2008年06月の記事
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家具とか家電は、建築予算には入ってない・・？
住宅ローンから出るのではないですよね？顧問会員のＳさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム建築）購入土地の決済と住宅ローンの関係で、どんどん作業を進めなければなりません。7月中に・・以下の作業を完結させなければ・・。1 住宅プラン決定2 住宅会社5社による見積り提案競争：立会い3 住宅会社決定・請負契約：立会い4 建築確認申請 （住宅会社）5 同確認済み証を受理6 住宅ローン実行 （Ｋ銀行）8 土地決済・残金支払い （Ｓ不動産）：立会い・・いそがしい・・です。まちがいのないよう・・慎重に、リードしなければ・・。メールをいただきました。 Ｓ(妻)です。 土曜に打ち合わせしてから、ずーーーーっと、 内装と家電と家具について あーでもない・こーでもないと ネットサーフィンしてました。 で、ハタと気づいたのですが。 家電と家具にはいったいどのぐらいの 予算が回る予定でしたっけ？ 今回借り入れする〇千〇百万から 出るのではないですよね？ あくまでもこの〇千〇百万は、 土地と建物の分であって、 買い換える家電や家具を含めて 考えてはいけない...のでしょうか？ 購入を予定しているのは テレビ ダイニングセット 娘のベッドと机 リビング用のラグ ソファーの代わりのビーズクッション6個 内装について 夫は壁も床も全部「木」というのが好きなようです。 以下のHPに出てくるような、 天井を見上げると梁が見える...と いうようなのがいいと...。 （ 略 ） 床はフローリングとしても、壁まで木に してしまうのは金額的にどうなのでしょう？ それに作り付けの収納につける扉も どんなふうにするのか 考えなくてはいけないですね...。 あとは...インターホンの モニターをどこにつけるか、 パソコンスペースをどこにするか...を 武田さんから図面が来たら考えます。 他には何か宿題ありましたっけ？ 持ち込む家具のサイズは、 一覧にして送ったほうが良いですか？すごく・・あわただしい状況にありますが、もう・・楽しくってしょうがない♪そんな感じが伝わってきます。●家電と家具の予算うわぁ～、けっこうな金額になりそう・・ですね。計画の〇千〇百万円は土地・建物予算です。諸費用〇百〇十万円も別に予定しています。・・が、家電と家具は予算取りしていません。建築予算にあわせて・・マイホームのサイズや内容を打ち合わせ進行中・・です。住宅会社の見積り入札が一発で決まるように、私・・サジ加減を考えながらやっています。Ｋ銀行へのローン申込みでも、土地代・建築費・・具体的に提示しています。「変更とか無いですよね？」と、念を押されつつ・・。家具や家電は・・住宅ローンの対象外かと思いますぅ。（ 銀行は喜んで別種の融資を勧める・・かも ）どうしても・・大きく予算取りしたい場合は、 ・住宅プランのどこかで減額 ・予算変更の銀行との折衝等々が必要になるかと思います。相談・・しましょう。●持ち込む家具のサイズ一覧表は作成してほしい・・です。あと・・ご自身で予定プランの中に置いてみましょう。色々なことが分かってきます。出入り口があって置けない・・とか、通路が取れなくなる・・とか、問題が見えてきます。●天井を見上げると梁（はり）今・・プランニングしている家は・・2階で過ごす家で、開放的で景色はいいし、リビング・ダイニングの上は高～～い勾配（こうばい）天井です。わざわざ・・上を見上げなくても、日常的に普通に梁（はり）が目に飛び込んできますよ。・・いい雰囲気になります。（ いつでも、首つりもできます (^^ゞ ）●カベも木はい・・ちょっと高くつくと思います。5割り増し～10割り増し・・？建物サイズと他の内容から・・却下？・・かもです。応援のメールも頂いています。メール顧問会員のＫさん（40代）からです。 新しいお家の設計、大変でしょうが 楽しいでしょうね。 私は、家づくりで設計の時が一番楽しかったです。 我が家も6人家族で毎日9キロの洗濯機を 2回まわし ます。 洗濯物は、洗面所の電気温水器の周りの スペースにたくさんぶらさがっています・・(^-^; できればもう少し物干スペースが欲しかったです。 まあ、リビングに洗濯物を干さずに すんでいるだけマシかと思いますが。 どうぞ、よいプランを考えてあげてくださいね。はい、共稼ぎのＳさんからも雨でも冬でも洗濯物を干せるスペースのリクエストをいただいています。（ 干しっぱなしで出かけられるように・・ ）基本プランをちょっといじって・・、先ほどご自宅にファックスしました。Ｓさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/30
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教育資金は学資保険・・って、だれが決めたの？
契約する前に、シンプルに算数をしましょう。メール顧問会員のＫさん（40代） （相談：ライフプランニング）保険の整理整頓の真っ最中・・です。なにしろ・・毎月の保険料が97,000円！確実に家計が圧迫されています。ご主人の死亡保障のみを確保したら・・、現在の家族の保険は解約！解約！・・です。（ これで・・生活設計がずいぶん楽に・・ ）貯蓄性の保険でも・・損なモノは即解約！・・です。損か得か・・は、算数をしてみればすぐに分かります。 1 保険料月額×12ヶ月×払込年数 2 給付金や満期金の総額1が払うお金、2がもらうお金・・のそれぞれ総額です。もらうお金が少ないのに・・そうと気付かずに払い続ける人が大勢います。 ・・おバカさんです。教育資金は学資保険！ 老後資金は個人年金！・・と、硬直的な石頭で考えるおバカさん（失礼！）提示された設計書を見て・・まず算数をしましょう。算数をしないまま・・貯蓄をした気になって、延々とお金を払い続ける人が大勢・・います。Ｋさんも3人の子ども全員に学資保険を・・。その内の長男君には2本も学資保険を・・。その1本がＤ生命の学資保険です。 ヒアリング時点で頂いた資料から算数・・、 払うお金：234万円、もらうお金：210万円、 明らかに損！ 解約返戻金の額を確認して・・即解約か 継続か・・検討しましょう・・としていました。 確認してもらった解約返戻金は・・155万円、 これまでに払ったお金は174万円です。 今・・解約すると、もっと損！・・です。 ヒドイ ・・学資保険です。 特約がてんこ盛りだと、こんな悲惨なことに・・。 疾病特約・災害入院特約・死亡給付金・育英年金・・。 （ 保険屋さんは、儲かります ）●上記が・・Ｄ生命の学資保険：第1段階●第2段階 ： Ｋさんよりメール報告 受取額の中にに予定されている 「積立配当金」・・その後の保険屋さんの 報告によると・・実際の金額は微々たるモノ。 受取額は当初予定よりさらに下回りそう・・。●第3段階 ： Ｋさんより新たな資料ファックス 契約当時のＤ生命の学資保険設計書です。 これは初めて見ました。 受け取り方法が2通りあります。 ・毎回受け取り（4・6・9・12・15・18・22才） ・自動すえお置き 毎回受け取らず・・自動すえ置きにした方が、 当然・・受け取り総額は多い設定になっています。 受け取り方法を確認したら・・、 「自動すえ置き」にしているそうです。・・ということで、当初いただいていた資料は「毎回受取り」の内容で、234万円払って210万円の受取りで・・損！・・としていましたが、「すえ置き」なのであれば事情がちがいます。22才での満期時受取合計額368万円・・としていますが、カッコ書きの「積立配当金87万円」を無いものとすれば・・受取り合計額は281万円です。払うお金が234万円だから・・まあいいか・・です。（ 今・・解約して損するよりは・・ ）あるいは・・18才で学資金を受取る場合は・・、18才で178万円、22才時に満期保険金70万円、受取額合計は・・248万円です。払うお金が234万円だから・・まあいいか・・？（ 今・・解約して損するよりは・・ ）最後の4年間で受取額が増す・・ような設計です。解約の時期が早いほど・・損をするような設計です。今さら言ってもしょうがありませんが・・、契約時点で算数をするべき・・です。消去法で判断するしかない・・状況に落ち込んでいます。教育資金は学資保険！ 老後資金は個人年金！業界に洗脳されて、すなおに・・算数もしないで、この超低金利の時期に・・長期固定金利商品を購入するのは、おバカさんですよ～。Ｋさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/30
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医療保険に払うお金・・貯蓄した方がお得です。
病気になっても、自己負担の限度額があります。メール顧問会員のＫさん（40代） （相談：ライフプランニング）家計の現状診断を終えて、ただ今・・家計改善の実行作業中です。保険をバッサバッサと解約中・・です。メールをいただきました。 高額医療費について調べてみました。 社保庁のHPに下の計算式がありました。【７０歳未満の方 医療費の自己負担限度額（１か月あたり）】外来・入院上位所得者（標準報酬月額５３万円以上）150,000 円＋（総医療費－500,000 円）×１％〈83,400 円〉一般80,100 円＋（総医療費－267,000 円）×１％〈44,400 円〉低所得者（住民税非課税世帯）35,400 円〈24,600 円〉※〈〉内の金額は、多数該当の場合の限度額 『※』の「多数該当」がよくわかりません・・ 社保庁HPでは、 『同一世帯で１年間（直近１２か月）に３回以上 高額療養費の支給を受け ている場合は、 ４回目からは自己負担限度額が変わります。 （多数該当）』 と、あるのですが、結局どういうことなのでしょうか？高額の医療費がかかった場合の健康保険の自己負担限度額の制度のお話・・です。自分が払うお金はここまで！・・という制度があるんですよ。その金額を越える分は、健康保険から給付されます。（ ものすごく手厚い給付・・です ）医療保険なんか・・必要ないんですよ。（ このブログの読者なら知っていますよね ）たとえば・・1ヶ月の医療費が300万円もかかった場合、一般の人の場合・・80,100 円＋（総医療費－267,000 円）×１％・・ですから80,100 円＋（3,000,000円－267,000 円）×１％＝107,400円 ・・だけを負担してオシマイ。健康保険から給付される金額は・・300万円－10.74万円＝289.26万円（ 手厚い！ ・・保障です ） 健康保険から289万円もらう同じ状況で・・ 医療保険からは・・？ せいぜい・・30万円とか50万円・・です。 どちらが手厚い保障でしょうか？ 医療保険に加入したつもりで、 貯蓄した方が・・生涯でお得・・なんです。・・で、Ｋさんの質問は・・？「多数該当」・・って何？ ・・って、あのぅ・・社保庁HPの説明通り・・なんですが・・。今からさかのぼって12ヶ月の内に、3ヶ月以上・・上記の高額療養費の支給を受けた人には・・さらにさらに、4ヶ月目から手厚い保障をしますよ～ ・・ということです。3回も該当してきて出費がたいへんですね～、だいじょうぶですよ・・4回目からは自己負担の限度額をさらに低くしてあげますよ♪・・ということです。（ 実は・・おかげで・・そんなに大変でもないんですが ）具体的に言えば・・、3回も該当してきて・・今度4回目、また・・300万円の医療費がかかった・・という場合、一般の場合・・、44,400円を払ってオシマイ！ ・・です。健康保険からの給付は・・、300万円－4.44万円＝295.56万円（ さらに、さらに、手厚い保障 ）同じケースでも医療保険からは・・、30万円とか50万円の・・手薄い保障・・のみ。すでに・・こんなに手厚い保障をされているのに、手薄い医療保険で保険料をドブに捨て続けるのって、バカバカしいと思いませんか？払う保険料・・掛け算してみてください。数十万円、あるいは数百万円になる人も・・。（ その金額の大部分が・・ドブに・・ ）貯蓄に廻しましょ！Ｋさん、質問への答えになりましたか？Ｋさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/28
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時間がない中で・・楽しい住宅プラン打ち合わせ
土地残金とローンの関係で、時間がない・・。顧問会員のＳさん（４０代） （相談：生活設計・マイホーム建築）家計の現状診断をした後、将来の生活設計シミュレーションを終え・・、（ それで終わり・・だったんですが・・ ）奥さんの中に・・ある色気が・・ムンムン。「マイホームが欲しい・・。」やっと、ご主人の了解を得て・・走り出し、いくつかの候補地から選んで土地の売買契約を終了しました。（ 住宅取得後の生涯シミュレーション済み ）その土地の残金と住宅建築資金にいくつかの金融機関を検討した結果、Ｋ銀行の住宅ローンを選びました。（ こちらも今・・手続き中 ）そこから・・問題発生！ ・・です。Ｋ銀行さんが言うには、「ローンのお金を出すのは『建築確認』の許可後」土地の残金をローンで払った時点あたりまでにマイホームプランを固めて・・各住宅会社に見積りを依頼して・・と思っていました。・・のんびりしていられなくなりました。遅くても７月末には土地残金を払わなければ・・。そのころには『確認申請』許可を降ろさなければ・・。（ 確認申請手続きは、住宅会社が行ないます ）そのためには・・少なくともその１週間前には建築する住宅会社が決まっていなければ・・。そうすると・・さらに１週間前には、住宅会社の見積り『提案競争』をしなければ・・。・・で、さらに１週間前には、見積り依頼できる住宅プランを固める必要があります。なので、今週と来週の２回の週末でガンガン・・プラン打ち合わせ！ ・・です。今日の打ち合わせは・・、６人家族の内・・４人で来所・・です。以前から色々お聞きしていた内容を「絵」にしておきましたので、割りにスムーズに進んだかと思います。今日で・・だいたいのアウトラインは固まりました。〇2階で過ごす家 リビング・ダイニング・キッチン、和室、お風呂、 等々が2階で、1階は各寝室、玄関、等々です。 できるだけ細かく仕切らない開放的な家・・です。 広い（5畳）木製のバルコニーでバーベキュー？〇屋根の見えない家 このご希望・・却下！ ・・になりました。 積雪とその弊害が主な理由です。 逆に普通に屋根をかけることで・・、2階リビングから 上に登るロフト空間が確保できました。〇玄関ドアの取っ手は「流木」 「かわいいから・・」という奥さんの希望・・却下？ ドアを購入すると取っ手が付いてきます。 それを捨てて「流木｣を取り付けることに・・。 奥さんの基本コンセプトは・・「主張をしない家」 なんですが、「流木」は主張そのもの・・では？ (^^ゞ〇プライバシーとセキュリティー 隣りがアパートで、その出入り口が並んでいます。 こちら側はしっかり目隠ししたいので、生垣に・・。 さらに南側が他の一戸建て住宅があります。 他人の家の裏側は眺めていたくないので・・ こちらの面も生垣に・・。 この土地は角地で2面が道路に面しています。 こちらも囲ってしまうと・・ドロボウさんが仕事が しやすくなってしまうので・・開放空間に・・。 〇建物の南側 南側に玄関があります。 その雨よけに2階の広い木製バルコニーが・・。 バルコニー下に・・自転車等もたっぷり置けます。 他・・カーポート、物置小屋、アプローチは舗装、 一部スペースは芝にして、チビちゃんたちの遊び場。〇大量の洗濯物 子ども4人！ ・・です。 毎日の洗濯物が大量に出ます。 雨の日でも寒い日でも干せる工夫が必要です。 これは・・私の宿題です。 建物内で処理できるように考えます。〇子どもたちの勉強の空間 机、ベッド、仕切り家具、蓄熱暖房、 子どもたちの年齢差等々・・色々な要素を 考慮して空間構成しなければなりません。 これも私の宿題です。来週で・・だいたい仕上げることになります。（ 仕上げなければなりません ）平日にもメールやファックスでやり取りしていかなければなりません。いよいよ・・、1級建築士の佐藤ちゃんも登場します。Ｓさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/28
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照明やカーテンはまだでも・・マイホーム一応完成
4才のチビちゃん（女）が平気でハシゴを昇り降り顧問会員のＨさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）Ｈさんのマイホーム・・、完成立会いの時の写真です。外観写真は紹介していましたが・・、今回は内部の写真・・です。 リビングからダイニング・キッチンを見ています。左はじが冷蔵庫スペース、まだすえられていません。 玄関ホールからリビング方面を見ています。天井高・・3.9ｍ、高いですね～。 床はオーク・・です。 リビングからダイニングを見ています。ダイニングから裏庭へ連続しています。 パーティができます。 左奥が主寝室です。専用のお風呂・洗面・トイレ付き。 この白いドアは書斎・・。 その横のニッチが、玄関の正面に位置しています。 ダイニングから・・。 右のドアが主寝室。左のドアがガレージに連続する多目的ルーム。 手作りのキッチン廻り・・です。輸入機器をビルトイン・・。勝手口はそのまま、裏庭のパーティ会場へ。 きっちんから見るダイニング。カウンターの下に、蓄熱暖房機・・。 玄関・・です。 錆石（さびいし）を貼っています。上がり框（かまち）を曲線にするのが好きな住宅会社です。 書斎です。 和紙を通す照明・・ご主人がチョイス。 主寝室です。 チビちゃん（4才長女）の部屋・・です。このハシゴをキャッキャ言いながら昇り降りしました。 チビちゃん（長男小２）の部屋です。完成立会い後・・帰りの車で・・、１級建築士の佐藤ちゃんと話しました。武田ＦＰ「あの家で・・〇千〇百万円、安いよな～。」１級建築士「ありえない・・ですよ。絶対〇千万円は越えますよ。」建築面積、設備、仕様、等々から・・みて、本当に低価格でできあがりました。平屋（ひらや）だというだけで、高くなるんですが・・。私たちが見た感じでは・・あと7・8百万円高い金額が平均的なところか・・という印象でした。5つの住宅会社で見積り提案競争した成果です。 いつも・・フシギに思います。 まったく同じ条件で見積りしてもらうんですが、 住宅会社によって・・必ず大きな金額差が発生！ Ｈさんのケースでは、見積り金額最高と最低の 金額差が・・なんと、２千万円！・・です。 （ まったく同じ条件なのに・・ ） 【 教訓 】 ： 業者は必ず比較検討しよう。 当初から住宅会社を決めてかかると・・、 かんたんに・・少なくとも数百万円の損をします。見積り提案競争・・ということで、いくつかの会社に見積りを出してもらえば、通常よりも意図的に下げてがんばる会社も出てくるものです。どうしても受注したい場合には、利幅を下げてでもがんばるようです。安易にステキな家を建てる会社だから・・と、最初から決めてかからない方がいいです。Ｈさん、明日・・建物引渡しです。Ｈさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/26
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学資保険・・継続か解約か、自分で算数しましょ
小学生でもできる・・算数ですよ～。メール顧問会員のＫさん（40代） （相談：ライフプランニング）家計の現状診断後の・・具体的な改善作業を実行しています。保険関係を・・整理整頓しています。その中の学資保険をどうするか・・検討されています。そのためには・・まず、「今・・解約したら、解約返戻金はいくら？」・・を確認して、満期まで継続した場合と比較検討しましょう・・とアドバイスしていました。メールをいただきました。 学資保険の解約返戻金の確認いたしました。 本日付けでの数字です。 1）Ｄ生命 学資育英 約155万円 2）ゆうちょ 学資 1,421,858円 3）ゆうちょ 学資 1,3773545円 今度の土曜日に〇ニー生命で契約して 〇〇共済を解約したら 保険関係は一段落ですよね・・！？ どうぞよろしくお願いいたします。・・って、報告で終わらないで・・自分で算数をやってみましょう。（ 小学生でもできる算数・・です ） 作成した加入生命保険一覧表に それぞれの保険料月額が表示 されていますよ～。 ×払った月数＝今まで払った金額 これと解約返戻金を比べます。 損をする金額が分かります。 満期まで継続した場合と どっちの損が大きいか比較します。 （ 小学生の算数、小学生の・・ ）ご自身で算数をやってみて・・「こうなったので自分はこう判断したい ・・と思いますが、それでＯＫですか？」・・だったら、「はい、それはですね～・・。」と入っていきやすいんですが・・。丸投げ質問に・・お答えします。 (^^ゞ●今・・解約した場合 契約月 払込月数 払込金額1）Ｄ生命 1992年2月 196月 174万円2）ゆうちょ 1993年1月 185月 141万円3）ゆうちょ 1995年1月 161月 137万円それぞれ・・予定利率のよさそうな時期の契約なんですが、特約てんこ盛りだと、だいなしに・・。 払込金額 解約返戻金額1）Ｄ生命 174万円 155万円 損！2）ゆうちょ 141万円 142万円 とんとん3）ゆうちょ 137万円 138万円 とんとん●満期まで継続した場合 （ 生命保険一覧表より ） 払込金額 給付金総額1）Ｄ生命 234万円 210万円 損！2）ゆうちょ 164万円 200万円 得！3）ゆうちょ 184万円 200万円 得！・・という算数をしてみれば、どうやったら得か・・見えてきますよね。それにしても・・Ｄ生命、悪どい・・ですね～。消費者が常に損をするしくみになっています。（ 契約の時期は、利率的にはおいしい時期 ）そもそも・・契約時点で、小学生の算数をしてみないのが、まちがい・被害・・の始まりなんですが・・。（ どう転んでも損をするようにできています ）ハンコを押す前に・・算数をすれば、こんな大損のＤ生命の学資保険なんかだれも契約したりしませんよね。せっかく当事務所で一覧を作っていますから、顧問会員の皆さんは、自分で算数を試みてください。せっかく顧問会員になったんだから、ご自身の体質改善もしてみましょう。何でもおんぶに抱っこ・・ではなく。 (^^ゞＫさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/25
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マイホームの完成立会いに、行ってきました。
雨降る中・・高速道路を走って・・。顧問会員のＨさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）いよいよ・・マイホームが完成。その立会いに行ってきました。1級建築士の佐藤ちゃんが同行・・です。盛岡を出る時は晴れていましたが、現地は雨・・。Ｈさん、建築をしたＴ社の担当Ｋさんと・・。今回は・・外観写真を掲載します。 玄関・・です。 外壁は腰の高さまで石を貼っています。 遠くから見る・・400坪の敷地全景。右が入りきりません。赤土の部分には、これから芝を張ります。 正面・・から。 約60坪の平屋です。赤土部分は芝が張られます。 玄関前のアプローチ部分です。 左のガレージにも出入りできます。 別の角度から・・。 右の2つの窓・・それぞれの子ども部屋。赤土部分は・・もちろん、芝が張られます。 アプローチは勾配をつけています。道路から玄関までの高低差・・50ｃｍにしています。 腰高までの石貼り・・。 玄関両サイドに花壇を配置・・。 ガレージには、車2台が余裕で納まります。ご夫婦の希望や好みを取り入れて・・、シンプルで重厚で品が良い感じに仕上がったと思います。お向かいで建築中の家が、チャチで品がなく見えます。（ ・・申しわけないけど ） 土日に・・Ｔ社さんが内覧会をやったようです。 なんと、100組以上の来客があったようです。 （ こんなに集客できれば大成功・・です ）いくつかのダメ直し工事、施主支給の機器が入荷しないための未工事、・・を確認しました。その内のひとつ・・玄関を上がったホール、床鳴りがします。正面のニッチの前を人が歩くと・・音がします。Ｈさん（奥さん）「体重50キロ以上の人が歩くと鳴るんですよ♪」（ 私は50キロ以下です ） ・・って、みんなの前で・・さっそうと歩いてみせました。・・鳴りましたぁ！（ ダイエットが必要なようですぅ ）チビちゃんたちが歩いても鳴りません。（ まちがいなく、50キロ以下です ）建築したＴ社のＫさん、「床下にもぐって、直しておきます。」立会いが終わってから・・夕ご飯をご馳走に・・。チビちゃんたちもいっしょに、回転寿司！・・です。さらに・・おみやげまでいただきました。ドイツのビールとカナダのビールをセットで。たいへん・・ご馳走になりました。ありがとうございました。ご家族の新居への引越しは・・今度の土日ではなく、照明やカーテン・カーテンレールが付いた後の7月の第1週になるようです。Ｈさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/25
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住宅ローン、ペットを飼ってると借りられない？
しばらく、〇〇銀行には連絡しない方が良い？顧問会員のＳさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム建築）マイホーム建築に向けて・・、6/14（土）に土地契約をしました。住宅ローンを申込み、審査中・・です。ただし・・奥さんの団体信用生命保険の告知、まだ・・待ってもらっています。奥さん・・勤務先での以前の健康診断で「要検査」の結果が出ていますが・・検査を先送り中・・。検査の結果を待って告知しましょう、・・ということになっていました。・・で、その検査に行ってこられたようです。 おはようございます。 昨日清水の舞台から飛び降りる覚悟で 胃カメラ検査に臨んできました。 結果は、胃炎で十二指腸潰瘍で ピロリ菌飼ってました(^^; ピロリ菌殲滅のための薬を1週間飲み、 来週の月曜にまた検査です。 十二指腸潰瘍の治療は、ピロリ菌を やっつけてから始まると思うのですが、 まだよくわかりません。 ...そんな状況なのですが、 団信大丈夫なものでしょうか？ 〇〇銀行に電話する前に、 まずはご相談してから...と思って...。 もうしばらく、〇〇銀行には コンタクトしなくても良いでしょうか？ 今日は夫が会社を休んで、 過去3年分の確定申告書の写しを 税務署に行ってとって来るといってました。 無事書類が入手できたら、〇〇銀行に 電話してみようかと思っていたのですが...。 〇〇銀行から連絡が来るまで ほっといてもいいものなのですか？ 審査がどうなっているのかも、 ちょっと気になるのですが、電話したらきっと 私の検査の状況も聞かれるでしょうし...。 どうしたものでしょう？銀行等の民間の金融機関では、団体信用生命保険に加入できない人は、住宅ローンの融資を受けられません。私の返信・・です。こんにちは。あら～ぁ？ 大事にペット・・飼っていたんですね？ (^^ゞそんなに・・こそこそ、びくびく、することはないですよ～。（ なおさら・・ペット君たちが増殖しますよ～ ）しばらくたって・・ペットを殲滅できたからといって、その治療事実を隠すわけにはいきませんし、ペットを大事に飼っていた事実も隠すことはできません。なので、この事実を今言おうが、しばらくたってから言おうが、得られる結論が変わることはありません。融資して欲しい時期が、ある程度決まっています。事実の告知を先延ばしにしていると・・、対応する時間が取れなくなる可能性もあります。とっとと・・早めに事実を告げて、「さあ！どうする？」・・と、対応に要する時間を確保した方がいいに決まっていますよ。あの日・・私、〇〇銀行さんに確認しています。「もし奥さんの融資が不可・・の場合、どうなります？」「あ・・ご主人の年収だけでも大丈夫だと思います。」さあ！ 〇〇銀行さんに明るく報告しましょう！「ペット飼っていましたぁ！・・どうなりますかぁ？」今日の私・・午後からお出かけで、夜の8時ごろに戻ります。顧問会員のＨさん（30代）のマイホーム完成立会いに行ってきます。高速道路を使って・・現地まで2時間弱・・です。1級建築士の佐藤ちゃんも同行します。今日の佐々木ＦＰメール顧問会員のＧさん（40代）の現状診断資料作成・・。死亡保障必要額の算出をして終了予定。その後・・いよいよ、顧問会員の Ｉ さん（30代）の現状診断資料作成に取り掛かります。Ｓさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始Ｈさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/24
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我が家は、まだマシな方だったんですね～(^-^;
月に110万円も保険料を払うなんて！メール顧問会員のＫさん（40代） （相談：ライフプランニング）家計の現状診断を終えて・・、家計改善の作業・・実行段階です。生命保険の整理整頓。住宅ローンの借換え・・等々。6/21の記事にコメントをいただきました。「『保険の見直し』なんて考えるから、だまされます 」・・の記事に、以下の文章があります。 毎月数万円の保険料を払っている人は、 生涯で・・だいたい1千万円のお金を捨てます。 ・・おバカさんです。 （ 失礼！ ） これまでの顧問会員の中にも・・猛者が・・。 月の保険料110万円！・・究極のおバカさんです。 月の保険料28万円！・・銀メダルのおバカさんです。 月の保険料16万円！・・銅メダルのおバカさんです。 （ 払えるのがすごい！ ） 毎月数万円の保険料・・という人はザラ・・です。 生涯で・・1千万円を捨てます。 『保険を売る人』・・に保険の相談をすると・・、 『保険の見直し』・・で保険を売られてしまいます。 死ぬまで・・おバカさん・・に、なります。 違法な悪徳商法で数十万円の布団を 買わされたお年寄りを・・バカだと言えますか？ まだ布団という現物が残るだけマシ・・かも。 合法的に保険を販売されて・・ 1千万円も捨てていることに気付かずに 人生を終えて・・結局、何も残りません・・よ。Ｋさんのコメント・・、先日のブログの保険料の猛者には、びっくりでした！！110万円も保険料に払えるなんて！！！！我が家は、まだまだマシな方だったんですね～(^-^;そんな・・謙遜することは、ありませんよ～。毎月・・97,000円も保険料を払っていれば、充分に表彰モノの、正真正銘の、お〇〇さん！（失礼！） ・・ですよ～。収入の多い人のところには、蜜の味を求めて・・蟻んこさんが群れを成して押し寄せます。月に110万円もの保険料を払っていた顧問会員のところにも次々と・・。（ 断れない性格の方でしたので・・ ）いくら・・収入が多くても、色々な蟻んこが節操も無く契約させた結果、もう・・どうにもならなくなり、ご本人は必死になって相談先を探しました。・・で、当事務所が駆け込み寺に・・。（ もちろん、バッサバッサと解約！・・です ）逆に・・貯蓄のない人の所にも押し寄せます。「貯蓄の無い人こそ、保険に加入するべき。」などと・・アホバカ・トークを駆使して・・。アホバカ・トークに納得して加入していた顧問会員もいたのには、驚かされました。日本人の悪しきＤＮＡ・・です。断ち切らないと・・。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/23
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生命保険金の一部には、相続税がかかりません
生命保険金も相続税の対象・・ですがメール顧問会員のＫさん（40代） （相談：ライフプランニング）家計の現状診断を終えて・・、具体的な改善対策を実行する段階です。今・・盛んに「保険」の整理整頓をしています。Ｋさん一家の保険料月額は、約76,000円です。 保障に関しては・・私・・いつも言っています。 保険料月額は、数千円で済むんです。 あとは保険料を払ったつもりで貯蓄に 廻せば・・家計は飛躍的に改善できます。その内の・・〇ルデンシャル生命、特約てんこ盛りでご夫婦で加入しています。毎月の保険料は2人で・・約34,000円。（ 保険屋さんの言いなり・・、あぁ・・もったいない ）Ｋさん・・解約について保険会社に相談。当然、保険会社は解約されると困りますから、「延長保険」を勧めてきました。●以後・・保険料を払わずに済むし、●一定の保障は継続され、●満期時には満期金がもらえる。その満期金は1％ちょっとで運用した額に・・。Ｋさん・・後ろ髪を引かれました。現在・・1％ちょっとで運用できる金融商品も見当たらないし・・と。 このことに関する私のアドバイスは・・、 6/16の記事を参照してください。 「解約の申込みに、 延長保険を勧める保険屋さん 」Ｋさん、結局・・この保険は解約！ということに決めたようです。（ よかった、よかった ）もちろん、新規に加入して死亡保障を確保する・・〇ニー生命の保険を契約してから。結局・・Ｋ家では、保険や既存の貯蓄を整理した結果、新たに貯蓄に廻せる金額（月額）が約8万円！・・になってしまいました。（ これ、すごいこと・・です ） 単純に考えても・・、 8万円×12ヶ月×20年＝1,920万円！ （ すごい・・です ）Ｋさんは・・『相続』に関しても心配しています。もし・・自分が死んだら・・。 今・・、 将来・・。そのための資料作成もリクエストされています。相続に関しては・・まず、〇資産の総額の推移〇相続税額の推移・・等々を見るための資料を作成します。そのためには・・加入保険の内容が固まることが前提になります。その他の資産等については、家計の現状診断で作成したキャッシュフロー表から導き出せます。・・で、新規加入の保険の内容が把握できたら、資料に落とし込んでいきます。逓減型の保険ですので、死亡時点ごとに受給保険金の額が変わっていきます。相続の資料を作るためには・・将来の各年ごとの数字が必要です。それが、相続資産に計上される金額になります。・・が、一定の生命保険金額は相続税が非課税になることになっています。 500万円×法定相続人の数Ｋさんの場合、法定相続人は2人ですので、生命保険金の内、1,000万円が非課税・・です。これらのことを・・相続税額推移表に組み入れる・・という作業をしていきます。Ｋさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/23
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保険料月5万円なら、生涯で約1千万円を失う！
1千万円紛失！ ・・その衝撃に気づけ！独立ＦＰ事務所として、日常的に色々な家計の分析をしています。生命保険に関しては・・ほぼ・・例外なく保険屋さんまかせ・・で、加入状況がひどいことになっています。本人は・・状況を理解していません。（ ほぼ・・例外なく ）家族で月5万円の保険料を払っていると・・、5万円×12ヶ月×40年＝2,400万円払込保険料総額は・・2,400万円です。このうち・・だいたい50～60％が給付金で戻ります。ということは・・だいたい40～50％は保障に充当されます。（ 当事務所の家計分析結果 ）40～50％は消えて無くなる！ ・・お金です。2,400万円×40％～50％＝960万円～1,200万円月5万円の保険料を払っている家族は、生涯をかけて・・ザックリと・・、1,000万円！・・のお金を捨てることになります。この衝撃に気づけ！ おバカさん！ （ 失礼！ ） このような将来に渡る『捨て金』 あるいは・・予想される『たれ流し金』 ・・のことを、私は「都市鉱山」の向こうを張って、 『家庭鉱山』と言っています。 （ 保険以外の分野にもあります ） 『家庭鉱山』の鉱脈の発見・発掘が、 保険会社や金融機関とは何の縁もない 独立ＦＰ事務所のライフワーク・・です。顧問会員の家計の現状診断で作成する資料の中に・・「生命保険一覧表」・・が、あります。この一覧を見れば・・加入中の生命保険の色々なことが一目で分かります。1 夫が死んだ時に出る保険金合計 （ 病気死亡 災害死亡 ）2 妻が夫が死んだ時に出る保険金合計 （ 病気死亡 災害死亡 ）3 子どもが夫が死んだ時に出る保険金合計 （ 病気死亡 災害死亡 ）4 夫が病気になった時に出る給付金合計 5 妻が病気になった時に出る給付金合計6 子どもが病気になった時に出る給付金合計7 子どもが受ける学資保険給付金合計8 〇が何才から受ける個人年金給付金合計9 〇が受け取る養老保険満期金10 保険種類ごとの払込保険料総額11 個人別の払込保険料総額12 家族全員の払込保険料総額13 保険種類ごとの給付金総額14 個人別の給付金総額15 家族全員の給付金総額・・等々、本人は理解しないまま毎月数万円も払っている数本の保険の全体像が見えてしまいます。『保障』に充当していって・・、消えて無くなる具体的なお金の総額もはっきり・・見えてしまいます。消えて無くなるお金（ 保障に充当されるお金 ）は、もちろん・・まったくゼロにすることはできません。家族形態が・・、夫：会社員、妻：パート、子ども2人、・・の場合、徹底的に整理するなら、上の1・・だけで充分です。（ 2～6でお金を捨てる必要なし ）夫の死亡保障のみ・・必要額分だけ、逓減定期保険で合理的に加入すれば・・、月数千円のみで、生涯でも百数十万円で済みます。捨てるお金が・・1千万円だったのが、たった・・百数十万円になります。捨てるお金以外の問題が・・貯蓄性保険の損得・・です。7～9は、一応・・貯蓄性の保険ですが、ここ数年の低利率の時期に契約したものはだいたい・・損をすることになります。（ 利率のいい時期の契約は、お宝 ）7～9で、特約がてんこ盛りになっている場合は、明らかに大きく損をします。特約ははずすか・・場合によっては本体を解約。今・・解約したら、解約返戻金がいくらになるか？保険会社に確認した上で、損得を判断し継続か解約かを決めましょう。貯蓄は・・元々、保険商品以外の方法にした方が、効率がいいに決まっています。（ 保険会社の取り分がないから・・ ）家計のやりくりは・・●捨てるお金を少なくする。●貯蓄は保険以外の方法で。・・と考えると、明るい将来が見えてきます。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/22
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「保険の見直し」なんて考えるから、だまされます
「見直し」で、別の保険を売りつけられます。保険に関してインターネットで検索すると・・、「保険の見直し」・・という表現が数多く見受けられます。ＦＰを名乗る人たちも必ず・・この表現を使っています。（ 当たり前のように・・ ）私・・常々、この表現は保険を売る立場の用語だと思っています。 保険は人生の経費（コスト）です。 人生の捨て金・・です。 コストはできるだけ削減しなければ・・。 なので、「保険の見直し」を相談して 相談相手が勧める新しい保険に （だまされて）加入して喜ぶのではなく、 『保険の削減』とか『保険のカット』を 考えるべきです。 保険は、「見直す」のではなく、 「カットする」ことで、生活が楽になります。保険は元々・・、みんなで少しずつお金を出し合って、何か不幸があった人にまとまったお金を給付する、相互扶助のしくみです。したがって保険は・・大部分の人が少しずつ損をすることで成り立ちます。そこに保険会社や代理店がからむことで、元々の相互扶助での少しずつの損にさらに・・その利益が上乗せで「少しの損」ではなく、「多くの損」を抱えるという非常にバカバカしい状態になっています。保険に加入して保険料を払う行為は、「一定期間の保障を買う」・・ということです。その期間が経過すれば、払ったお金は無くなります。・・なので、『保険加入は損』・・を前提に考えなければなりません。『損なことには、できるだけ参加しない』・・と考えれば、生活設計が非常に楽になります。それでも・・『保険でなければ対応できない』・・という事態があります。『人生設計が狂ってしまう』自分の資産では対応できない、そんな事態にだけはどうしようもありません。損をすることを前提で、保険で対応しましょう。それは・・どんな場合か？『一家の大黒柱の死亡』・・です。（ 働けなくなる状態も含む ）それだけです。大黒柱の死亡保障・・だけです。何の特約も付けないことです。医療保険もガン保険も不要・・です。（ 健康保険と貯蓄で対応可能 ）そう考えると・・一家の生涯の保険料は、百数十万円で済んでしまいます。現実は・・世帯当たりの生涯保険料は、2千数百万円になっています。このすべてが捨てるお金ではありませんが、当事務所の顧問会員の事例を見ていると、ザックリと・・払う保険料の半分が保障分で約1千万円のお金が捨てられています。（ もったいない・・ ）保険業界が勧める・・「保険の見直し」ではなく、『保険のカット』を真剣に考えれば・・、生涯で・・1千万円近い家計改善が可能です。（ 実際に多くの顧問会員が実現している ）毎月数万円の保険料を払っている人は、生涯で・・だいたい1千万円のお金を捨てます。・・おバカさんです。 （ 失礼！ ）これまでの顧問会員の中にも・・猛者が・・。月の保険料110万円！ ・・究極のおバカさんです。月の保険料28万円！ ・・銀メダルのおバカさんです。月の保険料16万円！ ・・銅メダルのおバカさんです。（ 払えるのがすごい！ ）毎月数万円の保険料・・という人はザラ・・です。生涯で・・1千万円を捨てます。そんなおバカさんたち（失礼！）を救ってあげています。・・たった36,000円の顧問料で・・。（ 保険料1ヶ月分以下で元が取れてしまいます ）『保険を売る人』・・に保険の相談をすると・・、『保険の見直し』・・をされてしまいます。死ぬまで・・おバカさん・・に、なります。 違法な悪徳商法で数十万円の布団を 買わされたお年寄りを・・バカだと言えますか？ まだ布団という現物が残るだけマシ・・かも。 合法的に保険を販売されて・・ 1千万円も捨てて・・何も残りません・・よ。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/21
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あ、その住宅プランは無しで・・いいです。は？
半日がかりで作ったプラン・・ボツ！です。顧問会員のＳさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム建築）土地は契約済みです。来月残金を払って自分のモノになります。そのころまでに住宅プランを詰める予定です。土地の残金は住宅ローンを当てますので、その翌月からローン返済が始まります。・・ということは、賃貸マンションの家賃を払いながら住宅ローンを返済をすることになります。この期間はたいへん辛いことになります。なので、さっさとマイホームを建築して早めに入居した方が、負担が軽減されます。土地が自分のモノになるころには、住宅プランが決まっていて、複数の住宅会社へ見積もり依頼したい・・。土地が自分のモノになってから1ヶ月後には建築着工したい・・という段取りで今、動いています。・・で、今日・・プランの打ち合わせにおいでです。（ 今日は奥さん一人で・・ ）奥さん・・ネットで見つけた「パティオ（中庭）のあるコンフォールハウスがいい♪」・・と、情報収集をしていました。中庭がカベで覆われています。全体的に窓が少なく、小さく、白いカベを強調した家・・。「ステキッ♪」・・と女性を引き付けそうなデザインです。（ いくつかの問題点もありそう・・ですが ）いただいた資料（間取りプラン）では小さすぎて、Ｓさんの6人家族が暮らすのは無理・・です。・・で、私・・半日かけて、Ｓ家仕様のプランを考え、作成しておきました。作成したプランを説明しつつ・・、この住宅プランの問題点も指摘・・。・パティオに積もった雪は、除雪・融雪が難しい。 （ 南側を高いカベで覆われるので ）・セキュリティに不安が残る。 （ パティオに侵入した泥棒さんは、 完全に外から見えないのでやりたい放題 ）Ｓさん「・・ですよね。 コンフォールやめます。 これ・・無しにしてプラン考えます。」半日かけて・・無理やり・・中庭のある家を6人家族のために作成しました。ボツ！ ・・です。 （ あぁ・・ ）・・で、あらためて・・要望をお聞きしながら目の前でプラン作成・・です。奥さんが・・以前「私・・四角い家は、いや・・なんです。」と言われた・・私が作成した当初プランを元に・・。延々・・約3時間の打ち合わせで、44坪ほどのスペースに、要望をほぼ満たす6人家族が住めそうな家になりました。このままどこかの住宅会社に依頼すると明らかに予算オーバーしそうなサイズ・・です。・・が、住宅会社5社程度に見積り提案競争をやってもらいます。私の目論見では・・1～2社が予算内に収まる金額を提示してきます。ある程度・・満足できるプランを持ってＳさんチビちゃんたちを迎えに保育園へ・・。その直後・・また来客・・です。顧問会員のＵさん（30代） （相談：ライフプランニング）ご夫婦それぞれの死亡保障必要額、それを元に生命保険の見直し方法の説明。解約かどうかビミョーな保険は、一旦・・解約返戻金の額を確認してから判断。死亡保障は逓減定期保険の見積りを取る。（ やはり・・〇ニー生命で ）それらの動き・結果の連絡をもらってから、次のアクションを起こします。最終的には・・対策後のキャッシュフロー表に反映させていきます。今日の佐々木ＦＰメール顧問会員のＧさん（40代） （相談：ライフプランニング）現状診断の資料作成、昨日今日とやっています。終了までいかなかったようで、来週に持ち越し。顧問会員のＮさん（80代） （相談：金融資産・不動産運用・相続設計）電話を頂いたようです。 例によって長電話・・。（ 私がＳさんと打ち合わせ中に・・ ）佐々木ＦＰ「特に用事はなかったけど・・とおっしゃってました。 （ それにしては・・長い電話でした ） 近いうちにおじゃましなきゃ・・ということも。 ・・あとは武田さんの悪口を色々と・・。」武田ＦＰ「来なくてもいいから、おやつだけ送って ・・って言えばよかった。」面談での相談が長時間にわたったので・・、少々・・グロッギー状態・・です。Ｓさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/20
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住宅ローン、ウソを言う信金やフシギな銀行や・・
我が家は、そんなにおいしい客ではない？メール顧問会員のＫさん（40代） （相談：ライフプランニング）今・・住宅ローンの借換えを検討中・・。（ 昨日の記事・・参照 ）現在のローンは、そろそろ固定金利期間が終わるので・・真剣に考えなければなりません。 現在のローンの△△銀行には以前・・、 固定期間終了後の金利を確認しています。 とんでもない「高金利」・・です。 （ 10年固定で・・4.15％ ）・・で、現在検討している中では最も低い金利を提示しているのが、〇〇信金です。その〇〇信金が提示する「低金利」だけでＫさん・・すっかりその気になっていました。インチキ・トークも散りばめられているんですが・・。借換えでかかる諸費用を半分以下の金額で説明していました。ホントは40万円以上かかるのに、18万円と説明していました。抵当権の登記費用を計上していません。「借入れ金額によってちがってきますので、 確定的な数字は書けません。」・・という理由で計上していません。（ 金額を決めて試算しているのに・・ ）諸費用で一番大きな金額を省略して・・諸費用を負担して借り替えても、トータルでお得ですと、ウソを言いました。・・いいかげんな金融機関です。（ モラルが疑われます ）・・で、Ｋさんにアドバイスしました。まず、現在のローンの△△銀行に問い合わせる。「今・・よその金融機関に、10年固定2.25％で 借換えを勧められているんですが・・ お宅は・・やっぱり4.15％ですか？ 向こうには、もうじき返事を しなきゃならないんですが・・。」3千万円以上の住宅ローン・・です。銀行の立場から見れば・・、利息収入1千万円以上が見込める「お宝」です。（ おいしい・・お客様です ）普通・・なんとか自分のところで抑えておこう・・と考えます。何らかの良い条件を提示してくるものです。Ｋさんに打診してもらった結果、「あくまでも提示した金利で（オマケはしない）」という感じの対応・・だったそうです。フシギな・・銀行です。（ こんな銀行も・・日本にあるんだ・・ ）ということであれば・・、選択肢はありません。ウソを言った〇〇信金、モラルの問われる〇〇信金、・・で行くしかありません。あらためて・・ウソに関連する部分・・、抵当権の登記費用を確認してもらいました。〇〇信金「司法書士の費用なので、 はっきりした数字は言えないんですが・・ 抹消（3筆） 約2万円 設定（3筆） 17～18万円くらいです。」と・・ついに、ゲロしたようです。（ これも少なめ・・に言っていますが・・ ）抵当権の費用で20万円ぐらいはかかるんです。だから・・他の費用と併せて合計、40万円程度はかかるんです。正確なコストを認識した上で、返済額・返済期間を生活設計に組み込んでいきましょう。Ｋさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/20
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住宅ローン借り換え、金融機関にだまされるな！
「9万7千円の軽減になります。」・・うそ付け！メール顧問会員のＫさん（40代） （相談：ライフプランニング）生命保険を徹底的に整理して・・、住宅ローンも借換えを検討しています。ファックスをいただきました。借換えを検討している〇〇信金に相談に行ってこられたようです。低い金利を提示されたので・・Ｋさん、すっかりその気になっておられます。その・・〇〇信金が作成した「住宅ローン借換えの試算」をファックスいただきました。笑って・・しまいました。 インチキもいいところ。内容は・・以下です。10年固定金利14年返済金利・・年2.25％返済額の試算結果、借入れ前と借入れ後・・1年間の返済軽減額：1万9千円総返済額での返済軽減額 ： 27万8千円借換え諸費用登録免許税・契約印紙代・取り扱い手数料・・の合計で、18万1千円差し引き諸費用込みの軽減額 ： 9万7千円・・としています。Ｋさん・・、2.25％の低金利だけに目が行って、もう・・「これはお得♪」・・と判断したようです。試算の資料の諸費用に・・、「抵当権抹消・設定費用」・・という欄があります。この書類では・・なぜか、「？」と表記されています。「抵当権抹消・設定費用」が計上されていません。これ・・Ｋさんの借入額だと、22万円前後もかかると思われます。これが諸費用に計上されると・・、「9万7千円のお得」・・ではなく、「12万3千円の損」！・・になります。手間ひまかけて・・12万円も損をして、お得なのは・・〇〇信金だけ、というお話に・・。いいかげんな資料でだまされないように！今のローンより低金利ならお得とは限らない！このケース・・法律に触れるのでは？ 明らかに軽減にならないのに・・なる！・・と言い切って、判断ミスを誘っています。Ｋさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/19
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あちこちから・・おやつを頂く、ＦＰ事務所です。
しばらく・・3時のおやつには困りません。午前中に宅配便が・・。メール顧問会員のＫさん（40代）・・からです。資料を郵送いただく予定はありません。〇〇の名物のオカキ♪ ・・のようです。ありがとう・・ございましたぁ！佐々木ＦＰともども、喜んでいます。 別のメール顧問会員のＫさん（40代）から いただいたチョコレート等もまだあります。これから・・しばらく、おやつには事欠きません。そうこうしている内に・・お昼前に、いきなり、顧問会員のＫさん（40代）が来所！武田ＦＰ「あれ？どうしたんですか？・・いきなり！」Ｋさん「はい・・いきなり！ 実はかあちゃんと沿岸の方へ旅行に 行ってきまして・・、これどうぞ。」また・・おやつ！ ・・です。三陸海岸名物のお菓子・・のようです。ありがとう・・ございましたぁ！会社に無理やり休暇を取らせられて・・、ご夫婦で小旅行を楽しんでいるようです。ついでに・・顧問会員のの更新で、年間顧問料をいただきました。当事務所のおやつ・・だいぶ溜まりました。佐々木ＦＰの現在の作業メール顧問会員のＫさん（40代）の〇対策後のキャッシュフロー・シミュレーション〇将来の死亡保障必要額 （ 10年後・20年後 ）・・等々の資料作成です。ほぼ・・終了しました。武田ＦＰの現在の作業顧問会員のＳさん（40代）の〇マイホーム間取りプラン・・の作成です。ご自身で制御不能な要望を・・限られた予算内にパッケージするのが、なかなか・・たいへんです。ラフな段階ですが、ほぼ・・終了です。明日・・来所して打ち合わせ・・です。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/19
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マイホームの営業はＦＰ事務所を通して。 え？
お会いしたい？ ・・それは難しいかも。顧問会員のＳさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム建築）先週の土曜日、土地購入の契約をしました。さあ！ 住宅プラン！ ・・です。Ｓさんから当事務所へメール・・。こんにちは。なかなかお家を見学に行く暇もなく、早く間取りをどーにかしたいのですがどーーーーーしても、パティオを諦めきれず(^^;〇〇ハウスというところに資料請求してみました。ついでにホームページにのっていた図面(2種類)について建築費用を尋ねてみました。住宅屋さんから・・Ｓさんへのメール初めまして。〇〇建設住宅グループのＭと申します。 この度は〇〇ハウスへの資料請求、誠にありがとうございました。 さて、Ｓ様のご質問にお答えさせていただきます。 「〇〇Ａタイプ・Ｂタイプそれぞれの建築にかかる費用一切」についてですが、オール電化・照明・カーテン・全館暖房を含めた内容で、屋外給排水工事を仮に50万円とすると、Ａタイプが2000万円（税抜）、Ｂタイプが1800万円（税抜）となります。 但し、屋外給排水工事や地盤改良工事などは敷地条件によって金額や工法が変わってまいりますので、敷地調査・地盤調査を行わないと、正確なお見積りとは言えません。 Ｓ様のご建築予定の土地が決まっていらっしゃるのであれば、一度敷地調査と地盤調査を行わせていただければ、きちんとした内容のお見積りを出す事が出来ます。もちろん、敷地調査・地盤調査・プラン作成・お見積りは無料で行わせていただきます。ご検討の程宜しくお願い申し上げます。 また、費用一切という事でしたので諸費用についてもお答え致しますが、住宅ローンを使用するかどうか等で諸費用も変わってまいります。 諸費用の中には、登記費用・水道加入金・建築確認申請費用・印紙代などが含まれており、住宅ローンをご利用される場合には、金融機関によっても異なりますが、保証料や火災保険などが発生します。ですから、住宅ローンの借入金額や返済年数によって諸経費の金額は大きく異なります。 詳しく資金計画の事もお話をお聞かせ頂ければ、先ほどのお見積りとあわせこれ以上の追加金額は発生しない、と言う金額をご提示」させて頂く事が出来ます。 一度、Ｓ様にお会いし、お住まいについての構想など詳しくお話をお聞かせ頂きたいと思っております。ぜひ、お時間を頂戴し、お会い出来ますよう宜しくお願い申し上げます。 気の毒なくらい・・一生懸命です。 （ 住宅営業時代を思い出します・・ ）Ｓさんから住宅屋さんへお礼のメール費用の件についても、詳細なご回答ありがとうございます。（ 中略 ）建設予定地もございますが、私どもの住宅建設につきましたは、全て「エフピーステーション」様（当事務所）を通して行うこととなっております。直接お会いしてお話をしたいのは山々なのですが、夫婦共働きですのでなかなか時間を作るのも難しく、また、エフピーステーション様を通すことになっております事情もあることから、お会いするのは難しいかと思います。大変参考になるお話を聞かせていただき、ありがとうございました。今後また、エフピーステーションを通じてお話させていただくこともあるかもしれません。その際はよろしくお願いいたします。私からＳさんへのメール・・。こんにちは。音沙汰がない ・・と思っていたら、そういう動きをしていたんですね。「気に入った家の資料を収集しておいてください。」 ・・と私が言いましたが、今回のように・・その会社に直接コンタクトするのではなく、「このＨＰのような家がいい♪」・・と私に教えてもらうだけでよかったですぅ。 Ｓさん 「 あぁぁ、そーだったのですね(^^; 」〇〇建設の営業マン・・その気になってしまってから、分けのわからないＦＰ事務所・・を通して・・って言われて、ドン引き or とまどっていると思います。 （ かわいそう・・ ） Ｓさん 「わはははは。そーですか。そーですよねぇ。 申し訳ないことをしました。 ...でもどんな返事が来るか(こないか) ちょっと楽しみだったりしてます(^^;;; 」マイホームの『味』・・に関しては、このようなイメージということでいいですか？『味』と『必要な空間』を、限られた『予算』に落とし込む作業をしますが・・。プラン打ち合わせは・・何回も何回も数多くやった方が理解が深まりますし、満足度も高まります。それから、『このお家』・・〇〇ハウスでなきゃ造れない・・と思っておられるとしたら、大いなる勘違いですよ。（ どの業者だって造れます ） Ｓさん 「 そうですよね...。 そーなんですよね...。 ここじゃなくても建てれるんですよね...。 」はい・・プリウスはトヨタでしか変えませんが、マイホームは既製品ではないので、どこの住宅会社でも自由に建築できます。（ 大きな価格差は生じますが・・ ）住宅は、ひとつひとつがオンリーワン・・です。家計もマイホームも・・オンリーワン。これから1ヶ月ほどでプランを固めていって、住宅会社5社程度の見積り提案競争！・・です。Ｓさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/18
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大部分の生命保険を解約！家計の外科手術！
『家庭鉱山』の発掘にいよいよ着手・・です。メール顧問会員のＫさん（40代） （相談：ライフプランニング）家計の現状診断を終えて・・、家計改善の実行作業に移っています。生命保険や住宅ローンや・・。メールをいただきました。こんにちは。 Ｋです。〇ニー生命の保険料を試算してもらいました。必要補償額 6400万円 期間20年 ・・正解は・・「保障」です (^^ゞ1）逓減定期保険 1型 月払い 17,280円 年払い 203,712円 ・・6,400万円の保障が、たった17,000円です。 一般的な保障額なら、月数千円で済みます。 2型 月払い 24,576円 年払い 289,728円2)家族収入保険 最低補償期間 2年 月払い 21,075円 年払い 248.475円 最低補償期間 5年 月払い 23,200円 年払い 273,525円電話で話をしたので、保険の内容のパンフレットと今回試算したものを郵送してもらうことにしました。明後日には届くと思います。質問ですが、加入するのは、保険料の一番安いものでよいでしょうか？支払い方法は、月払いと年払いのどちらがよいでしょうか？また、この保険もいずれ解約することになるのでしょうか？その時期はいつ頃になるのでしょうか？その他今日行った処理は、損害保険の解約手続き（後日入金）〇〇学資保険解約（984,952円受領）です。明日、ガン保険の解約書類を発送します。保険関係、さっさと片付けてしまいたいです。ソニー生命で契約して現在の保険の解約でおしまいですね。私がお返ししたコメント・・です。順調に・・金鉱の掘削が進んでいるようですね。ご主人も協力的なようで・・。低減型の保険では・・〇ニー生命が一番効率がいいんですが、まだ逓減していく角度がゆるすぎて、ムダな保険料を負担せざるを得ません。（ 他にさらにいいものが無いのでやむを得ません ）もちろん保険料の安い方を選択します。（ 年払いなら・・さらに若干お得 ）念のため・・将来の死亡保障必要額も算出します。⇒ いつの時点で死亡保障が不要になるか分かります。あらかじめ・・いつの時点で〇ニー生命を解約できるか、把握しておきましょう。ただし、「〇年後に解約する予定です。」・・って、契約時点で〇ニー生命に言ってはだめですよ。（ 契約時は、お互いに気持ちよく・・ ）なお、新しいキャッシュフロー・シミュレーションの作成に情報が必要になります。〇解約した保険の『解約返戻金』：一覧表にして整理〇住宅ローン借換え：新ローンの返済予定表・諸費用・・等々、後でお知らせください。Ｋさん・・、10本ほどの生命保険に加入しています。そのほとんどを、解約していきます。新たに加入するのは・・ご主人の死亡保険のみで、保障額が将来に向けて減っていく、逓減定期型・・。実際の必要額に合った・・合理的な保険です。（ 保険料がリーズナブル・・です ） Ｋさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/18
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外貨建て商品、銀行は確実に儲かり、消費者は？
米ドル建ての年金保険を買いました。顧問会員の Ｉ さん（40代） （相談：ライフプランニング）今日・・午前、2回目のヒアリングで赤ちゃんといっしょに来所・・。佐々木ＦＰが提出書類のコピー取りとヒアリングを行ないました。あと・・2・3の確認事項が残りましたが、ほぼ・・ヒアリング終了！ ・・です。「これは・・今回の家計とは別に してほしいんですけど・・。」・・と奥さんが出してきた資料が、「積立利率変動型個人年金保険」！2年前に奥さんが＄10,000分、一時払いで購入してします。10年間預けた後、5年間年金として受け取ります。「 I 銀行さんに勧められて・・。 え？ まずい？ 損・・なんですか？」10年後に、＄10,000が＄15,000ドルになると説明されています。何度でも言います。『うまい話』・・なんて無いんです。大きなリターンを得るためには・・当然、大きなリスクを背負わなければなりません。「外貨建ての金融商品を買いませんか？」は、ギャンブルへの・・甘い・・誘い（いざない）です。公認の賭場・・です。10年後の為替の高低に賭けます。円安になる？ 円高になる？（ 為替がどう動くかは誰にも分かりません ）儲かるか損するか、為替しだいです。胴元は銀行・・です。胴元には確実にお金が入ります。はい、両替えの手数料が入ります。（ リスク無しで確実に儲かります ）賭場への参加者が多いほど、胴元は・・しっかり儲かります。（ その分、消費者は損をします ）だから勧めています。消費者の資産運用ではなく、自己の資産運用（儲け）のために・・。 Ｉ さんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/17
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解約の申込みに、延長保険を勧める保険屋さん
保障も付き、有利な貯蓄にもなる ・・かぁ？メール顧問会員のＫさん（40代） （相談：ライフプランニング）家計の現状診断を終えて・・、生命保険の見直しを実行中・・です。ご自身の死亡保障は、〇ニー生命の保障額低減型の保険で合理的に加入します。・・で、元々加入中の保険の処理が問題です。〇ルデンシャル生命の変額保険・・。Ｋさん・・解約の相談をしたところ・・、保険屋さんに『延長保険』を勧められました。 『延長保険』の説明は以下・・のようです。 ・以後の保険料負担をすることなく、 解約返戻金（約55万円）を原資に 主契約の200万円の死亡保障を確保。 （ 医療などの特約は消滅 ） ・その保障期間は、22年2ヶ月。 ・期間満了時の生存給付金は約72万円。 （ 利率・・約1.18％に相当 ）Ｋさん・・、1.18％で運用できる商品も見当たらないし・・長い期間の死亡保障も付くし・・『保障が付きながら、有利な運用ができる♪』・・んだから、解約ではなく延長保険にした方がいい・・と、思っているようです。保険屋さんのセールストーク・・奏功！ ・・です。「そうですね、そうしましょう。」・・と、大部分のＦＰと同じアドバイスをしたら、私の存在価値は無くなってしまいます。（ 私・・『群れの外に立つＦＰ』・・です ）どの分野の場合でも同じです。世の中に『うまい話』なんて、存在しないということです。〇特別にお得な金融商品は存在しない。 リターン（収益）が他よりも大きければ、 他よりも大きなリスクを必ず背負い込みます。 これよりも利率がいい商品が他に無いのなら、 そこには何らかのリスクが潜んでいる・・ということ。 保険会社に確認をお願いしていましたが、 一部・・頂いていないので、具体的に指摘 することができませんが・・。 【 原則 】 『他よりもお得な金融商品は無い！』〇現在の金利・将来の金利 現在の金融商品で1.18％を上回るモノが無い ・・からといって、約22年間も同じか？ という問題があります。 現在は・・史上稀にみる超低金利が長期間 続いており、その環境が当たり前のように感じて いる人が多いが、金利は動くのが正常な姿です。 22年もの長い間には・・1.18％程度を上回る 利率の商品が出る可能性は充分にあります。 （ 下の方から指をくわえて眺めることに・・ ） 「貯蓄になるからいい。」・・は、見当ちがい。 【 原則 】 『低金利時に長期固定金利商品を買うな！』〇その保障は必要か？ Ｋさんの場合の死亡保障が必要な期間は・・、 試算の結果・・今から12年前後までです。 その先は、死亡保障が不要になります。 不要な保障のために払う保険料・・、 ドブにお金を捨て続けるのと同じことです。 【 原則 】 『不要な保険には加入するな！』〇そのお金の必要時期はいつ？ Ｋさんのキャッシュフローは、 その保障期間満了時（22年2ヵ月後）が 最も潤沢な時期です。 （ 現在の貯蓄残高の約6倍になります ） そんな時期に1％ちょっとの運用成果を 受取る必要がある・・か？・・というお話です。 これからの人生を見渡して、キャッシュフローが 一番低レベルなのが・・今、現在！・・です。 今・・いくらでもキャッシュがあった方がいいのでは？ 【 原則 】 『お金の必要な時期を見極めろ！』〇保険商品と他の金融商品 「保険」と名が付けば、大なり小なり 「保障」のためのコスト負担があります。 払った保険料の一部がそちらに廻ります。 普通の金融商品より余計なコストを負担します。 ハンデを背負った資産運用になります。 普通に・・シンプルに考えれば、 良いパフォーマンスは期待できません。 普通の金融商品より有利なわけがありません。 【 原則 】 『保険で貯蓄をするな！』〇保険屋さん（売る側） vs 消費者（買う側） 売る側に良くて、買う側にも良い ・・などということは、あり得ません。 それぞれの利益は相反します。 売る側が儲かれば、買う側は損をします、 買う側が儲かれば、売る側は損をします。 今回のＫさんのケースでは・・、 一気に解約されると・・保険屋さんは損をします。 （ 先々の見込み収益を絶たれます ） ・・で、用意してあるトークを使います。 「延長保険にしましょう。」 「払い済み保険にしましょう。」 だいたいの消費者は・・納得してしまいます。 【 原則 】 『保険屋さんと消費者は、利益相反の関係！』いただいた情報の範囲での私のアドバイスはだいたい・・以上です。あとは・・ご自身で判断を・・。Ｋさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/16
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保険料：年90万円！お金たれ流し・・もったいない
30年払い続ければ・・2,700万円！顧問会員のＮさん（30代） （相談：ライフプランニング）顧問会員になりたて・・ホヤホヤ・・です。今日・・午前、ご夫婦と赤ちゃんの3人でおいでになって・・顧問会員になり、（ 年間顧問料：36,000円入金 ）第1回目のヒアリングを行ないました。（ 佐々木ＦＰがヒアリング＆資料コピー ）主な相談内容は・・、生命保険と住宅ローンです。ヒアリングを終えて現状診断結果が出ないと具体的なコメントはできませんが・・、今日の雑談の中で見えてきた毎年の生命保険料は・・、約90万円！？明らかに・・異常なレベル！ ・・です。 場合によっては・・、 この2年分（百数十万円）だけで、 家族全体の『生涯の保険料』が まかなえてしまいます。 （ ホント・・に ）生涯の保険料・・ザックリと算数・・90万円/年 × 30年 ＝ 2,700万円『保険は住宅に次ぐ高い買い物』・・なんていう保険業界が仕組んだインチキ・フレーズが、世の中に浸透してしまっています。（ まったくのデタラメ・・なんですが ）Ｎさんの場合・・ご自身が建てたマイホームより、保険料払込み総額の方が大きくなっています。『保険は住宅を越える高い買い物』 ・・に。（ 保険屋さんが大喜びの家計・・です ）住宅ローンの返済もあり、貯蓄がほとんどできていない・・ようです。これは・・楽しみな案件です。生活設計のやりがいがありそう・・です。このままいけば、これから垂れ流すお金が少なくても1千数百万円は・・ありそう・・です。金脈の豊富そうな・・『家庭鉱山』発見！・・です。もうじき・・発掘隊の出動！ ・・です。Ｎさんご家族が帰ったあと・・、郵便屋さんが小包を届けてきました。メール顧問会員のＫさん（40代）・・からです。？ ？ ？資料を送ってもらう予定はありません。また・・おやつ？！ ・・そんなカタチの小包です。ピンポォ～～ン！チョコレートとスナック菓子でしたぁ！Ｋさん、ありがとうございましたぁ！これで・・ここ数日間のおやつができました。佐々木ＦＰ「ありがとうございましたぁ、いっただきまぁ～～す♪」顧問会員のＡさん（30代）の現状診断資料作成中・・です。私もいただきながら・・ブログを書いています。ごちそうさまです。Ｎさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/16
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相談したくても・・どうしたらいいか分かりづらい
相談したいんだけど・・どうしたら。ここ数日で、数回言われました。「情報がいっぱいだけど・・分かりづらい。」・・なので、『問合せ・相談はこちらへ』という欄を右帯に作成しました。以下の内容ですが、分かりやすい？・・でしょうか？●連絡先 ： 問い合わせ・相談は下記へファイナンシャル・プランナー事務所 （有）エフピー・ステーション住所 ： 岩手県盛岡市盛岡駅前北通7-22-103 〒020-0033電話 ： 019-629-3115ファックス ： 019-629-3116e-mail ： fpst@axel.ocn.ne.jp業務時間 ： 10:00～18:00休日 ： 日曜・祭日（相談の上、対応する場合もあり）●相談者のすべてを把握してからアドバイスまず、顧問会員になってもらいます。顧問会員になると最初に『家計の現状診断』を行ないます。『家計の現状診断』で、当事務所が顧問会員のすべてを把握します。これで的確なアドバイスができる状況が出来上がります。 「生命保険の見直しだけ相談したい。」 「住宅ローンの借換えだけ相談したい。」 ・・といった場合に、 銀行や保険会社は無料相談で簡単に アドバイスを行ないます。 これは非常にいいかげんで無責任なことと考えます。相談内容がたとえひとつのことだけだとしても、まず『家計の現状診断』で相談者のすべてを把握してからでないと、その相談者の個別の事情に合わせた的確なアドバイスはできない・・と、当事務所は考えます。なので、まず顧問会員になってもらっています。●年間顧問料36,000円は高い？年間顧問料は、36,000円です。単なる年会費ではなく、諸々の資料作成代を含みます。 銀行で相談すると無料です。 保険会社で相談すると無料です。 住宅会社で相談すると無料です。 商品販売をする側の相談はすべて無料です。無料相談のアドバイスを繰返し受けた結果、日本中の各家計が気付かずに大金を垂れ流し続けています。少ない人で数百万円、多い人で1～2千万円。（ タダほど高いものはない ）相談者の状況を把握した本当に有効なアドバイスであれば、そのようなお金の垂れ流し状態をストップすることができます。（現実に顧問会員の方々にそのようにしてあげています）たった3.6万円で、数百万円～1千数百万円の経済効果が得られます。（10倍の36万円を払ってもお得です） 事務所運営上から見た『年間顧問料36,000円』 3.6万円は事務所経費の2日分にもなりません。 初期作業のヒアリング～家計の現状診断だけでも、 その作業に要する日数は 3日～7日・・です。 10倍の36万円はもらわないと合いません。 それでもこの低料金で対応しているのは、 頼ってくるだれもが相談できるＦＰ事務所を継続 するのが私のライフワークと考えるからです。●顧問会員希望の場合は【一般顧問会員】1 まず、相談したい内容をかんたんにお知らせください。 （ たまに業務範囲外の相談があったりするので確認 ）2 事務所においでいただく日時を決めます。3 最初の面談で年間顧問料36,000円をいただきます。 ヒアリングシートの記入作業に入ります。 （提出書類は後日）【メール顧問会員】1 まず、相談したい内容をかんたんにお知らせください。 （ たまに業務範囲外の相談があったりするので確認 ）2 内容確認後、顧問料振込み口座をお知らせします。3 年間顧問料36,000円を振り込んでいただきます。4 入金確認後、ヒアリングシートをメール添付で送信します。顧問会員の繊細を知りたい方は『顧問会員って何？』を参照してください。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/15
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地震、馬ッコ、土地契約、住宅プラン、住宅ローン
色々あった、長ぁ～～い・・一日でした。 ありがとうございました。 全国のメール顧問会員の方々や、 このブログの読者から 「地震があったけど、大丈夫でしたか？」 ・・と、たくさんのメール等をいただきました。 だいじょうぶ！ ・・です。 地震ぐらいで、当事務所はつぶれません。 （ 金欠でつぶれるかもしれませんが・・ ） 盛岡は震源から遠いため、被害は ほとんど無かった・・ということですが・・。 震源は岩手・宮城・秋田の県境の山あいです。 （ 私もよく登山に行く・・栗駒山方面 ） 本当にありがとうございました。 この場をお借りして御礼申し上げます。顧問会員のＳさん（４０代） （相談：生活設計・マイホーム建築）マイホーム計画をキャッシュフローに載せて、無理なくやっていけそうだ・・と理解した後、実際の実行段階に入ってきています。今日の予定は以下でした。〇土地売買契約〇マイホームプラン打ち合わせ（１回目）〇住宅ローン申し込み今日は・・朝の地震から始まりました。今までに経験していない揺れ方・・でした。マスコミはこぞって・・地震報道。今日は・・盛岡名物の「チャグチャグ馬ッコ」の日でもあり、時おり降る雨の中の行列・・です。（ その行列も地震で驚いたと思います ）当事務所のそばも・・行列のルートです。観光客がゾロゾロ・・。13：30 Ｓ不動産さんで土地売買契約・・です。Ｓ不動産さんの前の通りも「チャグチャグ馬ッコ」のルートです。Ｓさんご家族・・、土地契約前の時間に行列をゆっくり見物してから、Ｓ不動産に・・。私も立ち会って・・サクッと契約終了・・です。重要事項説明書等・・あらかじめ私が説明しておきましたので、きわめて事務的に・・スムーズに・・。その後・・Ｓさんご夫婦、下のチビちゃんたちを迎えに保育園へ・・。ご夫婦とチビちゃん３人の・・５人で当事務所にいらっしゃいました。（ 長男君はサッカー ）・・で、プラン打ち合わせです。奥さんから文章での・・希望・要望・妄想をあらかじめいただいていましたから、（ すべてを満たすプランは無理ですが ）「こんなのはどうでしょう？」・・という概要プランを作っておきました。必要な間数・スペース等々と、予算の兼ね合いです。予定の予算でできるスペースを把握してもらう・・という目的もあります。リビング・ダイニング・キッチンが開放的で・天井が高くて・景観を楽しめる・・その辺が一番の要望部分かと思い、提案したプランは、1階と2階の逆転・・です。・2階で家族がゆったり過ごすＬＤＫ空間・西どなりのアパートの視線が全く気にならない・屋根勾配と同じ勾配の高い天井・近隣の屋根越しに山の緑などパノラマ景観・ＬＤＫに全く仕切りがなく、開放的・小学校低学年の内は、ママのそばで勉強なので、1階は玄関・寝室・お風呂等に・・。ご自分でプランを楽しんでもらうため、方眼紙もお上げしました。そうこう・・しているところに、Ｋ銀行のＷさん登場！ ・・です。 本来・・今日は、Ｗさん・・お休みです。 事前の電話で・・ 武田ＦＰ 「お休みなのに申しわけありませんね。」 Ｗさん 「いえいえ、実績のためなら・・。」住宅ローンの申し込み手続き書類を持参頂きました。予定のローンは・・10年固定35年返済、金利は2.0％・・です。Ｗさん「もしよろしければ・・0.1％上乗せするだけで、 〇〇が保障される保険を付けることができます。」私はワキでだまって聞いていました。（ Ｓさんがどんな反応をするか・・ ）ひと通りのＷさんの説明を聞いたあと・・Ｓさん、キッパリと・・「はい、私はその保険の付かない方で・・。」 実は・・数日前に、私が入れ知恵していました。 「銀行は保険抱き合わせの住宅ローンを 売って、手数料を稼ぎたがるので注意・・。」 その後は・・たくさんの申し込み関係の書類書きです。チビちゃんたちがムズかります。たいへん・・です。ご主人が記入している間・・奥さんがお守り。ひと通り終わると・・選手交代・・です。（ 連帯債務での申し込みです ）けっこう・・時間がかかりました。土地契約は・・サクッと終わりましたが、住宅ローン申し込みは・・1時間半？2時間？地震に始まって、住宅ローン申し込みで終わった・・長い、長ぁ～～い、一日でした。Ｓさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/14
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どのローンを優先して返済？現在価値、将来価値
私こそ・・大いなるおバカさんでした。今日の記事・・、「ローンは金利の高いモノから返済した方が得？」・・に、コメントをいただきまいた。読んでいない方は、そちらを先にどうぞ。だるさん ・・からです。はじめまして。御社の顧客でもなく金融関係の仕事でもないのですが、いつも楽しみに見ております。ソーラーローンを後回しにするというアドバイスについて質問させてください。いつも武田様のおっしゃる事には感心して納得しているのですが、金利が10倍のものを後回しにするという今回のアドバイスはよくわかりませんでした。たしかに総額としては住宅ローンのほうが帰ってくる金額は多いのですが、15年後のローン完了後までを考えての金額です。ソーラーローンのほうは、5年後での金額ですよね。5年後の38万円と15年後の57万円というのは、実は微妙な差だったりないでしょうか?また、ソーラーローンを繰り上げ返済すると、返済余力がさらにあがるので、トータルとしては、ソーラーローンを繰上げ返済したほうが得するのでは?と感じました。(ここまでで書いてから気づきましたが、 融資が400万円で利率が33%だと1年目の 金利だけで120万円になるのですが、 実は3.3%のあやまりだったりしないでしょうか?)今後もためになるお話を楽しみにしております。ではでは。いつも読んでいただいているようで・・、ありがとうございます。●金利の数値ご本人がおっしゃった「利率33％」をそのまま鵜呑みにして書いてしまいました。いただいた資料にも不思議なことに金利の表示がありません。ありえない金利をそのまま真に受けた私が、大いなるおバカさん！ ・・でした。 (^^ゞ（ いつも人のことを・・バカ呼ばわりして・・ ）●返済余力実は・・それぞれのローンの返済月額は、以下です。・住宅ローン ： ２３万円・ソーラーローン ： ３万円それぞれの返済余力を金額にすると、以下です。・住宅ローン ２３万円×８ヶ月＝184万円・ソーラーローン ３万円×４年４ヶ月＝156万円これも1５年後金額、５年後の金額、・・で、ビミョーと言われればそれまでですが。●お金の現在価値・将来価値当事務所で作成するキャッシュフロー表では、貨幣価値の変動は・・まったく考慮していません。不確定な要素を・・確定的なものとして用いると、キャッシュフローはどのようにでも見せることができる・・意味のないものになってしまいます。 金融商品や保険を販売する立場なら、 意図的に物価上昇（貨幣価値の下落）を演じて お客さんに不安を感じてもらうことで 商品購入のニーズを喚起することも できてしまいます。そんなことで、今日の記事のようなコメントになっていますよ。ま・・、私のアドバイスはアドバイスとして、最終的にジャッジメントするのは、顧問会員ご自身・・です。アドバイス通りにしない顧問会員、・・います。 (^^ゞそれはそれでいいんです。私からセカンドオピニオンを確認して、「そういう考え方もあるんだ・・。」・・という認識を持った上で判断してもらえば・・。だるさん、また・・おいでください。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/13
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ローンは金利の高いモノから返済した方が得？
そうとも・・限りません。メール顧問会員のＫさん（４０代） （相談：ライフプランニング）家計の現状診断後・・、具体的な家計改善に動き出しています。メールをいただきました。 住宅ローンは、 〇〇信金の10年固定2.5％にして せっせと繰り上げ返済するのが ベストでしょうか？ ソーラーローンあと5年ですが、 金利が33.14％なので、 一括返済できれば、 してしまった方がよいのでしょうか？ （ちなみに、7/25に一括返済する場合の 金額 1461430円 ただし申し込み受付7/11まで）●１０年固定で2.5％は高金利もっと色々探してみてください。現在の住宅ローンで・・１０年固定なら、2.0％か2.1％が普通かと思います。●金利33.14％！？ あり得ない暴利・・です。このようなローンを普通に利用する・・そんな感覚が問題です。お〇〇さん！ ・・です。●繰上げ返済は金利の高いモノから？ふたつのローンの繰上げ返済の効果を試算してみました。 2008.7月 繰上返済額 1,460,000 住宅ローン ソーラー 融資日 H18.1月 H9.10月 最終期日 H35.1月 H24.10月 融資額 37,511,619 4,060,000 利 率 2.35％ 33.14％ 利息総額 8,003,884 1,345,484 期 間 17年 15年 節約利息 575,788 388,695 短縮期間 8ヶ月 4年4ヶ月・・ということで、住宅ローンの方が明らかに低金利ですが、効果（節約利息額）は大きくなります。なので、住宅ローンを優先して繰上げ返済していった方がお得・・です。金利の高い方を先に片付けたくなりますが、それが常にお得とは限りません。さらに・・メールをいただきました。 昨日ソニー生命のHPから 「健康状態良好、非喫煙 必要補償額 〇千〇百万円 期間20年で 1）逓減定期保険 2）家族収入保険 の保険料はいくらになるのか」 を問い合わせしました。 （武田先生のHPを見て ソニー生命がいいのかな・・と思いまして。） ソニー生命からのメールです。 > ご依頼は確かに承りました。 > 近日中に、担当ライフプランナーより ご連絡を差しあげます。 > 依頼が集中している場合には、 １週間ほどお時間をいただく場合も ご ざいますのでご了承ください。 返事をいただけるまでに 結構時間がかかりそうです。。 他にもあたってみたらよい保険会社が ありましたら、ご教示ください。はい、逓減系の死亡保障保険ではソニー生命が今のところ一番割安だと思います。 逓減 ： 保障金額がだんだん減っていく。 なお、当事務所は・・ソニー生命とは何ら 特別の関係はありません。・・にしても、同じソニー生命でも、日本のあちこちで・・ずいぶん対応がちがいます。うちの全国の顧問会員がそれぞれのソニー生命に買い物に行っていますが、今回のケースは・・ずいぶんノンビリしています。「これからの生活設計は・・。」なんてインチキ・キャッシュフロー表を見せたり、いらない特約をテンコ盛りにしたりして、いやがる顧問会員にむりやり売り込むところもあったりしますが・・。Ｋさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/13
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問題が山積みですが・・まずは、保険でしょうか？
作成していただいた資料が到着しました♪メール顧問会員のＫさん（４０代） （相談：ライフプランニング）家計の現状診断が終わり・・、作成した資料（小冊子）を郵送で送りました。（ ＰＣがマックなのでメール添付不可 ）メールをいただきました。作成していただいた資料が到着しました。ありがとうございます！！思ったよりも厚みがなくて読むのに抵抗がありませんでした（ホッ・・）とてもきれいにできあがっていますね。（内容はともかくとして・・(^-^;）佐々木FP様、ありがとうございます。武田先生のコメントもありがとうございます。痛いところをたくさん突かれています。。現状を把握して、次は行動ですね！問題が山積みですがひとつひとつ片付けていきます。まずは、保険でしょうか？ はい、そうですね。 身内に保険屋さんがいた・・という 状況を差し引いても、ひどい お金のたれ流し方になっています。 （ もったいない、もったいない・・ ）夫の生命保険、解約ですよね。（他のところで契約してからでしょうけれど） はい、保障額が逓減していく 新しい死亡保障を確保したら、 とっとと解約！ ・・です。 新しい保険でまた、余計な特約を 付けられたりしないよう注意！・・です。 （ シンプルに、シンプルに ）私の養老保険も解約ですね。 当然です。 100万円もらうために １４０万円も払っていてはいけません。 （ 余計な特約を付けるとこうなります ）子供の学資保険、ひょっとして、〇〇も解約でしょうか？（実は、今年初めに △△の学資保険は 払い込み保険料が保険金を上回るので 解約しました。） もちろん、解約！ ・・です。 元本割れしています。 仮に元本割れしていなくても、 住宅ローンの繰上げ返済効果には 明らかに劣ります。 生命保険でお金を垂れ流して いる人は、必然的に住宅ローンも 垂れ流し状態になっています。 「お金は目的別に運用しましょう。」 ・・は、金融機関の屁理屈です。 （ 目的別金融商品を販売するための ） お金には名前も色も付いていません。 生涯のキャッシュフローで総合的に 見て・・どう運用すれば得か？ しっかり考えましょう。ガン保険も解約ですね。 当然！ ・・です。積み立て傷害総合も解約ですね？ 当然！ ・・です。生命保険の徹底整理で・・ザックリと、将来の1,000万円の垂れ流しを止めることができると思います。さらには・・解約返戻金も手に入ります。それらを原資に住宅ローンの繰上げ返済に充当すれば、さらに・・将来の数百万円の垂れ流しを止めることができると思います。生命保険と住宅ローンの部分だけで、１千数百万円ものキャッシュフロー改善が可能になると思われます。なお、メールでは・・さらに、住宅ローンと別のローンについても質問をされています。明日・・シミュレーションをしてみた上で、ブログで取り上げたいと思っています。Ｋさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正今日の佐々木ＦＰ●顧問会員のＡさん（３０代） （相談：ライフプランニング） 現状診断資料作成。 今週の完成は無理・・そう。●顧問会員の Ｉ さん（30代） （相談：ライフプランニング） Ｉ さん、今日・・顧問会員になりました。 赤ちゃんのお守りをしながら・・ヒアリング。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/12
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土地購入、住宅プラン、住宅ローン、色々段取り
中庭があって回遊式・・矛盾だよなぁ顧問会員のＳさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム建築）いよいよ今度の土曜日（6/14）、Ｓ不動産さんで土地の購入契約です。同じ日に・・当事務所に場所を変えて、Ｋ銀行さんの住宅ローン申し込み・・です。団信保険の告知書も書きます。さらには・・ついに、第1回目のマイホームプラン打ち合わせ・・です。奥さん・・てぐすね引いて待っています。「ついに・・この日が来たぁ～。」ここ数日・・色々な段取りでバタバタしています。そうこうしながら・・、敷地に合わせた仮の住宅プランを作らなきゃ・・と、敷地の1/100の絵を書いて終わってしまいました。奥さん希望の・・「回遊式プランで、中庭があって・・。」ごく一般的なサイズの宅地に、両方を満たす住宅プラン・・、矛盾する相反する希望（妄想）ですぅ。ま・・明日・明後日で、スペースやサイズを認識してもらうためのプランを作成します。これからしばらく・・Ｓ家と私とで、妄想と現実のハザマをさまようことになります。そうこうしている内に・・、新規に顧問会員になりそうな Ｉ さんからメール。「土地購入で・・とりあえず急ぎの相談がしたい。」今日・・数回のメールやり取りをしていました。電話なら簡単に済みそうなことをメールで・・。（ 私・・メールもブログも時間がかかりますぅ ）明日・・午前、赤ちゃん持参で来所します。（ もちろん、お守りは佐々木ＦＰ ）今日の佐々木ＦＰメール顧問会員のＫさん（40代）の「相続税額推移表」の作成作業・・。佐々木ＦＰ・・慣れていないので、何度も何度も・・私に質問しながら・・。昨日からこの作業をしていて、一応・・仮の完成。（ あと・・私が細部に手を加えます ）Ｋさん、ちゃんと・・作業・・やってますよ。Ｓさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/11
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国の年金・民間の年金と個人のキャッシュフロー
国民年金がいつ破綻してもおかしくない？メール顧問会員のＯさん（40代） （相談：ライフプランニング）家計改善作業を実行中です。生命保険を整理整頓、死亡保障のための生命保険、新規加入・・古い方を解約・・。解約も拍子抜けするぐらい簡単に終了へ。妻の個人年金の扱いでは揺れていました。メールをいただきました。残ったわたしく名義の個人年金ですが、本来とてもケチ体質のワタクシ、妻分の住宅ローン繰上げ返済に充てればそれなりの効果があるのがわかっていても、支払い金額自体と解約金の差がマイナスになることがどうも損した気分が抜けません。また、連日のニュースで国民年金がいつ破綻してもおかしくないとか、健康保険も崩壊は間際、なんて取り沙汰されるとこのまま個人年金だけは払い続けてみようかな、と思うようになりました。う～～ん・・。国・・よりも、民間会社・・が信頼できますか・・。ここで伝えたいことが・・2点、あります。1 民間会社の信頼度は、国よりも当然・・低い。公的年金が破綻するということは、国家そのものが破綻するということです。 公的年金は国家存立の基幹部分です。 まともなものにしようと政治家が動きます。 その政治家を国民が監視・選択します。国家が破綻した時に・・民間会社がそのまま何ごともなかったように存続するわけがありません。その民間会社が扱う商品も、当初想定通りに残るわけがありません。国家に優先して民間会社が安泰・・という状況はありえません。国家が扱う制度に優先して民間会社が扱う一商品が安泰・・という状況はありえません。と考えるのが自然・・だと思います。 そのへんを勘違いして・・、 国民年金はあてにできないから・・と 国民年金保険料を払わないで、 個人年金に加入している人々がいます。 究極のおバカさん（失礼！）・・です。 民間の年金保険などとは次元のちがう、 スーパー・スペシャル総合年金です。 （ 遺族・障害年金特約付き老齢年金 ）2 生涯の損得はシンプルに比較したい生涯のキャッシュフローは、できるだけシンプルに考えれば、まちがいのない結論が得られます。個人年金を中途解約をすれば、解約返戻金は今まで払ったお金よりもだいたい・・少ない額になります。「損した気分」・・になると思います。（ 当然です ）・・が、その解約返戻金で住宅ローンを繰上げ返済してどれだけ「得した気分」・・になるかを確認したいですね。1 「損した気分」 ＞ 「得した気分」2 「損した気分」 ＜ 「得した気分」3 「損した気分」 ＝ 「得した気分」どの結果になるかで・・シンプルに判断したいですね。今・・得をするか？ 将来・・得をするか？・・だけのちがいになります。人生を終える時・・その金額が、そのまま反映されます。 ちなみに・・3の場合、 今・・得をした方が、本当にお得になります。 （ お金の現在価値・将来価値 ）Oさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/11
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個人年金保険、加入の仕方で贈与税の恐怖が・・
枕を高くして眠りたい・・ですぅ。メール顧問会員のＫさん（40代） （相談：ライフプランニング）家計の現状診断終了、昨日・・郵送。現在・・Ｋさん宅へ向かっています。Ｋさんの生命保険の内、個人年金保険（〇一生命）不思議な加入のしかたをしています。〇契約者・支払い者 ： 夫〇被保険者 ： 妻〇年金受取人 ： 妻保険・・って、加入のしかたで税金のかかり方が変わってきますので、なかなか面倒・・です。このＫさんの加入パターンだと・・、奥さんの年金受取り開始時点で、贈与税がかかります。 （ 年金の権利評価額に対して ）年金の権利評価額は・・数百万円になります。（ 贈与数百万円への課税・・結構な金額です ）さらに・・、毎年の受取り年金に所得税が課税されます。（ 雑所得 ）メールをいただきました。 武田先生 こんにちは。Ｋです。 さきほど〇一生命の方から 私の個人年金保険の件で 電話がありました。 電話の内容は、 このままの契約内容でいった場合の 贈与税 約123万円 （現時点での計算上の数字だそうです） 年金受け取り時に発生する 雑所得に対する所得税 （私に他の所得がないと想定した場合） 年間 約1000円 （これも現時点での計算上の数字） いずれにせよ このままにしておかないで 契約者と支払い者を 私に名義変更した方がよいとのお話でした。 近々〇〇の営業の方が家に来るそうです。 私は枕を高くして寝たいので さっさと名義変更してしまいたいです。 以上、ご報告まで。。これ・・ひょっとすると・・、名義変更で一件落着！・・などという単純な話ではない・・かもしれません。保険料を負担しているのは・・夫、です。今度は、その支払い保険料分が夫から妻への贈与！・・になる可能性が・・。1年間に110万円までの贈与は非課税です。だからＯＫ♪ ・・には、ならない・・かも。「連年贈与」と認定される可能性があります。たとえば・・1年間の贈与額が20万円で非課税額の範囲内としても、その一定額が20年間贈与されると400万円です。「当初から、400万円の贈与を予定」していたと判断され、認定された額分の贈与税を課税される可能性もあるかと思います。私は税理士ではありません。確実な判断をするためには、専門家（税理士等）に相談してください。費用をかけずに相談するなら・・、匿名で敵の本拠（税務署）に相談する・・という手も。Ｋさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/10
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生命保険の徹底整理で、保険料が10分の1に♪
差額の38万円を住宅ローンの繰上げ返済に♪メール顧問会員のＯさん（40代） （相談：ライフプランニング）家計の現状診断後・・、改善策の実行作業中です。メールをいただきました。武田様、こんにちは。時間がかかりましたが、〇ニー生命の非喫煙検査の結果も出て昨日、正式に契約成立できました。 お！・・ついに、ですね。検査の指定医療機関との時間帯の折り合いがつかず自宅に検査師のかたに来ていただき検査ができるまでに一週間もかかり、その検査結果の通知にさらに一週間。結構長く感じました。ということで〇友生命のお断りを本日入れます。事前にコールセンターで確認したところ、やはり電話での書類請求は不可で、「本人（我が家の場合は夫）から」「営業所の担当宛に連絡をとり」「解約申込みの手続きを行う」ということなので、夫に電話番号と担当者の名前のメモを持たせ本日電話をしてもらうことになっています。 ・お金がないなどの理由だと、 食い下がられる。 ・家族が生保に転職したというのは 案外有効のようだ。 ・ぐだぐだ言うようなら 「早くしないと６月下旬の引き落としが 実行されてしまうがどうしてくれる」 と強気に出るようになどコツを伝え、らちがあかないようであれば消費者保護センターに電話するので抵抗されるならされるで、その事実を押さえるように、というところまで仕込みました。 しっかり・・仕込みました・・ね。こういう場合、夫はわたくし以上に冷淡なのでやってくれると思います。 あ・・レイタン・・なんですね。これまで年間４２万円だった払い込みが、その１０分の１の４万２千円になりました。 はい、よかったですね。 家族の生命保険料なんて、 年間・・数万円で済むんです。差額の３８万円が住宅ローンの繰上げ返済に充てられると思うとホクホクな気分になってきました♪ 保険屋さんの儲け分、 銀行屋さんの儲け分、 手元に取り返しましょう。ただ、これまでの支払い総額は１２．５年で４７７万円ですから、解約して戻るお金は３５万円程度という現実に、そこを考えると単純には喜べませんが。とりあえず、本日の報告です。 過去の分は取り返せません・・ね。 もったいなかった・・ですけど。 でも・・ここで気付いて行動できたから、 これから保険屋さんや銀行屋さんに 取られる予定だった・・お金、 1千数百万円が事前回収できました。 これを私・・『家庭鉱山』と言っています。 未発掘の家庭鉱山、日本中に無数にあります。 Ｏさん、 家庭鉱山の発掘！・・おめでとうございました。Oさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/10
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住宅ローン・生命保険料・・で貯蓄が殆どできない
多額の住宅ローンを抱える人の生活設計色々な職種、年収レベルで・・、多額の住宅ローンを返済しながら、多額の生命保険料を払っている、職業柄、こんな家計に・・時々出会います。どんな資産運用が、最も家計にプラスになるか？住宅ローンを抱えている家計では、最良の方法は・・決まりきっています。『住宅ローンの繰上げ返済』 ・・です。学資保険をやっている場合じゃないんです。個人年金をやっている場合じゃないんです。養老保険をやっている場合じゃないんです。それぞれで・・いくら積み立てていくら受取れるでしょうか？中には・・元本割れがあったりします。（ 不要な保障が付いて元本割れ ）元本が割れないものもあります・・が、100万円払って110万円もらう、そんなレベルです。『住宅ローンの繰上げ返済』・・は、次元がちがう運用効果！・・なんです。100万円払って200万円受取る、100万円払って170万円受取る、・・そんなレベルの資産運用です。（ ローン返済者だけのスペシャル商品 ）住宅ローンの利息総額は・・ザックリと、借入額が2,000万円なら、1,000万円。借入額が3,000万円なら、1,500万円。借入額が5,000万円なら、2,500万円。・・です。のんびり・・すなおに返済していてはいけません。このままの利息総額がそのまま生涯のキャッシュフローに残ると、老後に大きく影響します。選ばれた人（ 住宅ローン返済者 ）だけに与えられた・・スペシャル金融商品です。利用しない手はありません。上記の保険商品のように長い期間を要しません。一瞬！・・に資産運用が完了します。時間も要しなければ・・、リスクを取る必要もありません。こんなスペシャル金融商品は、他に存在しません。家計のキャッシュフロー改善では、決定的に有効な手段のひとつ・・です。住宅ローンを融資している銀行等は、まったく反対のアドバイスをします。当然です。 利益が相反しますから・・。住宅ローン利息は・・そっくりそのまま将来に渡って受取りたい。ローン返済をそのまま継続してもらいながら、教育資金準備や老後資金準備をオススメします。（ 手数料が稼げます ） 「住宅ローン控除期間中は、もったいないので 繰上げ返済はしない方がお得ですよ～。」 ・・なんて、アホバカ・トークを駆使して。一粒で2度・3度と・・おいしいお客様を仕立て上げます。そうこう・・して、銀行等のアドバイスをすなおに聞くおバカさん（失礼！）が、続々と誕生・育成されます。目を覚ませ！ 全国のおバカさん！《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/09
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うち、ガン家系なんだけど・・ガン保険いらない？
医療保険は不要って分かるけど、ガン保険も・・？メール顧問会員のＫさん（40代） （相談：ライフプランニング）現在・・家計の現状診断中です。Ｋさんのお宅の毎月の保険料・・、けっこう多額になっています。今回いただいたメールで理由が分かりました。叔母さんが生保レディー！ ・・でした。身内・知人に保険屋さんがいる場合、だいたい・・お金たれ流し家計になります。以下は、いただいたメールの一部です。 夫と私で〇フラックのガン保険に 加入しております。 その保険もその叔母にすすめられたものです。 私の母方の親戚に ガンにかかった人が結構います。 私の母方の血統は あきらかにガン家系といえそうです。 私も母の血をひいているので ガン保険は絶対必要なのではと 思っていたのですが 武田先生のブログに出会って ひょっとして ガン保険料も無駄に払っていた？と 疑念がわいてきました。。 でも、やめるにしても 身内（前出の叔母）から加入しているだけに 我が家にガン保険は必要ないという はっきりした根拠がほしいのです。以下は、保険屋さんのホームページ・・。 「保険アドバイザー＠nifty」 保険ノウハウがん保険編 もし、がんにかかったときに治療費は どのくらいかかるのでしょう。 がんの部位や治療方法で異なるので、 一般的にかかる費用をみてみます。 1公的医療保険 健康保険から７割／自己負担３割 2入院諸費 差額ベッド代／入院食 780円/日 3健康保険外治療 未承認抗がん剤／先進医療の技術料 4その他 1の自己負担と2、3、4を合わせたものが 自己負担額になります。保険屋さんはだいたいこんな・・切り口で、すごく、すごく、お金がかかるんだよ・・と、いいかげんな説明をしています。 保険代理店なんかは・・、 「中立のＦＰがお客様の立場で・・」なんて。 こんな切り口で入った時点で、中立でも お客様の立場でも・・ないんですが。1・・の自己負担３割はちがう！・・分かりますよね。 本人負担はもっともっと少なくて済む。 （ 自己負担限度額・・8～10数万円/月 ）2・・の差額ベッド代は希望して贅沢する人が払うお金、 本人の了解がなければ払う必要なし。 食事代７８０円・・、健康保険から給付がある から、３食も食べてたった７８０円で済む。 （ 入院した方が食費が安く済む！ ）・・で、心配は、3・・の部分ですよね。『未承認抗がん剤／先進医療の技術料』よく雑誌等に登場するＦＰさん（保険販売）がおっしゃっている生命保険見直し法・・、 医療保険について 「入院１日〇万円分を〇日分確保で充分、 高度先進医療は稀なケースであり、 保険料が高額になるので、貯蓄で備えましょう。」高度先進医療に民間医療保険で備えるのは、『費用対効果が割りに合わない』・・ということです。多額の保険料を払い続けることになります。（ 地下金脈の規模が大きくなるだけ ） 私たち消費者は、保険業界のために 働いているわけではありません。これは、未承認抗がん剤にも当てはまり、健康保険対象外の治療はみな同じことです。なので・・、貯蓄で備えましょう。将来・・その治療を受けるかどうかは、その時点の家計と相談・・です。 選択の余地があるということ。 その治療法を採用しないと死刑！ ・・というわけじゃない。なお・・、在宅ホスピスについて、下記ＨＰを参照してみてください。健康保険の対象になります。ホスピス/緩和治療・緩和医療/モルヒネ/ガン・naoru★費用医師や看護師が週４日以上訪問して治療を行う「在宅末期医療総合診療料」が設定されている。診療報酬は月額５０万円。このうち患者が老人医療対象者なら、自己負担額は上限の\12000ですむ。老人以外の患者でも高額療養費精度が適用され、自己負担は一般に月\75000程度だ。『保険に加入する』 ＝ 『損をすることが前提の行為』●人生が大きく狂う事態 損をしてもなお・・保険で準備する事態を、 徹底的に限定して検討しましょう。 住宅火災、自動車事故、大黒柱の死亡、等々。●保険の他に代替手段がない 貯蓄で対応できる事態に保険・・は、損。 代替的な収入で対応可能な場合も・・。 私の事例 ： 「ローン返済中の所有アパート」 私の死亡の際には団信保険でローン債務が消え、 毎月の家賃収入が充分な遺族保障になる。「日帰り入院も保障！」・・で喜んで、1万円をもらうために保険料を払い続ける・・、典型的で、象徴的なおバカさん！！ ・・です。いいかげんに・・しなさい。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/09
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土地を買って住宅建築、住宅ローンをどう選ぶ？
つなぎ融資の金利、どのぐらい...？顧問会員のＳさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム建築）来週の土地購入契約に向けて段取り中です。土地の価格・・安くならないかお願いしていましたが、売主さんのご厚意で・・20万円安くなりました♪いさんで、Ｓさんへメールしました。「朗報！・・です。 居間の家具代ができました！」Ｓさんからのお返事メール「私が欲しい高い高い輸入家具の一部になりそうです。 ありがとうございます。」 あ・・家具の・・一部なのネ。 これから打ち合わせをする 本体のマイホームプランも エスカレートしそう・・な予感。・・で、住宅ローンを選ばなければなりません。メールをいただきました。〇〇信用組合のHPによると、土地購入にも使えるみたいです。やっぱり金利は少し高いですが、保障料、取扱手数料は無料みたいですね...。□□も△△も「つなぎ融資できます」とあるので、土地購入には使えないみたいです。つなぎ融資の金利がHPではわかんなかったのですが、どのぐらいなのでしょうね...？〇〇の2.2より高いのでしょうか？もし高いなら、つなぎ融資に〇〇を使うというのも有りでしょうか？住宅ローンを選ぶ際の注意点を書きます。●イニシャルコストとランニングコスト （ 初期費用 ） （ 継続費用 ）Ｓさんは、初期費用を重視しているようですが、一番重視するべきは、継続費用である『金利』です。 Ａ：初期費用が少なく、金利が高い。 Ｂ：初期費用が多いが、金利が低い。 ・・と言う場合、一般的にＢが有利です。 住宅ローンだけでなく、投資信託など 他の分野でも同じことが言えます。 継続的なコストに注目！・・するべきです。 Ｓさんのおっしゃる〇〇信用組合のＨＰを 見ましたが、金利レベル・・高すぎます。●土地購入資金のローン 「つなぎ融資できます」とあるので、 土地購入には使えないみたいです。各金融機関は住宅ローンを『売って利息を稼ぎたい』・・んです。（ 住宅ローンは稼げる金融商品 ）住宅ローンを借りてもらうために、「土地資金融資」もなんとかしようとします。土地融資にも対応してくれます。・・相談してみることです。●つなぎ融資 つなぎ融資の金利がHPでは わかんなかったのですが、 どのぐらいなのでしょうね...？ 〇〇の2.2より高いのでしょうか？ もし高いなら、つなぎ融資に〇〇を 使うというのも有りでしょうか？つなぎ融資の金利は、1％が一般的かと思います。（ 〇〇の2.2％、とんでもない話・・です ） 1千万円を金利1％のつなぎ融資で 6ヶ月間借りる場合の利息は・・？ 1,000万円×0.01×6ヶ月/12ヶ月＝5万円 ・・のように計算しますよ。なお・・土地資金融資と建物資金融資が別の金融機関・・というのは、よほどの事情がない限りやらない方がいいです。1本の融資ごとに、諸費用がかかります。抵当権設定登記費用・金銭消費貸借契約費用、融資事務手数料・保証料・等々、ダブルで・・。 ついでに言います。 「夫婦で別の金融機関からローン融資」 ・・これもあり得ません。 ひとつの不動産に2つの金融機関が 抵当権を設定・・となると、順位争いに・・。 どちらも1番抵当でなきゃ！・・と主張します。 （ 万一の際に取りっぱぐれます ） なので、2人でひとつの金融機関から 借りることになります。なので・・住宅ローン選びは・・、1 住宅ローンのパターン決め Ｓさん夫婦は・・フルタイムの共稼ぎで、 積極的な繰上げ返済が可能なので、 返済期間35年で組んでも・・10数年で 完済が可能です。（ シミュレーション済み ） ・・ので、固定期間10年を選択します。 繰上げ返済が見込めない人は・・全期間固定、 数年先に大金が入る見込みの人は・・3年固定、 ・・のように、それぞれの事情に合わせて 借りるローンのパターンを決めます。2 金利比較 同じパターンの住宅ローンで各金融機関の 金利を徹底的に比較します。 わずかな金利の差が、将来に渡って払う 総利息の大きな差になってしまいます。 Ｓさんの場合は、10年固定で・・金利比較。3 コスト比較 〇初期費用 融資事務手数料、保証料、団体生命保険料、等々。 〇将来費用 繰上げ返済手数料、等々。Ｓさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/08
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社員対象住宅ローンの優遇金利にだまされるな！
優遇でも、お得でも、・・ありません。顧問会員のＳさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム建築）Ｓさん・・これから土地購入してマイホーム建築予定です。6人家族のＳさん、今日は5人で来所。（ 長男君はサッカーの試合 ）人懐っこくて元気なかわいいチビちゃんたちです。（ 時々・・会話が聞こえなくなります ）購入予定土地が絞り込まれたので、契約の準備・段取り・・です。来週・・土曜日に契約予定です。登記事項証明書で購入予定土地の履歴等を説明しました。元々は田んぼで・・2つに分割されて、家が2軒建ち・・、その内の1軒が相続で首都圏在住者の所有になり、古家解体を条件に売りに出されて・・去年秋に現在の所有者が購入。・・そんな経緯の土地です。（ 登記簿から色々読めるんです ）さらに・・重要事項説明書をざっと・・説明しておきました。用途地域や建ぺい率・容積率等々・・。契約本番では、契約前にＳ不動産さんが説明をすることになります。（ 予め知っておいた方が安心・・です ）契約時に用意するモノは、以下です。・手付け金：100万円・契約印紙代：15,000円・印鑑：夫婦それぞれ奥さん「この100万円は・・どれを使ったらいいですか？」預金・・分散してあちこちに預けています。もうすでに・・住宅取得後のキャッシュフロー表も作成済みで、先々・・ノープロブレムになっています。長男名義の預金をおろしたからといって、将来・・長男の教育費に困る・・なんてことはありません。 ●よくある金融機関のダマシ・トーク 「お金は目的・用途ごとに分けて運用しましょう。 教育資金、住宅資金、老後資金・・のように。」 ・・それぞれの資金が必要になるまでの期間、 上手にお金を育てていきましょう・・と、 手数料のバカ高い投資信託を勧めます。 金融機関が得をするだけです。 高い手数料を払っていては、お金は育ちません。 お金に色や名前は付いていません。 家計・資産の全体を見ながら、上手に 積立てたり使ったりしていけばいいんです。並行して・・住宅ローンも詰めなければ・・。（ 土地契約から1ヵ月後に残金を払います ）Ｓさんの勤務先に・・社員向け住宅ローンがあります。この手の・・『社員向け優遇住宅ローン』だいたいどこの企業にも存在します。はっきり言います。 ただのダマシ！・・です。高金利の「店頭表示金利」を見せておいて、「〇％優遇！」 ・・などとやっています。その優遇後の金利・・例えば10年固定で2.1％・・これ、他の金融機関の金利と同じレベルです。労金やＪＡが元々同レベルで融資しています。「社員向け・・」 だれが有利？！ ・・かというと、消費者ではなく・・その金融機関です。「優遇の条件」として、「給与振込み」等々数種類のしばりを設けていますので、お得なのは金融機関です。Ｓさんのケースでは、3つの金融機関が「社員向け優遇金利」をアッピールしています。その内の一つが・・3年固定で「優遇後」2.2％、とんでもないお話・・です。 問題外・・です。普通に10年固定でも2.1％で借りられるのに・・。（ そんなに金融機関を優遇してどうするの？ ）住宅ローンの選択の勘どころ・・、アドバイスしておきました。打ち合わせの中で、奥さん・・「あの・・この土地価格、いくらか安くは・・？」さすが4人の子どもを抱える主婦！・・です。私もつい・・のんびりしていました。 （ 反省・・ ）Ｓ不動産さんに連絡・・、武田ＦＰ「価格・・いくらか安くはなりませんか？」Ｓ不動産さん「・・う～ん、・・なったとしても、10万・20万程度かも。」一応・・折衝してもらうことになりました。（ 新築後の家具代の足しになれば・・助かります ）Ｓさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/07
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今はダメだけど高利率の時の個人年金保険はＯＫ
ただし、加入のしかたで税金が色々・・。メール顧問会員のＫさん（40代） （相談：ライフプランニング）ただ今・・家計の現状診断中です。佐々木ＦＰが資料作成をしています。「金曜日いっぱいで終了できます♪」・・と言っていましたが、15：00ごろ・・「ビミョー・・です。」結局、完成に至らず・・先ほど帰宅。（ 月曜日に持ち越し・・です ）暫定的な状況ですが・・初めて目にする？！ ・・キャッシュフローグラフ！・・ができつつあります。山の大きなノコギリの刃・・のようなグラフです。ギッザギザ！ ・・です。初めて見ました。家計が百あれば、グラフも百通り・・です。月曜日の完成が楽しみ・・です。生命保険の生涯払込保険料は、3千万円弱！・・になりそうです。うち・・保障に当てられる保険料総額（ 捨てるお金 ）・・は、1千万円強！・・になりそうです。これ・・Ｋさんだけが特別なのではなく、だいたいの日本人がこんな感じです。保険屋さんの言いなりになっていれば・・、みんな・・これぐらいのお金を捨てています。おバカさんです。 （失礼！）この金鉱山を発掘するのが私の仕事です。で・・Ｋさんの保険の中に、個人年金保険があります。いつも私が言っています。「個人年金保険には加入するな！」今の低利率の時に加入すると、その低利率を長期間固定してしまうので損！・・だということです。 私は、個人年金保険に加入しています。 利率が最高の時期の契約だからＯＫ・・です。Ｋさんの加入している個人年金は、利率のいい時のもので・・継続ＯＫです。（ 総払込保険料の倍以上の給付金 ）・・が、不思議な加入のしかたをしています。〇契約者・支払い者 ： 夫〇被保険者 ： 妻〇年金受取人 ： 妻保険・・って、加入のしかたで税金のかかり方が変わってきますので、なかなか面倒・・です。このＫさんの加入パターンだと・・、奥さんの年金受取り開始時点で、贈与税がかかります。 （ 年金の権利評価額に対して ）年金の権利評価額は・・数百万円になります。（ 贈与数百万円への課税・・結構な金額です ）このような加入のしかたで個人年金を売ったＤ生命は、その説明をきちんとした・・んでしょうか？さらに・・、毎年の受取り年金に所得税が課税されます。（ 雑所得 ）利率のいい時期の契約なので・・、所得税の計算で認められる「必要経費」も小さく、ある程度の負担が発生しそうです。将来の年金受給時の「税金」Ｄ生命から説明を受けていないとしたら、この機会に・・しっかり確認が必要です。Ｄ生命に資料を作ってもらってください。（ できるだけ正確な数字で ）Ｋさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/06
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検討中のマイホーム用地の経歴等を調べる時は
登記簿謄本で、おおよその履歴が分かります。顧問会員のＳさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム建築）Ｓさん・・マイホーム建築用地として、ひとつの土地に絞って検討中・・です。（ 明日・・来所されます ）この土地に関してＳさんの懸念材料のひとつが・・、「長く買い手がつかなかった理由は？」今回・・売ることになるまでの経緯をＳ不動産さんに確認しました。・元々・・古い家が建っていて、中古住宅として 別の不動産屋さんが売りに出していた。 （ 価格も高かった ）・なかなか売れなかったので・・Ｓ不動産さんに 話が持ち込まれた。 ・中古住宅として高い価格のままでは売れない だろうと・・「更地渡し」にして価格も下げた結果、 現在の所有者（法人）が購入した。 （ 売買契約成立と同時に建物解体 ）・その後、その購入者・・土地利用の予定変更で、 4月に・・Ｓ不動産さんに売却を依頼した。・・で、売りに出ていた期間は・・1～2ヶ月です。何かイワクがあって売れなかった・・というわけではないようです。・・と、このような経緯が公的な記録ではどうなっているか？を調べることができるのが、登記簿謄本です。（ 登記事項証明書 ）所有関係の経緯を見てみると・・、・所有権移転 原因：平成〇年〇月〇日 相続 所有者 住所氏名 （ 首都圏の人 ）・所有権移転 原因：平成19年10月〇日 売買 所有者 住所氏名 （ 現在の所有者 ）想像するに・・、親御さんから盛岡の中古住宅を相続したけど、今の住まいからは遠すぎて利用できない。（ 固定資産税もかかるし・・ ）いっそのこと、売ってしまえ！（ できるだけ高くうれればいいな♪ ）ある不動産屋さんに中古住宅として売却を依頼。ところが・・価格が高い中古住宅は売れなかった。別の不動産屋さん（Ｓ不動産）に相談してみたら、建物は解体して・・更地として価格も下げないと売れない・・とアドバイスを受けた。その通りにしたら・・昨秋、めでたく売買成立。その購入した法人・・なんらかの事情で、1年もたたない内にＳ不動産に売却を依頼。・・で、今回の売り地に・・。「長く買い手がつかなかった」・・わけではないようですので、安心してください。Ｓさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/06
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マイホームの色決め・・悩みすぎて不眠症に・・？
楽しいはずの家作りなのに・・。顧問会員のＨさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）Ｈさんのマイホーム建築工事、いよいよ・・完成が近づいています。メール添付で写真を送っていただきました。 ガレージ・・です。右奥が玄関です。 アメリカン・ハウス・・。 平屋で約60坪、立派・・です。 職人さんの車で正面が写せなかったのですが、 だいたいの雰囲気が分かるでしょうか？ 悩みすぎて不眠症になりかけました．．．楽しいはずの家作りなのに。未だにちょっと"暗い"って私は思うのですが、ダンナも職人さんも皆、口を揃えて高級感がでてて良い、というので従ってます。 今日から花壇と後ろのセメントの職人さんが入りました。もう一息ですが、気力と体力が持つかどうか．．． ６月２８日、２９日にＴ社さんの展示会に貸して欲しいということで、その後に引越しになりそうです。6月20日ごろ・・一応の完成予定です。建物が出来上がっていく過程で・・、各部の色を最終的に決めていっています。ご主人と奥さんの意見が合わなかった・・ようです。プランニング段階では・・あれこれと無限に夢を見ることができますが・・、現実に出来上がってくると、色々な軋轢が・・。時に・・楽しいはずの家造りが、夜も眠れない・・なんてことに・・。400坪近い広い敷地・・、建物の周囲は・・緑の芝生で覆われます。花壇が玄関の両サイドに造られます。表面は外壁に見えているのと同じ・・石貼り。立派・・になります。Ｈさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/05
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マイホーム建築へ向け、土地契約や土地探しや
この土地って・・どうでしょう？顧問会員のＳさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム建築）ただ今・・具体的に土地を検討中です。同様に検討していた先客が脱落したので、Ｓさんにお鉢が廻ってきています。（ 昨日の記事・・参照 ）いざ・・土地の売買契約となると、色々・・懸念されることも出てきます。これからについて、山ほど打ち合わせする事もあります。土曜日に来所頂いて相談・・予定です。Ｓさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始顧問会員のＭさん（40代） （相談：ライフプランニング）今日・・お電話をいただきました。検討してみたい売り地があるので、チェックしてみてほしい・・ということでした。不動産屋さんから資料を自宅へファックスしてもらった・・ようです。地理的には便利な場所柄です。元々・・駐車場だったところです。内部に1本・・南北に走る道路を取って、6区画の分譲地にしています。その残りの1区画・・です。突き当たりの土地です。 道路間口が狭く、北から敷地に入ります。マイカーの出入りスペースと建物の配置・・、ちょっと苦しいかも・・という感じです。（ さすが・・残地 (^^ゞ ）Ｍさんも・・当初の相談は、ライフプランニングだけのつもりでしたが、マイホーム建築に移行・・？Ｍさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/05
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マイホーム取得計画・・急展開！ ・・です。
急にお鉢が！ ・・廻ってきました。顧問会員のＳさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム建築）ただ今、土地探し中 ・・です。いくつかの土地から候補地は2つかな・・？その内のひとつは先客が予約しています。（ 6月中旬に結論が出るようです ）その先客付きの土地を優先！ ・・2番手として、手をあげて・・不動産屋さんにお願いしていました。（ 先客がダメになった場合はお願いします ）今日・・不動産屋さんから電話が入りました。その土地の先客に催促の電話をしたそうです。決定にはまだまだ時間がかかりそう・・ということのようでした。さらに売主さんにも確認したところ、早く売れるのなら・・そちらでということだったようで、急にこちらにお鉢が廻ってきました。「不動産購入の申し込み」を不動産屋さんが要求してきています。その前に、この物件の「重要事項説明書」を明日作成してもらうことにしました。それをファックスしてもらって、私がチェックします。その後・・Ｓさんと打ち合わせた後の申し込みにしたいと思ってます。今週末（6/7 or 6/8）に申し込み、来週末（6/14 or 6/15）の契約とすれば、それまでに自己資金準備が必要です。（ 「手付金」として100万円ていど ）売買契約書には「ローン条項」を付けてもらいます。融資が不可であった場合は、この契約自体が無効で、手付金は全額戻ります。急ですが、具体的に動き出すことになりました。なんといっても一番は、「資金の手当」てです。マイホームをからめた全体的な融資の中で、土地資金手当てということになります。提出資料を色々要求されると思われるので、その作成に少々日数を要するかと思います。この時点では・・、実際の住宅プランとはちがうモノを仮提出？・・ということで、週末は重要な打ち合わせが必要になります。現地の再確認？ 土地契約日等の設定、不動産購入申込書の作成、金融機関の検討、住宅ローン申し込み資料の準備・段取り、マイホームの全体構想 ・・等々。というような・・急展開のお話をＳさんへメール。あまりに急に動き出したので、Ｓさん・・とまどわなければいいんですが・・。Ｓさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/04
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個人年金保険の証書だけが、ありませんでした。
久しぶりの完璧ヒアリング！・・かと思ったけどメール顧問会員のＫさん（40代） （相談：ライフプランニング）ヒアリング資料を送っていただいて、佐々木ＦＰが現状診断資料作成中・・です。ＡＭ ・・・。佐々木ＦＰ「すごくきれいに書かれています。 再ヒアリング・・必要ないかもしれません。」武田ＦＰ「お・・久しぶりの、完璧ヒアリング！・・かな？」ＰＭ ・・・。そのＫさんからいただいたおやつを食べながら・・、生命保険の一覧表を作成していて、佐々木ＦＰ「個人年金保険の証書だけ・・ありません。 一覧表・・完成できません。 メールで連絡お願いします。」惜しかった・・ですぅ。久しぶりの完璧ヒアリング！・・かと思いましたが・・。さっそく・・メールでお願いしました。Ｋさん一家の毎月の保険料・・、個人としてはハイレベル！・・です。一覧がまだ完成していませんが、生涯で払う保険料は、2千～3千万円になりそう・・。その内・・捨てるお金はいくらになるでしょう？結果が・・楽しみです。（ 家庭鉱山の大発掘作戦！・・です ）Ｋさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/04
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マイホーム建築と繰上げ返済と・・贈与税の心配
注意しなければならない問題・・色々と 顧問会員のＨさん（60代） （相談：生活設計・マイホーム建築）Ｈさんご家族・・元の建物の一部（座敷）を残してマイホームの建替えをしました。この春・・完成して、快適な新居住まいです。奥さんの退職金で大方の繰上げ返済ができるので、建築費約3,000万円分をまるまる借入れしました。（ 次女と奥さんの連帯債務で ） 住宅ローン：約3,000万円（固定金利期間3年） 奥さんの退職金：約2,400万円このケースでの登記のやり方は・・一般的には、元の建物は無くなったものとして「滅失登記」を行ないます。新築した建物については、奥さんの退職金充当額と次女がこれからのローン返済に充当する金額とで、それぞれの持分は、奥さん：2,400 対 次女：600・・なので、奥さん：4/5 次女：1/5・・という持分割合の登記が妥当なところか・・と思われます。こうすることで、無用な贈与税の心配はないと思われます。（ この持分割合で融資が可能かどうかは別 ） ・・が、Ｈさんの場合、そのような登記になっていません。融資した金融機関のススメと、ご主人の友人の土地家屋調査士さんが行なう手続きで、ちがうカタチに登記が進みました。まず・・元の建物の「滅失登記」は行なわず、元の建物に今回の新築建物を「増築」した・・という登記を行なっています。元のマイホームの持分登記は、ご主人：1/2 奥さん：1/2 ・・でした。そのご主人の持分：1/2を次女に贈与・・と登記しました。相続時精算課税制度で無税贈与できるから・・と。 ご主人は65才以上なので可能ではあります。 来年の2月1日以降に申告します。・・結果、新築建物の共有持分は、奥さん：1/2、次女：1/2・・になりました。 ・・で、今回奥さんが定年退職し、その退職金で2,400万円分・・住宅ローンを繰上げ返済しました。残債が600万円になりました。ここで懸念されるのが、奥さんから次女への「贈与」です。持分がそれぞれ1/2です。3,000万円の1/2は1,500万円です。次女の負債分・・1,500万円が、600万円に減りました。その差額：900万円が、母から娘への贈与！・・とみなされる可能性があります。奥さんは60才です。「相続時精算課税制度」の要件を満たしていません。・・ので、この方法は使えません。ならば・・同じ「相続時精算課税制度」でも、年齢要件のない「住宅取得資金の贈与」の対象にならないか？・・対象になりません。「住宅取得」のための資金は対象になりますが、「ローン返済」のための資金は対象になりません。無税贈与・・不可能です。 なので・・何らかの対策を真剣に考えないと・・。当事務所がマイホーム建築の支援をする際は・・、いつもは登記のところもアドバイスしながら進めますが、今回のケースは・・金融機関や友人の調査士さんがいるという状況だったので、私は係わることがなく・・ことが進みました。マイホームの登記、住宅ローンの連帯債務、これらとからむ繰上げ返済や借り換え・・、注意しなければならない問題・・たくさんあります。Ｈさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/03
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入院して・・高額療養費制度を活用できなかった？
対象額に到達しなかった・・？メール顧問会員の Ｉ さん（30代） （相談：ライフプランニング）現状診断を終えています。現在・・保険の解約に向けて準備中・・。・・が、「保険には入っていなきゃ。」ご主人・・根強い日本人のＤＮＡを持っています。メールをいただきました。 主人の母は〇〇で亡くなりました。 入院が月末、退院は翌月の中ごろ などようなタイミングで、 対象となる額に到達しなかったりして、 高額医療費制度を うまく活用できなかったとのことでした。 ここを主人が非常に気にしていて、 解約に懐疑的になっています。 恐れ入りますが、 これは本当にありうることなのか 解説をお願いできますか。 よろしくお願いいたします。自己負担限度額に達しなかったということは、医療費が安く済んだ・・ということでは？お母さんが60代で国民健康保険に加入していて家族の所得が600万円以下・・だったとすれば、1ヶ月当たりの自己負担限度額は・・以下です。８０,１００円＋（医療費－２６７,０００円）×１％暦月（月の１日から月末まで）単位で計算しますから、ふたつの月にまたがれば・・この2倍になります。対象額に到達していなければ、本人負担は・・約16万円以内です。一般的には貯蓄でまかなえる金額です。負担が少なくてよかった・・と考えるべきです。医療保険に加入、あるいは医療特約をてんこ盛りにしていれば、長い期間のうちに・・軽くこの金額以上の保険料を負担します。何度でも言います。日本の健康保険制度は、充実しています。民間の医療保険は、必要ありません。民間の医療保険に加入・・は、損な取引です。その保険料が貯蓄に廻れば、生活設計が楽になります。医療保険に限らず・・保険に加入するということは、『お金を捨て続ける』行為です。お金は捨てない方がいいに決まっています。だから・・加入しなくて済むなら、保険にはできるだけ加入しない方がいいんです。（ 社会保険に恵まれた日本人なら当ったり前！ ）以下を参考に・・。国民健康保険加入者の高額療養費制度www.enjoy.ne.jp/~h.simizu/kougaku2.html社会保険庁の高額療養費制度の説明www.sia.go.jp/seido/iryo/kyufu/kyufu06.htm《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/03
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保険で捨て金？豪華なおやつ？遠い所で講師？
「 今日のおやつ・・豪華ですね♪ 」佐々木ＦＰ・・今日は一日、顧問会員Ａさんの現状診断資料作成・・です。主に生命保険一覧表の作成作業・・。先日・・来所時に証券等をコピー、整理整頓作業で・・導き出す結論は以下です。 ●これから払う保険料総額 〇その内、給付金・満期金で戻る総額 ▲保障に充当される総額（捨てるお金）『捨てるお金』の大きさ！に驚いてもらうため・・です。1千万円以上も捨てる人・・ざらにいます。気付かない人は、おバカさん（失礼！）・・です。今日の3時のおやつは・・、メール顧問会員のＤさんと顧問会員のＵさんからの頂き物をミックス・・。佐々木ＦＰ「 今日は・・豪華・・ですね♪ 」・・おいしくいただいています。ありがとうございました。住宅ローンアドバイザー養成講座の講師・・募集？メールが日本ＦＰ普及協議会から・・。アドザイザー養成講座の講師になりませんか？・・という内容のようです。＜講座概要＞・主催および資格認定：社団法人 全日本不動産協会・カリキュラム：２日間連続の集合研修 （各日10:00～15:00） １日目 基礎編・2日目 応用編、効果測定・受講料：２００００円 講座修了者は、 全日住宅ローンアドバイザーとして登録。 （登録料は３年間、10500円）・開講日程 第１回養成講座（東京） 日程 2008年7月15日（火）・16日（水） （各日10:00～15:00） 会場 全日東京会館 〒102-0094 東京都千代田区紀尾井町3-30 第２回養成講座（大阪） 日程 2008年7月23日（水）・24日（木） （各日10:00～15:00） 会場 全日大阪会館 〒 540-0012 大阪市中央区谷町 1-3-26＜応募資格＞(1) １級ＦＰ技能士またはＣＦＰ認定者(2) 指定のテキスト・教材を使用し、 タイムスケジュールに従って、講義ができること。(3)２日間連続して担当できる方(4) 7月の第１回東京または第２回大阪での 養成講座にオブザーバーとして参加できる方 （交通費はご本人負担となります）＜報酬＞ 講師料は1日あたり25000～30000円程度。 交通費・宿泊費は実費精算。私・・１級ＦＰ技能士かつＣＦＰ認定者ですので、資格的にはＯＫなんでしょうけど・・、遠方に行って講師業・・は、あり得ません。これは私の考え方・・によります。ＦＰ業は個人の生活設計そのもので、基本的に地場産業？の部類に入ると考えます。ナマの家計ひとつひとつに直接係わり、整理整頓・改善処理等の作業をしてあげるのが、本来のＦＰ業と考えています。そして・・、ひとつの家計に係わるだけで大変な時間と労力を要します。頻繁に遠方の講師を引き受けていては、本来のＦＰ業務をこなすことはできません。 全国的に講師をして廻っているＦＰさんは、 個別の家計の生活設計はやっていない ものと思われます。 （ できません ）・・ということで、せっかく頂いたメールですが、応募することはあり得ません。岩手県内で講師の依頼を受ける場合は、時間的にそんなに無理がないので、お受けしたりしていますが・・。私と同じように・・消費者のために個別のライフプランニングをやっているＦＰ、あまり見かけることがありません。（ 少なくとも・・岩手県では ）商品販売をしているＦＰ・・、問題外です。講師業ばかりやっているＦＰ・・は、解説者。ナマの家計にメスを入れて生活設計するのが、本来のＦＰ業と考え、実践して・・もうじき満7年です。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/02
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