2013年01月の記事
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今月の稼働率
少し早いですが、今月の稼働率です。1日過ぎるのが毎日早くて驚いてます。 １月 稼働率１棟目白石区 9戸 9 １００％２棟目白石区 10戸 9 90％３棟目白石区 9戸 9 １００％2棟目は昨年間10月から空室になっています。1棟目は3月に3室退去予告頂いてりますが、現在2室予約頂いております。１月の稼働率は 27／28＝96.4％２０１３年の年間稼働率は 27／28＝96.4％今4棟目をゲットできるように動いてます。
2013年01月29日
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本当にさびしくなりました。
ここの楽天のブログ 最近更新する方がめっきり少なくなった感じがします。これも流行と捉えてよいのかなぁ?ただ 不動産経営は流行ではなく 事業なので関係ないと思いますが・・・少し前は更新する人が多くて楽しかったけどなぁ・・・・更新続けている方 楽しみにしている方も多いと思いますので、どうぞこの先も続けてくださいね。
2013年01月26日
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4棟目購入を考える
今4棟目ゲットに向けて行動中です。ただ 今回は同じ物件が8棟並んであるうちの1棟です。金融機関は同じ物件が並んだでいるのは如何かな?なんて聞かれるので 検討中です。もし 同じ物件が並んでいる物件お持ちの方いましたら その辺アドバイス頂けましたら助かります。
2013年01月21日
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来年度について・・・
昨年末現在、来年度は3部屋募集で そのうち既に2部屋が決まっているので 今は1部屋のみ募集ということになっていましたが、1部屋卒業後も住み続けることを希望する入居者がいましたが、その入居者滞納や騒ぐことはない善良な入居者なのですが、なかなか連絡しても連絡がつかないことが多かったし、来春からフリーターになり、5月頃やっぱり今の家賃はやっぱり支払えないと言われ突然退去されるよりはましなので、契約更新はしないことになりました。問題ない入居者だっただけによく考えましたが、これが経営者判断ということになります。私は未だに入居者審査がとても厳しいです。空室だからと時でもない時に募集するとあまり良い入居者は来ないと考えているからです。しかも入居者募集は春しかしません。安定安心経営するには、やはり入居者の質によりますね。所が先日 以前夏に退去したいと言い出した、2棟目の学生。また、変な理由で退去したいということでした。理由は『今年3月から親が札幌に来ることになったので・・・』ということでした。今の時点で3月に地方から親が札幌にくる理由はあまり思いつきません。多分退去したいと言えば、家賃下げますと言ってくるのを待っていたと思いますが、私は絶対家賃の値下げはしませんので、もうそういう、たちの悪い学生には契約どおり違約金を払ってもらい退去させることに同意してもらいました。ちなみにこの件についてキーマンにも相談しましたら、キーマンも憤慨していました。満室経営って・・・・私は特別キーマンがいるので満室キープは可能と考えていましたが、やはり満室で1年間通すことは今年大家業6年目に突入しますが、大変難しいと実感しています。という事で、来春の募集は今現在3部屋になりました。ただ キーマンからは希望の方ご紹介いたしますので、もう少しお待ちくださいとのことなので期待して待っていますが、退去後お部屋を清掃が一番嫌ですね。
2013年01月19日
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悪徳業者に騙される・・・
昨日1棟目の入居者から、給湯器の調子がおかしいと連絡が来ました。早速業者に連絡しょうかと思ったが、以前その業者、連絡したにもかかわらず、指定の時間に来ないばかりか、携帯やメールにも出なかった。本当に頭にきたが、知り合いの建築事務所の紹介だったので、激怒できなく、その後は連絡していなかった。今回はそういう経緯があったりで、その建築事務所に依頼した。建築事務所は昨日しっかり手配しましたと連絡があったので、修繕が完了したら連絡しますと言ったので安心しました。しかし 本日夕方になっても連絡がないので、不安になり建築事務所に連絡したが、まだ連絡が来ないとのことでした。とても不安になったので、直接入居者に連絡した所、業者から連絡もなければ、未だ修繕にもきてないと不満な感じだった。入居者は本日業者が来ると思って今日1日待っていたそうだ。驚いた私は建築事務所に連絡すると、建築事務所も驚いて業者に連絡するとメールも電話もでないとのことでした。その時、時間は20時近くになっていたので、もう遅いので私から入居者にお詫びして、ガス会社に緊急連絡し、明日午前中に修繕に行ってもらえるよう連絡したが、入居者からは不満なメールが入った。ただ、明日午前中に直すと確約したので、少しは満足した感じだった。私達大家は入居者からの家賃で生活が成り立つということは、こんな対応はありえません。明日修繕中に手土産を持参してお詫びにあがり、今後こういうことがないようにしなければいけない。迷惑をかけた時の対応が、入居者が大家のことを印象を左右すると思うが、しかし、こういう悪徳な業者がいるということ 今後はしっかり肝に銘じておかなければならない。
2013年01月12日
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メインバンクを考える
先日 知り合いの不動産屋さんから私が希望しているエリア地区から売却物件が出ましたと連絡がありました。新年早々久々に4棟目にゲットに挑戦のため、メインバンク担当に連絡しましたが数日たっても連絡がこないので、時期も時期なのでこちらから連絡した所、物件の返済も進み担保枠も付けれるはずなのに、『物件の3割』を自己資金でお願いしますとの事でした。えっ。。メインバンクで自己資金3割!!確かに物件担保とか色々事情は理解しますが、メインバンクだけに私の資産事情は把握しているはず、それより新年のご挨拶のメールしても返信はないし、何か協力して欲しい時だけ連絡してきて、子供が産まれた時だって、出来たら、学資保険に・・・・・と。今までメインバンクだったこともあり、1年に数度定期的に挨拶にいっていましたし、父にも積立お願いしたこともありましたが、今回のことで私はメインバンクを将来的に他の金融機関に変更しょうと決めました。それで、他の金融機関に相談しましたら、2割自己資金or1割程度でも大丈夫です。やらせて下さいと丁重な姿勢で依頼された金融機関もありました。もちろん『やらせて下さい』とおっしゃった金融機関に依頼してきました。どうなりますか!!4棟目ゲットは色々紆余曲折があり、なかなか取得できませんでしたが。。。。。。ただ今回のことで、メインバンクはもう私に融資しないと言うことが分かり、今後の賃貸経営の方向性が、はっきりしたことは言うまでもありません。
2013年01月12日
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新年のつぶやきと遠距離大家さんへ
今年の目標として安倍総理がデフレ解消を目指していますが、賃貸業の場合はどう解決していくのかなと思います。今後日本は人口減少社会になります。しかし、札幌は不動産投資で色々な物件が乱立していくことでしょう。そうなると当然家賃の下落は一段と激しくなり、デフレは一向に解決されないと思います。遠距離大家さん 札幌を隅から隅まで見てください。ものすごい数の大手の空室ポスターが貼ってあります。貼ってある物件はボロ物件だからではなく、駅近のきちんと管理されている物件でもそうです。たぶんそんなことは十分承知されていると思いますが、今後はこれ以上物件を増やすことよりも、実際に来られ目で見ながら 稼働率をあげられる経営も必要でないかと考えます。
2013年01月04日
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今年は・・・・
どういう目標にしょうか特に考えていないが、やはり入居者に喜んで頂けるマンション経営に徹しょうと思う。ただ 数字も大切なので毎月物件の稼働率をUPすることにしました。それと年末に関東大家の会の方とお会いしてみて、とても感じの良い印象を受けたので、関東大家の会員の方のお手伝いをしたいと思う。とりあえず、入居者と仲良くなれるグッズ(私が入居者に年始で差し上げている食品)の見本を作る予定です。希望される方は ご連絡下さい。とても喜ばれる逸品です。価格1,500円 送料別
2013年01月02日
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