岡山大家の不動産投資日記

悩める乙女

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号 　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60?u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　 １８５０万円 　で売却しました

☆物件2号 　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57?u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。　
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日～　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号 　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟約60坪を購入。　わずか250万！

3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日　まだ使用できます。

　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日　絶好の相場

4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;

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2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
2015年02月16日　物件４号のお話し

5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

3号,4号,5号合わせて　 ~~利回り36.4％！~~
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので 利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン

H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

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2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号 　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84?u 駐車場3台を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

6号家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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2012年09月09日　Lucky Day

7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入 　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;

☆物件8号 　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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2014年04月09日　あっ、そういえば...

☆物件9号 　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　 100万円
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％

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2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日　架空のお話ではございません。
2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日　契約書上は○○
2015年04月06日　臭いがなー
2015年05月16日　普通の庭
2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
2016年07月15日　持ってる女

☆物件10号 　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

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2015年02月19日　違いは紙一重
2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
2016年02月04日　近況報告
2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
2016年05月09日　まだ買ってないのに...
2016年07月15日　持ってる女

☆物件11号 　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;

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2015年09月30日　買物デー
2015年12月17日　１億、５億、１０億
2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日　何建てようかね？
2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
2016年06月16日　空間効率の最大化
2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
2016年06月22日　アパートが効率いいんよな～
2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
2016年06月28日　長期保有が前提
2016年07月07日　安定的に長く戦うには
2016年07月08日　自分の物差し
2016年07月28日　営業マンが困ること
2016年08月01日　平屋建て
2016年08月03日　２　平屋建て
2016年08月04日　下水道負担金
2016年08月05日　連系工事負担金
2016年08月07日　土地探し
2016年08月08日　２　土地探し
2016年08月10日　３　土地探し
2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画

新築計画進行中。

☆物件12.13.14号 　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

　関連記事
2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
2016年02月04日　近況報告
2016年02月19日　聞き飽きた。
2016年02月22日　真相はいかに？
2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
2016年06月28日　長期保有が前提
2016年07月12日　農道を買おうと思います。

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＜トレジャーハンター１１のお知らせ＞
OCさんが南区某所で戸建を購入することになりました～
　８月２０日（土）１０時～
　　参加予定
　　１OCさん
　　２じいじさん
　　３こももさん（女性）
　　４TAKEさん
　　５HR田さん

＜イベント一覧＞
８月　２日（火）１２時～　　トレジャーハンター１０
　８月　６日（土）１９時～　　岡山花火大会＆食事会＆飲み会
　８月１１日（木,祝）１２時半～中区乙多見１６０万円見学会＆ランチ
　８月１１日（木,祝）１８時～　飲み会
　８月１３日（土）１９時～　　盆休み緊急飲み会
　８月１９日（金）１２時半～　中区乙多見１６０万円見学会＆ランチ　２日目
　８月２０日（土）１０時～　　トレジャーハンター１１　南区某所
　８月２６日（金）　　　　　南区植松新築平屋見学会　１日目
　８月２７日（土）　　　　　南区植松新築平屋見学会　２日目
　８月２８日（日）　　　　　見学会予定

　９月　３日（土）、４日（日）　復興支援　必殺ツアーin熊本

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

今日は、中区乙多見 １６０万円戸建 見学会＆ランチ２日目でした。

HR田さん
ロバートS田さん
かこちゃま（女性）
Y田さん
麒麟さん
じゅんこさん（女性）
しっしー（初登場）
S山さん
しゅんさん
わたくし

の１０名で出発～

ここの 一番の問題は道 。

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2016年07月25日　こういうことはよくある
2016年08月11日　２日目あり

一応、全面道路としては立派なのがあるんですけどね...

一部が狭くて車が入らないんだよね(^^;

現地から道なり２００ｍ（徒歩３分）ぐらいのところに

駐車場の空きは発見しましたが...

ちなみに、縦列区画なら２台で６,０００円。

単独区画なら５,０００円だそうで。

ここ、３階建てで１階が倉庫？みたいな感じなので

駐車場にこだわらなくても

１階を バイクや自転車用のガレージ にして

思い切って ターゲットを絞ってもいい と思うけどね(^^)/

地域的には いろいろ厄介そうなことも判明 しましたけど

いろいろ商業施設があって便利は便利ですし

まぁ何かしら借りる人はいると思いますけどね(^^;

大掛かりなリフォームは要らなさそうだし

１６０万円 で買えるならなんとでもなるんじゃない？

果たしてどうなりますやら(^^;

...

その後、ここで登場した 古民家へ

関連記事
2016年04月12日　ある意味、宝の山なんですが...
2016年06月10日　トリプル見学会でした(^^)/
2016年07月09日　古民家見学

ロバートS田さん
かこちゃま（女性）
じゅんこさん（女性）
しっしー（初登場）
S山さん
しゅんさん
わたくし

に、ryokoさんが合流し８名で突撃～

わたくしを除く７名は初のご対面...

みなさん 全体的に引き気味 です（笑）

ここ、 元々８００万円ぐらいって言ってたんですよね～(^^;

結構土地が広いからさ(;´Д｀)

固定資産評価だと土地建物で５４０万円 ぐらい(^^;

そのうち土地が５１２万円ですが（笑）

それが販売をかけても全然反応がなかったそうで(-。-)y-゜゜゜

そんな中、わたくしが少し興味を見せると

一気に 「１５０万円でどうですか～？」

その後しばらく放置...

すると 「１００万円でも話しますよ～？」 (^^;

もう率直に、 数十万円なら とお伝えし

「御社の手数料、登記費用含めて１００万円なら買いますわ」 と返事...

結果、本体は ７５万円 になったという代物Σ（・□・；）

そんな物件になぜ再び足を運んだかというと

先日ひっそり行われた 第２７回あみだくじ で

麒麟さんが第１回に続き二度目の当選をしたものの
↓
自宅からも遠く、難易度が高そうなので辞退 Σ（・□・；）
↓
二番手じゅんこさんが検討中

ということで、まだ見たことのない人たちも巻き込んで

再見学という流れ(^^;

このじゅんこさん、

第２４回一宮１００万円　８５分の１

第２５回赤磐２０万円　４３分の１

の ２戦連続で決勝 に進む強運を発揮。

そして、 ２戦とも決勝戦４分の１の確立 で

２戦とも一番最初にくじを選び

お約束通り？見事に外し

巷で有名になったお方(^^;

今回は２番手に当選し、

一番手麒麟さんの辞退ということで順番が回ってきたので

やっぱり強運なんだろうか？？

そんな悩める乙女を ~~陥れよう？~~ 応援しよう？と

みんなで見に行った次第です(^^;

さぁ悩める乙女、この物件にチャレンジしてさらに悩むのか？？

動向に注目です(^^;

おしまい

直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ

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