2010年06月の記事
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全賃フェア2010セミナー (3) ひつじ不動産 北川大祐社長
昼過ぎに猪俣さんのセミナーが終わった時点で、大家さん仲間と仮設レストランコーナーで待ち合わせしてプチ懇親会を開催。国際結婚のKさんご夫妻、いつもセミナーでお世話になっているJFAのIさん、そして大家さんブロガー仲間で最近お子さんが生まれて、ついでに(笑)RC一棟も購入したカカ夫＆トリュ婦さんご夫妻。こう言う場所で知っている人に会えるのは嬉しいし、知り合い同氏がまた繋がっていくのを見るのもたまらなく楽しい♪毎年参加していたら、もっともっとたくさんの人たちとつながれるかな？(笑)午後になって人手もアップ。地デジカとガスパッチョもコラボしてヒートアップ。(笑)午後は2つのセミナーを見るのと、ブースを回る予定にしていたんですが、参加予定だった不動産オーナー兼業税理士、叶さんのセミナーは人が多過ぎて人ごみが苦手なジュンは挫折(笑)、相方だけが見て、自分は先に次の会場の場所取りに。向かった会場は「新市場開拓セミナー」で、お題目は、3) ひつじインキュベーション・スクエア 北川大祐社長専門メディアだからわかる変貌するシェア住宅市場の現状と今後ジュンの次の作戦はシェアハウス。人と人とが繋がる価値のある場を作るそのコンセプトと、共有スペースを最小化出来るその収益性に魅力を強く感じて色々と調べてます。一方で最近はすでに過熱気味な雰囲気もあり、逆に集客や管理運営に関するインフラも整ってきているまさに新市場。北川氏が社長を勤める同社はシェアハウス専門の募集メディアサイト、「ひつじ不動産」を運営。シェアハウスのニュースや記事が出ると十中八九出てくるメジャーどころと思いきや、設立は3年前。いかに急成長しているマーケットなのかが分かりますね。かなり早めに行ったので、演台のまん前、一番前の席が取れました。叶さんのセミナーとはしごする相方の分も隣に取ったけれど、、、満員の会場で結構顰蹙だったかも。早く来てくれ～！見た目同じくらいの年恰好と思える北川社長、、、ひょっとしたらジュンより若いか？開演10分前から演台に陣取ってPCの調子を確認したり、深呼吸したり。その気持ち、ものすごく分かります。(笑)「オシャレオモシロフドウサンメディア」が同社のキーワード。オシャレでオモシロクないといけない。あとは、メディアのみで、仲介や管理などは自社ではやらない。その分、シェアハウスと言うマーケットを健全に成長させるためのパブリシティをビジョンを持って進めていらっしゃるご様子。「シェアハウスは不景気だから伸びているわけではありません。」データで語るその内容はジュンも思い違いをしていた部分が多く、今後の作戦に大変役に立ちました。ようは、古民家に2段ベッドをブチ込んで3万円前後の家賃で暮らす「安かろう、悪かろう」のドミトリーが不景気だからウケているわけではないとのこと。入居者の年収と、市場へシェア物件供給に関してのデータを紐解くと、年収180万円以下の「経済性需要」層はわずか8％。180万円の年収の場合、30％が住居費と考えると年間54万円、月額家賃は4万円弱になります。一方で、年収300万円以上あると年間で90万円、月額7.5万円を住居費に使えます。この層は別にシェアハウスに住まずともアパートやマンションに住める。ただ、あえてシェアのどこかに魅力を感じて住んでる「ライフスタイル需要」層。「経済性需要」層と年収180～300万円の層を「混在需要」層とした場合、ライフスタイル需要層がもっとも多くて47％、約半分が「敢えてシェアハウス」の層なんです。逆に供給側を見た場合には経済性需要層を狙うような物件が多数供給されている模様で、ライフスタイル需要層向けのプレミアムシェア物件が少ない模様。ひつじ不動産の運営は、健全なマーケット成長を目指すために、掲載物件の調査を現地で行って、写真撮影をして、記事を書いて、募集を掛けてくれているとのこと。一緒にやってくれる姿勢が嬉しいですよね。「シェア利用者のニーズが、シェアからコンタクトへ」今検討中の物件の事業計画と購入が上手く行ったら、ぜひもう一度お会いしたいなと思って、終了後に名刺交換。「いい物件になったら、ぜひ手伝わせて下さい。」と笑顔を頂きました。気がつけば会場は既に蛍の光が大音量で流れてました。ブースももっとたくさん見たかったんですが、サラリーマン大家には一日休暇を取るだけでも大変なので。(笑)来年もまた来たいなと思いました♪[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/ 不動産投資の健美家ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会
2010.06.20
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誕生日イブはご両家トリプルデート
全賃の最終話かと思いきや、一度脱線。(笑)今週末は珍しくセミナーなどのイベントの予定が入っていませんでした。夕方になって相方(妻)と出掛けた先は田園都市線のたまプラーザ駅。改札を抜けてしばらく待つと、溝の口に暮らすジュンの両親がキョロキョロしているのを見つける。お袋はご丁寧にキモノ姿。親父はソフトジャケットを暑さに負けて手に持ってる。わが親のことながら、なかなか小じゃれた老夫婦。ほどなく、相方(妻)のご両親が到着。たまプラから3つほど離れた藤が丘から。何を思い立ったのか、1ヶ月ほど前にジュンの母親が電話で「一緒に食事でも」と言い出したのがきっかけ。普段は実家巡りをするジュンたち2人を車で送ってもらった際に、ついでにリビングでお茶を飲む程度しか両家は顔を合わせる機会が無かった。最近の発展が目覚しいたまプラーザ駅の新しい駅ビル「たまプラーザ・テラス」の中の中華「クリスタルジェイド・上海ガーデン」。何でもアジア圏の人気チェーンで、日本初上陸とか、ふ～ん。http://www.ystable.co.jp/restaurant/crystaljade/tamaplaza.html6時に入店したんですが、結構お客さんが入ってるし、空いてるテーブルも「Reserved」のフダが並んでる。通されたのは店内手前のゆったりとしたソファ席。ソファに座ると丁度窓の外のテラス席を見通して外が見えて良い雰囲気。いっぽう店内はドンガンドンガン、ビートの利いた音楽が大きめの音量で流れていたけれど、店員さんにお願いして下げてもらいました。ビールで乾杯して、最初にオーダーしたのはオススメの小龍包。モチモチの皮は美味しかったし、短冊にした生姜を載せて黒酢で頂くのも良い感じ。写真は取り忘れて1つ食べちゃってます。(笑)おあとのドリンクは、カメ出し紹興酒。最初ロックでもらいましたが、何だか水っぽかったので次は燗で。暑いのに熱いものはどうかと思いましたが、全然香りが違ったのでやっぱり燗の方がいいですね。話題は、それぞれの近況や昔話などなど。相方のお母さんとジュンの親父が饒舌。ジュンのお袋はうなずきと相槌役で、相方のお父さんは始終無口。(笑)フラッシュバックするのは、2003年に結婚を決めた際に開いた両家の顔合わせのランチ会。相方のお父さんはそのときも黙々とお酒を呑んでいて、怒っているのかと思ってこっちも緊張した記憶がある。重い気持ちになりかけてたジュンを、当時1歳ほどの甥っ子がベビーカーから賑やかに援護射撃をしてくれて明るい場にスイッチしてくれた。そんな彼も小学校2年生。それからお父さんとは何度も一緒にお酒を飲ませてもらって、黙っているのは怒ってるわけじゃなくて、普段本当に無口なんだと気付いたのはずっと後の話。今日もきっと、そう。前菜盛り合わせ空芯菜のエビミソ炒めエビマヨ上海料理なのに北京ダック(笑)黒酢豚フレッシュザーサイ一品ずつのボリュームは多くない。6人だと2皿ずつ頼んで丁度良い感じ。そしてメインは小龍包とならんでもうひとつのオススメ、、、出ましたドロドロ担担麺！！これは美味かった！スープの中にナッツがゴロゴロしてて、滋味たっぷり。別添えのラー油が日和っておかず風味とかではなくて、本気で辛い。(笑)刺す辛さ「辣」だけでなくて、痺れる辛さ「麻」も感じる。ちょっと残念だったのが、ホールの人数が少なかった点。お店の外に待ち客が出来るくらい流行ってる一方で、店内はスタッフを呼ぶ声がチラホラ。忙しいみたいでテーブルに料理やドリンクを置く際もどこか乱暴。隣のテーブルでは最初に入れたオーダーが届いていないとかで家族連れのお父さんが怒ってたし。せっかくお店の雰囲気は良いし、料理も美味しいのに、サービスのクオリティが足を引っ張っちゃってる。〆めにデザートを各々で頼む。杏仁豆腐、マンゴープリン、あと、名前を忘れたけれど蒸しパンみたいなやつと、デザート小龍包。ちょっとずつ味見したり。お酒も入って、お腹もいっぱい。それなりに話も進んだディナー。帰り際にジュンの実家からは母方の田舎の名物の羊羹を、相方のお父さんからは畑で作ったお野菜を、それぞれのお土産に。そういえば、ジュンの誕生日イブだったのに、、、誰も一言も話題に上げてなかったな。(笑)こんな会も、たまには良いハズ。[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/
2010.06.20
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全賃フェア2010セミナー (2) IREM Japan理事/CPM 猪俣氏
サラリーマン大家の実態として、兼業と言うよりも平日はサラリーマン、休日は大家をやってる感じになってます。平日の間は相方(妻)が時間を使ってくれているので色々と助かってますが、独身や共働きでやってる人は大変ですね、、、。と、平日に日記を書けなかった言い訳をしつつ、賃貸住宅フェアのセミナーレビュー2つ目。1つ目のセミナー終了後に会場を横断して向かった先は「管理・業務効率セミナー」会場で午前中2つ目のセミナー。2) IREM JAPAN 理事・東京支部長・ファカルティー CPM 猪俣淳氏賃料値下げだけが空室対策ではないCPM が実践する収益向上テクニック以前セミナーや本のレビューを書いた倉橋さんと並ぶCFネッツの2枚看板と言った方。自称「資格フェチ」で、プロフィールを拝見すると不動産や資産運用関係の資格や団体理事の肩書きがずらり。全部名刺に書いたらA4版くらいになりそう。(笑)1級建築士の資格も持っていて、「不動産投資は、投資と建築の両サイドの知識が必要」の言葉を体現。確かに物件の見方って何となくでしか分かりませんが、建築から理解があるとまた違った側面で価値判断や物件管理が出来ますよね。IREMはファミコンソフト「スペランカー」の発売元、、、ってググると出てきますが、当然違います。(笑)・・・それにしても超懐かしい。http://www.irem.co.jp/official/spelunker/index.htmlIREM: Institute of Real Estate Management日本語に訳すと、「不動産管理機構」でしょうか。不動産経営に関するアドバイザ、CPM(Certified Property Manager)を育成することをミッションとしているようです。例によって前のほうに陣取ったんですが、目の前の演台に立った猪俣さんは迫力十分。(笑)口調もエネルギッシュですが、内容はロジカル。不動産投資もマーケティングの基本、4Pが大切。1) Place (立地)2) Product (物件)3) Price (賃料)4) Promotion (販促)購入対象の物件がある場合には、現地調査を周辺含めて念入りに実施して、間取り×ランクでのマトリクスを作る。縦軸は間取り、単身者用であれば1R/1DK/1LDK/2DKなどで分ける。横軸はランク。築年数や広さ、設備の充実度と、賃料帯でA～Dの4段階程度。自分の物件の位置を把握して、それからは徹底調査。それぞれのマスの該当物件数と空室率をプロットする。空室率が高いところは赤に、逆に供給が少なく空室率が低いところは青く色をつける。そうすると、買うべき物件かどうか、また購入後の賃貸戦略の方向性が可視化出来る。調査が専門の機関で情報を持っていないと大変じゃないかと思ったんですが、ある程度は現在オープンになっている情報でどうにか出来そう。紹介されていたのはHOME's不動産投資サイトの「賃貸経営」コンテンツ。http://toushi.homes.co.jp/owner/ウェブ検索のニーズ動向や、掲載物件の傾向。この2つを掛け合わせたヒートマップなど、使えるコンテンツがたくさん。完全には出来ないかもしれないけれど、方向性は見えそうですね。全国でも持ち家比率の高い富山県で、天井をピンクにしたり、壁紙をファンシーにした「姫部屋」や「小悪魔部屋」など、尖ったリフォームで空室を埋める1)Placeの不利を2)Productと4)Promotionで補い、空室待ちを作った戦略。賃貸物件なので、借りる側はある程度嗜好性に富んだ物件を好む傾向が強くなってきている。「利回り10％の地域で、年間で100万円の家賃を上げることが出来れば、資産価値を1,000万円分上げたことと同じ」、、、確かに。最後に紹介されたのは、ご自身の投資実績から、ボロボロのアパートを800万円で購入して、1350万円のリフォームをした案件について。リフォーム金額が物件を上回るなんて信じられないと思われるかもしれないけれど、これもロジカルに考えられた結果。800万円の物件に330万円のリフォームを実施しても、家賃上昇は望めない。リフォームを含めた金額が低いので表面利回りは30％になるが、そこには空室リスクや将来発生する修繕等のリスク・ロスは考慮されていない。しかも売却価格も結局800万円の物件がベースになるので、IRR(内部収益率)は最終的にマイナスになる。IRRの説明を早口でおっしゃっていたが、ものすごく分かりやすかった。「物件を買って、 運営して、 売却して、 トータルでどれだけの利回りで運用できたか。」逆に1350万円のリフォームを実施して、トータルコストが2150万円になった場合、同じ賃料だった場合ばあいには表面利回りは15％まで下がる。ただ、空室のリスクは減り、物件の価値が上がり、売却価格も上がる。結果IRRが最終的に88％程度を見込めるとのこと。この辺のCPMっぽい用語や計算の仕方を少しでもかじっていなかった人は何を言ってるかサッパリだったのかも。投資は論理的に考えて、決断は情熱的に。(笑)そんなスタイルにしたいなと思わせるセミナーでした。まだまだ続きます。(笑)[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/ 不動産投資の健美家ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会
2010.06.19
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全賃フェア2010セミナー (1) モダンアパートメント渡邊社長
事前予告の通り、全賃フェアこと「賃貸住宅フェア2010」に行ってきました！15～16日の2日間開催のうち、ジュンは後半の16日のみ参加。お目当ては各種セミナー。事前に連絡を取り合っていた大家さん仲間と現地で会えたらイイナと期待しつつ、いざ会場へ。現地到着直後からセミナーの陣取り。基調講演以外のセミナーは10テーマに分類されて、それぞれで同時開催している。サマソニのステージみたいなものですね。(笑)3つセミナーを聞いたのでそれぞれ簡単なレビューをば。細切れにして1つずつお送りします♪最初は「リノベーション・リフォームセミナー」から、1) モダンアパートメント 渡邊勇三社長苦戦物件150室の空室解消事例から学ぶ入居率98％のリノベ戦略大阪本拠の会社で、関西弁で元気の良い若手社長さん。おしゃべりが上手くて、うらやましい。(笑)リフォームのプロデュースを行い、施工は協力会社が別途行うスタイル。苦戦物件の特徴について統計を取ると、色々な理由があるもののダントツが「特徴が無い」で98％。入居者が尖ったものを探している中で、誰にでもウケるように作られた特徴の無い部屋が実は安売りの価格競争に入らざるを得ない原因と説く。かといって、全てにお金を掛けてリフォームしてもお金がいくらあっても足らないので、数値目標を持って物件を改善する、、、これがリノベーション。自称「ケチやから」とおっしゃる社長さんがしかけるのは、何か1つ、中古ならではのポイントを絞って、入居者のターゲットも絞った投資を行うこと。1R賃貸激戦区の相模原のマンション。3つの空室、それぞれ17平米の部屋に対して10万円、20万円、30万円のリフォームを。壁のうち1面はアクセントウォールにして突飛な色と、違い棚を設置。すると、黄色と緑のショッキングな組み合わせの部屋に申し込みが入った。入居者の個信が悪くて保証会社の保証が降りずに契約がなくなるところ、、、入居者が自分で別の保証会社を見つけて、「何とか貸してくれ」と頼んできたとか。。。基本戦略は3つ、1)フロアーカット、2)商業空間デザイン、3)プロモーション。どれもフムフムのなるほど。現在の作戦が築古狙いながらリフォーム関連の経験値が低いこちらとしては、大変参考になったセミナーでした。セミナーのあとに毎度の図々しさを発揮して挨拶しようと思ったら長蛇の列で諦めたんですが、あとで聞いたら、相方(妻)が前日に同社のブースで、大家さん仲間さんからのご紹介でご挨拶させて頂いていたとか。何気にネットワーキングが上手な相方の新しい側面を発見。(笑)次回をお楽しみに！[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/ 不動産投資の健美家ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会
2010.06.17
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「賃貸住宅フェア2010」に行きます！
巷で話題(？)の「賃貸住宅フェア2010in東京」に行きます！昨年、大家デビュー直前で活動が佳境に入っていた8月開催でした。全国の大家さんブログフェチな相方(妻)はしきりに行きたがっていたのですが、親友の結婚式の予定が入って敢え無く断念。「今年は行きたい！」と言っていた彼女の夢がかないます。(笑)開催は明日から2日間、15～16日。会場は東京ビッグサイト。本職のIT系のイベントでは見に行くのも、説明員をやるのにも行きなれた場所ですが、個人的に行くのは初めてかな？大家さんや管理会社さん向けに、設備やサービスの展示が盛りだくさん。また客付けや管理、空室対策、リフォーム、税務などなど、知りたい情報を盛りだくさんにしたセミナーが、豪華講師で開催されてます。最近サラリーマンの仕事も盛り上がっちゃってる自分は2日間も空けられず、16日(水)のみの参加。相方は当然のように2日間参戦の予定。今からセミナーをハシゴする計画を練ってます。ブログをご覧の皆様、行かれる方がいらっしゃったらぜひお声掛け下さいね～。ぜひ現地で会いましょう！！ビッグサイトで、ジュン(と相方)と握手！！[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/ 不動産投資の健美家ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会
2010.06.14
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コワ～い不動産の話
賃貸募集もひと段落して、空室はあと1部屋。(大募集中！！)初の入れ替え戦も色々と学ばせてもらうことの多いものでした。一方で2号物件を手に入れるための活動をしてます。そんな中で読んだ文庫がこれ。コワ～い不動産の話宝島sugoi文庫宝島編集部 発行年月： 2010年02月 宝島と言うと大分カジュアルな雑誌のイメージで、中吊り広告に惹かれつつもあまり読んでないんですが、本書の内容も大分カジュアルでした。(笑)第1章 コワ～い新築住宅の話第2章 コワ～い中古住宅の話第3章 コワ～い新築マンションの話第4章 コワ～い中古マンションの話第5章 コワ～いタワーマンションの話第6章 コワ～い住宅ローンの話戸建てやマンションを購入する際に起こった色々な問題を取り上げたもの。不動産自体が一品一様で価格も高額、建築や売買を行っている業者さんもいろいろであるが故に起こる問題。まぁ、リスクっていっぱいありますよね。新築の戸建てを安く買えたと思ったら、手抜き工事でカビハウスや大きなキノコハウスになっちゃったり。床下に池が出来たり。。。考えただけでぞっとするような話題も多い。ありがちなところで、1Fをカーポートにした3F建ての戸建ての耐震問題。ジュンの自宅の周りでも良く見かけますが、大き目の土地をいくつにも文筆して狭小土地に建てつつ床面積を稼ぐやり方ですね。1Fは車を入れるためのスペースを稼ぐため、奥へえぐれたような構造になってます。せり出した2Fの部分は柱と1方向は壁で支えているんですが、この壁の中に耐震対策用の柱をクロスして入れなければいけないところ、コストの問題から入れていないものがあるらしい、、、。他に気になったのが、「タワーマンションの10階以上に住む女性の約4割が流産・死産の経験がある」とのアンケート結果の紹介。しかも、住む年数が多ければ多いほど率が上がるとか。原因は面倒な外出を控えることからの運動不足や、風や地震からくる微妙な揺れの影響などが推測されるらしい。確かに、、、何らかの影響があるものなのかもしれませんね。最後の部分は、ローンの組み方によるトラブルで、払いきれなくなった様々なケース。全てに共通しているのが、収入が上がると思って組んだローンがこの不景気のあおりから支払いが出来なくなった、、、との話。なかでも98年に当時の住宅金融公庫がはじめた「ゆとりローン」がひどい。10年間は低金利で、その後は上昇、、、。人間は弱い生き物なので、たとえゆとりを持って返済をしていて後で上がると分かっていても、それに備えておくなんて事はユメユメ出来るものではないんですよね。行き詰った人たちの物件が任売・競売に回っているとか。これを政府が主導してやってるんだとすると、、、ちょっとねぇ。これは今でも「フラット35S」の「当初10年間の引き下げ金利」と名前を変えて今でも提案されてますし、、、「あなただけに！」と言われてオファーされる1％を切るような変動金利も同じことでしょう。半分は噂話のレベルに過ぎず、同じような話の当てはまる物件でもちゃんと作ってあるし、ちゃんと契約の内容もしっかりしているし、資金面も考慮して提案してくれる業者さんもいらっしゃると思います。一方で、実際の不動産業界では頻繁に起こっている話なんだと感じます。ぜひ住宅購入を考える方はハンコを押す前に読んでみては如何でしょうか？(笑)[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/ 不動産投資の健美家ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会
2010.06.13
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「お金の教養講座」
今日は日本ファイナンシャルアカデミーで、「お金の教養講座」の講師を担当させて頂きました。天気の良い土曜日にも関わらず、たくさんのお金に興味を持って頂いた方々に受講を頂いて、講師としても身の引き締まる思いで担当させて頂きました。体系立てた投資の教育に定評のあるファイナンシャルアカデミーでの講座でしたので、「ガンガンいくぜっ！」的な30～40代のギラギラした男性(笑)が大半かと想像していたのですが、ご来場頂いた方々はむしろ女性の方が多かったり、ご年配の方、またご夫婦やカップルで受講された方もいらっしゃって、お金に対する意識が全体的に盛り上がってきているものなんだなと感じました。こちらとしては楽しく話をさせて頂きました一方で色々と課題もあります。ぜひ次回以降またブラッシュアップして、皆さんにお金との付き合い方を考えていただくキッカケになって、それでいて楽しめる、、、そんな講義にして行きたいと思います。同講座は複数の講師が受け持っていますが、日記を見て頂いている方で、ジュンの応援に駆けつけて頂ける奇特な方がいらっしゃいましたら、次回担当日程は下記の予定です！日時: 6月27日(日) 13:00～詳細情報とお申し込みはこちらです♪土日の日程が貴重なようで、比較的早めに申し込みが締め切られています。「おっ！」と思った方はお早めに！http://www.f-academy.jp/link/1481/school/kyouyousemi.htmlぜひぜひご一緒に「お金の教養」について考えて、10年後の未来を自分の手で、豊かなものにしましょう！！[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/ 不動産投資の健美家ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会
2010.06.05
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日曜日は不動産とゲーム会、そして不動産 (2)
週末にまとめて日記を書いてます。午前中は築50年の大ベテラン物件の内覧をして、最寄り駅まで車で不動産屋さんに送っていただきました。その後軽く食事をして、午後はお楽しみのゲーム会！！今日はいつもと違うんです、、、何しろスピーカーを他の方にお願いしてる！「人前で話をすることって苦手」と言う方が結構多いんじゃないかと思うんです。苦手な原因は、アガってしまったり、伝える内容に自信が持てなかったり様々。ジュンは自信と関係なしに目立ちたがり屋だったり、伝えたいことがいっぱいあったりなので、最初プレイヤーとして他のゲーム会に参加した際に、すぐ「自分だったらこうやりたい！」と主催してスピーカーをやっている姿がイメージ出来て、、、全然自信も知識も無いままに初めてしまったのがキッカケでした。やらないと上達しないことっていっぱいあると思うんですよね。ぜひ手伝ってもらってる皆さんにも、同じようにチャレンジして、「出来ない」から「やってみる」、そして「出来る」にステップアップしてもらいたいなと思ってました。今回は、文脈と全く逆なんですが、実力を既にお持ちのマネーマネージメントコーチとして金融教育のフィールドで活躍されているsatoakiさんがやってくれることに。さすがは講師として場数を踏んでいらっしゃるだけあって、落ち着きが違う。ドッシリと、かつ爽やかにやって頂きました。ゲストの皆さんの前に出るとすぐに興奮してソワソワしつつもねっとり系になってしまうジュンと違って。。。いいなぁ。(笑)さて、ゲームの方も盛り上がりました！ジュンが銀行役を務めたテーブルでは3名のプレイヤーの方、、皆さんがラットレースを抜けられました！先に男性プレイヤーお2人がコツを掴んでラットレース抜け！その後に途中、女性の方が苦戦をしていたのを見て、男性プレイヤーが助ける！美しいチームプレイ！！(笑)ゲーム会の後は、例によって希望者のみでの懇親会。何度もお店が変わって、今度はトルコ料理屋さんになった某駅ビルの中のお店。いいところは、、、いつ行っても空いているので団体で入れるところ。(笑)トルコの変わったコーヒーやジュースを飲みながら、お金について、ゲームについて、投資経験について話し合いました。興奮の冷め遣らぬジュンは、ゲーム会開催後にそのまま物件見学に。そちらについては、、、また別の機会に！[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/ 不動産投資の健美家ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会
2010.06.05
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日曜日は不動産とゲーム会、そして不動産 (1)
明けて日曜日。マンションに不動産屋さんが迎えに来てくれた。昨夜遅くまで語り合っていた方とは別の業者の方で、はじめまして。今回の方は任意売却や競売物件を得意とする業者さんのようで、色々と調べて資料請求をしたところ、面談を頂く運びに。しかも今日は、ジュンの自宅近くの物件を紹介してくれるとか。車の中で、初めて今回の物件の資料を頂く。いつも見るようなマイソクではなくて、図面もなく、何やら文字や数字だけの文書。一部土地と道路の関係を表す図がある他は、「文書」って言う表現がピッタリの書類。途中分からない点はちょくちょく質問しながら、車で走ること10分程度で現地。大通りを一本入った道を、、、右へ左へ、左へ右へと入り組んだ道の奥にその物件はありました。ジュンよりも15歳ほど、、、何と年上の物件！築50年ほどの大ベテランです。(笑)ガラガラと鎧戸を開けて、内側のガラス戸を空けると、土間。たたきを上がった棟内は不思議な内装。壁やふすま、押入れの扉に全て、、、濃緑の大理石カラーの塩ビ版が張り巡らされて、重厚な雰囲気！！！オーナーはどう言う趣味だったんでしょうか？全体の造りはものすごくしっかりしてる印象。床もギシギシ言わないし、清潔でもある。大理石な内装のセンスは別として、張ったばかりなのかもしれないくらいにキレイ。間取り図が無いので(笑)、ノートに間取りを書きながら物件見学。どの部屋も6～10畳とものすごく広い。今回の物件の魅力は値段と広さ。都内であり得ない値段、、、ほとんど土地値のはず。まぁ、築50年の木造住宅に(資産価値の面から見ると)残存価値はないので当然と言えば当然で、取り壊し費用を考えるともっと安くないといけないのかも。今回の物件は、自宅用兼シェアハウス用として考えてみてます。その場合に良い点は他にも。お風呂が広くて、大人が3人一緒に入ってもOK。シャワーも2つ付いてるし、、、ひょっとするともともと学生寮だったりしたのかな？一通り、写真を取りまくりながら見学して、次の予定があったのですぐに車へ。また目的地まで送ってもらっちゃいました。こんな物件は現金で買うしかないと思っていたんですが、話を聞くとそうでも無い模様。ある程度の自己資金投入が必要になりますが、融資をしてくれる金融機関はあるようです。確かに金利は若干高めだけれど、もともとの物件の値段が安いので、自己資金の比率も高められるし、収益さえ上げられるようであれば早期弁済も可能。まだ公開されていない物件とのことで、急いで買い付けを入れたらとのススメを頂くものの、まだまだ現地を見ただけでは判断の付かない部分が多くて、保留。ただ、自分の今の属性で融資がどこまで引けるものかは判断しておきたかったので、今回の物件をテストケースに融資可能性を打診してもらうことにしました。色々なやり方があるものだなと思う一方で、古い物件に手を入れて高い収益が実現出来たら、こんなに楽しいことは無いなと考えさせられる経験でした。そして午後は、、、[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/ 不動産投資の健美家ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会
2010.06.04
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土曜日はセミナーと不動産
最近週末を大変有意義に過ごしてます。有意義過ぎてどうしましょうってくらいです。(笑)土曜日は午後から講師のお勉強。色々と先輩講師の方のお手伝いをしつつ、話の内容や講師としての姿勢を学ばせてもらってます。同じ内容の講義でも、講師の方の個性でずいぶんと変わる。見てると、個性が出ている部分の方が、受講されている方々のリアクションが良い。今度の週末に人気講座を担当させてもらう予定。ジワジワとジュンの個性が出せたらイイナと思いました。たまたま講義会場のすぐ近くに懇意にして頂いている不動産屋さんがあるので、電話を掛けてお邪魔することに。同じ午後の時間帯で自宅マンションの売却について内覧希望者の方を案内して頂いてたりするので、「ちょっとお時間を」のつもりでお邪魔したのが7時ごろだった。内覧頂いた様子を聞く。ジュンと同じくらいの年齢がご夫婦だったらしい。マンションの変わった造りや、自慢の中庭を見て好感触。部屋の中も、高い天井や窓のあるお風呂などなど、それなりに気に入ってくれた模様。ご主人と奥さんの質問が全然違うポイントを突いて来るのが面白い。[ご主人の質問]・いくらくらいで買ったのか？・なぜ売る事にしたのか？・あのギターは付帯設備ですか？(笑)どうやら、ご主人は資産価値を考えていたり、将来の売却を考えている模様。相方がもともと購入の際から売却も視野に入れて立地や間取りを選択した旨を話すと、満足してもらったらしい。売る積もり満々で部屋をほとんど汚さずに使ってるのは、状態を見てもらえば分かるので説得力有り。[奥さんからの質問]・ゴミ出しはいつでも出来ますか？・ペットは飼っても大丈夫ですか？・庭先に植物を植えてもいいですか？・収納はどれくらい？・近所のスーパーは？奥さんは具体的な生活を考えるみたいですね。目線が違う。その後は、最近面白いと思ってこちらから問い合わせを入れた物件の話や、最近不動産屋さんが調べている不動産絡みのビジネスモデルのお話などもろもろを話していたら、、、「もうこんな時間っ！」と退出したのが夜の23時・・・不動産の話をすると盛り上がって、いくら時間があっても足らない。(笑)これが先週土曜日のお話。そして明けた日曜日は、、、[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]http://sequoia.seesaa.net/ 不動産投資の健美家ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会
2010.06.04
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