2018年01月09日
大家にとって一番の悪
岡山県岡山市・倉敷市・赤磐市で
細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日売却）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK 表面利回り9％超
2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。 空室期間０日
その間の リフォームは壁紙１面の8,000円のみ （入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど３回目の退去と重なり売却
H27年2月6日に １８５０万円 で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57?u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろん ノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円で ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォームで （笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日から ノーリフォーム で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円で オーナチェンジ 。
11号平屋 同じく3.8万円で オーナチェンジ 。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォーム で4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
月極Ｐ５号 縦列４台 貸出中 利回り4.9％
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、坪18.8万円は安いので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29.8から４台月極Ｐで貸し出し中
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 H29.8.26 入居
※土地1号(赤磐市河本)に新築
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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＜イベントのお知らせ＞
☆ラーメンnnwさん御津戸建＆わたくしの赤磐平屋見学＆ランチ
１２月１０日（水）１２時半〜
参加予定（１０名）
１ラーメンnnwさん
２Mさん
３摂津屋さん
４じゅんこさん（女性）
５じいじさん
６わたくし
☆半日見学会ツアー １日目
１月１３日（土）
１１時〜備中高松見学会（満席）
１２時〜総社市アパート×２見学会＆ランチ（満席）
１５時〜水島戸建見学＆トレジャー＆taimanTV撮影会
なつさん（女性） １０半→１２→１５
Ｊ子さん（女性） １０半→１２→１５
倉敷大家さん １０半→１２→１５
わたくし １０半→１２→１５
しっしーさん １１ →１２→１５
まっきーさん １１ →１２→１５
たろぽんさん １１ →１２→１５
こーへーさん １１ →１２
こももさん（女性）１１ →１２
真中さん（女性） １２
マキさん（初登場）１１
taimanさん １５
※１０時半組が１つ空きました(^^;
変更希望の方は直接ご連絡ください。
＜イベント一覧＞
１月
５日（金）１２時 〜倉敷市N西さん２号戸建完成見学会＆ランチ
＆賃貸募集用間取り図面作成体験
１９時半〜新年会第一弾（北区平和町）
９日（火）１３時 〜相談日（北区）
１０日（水）１２時半〜ラーメンnnwさん御津戸建
＆わたくしの赤磐平屋見学＆ランチ
１３日（土）半日見学会ツアー １日目
１１時 〜備中高松見学会
１２時 〜総社市アパート×２見学会＆ランチ
１５時 〜水島戸建見学＆トレジャー＆taimanTV撮影会
１６日（火）半日見学会ツアー ２日目
１１時 〜備中高松見学会
１２時 〜総社市アパート×２見学会＆ランチ
１５時 〜水島戸建見学＆トレジャー＆taimanTV撮影会
１８日（木）１１時 〜見学会＆ランチ（浜、原）
２０日（土）１２時半〜見学会＆ランチ（浜、原）
２５日（木）１２時半〜見学会＆ランチ（倉敷市）
２７日（土）１２時半〜見学会＆ランチ（倉敷市）
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
ＤＩＹ教室の教室の主な舞台となった
わたくしのアパート１号。
関連カテゴリー
ＤＩＹ教室の教室
みんなでワイワイ 漆喰塗り などを楽しんだ？のは
記憶に新しいところですが
和室を洋室 にしたのがこの時...
関連記事
2017年11月20日 和室を洋室にするまで。
その後、かれこれ ２ヶ月近く放置 ...
はよ直して貸さんといけんのにね〜(;´Д｀)
なかなかイメージが固まらんのもありますけど
基本、自分のことは後回しになりますな...
まぁこの繁忙期で決まればよろしいか(^^;
ちなみに 退去したのは８月末 ...
前の人は家賃４万円 だったんで
９，１０，１１，１２，１月...
もう ２０万円 も家賃が入っとらんΣ（・□・；）
実際のところ
サクッと 普通にリフォームして募集したとしても
１０、１１、１２月に
すんなり入居したとは思わん しね〜(;´Д｀)
場所こそ悪くないものの
所詮ボロアパート だから
類似物件なんて山ほどある しね...
家賃も下げんといけん し...
まぁ１０，１１，１２月に決まったかどうかは
実際やってみんと誰にもわからんことだけど
退去するとマイナスしかない ...
退去こそが大家にとっての 一番の悪 ですな(;´Д｀)
だから、 物件選びの段階から
退去の少なそうな物件 を中心に据えないと
思うほどお金は残っていかない よ。
まぁここは最初からこの繁忙期に間に合わせればいいと思ってたし
なんか面白いこと ができればなーって思ってたから
それはそれで プラスになった けどね(^^;
そんなこんなで
すえちゃんともりてるさんの手がようやく空いてきたってのもあって
今後の打ち合わせをしてきました(^^;
元々はこうだったのが
みんなで 壁と天井を塗り
トイレを洋式にして
和室をひとつ洋室に座上げまでを
ＤＩＹ教室（赤い部分）でやりました。
久々に見に行くと
洗濯機置き場の室内設置と
ＤＫと和室を繋げて（座上げはなし）
ＬＤＫ化のお願いをしていたのが
いつの間にか概ね出来上がっていました(^^;
あとは仕上げに関することが中心ですけど
お願いしてきたのは
収納関係と
照明関係と
キッチン関係。
あとは 間仕切り に関すること。
どう変わるかは
見学会のお楽しみに(^。^)y-.。o○
おしまい
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日売却）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK 表面利回り9％超
2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。 空室期間０日
その間の リフォームは壁紙１面の8,000円のみ （入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど３回目の退去と重なり売却
H27年2月6日に １８５０万円 で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57?u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろん ノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円で ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォームで （笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日から ノーリフォーム で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円で オーナチェンジ 。
11号平屋 同じく3.8万円で オーナチェンジ 。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォーム で4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
月極Ｐ５号 縦列４台 貸出中 利回り4.9％
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、坪18.8万円は安いので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29.8から４台月極Ｐで貸し出し中
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 H29.8.26 入居
※土地1号(赤磐市河本)に新築
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
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１２月１０日（水）１２時半〜
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２Mさん
３摂津屋さん
４じゅんこさん（女性）
５じいじさん
６わたくし
☆半日見学会ツアー １日目
１月１３日（土）
１１時〜備中高松見学会（満席）
１２時〜総社市アパート×２見学会＆ランチ（満席）
１５時〜水島戸建見学＆トレジャー＆taimanTV撮影会
なつさん（女性） １０半→１２→１５
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倉敷大家さん １０半→１２→１５
わたくし １０半→１２→１５
しっしーさん １１ →１２→１５
まっきーさん １１ →１２→１５
たろぽんさん １１ →１２→１５
こーへーさん １１ →１２
こももさん（女性）１１ →１２
真中さん（女性） １２
マキさん（初登場）１１
taimanさん １５
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１月
５日（金）１２時 〜倉敷市N西さん２号戸建完成見学会＆ランチ
＆賃貸募集用間取り図面作成体験
１９時半〜新年会第一弾（北区平和町）
９日（火）１３時 〜相談日（北区）
１０日（水）１２時半〜ラーメンnnwさん御津戸建
＆わたくしの赤磐平屋見学＆ランチ
１３日（土）半日見学会ツアー １日目
１１時 〜備中高松見学会
１２時 〜総社市アパート×２見学会＆ランチ
１５時 〜水島戸建見学＆トレジャー＆taimanTV撮影会
１６日（火）半日見学会ツアー ２日目
１１時 〜備中高松見学会
１２時 〜総社市アパート×２見学会＆ランチ
１５時 〜水島戸建見学＆トレジャー＆taimanTV撮影会
１８日（木）１１時 〜見学会＆ランチ（浜、原）
２０日（土）１２時半〜見学会＆ランチ（浜、原）
２５日（木）１２時半〜見学会＆ランチ（倉敷市）
２７日（土）１２時半〜見学会＆ランチ（倉敷市）
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わたくしのアパート１号。
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その後、かれこれ ２ヶ月近く放置 ...
はよ直して貸さんといけんのにね〜(;´Д｀)
なかなかイメージが固まらんのもありますけど
基本、自分のことは後回しになりますな...
まぁこの繁忙期で決まればよろしいか(^^;
ちなみに 退去したのは８月末 ...
前の人は家賃４万円 だったんで
９，１０，１１，１２，１月...
もう ２０万円 も家賃が入っとらんΣ（・□・；）
実際のところ
サクッと 普通にリフォームして募集したとしても
１０、１１、１２月に
すんなり入居したとは思わん しね〜(;´Д｀)
場所こそ悪くないものの
所詮ボロアパート だから
類似物件なんて山ほどある しね...
家賃も下げんといけん し...
まぁ１０，１１，１２月に決まったかどうかは
実際やってみんと誰にもわからんことだけど
退去するとマイナスしかない ...
退去こそが大家にとっての 一番の悪 ですな(;´Д｀)
だから、 物件選びの段階から
退去の少なそうな物件 を中心に据えないと
思うほどお金は残っていかない よ。
まぁここは最初からこの繁忙期に間に合わせればいいと思ってたし
なんか面白いこと ができればなーって思ってたから
それはそれで プラスになった けどね(^^;
そんなこんなで
すえちゃんともりてるさんの手がようやく空いてきたってのもあって
今後の打ち合わせをしてきました(^^;
元々はこうだったのが
みんなで 壁と天井を塗り
トイレを洋式にして
和室をひとつ洋室に座上げまでを
ＤＩＹ教室（赤い部分）でやりました。
久々に見に行くと
洗濯機置き場の室内設置と
ＤＫと和室を繋げて（座上げはなし）
ＬＤＫ化のお願いをしていたのが
いつの間にか概ね出来上がっていました(^^;
あとは仕上げに関することが中心ですけど
お願いしてきたのは
収納関係と
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どう変わるかは
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