2018年05月12日
希少だけど貸し方が難しいねー
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築 （H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60?u 2LDK 表面9％超
2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。 空室期間０日
その間 リフォームは壁紙１面8,000円のみ
H26.12.5イオン岡山オープン。
３度目の退去と重なりそこで売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57?u平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も8.5万円 Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
リフォーム無しの美装のみ（入居者負担）で入居
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろん ノーリフォーム現状貸し （笑）
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォーム （笑）
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、 計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォーム で3.5万円 表面42％
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号 土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ 。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォーム で4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号 平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
６分の５が空きだけど...
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＜イベントのお知らせ＞
＜イベント一覧＞
５月
2日（水）12時〜 しっしーさん3号5万円戸建＆
目黒町110万円戸建見学＆ランチ
7日（月）12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学＆ランチ
8日（火）13時〜 倉敷相談日
9日（水）12時半〜かこちゃん中区5号戸建見学＆ランチ
14日（月）13時〜 北区相談日
15日（火）12時半〜視察（南区北浦,中区原尾島）
19日（土）12時半〜見学会予定
25日（金）19時半〜勉強会１日目
６月
2日（土）19時半〜勉強会２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
総社のAP２号がまたきまりましたわ〜(◎_◎;)
今度は インドネシアの方がふたり(^^;
外国人実習生のニーズって
これからも増えていきそうですね〜
さて、今日は９日にお邪魔した
かこちゃん５号戸建のお話し。
中区の便利な場所で見た目もきれいで ２〇〇万円也。
みなさんいろいろ探してきますな〜
早速お邪魔してきました。
かこちゃん（女性）
ロバートS田さん
Ｊ子さん（女性）
じゅんこさん（女性）
そうさん
摂津屋さん
こももさん（女性）
OCさん
K本さん
mtanaさん
mtanaさん弟さん
わたくし
じいじさんが壁を塗るそうで作業中の様相。
ここ、 コンクリート造 みたい(◎_◎;)
直貼りなんでクロスがべろ〜ん
壊す時大変そうだけど
躯体はしっかりしてるから
どこまでひっぱるかねー
水回りはまだいけそうだね。
電気もOK。
ここ、 事務所兼 なんですよね。
倉庫もあります。
車も現状で３台可。
ブロックを壊せば４〜５台置けるかな？
事務所兼住居 ってのは珍しいから
案外すっぽりはまる ことがあるんよね。
住居だけ借りても普通に５〜６万円 はするし
事務所を別に借りても７〜８万円 はするからね...
駐車場を別に複数台借りたらすぐ２万円ぐらい するもんね...
そうなると 軽く１０〜１５万円 ぐらいに(;´Д｀)
小規模事業者には結構な負担になるから
事務所兼住居ってのは安上がりでいい んよね〜
ここは２階もあって、住居としては充分な広さ。
さらに、 増築してあって
他にも 住居スペースが(^^;
こっちのほうが新しくて
あまり直さなくても良さそうだね〜
風呂こそシャワーだけど
水回りは全然問題ないし、電気も充分。
整理するとこんな感じ。
オレンジ部分が元の住居
青部分が事務所、倉庫
緑部分が増築した住居
こういうのって 貸し方が悩ましい よね〜(◎_◎;)
別々に貸すことも可能だし
まとめて貸すこともできる...
別々に貸すなら
オレンジ部分住居
P１〜２台付けて５万円ぐらいかな...
青部分事務所、倉庫
こっちはP１〜２台で３〜４万円ぐらいかな...
緑部分増築した住居
ここはPが取れんかもしれんな...
まだきれいだけど４万円ちょいぐらいかな...
Pが取れてプラス５千円ぐらいか...
合わせて５万円は厳しい感じがするな〜(;´Д｀)
この形態で 事務所、倉庫 だけ貸すのは
ちょっと難しいかもな...
家賃安けりゃ貸せるかもしれんけど...
となると
オレンジ部分住居 と
青部分が事務所、倉庫 を合わせて貸すか...
それならP２〜３台で７万円台ぐらいかな...
８万円とか高い感じがするな(-_-;)
緑部分の増築した住居 は
P１台で４．５万円ぐらいか...
全部まとめて貸すなら
１０万円ぐらいかな〜？
１０万円じゃ反響が少なそうよな...
...
パターン１
オレンジ部分住居
青部分事務所、倉庫
緑部分増築住居
P４台込み １０万円
パターン２
オレンジ部分住居
青部分事務所、倉庫
P３台 ７万円
緑部分増築住居
P１台 ４．５万円
２つに分けるのがいいかもしれないね〜
おしまい
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築 （H27年2月6日 1,850万円で売却）
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57?u平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も8.5万円 Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
リフォーム無しの美装のみ（入居者負担）で入居
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろん ノーリフォーム現状貸し （笑）
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォーム （笑）
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、 計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォーム で3.5万円 表面42％
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号 土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ 。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォーム で4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号 平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
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目黒町110万円戸建見学＆ランチ
7日（月）12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学＆ランチ
8日（火）13時〜 倉敷相談日
9日（水）12時半〜かこちゃん中区5号戸建見学＆ランチ
14日（月）13時〜 北区相談日
15日（火）12時半〜視察（南区北浦,中区原尾島）
19日（土）12時半〜見学会予定
25日（金）19時半〜勉強会１日目
６月
2日（土）19時半〜勉強会２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
総社のAP２号がまたきまりましたわ〜(◎_◎;)
今度は インドネシアの方がふたり(^^;
外国人実習生のニーズって
これからも増えていきそうですね〜
さて、今日は９日にお邪魔した
かこちゃん５号戸建のお話し。
中区の便利な場所で見た目もきれいで ２〇〇万円也。
みなさんいろいろ探してきますな〜
早速お邪魔してきました。
かこちゃん（女性）
ロバートS田さん
Ｊ子さん（女性）
じゅんこさん（女性）
そうさん
摂津屋さん
こももさん（女性）
OCさん
K本さん
mtanaさん
mtanaさん弟さん
わたくし
じいじさんが壁を塗るそうで作業中の様相。
ここ、 コンクリート造 みたい(◎_◎;)
直貼りなんでクロスがべろ〜ん
壊す時大変そうだけど
躯体はしっかりしてるから
どこまでひっぱるかねー
水回りはまだいけそうだね。
電気もOK。
ここ、 事務所兼 なんですよね。
倉庫もあります。
車も現状で３台可。
ブロックを壊せば４〜５台置けるかな？
事務所兼住居 ってのは珍しいから
案外すっぽりはまる ことがあるんよね。
住居だけ借りても普通に５〜６万円 はするし
事務所を別に借りても７〜８万円 はするからね...
駐車場を別に複数台借りたらすぐ２万円ぐらい するもんね...
そうなると 軽く１０〜１５万円 ぐらいに(;´Д｀)
小規模事業者には結構な負担になるから
事務所兼住居ってのは安上がりでいい んよね〜
ここは２階もあって、住居としては充分な広さ。
さらに、 増築してあって
他にも 住居スペースが(^^;
こっちのほうが新しくて
あまり直さなくても良さそうだね〜
風呂こそシャワーだけど
水回りは全然問題ないし、電気も充分。
整理するとこんな感じ。
オレンジ部分が元の住居
青部分が事務所、倉庫
緑部分が増築した住居
こういうのって 貸し方が悩ましい よね〜(◎_◎;)
別々に貸すことも可能だし
まとめて貸すこともできる...
別々に貸すなら
オレンジ部分住居
P１〜２台付けて５万円ぐらいかな...
青部分事務所、倉庫
こっちはP１〜２台で３〜４万円ぐらいかな...
緑部分増築した住居
ここはPが取れんかもしれんな...
まだきれいだけど４万円ちょいぐらいかな...
Pが取れてプラス５千円ぐらいか...
合わせて５万円は厳しい感じがするな〜(;´Д｀)
この形態で 事務所、倉庫 だけ貸すのは
ちょっと難しいかもな...
家賃安けりゃ貸せるかもしれんけど...
となると
オレンジ部分住居 と
青部分が事務所、倉庫 を合わせて貸すか...
それならP２〜３台で７万円台ぐらいかな...
８万円とか高い感じがするな(-_-;)
緑部分の増築した住居 は
P１台で４．５万円ぐらいか...
全部まとめて貸すなら
１０万円ぐらいかな〜？
１０万円じゃ反響が少なそうよな...
...
パターン１
オレンジ部分住居
青部分事務所、倉庫
緑部分増築住居
P４台込み １０万円
パターン２
オレンジ部分住居
青部分事務所、倉庫
P３台 ７万円
緑部分増築住居
P１台 ４．５万円
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おしまい
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