2016年01月28日
２ 決まる物件って
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
4号が11,000円上がったので 利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
関連記事
2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
約６０坪を２区画 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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2015年02月19日 違いは紙一重
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入
２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
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......
＜新年会 第三弾＞
岡山大家 in 倉敷
初の倉敷開催をしたいと思います
倉敷方面の某金融機関の現役融資担当の方も参加決定！
いろいろお聞きするチャンスですよ(^-^)
１月３０日（土） １７時〜
倉敷市寿町1-26 松田パーキング１F
海鮮居酒屋 はなの舞 倉敷北口店
３時間飲み放題 ３,４８０円
参加予定（とりあえず１２名で予約中）
1 倉敷大家さん
2 現役融資担当 Ｉさん
3 よーすけさん
4 mitueさん（女性）
5 O幡さん
6 Bさん
7 K原さん
8 HR田さん
9 あつおさん（途中から）
10 あきこさん（女性）
11 namiさん（女性）
12 わたくし
あっという間に満席（ﾟдﾟlll）
あまり多くなっても話しが聴きにくので今回は締め切ります(ｰｰ;)
...
＜シークレット見学会 ２０万円戸建＞
倉敷市某所の ２０万円の戸建です(^^;
もちろん土地建物での価格ですよ（笑）
１日目 １月２９日（金） １２時半〜 （定員１０名）
※その後ランチへ
参加予定
１ しゅんさん
２ じいじさん
３ ayakoさん（女性）
４ sachiさん（初登場、女性）
５ わたくし
２日目 １月３０日（土） １４時半〜 （定員１０名）
☆その後、倉敷大家さん物件の見学から倉敷新年会へいきます。
参加予定
１ 倉敷大家さん☆
２ よーすけさん☆
３ K原さん☆
４ namiさん☆
５ O幡さん☆
６ わたくし☆
７ N村さん奥さん（女性）
８
９
10
---
＜イベント一覧＞
１月 ７日（木）１１時〜 いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
１月 ８日（金）１２時〜 A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ １日目
１月 ９日（土）１２時〜 A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ ２日目
１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ １日目
１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ ２日目
１月１６日（土）昼から 必殺さんと行く加賀温泉 in 石川
１月１８日（月）１１時〜 みーちゃん＆じいじさん DIY戸建見学会＆ランチ
１月１９日（火）１１時〜 シークレットトレジャーハンター３
１月２３日（土）１７時〜 必殺新年会＆ミニセミナー in 岡山
１月２５日（月）１３時半〜 シークレット見学会 in 玉野市
１月２６日（火）１１時半〜 新年会 昼の部 ホテルグランヴィアランチ
１月２９日（金）１２時半〜 シークレット見学会 in 倉敷市 ＆ ランチ
１月３０日（土）１４時半〜 シークレット物件＆倉敷大家さん物件 見学会
１月３０日（土）１８時〜 新年会 岡山大家 in 倉敷
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
欲しい方は連絡ください(^-^)
年季の入った机と椅子。
桐？のタンス。
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は我が家のボスの誕生日
何歳かは伏せておきましょうか(￣ー￣)
...
さて、今日は昨日の続きで。
関連記事
2016年01月27日 決まる物件って
不動産屋や営業マンの思惑に合致する物件 って
どんな物件なんでしょう？
...
大きく言うと、やっぱり サクッと決まる物件 ですね。
決まらん限り売上にならん訳ですから
一番はそこ ですよ。
その次に 単価の高い物件 。
家賃が高いか、家賃が低くても広告料が多い物件ですね。
あとは 事務処理が早い物件かな。
契約書をサクッと持ってきてくれる管理会社の物件とか
自社で契約書を作成できる物件とか
必要書類の提出が少なくて済むとか
審査が比較的ゆるいとか
広告料が契約金から相殺できるとか
いろいろあります(^_^;)
...
一般大家の場合は、事務処理の面では比較的助かります ね。
自社で契約書が作れて、広告料が相殺できることがほとんどですから
こういうのは現場としては助かります(￣ー￣)
...
単価の高い物件 ってのは
家賃が高いか、広告料が高いかってことでクリアできますけども
基本的に、家賃が高いものを保有する方が有利ですね。
岡山ではですけど
ひとつの契約に対する売上が、１０万円ぐらいは欲しいところです。
賃貸仲介なんて同じことの繰り返しですから
家賃２万円のを決めても、１０万円のを決めても作業は同じ(ｰｰ;)
だったら、単価が高いほうが、現場としてはいいに決まってますわね(^^;
家賃２万円の物件なら、広告料は２〜３ヶ月は欲しいところ。
それでも６〜８万円ぐらい...
家賃１０万円の物件なら、広告料は欲しいけど無くてもなんとか...
仮に１ヶ月分１０万円出しても、１ヶ月の家賃で補填できますけど
家賃２万円の場合は、３ヶ月出したら額こそ６万円でも
回収に３ヶ月かかる訳で...
不動産屋や営業マンの単価の面での思惑を満たすには
家賃が高い物件ほど経営的には有利ですね。
...
１番大事な サクッと決まる物件
ってのはどんなのかっていうと
誰が案内にいっても、大した工夫もなく簡単に決まる物件 ですね。
こういうのを 決め物 っていいます。
具体的には
・主要駅や主要大学が至近
・好立地で適正家賃の新築・築浅
こんなのは誰でもわかりますね(^^;
でも、こんな物件は普通は手に入らない(＞＜)
...
・家賃が周辺に比べて安い
・初期費用が安い
なんてもの決め物になることもありますが
そういうのは、すぐに真似されちゃうんでね(ｰｰ;)
一時だけの先行者利益は受けられるかもしれませんが
長続きはしませんわね...
...
そんな家主側の事情は置いといて、 営業マンが一番欲しいものって、
決め物 なんですね。
そりゃ早く実がなる飯の種が欲しいのは当たり前。
じゃあ、 営業マンが一番困ること ってなんだと思います？
...
...
...
それは、 紹介する物件が無く、売上が立たない ことなんですよ(ｰｰ;)
つづく
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
4号が11,000円上がったので 利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
約６０坪を２区画 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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2015年02月19日 違いは紙一重
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入
２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
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＜新年会 第三弾＞
岡山大家 in 倉敷
初の倉敷開催をしたいと思います
倉敷方面の某金融機関の現役融資担当の方も参加決定！
いろいろお聞きするチャンスですよ(^-^)
１月３０日（土） １７時〜
倉敷市寿町1-26 松田パーキング１F
海鮮居酒屋 はなの舞 倉敷北口店
３時間飲み放題 ３,４８０円
参加予定（とりあえず１２名で予約中）
1 倉敷大家さん
2 現役融資担当 Ｉさん
3 よーすけさん
4 mitueさん（女性）
5 O幡さん
6 Bさん
7 K原さん
8 HR田さん
9 あつおさん（途中から）
10 あきこさん（女性）
11 namiさん（女性）
12 わたくし
あっという間に満席（ﾟдﾟlll）
あまり多くなっても話しが聴きにくので今回は締め切ります(ｰｰ;)
...
＜シークレット見学会 ２０万円戸建＞
倉敷市某所の ２０万円の戸建です(^^;
もちろん土地建物での価格ですよ（笑）
１日目 １月２９日（金） １２時半〜 （定員１０名）
※その後ランチへ
参加予定
１ しゅんさん
２ じいじさん
３ ayakoさん（女性）
４ sachiさん（初登場、女性）
５ わたくし
２日目 １月３０日（土） １４時半〜 （定員１０名）
☆その後、倉敷大家さん物件の見学から倉敷新年会へいきます。
参加予定
１ 倉敷大家さん☆
２ よーすけさん☆
３ K原さん☆
４ namiさん☆
５ O幡さん☆
６ わたくし☆
７ N村さん奥さん（女性）
８
９
10
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＜イベント一覧＞
１月 ７日（木）１１時〜 いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
１月 ８日（金）１２時〜 A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ １日目
１月 ９日（土）１２時〜 A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ ２日目
１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ １日目
１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ ２日目
１月１６日（土）昼から 必殺さんと行く加賀温泉 in 石川
１月１８日（月）１１時〜 みーちゃん＆じいじさん DIY戸建見学会＆ランチ
１月１９日（火）１１時〜 シークレットトレジャーハンター３
１月２３日（土）１７時〜 必殺新年会＆ミニセミナー in 岡山
１月２５日（月）１３時半〜 シークレット見学会 in 玉野市
１月２６日（火）１１時半〜 新年会 昼の部 ホテルグランヴィアランチ
１月２９日（金）１２時半〜 シークレット見学会 in 倉敷市 ＆ ランチ
１月３０日（土）１４時半〜 シークレット物件＆倉敷大家さん物件 見学会
１月３０日（土）１８時〜 新年会 岡山大家 in 倉敷
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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欲しい方は連絡ください(^-^)
年季の入った机と椅子。
桐？のタンス。
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は我が家のボスの誕生日
何歳かは伏せておきましょうか(￣ー￣)
...
さて、今日は昨日の続きで。
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2016年01月27日 決まる物件って
不動産屋や営業マンの思惑に合致する物件 って
どんな物件なんでしょう？
...
大きく言うと、やっぱり サクッと決まる物件 ですね。
決まらん限り売上にならん訳ですから
一番はそこ ですよ。
その次に 単価の高い物件 。
家賃が高いか、家賃が低くても広告料が多い物件ですね。
あとは 事務処理が早い物件かな。
契約書をサクッと持ってきてくれる管理会社の物件とか
自社で契約書を作成できる物件とか
必要書類の提出が少なくて済むとか
審査が比較的ゆるいとか
広告料が契約金から相殺できるとか
いろいろあります(^_^;)
...
一般大家の場合は、事務処理の面では比較的助かります ね。
自社で契約書が作れて、広告料が相殺できることがほとんどですから
こういうのは現場としては助かります(￣ー￣)
...
単価の高い物件 ってのは
家賃が高いか、広告料が高いかってことでクリアできますけども
基本的に、家賃が高いものを保有する方が有利ですね。
岡山ではですけど
ひとつの契約に対する売上が、１０万円ぐらいは欲しいところです。
賃貸仲介なんて同じことの繰り返しですから
家賃２万円のを決めても、１０万円のを決めても作業は同じ(ｰｰ;)
だったら、単価が高いほうが、現場としてはいいに決まってますわね(^^;
家賃２万円の物件なら、広告料は２〜３ヶ月は欲しいところ。
それでも６〜８万円ぐらい...
家賃１０万円の物件なら、広告料は欲しいけど無くてもなんとか...
仮に１ヶ月分１０万円出しても、１ヶ月の家賃で補填できますけど
家賃２万円の場合は、３ヶ月出したら額こそ６万円でも
回収に３ヶ月かかる訳で...
不動産屋や営業マンの単価の面での思惑を満たすには
家賃が高い物件ほど経営的には有利ですね。
...
１番大事な サクッと決まる物件
ってのはどんなのかっていうと
誰が案内にいっても、大した工夫もなく簡単に決まる物件 ですね。
こういうのを 決め物 っていいます。
具体的には
・主要駅や主要大学が至近
・好立地で適正家賃の新築・築浅
こんなのは誰でもわかりますね(^^;
でも、こんな物件は普通は手に入らない(＞＜)
...
・家賃が周辺に比べて安い
・初期費用が安い
なんてもの決め物になることもありますが
そういうのは、すぐに真似されちゃうんでね(ｰｰ;)
一時だけの先行者利益は受けられるかもしれませんが
長続きはしませんわね...
...
そんな家主側の事情は置いといて、 営業マンが一番欲しいものって、
決め物 なんですね。
そりゃ早く実がなる飯の種が欲しいのは当たり前。
じゃあ、 営業マンが一番困ること ってなんだと思います？
...
...
...
それは、 紹介する物件が無く、売上が立たない ことなんですよ(ｰｰ;)
つづく
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