2016年07月14日
入居は二の次
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57?u平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万！
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
4号が11,000円上がったので 利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
関連記事
2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
関連記事
2014年04月09日 あっ、そういえば...
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
関連記事
2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
関連記事
2015年02月19日 違いは紙一重
2016年01月06日 ３ スーモに掲載するか？しないのか？
2016年02月04日 近況報告
2016年04月27日 １年２か月超し(^^;
2016年05月09日 まだ買ってないのに...
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 ２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
関連記事
2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 ２ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 ３ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 ４ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 ５ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 ６ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 ７ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね？
2016年06月15日 絶対やらん！（笑）
2016年06月16日 空間効率の最大化
2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう！
2016年06月21日 うん！やっぱりアパートにしよう！
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月07日 安定的に長く戦うには
2016年07月08日 自分の物差し
新築計画進行中。
☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
１２号平屋 ３．８万円でオーナチェンジ。
１３号平屋 同じく３．８万円でオーナチェンジ。
１４号戸建 売却で進行中...
関連記事
2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月12日 農道を買おうと思います。
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＜見学会のお知らせ１＞
南区某所 F原Hさん南区戸建見学会＆ランチ２日目
７月 １７日（日）１２時半〜
参加予定（定員９名）
１よーすけさん
２摂津屋さん
３むーさん（女性）
４むーさんご主人さん
５みっちゃん（女性）
６mayumiさん（女性、初登場）
７yasuさん
８
９わたくし
１４時半〜 北区某所 トレジャーハンター８
＜食事会・飲み会のお知らせ＞
岡山花火大会＆食事会＆飲み会
８月 ６日（土） 食事会１９時〜 定員５２名 7/14 3:16時点 ４１名
・座席確定者（先着順） 大人３１名、小学生８名、幼児２名、（３歳以下７名）
Yさん一家、K高さん、Sさん一家、T本さん一家、OCさん
mtanaさん一家、摂津屋さん、あつおさん、O幡さん
あつさん一家、みっちゃん、ryokoさん、aiさん、K本さん一家
minakoさん一家、E尻さん一家、H谷さん一家、よーすけさん
・以降は定員オーバーのため抽選対象 残り１１名
飲み会 ２１時〜 詳細未定
＜イベント一覧＞
７月 １日（金）１１時〜 中区某所 いいてんきさん村＆こももさん３号平屋＆ランチ２日目
７月 ２日（土）、３日（日）必殺伊豆熱川温泉旅行
７月 ８日（金）１２時〜 minakoさん２号戸建見学会＆ランチ
７月 ９日（土）１２時半〜yumiさん再生予定大正築古民家＆75万円古民家見学会＆ランチ
７月 １３日（水）１２時半〜 F原Hさん南区戸建見学会＆ランチ１日目
７月 １７日（日）１２時半〜 F原Hさん南区戸建見学会＆ランチ２日目
７月 ２２日（金） 予定
７月 ２４日（日） 予定
８月 ６日（土）１９時〜 岡山花火大会＆食事会＆飲み会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
-----
こんばんは。岡山大家です。
先日、必殺さん旅行の帰りに２年半ぶりにお会いしたみーこさん。
関連記事
2016年07月02日 必殺伊豆熱川温泉"研修"旅行
2016年07月03日 神？か悪魔？か
2016年07月04日 ブロックで一変
せっかく静岡まで行ったんならってことで
地元のものでも買って帰りたかったですけど
その時はバタバタであまり買い物ができなかったんですよね〜(-_-;)
すると、今日こんなんが送られてきましたΣ（・□・；）
なんてこった...
これはもはや、 静岡オールスターズ （笑）
当日は散々ごちそうになった挙句...
なんだか申し訳ない(>_<)
ありがとうございますm(__)m
...
さて、 融資はジャバジャバ出るし
岡山市もご多分に漏れず、相続絡みも相まって
新築がバンバン 建っておりますな。
その中で、 北区平野にこんな戸建て賃貸が３棟。
ＪＲ庭瀬駅の東南あたり。山陽本線の南側ですな。
このあたりは昔は田んぼしかなくて
この １０年ちょっとぐらいで随分アパートが増えました。
このあたりは、ダイワが多いな。
あとはセキスイとかミサワがポロポロ。
下電とか戸建賃貸もポロポロあるな。
大東、東建は見んな〜
で、この戸建賃貸はミサワ。
このあたりは ファミリーのアパートばっかだから
戸建賃貸って選択肢になるのはわからんでもないな。
３ＬＤＫ ８５．２８?u Ｐも２台
家賃１０．５万円に共益費２千円。
うん。まぁそれぐらいの設定はしたいわな〜
ただ、 １０万円超えのお客が好むところじゃねぇんよな〜 (-_-;)
線路の北ならまだえぇけど...
...
ってことで、 ３月完成 のこの新築３棟。
まだ３つとも空いとんよ(-_-;)
広告料１ヶ月じゃと。
敷金、礼金０にも対応じゃと。
建築屋の提案に乗っかって楽するのもえぇけど
建てることが目的なのか？
入居してもらうことが目的なのか？
どっちも満たしたいんだろうけど
相続対策の地主さん は
いつの間にか 建てることが目的 になっとるんだろうね。
建てさせることが目的 のメーカーと
建てることが目的 の地主
で 利害が一致 するんじゃな。
入居は二の次 な。
この乱立具合は、建てさせる側だけの問題じゃないんよね。
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57?u平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万！
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
4号が11,000円上がったので 利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
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2014年04月09日 あっ、そういえば...
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
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2015年02月19日 違いは紙一重
2016年01月06日 ３ スーモに掲載するか？しないのか？
2016年02月04日 近況報告
2016年04月27日 １年２か月超し(^^;
2016年05月09日 まだ買ってないのに...
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 ２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 ２ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 ３ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 ４ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 ５ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 ６ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 ７ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね？
2016年06月15日 絶対やらん！（笑）
2016年06月16日 空間効率の最大化
2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう！
2016年06月21日 うん！やっぱりアパートにしよう！
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月07日 安定的に長く戦うには
2016年07月08日 自分の物差し
新築計画進行中。
☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
１２号平屋 ３．８万円でオーナチェンジ。
１３号平屋 同じく３．８万円でオーナチェンジ。
１４号戸建 売却で進行中...
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月12日 農道を買おうと思います。
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＜見学会のお知らせ１＞
南区某所 F原Hさん南区戸建見学会＆ランチ２日目
７月 １７日（日）１２時半〜
参加予定（定員９名）
１よーすけさん
２摂津屋さん
３むーさん（女性）
４むーさんご主人さん
５みっちゃん（女性）
６mayumiさん（女性、初登場）
７yasuさん
８
９わたくし
１４時半〜 北区某所 トレジャーハンター８
＜食事会・飲み会のお知らせ＞
岡山花火大会＆食事会＆飲み会
８月 ６日（土） 食事会１９時〜 定員５２名 7/14 3:16時点 ４１名
・座席確定者（先着順） 大人３１名、小学生８名、幼児２名、（３歳以下７名）
Yさん一家、K高さん、Sさん一家、T本さん一家、OCさん
mtanaさん一家、摂津屋さん、あつおさん、O幡さん
あつさん一家、みっちゃん、ryokoさん、aiさん、K本さん一家
minakoさん一家、E尻さん一家、H谷さん一家、よーすけさん
・以降は定員オーバーのため抽選対象 残り１１名
飲み会 ２１時〜 詳細未定
＜イベント一覧＞
７月 １日（金）１１時〜 中区某所 いいてんきさん村＆こももさん３号平屋＆ランチ２日目
７月 ２日（土）、３日（日）必殺伊豆熱川温泉旅行
７月 ８日（金）１２時〜 minakoさん２号戸建見学会＆ランチ
７月 ９日（土）１２時半〜yumiさん再生予定大正築古民家＆75万円古民家見学会＆ランチ
７月 １３日（水）１２時半〜 F原Hさん南区戸建見学会＆ランチ１日目
７月 １７日（日）１２時半〜 F原Hさん南区戸建見学会＆ランチ２日目
７月 ２２日（金） 予定
７月 ２４日（日） 予定
８月 ６日（土）１９時〜 岡山花火大会＆食事会＆飲み会
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
先日、必殺さん旅行の帰りに２年半ぶりにお会いしたみーこさん。
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2016年07月02日 必殺伊豆熱川温泉"研修"旅行
2016年07月03日 神？か悪魔？か
2016年07月04日 ブロックで一変
せっかく静岡まで行ったんならってことで
地元のものでも買って帰りたかったですけど
その時はバタバタであまり買い物ができなかったんですよね〜(-_-;)
すると、今日こんなんが送られてきましたΣ（・□・；）
なんてこった...
これはもはや、 静岡オールスターズ （笑）
当日は散々ごちそうになった挙句...
なんだか申し訳ない(>_<)
ありがとうございますm(__)m
...
さて、 融資はジャバジャバ出るし
岡山市もご多分に漏れず、相続絡みも相まって
新築がバンバン 建っておりますな。
その中で、 北区平野にこんな戸建て賃貸が３棟。
ＪＲ庭瀬駅の東南あたり。山陽本線の南側ですな。
このあたりは昔は田んぼしかなくて
この １０年ちょっとぐらいで随分アパートが増えました。
このあたりは、ダイワが多いな。
あとはセキスイとかミサワがポロポロ。
下電とか戸建賃貸もポロポロあるな。
大東、東建は見んな〜
で、この戸建賃貸はミサワ。
このあたりは ファミリーのアパートばっかだから
戸建賃貸って選択肢になるのはわからんでもないな。
３ＬＤＫ ８５．２８?u Ｐも２台
家賃１０．５万円に共益費２千円。
うん。まぁそれぐらいの設定はしたいわな〜
ただ、 １０万円超えのお客が好むところじゃねぇんよな〜 (-_-;)
線路の北ならまだえぇけど...
...
ってことで、 ３月完成 のこの新築３棟。
まだ３つとも空いとんよ(-_-;)
広告料１ヶ月じゃと。
敷金、礼金０にも対応じゃと。
建築屋の提案に乗っかって楽するのもえぇけど
建てることが目的なのか？
入居してもらうことが目的なのか？
どっちも満たしたいんだろうけど
相続対策の地主さん は
いつの間にか 建てることが目的 になっとるんだろうね。
建てさせることが目的 のメーカーと
建てることが目的 の地主
で 利害が一致 するんじゃな。
入居は二の次 な。
この乱立具合は、建てさせる側だけの問題じゃないんよね。
おしまい
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