2016年02月14日
その値上げ、賛成です。
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
4号が11,000円上がったので 利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
関連記事
2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
関連記事
2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
約６０坪を２区画 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
関連記事
2015年02月19日 違いは紙一重
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入
２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
関連記事
2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
***************************************************************************
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
......
＜見学会＆ランチのお知らせ １＞
よーすけさんが先日購入された 記念すべき１号戸建！
関連記事
2015年12月05日 第１７回あみだくじ
こちらを見学させていただけることになりましたー(^-^)
ご夫婦で頑張って壁を塗ったそうですよ(?≧?≦)
というわけで、 よーすけさん１号戸建 見学会＆ランチ
２月２１日（日） １２時〜
詳細、エントリーは 専用フォームから お願いします。
参加予定（定員10名）
１ よーすけさん
２ Bさん
３ mitsueさん
４ tamioさん（初登場）
５ O幡さん
６ Ｉ崎さん
７ K原さん
８ HTさん
９ じいじさん
10 わたくし
※締め切りました(ｰｰ;)
---
＜イベント一覧＞
２月 ２日（火）１１時半〜 DDMさんの１号戸建ビフォー見学会＆ランチ
２月 ５日（金）１２時〜 東区トリプル見学会 １日目
２月 ６日（土）１２時〜 東区トリプル見学会 ２日目
２月 ９日（火）１２時〜 HTさん１号戸建 見学会 １日目
２月１１日（木・祝）１２時〜 HTさん１号戸建 見学会 ２日目
２月２１日（日）１２時〜 よーすけさん１号戸建 見学会
３月 ５日（土）、６日（日） 必殺群馬県草津温泉旅行
申し込みフォーム
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
欲しい方は連絡ください(^-^)
年季の入った机と椅子。
桐？のタンス。
...
こんばんは。岡山大家です。
HR田さんの１号戸建がついに完成！
DIYで約１年かけて仕上がりました(^-^)
関連記事
2015年03月12日 とりあえずおばあちゃんに聞いてみてください。
2015年03月27日 これでおばあちゃんに聞いてみてください。
2015年06月03日 外国人向けシェアハウス
2015年10月09日 水面下で動いております。
ということで、見学会をさせていただくことになりました(*´∀｀*)
HR田さん１号DIY戸建 見学会＆ランチ
１日目 ２月２６日（金） １２時〜
１日目のエントリーは こちらの専用フォーム からお願いします。
２日目 ２７日（土） １２時
２日目のエントリーは こちらの専用フォーム からお願いします。
...
さて、岡山ネタは書く事がいくらでもありますが
時事ネタを少々(^^;
東京ディズニーランドなど４月から値上げへ
３年連続で値上げだそうで（ﾟдﾟ）
開園してすでに３０年超。
わたくし、何を隠そう未だ一度も行ったことがありません（ﾟдﾟlll）
次女がもう少し大きくなったら
家族で行ってみようかなーとは思っていますが(^^;
まぁそれはさておき
１９８３年の開園当初は３９００円だったそうで(°°;)"((;°°)
実に２倍近くまできてますね〜(ｰｰ;)
USJはすでの７年連続の値上げ(＞＜)
ＵＳＪがまたチケット値上げ、大人１日券２００円アップで７４００円に
どちらも 強気です（ﾟдﾟ）
でも 集客力も収益力も落ちないんでしょうね〜(^^;
...
値上げには賛否両論あるようですが
強いほうが 価格決定力 を持っているのは当たり前ですわね...
そりゃ行きたい人が山ほどいるんですから
少々値上げしても行く人は行きますよ(^^;
ロレックスとかベンツとか
値下げせんでも買う人は買いますもんね。
ロレックスとかベンツが値上げしても誰も何も言わないのにね（笑）
...
経営的にはこっちのほうが正解でしょうねー
もし客数が減っても、客単価は上がりますし
混雑も緩和されるでしょうし
混雑が緩和されれば
待ち時間が減って顧客満足度は上がるでしょう。
スタッフや警備の数も減らせるかもしれませんね。
端的に言うと、 客層をもっと絞ろうとしている んでしょう。
低価格で幅広く来園（購入）してもらう薄利多売型より
高価格で少ない客数を相手にする方が絶対楽 です(^^;
わたくし、某FCの店長時代に似たようなことやってました。
関連記事
2014年01月04日 平成21年 7 自己紹介 その39
...
お会いした方には時々話しますが
賃貸経営でも同じような話しで
家賃収入が１００万円ほしいとしたら
２万円 × ５０室 ＝ １００万 より
１０万円 × １０室 ＝ １００万円 のほうが
絶対いいですよーって。
９万円 × １１室
８万円 × １２〜１３室
７万円 × １４〜１５室
６万円 × １６〜１７室
でもそれほど大きく変わらないんですけど
要は、 少ない数で単価を上げて
客層の良いところを取っていったほうが経営が楽 ですよってことですね。
...
１０室しかなかったら
１室空いただけで入居率９０％になるけど
５０室あれば１室空いても９８％じゃん
なんて言う人いますけど
その物件、年間通したら何室も何ヶ月も空くでしょ？って(^^;
管理料も５％払ってるでしょうし...
５％も払ってたら１００万円の家賃で常に５万円マイナスじゃんってね(^^;
それ、常に入居率９５％以下ってことよ？
...
そもそも空いたってすぐ決めればいいの 。
ディズニーランドみたいに
人が集まる希少価値のある物件ならすぐ決まるわけ。
決まらん物件だから
数でカバーしたり、値下げでカバーしたりするわけ。
価格決定権、顧客選定権 をこちらが持たないと
有利に戦えないよねー
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
このコメント欄も使えます。
FC2コメント
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
にほんブログ村
半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
4号が11,000円上がったので 利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
関連記事
2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
関連記事
2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
約６０坪を２区画 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
関連記事
2015年02月19日 違いは紙一重
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入
２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
関連記事
2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
***************************************************************************
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
......
＜見学会＆ランチのお知らせ １＞
よーすけさんが先日購入された 記念すべき１号戸建！
関連記事
2015年12月05日 第１７回あみだくじ
こちらを見学させていただけることになりましたー(^-^)
ご夫婦で頑張って壁を塗ったそうですよ(?≧?≦)
というわけで、 よーすけさん１号戸建 見学会＆ランチ
２月２１日（日） １２時〜
詳細、エントリーは 専用フォームから お願いします。
参加予定（定員10名）
１ よーすけさん
２ Bさん
３ mitsueさん
４ tamioさん（初登場）
５ O幡さん
６ Ｉ崎さん
７ K原さん
８ HTさん
９ じいじさん
10 わたくし
※締め切りました(ｰｰ;)
---
＜イベント一覧＞
２月 ２日（火）１１時半〜 DDMさんの１号戸建ビフォー見学会＆ランチ
２月 ５日（金）１２時〜 東区トリプル見学会 １日目
２月 ６日（土）１２時〜 東区トリプル見学会 ２日目
２月 ９日（火）１２時〜 HTさん１号戸建 見学会 １日目
２月１１日（木・祝）１２時〜 HTさん１号戸建 見学会 ２日目
２月２１日（日）１２時〜 よーすけさん１号戸建 見学会
３月 ５日（土）、６日（日） 必殺群馬県草津温泉旅行
申し込みフォーム
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
欲しい方は連絡ください(^-^)
年季の入った机と椅子。
桐？のタンス。
...
こんばんは。岡山大家です。
HR田さんの１号戸建がついに完成！
DIYで約１年かけて仕上がりました(^-^)
関連記事
2015年03月12日 とりあえずおばあちゃんに聞いてみてください。
2015年03月27日 これでおばあちゃんに聞いてみてください。
2015年06月03日 外国人向けシェアハウス
2015年10月09日 水面下で動いております。
ということで、見学会をさせていただくことになりました(*´∀｀*)
HR田さん１号DIY戸建 見学会＆ランチ
１日目 ２月２６日（金） １２時〜
１日目のエントリーは こちらの専用フォーム からお願いします。
２日目 ２７日（土） １２時
２日目のエントリーは こちらの専用フォーム からお願いします。
...
さて、岡山ネタは書く事がいくらでもありますが
時事ネタを少々(^^;
東京ディズニーランドなど４月から値上げへ
３年連続で値上げだそうで（ﾟдﾟ）
開園してすでに３０年超。
わたくし、何を隠そう未だ一度も行ったことがありません（ﾟдﾟlll）
次女がもう少し大きくなったら
家族で行ってみようかなーとは思っていますが(^^;
まぁそれはさておき
１９８３年の開園当初は３９００円だったそうで(°°;)"((;°°)
実に２倍近くまできてますね〜(ｰｰ;)
USJはすでの７年連続の値上げ(＞＜)
ＵＳＪがまたチケット値上げ、大人１日券２００円アップで７４００円に
どちらも 強気です（ﾟдﾟ）
でも 集客力も収益力も落ちないんでしょうね〜(^^;
...
値上げには賛否両論あるようですが
強いほうが 価格決定力 を持っているのは当たり前ですわね...
そりゃ行きたい人が山ほどいるんですから
少々値上げしても行く人は行きますよ(^^;
ロレックスとかベンツとか
値下げせんでも買う人は買いますもんね。
ロレックスとかベンツが値上げしても誰も何も言わないのにね（笑）
...
経営的にはこっちのほうが正解でしょうねー
もし客数が減っても、客単価は上がりますし
混雑も緩和されるでしょうし
混雑が緩和されれば
待ち時間が減って顧客満足度は上がるでしょう。
スタッフや警備の数も減らせるかもしれませんね。
端的に言うと、 客層をもっと絞ろうとしている んでしょう。
低価格で幅広く来園（購入）してもらう薄利多売型より
高価格で少ない客数を相手にする方が絶対楽 です(^^;
わたくし、某FCの店長時代に似たようなことやってました。
関連記事
2014年01月04日 平成21年 7 自己紹介 その39
...
お会いした方には時々話しますが
賃貸経営でも同じような話しで
家賃収入が１００万円ほしいとしたら
２万円 × ５０室 ＝ １００万 より
１０万円 × １０室 ＝ １００万円 のほうが
絶対いいですよーって。
９万円 × １１室
８万円 × １２〜１３室
７万円 × １４〜１５室
６万円 × １６〜１７室
でもそれほど大きく変わらないんですけど
要は、 少ない数で単価を上げて
客層の良いところを取っていったほうが経営が楽 ですよってことですね。
...
１０室しかなかったら
１室空いただけで入居率９０％になるけど
５０室あれば１室空いても９８％じゃん
なんて言う人いますけど
その物件、年間通したら何室も何ヶ月も空くでしょ？って(^^;
管理料も５％払ってるでしょうし...
５％も払ってたら１００万円の家賃で常に５万円マイナスじゃんってね(^^;
それ、常に入居率９５％以下ってことよ？
...
そもそも空いたってすぐ決めればいいの 。
ディズニーランドみたいに
人が集まる希少価値のある物件ならすぐ決まるわけ。
決まらん物件だから
数でカバーしたり、値下げでカバーしたりするわけ。
価格決定権、顧客選定権 をこちらが持たないと
有利に戦えないよねー
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
このコメント欄も使えます。
FC2コメント
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです
人気ブログランキングへ
にほんブログ村
半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
【異業種で考えてみるの最新記事】
この記事へのコメント
客単価をあげていくと客質もよくなりますからね^^;
結局欲動しく自分の欲に負けるのだと思います。。。