所長のブログ

専門家プロファイル ：伴場の質問応答
＜質疑＞43 条但し書き道路の土地について

建築家が建築確認の事前相談に市に問い合わせに行ったところ、建物が建てられない土地だということが判明しました。どうやら建築基準法第４２条第２項に該当しない道路で、４３条但し書き道路になるとのことでした。

　重要事項説明書を確認したところ、公道で４２条第２項道路で、『幅員４m未満のため、道路中心線から２m後退した線が敷地として道路の境界線とみなされます。』に記載されており、「敷地は、東側が幅員約２mに上記道路に約１５m接する』と記載があります。また、不動産会社からも建物が建てられない土地とは聞いておらず、始めは、建築条件付での募集広告でしたし、実際は一般売買の土地になっています。仲介会社と売り主にも責任があると思っています。

ただ、この土地は気に入ってる土地なので、手放したくはなく、なんとかして建物を建てたいとも考えています。しかし色々とネットで調べてみると、
１）４３条但し書き道路の土地になると建築審査会の同意がないと、建物が建てられない。何ヶ月か時間がかかり、土地のローンも発生しており、費用もかかる。
２）建物が建てられたとしても、次建物が建てられるとは限らず、資産価値が下がる。など、問題点も多々あり、どうしたら良いのか悩んでいます。

所有権も移転しておりローンも発生しています。その中で、売り主に土地の買い取りをしてもらったりや仲介会社に損害賠償請求は可能でしょうか？

大変乱雑な文章で申し訳ありませんが，どなたか見解をいただけるとありがたいです。よろしくお願いします。

＜応答＞
書類が、そろえば、直ぐ確認申請が出せる43条但し書きと近隣、地主等の同意が難関な場合と天と地
建築確認申請を審査する建築審査に先ず、行ってください。
大きな市だと特定行政庁なので、市役所にあると思います。
小さな市町村だと都道府県の土木事務所か建築事務所にあります。

そこに道路が建築基準法上、どんな道路か色分けした「道路台帳」があります。
そこで、接道している全面道路がどんな道路か確認できます。

また、小さな市町村は建築審査課でなく、都市計画課にあるかもしれません。
趣旨を言えば、役所の人が該当の課をおしえてくれると思います。

43条但し書き道路もその道路台帳に色分けしてあります。
小松原さんの言われたように、役所で、言われたのであれば、書類をそろえ、段取りを踏めば、時間と経費はかかりますが、問題ないかもしれません。

その場合、安田さんの言われた「協定道路」　かもしれません。
道を所有している人、その道路に接道している人など、関係者全員の再建築の了解がとってある道路で、書類が役所にあります。
みなさん、お互い様で、水ガス電気などインフラの掘削許可、再建築にたいして、事前に、同意されてます。
手間はかかりますが、家は建つので、土地の価値が大きく下がるわけではありません。
ただ、再建築条件の中で、ほとんど、住宅などに限られています。
杉並区では「道路位置指定申請書」を出し、「通路協定書」を利害者と結び、役所にいけば、だれでも閲覧できます。
ほかの市町村でも、「みなし道路（協定道路）」で、何度か設計しました。
問題ないです。

「みなし道路（協定道路）」でなく、ただの通路の場合、関係者の同意が入ります。建築審査も必要なのかもしれません。
再建築はかなり困難で、資産価値はかなり下がります。
事前に言ってないなら、宅建業法上問題で、契約破棄の交渉もできると思います。
ローン条項で建設不可でも交渉出来そうです。


ぴそなび（敷地調査マニュアル）
http://www.piso.co.jp/toti-site/index.htm
道路の事も書いてあります。参考にしてください。

＜補足＞
同じ私道でも、「位置指定道路」はほとんど、公道に近い扱いです。
幅員が4ｍない「私道の42条2項道路」でも、中心線から2ｍバックすれば建ちます。

余談ですが、
道路状に見えても、建築基準法上、道に該当せず、通路の場合があります。
その場合、原則、再建築は出来ません。
小さな工務店などで、そんな場所でも再建築したと言う話は聞いた事があります。
それでも、役所と、所有者として、主張すべきところを丁寧に主張し、近隣とも良好な関係でないと困難です。
また、経費もかかり、割高な建設費になったと、その工務店は言ってました。

その道路の並びで建設している場合、「建築計画概要書」が役所にあります。
建築事務課にあります。
申請すれば、役所によっては、写しをくれます。
道路の扱いや幅員などわかり、計画に役立つと思います。

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