2016年01月13日
６ スーモに掲載するか？しないのか？
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
4号が11,000円上がったので 利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
関連記事
2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
関連記事
2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
約６０坪を２区画 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
関連記事
2015年02月19日 違いは紙一重
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入
２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
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......
＜新年会 第一弾＞
必殺新年会＆ミニセミナー in 岡山
必殺さんが大阪からやってきます
１月２３日（土） １７時〜２２時
岡山市南区若葉町２０−２３
焼肉 珍山園
・最上級焼肉のコース
・４時間飲み放題
・必殺ミニセミナー
・岡山駅からの送迎付き
料金 １０,０００円（税込）
ご希望の方は、この 専用フォーム からエントリーをお願いします。
参加予定
１ 必殺さん
２ OCさん
３ mitsueさん（女性、初登場）
４ T本さん
５ よーすけさん
６ こももさん（女性）
７ しんさん
８ 摂津屋さん
９ いいてんきさん
10 N岡さん（女性）
11 TAKEさん
12 O幡さん
13 T政さん
14 F井さん（初登場）
15 ６８さん
16 Y島さん
17 miyukiさん（女性、愛媛から初登場）
18 minakoさん（女性）
19 HR田さん
20 kayokoさん（女性）
21 Ｉ崎さん
22 S藤さん（福山から）
23 S藤さん奥さん（女性、福山から）
24 nobuyukiさん（初登場）
25 osamuさん（広島から初登場）
26 わたくし
---
＜新年会 第二弾＞
昼しか参加できない方向けに
昼の部を開催 します
１月２６日（火） １１時半〜
岡山市北区駅元町1番5
ホテルグランヴィア岡山 １階ロビー
ちょっとリッチなランチでもいかがですか？
ご希望の方は こちらの専用フォーム からどうぞ(^-^)
参加予定
１taimanさん
２ロバートS田さん
３ロバートS田さん奥さん（女性、初登場）
４Ｎ村さん奥さん（女性）
５じゅんこさん（女性）
６mtanaさん
７摂津屋さん
８ＯＣさん
９わたくし
---
＜新年会 第三弾＞
岡山大家 in 倉敷
初の倉敷開催をしたいと思います
１月３０日（土） １８時
倉敷駅前の会場で詳細を詰めています。
ご希望の方は予定を空けておいてくださいねー
---
＜見学会＆ランチのお知らせ １＞
みーちゃんのサブリースDIY戸建 と じいじさんDIY 戸建 の見学会です。
それぞれのDIYぶりをとくとご覧あれ(^-^)
みーちゃんの物件を買わずにリフォームして貸すパターンは必見！？
１月１８日（月）１１時
倉敷市下庄140-1
瀬戸大橋温泉 やま幸
集合でお願いします。
その後ランチでも(^-^)
エントリー専用フォームは こちら
参加予定
みーちゃん
じいじさん
しゅんさん
わたくし
---
＜イベント一覧＞
１月 ７日（木）１１時〜 いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
１月 ８日（金）１２時〜 A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ １日目
１月 ９日（土）１２時〜 A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ ２日目
１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ １日目
１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ ２日目
１月１６日（土）昼から 必殺さんと行く加賀温泉 in 石川
１月１８日（月）１１時〜 みーちゃん＆じいじさん DIY戸建見学会＆ランチ
１月２３日（土）１７時〜 必殺新年会＆ミニセミナー in 岡山
１月２６日（火）１１時半〜 新年会 昼の部
１月３０日（土）１８時〜 新年会 岡山大家 in 倉敷
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
欲しい方は連絡ください(^-^)
年季の入った机と椅子。
桐？のタンス。
...
こんばんは。岡山大家です。
しばらく脱線しましたが今日は前回の続きで。
関連記事
2016年01月04日 スーモに掲載するか？しないのか？
2016年01月05日 ２ スーモに掲載するか？しないのか？
2016年01月06日 ３ スーモに掲載するか？しないのか？
2016年01月08日 ４ スーモに掲載するか？しないのか？
2016年01月09日 ５ スーモに掲載するか？しないのか？
前回は、
担当営業マンはその人の要望を汲み取りながらも
いろいろな思惑を描きつつ
「どこかで決めさせる」
というところまで。
これ、 大きなポイント です。
どんな業種でも営業の方ならわかると思いますが
お客さんって大概悩みます(ｰｰ;)
・学校まで少し遠いけど新しい
・立地は抜群だけどボロい
・駅に近いけど賃料が高い
・建物も場所も気に入っているけど１階しか空いていない
とかね。
そういう 悩みを解決の方向へ説得していくのが営業マン 。
説得していくということは
どこか 着地点を決めて 、いろいろ好材料を提示しながら
そこへ 誘導していく ということですよ。
...
営業マンに頼んで スーモに載せてもらった、駅から徒歩１０分の築１０年
一方、 スーモに載っていない、駅から徒歩５分の築１３年
面積や設備も大差ないとして
駅に近いほうが優先順位で上なら、後者が決まるでしょうし
こういうケースなら、あまり迷うことなく
ご自身がサクッと決断されるでしょう。
スーモに載ってるかどうかなんて全く関係ない 。
...
時々、同じタイプの物件が並んで
大家さんだけが違うってケースがありますよね。
築年数、面積、スペック、賃料も全く同じ。
どちらもリフォーム済で ほぼ同条件 だとしましょうか。
両者の違いは
Aはスーモ掲載あり
Bはスーモ掲載なし
決定力に何か差が出ると思いますか？
もうひとつ両者の違いが。
Aはスーモ掲載あり 、 広告料なし
Bはスーモ掲載なし 、 広告料２ヶ月
営業マンはどっちに 「決めさせる」 でしょうねー？
...
今度は、 広告料も同じ１ヶ月としましょうか。
Aはスーモ掲載あり 、広告料１ヶ月、 大家が高圧的
Bがスーモ掲載なし 、広告料１ヶ月、 大家が友好的
営業マンはどっちに 「決めさせる」 でしょうねー？
つづく
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
4号が11,000円上がったので 利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
約６０坪を２区画 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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2015年02月19日 違いは紙一重
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入
２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
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＜新年会 第一弾＞
必殺新年会＆ミニセミナー in 岡山
必殺さんが大阪からやってきます
１月２３日（土） １７時〜２２時
岡山市南区若葉町２０−２３
焼肉 珍山園
・最上級焼肉のコース
・４時間飲み放題
・必殺ミニセミナー
・岡山駅からの送迎付き
料金 １０,０００円（税込）
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参加予定
１ 必殺さん
２ OCさん
３ mitsueさん（女性、初登場）
４ T本さん
５ よーすけさん
６ こももさん（女性）
７ しんさん
８ 摂津屋さん
９ いいてんきさん
10 N岡さん（女性）
11 TAKEさん
12 O幡さん
13 T政さん
14 F井さん（初登場）
15 ６８さん
16 Y島さん
17 miyukiさん（女性、愛媛から初登場）
18 minakoさん（女性）
19 HR田さん
20 kayokoさん（女性）
21 Ｉ崎さん
22 S藤さん（福山から）
23 S藤さん奥さん（女性、福山から）
24 nobuyukiさん（初登場）
25 osamuさん（広島から初登場）
26 わたくし
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＜新年会 第二弾＞
昼しか参加できない方向けに
昼の部を開催 します
１月２６日（火） １１時半〜
岡山市北区駅元町1番5
ホテルグランヴィア岡山 １階ロビー
ちょっとリッチなランチでもいかがですか？
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参加予定
１taimanさん
２ロバートS田さん
３ロバートS田さん奥さん（女性、初登場）
４Ｎ村さん奥さん（女性）
５じゅんこさん（女性）
６mtanaさん
７摂津屋さん
８ＯＣさん
９わたくし
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＜新年会 第三弾＞
岡山大家 in 倉敷
初の倉敷開催をしたいと思います
１月３０日（土） １８時
倉敷駅前の会場で詳細を詰めています。
ご希望の方は予定を空けておいてくださいねー
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＜見学会＆ランチのお知らせ １＞
みーちゃんのサブリースDIY戸建 と じいじさんDIY 戸建 の見学会です。
それぞれのDIYぶりをとくとご覧あれ(^-^)
みーちゃんの物件を買わずにリフォームして貸すパターンは必見！？
１月１８日（月）１１時
倉敷市下庄140-1
瀬戸大橋温泉 やま幸
集合でお願いします。
その後ランチでも(^-^)
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参加予定
みーちゃん
じいじさん
しゅんさん
わたくし
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＜イベント一覧＞
１月 ７日（木）１１時〜 いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
１月 ８日（金）１２時〜 A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ １日目
１月 ９日（土）１２時〜 A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ ２日目
１月１０日（日）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ １日目
１月１１日（月）１１時半〜 namiさん新築マンション見学会＆ランチ ２日目
１月１６日（土）昼から 必殺さんと行く加賀温泉 in 石川
１月１８日（月）１１時〜 みーちゃん＆じいじさん DIY戸建見学会＆ランチ
１月２３日（土）１７時〜 必殺新年会＆ミニセミナー in 岡山
１月２６日（火）１１時半〜 新年会 昼の部
１月３０日（土）１８時〜 新年会 岡山大家 in 倉敷
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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欲しい方は連絡ください(^-^)
年季の入った机と椅子。
桐？のタンス。
...
こんばんは。岡山大家です。
しばらく脱線しましたが今日は前回の続きで。
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2016年01月05日 ２ スーモに掲載するか？しないのか？
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2016年01月08日 ４ スーモに掲載するか？しないのか？
2016年01月09日 ５ スーモに掲載するか？しないのか？
前回は、
担当営業マンはその人の要望を汲み取りながらも
いろいろな思惑を描きつつ
「どこかで決めさせる」
というところまで。
これ、 大きなポイント です。
どんな業種でも営業の方ならわかると思いますが
お客さんって大概悩みます(ｰｰ;)
・学校まで少し遠いけど新しい
・立地は抜群だけどボロい
・駅に近いけど賃料が高い
・建物も場所も気に入っているけど１階しか空いていない
とかね。
そういう 悩みを解決の方向へ説得していくのが営業マン 。
説得していくということは
どこか 着地点を決めて 、いろいろ好材料を提示しながら
そこへ 誘導していく ということですよ。
...
営業マンに頼んで スーモに載せてもらった、駅から徒歩１０分の築１０年
一方、 スーモに載っていない、駅から徒歩５分の築１３年
面積や設備も大差ないとして
駅に近いほうが優先順位で上なら、後者が決まるでしょうし
こういうケースなら、あまり迷うことなく
ご自身がサクッと決断されるでしょう。
スーモに載ってるかどうかなんて全く関係ない 。
...
時々、同じタイプの物件が並んで
大家さんだけが違うってケースがありますよね。
築年数、面積、スペック、賃料も全く同じ。
どちらもリフォーム済で ほぼ同条件 だとしましょうか。
両者の違いは
Aはスーモ掲載あり
Bはスーモ掲載なし
決定力に何か差が出ると思いますか？
もうひとつ両者の違いが。
Aはスーモ掲載あり 、 広告料なし
Bはスーモ掲載なし 、 広告料２ヶ月
営業マンはどっちに 「決めさせる」 でしょうねー？
...
今度は、 広告料も同じ１ヶ月としましょうか。
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この記事へのコメント
ボロクソ言ってくる大家は、完全に逆効果になっていることに気づかないんですよね...
持ち出しが増えていたりして、焦りがあったりするんでしょうが...
管理会社からすると、その物件の入居が悪かろうが腹は痛まないんでねー
共同経営者ぐらいの視点に立ってほしいものですが、なかなかね...
入居先が決まるんですねー。
立地や室内面積など、物理的に変更できない要素は別として、
改善できることはすべて行うくらいやらないと競合先に勝てませんね。
空室が続いていると管理会社にボロクソ言ってくる大家がいるそうですが、
こんな物件は決めブツから外されていくんでしょうねー。