2017年10月08日
区分をおススメしない理由
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に １８５０万円 で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57?u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろん ノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円で ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォームで （笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日から ノーリフォーム で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円で オーナチェンジ 。
11号平屋 同じく3.8万円で オーナチェンジ 。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォーム で4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
月極Ｐ５号 縦列４台 貸出中 利回り4.9％
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
月極Ｐ１号 （普） 契約中
月極Ｐ２号 （普） 契約中
月極Ｐ３号 （普） 契約中
月極Ｐ４号 （軽） 募集中
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 H29.8.26 入居
※土地1号(赤磐市河本)に新築
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
16-1号,16-2号に設置
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＜ＤＩＹ教室＞
じいじ先生＆こもも先生のＤＩＹ教室＆ランチ５日目
９日（月,祝）１１時半〜
・ランチ
・クロス剥がし
・クロス貼り
・クッションフロア貼り
・和式トイレ解体
・建具塗り
参加予定（定員１２名）
１じいじ先生
２こもも先生（女性）
３真中さん（女性）
４IW本さん
５N西さん
６N西さん奥さん（女性）
７むーさん（女性）
８HTさん
９J子さん（女性）
10minakoさん（女性）
11yasuさん
12わたくし
13特別講師Kさん
※満席になりました(・_・;)
＜イベント一覧＞
１０月 ４日（水）１１時半〜 じいじ先生のＤＩＹ教室＆ランチ４日目
１０月 ９日（月,祝）１１時半〜じいじ先生＆こもも先生のＤＩＹ教室＆ランチ５日目
１０月 １４日（土）１２時半〜 南区しっしーさん２号戸建てビフォー見学会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
以前セミナーをお願いした なっちーさんが
失敗談 を書かれていました。
楽待コラム
「ババを引いた」と後悔した区分マンション
失敗談 というのは特に参考になりますね。
セミナーにお越しいただいた際に
関連記事
2016年11月12日 なっちーさん登場！
古い団地（区分）の投資はおススメ って主旨のお話しをされていましたが
まぁそういうことですよ。
岡山でも水漏れで大変なことになった区分の話しは聞いていますし
往々にしてそういうことにもなりますよ...
古い上にコンクリートですから
その後の処置はとても 困難 ...
厳しいようですけど
その程度のことは 予想の範疇 。
団地（区分）はぱっと見安いものが多いですから
飛びつきたくなっちゃんですよね...
でも そんなに甘くない んですよね...
いま問題なくできている人は 運がいい 。
長く持ってたら そのうちババに変わります よ...
同じ価格なら絶対戸建でしょ。
当時はまだまだ経験値が低いと感じましたから
ご自身でつらい経験をされて
これが血となり肉となればいいんじゃないでしょうかね。
かなりのダメージは受けますけど
お金と時間をかければなんとかなるでしょうから
頑張ってほしいですねー
...
先日の新聞にこんな記事もありました。
「一戸での相続放棄が...」
※クリックで大きくなります。
この記事では
８０代の女性が孤独死
↓
親族が相続予定
↓
亡くなった女性の借金が判明
↓
相続放棄
↓
この女性が管理費、積立金５７万円を滞納中
↓
次の所有者が決まるまで滞納額は積みあがる...
ここは築３０年の全２９戸で全部ワンルーム。
当初、投資用マンションで売り出され
所有者自身で住んでいたのはここだけ。
発見が遅れたんでしょう...
事故物件になったそうで...
この部屋、どうなるんでしょうね...
他の所有者さんも大迷惑です...
結局、管理組合がいろいろ飲み込まないといけなくなります...
ここ、４年前に大規模修繕をしたそうで。
積立金は３４０万円 しかないんですって...
いま貸しているみなさんは賃料２万円程度だそうで...
そんな状況では 積立金の増額もできない お悩みも...
どうにもなりませんね(◎_◎;)
区分っていう 仕組み自体にいろいろ問題がある んだけどねー
みんな自分の部屋のことしか考えてない ...
所詮団地 だからね...
地面があって、
自分の意思決定だけで好きにできる
ほうがいいと思うんだけどな...
おしまい
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
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2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に １８５０万円 で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57?u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろん ノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円で ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォームで （笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日から ノーリフォーム で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円で オーナチェンジ 。
11号平屋 同じく3.8万円で オーナチェンジ 。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォーム で4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
月極Ｐ５号 縦列４台 貸出中 利回り4.9％
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
月極Ｐ１号 （普） 契約中
月極Ｐ２号 （普） 契約中
月極Ｐ３号 （普） 契約中
月極Ｐ４号 （軽） 募集中
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 H29.8.26 入居
※土地1号(赤磐市河本)に新築
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
16-1号,16-2号に設置
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じいじ先生＆こもも先生のＤＩＹ教室＆ランチ５日目
９日（月,祝）１１時半〜
・ランチ
・クロス剥がし
・クロス貼り
・クッションフロア貼り
・和式トイレ解体
・建具塗り
参加予定（定員１２名）
１じいじ先生
２こもも先生（女性）
３真中さん（女性）
４IW本さん
５N西さん
６N西さん奥さん（女性）
７むーさん（女性）
８HTさん
９J子さん（女性）
10minakoさん（女性）
11yasuさん
12わたくし
13特別講師Kさん
※満席になりました(・_・;)
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１０月 ４日（水）１１時半〜 じいじ先生のＤＩＹ教室＆ランチ４日目
１０月 ９日（月,祝）１１時半〜じいじ先生＆こもも先生のＤＩＹ教室＆ランチ５日目
１０月 １４日（土）１２時半〜 南区しっしーさん２号戸建てビフォー見学会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
以前セミナーをお願いした なっちーさんが
失敗談 を書かれていました。
楽待コラム
「ババを引いた」と後悔した区分マンション
失敗談 というのは特に参考になりますね。
セミナーにお越しいただいた際に
関連記事
2016年11月12日 なっちーさん登場！
古い団地（区分）の投資はおススメ って主旨のお話しをされていましたが
まぁそういうことですよ。
岡山でも水漏れで大変なことになった区分の話しは聞いていますし
往々にしてそういうことにもなりますよ...
古い上にコンクリートですから
その後の処置はとても 困難 ...
厳しいようですけど
その程度のことは 予想の範疇 。
団地（区分）はぱっと見安いものが多いですから
飛びつきたくなっちゃんですよね...
でも そんなに甘くない んですよね...
いま問題なくできている人は 運がいい 。
長く持ってたら そのうちババに変わります よ...
同じ価格なら絶対戸建でしょ。
当時はまだまだ経験値が低いと感じましたから
ご自身でつらい経験をされて
これが血となり肉となればいいんじゃないでしょうかね。
かなりのダメージは受けますけど
お金と時間をかければなんとかなるでしょうから
頑張ってほしいですねー
...
先日の新聞にこんな記事もありました。
「一戸での相続放棄が...」
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この記事では
８０代の女性が孤独死
↓
親族が相続予定
↓
亡くなった女性の借金が判明
↓
相続放棄
↓
この女性が管理費、積立金５７万円を滞納中
↓
次の所有者が決まるまで滞納額は積みあがる...
ここは築３０年の全２９戸で全部ワンルーム。
当初、投資用マンションで売り出され
所有者自身で住んでいたのはここだけ。
発見が遅れたんでしょう...
事故物件になったそうで...
この部屋、どうなるんでしょうね...
他の所有者さんも大迷惑です...
結局、管理組合がいろいろ飲み込まないといけなくなります...
ここ、４年前に大規模修繕をしたそうで。
積立金は３４０万円 しかないんですって...
いま貸しているみなさんは賃料２万円程度だそうで...
そんな状況では 積立金の増額もできない お悩みも...
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区分っていう 仕組み自体にいろいろ問題がある んだけどねー
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所詮団地 だからね...
地面があって、
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ほうがいいと思うんだけどな...
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