2015年06月20日
魔法が解けてきた。
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
リフォーム負担なし、累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円（P１込）でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
4号 14,000円（Pなし）でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 19,000円（Pなし）でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
平成27年4月6日から
リフォームなしの現状で3.5万円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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...
＜探しています。＞
倉庫物件 藤田〜灘崎方面 ３万円以内 水道は必須。
みーちゃんさんのいとこが倉庫をお探しでして。
７月から使いたいそうで、２トントラックの出入りができるところとのこと。
お花屋さんなので、苗の保管をしたいそうです。
バイパスに近ければ少々ズレてもよさそうな感じでした。
どなたか心当たりがあれば教えてくださいm(__)m
...
＜見学会のお知らせ＞
わたくしの物件６号、７号を建ててくれた会社なんですけど
今回は、 １棟は自宅、１棟は賃貸用ということで。
８０?uのほうは初登場の間取りで
それをさらにオーナーがカスタムしたそうなので
見に行ってみようと思います
お時間のある方はいっしょにいかがですか？
６月２８日（日） １１時集合
岡山市中区雄町１５３−５
マルナカ雄町店
...
TAKEさんがまたお店を出すそうですよ
有機生活マーケット「いち」
西川緑道公園 野殿橋周辺
6/21（日）10：00-16：00
オーガニックに興味のおありの方にとってもおすすめです。
http://www.ichi-jp.org/
https://www.facebook.com/ichi.japan
グーグルマップ
お時間の合う方はぜひ(^^)
...
こんばんは。岡山大家です。
元大関の貴ノ浪さんがお亡くなり になりましたね...
４３歳ですって... わたくし、同い年です...
こういうニュースを見るといろいろ考えさせられます。
いつ終わるかわからない人生ですから
元気なうちにやりたいことをやっておきたいですね。
...
さて、今日はシークレット見学会の２日目。
今日の探検家は、O幡さんと麒麟さん。
非公開戸建てを見たあと、例の 利回り４００％物件へ。
関連記事
2015年06月19日 利回り４００％？
いろんな意味で刺激的だったようで(^_^;)
taimanさん、連日ありがとうございましたm(__)m
...
話は変わって、わたくしが市内の西のほうの賃貸店舗の店長をしていた
２００８年に建ったマンションがありまして
ハローワークのすぐ近くで、 １４階建ての８３戸。
７５?uぐらいの２LDK、３LDKで構成されていて
当時、このエリアに新築・築浅の賃貸ファミリーマンションは 皆無だったので、
高額賃料、戸数もかなり多い、西向き、駅も微妙な距離
という状況を払い除けて
割と決まっていきました（ﾟдﾟ）
戸数が多いので、さすがに竣工までにということにはなりませんでしたが
それでも極端に苦戦はしていませんでしたね。
...
それから８年目を迎えた最近の状況はこんな感じ。
うーん、結構空いています(｡-_-｡)
このエリアには相変わらず、
築浅ファミリーRCマンションは少ないんですけど
分譲マンションやアパートの新しいやつは随分増えましたし
少し古くなってきて、
賃料とのバランスが合わなくなってきた感じでしょうか...
元々、それほどハイクオリティーでもなく
新築・築浅パワーで押し切ってきましたから
そろそろ 魔法が解けてきたんですね。
まだギリギリ築浅と呼べるかもしれませんが
改善策としては
設備の入れ替え、賃料値下げ、広告料UPぐらいのもんでしょう...
このクラスに入る方たちに、初期費用減額は効果が薄いでしょうし...
審査を緩めにして、夜系の方も迎え入れるとかもしないと
今後は法人のハイクラス狙いというわけにはなかなかね...
そうなると、既存入居者の退去に拍車がかかるかもしれませんが。
...
新築時のシミュレーションって
入居率は高め、家賃下落は小さい ってパターンが多いですけど
現実的には外部要因などで 急激に悪化することが多いです。
この世界は後出しじゃんけんですから、 後発組が圧倒的に強い。
先行者利益もないことはないですが、期間は短い。
そしてほとんどの場所で、後発組は現れます。
後発組が現れた時のオプション を用意しておくか
後発組が現れにくい場所 でやるか。
そういうことを考えておかないと
魔法が解けたら大変ですよ(ｰｰ;)
建てさせる側は建ててもらったら
それでおしまいですからね...
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
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岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
リフォーム負担なし、累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円（P１込）でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
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H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 19,000円（Pなし）でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
平成27年4月6日から
リフォームなしの現状で3.5万円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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倉庫物件 藤田〜灘崎方面 ３万円以内 水道は必須。
みーちゃんさんのいとこが倉庫をお探しでして。
７月から使いたいそうで、２トントラックの出入りができるところとのこと。
お花屋さんなので、苗の保管をしたいそうです。
バイパスに近ければ少々ズレてもよさそうな感じでした。
どなたか心当たりがあれば教えてくださいm(__)m
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わたくしの物件６号、７号を建ててくれた会社なんですけど
今回は、 １棟は自宅、１棟は賃貸用ということで。
８０?uのほうは初登場の間取りで
それをさらにオーナーがカスタムしたそうなので
見に行ってみようと思います
お時間のある方はいっしょにいかがですか？
６月２８日（日） １１時集合
岡山市中区雄町１５３−５
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...
TAKEさんがまたお店を出すそうですよ
有機生活マーケット「いち」
西川緑道公園 野殿橋周辺
6/21（日）10：00-16：00
オーガニックに興味のおありの方にとってもおすすめです。
http://www.ichi-jp.org/
https://www.facebook.com/ichi.japan
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お時間の合う方はぜひ(^^)
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こんばんは。岡山大家です。
元大関の貴ノ浪さんがお亡くなり になりましたね...
４３歳ですって... わたくし、同い年です...
こういうニュースを見るといろいろ考えさせられます。
いつ終わるかわからない人生ですから
元気なうちにやりたいことをやっておきたいですね。
...
さて、今日はシークレット見学会の２日目。
今日の探検家は、O幡さんと麒麟さん。
非公開戸建てを見たあと、例の 利回り４００％物件へ。
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2015年06月19日 利回り４００％？
いろんな意味で刺激的だったようで(^_^;)
taimanさん、連日ありがとうございましたm(__)m
...
話は変わって、わたくしが市内の西のほうの賃貸店舗の店長をしていた
２００８年に建ったマンションがありまして
ハローワークのすぐ近くで、 １４階建ての８３戸。
７５?uぐらいの２LDK、３LDKで構成されていて
当時、このエリアに新築・築浅の賃貸ファミリーマンションは 皆無だったので、
高額賃料、戸数もかなり多い、西向き、駅も微妙な距離
という状況を払い除けて
割と決まっていきました（ﾟдﾟ）
戸数が多いので、さすがに竣工までにということにはなりませんでしたが
それでも極端に苦戦はしていませんでしたね。
...
それから８年目を迎えた最近の状況はこんな感じ。
うーん、結構空いています(｡-_-｡)
このエリアには相変わらず、
築浅ファミリーRCマンションは少ないんですけど
分譲マンションやアパートの新しいやつは随分増えましたし
少し古くなってきて、
賃料とのバランスが合わなくなってきた感じでしょうか...
元々、それほどハイクオリティーでもなく
新築・築浅パワーで押し切ってきましたから
そろそろ 魔法が解けてきたんですね。
まだギリギリ築浅と呼べるかもしれませんが
改善策としては
設備の入れ替え、賃料値下げ、広告料UPぐらいのもんでしょう...
このクラスに入る方たちに、初期費用減額は効果が薄いでしょうし...
審査を緩めにして、夜系の方も迎え入れるとかもしないと
今後は法人のハイクラス狙いというわけにはなかなかね...
そうなると、既存入居者の退去に拍車がかかるかもしれませんが。
...
新築時のシミュレーションって
入居率は高め、家賃下落は小さい ってパターンが多いですけど
現実的には外部要因などで 急激に悪化することが多いです。
この世界は後出しじゃんけんですから、 後発組が圧倒的に強い。
先行者利益もないことはないですが、期間は短い。
そしてほとんどの場所で、後発組は現れます。
後発組が現れた時のオプション を用意しておくか
後発組が現れにくい場所 でやるか。
そういうことを考えておかないと
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建てさせる側は建ててもらったら
それでおしまいですからね...
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