2014年07月20日
リフォームしただけでは充分でないです。
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。
累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
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※お知らせ １
読者のBさんが、南区に戸建賃貸を新築されまして
ご好意で見学会をさせていただけることになりました
７月２６日（土） １１時
参加予定
O幡さん
F原さん
わたくし
７月２９日（火） １１時
参加予定
mtanaさん
わたくし
集合場所
マルイ大福店
岡山市南区大福350-2 地図
２日開催です。ご都合の合う方はその後ランチでもいかがですか？ ( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?
※お知らせ ２
飲み会を開催しようと思います。
７月２７日（日） 岡山駅周辺 １８時スタート予定
参加予定
O幡さん
あつおさん（初登場）
わたくし
７月２９日（火） 岡山駅周辺 １８時スタート予定
参加予定
mtanaさん
A倉さん
あつさん
わたくし
こちらも２日開催です
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は、 倉敷の大家さんの物件を視察に
築２５年の３DKで、１年近く空室が埋まらないとお悩みの様子
２００万円ぐらいかけて水周りを全部交換しようか？
あと２０年は保有したいので、外壁を塗りなおそうか？
などなど...
お金は借りられるので、大金を投入するおつもりで...
...
とりあえず現物を見ないとなんとも言えないなーということで
現地へ出撃
場所はまぁまぁですが、
もう少し先に便利エリアがあって、
そのあたりに 新築が大量供給中
新築なのに家賃もかなり安い、しかも空いている...
うーん。どうしたもんか...
...
現地到着。
実物の外観は、古いけどそんなに悪くない
室内も１室はリフォーム済
家賃設定も悪くない
これ、いいじゃん。 普通に決まると思うけどな...
..
元楽天の監督の野村さんが
「勝ちに不思議の勝ちあり。負けに不思議の負けなし」
と言っていましたが
決まらないのにはやっぱり 理由があるもんです。
ここの場合は、
まず、リフォーム後のまま、掃除ができていなかったです
折角リフォームしていても、作業の際の木屑などがバラバラあったりして
汚い感じでした
他にもポロポロあるんですが
そんな中、 一番強く感じたのが、
そもそも、 案内をされたような形跡がない ということでした
周辺にライバル物件が多い中
店頭での物件選定の時点で消されている可能性が高いですね
そりゃそうでしょう。
周辺には新築、築浅が低価格で供給されていますから
そちらを選びやすくなるのは当たり前です。
...
一部、例外はあるものの、
基本的に、 まずは案内をしてもらわないことには始まりません。
店頭の時点で、
お客さんが見に行ってみたい とか
営業マンが 少々強引でも連れて行きたい と
思わせられないと案内まで持ち込めないです。
この物件には、そのあたりの仕掛けが足りないように感じたので
いくつかアドバイスをしておきました
リフォームも家賃設定も悪くないので
案内の数が増えればそのうち決まると思いますよ
単にお金をかけてリフォームすれば決まるというもんではないんですよねー
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
このコメント欄も使えます。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。
累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
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読者のBさんが、南区に戸建賃貸を新築されまして
ご好意で見学会をさせていただけることになりました
７月２６日（土） １１時
参加予定
O幡さん
F原さん
わたくし
７月２９日（火） １１時
参加予定
mtanaさん
わたくし
集合場所
マルイ大福店
岡山市南区大福350-2 地図
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飲み会を開催しようと思います。
７月２７日（日） 岡山駅周辺 １８時スタート予定
参加予定
O幡さん
あつおさん（初登場）
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７月２９日（火） 岡山駅周辺 １８時スタート予定
参加予定
mtanaさん
A倉さん
あつさん
わたくし
こちらも２日開催です
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は、 倉敷の大家さんの物件を視察に
築２５年の３DKで、１年近く空室が埋まらないとお悩みの様子
２００万円ぐらいかけて水周りを全部交換しようか？
あと２０年は保有したいので、外壁を塗りなおそうか？
などなど...
お金は借りられるので、大金を投入するおつもりで...
...
とりあえず現物を見ないとなんとも言えないなーということで
現地へ出撃
場所はまぁまぁですが、
もう少し先に便利エリアがあって、
そのあたりに 新築が大量供給中
新築なのに家賃もかなり安い、しかも空いている...
うーん。どうしたもんか...
...
現地到着。
実物の外観は、古いけどそんなに悪くない
室内も１室はリフォーム済
家賃設定も悪くない
これ、いいじゃん。 普通に決まると思うけどな...
..
元楽天の監督の野村さんが
「勝ちに不思議の勝ちあり。負けに不思議の負けなし」
と言っていましたが
決まらないのにはやっぱり 理由があるもんです。
ここの場合は、
まず、リフォーム後のまま、掃除ができていなかったです
折角リフォームしていても、作業の際の木屑などがバラバラあったりして
汚い感じでした
他にもポロポロあるんですが
そんな中、 一番強く感じたのが、
そもそも、 案内をされたような形跡がない ということでした
周辺にライバル物件が多い中
店頭での物件選定の時点で消されている可能性が高いですね
そりゃそうでしょう。
周辺には新築、築浅が低価格で供給されていますから
そちらを選びやすくなるのは当たり前です。
...
一部、例外はあるものの、
基本的に、 まずは案内をしてもらわないことには始まりません。
店頭の時点で、
お客さんが見に行ってみたい とか
営業マンが 少々強引でも連れて行きたい と
思わせられないと案内まで持ち込めないです。
この物件には、そのあたりの仕掛けが足りないように感じたので
いくつかアドバイスをしておきました
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案内の数が増えればそのうち決まると思いますよ
単にお金をかけてリフォームすれば決まるというもんではないんですよねー
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