2017年07月19日
うさぎとかめ
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に １８５０万円 で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57?u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろん ノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円で ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォームで （笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日から ノーリフォーム で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円で オーナチェンジ 。
11号平屋 同じく3.8万円で オーナチェンジ 。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォーム で4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 募集中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
16-1号,16-2号に設置
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＜イベントのお知らせ＞
木部のぬりぬり体験会＆晩御飯
２日目 ７月２２日（土）１８時〜
参加予定（定員１０名）
１よーすけさん
２namiさん（女性）
３ゆかさん（女性）
４しっしーさん
５じゅんじゅん（初登場・女性）※ぬりぬりだけ
６Mさん
７じいじ先生
８わたくし
※残念ながらtaimanさんが来られなくなりました(-_-;)
※２０時半からイオンモール６階で食事です。
ぬりぬりに参加できないけど、食事だけって方もどうぞ(^^;
１O幡さん
２F原Hさん
３taimanさん
４minakoさん
＜花火大会のお知らせ＞
国産牛&イベリコ豚の食べ放題＆飲み放題が５時間！
８月５日（土）１７時〜
幼稚園以下→幼、小学生→小、中学生以上→中
大人女性→女、大人男性→男 ()は人数
参加予定 男27 女26 中4 小10 幼12 計79＋14
ファミリー専用席（座敷６組） （27名 満席になりました。）
３Ｔ本さん 計５ 男 女 幼(３)17半~
１りょういちさん 計５ 男 女 小 幼(２)18~
11ＢＬＸさん 計５ 男 女 中 小 幼 18半~
７Ｙさん 計４ 男 女 幼(２)18半~
14Ｋ本さん 計４ 男 女 小 幼 17半~
21あつおさん 計４ 男 女 小 幼 18~
ファミリー専用席（テーブル５組） （21名 満席になりました。）
６こーへーさん 計４ 男 女 中 小 17半~
４Ｓさん 計２ 男 小 17半~
24ｍｔａｎａさん 計４ 男 女 小 幼 17半~
26ＴＡＫＥさん 計４ 男 女 小 幼 18~
19あつさん 計４ 男 中 小(２) 18半~
20ＤＤＭさん 計３ 男 女 中 18半~
単身席（テーブル３０席） （30名 満席になりました。）
☆１７時〜（10名）
２Ｏ幡さん 計２ 男 女
５ＯＣさん 計２ 男 女
13Ｆ原Ｈさん 計２ 男 女
15真中さん 計１ 女
16Ｎ岡さん 計１ 女
28ｍｉｈｏさん 計１ 女
31Ｉ崎さん 計１ 男
☆１７時半〜（2名）
12ｎａｍｉさん 計２ 女(２)
☆１８時〜（8名）
17Ｎ村さん 計２ 男 女
18むーさん 計２ 女(２)
22Ａさん 計２ 男 女
23Ｙ田さん 計１ 男
27よーすけさん 計１ 男
☆１８時半〜（6名）
８ｒｙｏｋｏさん 計１ 女
９とっこさん 計１ 女
30Ｍ井さん 計４ 男(３) 女
☆１９時〜（4名）
10たくみさん 計１ 男
25摂津屋さん 計１ 男
29太陽Ｔさん 計２ 男 女
わたくしと別途主催者枠１４名参加
満席になりました(^^;
花火（１９時半）には間に合わないけど
花火中の２０時ぐらいからみんなでワイワイやりたい方は
半額で食べ放題飲み放題もどうぞ(^^;
＜イベント一覧＞
７月 １日（土） １１時〜 トレジャーハンターin玉野市奥玉 ＆
taimanTV撮影会＆ランチ
７月 ２日（日） １１時〜 中区某所アパート３室５００万円＆ランチ２日目
１３時半〜 白猫さん北区某所２００万円戸建見学会
７月 ８,９日（土日） 必殺大家旅行『ＪＲ特急で行くホテル浦島』
７月 １２日（水） １８時〜 木部のぬりぬり体験会＆晩御飯 １日目
７月 １８日（火） １２時半〜かこちゃん古民家見学会＆ランチ
７月 ２２日（土） １８時〜 木部のぬりぬり体験会＆晩御飯 ２日目
８月 ５日（土） １７時〜 花火大会
９月 １１日（月）〜１５日（金）香港口座開設ツアー
９月 ２２日（土） １８時〜 ガス屋のＮさん、おつかれさま会 決定！
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
普段からこのブログを読まれている方はよくご存じでしょうが
わたくし、平屋を好んで保有しています。
その平屋についての記事がありました。
家賃2.7万が6万にUPした「平屋投資」の旨味
その記事によると
住環境研究所というところが
2016年に 全国の30代以上の男女1050人に行った
「老後の理想の住まい」 についての調査によると、
「平屋」を選択したのは全体では247人（23.5％） 。
「老後の理想の住まい」 ですから
基本的には便利な場所のマンションを希望する人が多いのかな？
車を運転できなくなったら
やっぱり中心地のマンション希望が増えると思うな。
まぁそれでも４人に１人ぐらいは平屋希望の方がいるんだねー
年齢別では、 60代が27.2％と最多。
60代が多いのは何となくイメージできるね。
30代でも16.7％ ってのは割と多い気がするな。
好む理由として
一番多いのが 「階段の上下移動がない」
これはよくわかるね。
年取って足が悪くなったりすると特にね(◎_◎;)
他には
「同一階で生活できる」
「コンパクトだが効率の良い間取りが楽しめる」
「庭が楽しめる」
「上下や隣に対する音を気にしなくて済むため」
など。
平屋ならでは よね。
平屋についての 投資家へのアンケート では
「入居付けがしやすい」
「入居期間が長く、楽」
「安定した稼働が見込める」
「普通のアパートでは競合が多いですが、
平屋は数が少ないので、その希少価値の高さから入居付けが楽だと思います」
場所や家賃、駐車場の台数なんかで左右されるけど
基本的にはそうよね。よくわかるよ。
リフォーム費用が安かったという意見もあったよ。
購入した 平屋をフルリフォームしたら約１００万円 だったのが
同時期に別の ２階建ての戸建の見積りが約２００万円 。
物件によって程度も違うし
どこまでやるかってのもあるけど
相場的に、 家賃の違いはわずか５０００円 だって(；´Д｀)
こういうことはほんと多い。
他にも
外壁塗装も「高い場所に上る必要がなく、脚立があれば自分でも簡単」とか
建物の傾きに対しても
地元の工務店が『平屋だから簡単に直せるよ』とかね。
出口 についても
オーナーチェンジで売却でもいい。
実需として販売することもＯＫ。
物件の解体費込みで土地としても。
どれも、いつもみなさんに言ってることですね(^^;
デメリット としては
収入として0か100かどちらかしかないね。
規模が小さいのでスピード感がない。
ひとつひとつの家賃が小さいから
一足飛びに大きく投資したい人には面倒だわね。
うさぎタイプ には向かんわ。
でも、確かに０か１００しかないけど
それが複数あれば良いわけよ。
スピード感が無いのはしかたないけど
安定感は抜群だからどっちを取るかよね。
５年１０年かければそこそこにはなるから
かめタイプ にはおススメだと思うよ。
それを実践してきてかれこれ１１年。
比較的順調ですよ(^^)v
おしまい
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に １８５０万円 で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57?u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろん ノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円で ノーリフォーム 現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろん ノーリフォームで （笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、 ノーリフォーム (^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろん ノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の 三勲学区 の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日から ノーリフォーム で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円で オーナチェンジ 。
11号平屋 同じく3.8万円で オーナチェンジ 。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォーム で4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 募集中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
16-1号,16-2号に設置
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＜イベントのお知らせ＞
木部のぬりぬり体験会＆晩御飯
２日目 ７月２２日（土）１８時〜
参加予定（定員１０名）
１よーすけさん
２namiさん（女性）
３ゆかさん（女性）
４しっしーさん
５じゅんじゅん（初登場・女性）※ぬりぬりだけ
６Mさん
７じいじ先生
８わたくし
※残念ながらtaimanさんが来られなくなりました(-_-;)
※２０時半からイオンモール６階で食事です。
ぬりぬりに参加できないけど、食事だけって方もどうぞ(^^;
１O幡さん
２F原Hさん
３taimanさん
４minakoさん
＜花火大会のお知らせ＞
国産牛&イベリコ豚の食べ放題＆飲み放題が５時間！
８月５日（土）１７時〜
幼稚園以下→幼、小学生→小、中学生以上→中
大人女性→女、大人男性→男 ()は人数
参加予定 男27 女26 中4 小10 幼12 計79＋14
ファミリー専用席（座敷６組） （27名 満席になりました。）
３Ｔ本さん 計５ 男 女 幼(３)17半~
１りょういちさん 計５ 男 女 小 幼(２)18~
11ＢＬＸさん 計５ 男 女 中 小 幼 18半~
７Ｙさん 計４ 男 女 幼(２)18半~
14Ｋ本さん 計４ 男 女 小 幼 17半~
21あつおさん 計４ 男 女 小 幼 18~
ファミリー専用席（テーブル５組） （21名 満席になりました。）
６こーへーさん 計４ 男 女 中 小 17半~
４Ｓさん 計２ 男 小 17半~
24ｍｔａｎａさん 計４ 男 女 小 幼 17半~
26ＴＡＫＥさん 計４ 男 女 小 幼 18~
19あつさん 計４ 男 中 小(２) 18半~
20ＤＤＭさん 計３ 男 女 中 18半~
単身席（テーブル３０席） （30名 満席になりました。）
☆１７時〜（10名）
２Ｏ幡さん 計２ 男 女
５ＯＣさん 計２ 男 女
13Ｆ原Ｈさん 計２ 男 女
15真中さん 計１ 女
16Ｎ岡さん 計１ 女
28ｍｉｈｏさん 計１ 女
31Ｉ崎さん 計１ 男
☆１７時半〜（2名）
12ｎａｍｉさん 計２ 女(２)
☆１８時〜（8名）
17Ｎ村さん 計２ 男 女
18むーさん 計２ 女(２)
22Ａさん 計２ 男 女
23Ｙ田さん 計１ 男
27よーすけさん 計１ 男
☆１８時半〜（6名）
８ｒｙｏｋｏさん 計１ 女
９とっこさん 計１ 女
30Ｍ井さん 計４ 男(３) 女
☆１９時〜（4名）
10たくみさん 計１ 男
25摂津屋さん 計１ 男
29太陽Ｔさん 計２ 男 女
わたくしと別途主催者枠１４名参加
満席になりました(^^;
花火（１９時半）には間に合わないけど
花火中の２０時ぐらいからみんなでワイワイやりたい方は
半額で食べ放題飲み放題もどうぞ(^^;
＜イベント一覧＞
７月 １日（土） １１時〜 トレジャーハンターin玉野市奥玉 ＆
taimanTV撮影会＆ランチ
７月 ２日（日） １１時〜 中区某所アパート３室５００万円＆ランチ２日目
１３時半〜 白猫さん北区某所２００万円戸建見学会
７月 ８,９日（土日） 必殺大家旅行『ＪＲ特急で行くホテル浦島』
７月 １２日（水） １８時〜 木部のぬりぬり体験会＆晩御飯 １日目
７月 １８日（火） １２時半〜かこちゃん古民家見学会＆ランチ
７月 ２２日（土） １８時〜 木部のぬりぬり体験会＆晩御飯 ２日目
８月 ５日（土） １７時〜 花火大会
９月 １１日（月）〜１５日（金）香港口座開設ツアー
９月 ２２日（土） １８時〜 ガス屋のＮさん、おつかれさま会 決定！
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
普段からこのブログを読まれている方はよくご存じでしょうが
わたくし、平屋を好んで保有しています。
その平屋についての記事がありました。
家賃2.7万が6万にUPした「平屋投資」の旨味
その記事によると
住環境研究所というところが
2016年に 全国の30代以上の男女1050人に行った
「老後の理想の住まい」 についての調査によると、
「平屋」を選択したのは全体では247人（23.5％） 。
「老後の理想の住まい」 ですから
基本的には便利な場所のマンションを希望する人が多いのかな？
車を運転できなくなったら
やっぱり中心地のマンション希望が増えると思うな。
まぁそれでも４人に１人ぐらいは平屋希望の方がいるんだねー
年齢別では、 60代が27.2％と最多。
60代が多いのは何となくイメージできるね。
30代でも16.7％ ってのは割と多い気がするな。
好む理由として
一番多いのが 「階段の上下移動がない」
これはよくわかるね。
年取って足が悪くなったりすると特にね(◎_◎;)
他には
「同一階で生活できる」
「コンパクトだが効率の良い間取りが楽しめる」
「庭が楽しめる」
「上下や隣に対する音を気にしなくて済むため」
など。
平屋ならでは よね。
平屋についての 投資家へのアンケート では
「入居付けがしやすい」
「入居期間が長く、楽」
「安定した稼働が見込める」
「普通のアパートでは競合が多いですが、
平屋は数が少ないので、その希少価値の高さから入居付けが楽だと思います」
場所や家賃、駐車場の台数なんかで左右されるけど
基本的にはそうよね。よくわかるよ。
リフォーム費用が安かったという意見もあったよ。
購入した 平屋をフルリフォームしたら約１００万円 だったのが
同時期に別の ２階建ての戸建の見積りが約２００万円 。
物件によって程度も違うし
どこまでやるかってのもあるけど
相場的に、 家賃の違いはわずか５０００円 だって(；´Д｀)
こういうことはほんと多い。
他にも
外壁塗装も「高い場所に上る必要がなく、脚立があれば自分でも簡単」とか
建物の傾きに対しても
地元の工務店が『平屋だから簡単に直せるよ』とかね。
出口 についても
オーナーチェンジで売却でもいい。
実需として販売することもＯＫ。
物件の解体費込みで土地としても。
どれも、いつもみなさんに言ってることですね(^^;
デメリット としては
収入として0か100かどちらかしかないね。
規模が小さいのでスピード感がない。
ひとつひとつの家賃が小さいから
一足飛びに大きく投資したい人には面倒だわね。
うさぎタイプ には向かんわ。
でも、確かに０か１００しかないけど
それが複数あれば良いわけよ。
スピード感が無いのはしかたないけど
安定感は抜群だからどっちを取るかよね。
５年１０年かければそこそこにはなるから
かめタイプ にはおススメだと思うよ。
それを実践してきてかれこれ１１年。
比較的順調ですよ(^^)v
おしまい
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