2018年05月14日
設置費合計２２２３万円
岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築 （H27年2月6日 1,850万円で売却）
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60?u 2LDK 表面9％超
2度の退去もすぐ決まり家賃ダブる。 空室期間０日
その間 リフォームは壁紙１面8,000円のみ
H26.12.5イオン岡山オープン。
３度目の退去と重なりそこで売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57?u平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も8.5万円 Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
リフォーム無しの美装のみ（入居者負担）で入居
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろん ノーリフォーム現状貸し （笑）
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォーム （笑）
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、 計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォーム で3.5万円 表面42％
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号 土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ 。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォーム で4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号 平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
６分の５が空きだけど...
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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」南区北浦３０万円戸建視察＆ランチ
15日（火）12時半〜
参加予定（定員１０名）
１こももさん（女性）
２まゆさん（女性）
３J子さん（女性）
４デンチさん
５じいじさん
６DMMさん
７あつさん
８わたくし
＜イベント一覧＞
５月
2日（水）12時〜 しっしーさん3号5万円戸建＆
目黒町110万円戸建見学＆ランチ
7日（月）12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学＆ランチ
8日（火）13時〜 倉敷相談日
9日（水）12時半〜かこちゃん中区5号戸建見学＆ランチ
14日（月）13時〜 北区相談日
15日（火）12時半〜視察（南区北浦,中区原尾島）
19日（土）12時半〜見学会予定
25日（金）19時半〜勉強会１日目
６月
2日（土）19時半〜勉強会２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
先日、初めて 倉敷の法務局にいきました。
岡山地方法務局 管内法務局一覧
法人の印鑑証明と登記簿が欲しかったんですけど
たまたま倉敷に出ていたんで寄ってみました。
いままで、 南方の本局と、
西古松の西出張所しか行く機会が無くて
この自動発行機で出すものだと思っていましたが
倉敷には自動発行機がない んですね〜
案外遅れてるんだね...
建物内でウロウロキョロキョロしてたんで
ちょっと 不審者でしたよ(;´Д｀)
その印鑑証明と登記簿は
総社AP２号の 太陽光の手続きにいるんだってー
ってことで、太陽Ｔさんに渡して、
併せて 契約もしてきました(^^)
今回の太陽光４号は １８.９１ｋｗ
シミュレーション上の数字で
利回り１４.０３％ 。
過去のと比べると
H25年1号20kw １２.０３％（２９年実数値）
H28年2号39.77kw １３.０８％（２９年実数値）
H29年3号12kw １４.７３％（シミュレーション値）
H30年4号18.91kw １４.０３％（シミュレーション値）
２号、３号は負担金が大きいから 実質は
２号は１２．８９％...
３号は１２．４１％...
ということで ４号が一番いい(^。^)y-.。o○
３号はまだ１年経っていないから実数値がわからんけど
１号、２号は毎年シミュレーションを上回ってるから
３号も４号も上振れしてくれんかな〜
本来空いた空間の屋根で １４％もあれば充分 よね。
ボロ戸建て買って再生させるより楽ちんだ(^^;
売電単価（税込）は
１号 ３８.８８円
２号 ２９.１６円
３号 ２２.６８円
４号 １９.４４円
どんどん下がってる けど
設置費が下がってるから 利回りは上昇 。
ここまで使った設置費は
２２２３万円（９０.６８kw）
負担金が ５３８,７９８円
合わせて ２２,７６８,７９８円...
結構使ってますな...
年間売電額が２,９００,７４０円 なんで
※1,2号は29年実数。3,4号はシミュレーション値
全体では１２.７３％ ですか。
負担金がなけりゃ１３％か...
負担金は大きい ね...
それでも 入退去も関係なく
安定的に年２９０万円 も入ってくれば
かなりありがたい(^^;
土地の残るボロ戸建 と違って
資産性は無い けど
辺鄙な場所の野立てに比べると
屋根上ならそこそこの場所にあるだろうし
建物の解体と一緒に撤去すればいいだろうし
何より、 何も生まないはずの屋根が収益を上げるなら
それはそれでいいんじゃないかと思います(^^)
おしまい
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
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H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も8.5万円 Ｈ28年3月19日〜H30.3.21退去
リフォーム無しの美装のみ（入居者負担）で入居
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろん ノーリフォーム現状貸し （笑）
H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
次はH27年7月16日から3.5万円で
ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォーム （笑）
H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の 家賃2.5万円（Pなし）
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪15万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、 計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
土地52坪の中古平屋購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
H27年4月6日 ノーリフォーム で3.5万円 表面42％
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地１号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地３号 土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ 。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォーム で4万円
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地４号 土地購入
岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
H29年3月28日 中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号 平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
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満室時想定利回り18%程度。
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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」南区北浦３０万円戸建視察＆ランチ
15日（火）12時半〜
参加予定（定員１０名）
１こももさん（女性）
２まゆさん（女性）
３J子さん（女性）
４デンチさん
５じいじさん
６DMMさん
７あつさん
８わたくし
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５月
2日（水）12時〜 しっしーさん3号5万円戸建＆
目黒町110万円戸建見学＆ランチ
7日（月）12時半〜南区福島250万円店舗兼住居見学＆ランチ
8日（火）13時〜 倉敷相談日
9日（水）12時半〜かこちゃん中区5号戸建見学＆ランチ
14日（月）13時〜 北区相談日
15日（火）12時半〜視察（南区北浦,中区原尾島）
19日（土）12時半〜見学会予定
25日（金）19時半〜勉強会１日目
６月
2日（土）19時半〜勉強会２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
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こんばんは。岡山大家です。
先日、初めて 倉敷の法務局にいきました。
岡山地方法務局 管内法務局一覧
法人の印鑑証明と登記簿が欲しかったんですけど
たまたま倉敷に出ていたんで寄ってみました。
いままで、 南方の本局と、
西古松の西出張所しか行く機会が無くて
この自動発行機で出すものだと思っていましたが
倉敷には自動発行機がない んですね〜
案外遅れてるんだね...
建物内でウロウロキョロキョロしてたんで
ちょっと 不審者でしたよ(;´Д｀)
その印鑑証明と登記簿は
総社AP２号の 太陽光の手続きにいるんだってー
ってことで、太陽Ｔさんに渡して、
併せて 契約もしてきました(^^)
今回の太陽光４号は １８.９１ｋｗ
シミュレーション上の数字で
利回り１４.０３％ 。
過去のと比べると
H25年1号20kw １２.０３％（２９年実数値）
H28年2号39.77kw １３.０８％（２９年実数値）
H29年3号12kw １４.７３％（シミュレーション値）
H30年4号18.91kw １４.０３％（シミュレーション値）
２号、３号は負担金が大きいから 実質は
２号は１２．８９％...
３号は１２．４１％...
ということで ４号が一番いい(^。^)y-.。o○
３号はまだ１年経っていないから実数値がわからんけど
１号、２号は毎年シミュレーションを上回ってるから
３号も４号も上振れしてくれんかな〜
本来空いた空間の屋根で １４％もあれば充分 よね。
ボロ戸建て買って再生させるより楽ちんだ(^^;
売電単価（税込）は
１号 ３８.８８円
２号 ２９.１６円
３号 ２２.６８円
４号 １９.４４円
どんどん下がってる けど
設置費が下がってるから 利回りは上昇 。
ここまで使った設置費は
２２２３万円（９０.６８kw）
負担金が ５３８,７９８円
合わせて ２２,７６８,７９８円...
結構使ってますな...
年間売電額が２,９００,７４０円 なんで
※1,2号は29年実数。3,4号はシミュレーション値
全体では１２.７３％ ですか。
負担金がなけりゃ１３％か...
負担金は大きい ね...
それでも 入退去も関係なく
安定的に年２９０万円 も入ってくれば
かなりありがたい(^^;
土地の残るボロ戸建 と違って
資産性は無い けど
辺鄙な場所の野立てに比べると
屋根上ならそこそこの場所にあるだろうし
建物の解体と一緒に撤去すればいいだろうし
何より、 何も生まないはずの屋根が収益を上げるなら
それはそれでいいんじゃないかと思います(^^)
おしまい
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