2016年02月01日
３ 決まる物件って
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
4号が11,000円上がったので 利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
関連記事
2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
関連記事
2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
約６０坪を２区画 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
関連記事
2015年02月19日 違いは紙一重
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入
２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
関連記事
2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
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......
＜見学会＆ランチのお知らせ １＞
DDMさんの１号戸建ビフォー見学会＆ランチ
南区で DDMさんの１号戸建のビフォー見学会をさせていただけます。
※DDMさんは事情でハンドルネームが２つあります^^;
正体は当日のお楽しみで（笑）
２月２日（火） １１時半〜
住宅地なので、車２台の１０名でお願いします(^^;
名刺とスリッパを持ってきてくださいねー
参加予定
DDMさん（現地待機）
taimanさん（ランチのみ）
１ いいてんきさん
２ S農さん
３ OCさん
４ OCさん奥さん（女性）
５ こももさん（女性）
６ tomoeさん（女性）
７ 摂津屋さん
８ じいじさん
９ わたくし
10
※先にランチに行きます。
ご希望の方は ここをクリック 。
...
＜見学会＆ランチのお知らせ ２＞
東区トリプル見学会
その１ motoさんの４号戸建アフター
関連記事
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年09月28日 即解決できる方法を教えましょう。
2015年10月02日 みなさん熱心ですな〜(ﾟoﾟ;;
2015年12月07日 物件力と...
その２ HTさんの２号戸建ビフォー
その３ GOGOさんの１号戸建ビフォー
関連記事
2016年01月21日 未来予想図
の ３連発(￣ー￣)
１日目（２月５日（金））をご希望の方は こちら
参加予定
１ motoさん
２ ayakoさん（女性）※見学のみ
３ JBさん
４ わたくし
２日目（２月６日（土））をご希望の方は こちら
参加予定
１ GOGOさん
２ よーすけさん
３ じいじさん
４ 摂津屋さん
５ Ｉ島さん
６ わたくし
ここも住宅地なので、各日車２台の１０名でお願いします(^^;
名刺とスリッパを持ってきてくださいねー
---
＜イベント一覧＞
２月 ２日（火）１１時半〜 DDMさんの１号戸建ビフォー見学会＆ランチ
２月 ５日（金）１２時〜 東区トリプル見学会 １日目
２月 ６日（土）１２時〜 東区トリプル見学会 ２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
欲しい方は連絡ください(^-^)
年季の入った机と椅子。
桐？のタンス。
...
こんばんは。岡山大家です。
必殺さんのブログで告知中の草津温泉旅行
『東京出発・草津温泉旅行』
またまたわたくしエントリー中でございます^^;
ちょっと遠いですが一緒にいかがですか？
ご希望の方は 申し込みフォーム からお願いします(^-^)
...
さて、今日は前回の続きで。
「営業マンが一番困ることってなんだと思います？
それは、紹介する物件が無く、売上が立たないことなんですよ(ｰｰ;)」
関連記事
2016年01月27日 決まる物件って
2016年01月28日 ２ 決まる物件って
ってとこで終わりましたが、
売上が立たないってことは、
目標達成できないので、上司から詰められるとか
歩合に影響するとか容易に想像できますわね(^^;
...
では、 紹介する物件がない ってのはどんな状況なのか？
せっかくお客さんが目の前にいるのに
紹介できないケースっていうのは
・要望を満たす物件はあるが、現在空いていない...
・要望を満たす物件そのものがない...
こんな感じですが
前者は、いつか空くときもくるので
タイミングが合えば解消できるかもしれませんね。
後者の、 「要望を満たす物件そのものがない」 ってのは
そのエリアに、 存在が無い のでどうにもなりませんわね...
そういうものを求めにきたお客さんには
何の手も打てないので
応対する時間が無駄に終わる訳ですよ...
...
ということは、この 「存在がない」 ってのを 解消 してあげれば
その物件は決まるんです。
ちなみに、わたくしが物件１号を買った理由は
岡山駅至近でマンションで２LDKは当時は全く存在しなかったから。
それも駐車場が取れて、最上階なんて
１０年経ったいまでもほとんどありませんよ。
当時、営業の窓口で、
街中のRCの２LDKが無くてわたくし自信が困っていたんです(ｰｰ;)
...
大家さんと不動産業者との会話でちょいちょいあるのが
「最近はどうですか？どんなのが人気あります？」
とか 「どんなのが決まってます？」 ってね。
それに対して
「最近はもう１LDKですね〜」
とか 「やっぱり新築は早いですよ！」
って言ったりね(^^;
...
でも、実はそこじゃないのよ。
いま人気があるとか、決まってるとかじゃなくて
「どんなのが足りていないか？」
そのエリアに供給がなさ過ぎて、業者が紹介に窮する物件。
そこを押さえたらすぐ決まりますよ〜(?≧?≦)
...
だから、業者に聞くなら 「どんな物件が無くて困っていますか？」 です。
すると
「戸建が全然ないですね〜」 とか
「ペット可がないですね〜」 とか
「犬はまぁまぁあるんですけど、猫がないですね〜」 とか
「２匹以上飼えるのがないですね〜」 とか
「デザイナーズがないですね〜」 とか
「駐車場３台ある物件がないですね〜」 とか
その地域、そのお店に足りないもの をいろいろ話してくれると思いますよ。
そういうものを提供してあげれば
それは 決まる物件 になりますよ。
その中でも、今後も供給が増えそうにないものだと
きっと長く活躍してくれるでしょうね(^-^)
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
4号が11,000円上がったので 利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
約６０坪を２区画 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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2015年02月19日 違いは紙一重
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入
２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
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＜見学会＆ランチのお知らせ １＞
DDMさんの１号戸建ビフォー見学会＆ランチ
南区で DDMさんの１号戸建のビフォー見学会をさせていただけます。
※DDMさんは事情でハンドルネームが２つあります^^;
正体は当日のお楽しみで（笑）
２月２日（火） １１時半〜
住宅地なので、車２台の１０名でお願いします(^^;
名刺とスリッパを持ってきてくださいねー
参加予定
DDMさん（現地待機）
taimanさん（ランチのみ）
１ いいてんきさん
２ S農さん
３ OCさん
４ OCさん奥さん（女性）
５ こももさん（女性）
６ tomoeさん（女性）
７ 摂津屋さん
８ じいじさん
９ わたくし
10
※先にランチに行きます。
ご希望の方は ここをクリック 。
...
＜見学会＆ランチのお知らせ ２＞
東区トリプル見学会
その１ motoさんの４号戸建アフター
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2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年09月28日 即解決できる方法を教えましょう。
2015年10月02日 みなさん熱心ですな〜(ﾟoﾟ;;
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その２ HTさんの２号戸建ビフォー
その３ GOGOさんの１号戸建ビフォー
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2016年01月21日 未来予想図
の ３連発(￣ー￣)
１日目（２月５日（金））をご希望の方は こちら
参加予定
１ motoさん
２ ayakoさん（女性）※見学のみ
３ JBさん
４ わたくし
２日目（２月６日（土））をご希望の方は こちら
参加予定
１ GOGOさん
２ よーすけさん
３ じいじさん
４ 摂津屋さん
５ Ｉ島さん
６ わたくし
ここも住宅地なので、各日車２台の１０名でお願いします(^^;
名刺とスリッパを持ってきてくださいねー
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＜イベント一覧＞
２月 ２日（火）１１時半〜 DDMさんの１号戸建ビフォー見学会＆ランチ
２月 ５日（金）１２時〜 東区トリプル見学会 １日目
２月 ６日（土）１２時〜 東区トリプル見学会 ２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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欲しい方は連絡ください(^-^)
年季の入った机と椅子。
桐？のタンス。
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こんばんは。岡山大家です。
必殺さんのブログで告知中の草津温泉旅行
『東京出発・草津温泉旅行』
またまたわたくしエントリー中でございます^^;
ちょっと遠いですが一緒にいかがですか？
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さて、今日は前回の続きで。
「営業マンが一番困ることってなんだと思います？
それは、紹介する物件が無く、売上が立たないことなんですよ(ｰｰ;)」
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2016年01月28日 ２ 決まる物件って
ってとこで終わりましたが、
売上が立たないってことは、
目標達成できないので、上司から詰められるとか
歩合に影響するとか容易に想像できますわね(^^;
...
では、 紹介する物件がない ってのはどんな状況なのか？
せっかくお客さんが目の前にいるのに
紹介できないケースっていうのは
・要望を満たす物件はあるが、現在空いていない...
・要望を満たす物件そのものがない...
こんな感じですが
前者は、いつか空くときもくるので
タイミングが合えば解消できるかもしれませんね。
後者の、 「要望を満たす物件そのものがない」 ってのは
そのエリアに、 存在が無い のでどうにもなりませんわね...
そういうものを求めにきたお客さんには
何の手も打てないので
応対する時間が無駄に終わる訳ですよ...
...
ということは、この 「存在がない」 ってのを 解消 してあげれば
その物件は決まるんです。
ちなみに、わたくしが物件１号を買った理由は
岡山駅至近でマンションで２LDKは当時は全く存在しなかったから。
それも駐車場が取れて、最上階なんて
１０年経ったいまでもほとんどありませんよ。
当時、営業の窓口で、
街中のRCの２LDKが無くてわたくし自信が困っていたんです(ｰｰ;)
...
大家さんと不動産業者との会話でちょいちょいあるのが
「最近はどうですか？どんなのが人気あります？」
とか 「どんなのが決まってます？」 ってね。
それに対して
「最近はもう１LDKですね〜」
とか 「やっぱり新築は早いですよ！」
って言ったりね(^^;
...
でも、実はそこじゃないのよ。
いま人気があるとか、決まってるとかじゃなくて
「どんなのが足りていないか？」
そのエリアに供給がなさ過ぎて、業者が紹介に窮する物件。
そこを押さえたらすぐ決まりますよ〜(?≧?≦)
...
だから、業者に聞くなら 「どんな物件が無くて困っていますか？」 です。
すると
「戸建が全然ないですね〜」 とか
「ペット可がないですね〜」 とか
「犬はまぁまぁあるんですけど、猫がないですね〜」 とか
「２匹以上飼えるのがないですね〜」 とか
「デザイナーズがないですね〜」 とか
「駐車場３台ある物件がないですね〜」 とか
その地域、そのお店に足りないもの をいろいろ話してくれると思いますよ。
そういうものを提供してあげれば
それは 決まる物件 になりますよ。
その中でも、今後も供給が増えそうにないものだと
きっと長く活躍してくれるでしょうね(^-^)
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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