るのだから、無駄な経費は払わない。
　　　市場原理を働かせて、リーズナブルに建築しましょう。
　　　できれば・・3社以上に見積りしてもらいましょう。


・・で、
安価に建築できれば、収益は向上します。

環境の良いところに50～60坪程度の土地を
持っている人は、建築費1,500万円程度で
プチ・アパート経営が可能・・です。

あるいは・・ある程度の現金がある人は、
Ｎさんのように・・小さな土地を買ってやっても、
3,000万円前後で・・可能です。


・・が、
立ち上がり時の収益は、ずぅ～～っとは続かないことを
織り込み済みで・・考えておきましょう。

当然・・入居率は落ちるものです。
一旦空けば・・埋まるのに時間がかかるようになります。

10年先、20年先、・・同じように儲かるわけがありません。
「収入は、8掛けまたは7掛けで充分。」
・・程度に考えて経営していけば、ストレスも溜まりません。



Ｎさんのライフプランニング（生活設計）　進行状況

1　ヒアリング
　　　　　　　家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
　　　2　家計の現状診断　
　　　　　　　診断資料（小冊子）　問題点把握
　　　3　生活設計　シミュレーション
　　　　　　　設計資料（キャッシュフロー表ほか）
　　　4　実行支援
　　　　　　　商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか）
　　　　　　　住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
5　事後チェック
　　　　　　　計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正








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