2013年05月27日
岡山市で区分投資はどうか？ ４
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56?u を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57?u）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？
基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
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こんばんは。岡山大家です。
さて、今日は 前回の続き で
読者の ぱぱさん からご質問
「岡山市の区分マンションは素人には厳しいでしょうか？」
...
１、中心部の単身用区分 は
一定のニーズはあるので
ノウハウ満載のベテラン大家さんに客付けで勝てれば
勝機あり というところですから
最初から入居者付きのオーナーチェンジ物件なんかだと
魅力を感じてしまうかもしれませんね。
その方が住んでくれているうちはですが...
退去してしまうと 入居者獲得競争 にさらされて
・リフォーム合戦
床、クロスを始め、設備の更新や、家具家電付きにしてみたりする。
・家賃値下げ合戦
単純に家賃を下げたり、フリーレントをつけたりする。
・不動産屋への報奨金増額合戦
報奨金を２〜３ヶ月にしたり、営業マンへ個人バックをしたりする。
ということになりがちですね
そうなると、 競争に勝ち抜いて入居者が決まったとしても
出費が多すぎて手元にお金が残らない
一般の単身用アパート、マンションもライバルになってきますし...
そんなことを考えると
わざわざ 消耗戦 に参加しなくてもいいのかなと...
勝つには 競争優位性 が必要だと思いますし
わたくしも含めて、資本力の劣る人は
ニッチな部分で勝負 するほうが良いかと思うのですが
いかがでしょうか
という訳で、個人的には
１、中心部の単身用区分 は
素人には特にきびしいですし、あまりメリットもないように思います。
単身用区分で、競争優位性を築けるなら人ならOKです
つづく
1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56?u を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57?u）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？
基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
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こんばんは。岡山大家です。
さて、今日は 前回の続き で
読者の ぱぱさん からご質問
「岡山市の区分マンションは素人には厳しいでしょうか？」
...
１、中心部の単身用区分 は
一定のニーズはあるので
ノウハウ満載のベテラン大家さんに客付けで勝てれば
勝機あり というところですから
最初から入居者付きのオーナーチェンジ物件なんかだと
魅力を感じてしまうかもしれませんね。
その方が住んでくれているうちはですが...
退去してしまうと 入居者獲得競争 にさらされて
・リフォーム合戦
床、クロスを始め、設備の更新や、家具家電付きにしてみたりする。
・家賃値下げ合戦
単純に家賃を下げたり、フリーレントをつけたりする。
・不動産屋への報奨金増額合戦
報奨金を２〜３ヶ月にしたり、営業マンへ個人バックをしたりする。
ということになりがちですね
そうなると、 競争に勝ち抜いて入居者が決まったとしても
出費が多すぎて手元にお金が残らない
一般の単身用アパート、マンションもライバルになってきますし...
そんなことを考えると
わざわざ 消耗戦 に参加しなくてもいいのかなと...
勝つには 競争優位性 が必要だと思いますし
わたくしも含めて、資本力の劣る人は
ニッチな部分で勝負 するほうが良いかと思うのですが
いかがでしょうか
という訳で、個人的には
１、中心部の単身用区分 は
素人には特にきびしいですし、あまりメリットもないように思います。
単身用区分で、競争優位性を築けるなら人ならOKです
つづく
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