岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町 （H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　 新築区分 2LDK60?u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月　北区津島東　
☆土地１号 　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57?u積水ハウス

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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋３棟一括購入 250万円
3号 　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
もちろん ノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円で ノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。

4号 　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
当然、 ノーリフォーム (^^;

5号 　H25年6月から1.9万円（Pなし）
ここももちろん ノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

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H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号 　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号 戸建２棟新築
三勲学区 　3LDK 84?u P台を2棟
　設計・施工・管理　 岸本建設株式会社

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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、 計20kw導入

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H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号 中古平屋購入 52坪 250万円　 R2.9末 解体
オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォーム で3.5万円 実質35％
H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪

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H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号 、４号 土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地３号に物件16-1,2を新築。
※土地4号 (H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号 　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

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H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　 オーナチェンジ 。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォーム で4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 　H28年9月完成　 1棟3戸新築
※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　 岸本建設株式会社

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号 土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。

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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号 平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　 スケール建築設計室

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号 2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号 中古購入 　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号 中古購入 　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。 実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号 中古購入 (H31.12月解体)
246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで １円

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号 中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから 20万円 で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号 中古購入 　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...

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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号 中古購入 （H31年2月27日売却）
1円 で購入→2月に 120万円 で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号 中古購入 　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号 借地購入 　125坪 １円 ...
年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入
約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地７号 土地購入
新築用地として購入
（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号 中古購入 　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号 中古購入 　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
（R2年4月17日かおりんさんにパス）

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R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
1月20日から ノーリフォーム で 貸出。 表面360%
（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ 中古購入 　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
27人で作った会社 で買った記念すべき１号
8月1日から満室稼働で表面28.2％

R2年3月31日　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　 川上宗一建築設計室

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号 中古購入 　633万円
（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号 中古購入 　49.52坪 1200万円
　1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。 ひとつは大滞納 ...

R2年7月16日　北区宿
☆物件32号 中古購入 　150万円
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日　中区平井
☆土地７号 土地購入 　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;

R2年10月8日　北区京山
☆共同購入２号ＡＰ 中古購入 　1500万円 49.24坪
　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
今回は18人34口 で購入。
　表面9.6〜11％程度を想定。出口が楽しみな案件。


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＜イベントのお知らせ＞
１０月
☆「見学会」30日（金）15時
　中区門田文化町築90年美邸古民家＆お茶
　参加予定（定員９名）
　１わたくし
　２まゆ弟さん
　３ino上さん
　４エムエスさん
　５しいたけさん
　６ＯＣさん
　７タマさん
　８麒麟さん
　９


☆「勉強会」31日（土）11時〜13時　東区広谷
　１日目　サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
　参加予定（定員８名）
　１わたくし
　２りんしょ〜さん
　３じいじさん
　４じょーさん
　５Ａ藤さん
　６しいたけさん
　７ひろさん
　８あーめいさん（女性）
　※満席になりました。


☆「見学会」2日（月）12時
　摂津屋さん牟佐平屋アフター＆ランチ


☆「勉強会」3日（火,祝）11時〜13時　東区広谷
　２日目　サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
　参加予定（定員８名）
　１わたくし
　２まっきーさん
　３むーさん（女性）
　４よーすけさん
　５エムエスさん
　６こーへーさん
　７じゅんこさん（女性）
　８Ｍさん
　※満席になりました。


☆「視察」4日（水）13時
　中区平井戸建＆ランチ


☆「勉強会」6日（金）11時〜13時　東区広谷
　３日目　サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
　参加予定（定員８名）
　１わたくし
　２ツネさん
　３あらさん
　４ひろた＠さん
　５Ｙさん
　６たくさん
　７ゆたかさん
　８みしばさん
　※満席になりました。



１０月一覧
1日（木）12時半「見学会」
　はぴりたさん北畝戸建完成見学＆ランチ
2日（金）12時「視察」
　玉野市奥玉戸建＆ランチ
5日（月）12時「見学会」
　かりらさん１号水島戸建ビフォー＆ランチ
6日（火）12時「見学会」
　中区OC村に追加された戸建＆ランチ
8日（木）12時「見学会」
　りんしょ〜さん赤穂法人２号戸建アフター＆ランチ
9日（金）12時「視察」
　西辛川戸建＆ランチ
10日（土）11時「見学会」
　fujiさん南方５号戸建ビフォー＆ランチ
12日（月）12時「視察」
　玉野市50万円戸建＆ランチ
14日（水）12時「見学会」
　しのさん万富１号戸建ビフォー＆ランチ
16日（金）16時「見学会」
　じいじさんがタダでもらった戸建ビフォー＆お茶
19日（月）12時「視察」
　玉野市玉全空きＡＰ
19日（月）13時「視察」
　玉野市宇野戸建＆ランチ
20日（火）12時「見学会」
　よっさん競売芳泉戸建ビフォー＆ランチ
22日（木）12時「視察」
　総社市古民家110万円＆ランチ
27日（火）12時「視察」
　北区吉宗古民家＆ランチ
28日（水）15時「視察」
　西辛川区分＆お茶
29日（木）12時「見学会」
　しーさん真備町戸建アフター＆ランチ
30日（金）15時「見学会」
　中区門田文化町築90年美邸古民家＆お茶
31日（土）11時〜13時「勉強会」東区広谷
　サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

１１月一覧
2日（月）12時「見学会」
　摂津屋さん牟佐平屋アフター＆ランチ
3日（火,祝）11時〜13時「勉強会」東区広谷
　サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと
4日（水）13時「視察」
　中区平井戸建＆ランチ
6日（金）11時〜13時「勉強会」東区広谷
　サラリーマン卒業前に知っておいたほうがいいこと

１２月一覧
5日（土）13時「セミナー」
　必殺大家人さん
12日（土）13時「セミナー」
　ふん様、ポールさん


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は真備町のしーさんの戸建アフター見学。


しーさんはこれが ３号。





１号は自力で見つけたオーナーチェンジ。


オーナーチェンジでそれなりの数字が出るやつなら


簡単は簡単よね。



室内の様子や、入居者の質が不安だけど


すぐ家賃入ってくるのはいいから


大家のスタートにはいいかもね。






２号はあみだで獲得。

関連記事
2019年06月17日　巨大な岩の壁
2019年09月25日　駐車場の重要性
2020年02月10日　あとに続く人の励みに



ここは ２０万円と激安。


リフォームにそれなりにお金はかかるけど


仕入れが安いから 実質２５％程度は確保。





直して貸すまでにはどうしても時間はかかるけど


高利回りにもできるし


全体的に勉強できるのがいいわな。






今回の３号は自力で見つけてこられました。


ネットに５００万円近くで長く出てた そうな。




１００〜２００万円の指値を何度も受けたけれど


断り続けた挙句、長い長い停滞期に突入 ...




あの時２００で売っとけば一番いいシナリオだった ...




そんな感じでしょう...


少しでも高くと 欲張ってる人のあるある ですね...




こういうのは不動産屋も一番嫌ですな。


何度も問い合わせ受けては案内して


交渉しては断られて...



まともな手数料にもならんのに...




ヤル気も無くなるし


サッサと売れて解放されたい(;´Д｀)




そこへ現れたのがしーさん。




いままで 散々断られたきた


大きな指値が通ってしまう んですよね〜




ほんと タイミング 。





売主の心も折れてる んだろうし


不動産屋もここで売らんとまたこれが続く


と思えば説得に力も入るもんです。





コツコツ活動してたら


こういう 幸運にも恵まれます。





もちろん幸運だけでなく


２号での経験も活きたことでしょう。




２号でいくらぐらいかかったから


ここならこれぐらいで直るかな？


２号は〇万円で貸せたから


ここなら同等かもう少し上か？




とか、 自分の中に物差しができてる んですね。





判断、決断ができるようになると


どんどん買えていきますね。


いまのところ、年にひとつぐらいのペースで


充分順調ですけど


これから徐々に加速してくると思います。


年ひとつが年ふたつ、みっつになりって感じで


右肩上がりの急カーブ に変わります(^^♪






物件はというとこんな感じ。


















南向きで日当たりのいい上等な家 ですわー(^^)


リフォームもほどよい感じ。




今回も 実質２０％は超えそうです(^^)v


素晴らしい。






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




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大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

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ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影













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