2018年05月30日
竹は困るね〜
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築 （H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60?u 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57?u平屋建てをセキスイで新築
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろん ノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、 計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォーム で3.5万円 表面42％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号 土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ 。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォーム で4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号 平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
６分の５が空きだけど...
5/21 外国人のシェアで１つ決まり。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円
誰も買わないから190万円で引き取ることに。
H30年6月 総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置予定
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＜イベントのお知らせ＞
６月
☆勉強会１日目 融資関係その２
2日（土）19時15分〜
参加予定（定員２２名）
１担当者さん１ →飲
２むーさん（女性）→飲
３ひろさん →飲
４Ｏ幡さん →飲
５namiさん（女性）→飲
６こーへーさん
７しっしーさん →飲
８たかぱぱさん
９てつさん →飲
10Ａ木さん →飲
11ＢＬＸさん →飲
12じゅんこさん（女性）→飲
13Ｂさん
14Ｓ農さん →飲
15じょーさん →飲
16いなせさん →飲
17かこちゃん（女性）→飲
18あつおさん →飲
19Ｋすけさん
20わたくし →飲
21
22
飲み会１６名
※名刺をお忘れなく！
※飲み会は１日２２時で締め切ります。
☆東古松norikoさん２号戸建ビフォー見学＆ランチ
4日（月）12時半〜
参加予定（定員１０名）
１norikoさん（女性）
２なおとさん
３まゆさん（女性）
４摂津屋さん
５しんやさん
６わたくし
☆単なる飲み会
5日（火）18時〜
参加予定（とりあえず定員１６名）
１taimanさん
２しっしーさん
３あつさん
４ＤＭＭさん
５そうさん
６なおとさん
７ロバートＳ田さん
８たろぽんさん
９Ｙ口さん
10りょういちさん
11よーすけさん
12u-kiさん
13Ｊ子さん（女性）
14Ｍ本さん
15麒麟さん
16わたくし
早々に満席になったので増枠しました(^^;
17
18
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☆長船町Ｋさん３号戸建アフター見学＆ランチ
9日（土）12時半〜
参加予定（定員１０名）
１Ｋさん
２ＨＴさん
３よーすけさん
４Ｍさん
５Ｊ子さん（女性）
６わたくし
＜イベント一覧＞
６月
2日（土）19時15分〜勉強会２日目 融資関係その２
（シティホテル桑田町）
21時〜 ディナー
4日（月）12時半〜 東古松norikoさん２号戸建ビフォー見学
＆ランチ
5日（火）18時〜 単なる飲み会
9日（土）12時半〜 長船町Ｋさん３号戸建アフター見学
＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
ここで登場した 店舗兼住居１９０万円。
関連記事
2018年05月09日 値下げ交渉のネタ？
2018年05月16日 大概、価格次第
2018年05月26日 実質初購入
３１日の決済に向けて、小分けにして準備完了(^^;
ボロ戸建てを買うのは
H28年3月1日の東区広谷 物件10.11.12号依頼。
２年ぶりか〜
不動産ってやってみるとよくわかるけど
安いボロ戸建てが一番儲かる し
一番固い 。
資金の少ない方にはおススメだけど
どうしても 獲得競争が激しくなる から
全然こっちに回ってこない(^^;
調べてみたら、この ２年の間に
２００万円以下の戸建が２１戸 Σ（・□・；）
北区一宮 100万
赤磐市和田 20万
東区古都南方 75万
中区乙多見 160万
玉野市田井 200万
北区富田 110万
北区三門東町 7.5万
北区牟佐 90万
備前市西片上 5万
瀬戸内市邑久 ２棟で60万
北区万成東町 5万
東区神崎町 112万
北区惣爪 110万
東区沼 ２棟で25万
倉敷市児島 5万
中区平井 190万
北区足守 103万
北区高松 70万
玉野市玉原 30万
東区目黒町 110万
南区北浦 30万
当たった人が羨ましいなー(^^;
...
さて、今日はこれら ボロ戸建てとは別世界 の
かこちゃんの新築戸建賃貸 で打ち合わせ。
第９回あみだで当てた激安土地に２棟建築中(^^)v
かこちゃんがいろいろ考えてやってる 力作。
完成は８月だそうなので見学会が楽しみです(^^♪
建物はもちろん立派なんだけど
ここ山が近いんで、この 竹 をどうしたもんかと...
見栄えも良くない し...
屋根に 太陽光を載せるので
いまでも充分影になるけど
さらに 笹がどっさり落ちて影になる のも嫌だし...
うちの太陽光１号は
南棟と北棟に分かれてて
南棟には 少し電柱の影が入る んだけど
たったそれだけでも 毎月数百円から は違うからね〜(;´Д｀)
入居後に切らせてもらうのも迷惑かかるし
下手に切って建物に倒れてもね...
いまなら 足場もあるしってことで
いつやるの？
いまでしょ！ 古っ(;´Д｀)
ってことで
入居の前からいっちゃってー！
はい。
室内はというとこんな状況。
スペックは ３ＬＤＫ ８２平米
駐車場が４台と３台。
戸建賃貸いうのも随分増えたけど
駐車場が ３台以上置けるのってそうそうない 。
それだけでも結構売りになるんよね。
親とか友人とかが来た時に
置くとこに困るなんてのは良くある話し。
お父さんの会社の車があって３台以上必要
なんてこともあるし
なんせ 世の中に少ないってことが希少価値 を高めるね。
どこにでもあるってのは大した価値はない よ。
しかも このエリアに戸建賃貸なんてそうそう無い からね。
さらに 希少価値 を高めてるね。
建築費自体はどの場所で建てても
そんな変わるもんじゃない。
地盤の良し悪し、下水の有る無しでは変わるけど
通常、 本体、外構、水道給排水、下水か浄化槽、地盤改良その他で
この規模を２棟やるなら
２千万円後半は免れん でしょう。
建築費が大きく変わらんなら
家賃単価が高いところ でやらんと
全然旨味がない よね(;´Д｀)
ここでＰ３〜４台なら
１２〜１３万円 はいけるでしょう。
田舎の方の戸建賃貸で家賃８万円やそこらじゃ
投資額とリターンが全然合わん(;´Д｀)
わたくしの植松なんて
どうせ戸建賃貸やっても ７.５〜８万円程度(◎_◎;)
それなら平屋で建築費を３分の２ぐらいに下げて
家賃は６.５万円ぐらいっていうね。
新築するなら
そのエリアにマッチした建物じゃないとねー
どこでもアパートや戸建賃貸建てりゃいいってもんじゃないね。
ここは竹切ってスッキリすれば
好印象できっとうまくいきますわ(^。^)y-.。o○
おしまい
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築 （H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60?u 2LDK 表面9％超
H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57?u平屋建てをセキスイで新築
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろん ノーリフォーム現状貸し
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォーム
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、 計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォーム で3.5万円 表面42％
H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号 土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ 。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォーム で4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号 平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
６分の５が空きだけど...
5/21 外国人のシェアで１つ決まり。
H30年5月31日 南区福島
☆物件17号 中古購入
店舗兼住居190万円
誰も買わないから190万円で引き取ることに。
H30年6月 総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw 18円(税込19.44円)
アパート２号に設置予定
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＜イベントのお知らせ＞
６月
☆勉強会１日目 融資関係その２
2日（土）19時15分〜
参加予定（定員２２名）
１担当者さん１ →飲
２むーさん（女性）→飲
３ひろさん →飲
４Ｏ幡さん →飲
５namiさん（女性）→飲
６こーへーさん
７しっしーさん →飲
８たかぱぱさん
９てつさん →飲
10Ａ木さん →飲
11ＢＬＸさん →飲
12じゅんこさん（女性）→飲
13Ｂさん
14Ｓ農さん →飲
15じょーさん →飲
16いなせさん →飲
17かこちゃん（女性）→飲
18あつおさん →飲
19Ｋすけさん
20わたくし →飲
21
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飲み会１６名
※名刺をお忘れなく！
※飲み会は１日２２時で締め切ります。
☆東古松norikoさん２号戸建ビフォー見学＆ランチ
4日（月）12時半〜
参加予定（定員１０名）
１norikoさん（女性）
２なおとさん
３まゆさん（女性）
４摂津屋さん
５しんやさん
６わたくし
☆単なる飲み会
5日（火）18時〜
参加予定（とりあえず定員１６名）
１taimanさん
２しっしーさん
３あつさん
４ＤＭＭさん
５そうさん
６なおとさん
７ロバートＳ田さん
８たろぽんさん
９Ｙ口さん
10りょういちさん
11よーすけさん
12u-kiさん
13Ｊ子さん（女性）
14Ｍ本さん
15麒麟さん
16わたくし
早々に満席になったので増枠しました(^^;
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☆長船町Ｋさん３号戸建アフター見学＆ランチ
9日（土）12時半〜
参加予定（定員１０名）
１Ｋさん
２ＨＴさん
３よーすけさん
４Ｍさん
５Ｊ子さん（女性）
６わたくし
＜イベント一覧＞
６月
2日（土）19時15分〜勉強会２日目 融資関係その２
（シティホテル桑田町）
21時〜 ディナー
4日（月）12時半〜 東古松norikoさん２号戸建ビフォー見学
＆ランチ
5日（火）18時〜 単なる飲み会
9日（土）12時半〜 長船町Ｋさん３号戸建アフター見学
＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
ここで登場した 店舗兼住居１９０万円。
関連記事
2018年05月09日 値下げ交渉のネタ？
2018年05月16日 大概、価格次第
2018年05月26日 実質初購入
３１日の決済に向けて、小分けにして準備完了(^^;
ボロ戸建てを買うのは
H28年3月1日の東区広谷 物件10.11.12号依頼。
２年ぶりか〜
不動産ってやってみるとよくわかるけど
安いボロ戸建てが一番儲かる し
一番固い 。
資金の少ない方にはおススメだけど
どうしても 獲得競争が激しくなる から
全然こっちに回ってこない(^^;
調べてみたら、この ２年の間に
２００万円以下の戸建が２１戸 Σ（・□・；）
北区一宮 100万
赤磐市和田 20万
東区古都南方 75万
中区乙多見 160万
玉野市田井 200万
北区富田 110万
北区三門東町 7.5万
北区牟佐 90万
備前市西片上 5万
瀬戸内市邑久 ２棟で60万
北区万成東町 5万
東区神崎町 112万
北区惣爪 110万
東区沼 ２棟で25万
倉敷市児島 5万
中区平井 190万
北区足守 103万
北区高松 70万
玉野市玉原 30万
東区目黒町 110万
南区北浦 30万
当たった人が羨ましいなー(^^;
...
さて、今日はこれら ボロ戸建てとは別世界 の
かこちゃんの新築戸建賃貸 で打ち合わせ。
第９回あみだで当てた激安土地に２棟建築中(^^)v
かこちゃんがいろいろ考えてやってる 力作。
完成は８月だそうなので見学会が楽しみです(^^♪
建物はもちろん立派なんだけど
ここ山が近いんで、この 竹 をどうしたもんかと...
見栄えも良くない し...
屋根に 太陽光を載せるので
いまでも充分影になるけど
さらに 笹がどっさり落ちて影になる のも嫌だし...
うちの太陽光１号は
南棟と北棟に分かれてて
南棟には 少し電柱の影が入る んだけど
たったそれだけでも 毎月数百円から は違うからね〜(;´Д｀)
入居後に切らせてもらうのも迷惑かかるし
下手に切って建物に倒れてもね...
いまなら 足場もあるしってことで
いつやるの？
いまでしょ！ 古っ(;´Д｀)
ってことで
入居の前からいっちゃってー！
はい。
室内はというとこんな状況。
スペックは ３ＬＤＫ ８２平米
駐車場が４台と３台。
戸建賃貸いうのも随分増えたけど
駐車場が ３台以上置けるのってそうそうない 。
それだけでも結構売りになるんよね。
親とか友人とかが来た時に
置くとこに困るなんてのは良くある話し。
お父さんの会社の車があって３台以上必要
なんてこともあるし
なんせ 世の中に少ないってことが希少価値 を高めるね。
どこにでもあるってのは大した価値はない よ。
しかも このエリアに戸建賃貸なんてそうそう無い からね。
さらに 希少価値 を高めてるね。
建築費自体はどの場所で建てても
そんな変わるもんじゃない。
地盤の良し悪し、下水の有る無しでは変わるけど
通常、 本体、外構、水道給排水、下水か浄化槽、地盤改良その他で
この規模を２棟やるなら
２千万円後半は免れん でしょう。
建築費が大きく変わらんなら
家賃単価が高いところ でやらんと
全然旨味がない よね(;´Д｀)
ここでＰ３〜４台なら
１２〜１３万円 はいけるでしょう。
田舎の方の戸建賃貸で家賃８万円やそこらじゃ
投資額とリターンが全然合わん(;´Д｀)
わたくしの植松なんて
どうせ戸建賃貸やっても ７.５〜８万円程度(◎_◎;)
それなら平屋で建築費を３分の２ぐらいに下げて
家賃は６.５万円ぐらいっていうね。
新築するなら
そのエリアにマッチした建物じゃないとねー
どこでもアパートや戸建賃貸建てりゃいいってもんじゃないね。
ここは竹切ってスッキリすれば
好印象できっとうまくいきますわ(^。^)y-.。o○
おしまい
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