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湯河原のタワ-マンションを8月30日に購入してからすぐに内装工事に着手しました。それから早くも1ヶ月が過ぎた。システムキッチンの交換から床、天井、壁の壁紙を全部交換しフルリフォ-ムします。明日はその中間検査と家具やテレビ、エアコンの購入と忙しい1日になります。奥湯河原に立つリゾ-ト型タワ-マンションの10階の部屋を購入したので、すぐに内装工事と清掃を地元の業者にお願いした。床はフロ-リングの上に音を吸収するフロアカ-ペットを張り、天井と壁のクロスも全部張り替え、システムキッチンも新品と交換する。綺麗になった1LDKには大型のテレビを置き、3人掛けのイスを2台設置する。部屋にはセミダブルベッド2台とマットレス2組と言うように現地で買い物をしてくる。1番必要なのはカ-テンの選定だ。レ-スと遮光カ-テンの長さや幅を計り明日取り付けてくる。これだけ費用をかけたので家賃は月額10万円で募集することにしました。温泉大浴場、大型サウナ室、温泉プ-ル、フイットレス等の設備も完備してある豪華マンションは、売買でも賃貸でも特別人気があるマンションです。家具付きの別荘マンションで優雅に過ごしたい方は、すでに入居者募集が始まっておりますので早めにお申し込み下さい! ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ-をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ-ル:usui@yokosuka-fc.jp
2018年10月02日
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このところの市況デ-タ-を見ていると、あれほど人気だったタワ-マンションの中古物件に売り物が増えています。高額な収益ビルさえ利回りが回復している。(物件価格の値下がり)このところ売り込みに来る不動産業者の玉(物件)は、投資用のワンル-ムがとても増えています。さらに人気のタワ-マンションも価格が下がり、売り物が増えている。一説によれば、値上がりを見込んで購入していた中国人達が売りに転じているという。一時は4%代まで下がった(物件価格の上昇)収益物件も5%~6%に戻っている。取引が活発だった1億円~5億円程度の売りビルに少しばかり値下げの動きがあります。これらを総合して分析すると、不動産価格は天井を打ち、少しずつ値下がりに転じる兆候と思われますが、あと半年は市場の動きを注視する必要があると思いますそれにしても不気味な地鳴りが聞こえてくるようで怖い。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ-をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月13日
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遠方より来社されたお客様から「売って欲しい」と依頼された中古のマンションは値段を付けるのが難しい程痛んでいました。売りに出す前に修繕費がかかり、残置物の片付け費用を加えると売値より経費の方が高くつく。管理がしっかりしていないマンションは痛みも激しいから難しいですね。わざわざ私を頼って遠方より来社された売り主さん。本日は早速物件を見に行きましたが、ことのほか痛みが激しく残置物も沢山あった。このマンションを売りに出すには、まず残置物の撤去をしなければなりません。その後は、買い主さんからクレ-ムが来ないように痛んでいる箇所を手直しして、ボロボロになっている手すりも修理しなければならない。その費用見積もりがざっと200万円ほどだ。(配管関係は別)綺麗にして売りに出しても300万円以下となるので、利益は望めません。このまま持ち続けるのか、それとも損を覚悟で売り出すのか結論待ちです。昔のマンションはアパ-トに毛が生えたような物なので、管理組合も無いため建物の修繕計画が出来ていません。修繕積立金もないし、雨漏りがしても防水工事が出来ません。マンションはこの先どうなっていくのでしょうか?朽廃するまで放置となれば、売れないマンションの持ち主さんは気の毒ですね。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ-をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月06日
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人は自分に無い物を欲しがる習性があります。例えば、マンションに暮らして庭いじりの出来ない人は、芝生で綺麗な広い庭付きの家、「別荘」を願望します。ところが、広い庭付きの家に住んだ人は次に買い換える際は広い庭を追い求めません。何故なら広い庭があると常に草取りの苦労に悩まされるのを体験しているからです。不動産にはどんな物件でも長所と短所があります。人里離れた静かな環境の場所は、昼間は我慢できても夜間は暗くて怖い。大きなマンションでも上下階の音問題や隣人との人間関係で悩むこともあります。日頃のストレスを発散するには、格安な別荘を持って対処する人がいる。週末を海のそばにある貸別荘で過ごし、快適だとなれば購入すればよい。年配者は新緑の中に建つ貸別荘を借りてみて、その場所が気に入れば格安な売り別荘を買えばいい。セカンドハウスは自宅からあまり遠いとだんだん利用しなくなります。せいぜい車に乗り2時間程度の場所が良いでしょう。ロケ-ションがよい別荘や温泉がついている別荘は貴方を長生きさせてくれます。神経性の病にかかることもなくなります。セカンドハウスを手に入れるにはロ-ンを借りたり、理想の建物や庭を追い求めて物件を手に入れないことだ。セカンドハウスは、飽きて次に売り出すときはなかなか売れないことを念頭にして、格安物件で我慢する事です。お金が沢山ある方は別ですよ。(笑) ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ-をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月04日
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最近はリノベ-ションブ-ムで、築年数の古いマンションをリフォ-ムした物件が売れています。でも、耐震性に難が有り、入居者も高齢者ばかりで管理組合が機能しない。共用部分の修理は放置され、競売となる部屋はゴミ屋敷。それでも古いマンションを買いますか?築年数が40年以上経過したマンションも、フルリフォ-ムをすると新築のようによみがえります。それを見た消費者は飛びつき買いをしますが待ってください。いくら専用部分を綺麗にしようが、共用部分の水道管や配水管は痛んだままです。耐震性にも難があり地震が来ると怖い。さらに古いマンションは高齢者ばかりが住んでいて収入も少ない。管理費も払えずに管理組合は機能していません。歩けなくなってゴミ出しも出来ない入居者の部屋はゴミ屋敷となって悪臭を漂わせる。そんな事情を調査せずマンションを購入すると、後で後悔します。古いマンションを購入する際は部屋の内部だけ見るのではなく、細かく管理状態も調査する必要があります。私の事務所のすぐ近くにある古いマンションは、外壁がカビで真っ黒になっています。管理費も支払えない住民が多くてエレベ-タ-も動かす事が出来ない。マンション選びはやはり築年数の新しいものに限ります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ-をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月03日
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弊社が管理している相模原にある「ホ-ユ-コンフォルト相模原2」のワンル-ムが、1001号室と1002号室同時に退去となりました。その立ち会いとリフォ-ムについてチエックに向かいます。その後は新たに入居者募集を始めます。私が投資家の方に購入していただいた、相模原にあるワンル-ムマンションが2部屋同時に退去となり、退出立ち会いとリフォ-ムのチエック、さらに新たな入居者募集について地元の不動産会社を回ります。相模原には知人の不動産会社もあるし、ネット広告も使い空き室が長く続かないように頑張ります。いくらネットの時代と言っても足でpRに回ることは必須条件です。最近の営業マンはパソコンだけいじっていればそれで営業していると勘違いしている。汗をかき、足を棒のようにしてPR活動に動かなければ物件は決まりません。横須賀から相模原までは順調なら1時間。道路が渋滞していると1時間30分かかります。家主さんのために現地まで行って汗をかいてきます。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ-をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年02月03日
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中古M価格天気図、全国的に緩やかな上昇 (株)東京カンテイは29日、2017年12月度の「中古マンション価格天気図」を発表した。 27都道府県のファミリータイプ中古マンションの流通事例価格を70平方メートルに換算して集計し、その価格変動を天気マークで表示。価格が上昇傾向にある場合は「晴」、下落傾向の場合は「雨」と表記している。 同月は、「晴」が14地域(前月13)に、「雨」が12地域(同10)に増加。「曇」は6地域(同7)に、「小雨」は4地域(同9)に減少。「薄日」は11地域(同8)に増加した。 全国で天候が改善したのは7から12地域に増加し、やや強含みの傾向に変化している。横ばいは27から29地域に増加、悪化は13から6地域に減少。 地域別では、47都道府県のうち前月比価格が下落した地域数は25から13地域に減少。首都圏エリアは引き続き強含み、首都圏以外の地域では前月の下落傾向から一転、おおむね回復の傾向がみられる。また、東北地方、北関東エリアの一部で依然弱含んでいるが、九州地方、沖縄県で強含んだ。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ-をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年01月30日
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本日の日経新聞1面に、「投資マンション最高値」昨年、東京は9%高1961万円との記事が踊っている。ワンル-ムマンションなど投資用物件の価格高騰が続いている。老後への不安から賃貸料収入を得ようとするサラリ-マンら投資家の根強い需要が背景にある。医師や弁護士といった高所得者が節税も兼ねて複数の部屋に投資する例が見られると書いてある。「税金対策と老後の備え」それにプラスして金融緩和と低金利とあれば、高い利回りの家賃収入が見込める収益物件投資は、必然的に正攻法なのだ。定年退職をした後のサラリ-マンが、年金だけで暮らせていかれない。高収入の医師や弁護士であっても、仕事をリタイヤすれば収入の道は途絶える。遊んでいても家賃収入が入ってくるマンションやアパ-トを買うことは、老後の備えとしては理にかなっているのです。物件の購入は、ロ-ンが組める若い内から始めよう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年01月13日
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不動産の売り物件情報の中に、小さく「告知事項有り」と記載してある事が良く見受けられます。これはそこで自殺や他殺、腐乱死体などが発見されたなど、普通人なら嫌がる事故や事件があったことを表しています。不動産の売り情報の中には、「告知事項有り」と記載されている物件が良く出てきます。通常の市場販売価格より半値程度なので「安い」と飛びつく人もおりますがご注意下さい。物件を仲介または売り主となる不動産会社は、告知義務がありますので買い主さんには、どんな事故があったのか必ず説明責任により文書でも内容を教えてくれます。世の中の大半の人は事故や事件があった物件は格安でも嫌がります。しかし、世の中には価格が安ければ事件や事故を全く気にしないで購入する人もいるのが事実です。ですから事故や事件があった物件でも右から左と売れて行きます。臼井不動産では殺人事件や自殺などの、事件があった物件の仲介はすべてお断りしています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年12月08日
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マンション管理業務の経営に欠かせない国家資格が「マンション管理業務主任」資格だ。毎年沢山の受験生が応募する。私は10年以上前に受験し、1発で合格した。分譲マンションの管理業を行うには「マンション管理業務主任者」の資格を持っていなければならない。必須条件である。そこでその資格試験が毎年1回行われます。今年も沢山の方が受験されましたが結果はどうでしょう?どこの業界も資格保持者を必要とする厳しさがあります。合格者の名前を借りて、いかにも資格保有者がいるかのような偽装を行うと罰則規定もあります。自動車の検査官も無資格者が行ったことが発覚し、大きな問題となったのはつい最近のことです。難しい試験に自らが合格しない経営者は、資格保有者を雇用して経営にあたりますが、試験に合格できない頭では経営も難しい。それにしても株式相場は、私が予想した通り大幅な下落をしています。信用で買いを入れている投資家の方は気が気ではないでしょう。お正月を迎えるというのに、損失を出したままでは気持ちが落ち込んでしまう。(一社)マンション管理業協会は、3日に実施した「平成29年度管理業務主任者試験」の受験状況を公表した。 試験は全国8都市(札幌、仙台、東京、名古屋、大阪、広島、福岡、那覇)の18会場で実施。申込者数2万98人(前年度2万255人)に対して、当日の受験者数は1万6,950人(同1万6,952人)。受験率は84.3%(同83.7%)となった。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年12月07日
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本日は朝10時より、湘南信用金庫さんの元職員さんのご紹介で、長沢の中古アパ-トの売買について専属委任をいただき、11時からは北久里浜の中古マンションの売買契約が行われました。本日は湘南信用金庫さんの元職員さんからのご紹介で、長沢にある中古アパ-トの売買の専任をいただきました。11時からは北久里浜駅より徒歩圏にある人気の中古マンションが売買となり、売り主さんからも買い主さんからも大変喜ばれました。不動産業に従事していると売買契約の時に、売り主さんから喜ばれ、買い主さんからも喜ばれることが一番嬉しい。仕事冥利につきます。明日は箱根の仙石原にあるリゾトマンション、「ファミ-ルビラ」が、横浜のホテル内にあるラウンジで契約になります。来年3月の本決算に向けて、ラストスパ-トで頑張っています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年11月14日
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ビジネスは博打ではありません。一か八かの大勝負に出て負けたら夜逃げか自殺。そんな危険極まりないやり方は、まともなビジネスマンとは呼べません。失敗すれば家族にも、社員にも、金融機関にも大きな迷惑をかけるだけです。横須賀に社宅として利用されていた中古のマンションを東京の不動産会社が購入しました。購入したマンションは現状のまま、一部はリフォ-ムして再販されています。このように不動産業では、中古のマンションを買い取って、リノベ-ションをして再販するビジネスがとても流行っています。仲介業の場合、利益が少なくても手堅い商売で大きなリスクはありません。売り上げが少なく廃業に追い込まれても、借金の額は知れている。所が、分譲業となれば丁か半かの大博打なので、売れれば利益は大きいが、売れなければ借金が返済できなくて倒産する事になります。中古のマンションを沢山買い込み、リノベ-ションしても全部が全部上手く売れるとは決まっていません。 売れずに在庫となったり、大幅に損をして売却することもある際どい商売です。バブルの崩壊時には、再販を手がける不動産業者はほとんど姿を消しました。商売とは考えた通りに上手く行かない事の方が多い。今度いつか来るであろう「リ-マンショック」クラスの大波で、生き残れる不動産会社はどの位でしょうか?アメリカと北朝鮮の戦争が引き金になるのか、それとも安部政権が倒れてショックにより暴落するのか、その行方は誰にも分かりません。だからこそ借金を減らし、在庫を減らし、健全経営に軸足を置かないとやがてやばいことになりますよ。臼井不動産でも今年中にはビルを1棟売却して、横浜銀行さんに4億円ほどの大きな借金を返済します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月02日
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新築マンションの激増により、マンション管理会社も管理人の人手不足に頭を悩ませている。今までは管理戸数を増やすため、あの手この手で新築マンション、中古マンションに受注攻勢をかけていたが、今では逆に問題がある中古マンションや、部分管理、管理金額が安いマンションは敬遠する傾向にあります。マンション管理会社は戸数を増やせばそれだけ利益率が比例してアップする業界でした。それだけに受注合戦も「抜いた」「抜かれた」と、取り合いの激しさはマンションの理事長にリベ-とを渡してまで受注を取る激しい業界でした。ところが最近は管理人不足で管理人の人手が集まらない。やむなく部分受注や安値受注はお断りし、老朽化している問題のマンションも管理を断るようになっています。あなたのマンションは大丈夫ですか?高齢化の進行とともにいろいろな業界で問題になっている人手不足は、製造業、小売業から高齢者の介護業業界まで深刻になりつつあります。これから伸びる業界は、人手を使わずにサ-ビスや物を売る業界が一番いい。賃貸物件を持ち、管理は不動産業者に任せ、何もしないで家賃が入る家主家業は一番です。アパ-トを持とう。マンションを持とう。貸し駐車場を持とう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月29日
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本日は葉山にある収益ビルをご案内し、申し込みをいただきました。あいにくの曇天で富士山は見えませんでしたが、江ノ島がよく見え、海には沢山のヨットが見えてご満悦です。売り主さんの業者さんとレストランで契約の詳細打ち合わせをしました。葉山にある収益物件を東京の知人からご紹介を受け、本日弊社のお客様をご案内し申し込みを頂きました。あいにくの曇天でしたが、江ノ島や海がよく見え、ヨットが沢山出ていました。素晴らしいロケ-ションです。10室全部が満室なので収益性は確かです。物件を購入していただけるお客様は、いままで弊社から物件を沢山ご購入していただいている東京のオ-ナ-さんです。いつも新鮮物件情報は、このブログで得ています。お忙しい中を本日は有り難うございました。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月23日
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人気の中古マンションが売りに出ました。まだ築20年です。売り主さんは新築マンションを購入してからすぐ、お金をかけて自分が使いやすいように改修工事をしました。そのお陰で、逆に一般の方には使いづらい間取りになってしまったのです。使いづらくなった間取りでは、中古で販売するときに価格が少し安くなります。1戸建てやマンションは、住む人にあわせて改造されます。それが売却するときに良い影響を与える場合と、逆に「住みにくい」と悪い影響を与える場合があります。人はそれぞれ個性があるので、工芸品でも同じ趣味となれば喜ばれるし、全く関心がない人にはどんなに高価なものでも不要品として処分されてしまう。住宅はやがて売ることを考えて購入する人はいないと思いますが、やはり奇抜なデザインより、オ-ソドックスな間取りや色彩の方が買い手に喜ばれます。一番最悪な例は宗教上の考えから方位にこだわる人です。鬼門、日照、いろいろといじくり回り、完成した家は南にダイニングやトイレがあり、南に窓が全くなくて暗い家もあります。住んでみてご本人が満足されればそれで「良し」としますが、売却時にはなかなか売れずに苦戦することになります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月11日
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中古マンションを激安で購入し、フルリフォ-ムをして再販する不動産会社が増えています。その結果競争激化で買い取り金額も高値になり、思惑通りに高値で再販できないマンションも増えている。不動産業の仕事で仲介専門の会社はリスクはありません。しかし分譲業となれば利益率が高い反面売れ残りリスクや赤字販売に陥るリスクはとても大きい。建売住宅を行とする会社や土地の開発会社、競売を購入して再販する会社に、最近では中古マンションを購入してリフォ-ムをし、それを再販するリノベ-ション会社はいずれも分譲業として分類されます。不動産は物件を一度買い取ると、登録免許税や取得税の税金がかかってきます。それに工事費を原価計算して利益を上乗せする。ほとんど売値は相場があるので上限は決まってしまいます。ゆえに分譲会社は、希望する利益を出したければ仕入れ価格を安くするか、経費を削減しなければならない。コストをすべて価格に転嫁すると売れ残るからだ。分譲業で破綻する会社が多いのは、原価計算と売れる金額がしっかり補足できていない会社に多い。1年前に中古マンションを売りに見えたお客様に、弊社が出した上限金額は1850万円だった。それをあろう事か2450万円で購入した県外の不動産会社は、今もって売れないまま塩漬けになっています。綺麗にリフォ-ムされた物件も、本来の売値では2150万円程度。それを3150万円でうりだしているが、反響は当然の事ながら1本もないらしい。買い取り失敗の例ですが、この物件で大きい損失が出るはずです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月10日
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湯沢の競売が面白い。強者どもが夢の後のような状況だ。バブル期に数千万円の高値で販売されたマンションが、競売で1万円の最低価格に下がって沢山売りに出ている。話の種に一度覗いてみてはいかがでしょうか?新潟地方裁判所 長岡支部で閲覧してください。マンションの競売物件の場合は、管理費の未払い、滞納があると、落札者に支払い義務が発生します。ですから未払い金の合計と遅延損害金の合計額を加算して購入することになります。それにしても1万円の売り出し価格で購入できるとばなれば、温泉大浴場もあってスキ-場にも近いため、セカンドハウスとして利用するのは楽しいものです。ただ、湯沢の街は見る物も買う物もなく寂しい街だ。冬以外は利用価値がありません。それでも温泉が好きな人なら、それを楽しみに週末を利用するのも夢があって楽しいでしょう。(新幹線の交通費の方が高くつく)それにしても、バブル期に高値で購入したマンションがわずか1万円に下がるとは誰も予想していなかったはずです。全国に沢山あるリゾ-トマンションは、いまも価格は下落の一途ですが、1万円ならそれ以下に下がることはないはずです。購入したら最後売れないマンションとなりますが、そんな時は他人にくれたやるしか方法はありません。貰い手があればラッキ-ですよ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月31日
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横須賀中央にある中古マンションが、売却を依頼されて2日目の昨日、購入者が早くも決まりました。同じ棟には他社から売りに出ている物件が2件もあり、半年も売れずに価格だけがずるずる下がっているのです。売り主さんはそれをとても心配していました。私の知人が家の買い換えをすることになり、マンションから1戸建てへ移りました。いままで住んでいたマンションを売却することになり、2日前に弊社と売却の専任契約を締結した。昨日、お客様をご案内したところとても気に入っていただき、すぐ購入の申し込みを頂きました。売り主さんにお客様が決まったことを報告をしたところとても喜んでくれたのは言うまでもない。同じ棟にはマンションを建設した会社から売りに出ている中古物件が2部屋ある。半年も過ぎているのにまだ売れずに、価格だけずるずると下がっています。私の知人はそれを知っており「売れますかね-」と心配していました。今回、売却が成功した秘訣はいくつもありますが、1)まず売る前にリフォ-ムをして綺麗にしたこと。2)次に価格を競合物件より下げたこと。3)そして誰も住んでいない部屋は殺風景なので、花を置いたり、飾り物を置いたり、カ-テンや照明器具を新しい物と交換したり努力しました。お客様にはまず売れていない物件を見学して貰い、次に綺麗になったリフォ-ム済みの部屋を見て貰うと、思った通り弊社の専任物件に決まりました。汚い部屋と綺麗な部屋。そして金額も「50万円安い」。そうなれば誰でも綺麗に飾った物件に決定します。作戦勝ちです。賃貸でも売買でも、中古の物件を「貸す、売る」ときは、借り手や購入する人が欲しくなるように綺麗に手入れする必要があります。家財道具が散らかったままで、トイレ、浴室、システムキッチンが汚れていると買い手の奥さんは嫌悪感を抱き、物件は売れません。ホコリだけの賃貸物件を誰が借りたがりますか?賃貸物件も家主さんが常に部屋を綺麗にしておかないと、いくらご案内しても決まりません。貸し手は借り手の身になって考えましょう。営業マンは家主さんなり売り主さんに、そんな細かいアドバイスが出来なければ1人前とは言えません。営業は営業に携わる人のアイデアで決まります。経験年数では決してありません。考えない営業マン、行動力がない営業マンは決まる物さえ決まりません。不動産に売れない物件は無いのです。3ヶ月経っても「決まらない」、「売れない」場合は営業マンを替えて貰いましょう。大家さん、売り主さん、中古物件は「買い手」や「借り手」とのお見合いです。部屋を綺麗に化粧をしないと売れ残ります。空き室になります。1年も売れ残ると価格をディスカウントする羽目になりますよ。最近の例ですが、他社から売り主さんの希望金額1500万円で売りに出ていた汚い中古住宅を、売りに出てから1年後に、弊社が700万円で購入しました。勿論汚い家は取り壊されて、新築住宅になります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月23日
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本日の日経新聞経済欄に、中古マンションの値下げが特集記事として掲載されている。価格の値上がりにより需要が鈍化し、思うような金額で売れなくなったマンションが値下がりに転じているという。投機の対象として中古マンションを購入した投機筋も苦慮している模様だ。値上がりをする中古マンションを投機の対象として購入し、利益が出たら転売する投機家はどこかでババを掴み失敗する。先のバブル崩壊によりそんなことは十分織り込み済みのはずだが治らない。 人の金銭欲は際限がない。マンション転がし専門の会社もたくさん出来て、やたらと欠陥マンションまで高値買いして、危険な「購入、転売」の綱渡りをしています。リ-マンショックで一度は倒産の危機に見舞われた会社も、その後のマンションブ-ムで息を吹き返したことを忘れたように、今でも連日仕入れに奔走している。営業マンが手持ち物件の一覧表を持ってきて「ぜひ売ってください」と見せられる在庫表には、沖縄から北海道までたくさんの中古マンションが列挙されていて、その多さにびっくりさせられます。仕入れのために借入金もさぞ多いだろうし、この先価格の暴落でもあれば一挙に資金繰りに窮して倒産しかねません。早く在庫処分を急ぎ、手仕舞いをして利益を確定し、休むのも利口な選択肢です。ギャンブラ-では無いはずですから。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月23日
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イギリスの首都ロンドン西部にある27階建てのタワーマンション[グレンフェル・タワー]で、大規模な火災(火事)が発生しました。テレビで見る火災の模様は恐怖感さえ覚えます。一般の消費者はこれで「タワ-マンションは怖い」とのイメ-ジが強烈に脳裏に焼き付く。イギリスで起きたワワ-マンションの火災は、高層ビル火災の恐ろしさをまざまざと印象付けてしまいました。この事件によって、日本国内でも多少なりともタワ-マンションの売れ行きが鈍化することが考えられます。実際に3.11の地震による揺れや、エレベ-タ-が止まる経験をされた方で、タワ-マンションを売却して低層マンションに移った方も入るようです。高嶺の花であり、羨望のタワ-マンションにも大きな欠点はあります。やはり1戸建てが一番ですかね。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月15日
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これから暑い夏がやってきます。自然のク-ラ-が効く避暑地は富士山麓の別荘地だ。中古の1戸建てなら500万円台から購入できます。もう夏の暑さがやって来ています。これに湿度が加わると寝苦しい夜が思いやられる。そんな寝苦しい夏も富士山麓の別荘なら大丈夫です。朝晩は寒いくらいに気温が下がるし、日中でもク-ラ-が不要で過ごせます。別荘地も格安だし、中古の1戸建ても売り物は沢山ある。富士山を仰いで過ごせる別荘生活はいかがですか?安部総理も河口湖の側にある別荘をお持ちです。お勧めは十里木高原別荘地、富士桜別荘地、京王スバル高原別荘地が代表的です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年05月21日
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相変わらず中古マンションの売れ行きが良い。新築マンションの価格が高くなり、購入をあきらめた人が中古を購入してリフォ-ムをしている。相場より価格が若干高くても中古マンションの売れ行きが良い。一般のお客様に加え中古マンションを買い取り、フルリフォ-ムして再販する不動産業者も買い取りに積極的に参入しているため品薄感が出ています。更に三浦、横須賀で海が見えるマンションは、リゾ-ト専門会社が買い漁っています。いつまで続く不動産ブ-ム。金利が低い間は動きが速い。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年04月22日
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何しろ格安な物件に特化しているオ-ナ-さんがいます。たまたま1部屋350万円の古いマンションが2部屋同時に売りに出て、2部屋とも購入された.オーナ-さんの狙いは、奇麗にリフォ-ムしてアメリカ人向けの賃貸物件とすることだ。横須賀の小川町界隈には、12階建ての古いマンションが沢山並んで建っています。すべて築40年を超えているので耐震性は無い。だから売りに出れば日本人に人気がないので激安価格になります。たまたま2物件同時に売り物が出て、投資家に勧めたところ即決で購入されました。これから外人が好む内装仕様にして賃貸物件にします。内部は傷んでいるのでリフォ-ム費用を1物件400万円かけて、近代的なフル装備にします。アメリカ軍基地に近いせいもあり奇麗にリフォ-ムすれば借り手に困らない。家賃は1か月18万円は頂ける。築浅で価格の高い物件を購入して賃貸に出すより、ずーつと高収益物件に一変します。不動産はアイデア次第で、優良資産になったり負の遺産になったりします。2部屋購入するなら1部屋を賃貸に出し、もう1部屋は売却しても利益を生みます。投げ売りする人と喜んで買う人。さあ貴方ならどちらにしますか? ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年04月14日
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いよいよ本決算である3月も、残り三分の一を残すところとなりました。創業以来の最高益を叩き出すために棚卸し資産の吐き出しを進めています。不動産業界はアベノミックスの恩恵を受け、低金利、相続税対策と、帆に風を受けて順風満帆と活況を呈しております。ほとんどの不動産会社は創業以来最高の利益を更新するものと考えられる。残り20日を切った本決算締め切りまでの期間は、弊社も会社全体で頑張っております。アパ-トやマンションを購入された方も、家賃収入で懐が潤ったとお喜び申し上げます。ただ、本日の日経新聞で心配な記事も載っておりました。「マネ-の動きが変わる」と題した記事で、アメリカの金利が上がれば、金や不動産に投資していた大口投資家が、それらを売って株式市場に資金が流れ込むという予想をしている。あたるか外れるか分かりませんが、経済は金利と税制によって劇的に変化することは事実です。不動産を買うより株式の方が儲かるとなれば人は株式市場に流れを変える。日本のマイナス金利もやがては正常に戻るでしょう。不動産投資をされる方は、不動産情報だけでなく、金利や税制のの動向に注意を払う必要があります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年03月12日
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過去のバブルによる不動産価格の推移を見ると、政府が融資規制を出したときが高値のピ-クで、規制が効き始めてくると下落が始まり買い手も少なくなってくる。優良物件以外は、規制が出る前に早く売り逃げよう。収益物件投資は過熱気味です。買い手であるプレ-ヤ-(投資家)は熱狂に煽られて購入することだけしか眼が行っていない。駅に近い、築年数も10年未満と比較的新しい優良物件以外は高値で売却できるチャンスを逃がさないことだ。空き室が多い物件。修繕費が次から次と出る築年数が古い物件は、買値から高く売れる今が売り時です。人口が10万人以内と極端に少ない地方や、過熱気味の都内の物件も、長期保有と一旦売却する物件とを見極めて、利益を確保し、借入金の圧縮を考えよう。過去のバブル期は早めに売り逃げた人はほんの5パ-セント程度で、高値掴みにより損失を被った人が95パ-セントと、圧倒的に多かった。金融政策の転換や、人の心の移り変わりによって投資環境も劇的に変化します。投資用不動産は売り時、買い時の見極めが非常に大切です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月18日
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毎年年末に「家を売りたい、借りたい」と見えるお客様の中には、訳ありのお客様が混じっています。社員には緊張感を持って対応するように注意している。年末にアパ-トを借りたいお客様の中には、何らかの事情により夜逃げ同然で引っ越しをされるお客様が混ざっています。建物を売りに見えるお客様の中にも借金苦や近隣住民と上手く行かない人、告知義務がある訳あり物件などが含まれていることが多い。不動産業歴が浅い社員はそのことを知らず、通常の対応をしてミスるといけない。年末の不動産業界は玉石混合で物件が動きます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月23日
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マンション管理組合の預金 横領容疑で逮捕(わかやま新報)マンション管理組合の定期預金を着服横領したとして、和歌山東署は12日、和歌山市新在家の会社役員、大永雄彦容疑者(75)を業務上横領の容疑で逮捕した。全国に沢山あるマンション管理組合の中には、管理費の横領事件が毎年のように起こっている。その弊害を無くすにはやはり専門の管理会社にすべてを任せることだ。マンションを巡る管理費の横領事件は後を絶たない。その背景はマンションの住民にも問題があり、彼らは管理組合の運営に関心が無く、役員に任せっきりで、事件が発覚してから大騒ぎする。その他に管理業務を専門会社に任せず、自主管理で行っている組合に問題が多く起きている。私が知るある150戸の某マンションでは、特定の方が長年理事長職にあり、やっと役員が変わっても院政を引いて、お友達が理事長を務めている。毎年1回の形だけの総会では、決算報告が行われるが1億円あるとされる預金の残高証明を全く出さない。(出せないのかも知れない)住民から突き上げがあって、どこの銀行の、どこの支店に管理費を預けているのかとの質問にも一切回答が無い。無視を続けているのだから始末が悪い。誰が考えても理事長グル-プが横領しているのではないかとの推測が成り立つ。自主管理の弊害はかくもいい加減な管理組合と成り下がってしまうのです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月14日
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ある投資家のお客様が手持ち物件の中から、駐車場にしてある土地を売りました。土地を購入した時に比べると利益幅が大いため、売却資金の有利な運用方法について相談を受けました。駐車場を売られた訳なので、従来入っている駐車場収入より賃料が上回る物に再投資しなければ意味がありません。色々打ち合わせした中で中古のマンションを購入することになりました。それもアメリカ人に貸して高収益を上げられる場所を提案したのです。横須賀市内でもアメリカ軍人に人気がある横須賀中央で、しかも基地の周辺にある中古マンション。または新興住宅地として人気が高い平成町を候補に上げた。平均して3JDKで73平方メ-トルの中古マンションは、家賃が21万円も入る。区分所有のマンションを3室購入することにお客様との話はまとまりました。総額で6900万円となります。3室で家賃が月額63万円なら悪くない投資です。しかも借入金が無しとなれば家賃はそっくり貯金に回せる。お金がお金を生んで、富裕層はますます懐が膨らんできます。何しろ副業のマンション投資だけで年収が756万円にもなるのですから。アメリカ人相手のマンションをご購入いただくと、弊社では最初のお客様が入居するまでの間、家賃を保証して支払いますのでご安心できます。 <b>★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★</b><font color="#ff0033" style="font-size: 20px;"> <b>↓ </b></font>ランキング参加中です。<a href="http://house.blogmura.com/estate/"><img width="88" height="31" alt="にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ" src="http://house.blogmura.com/estate/img/estate88_31.gif" border="0" /></a></font>
2016年11月17日
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近頃、昭和30年代~40年代の古いビルが売りに出ます。いくら立地がよい場所でも古いビルには、なかなか買い手が付かない。その最大の理由は解体費の高騰に原因があるのをご存じだろうか。駅に近くて立地がよい場所にある古いビルが、時々水面下で売りに出ます。そのまま使うには耐震性がないため不安だし、修理するにしても莫大な費用がかかる。そこで古いビルを壊して新築に建て直そうとすれば、解体費の方が土地値を上回ってしまい採算に合わない事がある。古いビルが売れない原因は解体費の高騰なのだ。特にアスベストを使用したビルは通常の解体費の倍額は支払いを覚悟しなければならない。いくら駅前にある古いビルでもなかなか買い手が付かない最大の理由は「解体費の高騰」だからだ。弊社がそんな古いビルを購入する場合は、必ず「更地で渡してください。」とした条件を付ける。解体費は売り主が持ち、建物が綺麗に更地になった後の土地を相場より1割~2割高く購入しています。現在商談中の古いビルも、場所はとても良い所にあって是非欲しい物件だ。しかし土地値が1坪150万と計算しても50坪有るので合計7500万円。そこに現在5階建ての古いビルがあって、解体費の見積もりが6000万円もかかる。建物が付いたまま購入するとなれば、1500万円で購入しないと採算が取れない。つまり本来は7500万円で売れるはずの土地が、1500万円でしか売れない理由が出てくる。ビルは建物の壊し代の他、地中深く打ち込んである杭の引き抜き費用まで見積もる。耐震性がない古いビルはまず解体費の見積もりを取ろう。古い建物がある物件は、相場より少しぐらい安くても購入しない方が賢明です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月23日
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古いビルが格安で売りに出たからといって、投資家は飛びつき買いをすると大損しますから注意しましょう。建てかえのために取り壊す建物の解体費用は土地値を上回る危険性があるからだ。古いビルを購入するときは先に解体の見積もりを取ってから購入の交渉にはいるのがセオリ-です。古いビルはアスベストが吹き付けてあって、その処理費用がべらぼうに高い。更に古い建物の杭を引き抜く工事、ガ-ドマン費用、近隣対策費用まで含めると、更地値段を上回ることもあります。つまり土地を市場価格の倍額で購入してしまうのと同じ計算になってしまう。安易に中古ビルを購入すると予算が狂い大失敗します。建物がある不動産を購入するときは、解体にかかる費用を売り主さんから値引きして貰う交渉力が大切です。それが基本中の基本です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月09日
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中古マンションの価格が下押している。いままで中古マンションを安く買い取り、フルリフォ-ムして再販していた業者が、売れずに大量の在庫を抱えているために新規の買いをセ-ブしている事が一因だ。中古マンションの買い取り業者が出現してから需要が締まり価格がどんどん上昇していた中古マンション市場。しかし、さしもの買い取り業者も、再販価格が高すぎて売れ行きは落ちてきた。また、中古マンションを安く買いたたき、フルリフォームして市場に再度売りに出すビジネスモデルを真似する同業者も増えて競争は激化し、中古マンションの買い取り価格が上がった。それによる影響は物件に価格を転嫁する事となり、仕入れたマンションが売れずに在庫となり、収益が出ない会社も現れて来たのだ。そのために中古マンションの仕入れをセ-ブする動きが出て、物件余りによる価格の下落が始まっている。この下落が引き金となって他の不動産全般に下落基調とならないように願うばかりです。現在堅調な収益物件投資にもやがては価格頭打ちの影響はやってくるでしょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月03日
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新築マンションが売れている陰で、マンションの供給過剰が進み、古くなったマンションには空きが目立つようになっている。これからスラム化した老朽マンションは浮浪者が住み、犯罪の温床になることも想定されるので大きな社会問題となる事は必定だ。老朽化マンションに住む住人もまた年金暮らしの高齢者という現実も問題がある。入居者に高齢化が進むデ-タ-廃墟のようなマンション(文中とは関係ありません)1戸建ての空きが目立ちマスコミに取り上げられることが多くなっている。しかしそれよりも老朽化したマンションこそ空き室が目立ちスラム化しているので注目しなければならない。古くなったマンションは区分所有者も高齢化が進んで、老老問題は深刻です。横須賀に5階建ての古いマンションがある。入居者は70才以上の人ばかりで管理費も支払えない。管理組合とは名ばかりで自主管理も預金はほとんど無い状態だ。そのために大規模修繕どころか軽微な修繕もままならない。外壁は汚れ、カビが生えている。屋上の陸屋根は防水が切れて雨漏りがする。エレベ-タ-は使用不能となって止まっている。高齢者が階段を5階まで上がるには大変だ。弊社ではクレ-ムが出るのでこのマンションの賃貸や売買の斡旋はお断りしています。一昔前に公団が分譲したマンションを始めとして、全国に林立している老朽化マンションは買い手も、借り手も付かないまま朽ち果てるのを待つしかない。老朽化マンションが引き金となってマンションの値崩れは必ずやってくる。「注意を!」 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年06月21日
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お金儲けが上手い投資家の嗅覚は鋭い。久里浜で800万円の中古マンションが(オ-ナ-チェンジ)売りに出たと同時に5件の問い合わせがあり、本日早くも買い付け証明が入りました。さすが投資家は決断力が早い。昨日、久里浜に出た800万円の中古マンションを売り出した途端、投資家より問い合わせが沢山来て、早くも買い付け証明が送られてきました。(決定)とても格安で利回りがいいお買い得物件です。さすが投資家の目は鋭いし動きは速い。これで売り止めです。2番手、3番手の人は残念でしたがまたのチャンスをお待ち下さい。このブログで格安な投資物件を手に入れたお客様は沢山おります。チャンスは必ず巡って来ます。格安情報を目にしたら当社へのお問い合わせは早めにしましょう。虎視眈々と格安物件を待ちかまえている投資家は沢山おりますので、早く手を挙げた方が勝ちとなります。物件に関する調査は弊社がしっかりやっておりますので、どんな質問でも電話、メ-ルで無料受け付けします。また、銀行ロ-ンも弊社で責任を持ってご紹介しますから安心できます。銀行から借り入れが不調だった場合は、白紙解約となり、契約金は全額返金されますので損失は発生しません。勿論、仲介手数料も1円もかかりません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年06月10日
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本日、緊急の換金物件が沢山飛び込んできました。その中で建築時期が少し古いのが難点ですが、2DKで300万円のマンションがある。部屋はすべて綺麗にリノベ-ションしてあり賃貸物件に最適か?今度の日曜日に下見して画像を公開します。ある不動産会社が3月中に換金処分のため、「手持ち物件をまとめて1億円分処分したいので購入してくれませんか?」とバルク買いの打診がありました。その中に平塚の区分所有物件(マンション)が1件入っていました。価格は安いが築年数が古い。部屋はすべて綺麗にリフォームをしてあるとのことで、日曜日に下見をしてきます。南向きで陽当たりも良く、駅にも近いのが長所です。幾らで貸せるのか賃貸相場もしっかり調査してきます。有利な投資物件であれば弊社のお客様にすぐお知らせします。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年03月17日
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横須賀にワンル-ムマンションが格安で売りに出ます。入居者はそのまま引き継ぎますので購入と同時にすぐ賃料が入る。初めて投資物件を購入する方に最適です。売値は300万円。家賃は月額3万円入ります。横須賀の京急県立大学駅から徒歩7分のところに、ダイカンプラザと言う中古マンションが売りに出た。価格はたった300万円だ。間取りは17.78平方メ-トルの1Kタイプ。築年月が1991年9月。現在、賃貸中で良質なお客様が入居している。最近人気の1階の部屋というのも嬉しい。わずか300万円の投資で年間家賃が36万円入ってくるのだから笑いが止まらない。固定資産税は計算除外。管理費は月額1万円。マイナス金利の昨今、預金より不動産に投資してあった方が有利です。金利が付かないタンス預金よりず-っと良い。最近はこんな高利回りの賃貸マンションが少なくなりました。購入申し込みは早い者勝ちです。(現金のみ)詳細はお問い合わせ下さい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年03月04日
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このところ中古マンションの売れ行きが鈍化し、在庫が増えて不動産業界は警戒信号がともっている。中古マンションを専門に買い取り、再販している専門会社に買い控えの他、在庫の値引き販売が激しくなっている。中古マンション在庫増 都内10月、2年7カ月ぶり高水準 不動産調査会社の東京カンテイ(東京・品川)は、10月の中古マンション在庫数、価格を発表した。東京23区の中古マンション在庫数は1万827戸。前年同月比で33.6%、前月比で9.8%増え、2013年3月以来2年7カ月ぶりの高水準だ。値上がりが続き消費者の手が届きにくくなっている。10月にあきらかになったマンション傾斜問題が購入意欲を冷やしたとの見方もある。あれほど好調だった首都圏の中古マンション売買に急ブレ-キが掛かってきた。売れなくなっているのだ。原因は杭の問題と結びつける評論家も多いがそれは違う。価格の上昇が一番の原因だろう。特に中古マンションを買い取り、再販する業者の価格つり上げ幅に一般ユ-ザ-がついてこれなくなっているのだ。危機感を感じた専門業者は早々と購入を絞り、在庫調整のため値引きを行っている。中古マンション価格の下落が要因となって、新築マンションや1戸建てにも値引きが影響してくることを懸念されています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。押すと御利益がありますよ★
2015年11月24日
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1戸建てと違い中古のマンションは、価格が年々急落している物件と、ほとんど値下がりしていないマンションに分類されます。賃貸収入が少しぐらい利回りが良くても資産価値が買値よりグ-ンと下がってしまったのでは意味がない。投資家は購入予定物件があれば価格変動を事前に調べる必要があります。マンションの価格変動調査をするには、一例としてリゾ-トマンションを見れば良く分かる。販売時に億ションであったものが現在では、たった1割程度の1.000万円に下がっている事例は沢山あります。バブル期に建てたマンションは豪華で設備も素晴らしくお買い得感はあります。それなのに金額だけが暴落している。その主な原因は1.リゾ-トはどうしても急いで購入する必要がない。2.年に数回しか利用しない。3.交通が不便な場所にある。4.管理費が高い等が大きな要因です。湯沢にあるリゾ-トマンションは新築時に5千万円した物件が1万円から10万円程度に暴落しました。熱海にあるマンションや湯河原にあるマンションも同様に、販売時の1割程度まで価格が急落しています。そんな物件をいま購入される投資家はとてもお買い得でしょう。首都圏にある居住用のマンションでも同様な急落物件と、人気があってあまり値下がりしない物件とに2分されます。通常は建物の年数による償却程度の値下がりは当たり前ですが、駅から遠い物件や管理が悪い物件、建物が粗雑な物件は急落しています。20年程度の経年で販売時の価格から2割~3割になった物件は沢山あります。しかし、中には販売時の金額を上回っているマンションもあるのです。収益物件投資も将来の値下がりリスクを調査して、損をしないマンション購入を心がけましょう。スラムのようなマンションは、購入すると後悔しますよ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年11月21日
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東京カンテイによる中古マンション価格調査で、「東京23区が2007年のミニバブル期を超えた。」と報告された。東京カンテイが2015年までの10年間の中古マンション価格の推移を調べたところ、都心部では大底圏から8割上昇したことがわかった。特に千代田、港、中央の都心3区や、2020年東京五輪のメーン会場となる江東区は価格水準が突出して高止まっている。自分が住んでいる住まいの評価が上がることは嬉しいことだ。儲かった気持ちになり気持ちもゆったりしてくる。実際に売却するなら大幅な利益が転がり込んでくる。しかし、住むために家でありマンションの場合は相場が幾ら上昇したところで関係はない。逆に、固定資産税や都市計画税が上がり税金の支払い負担が増加する、マイナス要素の方が大きい。金融機関から住まいを担保にしてお金を借り入れる方にとっては、担保価値が上がってくればその分余計に借り入れが出来ます。総合的に損得を計算すると、個人差がありますが下がるより当然値上がりした方が嬉しい。ただ、マンションや1戸建ての値上がり地域が、都心中心部に偏っていることが一抹の不安要因でもあります。全国一律に値上がりしてくればバブル越えも夢ではないでしょうが.....。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年11月05日
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右側に水がたまりプ-ルのようになっている。北海道旅行をして宿泊したホテルの屋上がよく見えた。雨水が貯まり防水が切れているではないか。仕事上どうしても建物の欠陥に目が行ってしまう。屋上排水溝の手入れがなされていない欠陥だ。ビルや陸屋根式の住宅を持っている人は、外壁や内装をチエックしても屋上を見ることはあまりない。屋上防水が切れると雨漏りの原因になるし、草が生えたり雨水が貯まったりして建物を傷める。埃が屋上にたまるとそこに鳥が糞をして、糞の中にあった草花の種が芽を出して来る。屋上に生えた木や草が生長するとその根が防水には入り込み雨漏りの原因をつくる。ですからビルの売買をする場合、一番先に屋上を調査する必要があるのです。旅先でもそんな仕事上のトラブルについつい目が行ってしまう。ホテルといえども屋上の手入れは見落とされているんですね。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年10月31日
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いまや横浜の「みなとみらい」は商業地や住宅地というより観光地になりつつある。お台場と同じ現象だ。そこに建つタワ-マンションは即日完売が続いている。中古マンションすら値上がりにより資産価値は高まっている。いつまで続くこの人気。私の友人が8年前にみなとみらいで購入したタワ-マンションは23坪程度の広さで5500万円でした。そのマンションを最近売りに出したら価格が7900万円だと言う。本当にそんなに値上がりしているのか横須賀ではまず考えられません。他にも間取りが少し大きいと億ションとなって、それでも右から左と売れるらしい。タワ-マンション人気は天井知らずだ。いつ人気がはげるのか私は恐怖感を持って見ています。それにしてもみなとみらい地域は日曜祭日となれば人の出が多い。観光客で一杯だ。どこの駐車場もビル内PKも満杯になり、入庫するには30分待ちとなる事はざらにある。これからは商、住、観光と3拍子そろっていないと不動産人気は出ない? ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年08月29日
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久しぶりに今日は朝から本降りの雨です。これでやっと涼しくなると思うとうれしいですね。庭の草木も喜んでいる事でしょう。世間はお盆休みで電話の鳴りも少なくなりました。弊社も12日から15日まで夏期休暇に入ります。緊急のご用がある場合は堀之内店へ連絡をお願いします。 (電話)046-821-5566あまり猛暑が続くと、老人や病気持ちの人にとっては辛い夏となり、秋口から体調が悪くなる傾向があります。時々雨が降り、適度な湿度と気温の低下があって心地よい夏を堪能できます。本日は久しぶりとなる本格的な雨が降り、気温も下がって横須賀は過ごしやすくなっています。朝から来店されたお客様対応では、賃貸や売買の社員が交代で夏期休暇を取っているため人数が少なく、出社している社員は大忙しです。午後は一番で、三浦市の城ヶ島まで案内の予定がある。ライオンズマンション城ヶ島だ。せっかく三浦市まで行くので案内の後は地元の有名寿司店で「本マグロの中トロ寿司」を食べてきます。1人前2850円。それはそれは美味しいですよ。雨と城ヶ島の景色と本マグロの寿司。素敵な1日になりそうです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年08月10日
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売り主さんの希望金額と、買い主さんの希望金額がぶつかり合うことは不動産の世界では良くあります。売り主さんが妥協するか、買い主さんが妥協するか、あるいはお互い希望金額を折半として妥協するか、その交渉は不動産会社の手腕に掛かっているのですが.....。ある中古マンションにお客さんが付いた。売り出してからわずか1週間ばかりだったので売り主は「安かったかな?」と少しばかり後悔したらしい。買い主さんは部屋が汚れているので内装をリフォームする必要があり、売り出し価格から50万円ほど値引き要求をしてきた。売り出して直ぐにお客様が付いたものだから売り主は価格に強気で、値下げを拒否して交渉は暗礁に乗り上げた。粘り強い交渉の末30万円の値引きで承認を貰うまでに約1月半を要しました。すると、なかなか交渉が進展しないと見た買い主さんは、他の物件を購入することに決定し契約してしまった。案の定売り主は焦ったが後の祭りです。決断力が遅いと魚を逃がす事になります。逃がした魚は大きい。売り出しはまた1から出直しですが、次は決断が早くなることでしょう。これも経験です。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。どうぞ宜しくお願いします。★
2015年04月24日
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平成26年の中古マンション年間平均価格は三大都市圏全てで上昇 資料出典:(株)東京カンテイ 「三大都市圏・主要都市別/中古マンション70平方メートル価格年別推移(14年・年間版)」 (株)東京カンテイはこのたび、「三大都市圏・主要都市別/中古マンション価格年別推移(14年・年間版)」を発表した。同社のデータベースに登録された中古マンションの70平方メートル換算価格について、三大都市圏別に平成17~26年の推移をまとめたもの。平成26年の中古マンション年間平均価格、三大都市圏全てで前年より上昇平成26年の中古マンション価格(年間平均)を三大都市圏別に見てみると、首都圏は前年比60万円・2.1%上昇の2,851万円、近畿圏は同10万円・0.6%上昇の1,817万円、中部圏は同7万円・0.4%上昇の1,489万円だった。 首都圏では3年ぶりの上昇となり、「ミニバブル後の最低値を更新した昨年から価格水準を持ち直し、再び2,800万円台を回復」する結果となった。中部圏も4年ぶりに上昇に転じた。近畿圏では2年連続で上昇しており、「小幅ながら引き続き上昇したことで、ミニバブル後の大底圏から脱しつつある」と同社では見ている。 都府県別に見ると、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、愛知県と、兵庫県を除く全ての都府県で前年から上昇。中でも東京都は上昇幅が大きく、前年比21.5万円・4.0%上昇となった。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2015年02月22日
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首都圏中古マンション成約件数、8ヵ月連続減。単価は上昇継続/東日本レインズ (公財)東日本不動産流通機構は10日、東日本レインズにおける、2014年11月度の首都圏不動産流通市場の動向を発表した。 同月の首都圏中古マンション成約件数は2,830件(前年同月比9.3%減)と、減少率はやや縮小したものの、8ヵ月連続の減少。都県別では、東京都1,431件(同7.1%減)、埼玉県340件(同11.7%減)、千葉県353件(同8.8%減)、神奈川県706件(同12.6%減)と、いずれも減少した。東京都は8ヵ月連続の減少。埼玉県や神奈川県は2ヵ月連続で2ケタ減。 1平方メートル当たりの平均成約単価は44万1,500円(同7.1%増)と、23ヵ月連続で上昇。平均成約価格は2,808万円(同5.6%増)となった。新規登録件数は1万3,766件(同1.7%増)と、3ヵ月ぶりに増加。在庫件数は3万4,283件(同5.3%減)と、22ヵ月連続で減少した。 また、中古戸建ての成約件数は956件(同0.1%減)と、10ヵ月連続の減少ながらほぼ横ばい。平均成約価格は2,958万円(同3.8%増)と、2ヵ月ぶりの上昇となった。(公財)東日本不動産流通機構東日本不動産流通機構は、関東圏から北海道までのほとんどの不動産業者がお世話になっている機関で、西日本と合わせれば日本最大の不動産物件情報がある。お客様から不動産の売却を依頼された場合、必ず登録しなければならないと決められている機構なのでそのデーターはもっとも信頼性が高い物だ。そのデ-タ-に示された中古マンションの成約率の下落は何を意味しているのか?景気の減速により売買が減った。物件の価格が値上がりし、買い手がついていけなくなった。いずれにしても不動産売買の先行きに赤信号が点灯したことは間違いはない。今後の動きが注目されます。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年12月11日
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私が個人で持っている横浜の貸店舗はマンションの一角にある。そのマンションを管理する会社が本日破綻したらしい。住人の方から連絡を受け、すぐ頭に浮かんだのは「管理費の使い込み」の心配だ。私が所有している収益物件の1つに横浜市内のマンションがある。そのマンションの1階にある貸店舗が物件だ。そのマンション全体を管理する会社が本日経営破綻したらしい。住民の方が心配するのは「これから管理をどうしたらいいの?」という心配だった。私はプロなのですぐに管理費の使い込みの方が気になった。通帳は管理会社が持ち、印鑑は理事長が持っていると言うが、印鑑は簡単に紛失届で変更できる。偽造して改印でもすれば預金はすべてマンション管理会社に引き出されてしまう。過去にそんな例が沢山あった。大体、マンション管理の仕事は安定した収益が見込まれ、後は管理戸数を増やしていけばいいだけだ。破綻した管理会社は小さな会社の割に社員が多すぎる事に経営上の問題があった。通常なら10人もいれば良いところを100人も雇用しているから人件費に利益が食われ万年赤字となっていた。それを経営者は見栄を張って「私の会社は社員が100名を超え...」と大手企業を気取って天狗になっている。外野から見ると大手に見える企業も、その実、中身は資金繰りで火の車と言うことも多々ある。社長の見栄のために無駄な人件費に利益を食われ、師走の寒風の中、社員を路頭に迷わせてしまう。そんな経営者の罪は重い。50代以上の人に就職戦線も厳しいだろう。厳しく暗いお正月を迎える。何故もっと早く社員を適正人数にしなかったのか悔やまれるマンション管理会社だ。破産管財人が決まった段階で弊社が支援企業として名乗りを上げ、営業権を購入する交渉に入りたいと計画しています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年11月28日
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東日本不動産流通機構(東日本レインズ)がこのほどまとめた10月の首都圏流通動向によると、中古マンションの成約件数が7カ月連続の減少となった。減少率は、3カ月ぶりに二桁台に拡大。成約単価は依然として上昇し続けている。戸建ての成約件数も9カ月連続で減少。減少率は前月と同様、10%を超えた。成約価格は3カ月ぶりにマイナスに転じた。 中古マンションの成約件数は2655件(前年比13.4%減)だった。不動産に関係する諸データーがますます悪くなっている。成約率が低下し、物件価格も低下の一途で収益物件以外の不動産売買は値下がりの一途をたどっている。ここで政府の強力な後押しがないと間違いなく景気は下ぶれする事になるだろう。せっかくアベノミクス効果で国民の心理状態も上向き、経済も活性化していたのに消費増税が足を引っ張ってしまった。消費税導入は時期なおはやし選挙が先か経済対策が先かと言えば、何としても景気を良くすることが一番求められている緊急の課題だ。頼みますよ安部首相。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2014年11月18日
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中古マンションの売れ行きがいい。古いマンションを新しいデザイン感覚でフルリフォームすると相場より300万以上高く売れる。リフォーム代が約250万ほど掛かりますが金利分は上乗せして回収できる計算になる。古いマンションを汚いまま売ろうとすると価格を下げなければなかなか売れない。ところが、部屋の模様替えをし、浴室を交換し、トイレもウオッシュレットにし、台所もシステムキッチンに交換すると中古のマンションが新品同様によみがえる。すると、価格を下げるどころか300万円ほど高くてもすぐに売れてしまう。買い手は自分でリフォームする手間が省けるのと、すぐに利用できる利便性を喜んでくれるのだ。売り主さんの中には、リフォーム費用が捻出できない人も沢山いる。居住中のみすぼらしい部屋は、そのまま売りに出すと売値をたたかれ、値引きしなければ買い手は購入しようとしない。つまり、リフォームをするとマンションは高く売れ、汚れたまま売りに出すマンションは希望値からさらに値下げせざるを得なくなる。その理屈がわかってきたので、このところ中古マンションのリノベーションが花盛りだ。マンション専門のリフォーム専門業者は忙しくて、儲かって笑いが止まらない。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年06月18日
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ネット銀行で住宅ローンの利用者が増えている。商品力強化やネットの普及が後押しをしている。一昔前ではとても考えられなかった現象だ。 時代は急速に変化しています。我々も負けじと勉強をしないと取り残されます。異次元の金融緩和により銀行の貸し出し競争も激しくなっている。中でも新進のネット銀行が低金利を武器に住宅ローン取扱高を年々急伸させている。ショッピングも含め、ネット利用が一般的になったことも大きなネットバンキング利用要因だ。銀行サイドでは、更なる顧客獲得に向けた努力が続けられている。 競争相手である既存の銀行もこれにはうかうかしてはいられない。金利競争では少しでもライバルより低い金利を掲げて新規客を取り、従来から取引がある優良メーン顧客の囲い込み努力をしないと客が簡単に奪われる。今でもそうだが、ネットの時代は必ず不動産取引にも大きな影響を与えるようになる。一生懸命勉強しないと追いついていかれなくなります。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年04月29日
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ソニーが不動産業参入 新規事業の第1弾 5年後に売上高500億円めざす(日本経済新聞) ソニーは新規事業として8月から不動産業を始める。コールセンターやIT(情報技術)をフル活用して個人向けの売買仲介などを手掛ける。今後3年で10を超える新事業を育てる計画だ。政府の規制緩和と奇妙に合致している。保険事業で成功したソニーが、今度は不動産業に進出する。家電事業で成長が見込めない以上、次なる成長のビジネスを狙って不動産業に活路を求めるのだ。家電事業とは全く関連性の ない事業を形成しようとする複合企業を目指すソニーのコングロマリット戦略は成功するか?住宅事業に進出して失敗したヤマダ電気の二の舞にはならないだろう。ソニーのネームバリューとアイデア力、そして資金力を持ってすれば一大勢力に成長するはずだ。にわかに騒然としてきた不動産業界に嵐を呼ぶか?政府が対面契約の規制を緩和すると発表した途端の不動産業進出は奇妙な一致だ。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年04月24日
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あるお客様が中古マンションのご契約を致しました。所が1週間してから急に気が変わって契約をキャンセルする羽目になったのです。勿論、理由もなく自分が勝手に契約を止めるわけですから手付け金の100万円は売り主が取得し買い主には戻りません。勿体ないですね-。100万円あればたらふく美味しい料理が食べられるのに......。中古マンションを契約したお客様が「現在の賃貸マンションからやっと脱出できる」と喜んでいたのに、1週間して気が変わりキャンセルしたいと相談がありました。不動産の売買契約は一定の期間内なら、自由に契約をキャンセルできます。その場合、売り主からキャンセルする時は受け取っている手付け金を返し、更に同額の違約金を支払うこととなります。買い主の違約となれば、すでに支払っている手付け金は売り主に没収されてしまいます。契約書に細かく記載してあり、取引主任から契約時に説明も受けます。不動産会社として正規に登録してある事務所で契約した場合は、クーリングオフは適用されません。大体、契約してからキャンセルされる方は他人から色々とチャチを入れられ、不安になって止める人と相場が決まっています。相談される相手がマイホームをすでに持っている方なら「買えるときがチャンスです」と後押しをしてくれる。所が、賃貸物件や公団に長く住んでいる人に相談するとまるで反対の答えが返ってくる。「急ぐことはない」「いまにもっと良い物件が出てくるよ」確信のない答えです。そんな相談相手は心の中で買い主さんにジェラシーを感じているのです。「自分が賃貸物件なのにこの人はマイホームを先に持つの? そうはさせるものか!」そんな気持ちだから不動産を買いたい人に止めさせたいとする意志が働くのです。そんな人は生涯賃貸物件に住み、マイホームを持つことが出来ません。「物件にイチャモンをつけて上手く取りやめたい。」「銀行に相談してローンがダメだった事にして欲しい」「営業マンに落ち度があればそれを理由にキャンセルできれば....。」しかしキャンセルする正当理由が見つからず解約手付けとする内容証明が売り主から届き、とうとうゲームセットになりました。この買い主さんには、もう2度とマイホームの取得チャンスは訪れないでしょう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年04月12日
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