2013年06月10日
岡山市で区分投資はどうか？ １１
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56?u を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57?u）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
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こんばんは。岡山大家です。
さて、今日は 前回の続き で
岡山駅半径５００〜６００mぐらいの
西口側 では
〇ォーラムシティビル
〇レスターガーデンシティ清心
〇ビンコートスタイル昭和町
〇ベール岡山駅WEST
〇ルファステイツ岡山駅西
〇ビンコートプライム奉還町
といったところがありますね。
...
〇ォーラムシティビル
ここは、ほぼ 岡山駅直結 といえる感じの
岡山駅に一番近い区分マンション ですね。
岡山市中心部の再開発の先駆けだったと思います。
築１０年ちょっと経ち、室内の設備関係がやや古臭くなってはきましたけど
やはり岡山駅直結という立地で根強い人気を誇っていますねー
賃料は１２万円程度ですけど、空いたらすぐ決まりますね。
数年前に、 外壁のタイルが剥がれて落下するという事故 がありました。
そんな記事を見ると、施工的にどうなんだろうとも思いますが
安く買えるんなら、立地を武器にそこそこ戦える でしょう。
ここも中古は滅多に出ませんが...
〇レスターガーデンシティ清心
ここもかなり岡山駅に近いですね。
屋上に庭園や、共同浴場が売り になってます。
ただ余分にコストがかかってるだけのようにも思いますが...
新幹線や跨線橋が近くてゴミゴミした印象 なんですけども
今でも ３LDKで１４〜１５万級 で貸せてますねー
済生会病院が近いので、ドクターの方や
ノートルダム清心女子が近いので
ノートルダムの幼稚園から行かせるような感じの
教育熱心な富裕層が入居 しますね。
中古も出ないし、出ても高いですが、
角部屋の出窓から雨漏りがするとのクレームが入ったことがあります...
複雑な形や、出窓の出っ張りなんかはそんな危険がはらんでいますねー
〇ビンコートスタイル昭和町
最近建った、○イタックの物件ですね。
ここは 線路の音がうるさそう ですねー
この近くの線路沿いの賃貸物件で
○レース島田本町っていうのがあるんですけど
窓を開けるとかなりうるさい
音に耐えられなくて１ヶ月で退去いた人がいます。
ここは線路から少し離れてはいますが、
音は上に抜けてくるので、上層階なんかはちょっとビミョーなんじゃないでしょうか
岡山駅に近くて新しいので、１３万円程度なら客付けも難しくはないと思いますが、
中古市場に出てきたとしても安くは買えないでしょう...
〇ベール岡山駅WEST
ここも最近の建物で、○和住宅がやりましたね。
吉備線の高架のすぐ横なんですけど、
便が少なくてスピードも出ていないですから
それほど気にならないかもしれません。
３階あたりが正面になるので、
電車の目線が気にならない階ならまぁまぁありかもしれません。
先ほど同様、安く買えそうにありません...
〇ルファステイツ岡山駅西
ここも最近ですね。
ギリギリ伊島学区 になるのかな
確か１LDKなんかもあったような気が。
２０００万円前半から買えたので、
いくつか賃貸にも出てすぐ決まっていました
さっきの昭和町よりはこちらのほうが立地的には良いと思います
〇ビンコートプライム奉還町
ここも最近ですね。
ここはモデルルームを見にいきましたー
率直な感想は...うーん...
値段の割には...
１４万円前後ぐらいでは貸せそうですけど
その時は、モデルルームの方が、賃貸で出る予定はないって言っていました。
こうしてみると、 西口エリアはポンポン建ってます ねー
でも賃貸にはほとんど出ていないです。
結構、年配の方が買っているみたいですね。
時々、新婚さんとか結婚歴の浅い方が共有名義で買って
２〜３年で離婚して早く処分したいみたいなのがありますから
気の毒ですけど、掘り出し物が出てくるかもしれません
石井小学校は、英語教育に力を入れていて
遠くからバスで通ってくるお子さんもいますので、
そこそこ人気はあります。 石井中学校は人気無いですが...
岡山駅も近いし、転勤族のお子さんが小さかったら選んでもらえます。
〇ォーラムシティビル も 〇レスターガーデンシティ清心 も
滅多に賃貸に出てこないので、 分譲賃貸自体は希少 なんですけど
賃貸物件では、○ンハウス伊福町 や ○ランマスト伊島 という、
築浅のRCファミリーマンションがあったりと
そこそこ築浅ファミリー物件の供給がある ので
競合する可能性は高い ですが...
...
それに比べて、 東口の築浅賃貸は
１LDKがほとんどで、時々１Kといった具合 で
ファミリー物件の供給がほとんどありません ので
ファミリー向け分譲賃貸の希少性はさらに高まる んですよねー
つづく
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56?u を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57?u）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
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こんばんは。岡山大家です。
さて、今日は 前回の続き で
岡山駅半径５００〜６００mぐらいの
西口側 では
〇ォーラムシティビル
〇レスターガーデンシティ清心
〇ビンコートスタイル昭和町
〇ベール岡山駅WEST
〇ルファステイツ岡山駅西
〇ビンコートプライム奉還町
といったところがありますね。
...
〇ォーラムシティビル
ここは、ほぼ 岡山駅直結 といえる感じの
岡山駅に一番近い区分マンション ですね。
岡山市中心部の再開発の先駆けだったと思います。
築１０年ちょっと経ち、室内の設備関係がやや古臭くなってはきましたけど
やはり岡山駅直結という立地で根強い人気を誇っていますねー
賃料は１２万円程度ですけど、空いたらすぐ決まりますね。
数年前に、 外壁のタイルが剥がれて落下するという事故 がありました。
そんな記事を見ると、施工的にどうなんだろうとも思いますが
安く買えるんなら、立地を武器にそこそこ戦える でしょう。
ここも中古は滅多に出ませんが...
〇レスターガーデンシティ清心
ここもかなり岡山駅に近いですね。
屋上に庭園や、共同浴場が売り になってます。
ただ余分にコストがかかってるだけのようにも思いますが...
新幹線や跨線橋が近くてゴミゴミした印象 なんですけども
今でも ３LDKで１４〜１５万級 で貸せてますねー
済生会病院が近いので、ドクターの方や
ノートルダム清心女子が近いので
ノートルダムの幼稚園から行かせるような感じの
教育熱心な富裕層が入居 しますね。
中古も出ないし、出ても高いですが、
角部屋の出窓から雨漏りがするとのクレームが入ったことがあります...
複雑な形や、出窓の出っ張りなんかはそんな危険がはらんでいますねー
〇ビンコートスタイル昭和町
最近建った、○イタックの物件ですね。
ここは 線路の音がうるさそう ですねー
この近くの線路沿いの賃貸物件で
○レース島田本町っていうのがあるんですけど
窓を開けるとかなりうるさい
音に耐えられなくて１ヶ月で退去いた人がいます。
ここは線路から少し離れてはいますが、
音は上に抜けてくるので、上層階なんかはちょっとビミョーなんじゃないでしょうか
岡山駅に近くて新しいので、１３万円程度なら客付けも難しくはないと思いますが、
中古市場に出てきたとしても安くは買えないでしょう...
〇ベール岡山駅WEST
ここも最近の建物で、○和住宅がやりましたね。
吉備線の高架のすぐ横なんですけど、
便が少なくてスピードも出ていないですから
それほど気にならないかもしれません。
３階あたりが正面になるので、
電車の目線が気にならない階ならまぁまぁありかもしれません。
先ほど同様、安く買えそうにありません...
〇ルファステイツ岡山駅西
ここも最近ですね。
ギリギリ伊島学区 になるのかな
確か１LDKなんかもあったような気が。
２０００万円前半から買えたので、
いくつか賃貸にも出てすぐ決まっていました
さっきの昭和町よりはこちらのほうが立地的には良いと思います
〇ビンコートプライム奉還町
ここも最近ですね。
ここはモデルルームを見にいきましたー
率直な感想は...うーん...
値段の割には...
１４万円前後ぐらいでは貸せそうですけど
その時は、モデルルームの方が、賃貸で出る予定はないって言っていました。
こうしてみると、 西口エリアはポンポン建ってます ねー
でも賃貸にはほとんど出ていないです。
結構、年配の方が買っているみたいですね。
時々、新婚さんとか結婚歴の浅い方が共有名義で買って
２〜３年で離婚して早く処分したいみたいなのがありますから
気の毒ですけど、掘り出し物が出てくるかもしれません
石井小学校は、英語教育に力を入れていて
遠くからバスで通ってくるお子さんもいますので、
そこそこ人気はあります。 石井中学校は人気無いですが...
岡山駅も近いし、転勤族のお子さんが小さかったら選んでもらえます。
〇ォーラムシティビル も 〇レスターガーデンシティ清心 も
滅多に賃貸に出てこないので、 分譲賃貸自体は希少 なんですけど
賃貸物件では、○ンハウス伊福町 や ○ランマスト伊島 という、
築浅のRCファミリーマンションがあったりと
そこそこ築浅ファミリー物件の供給がある ので
競合する可能性は高い ですが...
...
それに比べて、 東口の築浅賃貸は
１LDKがほとんどで、時々１Kといった具合 で
ファミリー物件の供給がほとんどありません ので
ファミリー向け分譲賃貸の希少性はさらに高まる んですよねー
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