2010年02月の記事
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モチベーション・リーダーシップ
モチベーション・リーダーシップ組織を率いるための30の原則 PHPビジネス新書 小笹 芳央 著PHP研究所 発行年月： 2006年06月 すごい本でした。会社や規模に関わらず、組織を率いる人にはぜひ読んでもらいたい本。先日の「お金の教養セミナー」で講演されるので、とりあえず読んでおこうと言った軽い気持ちでしたが、常に携帯したいくらい、リーダーシップにまつわる問題と解決策についての考え方について丁寧にまとまってました。 本の構成として、リーダーに求められる資質と、リーダーがマネジメントしなければならない4つの領域について、それぞれ1章ずつの構成。第1章 リーダーシップの条件 - どうすればメンバーを統率し、成果を上げることができるのか第2章 環境をマネジメントする - リーダーは環境とコミュニケートしなければならない第3章 モチベーションをマネジメントする - メンバーにとって魅力的な目標や報酬は何か第4章 ルールをマネジメントする - ルールを使ってメッセージを伝える第5章 コミュニケーションをマネジメントする - 情報流通経路のデザイナーとしての役割を果たす「リーダーの条件」は、ビジョンの重要性など以前読んだピーター・ドラッカーの本からの影響も大きいように思える。「こう有るべき」と言う1つの答えがあるわけではなくて、周囲の環境に合わせて応変するべきものとの主張。草創期、拡大期、多角期、再生期。全ての企業が辿る4つの成長ステージそれぞれで内外の環境が求めるリーダーシップが異なる。草創期には「戦略」「スピード」「勇気」と言った特徴を持つ「狩猟型」のリーダーシップが必要になる。成長の軌道に乗り始めて拡大から多角期に入ると、大きく多様化する組織やメンバーを束ねるため、「人間性」や「返報性」が特徴となる「農耕型」リーダーシップが、「改善」や「一体感」をキーワードに組織をマネジするべき。ただ、再生期に差し掛かった場合には再びScrap & Buildが必要になるため、狩猟型が必要になる。このリーダーシップの特性の切替を間違えた組織は、衰退する。第3章では、同氏の真骨頂である「モチベーション」について詳細に書かれる。メンバーのモチベーションはどのようなことに作用されて上下するのか、またモチベーションを上げて成果を上げるにはどのような仕組みとどのような導きが必要か、体系だって書かれる。第4章のルールの中で、メンバーへの報酬を決める上でメンバーそれぞれのモチベーションの特質を考慮するべきと書かれています。その4つの分類がなるほどって言う感じだったのでご紹介。■他人との係わり合い軸1) ドライブ欲求～自分が中心！2) ボランティア欲求～みんなのために！■価値判断の軸3) アナライズ欲求～きっちり調べました！4) クリエイト欲求～新しいことやろうよ！この2つの軸の上で、各メンバーがどういったモチベーション特質を持っているのかを把握する人材ポートフォリオを持つことが有意義。自分は、、、ボランティアとクリエイトの端っこを結んだところに居る気がしますが、、、他己評価だと違うかな？最後のコミュニケーションについても面白い。コミュニケーションは人と人との点で捉えるのではなくて線～コミュニケーションチャネルの数で捉えるべき。チャネルの数は、従業員数をnとすると「n×(n-1)÷2」で表されていて、人数が増えると飛躍的に増大する。これをマネジするために部とか課とかのチームが必要になって、チームのリーダーは情報流通のスペシャリストでなければならない。こうして考えると、機能別に部を創りまくって、リーダーシップのカケラも無いプレイングマネジャが座ってたりしたら、チームが壊死するのも仕方が無い。。。組織の本質が見えてくる気がします。先日の講演でも触れられていた、組織改革の「臨界点」についての話が紹介されています。これってすごく大切な話。あんまり書くとネタバレで怒られそうだから、気になる方は書店かアマゾンへどうぞ。(笑)「リーダーって言うのはこうあるべきだよな」とぼんやりと思っていたことが、体系立ててスッキリと書かれていた、良い本です。人の上に立つときには、ぜひそばに置いておきたい本でした。
2010.02.28
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お金の教養フェスティバル2010 (3)
さて、再び休憩時間を挟んで、いよいよのオオトリ。竹中平蔵さんの登場。前回見た際もすごかったんです。マクロの数字に裏づけされた圧倒的な説得力で世界の中の日本の問題点を浮き彫りにして、それでいて最後に希望を持たせてくれるような政策面での解決策を提示する。聞いた後には血液が逆流して「日本人として何かをやらなければ」と言う気持ちにさせられる講演。難しい話をしているはずなのに、理解出来た気持ちになってしまうのはスゴイ。以前に読んだ本もすごく分かりやすかった。[レビュー: 竹中先生、経済ってなんですか？]http://plaza.rakuten.co.jp/sequoia/diary/200807250000/今回の講演もそうでした。ダボス会議での景気底打ちからの回復基調についての「LUV」と言う流行り言葉についてから、導入。亀井静香さんとのTV収録での平行線から、はるな愛、、、じゃなくってアダムスミスの国富論。経済学の成立は、230年前のこの本が書かれた時から。たったの230年。その前には、フランスやイギリスが既存産業や雇用を守るために新技術の開発を抑え込み、弾圧さえしていた時代があったらしい。機織の糸の本数は1,408本でなければならない。。。今ではおかしな話ながら、今の政府は製造業派遣禁止や貸金業規制等、自由経済に反する16～17世紀の統治に似ていると説きます。今後の景気動向に関して、7月までは現状維持でダラダラと行くだろうとの予測。民主党も7月の選挙をにらんで得票数を落とさないために財政拡大を行って景気の底支えを、赤字が膨らむことも辞さずにやるから。その後は3年間選挙が無いがために、消費税率の大幅引き上げを含めて増税への見直しをかけることが必須。消費税に関して、5％が10％になるのは当然のこと。現在の基礎的財政赤字額は53兆円。消費税率を1％上げた場合の税収増は2.4兆円。黒字化するためには、消費税は25％まで上げなければまかない切れない現実。さらに子供手当てを実現するために財源が5.5兆円必要。これを足すと、消費税は30％。。。何も買えなくなっちゃいますね。3,000万円の不動産を買って、900万円も税金に持って行かれるんであれば、そりゃ自動販売機も置きたくなります。(笑)また、世界の中の日本を考えた質問。「2009年に円が高くなったと思う人、手を挙げて下さい。」会場は70％ほど、自信なさげに手を挙げる。ジュンも挙げてた。G20の中で、2009年初と比べて円が強くなったのはドルともう1つだけで、実に18の通貨に対して円安になっているとのこと。これでは円が相対的に弱くなっている中で、ドルが更に弱いだけ。暗い話ばかりでは、希望が無い。竹中さんは「可能性はある」と、常に希望も提示する。オーストラリアの経済政策の話が非常に印象的でした。現在2,200万人の人口を2050年(※)までに3,500万人まで増やす政策。うち、800万人が移民の受け入れとの事。※25年と聞いたようにも思えますが、元ネタをチェックしたら2050年、40年後の話でした。http://www.theepochtimes.com/n2/content/view/28963/人が増えれば、家も道路も食料も必要。生産や消費が成長して、税収も伸びる。日本はそう簡単には行かないものの、経済高揚の施策としては、前回2008年に聞いたものと同じことが提案されました。前回はもったいぶって書かなかったけれど、今回はTwitterでもブログでもみんな書いてるからジュンも書きます。(笑)1) 法人税率の引き下げ2) オープンスカイ3) 東京大学の民営化国のばら撒きや手厚過ぎる保護は、愚民を育てて経済を後退させます。スマイルズの「自助論」と言う本が紹介されましたが、自助自立の気持ちを国民一人ひとりが持つことで、再び日本に元気が戻ってくる、、、そうアツく語られました。ジュンは2008年までは目の前の仕事しか見えていませんでしたが、今お金の勉強を始めて経済の端っこの方がちょっとだけ見えるようになってきたのかもしれません。そして、今日の竹中さんの話はもっと視点の広い経済に政治・政策が絡んだ話。政治が経済を良くもするし、悪くもする。普段TVで見る政治家はくだらない揚げ足の取り合いで、一体何をやりたいのかさっぱりわからないけれど、竹中さんの話を聞くと、政治って本当は身近で大切なものなんだなって感じられる。(もっとも、竹中さんは政治家ではないけれど・・・。)今回の講演をされた方々は皆さんそれぞれにスタイルは違っていたけれど、内容からも、またその講演に臨む姿勢からも学ぶところが多かったです。ジュンはいつも無料セミナーって捨てたものではないと思いますが、特に美味しいフェスティバルだったなと感じました。そして、来年はもっとたくさんの知り合いに会えるフェスになりますように。(笑)不動産投資の健美家
2010.02.23
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お金の教養フェスティバル2010 (2)
「お金の教養フェスティバル2010」レポート。例によって長文になってしまったので、第2部！以前参加の経験を活かして、開演前に会場外のコンビニでパンと飲み物はゲット。昼時はこの2,000人が昼食を求めて彷徨い出るものの、受け入れるキャパのある店が近隣には無いんです。ゲーム会を一緒にやってくれているYさんも会場で出会って、合流。昼食を求める人々が会場から出て行った頃になって、会場前のベンチで一緒に食事。今回は運営で大忙しの日本ファイナンシャルアカデミーの方々、またマネーマネージメント講師の方々、朝食会でお会いした方々。会場にチラホラと知った顔があるのは面白かった。だんだんと自分がお金の世界に浸って行っている感じ。忙しそうにしている相手に、ついついハシャいで話しかけてしまう。。。(笑)午後に入って一発目は今回のイベントの協賛になっているNPO金融知力普及協会から10分のプレゼン。会場は名だたる講師の講演目当てで無料でやってきている「We Are 現金」の集団だけに、注目度は残念ながら高くない。お金の教育に関して広範なテーマで活動をしている模様。ウェブで調べたら、「金融知力検定」なる検定試験をやっていたりして、ウェブで受験が出来るみたい。取ったら何かいいことあるかな？(現金)次の講演は本田直之さん。先日同氏の著書も読んだので、この機会に話が聞けるのは嬉しい。[レビュー：レバレッジ英語勉強法]http://plaza.rakuten.co.jp/sequoia/diary/201001280000/スクリーンには、ブラックのバックに白抜きで藤田田さんの言葉が大写しに。景気が悪いと言うことは、自分が儲からない「原因」ではなく、みんなに共通の「条件」である。そういった「条件」のもとで、どうしたら儲かるかを考えていかなければならない。Tシャツにジーンズ姿で現れる本田さん。スポットに照らされる日に焼けた褐色の肌からは「代表取締役社長兼CEO」や「MBA」と紹介されてもピンと来ない。ゆっくりと、自然な言葉で話し始める本田さん。今日のテーマは「2010年にやるべき3つのこと」。本田さんは、お金じゃない3つの負債を返して、3つの資産に変えようと説きました。3つの負債とは、思考負債。自分負債。カラダ負債。全てに共通するのは、前向きに行こうと言うメッセージ。思考負債の1つに「思考閾値が低い」ことが上げられていました。自分で自分の限界を決めてかかっていることが多分にあって、やらないことを正当化しようとする考え方。忙しい、忙しい、と言う部下にこう質問したと言います。お前のその「忙しい」はオバマよりも忙しいと言えるのか？後半は、経済的な安定のために5つの収入のフローを手に入れること、そして5つのやるべきことが上げられました。5つのフローは、給与所得、事業所得、不動産所得、配当・利子所得、その他の権利所得。講演の内容もステキだったんですが、感銘を受けたのがプレゼンのスタイル。iStockPhotoやPixstaと言った版権フリーのイメージをタイトル代わりに出して、そこにキーワードを大きくオーバーレイする。それだけ。ユーモラスな写真と数文字のキーワードが大写しになった画面をバックに、Tシャツ・ジーパンの自由人が、とうとうと自分の言葉で会場の2,000人に語りかける。画面の切り替えも、PowerPointではなくてMacのKeynoteを使っているらしく、手元のワイヤレスプレゼンコントローラ1つで色々に切り替わる。いつかはこんな講演が出来るような、内容とテクのある自分になれたらいいなと、憧れの気持ちで見た貴重な時間でした。・・・また長くなったので、次回に続く！(笑)不動産投資の健美家
2010.02.22
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お金の教養フェスティバル2010 (1)
日本ファイナンシャルアカデミー主催のフェスティバルが、今日三軒茶屋の昭和女子大学の講堂で開催。金持ち父さんを読んで覚醒したての2008年の4月に同じ場所で「投資フェスティバル2008」に参加した日記が残ってますが、タイトルは変われど内容はほぼ同じフェス。[2008年の日記 ～ 学問のすゝめ]http://plaza.rakuten.co.jp/sequoia/diary/200804290000/2008年当時との違いは、大げさに言うと朝食会のおかげで人と繋がる力が備わったこと。(笑)今朝も三軒茶屋の駅前のカフェに8時半ごろ朝食会仲間と集合。久々の方もいれば、昨日もランチをご一緒した人も、はじめましての方もいて、ウォーミングアップは万端。フェス目当てではなかった方々とそこでバイバイして、一同4名で会場へ。9時半開場の会場に40分ごろ到着すると、既に長蛇の列が講堂の中に案内されて続々と入って行ってる模様。。。少し乗り遅れた！会場の前の方は既にいっぱいだったので、座席は後ろのど真ん中あたりに一列で陣取る。メインは下記の4つの講師の方の講演。■講演第1部 講師 / 小笹 芳央さん成功を導く『仕事の哲学』第2部 講師 / 束田 光陽さん お金の基礎知識「お金の教養」と、そして資産運用とは第3部 講師 / 本田 直之さん 2010年にすべき３つのこと第4部 講師 / 竹中 平蔵さん2010年今、私たちに何が起きているのか[第1部 講師 / 小笹 芳央さん]第1部の小笹さんは、ちょうど同氏の著作「モチベーションリーダーシップ」を読み終わったところでレビューを執筆中。感動し過ぎて、同書をバイブルに会社を変えるため人事部に立候補したくなった。(笑)今回の講演で伝えられたことは、二つの仕事からのアウトプットを最大化するための哲学。1つ目。仕事の報酬は、「仕事」。コンビニで物を買う場合には、お金と物とは即時・等価交換。それと同じように、仕事に対する対価もお金による等価交換を求めている人が多い。実際には、仕事の成果に対する評価と報酬はずっと後から利子を伴って付いてくるもので、目先の金額に拘泥して、若干の金額差で簡単に転職してしまったりすることは成長の機会を逸している。仕事は最初は試されて、任されて、最後に託される。自分に合った仕事を探すのではなくて、仕事に必要とされて、周りに託される自分を創る。そして2つ目は、変えられないことにこだわらず、変えられることに集中すること。変えられないことは、感情。部下のミスに腹を立てる感情は抑えられない。でも、感情と言う変えられないものにとらえられてムカムカし続けていても、成果は出ない。そこで使うのは、魔法の言葉。ちょうど良かった、○○だからこそ。これを機会に○○。変えられること、「思考・行動」を変える。結果が変わる。変えられないのは、他人であり、過去。変えられるのは、自分であり、未来。20人の営業所での「あいさつ連鎖の臨界点」の話は読み終わった本にも書いてあって、ニヤリとしたところ。(笑)講演のテクニックについても、間に伸びをさせたり、隣の人と激しく愛し合わせたり(笑)、変革コンサルティングの看板はさすがと感じました。 [第2部 講師 / 束田 光陽さん ]休憩を挟んで、日本ファイナンシャルアカデミーの束田さんの講演。タイトルからして、ある意味の基調講演。同社の泉代表の著作「お金の教養」についての講義。[レビュー: お金の教養～みんなが知らないお金の「仕組み」]http://plaza.rakuten.co.jp/sequoia/diary/201001270000/出だしからパンチが効いてる。同氏の経験から「サラリーマンは構造不況業種」。大手企業に入れば一生が約束される幻想から醒めて、勉強に2年、その後の実践に6年で不動産の賃貸収入1,900万円を創り出したとのイントロ。どうやって不動産を買ったのかに注目をされるものの、大切なのは下準備に費やした2年間に何を学んだか。準備を進めるに当たって、やるべきこととして5つの質問を各3レベルに分けて質問。詳細は割愛しますが、ジュンは15点満点中、10点。一番最初の「お金の成績表を付けていますか？」のLv1、レシートと領収書をとっているかについて、基本失格。(笑)相方(妻)は一円単位の精度で家計簿を付けるスーパーウーマンなのですが、どうしても自分にはそれが出来ない。2番目の「貯蓄の習慣」については、Lv3まで「合格」。毎月定期的にお金を(相方に命令されて)貯蓄していますし、金額も収入の20％を軽く超えてるし、自宅不動産も購入してる。どうやら、自分の支出を知る行為はそこそこに、貯蓄癖を付けたお陰である程度の自由な種銭が作れるようになったようです。自宅購入について、1つの見識が。お金の教養にも書いてある想定家賃収入の200倍の価格までの物件を選ぶように、と言う指標。これが年間の表面利回り6％に相当するので、最悪は貸しに出せばローンの支払いは何とかなるし、売りに出しても救われる閾値。これを投資家の基準に上げると、100倍の年表面利回り12％。一概には言えませんが、これくらいの基準で物件を見ればいいんだなと今更ながらに納得。(笑)ジュンの会社でも若い社員が結婚して自宅を買う人がたくさんいます。不動産投資をやってるのはさすがにナイショですが、それとなく賃料相場を調べて価格との対比を見てみるべきってことは教えてあげると、あとあと自宅購入で泣きを見ることはなくなるかも。チェックポイントについて、ある程度○が付いていたので、この2年半の間である程度「お金の教養」が身に付いて、実践が出来るようになってきたんだなと実感できた講演でした。・・・と、ここまで書いてまた長文になってしまったので、次回に続く！不動産投資の健美家
2010.02.21
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IbMランチ＠神楽坂「鳥茶屋別亭」
今日は神楽坂のうどんすきの名店「鳥茶屋別邸」で、Internationalランチ会！夜の会席コースは5,000円以上。本格的な日本料理店をGlobalかつReasonableに楽しもう！と言うことで、集まったのが延べ14人！海外の方はUSからお2人でスイスからが1名。あとは、、、帰国子女や海外滞在経験のある日本人の方が多く、ネイティブレベルの会話が飛び交い、超ハイレベルでした。実はジュンもこの店、前から知ってはいたんですが行ったことは無かったんです。ぜひ一度行ってみたいなと思っていたので、今回個室の予約をして行ってきました。お店の場所は坂下から神楽坂を登っていって、毘沙門天の手前、上島珈琲店のあたりで左の路地に入った一角。お昼ちょっと前だったんですが、ものすごい人出でしたね。神楽坂の表通りにも「別亭」の看板が出ていました。路地を曲がった突き当たりを左。そうすると塗り塀に囲まれた石畳の小路が現れて、雰囲気がぐっと変わる。段々になった石畳の中ほどにお店の暖簾が。お店のホームページによると、「芸者小道」と言われた一角らしいですが、本当にそう言う風情です。 通されたのは2階のお座敷の一部屋「貴船」。英語だと、、、Noble Ship？？？(笑)お座敷にふかふかの座布団。「海外の方が来るので」と言ったところ丸い敷物を用意してくれてました。これを座布団の下に敷いておくと、正座しても足が折れ切れないのでうっ血しないでラクらしいです。スイスご出身の方に勧めたら、「柔道をやってるから畳は大丈夫！」と言われました。日本人よりも日本文化に理解があるんですね、、、。(笑)ほどなく運ばれてくる別邸限定の「親子丼」、950円。直径20cmほどの大きな赤塗りのお椀が次々と運ばれてくる。ちゃんと全員分を一度にデリバリ出来るようにタイミングを見てくれてるその気配りは素晴らしい。ごろごろと散りばめられた柔らかな鶏肉に、割り下と絡まった半熟の卵。ご飯との間に刻み海苔が敷かれているのも心憎い。結構ボリュームが多く、女性の方が多かったので残された方もいらっしゃったようです。二つに分かれたテーブルそれぞれで英会話が弾む。お互いに「はじめまして」の方も多いので、自己紹介とか自分の話をすることが多かったようです。英会話を勉強中の方は自己紹介と自分にまつわる単語を集中的に勉強するといいかもしれませんね。ちょっと残念、、、と言うか仕方が無かったのが、このお店が人気店過ぎたこと。食べ終わってからさぁお話って感じのときに、混雑のため退席しないといけないことに。確かに部屋の外には順番待ちの人達がたくさん。ランチタイムはサクっと食べて出て行かないといけない感じなんですね。もっとゆったりと楽しみたかったんですが、やむなし。廊下に出たMさんが床に敷かれたふかふかのじゅうたんの上で足踏みしながらふざけて、「こっちに座ればよかったのに」とかおっしゃってました。(笑)しゃべり足らないみんなは二手に分かれる。方やUSご出身のNさんのとMさんが率いるカラオケ組み。昼間からカラオケで盛り上がるとは、、、元気一杯♪ジュンは一回歌い始めると気合が入っちゃってしばらく再起不能になるので、やむなく断念。カラオケに行かない方々と飯田橋駅近くのカフェでおしゃべり継続。ランチも普通に食べたら単なる食事ですが、こんなイベントにしてみると、出会いあり、英会話あり、美味しい体験の共有があり。ぐっと面白いものになるんですね。朝食会だと勤務地や時間の関係で参加が難しい方が多いようですので、また今度「美味しくて楽しいランチ会」、企画したいと思います♪■Mixiコミュ [IbM - ★Intl breakfast Meeting倶楽部] http://mixi.jp/view_community.pl?id=4634817 ■Greeコミュ [International breakfast Meeting倶楽部(IbM)]http://gree.jp/community/1134167
2010.02.20
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物件ツアー
2/14、バレンタインデーのその日、朝から相方(妻)と大騒ぎして部屋の掃除。今日は懇意にしている不動産屋さんとデート、、、ならぬ物件めぐり。昨年のデビュー以来、自分の労働所得と1号物件のキャッシュフローをためて再び頭金を貯めに掛かってますが、融資の条件が厳しくなった関係でなかなか難しい模様。こんなときに現金さえあれば、、、という事で、前回の打ち合わせで自宅売却による資金捻出の可能性を提案したところ、前向きに話が進んでます。今日は現金が捻出出来た前提で、候補となる物件ツアー。下打ち合わせで20件くらい見たいと言われてましたが、冗談だと思って笑ってたのが朝の話。大きなバンで自宅まで迎えに来てもらって、時間が無かったので自宅内覧は後にして、早速出発。相方からチョコのプレゼント、、、結構喜んでもらえて嬉しかった。(笑)その後、車で都内各所の狭隘地を回る回る。万が一こすっても構わないらしく、実際に車は若干、、、と言うかかなりへこんでた。(当日はこすりませんでしたが。)物件の前まで行くと、車に乗ったままで物件のマイソクを見ながら良い面、悪い面について解説。さすがプロ、その地域の特徴や賃貸需要の傾向、物件に関しても構造的なところから建材、設備、立地、接道、などなどなどなど。話の節々に、この人本当に不動産が好きなんだなと、物件に対する「愛」すら感じるレクチャ。いくつか本気の検討物件については内覧を実施したけれど、ほとんどがその本気物件の比較対象。立地が似てたり、規模感が似ていたりするものの、築年数が違っていたり、管理状態が悪かったり。そう言うときは車から降りずに、中から覗き込む。だって、寒いんだもの。(笑)ランチタイムにも飯を食わず、ひたすら見続けて、実にその数22件。最後の物件を見終えたのが8時ごろ。「仕事が終わるまでは食事を採っても食べた気がしないし、テンポに響くので、、、終わったら猛烈に腹が減りました！」とのこと。どんだけ仕事熱心なのか。それからファミレスでレビューと作戦会議。どう考えても自宅売却による返済比率の引き下げと現金捻出がキーになる模様。実際、一部に自宅の物件情報を公開してみたところ、既に若干の反響があったらしい。ただ、値段が強気過ぎて引きは決して強くない。同じマンションで過去の販売価格と、一部の成約実績から弾き出した値段を参考にして、明日から若干値段を下げて出してみることに。自宅に帰ってから、売却準備のために物件を見てもらう。広めの専有面積を無駄に使った贅沢な物件なので、見栄えは良い。プロの目から見ても太鼓判を頂ける内容だった。まぁ、キレイに使ってましたからね。結局、「お疲れ様でした～。」と、自宅のドアでお見送りしたのは11時。。。昼前から一緒に動いていたので、12時間近くご一緒してたわけですね。(笑)車で丸1日、物件ツアーを自分たち夫婦だけのためにやって頂いて、こちら側としては同氏のノウハウをたくさん吸収させて頂いている。もちろん、売却にしても購入にしても、手数料収入は100万円単位なので、先方としても得るものは多いと思いますが、、、それにしても。必要なときに、必要な人との出会いで、人生が開けていく。人との付き合いで、活かされている。そんな気持ちで終えた週末でした。不動産投資の健美家
2010.02.17
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「持ち家vs賃貸」～1つの実例 (2)
前回の続きです。。。3部作になっちゃった。(笑)当時の飯田橋周辺は、中小の印刷工場や出版会社が立ち退いて、跡地にバシバシと100世帯規模のマンションがたくさん建設されていました。物件見学ツアーとばかりに、飯田橋から後楽園の一帯の新築物件数件のモデルルームと現地を見に行って、、、どれにしようかと半分買う決意をしていた帰り道。飯田橋駅前に、厳かなモデルルーム。店頭でチラシを配る人あり。この物件は知らなかった。黒を基調としたものすごい高級感で、どうせ買えないと思いつつも冷やかしついでで、またモデルルームにも場慣れしたのもあり、価格表と資料だけ受付でもらってみようと、受付のおねぃ様に交渉し、名前と住所を書いてゲット。会場を一度出て価格を調べると、今まで見ていた物件よりも20％ほど割安。シロウトなりに価格の比較を、販売価格÷専有面積で計算して比べていたんです。複数を見ているとどちらが割安なのかが一目瞭然。慌てて建設場所を確認すると、確かに見学ツアーで建設現場を見て「ここにも建つんだね」などとつぶやいていた物件。当時の相場で、他の物件が坪単価240～260万円で出ていたものが、この物件に関しては200万円前後。慌ててモデルルームに戻って、詳しい説明を聞いて、即刻購入を決意したのが現在の自宅となったんです。脅威の山手線の内側物件。3駅8路線に徒歩10分圏内の好立地。広めの1LDK。割安と言えど同じ立地での比較で、埼玉や神奈川に行けば同価格で100平米クラスの物件の買える値段でした。「子供が生まれたらどうする？」など、当時は良く聞かれました。まだ不動産投資の勉強はしていませんでしたが、自分の終の棲家ではなく、賃貸か売却と言った選択肢を、一応脳裏に浮かべていたんですね。これを今回手放そうかと考えたのは、売却価格の見積りを取ったため。昨年の不景気で一時値下がりしたんですが、今回見積りを取ったところ回復して逆に高く売れる可能性がある模様。ニュースを見ていても、09年のマンション供給が3万6376戸と、前年比16.8％の大幅減。(不動産経済研究所1/19)値下がりも見られるものの、逆に競争力のある物件は供給が不足する関係で値上がりすることも期待出来ると言える。住宅ローンを組んで購入していますので、今まで5年間の元本返済合計が、繰上げ返済も含めて約500万円。個人のBS的に見れば、これはそのまま負債が減った関係で、純資産増になってる。給与所得に対する住宅ローン減税も毎年10万円は戻ってきていたから、5年間合計で50万円の税額控除。今回、売却益をどこまで得られるかは今後に掛かってきますが、買った値段(＋経費分)で売ったとしても、上記合計550万円は純資産増。投入した頭金からの利回りを考えても、年利20％程度で回ってる計算。賃貸の際には、8年間800万円の支出で、資産へのインパクトはゼロ、、、むしろマイ。マンション購入後の5年間で、550万円の純資産増。しかもそれ以上が期待可能。結果は追ってレポートしますが、もしご自宅をご購入の方がいらっしゃったら一度、自分が住むことだけでなく、一般的な視点から見た市場価値を考えてみては如何でしょうか？値下がりし辛い物件にリスクの低い住宅ローンを組んで住むことで、住居費と言う大きな支出を資産構築のための貯蓄に変えることが出来る可能性があるんですね。大切なのは、購入時に最低限周囲の物件と平米単価か坪単価で比較すること。割安で買えば含み益が生まれますし、値下がりにも強い。あとはデカイ家に住みたいとかキレイとかカッコいいとかの個人の感性ではなく、物件を数字で見る投資家的な目線で考えた物件は価値が落ち辛いのではないでしょうか。まぁ、エラそうに語るのは売れてからにしろって感じですが。(笑)不動産投資の健美家
2010.02.10
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「持ち家vs賃貸」～1つの実例 (1)
前回の続きです♪自分が実家を出たのが1996年、大学2年生の終わりごろの2月。以前も日記に書いてますが、2年目で40数単位中2単位しか取れず、2年分の留年が確定。「学業に専念します！」と川崎の実家を出て下宿生活を送る、、、と言うのを表向きの理由に、付き合い始めて1年になる彼女と「同棲」を始めた西早稲田の1K、家賃月額75,000円。当時で築20数年(築年数がはっきり分からなかった)の昭和仕様RCマンション。今でもおもひでにマイソクが取ってありますが、手書きのようなワイルドな間取り図。実物もステキ。テカテカのタイルに、なぜかパステルカラーの鉄製ドア。専有部も、日に焼けた畳と、大容量の押入れ。塩ビシートを敷き詰めたちっちゃなダイニングキッチンと、錆の浮いたベランダの手すり。黄ばんだ3点ユニットバスは、不用意にバスタブの栓を抜くと洗面台の下からトイレまでオーバーフローするステキな仕様でした。「若かったあの頃、何も怖くなかった。」場所的にも、ノリ的にも「神田川」の歌詞がそのままな生活を大学生活中ずっと続けて、2000年に見事ぴっかぴっかの大学6年生から就職してもそのまま棲み続け、結局8年と半年の間、延々とこの神田川仕様のマンションに家賃を払い続けてました。7年目から30周年記念とばかりに78,000円に上がった家賃。期間中に支払った家賃総額は、、、【賃貸時の支出(8年半)】75,000円 × 72ヶ月(6年) ＝ 5,400,00078,000円 × 30ヶ月(2年半) ＝ 2,340,000TTL: 7,740,000円この他にも更新料が2年ごとに発生していたりで出費がありましたが、流石に詳細は忘れました。800万円近い金額を支出して、あとに何も残っていないのはどうしても気分が悪かった。何より、当時付き合って10周年を機に、彼女からジョブチェンジした相方(妻)の鋭過ぎる経済観念で「あり得ない」となったのが物件探しのキッカケでした。最初は、棲み慣れた高田馬場、早稲田近隣の中古マンションを物色。あまり頭金はありませんでしたが、住宅ローンを使って買えば確かに随分と広くなって、月々の支払もムリをすれば何とかなりそうな雰囲気。でも、、、思ったよりも随分と高いので購入出来ずにいたんです。そんな最中でポストに投函された飯田橋の新築物件を、見学に行くともらえる「物件購入マニュアル」か何かをお目当てに、冷やかしに見に行ったところ、、、ビックリ。何がビックリって、当時は中古と新築のマンションの販売価格にほとんど差が無かったんです。そのくせに、新築はとにかく設備がすごい。床暖房、浴室乾燥、無線オートロック、ビデオインターホン、、、とにかくすごい。リスクは、完成前のモデルルームと建て途中の現地を見て購入を決めないといけない点。大きく新築マンション購入に気持ちが傾いて、、、次回に続く！(笑)不動産投資の健美家
2010.02.09
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自宅売却作戦・・・
昨年の9月のデビュー以来、記念すべき最初の物件、キャッシュフローますぃ～ん1号(1R×8世帯)は現時点満室で稼働中。先月末に不動産取得税でガツンと取られましたが、毎月順調にキャッシュを口座に溜め込んでくれています。一方で、デビュー直後に金融機関の融資条件が大幅に厳しくなった模様。とても次の物件にチャレンジ出来る様子ではなくなって来てしまっているように感じます。また、最初の物件が新築であるがゆえに収益性が良く融資が付いたのは良かったのですが、価格に含まれるプレミアムの分だけ債務超過の疑いあり。もともと自己資金と年収からすると到底買えない物件だったのを無理に買うのと、ROIを最大化するために自宅を担保提供して融資金額をMaxまで引っ張り出したのは良しとして、問題は次の一歩。物件情報を眺めていても、余命僅かで立地があまり思わしくない木造アパートが利回り13～16％で出回ってるのを頻繁に見る一方で、「おっ！」と思う物件がなかなか見つけにくい状況にありそうです。きっとみんなで取り合いなんだろうな。そこで現在、ちょっと視点を変えた投資を実行しようといろいろと画策中。その足がかりとして自宅を売却することを考えはじめました。キャピタルゲインが得られれば、また最悪購入時とトントンの価格で売却出来れば、5年間コツコツと返済をしてきた元本相当分の積み立てが手元にキャッシュで戻ってきます。(基本、担保に出してる分は持っていかれますが。)具体的には5年間の元本返済合計が、繰上げ返済も含めて約500万円。個人のBS的に見れば、これはそのまま負債が減った関係で、純資産増になる。細かく見れば、給与所得に対する住宅ローン控除も毎年10万円は戻ってきていたから、5年間合計で最低でも50万円の税額控除。今回、売却益をどこまで得られるかは今後に掛かってきますが、買った値段(＋経費分)で売ったとしても、上記合計550万円は純資産増。投入した頭金からの利回りを考えても、頭金が年利数％で回ってた計算。。。これってそこそこの投資ですよね。これで債務超過気味状態からリカバーして、純資産増にしたい。また、それを元手に次の一手に出たい。簡単査定に出した感触は良好。これも、自宅購入時に資産価値のあるものを選ぶことが出来ていたから。何気に、自宅購入から不動産投資の第一歩が始まっていたんですね。次回の日記では、学生時代の賃貸暮らしから、マンションを買うにいたるまでのお話をご紹介したいと思います。不動産投資の健美家
2010.02.08
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キャッシュフロー202はじめました
今日は第一回目のTokyo Sequoia Cash Flow Game for EXPERTSを開催！いつも手伝ってくれるスタッフと一部常連さんにご参加を頂きました。何がEXPERTかと言うと、ゲームを高速でやりつつ、より投資・起業に関して実践的にして行こうと言う試み。【for EXPERTSの特徴】1) 冒頭のお金に関する説明が無い2) ルールの説明がほぼ無い3) 101をやる場合には、制約がついて上がり辛くなる4) 202もやる5) ゲーム時間は2時間程度、その後シェアをみんなでやる6) もちよりのビジネスプレゼンを誰かがやる7) プレゼンに関するグループディスカッションをする丁度、ゲーム会の直前にキャッシュフロー202(日本語版)をゲットしたので、日本人卓は202をやることに。英語卓は101を、ファストトラックへの条件として総支出3倍をターゲットに設定してプレイ。ジュンは途中まで202のバンカー役をやってました。自分自身以前に一度プレイをしたことがあるだけだったのでルールも分からず。みんなでルールブックを見ながら。キャッシュフロー202は、単体ではゲームになりません。101のボードとコマ、シートとお金を流用、更に202を買って手に入るカードとシートを使います。【202の主な相違点】1) マスに止まって引くカードが違う 特にDealカードがCapital Gain DealとCash Flow Deal 収益のタイプで2種類2) オプション/空売りシートが追加 PL/BSからなるゲームシートに追加で、 オプション取引と空売り(ショート)の取引用シートを使う3) ゲームスタート時点で、資産をある程度持っている 最初にポートフォリオカードを引いて、手持ち資産を決定101は会計とファイナンス、投資の基礎を学ぶように出来ていて、基本的に成長中のマーケットをイメージしてます。だから不動産も株も暴騰するし、株も紙切れにはならない。202は下落局面でも利益を上げることが出来るよう、テクニカルな投資について学ぶことが出来るようになっているそうです。特に株式については空売りやコール・プットのオプション取引について学びます。英語卓で、途中で退出する人がいたのでバランスの関係で途中からジュンは101をプレイしてました。202をやっていた相方(妻)は空売りとオプションを駆使して種銭を作り不動産に投資、市場が暗転して賃料収入が減っても更に不動産を買い増して見事ラットレースを抜けたらしい。。。まだまだやりたらない日本語卓も交えて、後半はビジネスプレゼン＆ディスカッション。今回はR氏が知人から提案されているBarへの投資案件について。数字の裏づけをみんなで考えたり、確認するべきリスクについて話し合う。今までのゲーム会は「イベント」って言う雰囲気になって来ていますが、今回の「for EXPERTS」は勉強会って言う感じ。今回はプレゼンテーターが基本的に英語なので、なんだか海外の大学に入学した気分でした。(笑)新しい学びと、交互交流をフューチャーした経験者だけのゲーム会。この中から、ぜひ近い将来の起業家や投資家を輩出したいです♪不動産投資の健美家
2010.02.07
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逆転不動産投資術
例によって相方のおすすめ。セミナーに出てみたいと言う数人の不動産投資家のうちのお一人で、ゲーム会その他の日程と被ったりでなかなか実現していない方。石渡氏は、大学院在学中の2005年に、収入がほとんど無い状態から区分投資をはじめて、本書が出版された2009年末時点で実にアパート・マンション10棟や区分・戸建てを含めて170世帯以上のオーナーになって、年間1億5千万円、、、生涯賃金にも匹敵する年収を実現しているスーパー投資家。2006年3月で大学院卒だと、まだ20代？？？不動産投資家の方の中でも、この方ほどに短期間に大きく展開出来ている人って多くは無いのでは。この本では、個人不動産投資家がブチ当たる壁を乗り越える上での考え方が書いてありました。学生でもできた！逆転不動産投資術学生でもできた！4年で年間家賃収入1億5000万円 石渡浩 著ぱる出版 発行年月： 2009年12月 ■目次第1章 不動産投資の基本原則をおさえる第2章 低所得の学生が専業大家で成功するまで第3章 石渡浩流不動産投資法の極意第4章 低所得でも融資を受けて専業大家になる実践マニュアル石渡氏の不動産投資デビューは、株式投資の裁定取引から得た「市場の歪み」を突く投資法を不動産に応用したのがキッカケ。いくつかある不動産の価値判断で、収益還元価値と実勢価値とがあります。前者は予測賃料と期待利回りから物件の価値を計算。後者は、実際に売買される値段。ファミリータイプの賃貸物件がオーナーチェンジで売りに出されている場合には、実績賃料から収益還元で売価が決まりやすいと言えます。オーナーチェンジ物件を買うのは投資家しかいないから。同じ物件でも空室の場合には、実際そこに住宅ローンを使って入居を前提に購入する「実需」が期待出来る。買える人が多ければ、また金融知識とは違った観点で価値判断をする実需向けであれば、価格は上がる傾向が高い、つまり実勢価格は高くなる傾向。そこで、オーナーチェンジ物件を収益還元ベースの価格で買って、空室になってから実需価格で売りに出す。これが市場の歪みを突く1つの例。なるほど。実際にこの手法で最初の区分所有物件をキャッシュで購入。所得が無い中で、株式投資と堅実な生活から貯めた種銭が効果を発揮。石渡氏の快進撃はここから。キャッシュで購入した物件を担保に入れて融資を獲得して購入。ここまではまぁ納得。その物件選定のガイドラインに壁を越えるミソがあった。ここで再びの「市場の歪み」。不動産価値のもう1つの判断、積算価値。これは土地の値段と建物の値段の合計、つまり物件そのものの値段。銀行は融資が経済的に健康かどうか、資産と負債のバランスと、収入と支出のバランスを見ます。ようは、借入れ(負債)を増やしていっても資産が増えていれば、バランスは保てる。金融機関の目線で不動産を資産として計算する場合には、この積算価値を使います。以前倉橋隆行さんの本でも薦められていた手法で、積算価値が実際の購入価格を上回る物件を買うことで、フルローン等の大きな借入れを作っても、なお健康的なBalance Sheetが保てると言うこと。石渡氏流に書くと、買うときは収益還元で、売るときは積算で。特に、建物よりも土地そのものの価値が、あらゆる意味で重要。ジュンは出だしで新築アパートでガッツリ行きましたので、債務超過気味になっていると思われます。その意味で次の一歩では積算価値の高い物件を手に入れてBSの充実を図る必要を強く感じてます。比較的初心者向けの本が多い中で、デビュー戦を終えた今、読んで良かったなと感じました。長期的に、壁を越えて行ける投資家になるために、また色々と考えていかなくちゃ！不動産投資の健美家
2010.02.03
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