2012年10月07日
鉄板に異変が！？ 4
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57?u）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！ （約60坪。土地50万、建物200万）
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
ボロなので4.5号は募集しません。
減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 家族で住みまーす
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こんばんは。岡山大家です。
競馬ファンなら誰もが注目する 凱旋門賞
つい先ほど、日本代表 オルフェーブル が闘いました。
勝ったと思ったんですけどねー
そんな傷心の中、今日も 昨日の続き で。
今保あたりは何かと不便で
不動産屋が部屋探しの人を誘導する
からこそ賃貸市場が成り立っている
まで言ったら言い過ぎでしょうか
...
まぁそれは置いておいて
実は、もう少し西にいくと、 結構評判が良いエリア があるんです。
それは、こちら
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
陵南（りょうなん）学区
ここは数年前から徐々に増えてきた印象です。
周辺には ハローズ や ディオ といったスーパーもできましたし、
JR庭瀬駅もそれほど遠くないです。
旧２号線は混みますけど、
JRより北側のエリアは割と住みやすい んじゃないでしょうか。
知人の学校の先生に聞いた話では
学校内もとても安定していて評判が良い そうですし。
...
ですが、人気はそこそこあるけれども
実は、それほど ファミリー向け賃貸物件が動く感じではない んです。
なぜ
わたしが思うに
・一戸建てを建てる方が比較的多い
・まだまだ田んぼも多い割に、分譲地は少ないので競争心理がある
・JRや中国学園が近く、単身向けの供給の方が多い。
・対して、ファミリー向け物件の新規供給は少ない。
ファミリー向けはせいぜい２LDKなので、学区重視でない供給のされ方。
・そもそも既存のファミリー物件もそれほど多くない。
といった感じでしょうか。
...
新しめの３LDKの賃貸物件でしたら
P２台で家賃８万後半は取りたい ですけど、
そこまで出すなら建てる選択にもなるんでしょう。
...
このエリアは、
学区重視者向けの本格的３LDK ⇒ 家賃面で持ち家とぶつかる
若いカップル向けの２LDK ⇒ 道路が混むので嫌われやすい。駅に近いとOK。
単身向けの１K ⇒ 学生の減少。世間のニーズそのものの低下。
今のところ、こういったタイプは難しいかなと思いますね
つづく
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57?u）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！ （約60坪。土地50万、建物200万）
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
ボロなので4.5号は募集しません。
減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 家族で住みまーす
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こんばんは。岡山大家です。
競馬ファンなら誰もが注目する 凱旋門賞
つい先ほど、日本代表 オルフェーブル が闘いました。
勝ったと思ったんですけどねー
そんな傷心の中、今日も 昨日の続き で。
今保あたりは何かと不便で
不動産屋が部屋探しの人を誘導する
からこそ賃貸市場が成り立っている
まで言ったら言い過ぎでしょうか
...
まぁそれは置いておいて
実は、もう少し西にいくと、 結構評判が良いエリア があるんです。
それは、こちら
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陵南（りょうなん）学区
ここは数年前から徐々に増えてきた印象です。
周辺には ハローズ や ディオ といったスーパーもできましたし、
JR庭瀬駅もそれほど遠くないです。
旧２号線は混みますけど、
JRより北側のエリアは割と住みやすい んじゃないでしょうか。
知人の学校の先生に聞いた話では
学校内もとても安定していて評判が良い そうですし。
...
ですが、人気はそこそこあるけれども
実は、それほど ファミリー向け賃貸物件が動く感じではない んです。
なぜ
わたしが思うに
・一戸建てを建てる方が比較的多い
・まだまだ田んぼも多い割に、分譲地は少ないので競争心理がある
・JRや中国学園が近く、単身向けの供給の方が多い。
・対して、ファミリー向け物件の新規供給は少ない。
ファミリー向けはせいぜい２LDKなので、学区重視でない供給のされ方。
・そもそも既存のファミリー物件もそれほど多くない。
といった感じでしょうか。
...
新しめの３LDKの賃貸物件でしたら
P２台で家賃８万後半は取りたい ですけど、
そこまで出すなら建てる選択にもなるんでしょう。
...
このエリアは、
学区重視者向けの本格的３LDK ⇒ 家賃面で持ち家とぶつかる
若いカップル向けの２LDK ⇒ 道路が混むので嫌われやすい。駅に近いとOK。
単身向けの１K ⇒ 学生の減少。世間のニーズそのものの低下。
今のところ、こういったタイプは難しいかなと思いますね
つづく
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