武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

建物の南半分が無残に無くなりました
屋根から2階 1階へと情け容赦なく
50年ローン銀行側のメリットは何ですか？
解体工事重機のすごい音が響いています
大手の家でも作業員の意識次第で品質は
ローコスト住宅ってどうなんでしょうか？
20代後半夫婦 40年ローンどうでしょう？
ガン団信で住宅ローン審査落ちました
繰上返済か新NISA投資かで迷っています
住宅ローン、怖くなってきました

カテゴリ

健康

(6)

バックナンバー

2025/11
2025/10
2025/09

2025/08
2025/07

カレンダー

2008/06/03

マイホーム建築と繰上げ返済と・・贈与税の心配

テーマ： ◇◆◇節約　生活◇◆◇(8397)

カテゴリ：マイホーム

注意しなければならない問題・・色々と

顧問会員のＨさん（60代）
（相談：生活設計・マイホーム建築）

Ｈさんご家族・・元の建物の一部（座敷）を
残してマイホームの建替えをしました。

この春・・完成して、快適な新居住まいです。

奥さんの退職金で大方の繰上げ返済ができるので、
建築費約3,000万円分をまるまる借入れしました。
（　次女と奥さんの連帯債務で　）

　　　住宅ローン：約3,000万円（固定金利期間3年）
　　　奥さんの退職金：約2,400万円

このケースでの登記のやり方は・・

一般的には、元の建物は無くなったものとして
「滅失登記」を行ないます。

新築した建物については、奥さんの退職金充当額と
次女がこれからのローン返済に充当する金額とで、
それぞれの持分は、奥さん：2,400　対　次女：600
・・なので、奥さん：4/5　次女：1/5・・という
持分割合の登記が妥当なところか・・と思われます。

こうすることで、
無用な贈与税の心配はないと思われます。
（　この持分割合で融資が可能かどうかは別　）

・・が、
Ｈさんの場合、そのような登記になっていません。

融資した金融機関のススメと、
ご主人の友人の土地家屋調査士さんが行なう手続きで、
ちがうカタチに登記が進みました。

まず・・元の建物の「滅失登記」は行なわず、
元の建物に今回の新築建物を「増築」した・・という
登記を行なっています。

元のマイホームの持分登記は、
ご主人：1/2　奥さん：1/2　・・でした。
そのご主人の持分：1/2を次女に贈与・・と登記しました。
相続時精算課税制度で無税贈与できるから・・と。

　　　ご主人は65才以上なので可能ではあります。
　　　来年の2月1日以降に申告します。

・・結果、新築建物の共有持分は、
奥さん：1/2、次女：1/2・・になりました。

・・で、今回奥さんが定年退職し、その退職金で
2,400万円分・・住宅ローンを繰上げ返済しました。

残債が600万円になりました。

ここで懸念されるのが、奥さんから次女への「贈与」です。
持分がそれぞれ1/2です。
3,000万円の1/2は1,500万円です。
次女の負債分・・1,500万円が、600万円に減りました。

その差額：900万円が、母から娘への贈与！
・・とみなされる可能性があります。

奥さんは60才です。
「相続時精算課税制度」の要件を満たしていません。
・・ので、この方法は使えません。

ならば・・同じ「相続時精算課税制度」でも、
年齢要件のない「住宅取得資金の贈与」の
対象にならないか？

・・対象になりません。

「住宅取得」のための資金は対象になりますが、
「ローン返済」のための資金は対象になりません。

無税贈与・・不可能です。

なので・・何らかの対策を真剣に考えないと・・。

当事務所がマイホーム建築の支援をする際は・・、
いつもは登記のところもアドバイスしながら進めますが、
今回のケースは・・金融機関や友人の調査士さんがいる
という状況だったので、
私は係わることがなく・・ことが進みました。

マイホームの登記、住宅ローンの連帯債務、
これらとからむ繰上げ返済や借り換え・・、
注意しなければならない問題・・たくさんあります。

Ｈさんのマイホーム：進行状況
　　　（望ましいマイホーム取得の順序）　　　

1　家計の現状診断・問題点把握
　　　2　ライフプランニング（生活設計）
　　　3　資金・ローンの目安を立てる
　　　4　土地探し・土地売買契約
　　　5　展示場ほか見学
　　　6　住宅プラン検討・作成
　　　7　住宅会社・数社が提案競争
　　　8　業者決定・請負契約
　　　9　着工～上棟
　　　10　完成・入居
11　住宅ローン返済開始

《　消費者の方へ　》　
質問・感想など、気軽にどうぞ。
できるだけ早めにお返事します。

《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は
所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、
勇気を持って、正々堂々と　お願いします。

私は、個人が特定できる状況で発言しています。
勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。

お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう