岡山大家の不動産投資日記

2015年10月02日

みなさん熱心ですな～(ﾟoﾟ;;

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60?u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　 １８５０万円 　で売却しました

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57?u

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）

　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
2015年05月06日　まだ使用できます。

　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日　絶好の相場

4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;

　　　　関連記事
2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
2015年02月16日　物件４号のお話し

5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

3号,4号,5号合わせて　 ~~利回り36.4％！~~

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン

H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

　　関連記事
2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84?u 駐車場3台を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
2012年09月09日　Lucky Day

7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　 100万円
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

表面利回り42％

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

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こんばんは。岡山大家です。

毎日何かと相談を受けますが

みなさんほんと精力的ですビックリしますね～（ﾟдﾟ）

今日の 一人目はnaomiさんから法人化の相談。

すでにアパートを運営中で

相続でさらに増えるので

どういう方向がいいのかってことで。

法人化したほうがいいと思うけどな～って。

税理士さんに相談してみよー

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二人目は電話でayakoさん。

ネットで物件を見つけて見に行ってきたけど

購入についてどう思うか？ってことで。

場所的に客付けも問題なし。

建物も新しい、内外装も綺麗。

駐車場も２～３台取れる。

角地で広さもある。

希少な平屋。

しかも自宅の近所。

あとは価格次第ですけど、

○○○万円なら買ってもいいんじゃないですか？

初めての物件としては悪くないですし

コケる気配は全く感じませんね～って。

ここの運営ははっきり言って余裕ですな

...

三人目はSB田さん。

今年、戸建てを２棟建てて１棟を貸す作戦で大家人生をスタート。

先日めでたく入居が決まり

今後の物件購入の方向性について。

いまは資金不足ということもありますが

基本、 安い築古戸建て狙いでいいんでしょー

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４人目はこももさん。

猫屋敷の方向性も随分固まってきましたが

こももさんブログ　不動産

今日は間取りの相談。

ターゲットをどうするかで変わってくるんでね。

１LDK？２DK＋S？

ここの場合、 ２DK＋Sのほうが拾いやすいと思いますよ～

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５人目はmotoさん。

売主さんの事情で１週間ほど４号物件の決済が伸びちゃったので

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2015年09月28日　即解決できる方法を教えましょう。

その間に契約内容の確認やリフォームなどの方向性の確認。

家賃が高くできないのでなるべくローコストでね(^^;

印象が随分変わるからトイレは洋式にしたほうがいいよね～

...

６人目は麒麟さん。

あみだくじでゲットしたアパートも比較的順調で(^-^)

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2014年11月21日　なかなか買えないです（笑）
2014年11月30日　圧倒的でした。
2014年12月03日　手数料だけで１００万円超え
2014年12月06日　どんな物件をお探しですか？
2014年12月26日　そこに合ったものなら大丈夫。
2015年01月14日　即買いですよ。
2015年05月23日　人生の転機になればいいですね(*^_^*)

この度１室空いたので、リフォーム内容の確認を。

単価自体は安くないんですけど、

入居者からきっちり回収してくれるなら

大家負担は少なく済むんでこれでもありっちゃありかな(^^;

以前新築した戸建賃貸も順調

2013年11月10日　戸建て賃貸建築中
2013年11月12日　戸建賃貸募集開始
2013年11月28日　戸建賃貸建築中　２
2013年12月17日　戸建賃貸建築中　３
2014年01月25日　麒麟さん戸建賃貸完成見学会＆申込
2014年01月26日　見学会二日目＆必殺さんセミナー

道路挟んで向かいに２LDKのメゾネットアパートが建つんだって～（ﾟдﾟ）

でも全然ライバルにならないから余裕ですな

...

７人目は電話でHTさん。

フラッと立ち寄った不動産屋さんで

まだ表に出す前の物件をたまたま紹介されたんですって～（ﾟдﾟ）

値段も高くないし、 学区はいいので最後まで持って宅地で処分かな？

出口ははっきりしてるんだけど

１K６帖のトイレ風呂が一緒のやつなんだよね(＞＜)

駐車場も足りなくて、いまは 半分空いてるからな～(ｰｰ;)

まぁ半分でもどうにか回せるんだけど

満室にするにはそれなりの時間と出費を伴う感じ(ｰｰ;)

保有中はあまり儲からんけど、出口では儲かりそう...

でも、今時こんなの滅多に出ないんで 表に出たら瞬殺でしょうね(＠_＠;)

１０年耐える覚悟で買ってみてもいいんかな...

...

８人目はLINEでかこさん。

地域的に微妙なエリアの１Kの相談(^^;

場所は不人気

土地は間口が狭くて縦長

建物は築年数不詳。築３５年ぐらい？で１K

半分以上空き

価格的に高くはないけれど...

将来この土地じゃ使いもんにならんか～

客付けも自信ないな...

まぁ 家賃下げて、初期費用０、広告料ガッツリで

時間さえかければなんとかなるかもしれんけど(^^;

...

ほんまみなさん熱心です(^_^;)

おしまい

直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ

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