2015年10月14日
外壁からのアプローチだけ？
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
関連記事
2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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...
＜DIY店舗見学＆ランチ会のお知らせ＞
TAKEさんがコツコツ作ってきたDIY店舗を見学させてくださいます
ほんとよく頑張りましたね〜（ﾟдﾟlll）
いろいろ教えてくださいますよ(^-^)
関連記事
2015年10月10日 DIY店舗
１０月１５日（木） １３時〜
参加予定
1,OCさん
2,かこさん（女性）
3,じいじさん
4,こももさん（女性）
5,あんじゅさん（初登場、女性）
6,６８さん
7,A木さん奥さん（女性）
8,TAKEさん
9,わたくし
※新築なのでネットで住所検索ができません(^^;
岡山市東区広谷３５２−１ ニューシティハナミズキ
の東隣なので、ここまでくればすぐわかります（笑）
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は、TAKEさんのDIY店舗のプレオープンに行ってきましたー
HR田さん
taimanさん
ayakoさん（初登場）
eriさん（初登場）
わたくし
の５名。
関連記事
2014年12月17日 ２０００万円ぐらい抜いちゃいます。
2015年01月28日 見えないところはわかりませぬ...
2015年02月14日 どうやって売るのがいいのかな...
2015年02月18日 ざーんねん(ｰｰ;)
2015年02月26日 即席勉強会
2015年03月08日 次回期待しています！
2015年03月19日 通らなくてよかった〜(ﾟoﾟ;;
2015年03月25日 なかなかやりよるな。
2015年04月09日 堂々と越境(ｰｰ;)
2015年04月18日 シェアできんかな？
2015年04月27日 高級物件が増えすぎたんでしょうね...
2015年05月08日 DIYに興味はあるんですけど...
2015年05月22日 ライバル増殖中(ｰｰ;)
2015年06月17日 安いな〜
2015年08月11日 結局誰かがやるんだけどさ。
2015年09月09日 素敵な空間
2015年10月10日 DIY店舗
裏のDIYストックヤード
初登場のayakoさん、eriさんの赤ちゃん連れコンビ。
ハンバーグランチ
繁盛したらいいですね〜(^-^)
...
さて、今度は外壁ですか。
全国賃貸住宅新聞でこんなん見つけました。
「外観を一新することで内覧者数の増加に成功」
大阪にある 築４０年のマンションに特殊塗料で塗装したんですって。
「部屋を探す人が最初に見るのは外観写真」
「部屋の中を作りこんでも、外観の写真で気に入らなければ
内覧してもらえません」
ってことで、外観に力をいれたそうで。
で、特に力を入れたのが塗料で
一般的なものより弾力があって
ひび割れが出来にくいんですって。
ここは、 １３室中 ６室 空いていた んだって（ﾟдﾟ）
...
まぁ、 室内が綺麗だったら外は気にしないって人も多い けど
こういうアプローチもそれはそれでいいのかな〜
で、記事中で結果としては
「内覧する人の数を増やすことに成功した」
「新婚やDINKSに人気を博し５．５万円で成約した」 そうで。
まぁ内見者はそこそこ増えるでしょうね。
元の 家賃は４万円 共益費、P込だそうなので
プラス１．５万円ね。
...
気になるのは
外壁効果で確かに 内見は増えて５．５万円で 成約 したんでしょうけど
結果、 満室じゃないの？
内装は手を入れずに？
内装はそのまま、外壁だけ特殊塗料で綺麗にして家賃＋１．５万円？
って、なんか肝心なところが抜けてるような(^^;
で、 外壁の総工費は約１１００万円（ﾟдﾟlll）
「内覧する人の数を増やすことに成功した」ってね。
そこが主目的じゃなかろうに...
外壁１１００万円以外にもお金使わんとダメじゃない？
満室かどうかもわからんし、なんだかぼやかした感じの記事やな〜(ｰｰ;)
うまくいってないからこんな書き方するんかって思われるよ〜？
って、決して記事批判じゃなくて
一読者の感想ってことでよろしくお願いしますよ(^^;
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
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北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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ほんとよく頑張りましたね〜（ﾟдﾟlll）
いろいろ教えてくださいますよ(^-^)
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2015年10月10日 DIY店舗
１０月１５日（木） １３時〜
参加予定
1,OCさん
2,かこさん（女性）
3,じいじさん
4,こももさん（女性）
5,あんじゅさん（初登場、女性）
6,６８さん
7,A木さん奥さん（女性）
8,TAKEさん
9,わたくし
※新築なのでネットで住所検索ができません(^^;
岡山市東区広谷３５２−１ ニューシティハナミズキ
の東隣なので、ここまでくればすぐわかります（笑）
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は、TAKEさんのDIY店舗のプレオープンに行ってきましたー
HR田さん
taimanさん
ayakoさん（初登場）
eriさん（初登場）
わたくし
の５名。
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2014年12月17日 ２０００万円ぐらい抜いちゃいます。
2015年01月28日 見えないところはわかりませぬ...
2015年02月14日 どうやって売るのがいいのかな...
2015年02月18日 ざーんねん(ｰｰ;)
2015年02月26日 即席勉強会
2015年03月08日 次回期待しています！
2015年03月19日 通らなくてよかった〜(ﾟoﾟ;;
2015年03月25日 なかなかやりよるな。
2015年04月09日 堂々と越境(ｰｰ;)
2015年04月18日 シェアできんかな？
2015年04月27日 高級物件が増えすぎたんでしょうね...
2015年05月08日 DIYに興味はあるんですけど...
2015年05月22日 ライバル増殖中(ｰｰ;)
2015年06月17日 安いな〜
2015年08月11日 結局誰かがやるんだけどさ。
2015年09月09日 素敵な空間
2015年10月10日 DIY店舗
裏のDIYストックヤード
初登場のayakoさん、eriさんの赤ちゃん連れコンビ。
ハンバーグランチ
繁盛したらいいですね〜(^-^)
...
さて、今度は外壁ですか。
全国賃貸住宅新聞でこんなん見つけました。
「外観を一新することで内覧者数の増加に成功」
大阪にある 築４０年のマンションに特殊塗料で塗装したんですって。
「部屋を探す人が最初に見るのは外観写真」
「部屋の中を作りこんでも、外観の写真で気に入らなければ
内覧してもらえません」
ってことで、外観に力をいれたそうで。
で、特に力を入れたのが塗料で
一般的なものより弾力があって
ひび割れが出来にくいんですって。
ここは、 １３室中 ６室 空いていた んだって（ﾟдﾟ）
...
まぁ、 室内が綺麗だったら外は気にしないって人も多い けど
こういうアプローチもそれはそれでいいのかな〜
で、記事中で結果としては
「内覧する人の数を増やすことに成功した」
「新婚やDINKSに人気を博し５．５万円で成約した」 そうで。
まぁ内見者はそこそこ増えるでしょうね。
元の 家賃は４万円 共益費、P込だそうなので
プラス１．５万円ね。
...
気になるのは
外壁効果で確かに 内見は増えて５．５万円で 成約 したんでしょうけど
結果、 満室じゃないの？
内装は手を入れずに？
内装はそのまま、外壁だけ特殊塗料で綺麗にして家賃＋１．５万円？
って、なんか肝心なところが抜けてるような(^^;
で、 外壁の総工費は約１１００万円（ﾟдﾟlll）
「内覧する人の数を増やすことに成功した」ってね。
そこが主目的じゃなかろうに...
外壁１１００万円以外にもお金使わんとダメじゃない？
満室かどうかもわからんし、なんだかぼやかした感じの記事やな〜(ｰｰ;)
うまくいってないからこんな書き方するんかって思われるよ〜？
って、決して記事批判じゃなくて
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おしまい
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