武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

住宅取得後の人生シミュレーション

・・を行なうためには、必要な情報を
もらわなければなりません。






写真と記事は関係ありません。






〇メール顧問会員のＫさん（30代）
（相談：ライフプランニング）


各種シミュレーションの作成を
依頼されていましたが、ひと通り終了。


残るは、マイホーム取得の
シミュレーション・・です。


Ｋ家の概要

　　　家族　：　夫30代、妻30代、幼児（第2子も希望）
　　　仕事　：　夫：会社員　妻：専業主婦
　　　住居　：　持家（住宅ローン有り）




マイホーム取得後、人生はどうなる？


シミュレーションを作成するためには、
いつも・・ヒアリングが必要です。
（　必要な情報がいくつもあります　）


マイホーム取得（あるいは建築）と言っても、
いくつかのパターンがあります。
パターンによって、必要情報は異なります。

それぞれの特殊事情が、以後の人生の
キャッシュフロー（ＣＦ）に反映されます。


Ａ：所有地に建築
　　　・土地情報：面積・購入価格・固定資産税等。
　　　・土地残債がある場合：融資額・融資期間・
　　　　　　　　　　融資金利・返済月額・残債・・等。
税やローン返済が以後のＣＦに影響します。

Ｂ：建替え
　　　・現在の建物：構造・延べ床面積・接面道路・・等。
発生する解体費用をＣＦに反映させます。

Ｃ：住み替え
　　　・現在の土地建物：取得年月日・取得費・
　　　　　　　　　　売却予想価格・譲渡費用・・等。
売却後の譲渡所得税を一応・・ケアします。

Ｄ：土地を買って建築
　　　・購入土地：価格・面積・・等。
新規購入する土地は以後のＣＦに影響します。

Ｅ：借地に建築
　　　・借地：契約書・地代・・等。
地代等は以後のＣＦに影響します。




それぞれのパターンによる、
特殊事情さえ把握できれば・・

新たに建築する建物については、
シンプルに考えてＯＫ・・です。


ほぼ総二階の家ならば、
ザックリとした予算取りは・・

延べ面積（坪）　×　60万円/坪　　でＯＫ！ ・・です。

30坪なら・・1,800万円、
35坪なら・・2,100万円、
40坪なら・・2,400万円、

これが・・どのようなレベルかというと・・

ベタ基礎、（自分で調べる！）
オール電化・作り付け家具・2階トイレ・
照明・カーテン・外構工事込み、
（住める状態までの工事すべて・・ということ）
住宅ローン フラット35Ｓが使える、

・・といった、一定レベル以上を想定。
最後の最後まできちんと比較すれば、
このような予算で・・いけます。

※大手住宅メーカーは無理。
　　　　　　仮に大手メーカーが、
　　　　　　「この範囲内でできます♪」
　　　　　　・・と言う場合は、
　　　　　　仕上げや設備がかなり
　　　　　　レベルダウンしたモノになります。


上記のレベルで、まったく同じ条件で、
徹底的にシビアに見積りコンペをすれば、
さらに単価が下がって・・
50万円台前半になったりします。
（　当事務所が行なっています　）

つまり・・

延べ面積（坪）　×　≒52万円/坪

・・のイメージです。

30坪なら・・1,560万円、
35坪なら・・1,820万円、
40坪なら・・2,080万円、



ただし・・
ちょっと贅沢なことや特殊なことをすれば、
当然・・金額は高くなっていきます。

たとえば・・

・無垢の床材にしたい。
・塗り壁にしたい。
・最高レベルのシステムキッチンに。
・特注の大型サッシを付けたい。
・広～～いサンデッキが欲しい。
・取れるだけ小屋裏収納が欲しい。
・外壁を本物のレンガにしたい。
・屋根を瓦にしたい。
・自動開閉式の天窓が欲しい。
・煙突付きのストーブが欲しい。
・4.5畳のような大きな物置が欲しい。

やってはいけない・・というのではなく、
その分上乗せになることを考慮して、
計画を進めていくことになります。



で、Ｋさんの場合は、

Ｃの住み替えに該当するようなので、
現在の土地建物の詳しい情報が必要です。


《　売却　》

　　　購入時の売買契約書のコピー。
　　　（建築時の請負契約書のコピー）
　　　仲介手数料、印紙代ほか、
　　　購入時のすべての費用。

　　　売却予想価格。
　　　売却時にかかりそうな費用。
　　　仲介料や印紙代などですが、
　　　売却予想価格が分かれば、
　　　当事務所で費用は試算できます。

　　　これは、譲渡所得税のチェックです。

　　　「買った価格よりも安く売る。」
　　　（　＝利益が無い　）
　　　・・のであれば、課税されないので、
　　　検証する必要はありません。


《　購入　》

土地 　：　希望面積。　予定価格。

建物 　：　希望面積。　
　　　　　　　　　建物の希望。
　　　　　　　　　（特に高額になる要素はあるか？）

自己資金として出せる金額。
　　　　　　　：　ここまで確認できれば、当事務所で、
　　　　　　　　住宅ローンまで含めて試算できます。

　　　これらの情報をお知らせください。
　　　マイホーム取得後の人生の
　　　シミュレーションを作成します。


　　　マイホーム取得以後の人生では、
　　　以下が『住居費』として、ＣＦに反映されます。

・当初投入する自己資金
　　　・住宅ローン返済額（元本＆利息）
　　　・固定資産税等
　　　・補修工事（リフォーム）費









今日の佐々木ＦＰ

※チビ助関連で午前休み。
　　　　盛岡市内の小学校の陸上競技会が、
　　　　県営陸上競技場で行なわれています。
　　　　佐々木家のチビ助は幅跳びで出場。

　　　　お昼過ぎでひと通り終わって・・
　　　　13：00 出勤　・・の予定が、
　　　　出てきたのは 14：00 ・・でした。
　　　　（今日は2時間だけの勤務に・・）

　　　　「雨の影響でプログラムが押されて、
　　　　　幅跳びは遅く始まりました。
　　　　　トラック競技は『〇〇小学校の〇〇さん』
　　　　　・・なんてアナウンスがあるんですけど、
　　　　　幅跳びとかは無いんで、どうなってるのか
　　　　　分からないまま切上げて帰ってきました。」


〇顧問会員のＳさん（40代）
（相談：ライフプランニング）

現状診断の資料作成作業。

確認事項があって、昨日、今日、
・・と何度か電話しましたが、
いつも留守・・でした。



【 行列のできるＦＰ事務所 】
　　  資料作成の順番を待っている顧問会員の行列です。
　　　　お待たせしています。大変申しわけありません！

1　Ｉ さん（40代）：現状診断　回答待ち。（9/27着）
2　Hさん（40代）：現状診断　回答待ち。（12/13ヒア）
3　 Ｉ さん（30代）：現状診断　回答待ち。（2/23着）
4　Ｋさん（30代）：シミュレーション　回答待ち。（4/4着）
5　Ｓさん（40代）：現状診断　今日の作業。（4/12ヒア）
6　Ｍさん（40代）：現状診断　4/19　シート到着。
7　Ｔさん（40代）：現状診断　4/21　シート到着。
8　Ｓさん（30代）：シミュレーション　4/26依頼到着。
9　Ｓさん（20代）：現状診断　4/28　シート到着。
10　Ｔさん（30代）：現状診断　5/7　ヒアリング。
11　Ｏさん（40代）：シミュレーション　5/12依頼到着。
12　Ｔさん（20代）：シミュレーション　5/12依頼到着。
13　Ｄさん（30代）：現状診断　5/13　ヒアリング。
14　Ｋさん（30代）：現状診断　5/19　シート到着。
15　Ｔさん（30代）：現状診断　5/20　シート到着。
16　Ｙさん（40代）：シミュレーション　5/27依頼到着。
17　Ｔさん（30代）：現状診断　6/9　シート到着。

















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