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2005年01月の記事
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素人が不動産投資で成功する法
韓国の著名作家・趙 昌仁さんの「カシコギ」から「あなたが空しく生きた今日は、昨日死んで行った者があれほど生きたいと願った明日」---------------------------------------どこで見たのか覚えていませんが、見て心にズキっと来た言葉だったので、紹介しました。最近、あちらこちらのＨＰを見させていただいて、本当に勉強になることが多く、その場限りの気付きで終わらせるのはもったいないと思い、出来るだけＰＣのメモ帳にコピーしてデスクトップ上に置いておく事にしています。ときどき、そのファイルを見直し、そのときの気付きを思い出したり、再度かみしめたりしているわけです。上の言葉は、そんなメモ帳の一つからでした。---------------------------------------------昨日、日本の不動産屋さんの担当者の方からメールをもらいました。内容は省きますが、今度2月に購入する投資物件の担当をしていただいている方です。一昨年、私が早期退職を考え始め、その準備というか、退職した場合の経済的な問題の一つの解決策、あるいは対策として、不動産というものに興味を持ち、いくつか不動産屋さんを手当たり次第に訪問し、いろいろ話を伺い、不動産投資の可能性について考え始めた時期にお会いした人です。以来、昨年の初めに投資用物件を購入、続けて２棟目も３月に購入し、その間ずっとこの方に担当をしていただきました。今書いたように、私自身、今でさえ、不動産投資というものを自分の家族の生活設計の中で大きなウェイトをかけているものの、その実、不動産投資についてのキャリアは長くありません。当時は、退職して果たして家族が生活していけるだろうか、特に私の場合は、アメリカに戻り、そこでもし就職をするにしても、どんな職種、どんな会社にその手の需要があるか、全くの白紙でした。また、日系の米国子会社ではそれなりのポジションを長年続けてきましたが、一人このアメリカで、自分の実力だけで現地系の会社で、同じような力を発揮するということに対しては、それほど自信が持てませんでした。もしかすると、就職しようとしても、本当に自分の実力を発揮できるような仕事には就けないかもしれない、そんな危惧もありました。そこで、退職するかどうか、と考えたとき、万一の場合でも、当面家族が生活に困らない、もっと言えば、そこそこの生活レベルだったら維持できるような形を取れないだろうか、と考えたわけです。その一つの選択肢として不動産投資というものを考えたわけです。そういった意味では、私は不動産投資に関してはど素人であり、それまで米国で２件の投資をしてはいましたが、それは会社勤めをしながらでも出来る、単なる副収入的な考えで居たのが、初めて、ある意味で主収入になりうるかを考え始めたのでした。検討を始めてから、退職の申し出をする時期、３月に退職をしようとしたら、少なくとも１月初め、つまり退職の３ヶ月前までに結論をだす必要があり、たったの２，３ヶ月しかありませんでした。その間に、不動産投資そのものを基礎から勉強し、セミナーを受講し、本を読み、ケーススタディーをし、というような時間は、本業が引き続き忙しい中、とても持てなかったのです。真剣さだけでは、これだけの大きな決断をするには足りません。やはり、家族を預かっている、という意識、単に家族だけではなく、妻を私に嫁がせてくれた妻の両親に対しても、私の一存で家族を路頭に迷わせることになったら申し訳が立たないのです。今まででさえ、仕事の都合で、とはいいながら、家族をアメリカにまでひっぱり、かわいいだろう孫の顔も一年に一度ぐらいしか見せてあげることができなかった、というのに。ここで、決断をするためには、自分の経験と知識の中では少なくともある程度の確信と信憑性を持てるプランを作り上げること、自分自身納得できることが最低条件でした。そのいった状況でこの担当者の方と出会いました。初めこそ広告に出ている中古アパートを中心に、何件も見て回りました。そのうちに、私の状況を少しずつ理解してくれたこの担当者の方から、いろいろ話を伺い、あるいは考えるヒントを頂き、結局新築物件を購入することになりました。当初考えていた、２０００万円から２５００万円ぐらいの投資から、最終的には９０００万を超える投資になりました。当然自己資金がそんなにあるはずもなく、融資の取り付けからなにから、全面的にお世話になりました。今、米国にいながらある程度生活できているのも、この投資があったからです。また、中古物件ではなく、新築物件にしておいて本当によかったと思っています。日本に居られる方は、中古物件の掘り出し物、お宝と呼べるような物件を手に入れ、高利回りでまわし、リスクは自分がこまめに動くことで回避してゆく、という選択肢もありうるでしょう。しかし、私の場合は、管理会社に委託をするとはいいながら、いざというときでも、おいそれと米国から日本へ飛んで行くわけにはいきません。そこは、新築ならではの手離れのよさというのか、当面は殆ど手がかからない、という利点によるところが大きいと感じています。ほとんど素人同然の私が、一年経って、やはりこの物件にしておいてよかったな、と思える物件を世話していただいた、この担当者の方に本当に感謝しています。そんな時に、とっている不動産関連のメルマガに、こんな私の状況にぴったりの談話が載っていましたので、ここに紹介しておきます。--------------------------------------------------------【 お宝不動産公式セミナー名場面集 】 「浮気をしないでください」 このコーナーでは、お宝不動産公式セミナーでの名場面集を お伝えいたします。────────────────────────────────── ● 間違いだらけのパートナー選び ～アパート経営成功の鍵～ 講師：芳屋昌治 （金持ち父さんのサクセス・ストーリーズ日本訳に協力しました） 「浮気をしないでください」 男女関係もおんなじですよね。浮気をしたら捨てられるんです。 男の人も女の人も。 不動産会社との付き合いでも同じなんです。 A社にもB社にもC社にもD社にも頼んでいたらですね、 だいたいどこも真剣に取引してくれないですよ。 自分が、真剣にいろんな不動産を案内してるときに、偶然見つかったB社の 不動産を買ってしまったら、今まで使っていた僕の労力はどうなるの？ って話になるわけですよ。 いつ決まるかわからないお客さんを追ってる暇はないんですよ。 僕らとしては。 「これは良いですよ」と僕が言ったら、「わかった」と言って判子 押せる人が大体投資で成功する人なんですよね。 パートナーにもよりますけどね。 騙されちゃうケースもありますから（笑） ただ、それだけの信頼関係を気づけるパートナーを見つけることが 実は不動産を見つけるより大事なんですよ。--------------------------------------------------------私の実感と、この談話。ポイントは同じです。素人が不動産投資をする場合の、あまり語られない部分、いや一般的にはあまり語りにくい部分でもあるかと思いますが、本当にその通りだと感じる次第です。
2005.01.31
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アトランタに初雪です
今朝起きてみると、なにかいつもと感じが違う。ふと外を見ると、やけに白っぽい。で、よく見ると雪というかあられというか、さらさらと降っている。そして一面、積もるというほどではないが、白っぽく覆われており、路面はがちがちに凍っている。↓ 普通の時 今日の家の前の道まずい、昨日から娘は友達の所へ泊まりに行っていて、朝迎えに行くことになっていた。仕方がないので、凍りついた道をそろそろとその友人宅へ向かい、娘をピックしてくる。帰ってくると、やはり子供。雪で喜んでしまって、早速飼っている犬のリリーと裏庭で遊び始める。↓ 普段の裏庭 裏庭で遊ぶ娘とリリーもう一つ困ったことがあった。家に食料の買い置きがない。このまま降り続いたら、気温が氷点下5，6度なので、路面がそのうち完全に凍って、買い物にも行けなくなる。もしかすると明日までにもっと状態が悪くなるかもしれない。そこで、子供は遊ばせておいて、かみさんと2人でスーパーへ買い出しに行く。この辺のアメリカ人は雪には慣れていないので、こんな天気だと極端に車が少なくなる。それに今日は土曜だ。ほとんど走っていない。だからこそ路面の凍結も全く解けていない。4駆でもなんでもないバンなので、一応そろそろと４０ｋｍ/ｈぐらいで運転。歯医者に行くのが昨日でよかった。あそこまでこの路面で行くとしたら、優に1時間以上かかっていたろう。スーパーもがらがら、それでも店が開いていただけでめっけものか。こちらの学校や会社は、天気が悪いと日本では考えられないぐらい簡単に休校や閉鎖になる。車社会であるため、万が一の事故や、スクールバスそのものの運転を危惧することもあるだろう。まず、学校が休校を宣言する。これはCounty（郡）単位で決定され、テレビやラジオのローカル局がこれを流す。すると、親は子供を家で見ていなくてはならない。子供だけ家においておくことは禁じられているのだ。すると、共稼ぎが多い会社の従業員は出社するわけにはいかなくなる。日中に途中から雪が降り出しても同じ。車の運転が危険になる前に、学校は早期に下校を決定する。すると出社中の会社員は家に帰らなければならなくなり、勢い、会社も中途で就業を中止する。これをきちんとやらずに、もし従業員が事故でもおこしたら、会社が訴えられるのだ。現に、私の勤めていた工場でも、一度、会社の前の凍った路面で従業員が滑って転び怪我をしたことがある。その従業員は会社を訴えた。危険を予知できる状況において会社は引き続き、勤務を強要した、というわけだ。ひるがえって日本の通勤を考えると天と地の差がある。豪雨や台風や、はたまた大雪やらで、鉄道がストップしたり、大幅に遅れがでて、幹線の駅が大混乱になったりしても、皆なんとか会社にたどり着こうとする。下手をすると、行きかえりの混雑やトラブルを避けるために会社に布団屋から布団をレンタルし、何人もの社員が会社に泊り込んだりする。こちらの人間からすると信じられないことだろう。私もアメリカに長く勤務しすぎたせいで、たまに出張で帰国して、またまた例の朝晩の通勤地獄に遭遇すると、ああ、自分はもうこの世界に戻れないな、と感じたことが何度もあった。いや、戻りたくないな、というのが本当か。こういった非常時の対応だけではない。通常の勤務でさえ、日本人の働き振りと、アメリカ人の一般の社員の働き振りを比べると、比べるべくもない。日本人の方が、まじめに一生懸命にやる人が多いのである。ところが、業種別の生産性の比較などをすると、アメリカは日本に比べて高い業種が多いのである。こちらの会社に勤務している間は、こういった差がどこから生まれるのだろうか、という疑問が最後まで付いて回った。一つだけ言えることは、一生懸命にやることと、楽しんでやる、あるいは個人の能力をそれぞれ的確に活かすこと、ということは全く独立したものであり、仕事の生産性は、その積として現れるのだろう、ということであろうか。どちらがいい、というものでもないが、両方のいい点だけを取り出すことが出来たら、というのがアメリカで勤務していた時にいつも考えていたことではあった。
2005.01.30
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今日は何の日？
いつものように、朝の日課を済ませ、自分のHPを見に行く。あちらこちらに書き散らかしたので、そのご返事とかがあって、ゆっくりとそれらに返事を書いていた。と、かみさんが来て、「なんで家にいるの？」と聞いてくる。「なに？なんで俺が家にいたらいけないんだよ！」とは言わなかったが、「なんで？」と言うと、「今日は歯医者に行くとか、言ってなかった？」と言われる。ふと考えると、今日は金曜日だ。最近、毎日が日曜日なので曜日の感覚があまりない。そういえば、歯医者の予約は金曜日だった。「しまった！」と時計を見ると、予約の時間まであと25分。歯医者までは約20マイル（約３２ｋｍ）。すばやく、頭の中で計算する。飛ばせば一分一マイルだから20分だな、でも信号で何箇所か、ひっかかってプラス5分か、と。ということは、今飛び出してやっとOn Time。でも歯医者に行くのに歯を磨かないで行くわけには行くまい、と急いで歯を磨いたあと、愛車を駆って、家を飛び出す。歯磨きプラス身支度で、都合5分の遅れか、と、制限速度５５マイル（約９０ｋｍ／ｈ）の一般道を約６５から７０マイル（１１０ｋｍ前後）でぶっ飛ばす。到着したら予約時間の5分遅れ。全く計算どおり。（しかし、スピード違反まで初めから計算に入れているのだから世話はないが。）今日は、日本へ行く直前なので本治療ができず、仮にかぶせてもらっただけで終わる。しかし、こちらの歯医者のいいところは、一度一度の診察に時間をかけてもらえることだ。日本では、昔行ったきりなので、最近は知らないが、そのころは20分とか30分とか、ちょこっと治療して週に2度も3度も通ったような記憶がある。こちらは一回で最低1時間ぐらい、今日は2時間ちょっとも治療してもらえた。これで、日本から帰ってくるまで一ヶ月はもつだろう。私は、体の方はいたって健康で、ここ何年も医者にかかったことはないが、歯だけはご幼少のころからダメ。子供の時に乳歯が自然に抜けたことがなく、すべて歯医者で抜いたのを皮切りに、一年に何度かお世話になる。これだけは、気をつけていれば、というのではなく、生まれつきのことみたいなので、仕方がない。せめて、歯は手がかかるが、体の方はいたって健康で、本当に恵まれている、と考えよう。こんなことで愚痴ったりしたら、いろいろ健康上の問題を抱えている人に失礼であろう。このところ、なにか硬い話がつづいたので、今日は、単なる歯のお話でした。おわり。 本日記はアメリカでその日の夕方から夜に書いているため、日本のブログ上は翌日の朝になっています。つまり、私の日記の「今日」というのは、殆どの皆様にとっては「きのう」ということでご了承お願いいたします。
2005.01.29
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普通でない対話
そのころ私は、私生活でも仕事の面でも苦しんでおり、不幸で、どちらを向いても自分の人生は失敗だと感じていた。以前から何か考えると手紙を書く癖があったので（投函はしないが）、気持ちを吐き出してしまおうと、いつものように便箋を取り出した。このときは、自分を苦しめている相手ではなく、もっと奥にある根源に直接思いをぶつけたかった。人間を苦しめている根源、もっとも偉大な相手だ。私は神に宛てて手紙を書こうと考えた。悪意ある激しい、混乱と歪曲と罵倒に満ちた手紙になった。それに怒りをこめた問いの数々がならんだ。どうして私の人生はうまくいかないのか、うまくいくためには、何が必要なのか、どうして私は幸福な人間関係が築けないのか。どうして、いつまでたってもお金に困り続けていなければならないのか。そして最後にーこれが一番大きな質問だったがーこんなにもがき続けなければならないなんて、私がいったい何をしたというのか。驚いたことに、回答のない苦々しい質問を書き終えてペンを放り出そうとしたとき、私の手は見えない力で抑えられているように、紙にのったままだった。不意にペンが勝手に動き始めた。何を書こうとしているのか、予想もつかなかったが、私はともかく手が動くのに任せた。すると・・・・「あなたは本当に、すべての質問の答えが知りたいのか、それとも八つ当たりしてみただけなのか」私は目をしばたたいた・・・突然返事が浮かんだ。私はその返事を書き記した－両方です。たしかに八つ当たりした面もあるが、答えがあるものなら、もちろん、絶対に知りたい！－と。---------------------------------------------------こうして始まった「普通ではない対話」。日本においても、「神との対話」－宇宙をみつける、自分を見つけるーという題で出版されているのをご存知の方も多いだろう。"Conversation with God" - an uncommon dialogue -として1995年にアメリカで発売され、またたくまに大きな反響を呼び、翌年大手出版社から再出版されると同時に世界20カ国以上で翻訳されていった本である。初めはなんのことか皆目わからなかった著者のニール・ドナルド・ウォルシュも、しばらくすると、話している相手が「神」らしいと気付く。しかし、何回もそれを疑いながら、それでも「もしあなたが神であるなら」ということで、聞きたいことを次々に聞いて行く。この本は3年以上にわたって、計3冊の本になった。時には半年以上インスピレーションが訪れず、全く書けない状態もあったからである。著者は言う。「この本は、私たちがこれまで抱いてきた疑問について、すべてとはいかないが、殆どを取り上げている。人生と愛、目的と働き、人と人間関係、善と悪、罪と罪悪感、赦しと償い、神への道と地獄への道など、実にさまざまなことが話題になっている。セックス、力、金、子供、結婚、離婚、ライフワーク、健康、将来、過去と現在、・・・・すべてが率直に語られている。戦争と平和、知と無知、与えることと奪うこと、喜びと悲しみについて探っている。具象と抽象を、見えるものと見えないものを、真実と真実でないものが見つめられている。」この3冊目においては、人間や地球の枠を飛び出して、宇宙的な真実まで話が及ぶ。この本について私はまだ説明したり、感想を書いたり出来ないでいる。ただ一つ言える事は、「あなたは本当に神なのですか」というニールの質問に対して、「その通りだが、しかし、もし私が神でないとしても、私がここで言っていることになんの違いがあるのか」というスタンスで読むと、著者ニールの想像や妄想の産物であろうと、単なる創作であろうと、書かれている内容の価値が減るわけではないことがわかる。そして、その内容がとてつもなく濃いのだ。私はまだ、ぜんぜん消化できていない。どのページを無作為に選んで開いても、そこに書かれてあることを考えると一日、二日かけても考えが尽きることがない。私に言えるとすれば、ただ一つ。「今まで読んだ本の中で、これだけ自分の考え方に影響を与えた本はない。」ということだけ。世の中にあふれる成功本、金持ち本、たとえばマーフィの成功法則、ジェームスアレンの「原因と結果」、本田健のいろいろな本、ロバートキヨサキの「金持ち父さんシリーズ」はたまた、スピリチュアル系、精神世界系のさまざまの本、臨死体験、死後体験、前世治療、ヒーリング、江原啓之の「スピリチュアル」シリーズの本。また、先端物理学者フリッチョフカプラーの「タオ自然学」、ダライラマの著作、ソニーの研究所所長である天外司朗氏の書く「あの世の科学」シリーズ、シャーリーマクレーンの魂の彷徨を描く一連の著作、これらさまざまな本たちに書かれていることが、この「神との対話」のどこかに繋がり、その書かれている内容の原因とか背景が分かってくる。なぜそうなのか、が見えてくる。----------------------------------------------------昨日の日記を書いて、幸せなバリュー犬＠みゆんこぺーさんより、貴重なコメントをいただいた。戦術より、戦略をまず考えた方がいい。でも、その戦略さえまだ考えられる状態に自分はなっていないのではないか、と思う。戦略は思想に立脚する。思想は、ビジョンと言い換えてもいい。成功している人、輝いている人、それぞれの人が素晴らしい仕事ができるのは当然、戦術が優れていることもある。またそれを裏付ける確かな戦略を持たれている。でもその前に、やはりすぐれたビジョンがある。思い、情熱と言ってもいいかもしれない。それが、私にはまだない。こういったことを考えられる状況になったことを本当に感謝している。そして、この状況をますます自分に対して有効なものにしてくれそうな、このブログの存在もまた、感謝すべきもの以外の何物でもない。話があちらこちらに飛んでしまったが、まず”Be"、「なる」ことが重要だ。そして”Do”へ、そして”Have"へ。
2005.01.28
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これは困ったなあ～
今日（アメリカですので実はまだ26日です）起きて、いつもの日課にとりかかる。6時半起床、15分間ヨガ、娘をやさしくたたき起こす、5分間 呼吸法、20分間 瞑想、そして食事、その後娘を学校まで車で送る、帰ってきてコーヒーを入れる、おもむろにPCの電源を入れる、・・・・ここまではいつもどおり。ここからコーヒーをゆっくり飲みながら、HPのチェックをする、というのがここ一ヶ月の日課になってきた。そして、今日管理ページを開いてみると、なんと、な～んと！ 昨日のアクセスが３４７アクセス！！一週間前まで１００から１５０アクセスをうろうろし、一昨日２００を超えたばかりなのに、急に３００も超えてしまった！これってなにか、あったんだろうか？と自問する。あるとしたら、｢不動産アドバイザー」のいちおしブログに推薦されて（実際はどうしてご指名にあずかったのか知らないのだが）、そこのHPのトップ画面にこのHPのリンクが張られたことぐらいか。そう思って、履歴を見てみると、そのせいかどうかはわからないけれど、ゲストによるアクセスが急増している。３０００番の切り番は、そろそろかな、と思って自分で見に行ったら自分で踏んでしまうし、４０００番の切り番は、そんなことでゲストの人に持っていかれてしまうし・・・せっかく、切り番を踏んだ方には豪華賞品を用意していたのに、残念！（冗談です。５０００番なぞ狙わないでくださいネ。肩透かし食うこと請け合いですから）でも３００アクセス超というのはすごい数字だ。ダブっている人もかなりいるけれど、それでも150人ぐらいの人が、チラッとか、単なる冷やかしか、それともある程度まともに見てくれたのかわからないけれど、とにかく、このHPを見たり読んだりしたわけだ。これはちょっとした衝撃でした。特に、アクセスアップなどのテクニックがいろいろあるようですが、そんなものは知らないし、そもそもアフィリエイトをやっているわけでもないので、集客する（失礼！）積極的な理由もないし・・・・（途中です。息子を中学校まで迎えにいってきます。 これだからアメリカは嫌いだよ・・ブツブツ）------------------------------------------------------あ、失礼。まったく子供の送り迎えをどうして親が往復一時間もかけてやらなきゃならないんだろう。これだったら、放課後の補習授業などとらせず、普通にみんなと一緒にバスで帰ってくればいいんだよな・・・・（ブツブツ）で、なんでしたっけ。そうそう、それで考えてみると、この数字って年間に換算すると１００００を越えてしますんですね。あ、違うか、３００ｘ３６５日だから、10万以上だ！！10万アクセス！！これは困った。なにが困ったといっても、そんなつもりではなかったから困った。そんなつもりではない、というのは、それほど多くの人に見てもらうようにこのHPをつくろう、などとはついぞ考えたことがなかったんで困った。それにもう一つ言えば、もしこの急増が「不動産投資アドバイザー」経由だったら、来る人の期待はなにか、はっきりしている。アメリカの不動産投資って、どんなんだ？なにに投資して、どんな利益を上げられるのか、それにどうやってやるんだ？とか、そんな疑問や興味をもって、このHPに来るに違いない。残念ながら、このHPを始めたときは、HPの名前こそ「Happy Rich」ということで、退職後の「幸せ」の追求とそれを可能にする「経済面」を書くことは予定していたのはたしかだが、しかし、それも状況によって早期退職せざるを得なかった、あるいは、あえて早期退職を選んだ人間が、どうその状況の中で夢を描いて、生きてゆくか、ということを日常生活の場面や考えていることなどを取り混ぜて、書きたかったハズだ。そして、不動産投資というのは、この「経済面」の一部でしかない。だからそれをメインに書こうとは今も思っていない。どちらかというと、書きたいことは別にある。なんというか、自分なりに「生きる」ということに対して考えているもろもろのことを、人に読んでもらうという以前に、自分の考えとして書き残し、昇華してゆく場にしたかったのである。それが、このアクセス数とそのアクセスしてくれた人の興味を考えたら、どうも、ちょっと違うかもしれない、と感じ始めた。だから「困った」なのだ。しかし、考えようによっては、これはいいことでもある。世の中、HPをつくり、一生懸命宣伝したり、アクセスアップのテクニックを駆使して、自分のHPへの訪問者をできるだけ増やし、それを自分の仕事や内職や、ネットワーク作りに大いに利用している人も居るわけである。そのメリットは計り知れないし、私にしても全く無欲の世捨て人でもないので、これはもしや、という色気が出てくるのは仕方がない。でも、書きたいことは別にあったはずだし、現に今もある。これをどうするか。今の時点、たかだか開設一ヶ月ちょっとで、まだ考えるのは早計かもしれないが、もしかしたら、こんな経過を経て、HPを二つも三つも持っている人が居るのかも知れない。たとえばプライベートに徹した個人HPと、投資に密着したもう一つのHPなどを分けるとか。始めたときにどこかへ書いたような気がするが、このHPのテーマを何にするか、という設定があったとき、内容がどっちの方へ行くか、やってみないとわからない、という理由で、「その他」に分類した記憶がある。まだまだ、その方向が定まらない、という意味では、いまだ「その他」のままでよいのではないか、と思う。しばらく続けてみると、またまた何らかの「必然の偶然」が起こり、今はゼンゼン考えてもいない方向に行く事だってありうる話である。当面、しばらくはこのまま、成り行きに任せて、書きたいことを書く、ということで行きたい。
2005.01.27
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この世に偶然はない
アメリカのどの大都市にでもあるのだろうけれど、ここアトランタにも日系のコミュニティ誌（あるいは「紙」：新聞）がある。韓国系、中国系、スペイン系、それぞれの国がそれぞれの言語でこのようなコミュニティ誌を持ち、それぞれの少数民族同士の情報交換、ニュースなどを載せている。やはり同じ文化的背景、同じ言語、同じ価値観を共有するこれら少数民族の結束を高めるため、あるいは生活に密着した情報源として活用されている。そういった日本語のコミュニティ誌がアトランタでは３誌ある。その中の一つを読んでいたら、1月の星占いのページがあったので、久しぶりに見てみた。普段、占いの類は、興味がないとは言わないが、ほとんど見ないのに、今回はふと「新年に何が起きるのだろうか」という文字が目に入ってきてしまった。やはり、今年は何をどうしようか、と始終考えているので、こういった文字に知らずに敏感になってしまうのだろうか。で、私は一月生まれの山羊座であるので、さっそくその欄を見る。すると、「主役運の到来です！ 新規分野の開拓や温めてきたアイデアを実践に移すアクションには天空からの大きな援護射撃があるでしょう。金運も上昇。とある。なんというタイミングのよさ！昨日の日記に、これからを第2の人生として、思いっきりチャレンジしてゆきたい、と書いたばかりで、このご宣託！！ちょっとタイミングが良すぎる気がするし、この手の占いはみんな解釈次第ではよいようにとれることばかり書いてあるに違いない、そう思って他の星座を見てみると、決してそうでもない。まあ、それでも、そこをこうこう考えて行動すれば運気が開けますよ、といった形になっている場合も多い。悪い場合は、そう考えてそう行動できなかったせいであれば１００％当るような。でも、そこは単純な私のこと、いいことがせっかく書いてあったのだから、それを素直に（こういう場合だけ）受け入れることに。この世の中に偶然はない、あなたの経験、あなたの身におこること、これらは全て必然であり、起こるべくしておこったのだ、と言う考え方がある。運命とは違う。起こることがあらかじめ決まっているわけでもない。あなたはあなたの選択で未来は決めている。それでも起きることは必然なのだ。あなたが今、わたしのブログを読んでいるのも、たまたまランダムで通りかかっただけかもしれないが、それも読むべくして読んでいるのである。本を読む。その本にもし縁がなかったらその人はその本に出会っていない。出会って、あるいは本屋でふと目に飛び込んできて、買うつもりもなかったのに買ってしまい、結局読むことになってしまった。これも必然です。あなたはその本を読むことになっていたのです。この世に偶然はない。私の今年の運勢は、非常にいいようだ、と信じられてくる。失敗とは成功までの過程のことを言う。松下幸之助も私は失敗したことがない、なぜならばいつも成功するまでやったから、と言った。つまり失敗を失敗として終わりにしてしまう人と、それをまだ最終的な成功への過程だと思える人の差がそこにある。これも「なにもせずに」天空が援護射撃をするわけではない。自分を信じて努力するからこそ援護射撃が受けられる。つまり、この星占いの言葉を信じようが信じまいが、やはり成功するまでやれば成功するのである。あれ、今日のテーマは「偶然はない」で「失敗はない」ではなかったな、テーマ変えようかな、なんて思ったが、やはりこれでいい。人は人の思うとおりの人生を生きるのだ、これが最近になってわかってきたことだから・・・「人生は、こころ一つの置き所」[お詫び]今日日記を書いて、山羊座ということで考えてみると（考えるまでもないカ）、つい先日誕生日でした。（なにもやってもらわなかったので忘れていました。）ということで、昨日の日記で「もう50歳」でも「まだ50歳」と書きましたが、51歳の誤りでした。謹んで訂正させていただきます。[お知らせ]本日、フリーページに「創造のはじまり」を追加しました。
2005.01.26
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二十歳、私の夢
ブログを始めて一ヶ月ちょっと。この間、今まで考えてもみなかった世界と関わって、本当に目が覚める思いでした。その中でもひとつの発見は、若い人で、株や不動産や、この楽天でのアフィリエイトや、はては起業まで、大小さまざまですが、真剣に取り組んでいらっしゃる人がなんと大勢いることか。振り返って自分の若い時を考えてみると、ほとんど資産形成には関心がなく、株もやらず、当然お金持ち本やらも読んだこともなく、ただただ仕事をしてきました。高度成長期の末期で、いまだに、黙々と働き、それなりに昇進し、それなりに昇給し、それなりの退職金をもらい、その間自宅を買い、子供を育て上げていれば、なんとなく一生は安泰だ、という考え（思い込み、かな）が支配的だったせいもあるでしょう。中には、そんな考えになじめず、自分で一旗挙げることに全力を集中した人もたくさん居たでしょうが、私は平凡にサラリーマン生活をおくりました。そう、アメリカに赴任するまでは。もっと言えば、アメリカに10年も暮らすことになるまでは。そうこうするうちに、会社は景気が悪くなる、早期退職の嵐が吹き荒れる、自分は自分で、日本へ帰れない状態になる、と、あれやこれやで早期退職の道を選ぶことになったわけです。自分がこの年になって、いざ今までの仕事から足を洗って再出発しようという時に、このブログを始めて本当に良かったと思っています。なんというか、ここの若い人たちの熱気と言うか、意欲と言うか、真剣さを感じることができただけでも非常にプラスでした。そこで考えたのですが、今、私がまだ二十歳だったら、そしてこういった世の中の状況を認識していたとしたら、いったい私は何を夢見て、なにを目標にして、どんなことをやっただろうか、と。人生80年時代になって、学校卒業から定年まで、たとえば22歳で就職して55歳まで勤めたとして33年、それでも80歳まではまだ25年もあります。そのことを考えると、私など50歳で早期退職したわけですから、27年間勤めてきて、またこれから30年もあるわけです。まさに人生の折り返し点、ということも言えますし、考えようによっては、ここからよく言うように第2の人生、と考えてもいいわけです。そして、第2の人生を、これまでの人生とはなにか別の、本当にやりたいことをやる、と決めてやってみるのもいいかもしれない。そこで、先の「私がもし今20歳だったら・・」という、問いを自分にしてみて、いったい何をやりたいのか、を自問してみているわけです。現実には、年をくっているので、いろいろな条件が違います。その違う条件を洗い出してみると、いろいろなことが見えてきます。例えば、メリット。１）ある程度の経験を積んできている。多少の困難は、過去の経験に比較しても大概のことは乗り越えられる自信がある。２）ある程度の資産がある。裸一貫から始めて40歳までに財をなす人もいるのだから、私がここでもし同じようにがんばったら、70歳までにそれ以上の成功を収めることも夢ではない。（甘えにつながらなければ、の話ですが、、、）３）人脈がある。若くして起業したりする場合、この人脈も一から作り上げる必要がある。その点、何をするにしても大抵の分野になんらかのつながりとか知人がいたりする。４）社会的信用がある程度ある。能力を信じない人や会社でも実績は信用する場合が多い。例えばアメリカなどで、クレジットヒストリーなど一朝一夕にできるものではない。ひるがえって、デメリットを考えるとこれまたたくさんある。例えば、１）家庭を持っているので、そのしがらみがある。２）子供もいるので、自分ひとりの勝手はできない。３）資産もあるが、半端じゃない負債も抱えている。これは返さなくてはならない負の資産である。４）経験があるがゆえに、先入観を持ってしまう場合が多い。今までの成功体験にひきずられる。５）気力・体力と知力、記憶力など、若いときと違って努力しないと同等の力を発揮できない。６）健康。いまだはなはだ健康ではあるが、やはり年相応の衰えや成人病などの病気に対して気を使う必要がある。メリットもデメリットも考えればまだまだたくさん出てくるが、要は、ここを二十歳の出発と考えたときに、これらをいったん無いものとして考えて、それから、これらの実際の条件を考えれば良いのではないか。つまりメリットは当然メリットしてより活かす方法を考え、デメリットはその本質を考え、いかに最小限にするか、それをデメリットとしないやり方なり考え方はないか、というふうに持って行ったらどうだろうと思う。今日、フリーページに「米国不動産豆情報」を追加したが、こういった情報を20歳の私が受け取ったら、どんなことを考えるだろう、もしそれが、これを一気にビジネスチャンスとして捉え、一大事業を立ち上げる夢だったとしたら、それが今の私に出来ないと思うのは何か理由があるのだろうか、と。人生の過ごし方、自分の気持ちの持ちよう、そして人間の存在意義、生きていることのありがたさ、などなど、こういったことたちもまた、この年齢まで生きてきた者のみが持つメリットだと思うのである。これを思いっきり活かさずに、なにが人生だろうか。もう５０才、ではなく、まだ５０才。これからも自分にチャレンジしていきたいと思うこのごろである。
2005.01.25
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アメリカのホテルを買う！
アトランタに日本食を売っている日系のお惣菜やさんが何軒かあります。Bookmarksに入っているアトランタ生活情報のサイトにもいくつか紹介されています。アメリカで普段何を食べているのですか？とよく聞かれますが、はっきり言って家庭では日本に居るときと殆ど変わりません。変わるのは外食する場合で、昼はやっぱり子供づれが多いですからありとあらゆるファストフード、夜は日本食レストランもありますが、我が家の定番はアメリカンのバフェスタイルのお店や、韓国焼肉店、インド料理店など。自宅の食事は、それぞれの家によって違うと思いますが、少なくともうちは夕食はほとんどご飯に味噌汁、またそれに合わせた料理の食材は、贅沢を言わない限りほとんどこちらで揃います。ただ、ちょっと賞味期限が過ぎていたり、値段が日本の1.5倍ほどするものも多いですが。それで、この日系お惣菜やさん（小さなスーパーみたいなイメージです）によく行くのですが、そこに古本コーナーがあります。4，5年前に古本の買取販売を始めたのですが、あまりにも売る人が多く(日本に帰任する人がみんな売り払って行くためです）、買取の方はたしか1，2年で中止になってしまいました。しかし、その時に買い取った古本がいまだに数千冊あり、2箇所あるので、合計すると1万冊は超えていると思います。その店に行くたびにそれらの古本を手にとって見ているのですが、最近、古本の処分を早めようとしているのでしょうか、全て2冊で＄３という処分価格になりました。確かにずっと前に買い入れた古本ですので、最新のものはありません。本当の「古本」です。ですが、アメリカに赴任する方々があえてアメリカまで持ってきたり、日本に出張するたびに買ってきたものなので、結構いい本があります。ですから、あまり流行を追うものでなければ時代遅れになるということもなく、面白い本が手に入るわけです。そして中には、古いからこそ面白そうな本も時々あります。今日のテーマにした「アメリカのホテルを買う！」（1989年発行）もそんな類の本で、1980年代末、日本が円高の勢いをかってアメリカの不動産を買い占める勢いで投資が過熱した時代の初めの頃の本です。なんだ、本の題名か！とがっかりした方いらっしゃいますか？いらっしゃったらゴメンなさい。一戸建ての次はとうとうホテルか！！と行きたいところですが、そうそう話はうまく行くはずはありません。ただの本の話です。で、その後バブルの崩壊があり、日本の対米投資はかなりの部分失敗に終わり、本業や日本の会社の屋台骨を立て直すために投売りに近い状態で、撤退につぐ撤退を重ねたことは記憶に新しい事実です。でも、また円高の方向で動いている為替や、日本での金余り、日本の不動産投資の値上がり益が望めない状況、などいろいろな理由で今また対米不動産投資が活発化してきています。こんな時、かつてのバブル期の不動産投資を考えた人がどのような考えでいたのか、その後の状況を知っているだけに面白く読めました。金持ち父さんではないですが、「緑の屋根の小さい家を3軒買って、それを赤い屋根のホテルに買い換える。それを繰り返すことで資産を増やす」ことが本当に出来るのでしょうか。確かに、ホテルの種類によって多少違いますが、その利益率って結構高いんですね。投資対象として考えてもいいかな、なんて考えながら・・・・15年経っているので、今現在の業界ではどうなのか調べてみないとわかりませんが、こういった業界は流れが10年、20年単位なので、調べてみると面白いかもしれません。買うとか、買わないのか、とか、それは別の話です。お金もありませんし、夢でもいいじゃないですか。でも、いろいろなホテルの変遷史みたいな部分有り、80年代初頭のハワイの不動産投資の話有り、今は一昔になってしまいましたが、いやだからこそ、10年後20年後の今日、こうなっている市場を知っている目から、これらのことを読むことであらたな気づきも得られました。温故知新、これからも流行にだけ振り回されるのではなく、こういった普遍性を求める勉強もしていきたいですね。
2005.01.24
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Oh、NO！
決着がつきました、昨日までの物件。駄目でした。あれから入居する人から返事をもらい、すぐリースアグリーメント（賃貸契約）をつくり、サインしてFAXで送り返し、その後すぐ買い付けのオファーをこれまたFAXでやり取りして、即相手のエージェントに入れたのですが・・・・すでに別の買い付けが入ってしまっていて２番手でした。敗因はいろいろあります。まず、こちらが投資に見合うように家賃の設定を変えたこと。希望の＄１８００に対して＄１９００を希望した。次に、このテナントさんが、この値差を自前で支払うのではなく、この家賃を会社に交渉し、4日間待たされたこと。通常、こちらの会社に出向や駐在でこられている方は、会社命令による赴任ですので、滞在中の家賃が会社負担である場合はほとんどです。しかし、上限が必ず有り、家族構成に合わせて、MAXいくらまで、という形になっています。この方は4人家族だったので、そのMAXが＄１８００だったのでしょう。その差＄１００をやはり会社で持ってもらえないか交渉したようです。 で、そのために4日。この「待つ」ということになったとき、不動産屋さんと話をしました。この物件は、建物がいい割に手ごろな値段なので動くとしたら早そうだね、１９００でOKがでるかどうかより、それまでにこの物件が売れずに残っているか、の方が心配だね、と。と、案の定！結果、我々がオファーを入れる二日前に別のオファーが入っており、正式ではないにしても、口頭で合意してしまっていました。もし、はありませんが、それでももし、私が＄１８００をのんでいたら、あるいはこのテナントさんが、自己判断でこの差額を最悪自己負担する気があったら、4日前に一番手で買い入れを入れられたはずでした。惜しかった。タッチの差です。でも今回は（いや今回も、かな）勉強になりました。いままで、自己流の評価方法と判断基準で投資をしていたのに対し、今回は、せっかくだから、といろいろ世の中にある投資分析や評価方法を勉強しました。昨日まで、あるいはここのフリーページに書いているような評価指標やら判断基準は、実はこの一週間で勉強したものです。え、その割にはえらそうに書いていて、さもこのぐらいのことをするのは当然ですよ、見たいな書き方じゃないか、と思われる方も居るかもしれませんね。また、じゃ今まで投資してきたのは、こういった指標なしにやってきたの？というご質問もあるかと思います。そうなんです、実は・・・・・でも、言い訳ではないですが、自分なりにいろいろ一軒投資するたびに評価方法が変わってきており、日本で昨年アパートを購入したときも、日本の不動産屋さんから「ここまで分析して、投資をやっている人ってあまりいないですよ」と言われる程度にはなっていました。（まあ、お世辞半分だとは思いますが、、、、）事実、今回、倉橋先生の「プロの使う10個の投資物件分析法」を中心に、財部さんの「不動産投資家読本」や、サラリーマンたちの不動産投資を学ぶ会の「アパートオーナーまでの道しるべ 完全版」DVDセミナー、それに浦田健さんの著書などで勉強させてもらいました。このうち、「プロの・・・」が、いろいろ役に立ちましたが、使われている10個の投資指標のうち、言葉こそ違え、7個までは自己流でも評価はしていました。もっと言えば、これらの指標以外にも、所得税も考えたり、そのための節税策も考えたりで、この辺は「不動産投資アドバイザー｣の広瀬社長の考えに近いかもしれません。そういった意味では、今まで自己流で判断していたけれど、あながち間違った判断はしていないな、というお墨付きをもらった気がしたことと、なにか、もやっとしていて、概念的にこうだろうな、と思っていたことが、ぴたっと数式でクリアになったところが多々ありましたなにせ、アメリカに居ると、周りに同じような投資をしている仲間もいなければ、セミナーなどやってはいるでしょうけど参加したこともないし、とにかくこの一週間、実際の生活がかかっていることもあり、真剣に勉強しました。まあ、結果、今回の投資はできなかったわけですが、いままでの投資を振り返るいい機会でもあったし、これからの投資に向けて、今一歩、前進できたのではないかな、と感じている次第です。ああ、これで残念だけど、安心して日本にいけるな、と思っている次第。こうなったからには、日本での2月の3棟目最終決済と確定申告、是が非でもうまく乗り切りたいものです。
2005.01.23
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不動産屋さんと論戦す
また投資のテーマになってしまいました。昨日までの物件が佳境に入っているので、これが片付かないと落ち着いて日本へも行けません。そいうことで、投資、特に不動産投資に興味がない方はゴメンなさい。実は昨日、今回の投資物件を扱っている不動産屋さんと電話で話をしました。電話の内容は、もともとこの投資物件に関する話ではなかったのですが、話の成り行き上、今回私がしている投資分析評価と、それを投資の判断の一部にすることに関する話になってしまいました。話の論点は簡単に言うと、ローンの借り方いかんによってはレバレッジが負になりますよ、という話に対して、そのローンの元金返済分を考えないのはおかしい、という指摘です。そこで、いやこれはキャッシュフローを評価するための指標ですので、それでいいんです、元金返済分は自分の手にキャッシュが入ってくるわけではないですから、といくら説明しても納得してもらえない。しからば、ということで、なぜキャッシュフロー的にみたらローンの利用が、その条件によってはリバレッジがマイナスになるのか、というよりもこの不動産屋さんの疑問である、それは単にローン利率と自己資本利益率の大小の比較で済むのではないか、という問いに対して自分なりにきちんと考えをまとめたいと思ったわけです。つまり、キャッシュフロー的に見たら、いくらローンの金利が自己資本に対する利益率を下回っていても、場合によってはローンを借りれば借りるほどキャッシュフローが悪化する、ということを自分なりにはっきりさせたかったわけです。ちょっと考えれば、、元金返済を収入に含めなければそういったケースもありうるとはわかります。また、元金返済分は確かに自分の資産のEquity増加につながるので、これをどう評価するのか、と言う点について自分なりにもう一度考えて見たかったわけです。その結果、やはりどちらが正しいと言うものではなく、両方の見方がありうる、ということになるわけですが、やはりきちんと説明するための理論武装をしようといろいろやっていました。そうしたら、私のよくいくサイトの一つに原田ミカオさんのブログがあり、そこにすでにこの評価の論拠がきちんと書かれているではないですか。自分なりに考えていたことがより明確に裏付けられたわけで、早速これを自分なりに解釈して不動産屋さんにメールを打ちました。（原田ミカオさん、ありがとうございました。勉強になりました）以下はそのメールの内容です。---------------------------------------------------------------------昨日はお電話をいただき、ありがとうございました。ご提案の件は、もし私にできることがありましたら、積極的に協力させていただきます。さて、その時にでた「ローン」によるリバレッジ効果の話に関して、若干私の考えをまとめましたので、もしお時間がありましたらご覧いただいて、アドバイス等いただけたらと思っております。おそらく、こんな内容はとっくにご存知で、それでも資産形成面から言えば、その考え方で投資の是非を決めるのはおかしい、とのご指摘だとは思いますが、私の考え方も一応ご理解いただきたい、とも思っております。まず初めに、おっしゃられたように、元金返済分は当然、自己資産のEquityに加算されていきますので、その意味では、単純にローン金利が自己資本利益率を下回っていれば、通常いうところのリバレッジはプラスになります。これはその通りで、したがって、それも一つの判断指標であることは確かです。でも電話でも申し上げたとおり、説明した指標はキャッシュフローに関する指標です。なぜ、これにこだわるかと言えば、私の投資目的が資産形成と同時に、このキャッシュフローを最大化する、という点も一つの目標でもあるからです。そのキャッシュフローに対してローンを借りれば借りるほど悪化する場合がある、しかもそれが、ローン金利が例え自己資本利益率を下回っていても有り得る、ということを説明いたします。（元金返済も費用と考えるわけですから当然、といってしまえばそれまでですが）まず定義ですが、K%： ADS（元利返済額）／初期ローンバランス（ローン金額） 分母が利子返済のみの場合はローン利率に等しくなるNOI： ネット収入＝総家賃収入ー総運営経費（Tax, 保険、アソシエーションフィー、メンテナンス） これは借り入れが無い場合のNet収入になるFCR: NOI／TPC（購入時総コスト） 全部自己資金だった場合の（負債の返済が無い場合の）収益率ですMOS： NOI－ADS ネット収入から、ローンを組んだ場合はその元利返済額を引いた年間現金収入を意味しますCCR： MOS／自己資金総額 MOSはローン返済後の手取り収入ですからこれはキャッシュフローとしての資本利益率ですこれらから年間現金収入MOSと対総投資額利益率FCRの関係式を導き出すと MOS＝NOI-ADS＝FCR * TPC(購入時総コスト） － K% * (ローン金額） ＝FCR *（自己資金＋ローン金額）－ K% * (ローン金額） ＝FCR * 自己資金＋（FCR－K%) * (ローン金額）になります。したがって年間現金収入MOS（キャッシュフロー）を最大化するためには2項目の（FCR－K%)がプラスである必要があります。このことから、「キャッシュフロー」に正のリバレッジを効かせるためには FCR（対総投資額利益率） ＞ K％である必要があることがわかります。ここで、反対に、もし FCR ＜ K％ の場合を考えてみると（FCR－K％）は当然負になってしまいます。FCRはローンの金利に依存しませんし、K%は当然、ローン金利を一定とするとローンの金額には依存しません。ですからこの場合はローン金利を一定と考えると、ローンを借りれば借りるほど、つまり上式の（ローン金額）が増えれば増えるほど上の式の第2項はマイナス方向に増加します。ローン金額を増やす、ということは自己資金を減らす、ということですから、上の式の第1項も減少するわけですからMOSすなわち年間現金収入は減少します。当然全て自己資金の時がCFは最大ですが、ローンを借りることを前提に考えると、FCR > K％でないとレバレッジが効かず、キャッシュフローを増やすためには自己資金を増やして、第2項の部分をできるだけ小さくするしかないことになります。同じようことがCCRすなわち投下自己資金総額に対する利益率についても言えます。ここでは詳細は省きますが、MOSが元金返済分を含めない限り、つまり手取りの現金収入を見る限り、もしK% > FCRだと、CCR ＞ FCR となってしまい、自己資金利益率が、負債を考えない場合の物件そのものの利益率よりも小さくなってしまい、しかもその差はローン金額が増えれば増えるほど大きくなってしまいます。その意味でも、リバレッジがマイナスとも言えます。したがって、私の評価指標では、常に K％ < FCR < CCR となるような物件価格でかつそのようなローン条件を組めるかという見かたをしているわけです。そうすれば、ローンは借りられるだけ借りたほうが、普通のリバレッジも、CFに対するリバレッジも効いてくる、というわけです。今回の物件は残念ながらK％＞FCRです。したがってキャッシュフロー面からのリバレッジはマイナスです。あとは元金返済をリターンに組み入れたときにどうなるか、という見かたをするしかありません。キャッシュフローの面は自己資金の追加投入しかありませんが。ながながと書きましてすみませんでした。まだ勉強中でありますので、今後のため、ということで、もし上記のような見方に対して、なにかご意見なりアドバイスなどありましたら、聞かせていただけたら幸いです。------------------------------------------------------ここまでです。もし、これを読まれ方で、その見かたはおかしい、と考えられた方がいましたら、是非書き込みをお願いします。本当を言うと、もうひとつ自分でも納得していないところがあるんです・・・それを書き出すとまた長くなりますので、今日のところはこれで終わりにしますが、いつか、その部分がはっきりしたらまたこの日記に載せたいと思います。
2005.01.22
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投資はゴルフのティ－ショットと同じ・・かな？
投資の日記ばかりで、内容が偏ってきてしまいました。書きたい日記のテーマがどんどん溜まってきてしまい、しかたなくフリーページにぼちぼち載せていこうと思っています。今まで、文章を書いたことなどほとんどなかったのに、このブログを始めたら、なんと書きたいことがたくさん出てくることか！ 自分でも驚いています。今日は、本当は別のテーマで書こうと思っていたのですが、ひょんなことから、また投資のテーマになってしまいました。ああ、また溜まっちゃうヨ～～。ひょんなことというのは、昨日、掲示板に「不動産投資アドバイザー」という会社から、その会社のトップページの関連ブログを紹介する欄に、この私のHPを載せたい、との申し入れを受けたことです。この会社は、実は私も不動産投資をするにあたって、お気に入りなどにいれて結構参考にさせてもらったサイトです。普通はそこに載せてもらうのに、申し込みをして、それから審査を受けて、OKが出れば載せてもらえるようですが、あえてこちらから申し込む気もなかったし、私のHPのこの内容では、下手な（いや「間違った」、かな）情報が伝わって、その人の一生にかかわる不動産投資の決断に影響を与えることへの恐れもありました。まあ、しかし、他の人のサイトを見て感じたのは、こういった情報は、それを発信する人の素性というか属性というか、そういったものを踏まえて、読む側の人がそれなりの条件付で受け取ることを前提に考えるしかないかな、という気になりました。言ってみれば、プロの人が書いていることだって千差万別ですものね。それをどう受け取るかは、その本人の問題だと割り切ることにし、この申し入れを受けました。で、このHPのトップ自由記述欄に、あのロゴマークが出現したわけです。あ、まだ今日のテーマに入っていませんね。ではここから・・・・あ、その前に、せっかく日本の不動産投資サイトにブログがリンクされるのだったら、アメリカの不動産のことばかり書いていても、「それはアメリカだからだろ」とか、「そんな考えは日本では通用しないよな」と思われる方もいることと思います。それで、日本での投資もやっているらしいけど、そっちはどうなのよ、うまくいっているの？ということもあるかと思い、フリーページに日本での投資物件評価も同じように載せておきました。また、条件がゼンゼン違うのですが、参考に米国での今までの投資物件の評価結果も載せました。これらが「うまく行っている」のか、「なんて馬鹿な投資をしているんだ」のか、私も良く分かりません。ただ、数字は正直ですので、それを読む人がご自由に判断してください。それでは、ここから、ほんとに「今日のテーマ」-----------------------------------------------------今朝のウォールストリート・ジャーナルの記事から・アメリカにおける2004年のインフレ率3.3％。これは2000年以降最速の上昇。勤労者の給与収入増をだいなしに。・アメリカの住宅が昨年11月から12月にかけて１１％もジャンプ。建築業者が市場は底堅いと見ているサインか。どちらも一面記事ですけど、なぜこれを出したかと言うと、ひとつは、日本では久しく忘れられている「インフレ」が、アメリカでは依然として現実であり、どちらかというとこれが資本主義社会の普通の状態であることを再認識するため。もう一つは、いま私は不動産投資をしているけれども、こういった短期的な情報が、実態とは別に、事実上、市場に影響を与えることを再認識するため。なにを言いたいかというと、日本人は昔から投資と言うものをある程度距離をおいて見るような所があったが、この年金不安の時代にあって、インフレが起こるのが普通という常識に基づいて、個人個人がそれに対処する方法を見出さないと、近い将来、年収頭打ちあるいは漸減の中でのインフレという厳しい状況に陥る可能性が大きい、ということ。そして、インフレになったときの自己防衛策を、やはり不動産投資も含めた資産運用をとおして、真剣に考えていかなければならない時代になってきた、ということ。じゃどうすればいいの？という問いに対しては、私はこれと言った回答を持っていません。持っていないからこそ、自分で勉強し、どうしたらよいのかを日々考えているといのが正直なところです。ただ、一つだけいえることは、投資はゴルフのティーショットと一緒だということです。（ああ、やっと今日のテーマにたどり着きました！）ゴルフのティーショットを打つ人に2種類あります。一つは、できるだけ飛ばそう、とする人。この人は、飛ぶときは飛ぶので、たまにいい当たりが出ると、他のメンバーやキャディさんから「すごいですね～」と言われ、それが快感で、次はもっと飛ばそう、とする傾向があります。もう一種類の人は、自分のティーショットの性質と、自分のフルショット時の癖をよくわきまえていて、ホールごとの状況により力を加減する人です。こういう人は、飛ばす人から見ると、「なにオジンくさいゴルフをやってんの」てな感じです。場合によっては、ティーショットでアイアンを持ち出すこともあります。この種の人は、飛ばす快感も知ってはいるのですが、それでもゴルフは上がってなんぼ、というスコアを競うゲームであることも同時にわきまえているのです。つまり、リスク管理を上手にやりながらスコアをまとめていくわけです。なにが言いたいか分かりますよね。投資も同じだと言いたいわけです。特に、上に書いたような時代にあって、普通の人が手堅く経済的安全性を求めるなら、上がって何ぼの考えでやる必要がある、ということです。つまり、投資をするのはいいとして、その要はどうリスク管理をするか、だと思うのです。不動産投資もこれに尽きます。リスクをどれだけ予測し、それに対してどれだけ、あらかじめ手を打っておけるか、あるいは対策を考えておけるか、これが不動産投資の成否を分けると思うのです。間違っても、買ってしまってから予期しない事態に遭遇し、投資した資金を全部あるいは大部分を失うようなことはあってはならないのです。全てを予測することは不可能にしても、不動産投資の過去の失敗例などを参考に、考えられる限りのリスクとそれにたいする対策を考えた上で、投資判断するべきです。せっかく、一押しブログに指名していただいて申し訳ないのですが、「不動産投資アドバイザー」の広瀬氏は、そのHP上で、巷にあふれる投資の評価指標など重要ではない」との発言をされています。ですが、上記の観点から言うと、重要度の差こそあれ、重要でないことはないと思うのです。不動産投資に、「これ」といった普遍的な指標は存在しません。一物一価、それぞれが独自の条件をもち、また、買う側の人間の経済的な状況もすべて独自です。だからといって評価できないわけではなく、上記のリスク管理の面から言っても、普遍的に見られるところは最低限普遍的な指標にのっとって評価することはやはり重要だと思うのです。その上で、所得税まで含めたキャッシュフローを考え、その対策に節税策まであらかじめ考えることは有用でしょう。でもそれだからといって、投資指標による評価の重要度が下がるわけではありません。とにかく、ティーショットと同じく、自分の癖、特徴、能力を踏まえてティグランドに立つ。不動産投資で言えば、自分の経済状態とその投資からもとめるリターンを確実に踏まえて、投資物件のあらゆる側面をこれらの指標「も」含めてしっかり評価する必要があると思います。これは私が常々、自分に言い聞かせていることでもあります。こういった考え方と言うものは、投資を進めるにしたがって、だんだん変わってきています。不動産投資を始めてからまだ3年も経っていないので、これからもまた変わっていくことでしょう。変な投資に足を突っ込んで破綻する前に、自分の考えをしっかり固める必要があり、そのためにやはり日々の勉強は欠かせないな、と感じる今日この頃です。
2005.01.21
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前門のトラ、後門の山ノ神！？
ここアトランタは、日曜日までの春のような陽気が一転、月曜日からずっと、それも日増しに寒くなってきている。今日も日中最高気温が恐らく氷点下ではないだろうか。その中を、昨日までの不動産投資物件に対する融資の取り付け可能性を検討するため、いくつかのレンダー（銀行などの融資機関）に行って来ました。現在までに見つけられたもっとも条件のいい融資は下記の通り。１）最大30年 6.74％固定金利２）最大30年 5.55％変動金利３）上記（１）と（２）をいつでも何度でも乗換え可能４）固定金利は、相場の変動により、低くなった場合は無償で変更可能５）上記（２）は、金利のみの支払いでも可。（その場合は当然30年経っても元金は減らない）６）元金の繰上げ返済は、どちらの場合も随時可能。無料。非常にフレキシブルであるが、なんといっても金利が高い。高いといっても一時期の金利に比べれば相当低くなっているのも確かではあるが。それでも、昨日フリーページに載せた皮算用の6.3％より、0.44％も高い。この辺の影響度合いは、同じフリーページの不動産の項の「2005年不動産投資その（１）」に検討結果を載せておいた。詳細はそちらを見ていただきたいが、この0.44％の差は非常に大きい。いずれにしても、この金利の問題と、もう一つは自己資金の問題。なにしろ「自分」の自己資金は尽きてしまっているので、なんとかならないか、と考えた。で、ある悪知恵が浮かんだ。悪知恵とは言っても、自分ではGOOD IDEA だと思っているのだが・・・その方法とは、「うちの山ノ神から借金をする」というもの。我が家の場合、昔から夫婦は独立採算であり、それぞれに銀行口座を持ち、運用は勝手にやっている。私と違って妻は非常に堅実で、冒険しない。つまり、投資なぞには手を出さず、すべて銀行に置いている。銀行といっても金利付き当座預金を少々とあとはCD（Certificate of Depositだったかな？)といって少しは金利が付く（現行1～1.5％ぐらい）ものに入れている。それでもこの時代にこんな低金利（日本のそれに比べたらよっぽどいいが）でお金を寝かしておくのはもったいないと常々思っていたわけである。そこで、我が家の家計を年度の初めに検討したことがあったが、あの状況を再度説明し、第三者から７％近い金利でお金を借りるのと、自分の家の中でお金を調達するのと、どれだけの差が生じるのかを説明して、出資を求めたわけである。しかし、これがなかなか難航した。とにかく、以前日本で勤めていた（中学の教員をやっていた）時の貯金やら、その退職金やらをじっと持っていて、アメリカに来てから上記のCDとか（当時は金利が４～５％もあった）で、じわじわ増やしてきたトラの子である。いくら論理的に、その方が家庭経済的にメリットがあることはわかっても、今現在は収入がないのでお小遣いを使うたびに目減りする一方であるので、ますます防御的になっている。そこで、提案。私に融資してくれたら年１０％（単利）で利子を支払う、という申し出をする。家庭内であるから外へお金が出てゆくわけではない。私自身は大赤字であるが、外へ払うよりはよっぽどいい。金利が高いのは、私個人の投資に対するリスクプレミアムである。（つまりゼンゼン信用されていない、ということかナ？）外への支払いとしては、ローンを借りた場合の金利と、CDであずけていた場合の受け取り利息の差が、我が家としての節約となる。（ということは、もっと厳密に言うと、この資金は無利子ではなく、年１．５％の単利の融資と考えることも出来、投資の評価でもそのようにしなければいけないのだが、まあそこはオミットすることにする）結局、なんどか説明して、何とかこれでしぶしぶ賛同を得たわけである。バランスシート的に言うと、まず、追加借り入れにより、自己資本比率が低下する。そして、純資産の中身も、ますます流動資産が減って、固定資産が増え、木村剛が言うところの生活防衛資金が少なくなってしまう。が、それよりもまず一家庭としてキャッシュフローをプラスにする方が優先順位が高い（と思っている―これは考え方によるだろうが）。これでなんとか、２０％から２５％の頭金は揃えられる見通しがついた。（よし！まずは第一関門突破！！）あとは、賃貸条件の交渉と、上記ローンのやり方を工夫して、投資に見合うだけの見通しが得られるか、ということになる。借り手は２月末までに入居したい、ということなので、残された時間は一ヶ月余。ローンの手続きは信用調査などを含むので、最短でも約一ヶ月かかる。ということは、結論を出して、買い入れ申し込みをして、最終決済を２月末までにするためには、今週中か、遅くとも来週には結論を出さなければならない。平行して、ローン審査を今日依頼してきたので、多少早まるかも知れないが、日本へ２月に行き、帰ってからすぐクロージング（日本で言う最終決済）を行い、２月末までに引越しをできるようにする。ああ、昨年の夏に4軒目を買ったときも、引き合い発生時から殆ど日本に居て、ローンの交渉からなにから全て電話で－それもなまりの強いレンダーの担当者の黒人とえんえん（何言っているかよく分からんネン、このお兄ちゃん）。おまけにこの黒人のお兄ちゃん、MBA保持とか言っていたが、2週間ぐらいたったところで会社を首に！担当者がいなくなっちゃった！！ちょっと待ってよ、私の融資案件はどうなっちゃってるのよ、とそこからまた電話でバタバタ。最終決済の3日前に帰米してなんとかうまくまとまったが、今回もまたまた綱渡り的な日程だな、と思いながらも、なんとか本件、確実に投資の土俵に上げたいものである。
2005.01.20
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現実は甘くない！
昨日の不動産投資の件で、一応検討評価してみました。結果は・・・・かなり厳しいものになりました。購入価格、諸経費、月額賃貸料、年間総運営費を計算し、次に自己資金、借入金金額、ローン金利、返済期間を変数として、NOI：ネット収入TPC：購入時総コストMOS：年間キャッシュフローDCR：NOI対ローン年間返済額比率CCR：実質投資額に対するリターンFCR：負債を考慮しない場合の収益率BER：収益分岐率PP：投下資本回収期間K％：リバレッジ評価指標などを計算するワークシートを、ローン返済用ワークシートをリンクして、いろいろやってみましたが、、、、厳しい。まず、自己資金０で、と昨日の日記に書いたのですが、それではにっちもさっちも行かないことが分かりました。まあ、考えてみれば自己資金０で投資をして、がんがん儲かるのであれば誰でもすぐ金持ちになれますよね。（考えるまでもないか。）ほとんど借り入れを予定していましたが、このローン条件によっては、下手をすると年間キャッシュフロー（MOS）がマイナスになってしまい、これでは今の私の状況ではやっていけません。（キャッシュフローが欲し～い！）大きくプラスにならないまでも、ややリスクを見ても少しプラスぐらいにならなければ。（できたら少しと言わず・・・）また、DCRも自己資金が少ないと１に限りなく近く、自己資金０では１を割ってしまい話にならない。FCRすなわち負債を考慮しない場合の実質収益率は７％台でまあまあなのだが、Loan ConstantのK%が現在の金利水準ではかなり高くなってしまうので、このままではリバレッジも効かない。そして、自己資金を多くすると、当然のことながらキャッシュフロー面は改善して、DCRも大きくなり最低ラインの1.3を超えることは超えるようになる。しかし、反面、当然のことながらPP（投下資本回収期間）が13年とか15年とか長くなってしまう。そして何よりも、自己資金１０％ぐらいではBER（損益分岐率）が９０％ぐらいになってしまい、先日書いた私の投資基準である８０％の空き室率でもキャッシュフローがプラスになること、というのを満足しない。ローン条件やら、賃貸条件などそれぞれをいじると、すべての指標が計算されるので、これらをああでもない、こうでもないといじっていたが、全てを満足する解は見出せなかった。ということは、購入金額をかなりアグレッシブに見て、賃貸条件もあわよくば、と言う数字を入れ、なおかつローンの条件を交渉して、目標の金利以内で借りられるかどうか、あるいは、最低金利であるインタレストonlyのローンとしてキャッシュフローを最大化し、その利益を最短で元金返済へ当ててゆく、というようなやり方しかなさそうである。つまり、ここ当面は、この投資物件からのキャッシュフローは全く期待せず、すべて元金返済にまわし、何年か辛抱する。すると物件価格も上昇して含み益も増え、ローンバランスも減って、もっとずっとましな状態になる、というのを待つしかないか。いずれにしても、日本と違って、ローン金利が高いので、やはり日本のようにキャッシュフローを生み出す投資というものは非常に難しい。いきおい、この間の不動産屋が言っていたように、Appreciation（値上がり益）重視の投資になってしまうのかな、という気がする。でも最低限、値上がりせず、あるいは値下がりしても耐えられるだけのキャッシュフローは確保しなければならない。これだけは、日本であのデフレの恐怖を味わった人間の最低限の知恵だと思うからだ。追記：ここで評価した詳細は、後ほどフリーページの2005年投資物件その（１）のところに追加する予定です。
2005.01.19
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本年初のアメリカ投資になるか！？
昨日、不動産屋から、賃貸物件を探している人の話が来ました。すでにターゲットの物件は決定済み。あとは私が投資するか、あるいは他の投資家に話を持って行くか、と言うところまできている。（私も一応、投資家の部類に入れてもらっている。自己資金ゼロ、購入諸費用も含め全て借入金だからといって投資することには変わりないのだから。）本日は、その物件の下見と、賃貸条件その他の打ち合わせに行って来ました。もしかすると、本年度初のの米国不動産投資になるかも知れません。本年の年度目標のその（２）、「アメリカの賃貸家屋を６軒まで増やす」の候補その（１）です。今、得られたデータで、投資に関する評価を行っているところです。物件の概要などは、フリーページの方に貼り付けておきますが、こんな家です。↓アトランタの北部にあるマリエッタというCityですが、日本企業も多く進出しており、この家はその北側の郊外に１０年ほど前から開発された新興住宅地にある一軒です。築８年、前のオーナーは新築時から住んでいたOne Owner物件で、カーペットなどは全フロア新規に張り替えてあり、見た感じはとても８年も経っているとは思えないほどきれいでした。高速道路からも降りて５分ほど、マリエッタ市の中心までも高速を使って１０分ほどで、通勤にもいいところです。この家のリストプライス（売り出し価格）は$２３９千で、約２５００万円。テナントの希望賃貸料が、月＄１８００。ということは、表面ですが、年間賃貸収入が$２１６００として、利回りは９％ということになる。ただ、リストプライスで買うつもりもないし、テナントに対しても、芝刈りのメンテナンスつきで＄１９００で交渉してもらうよう不動産屋に依頼。購入価格は恐らく、$２３万から$２３万５千の間ぐらいだろうから、多分9.2％から9.8％ぐらいになるだろうと思われる。こんどのテナントは、某日系会社に勤める総務関係の人で、アメリカにはあと４，５年は居る予定とのこと。この間、「逃がした魚は大きい？」という日記で、私の投資条件を若干書いているが、今回はその条件はすべてクリア。しかし、自己資金はもう全然ないので、すべて借入金でまかなう予定であることから、ローンの条件などを加味して、投資分析をして、もしよければ、この物件が、本年最初のアメリカ不動産投資になる。2月には、日本での次の投資物件の購入決済に日本へ行くが、この日米の投資が決まったらその段階で、本年度目標の２／３を達成することになる。それでもまだ、キャッシュフロー的には目標に達しないので、もしこれが決まったとしても、本年度の目標を達成するためには、もう一軒のアメリカ側の投資が必要である。（当然これも全部借り入れでやるしかないのだが。）これからはこの借り入れが増えるだけに、どこまで好条件で融資を取り付けられるかにかかっているけれど、そこはアメリカの特徴（フリーページ参照）でもある値上がり前提の融資であるので、貸してくれるところはいくらでもある。ただ、できるだけ良い条件で借りる、ということが当然、肝心になってくるし、それにより、投資のリバレッジが決まってくる。また、万一の値下がりの時にも耐えるだけの体力を持たなくてはならない。明日は、付き合いのあるモーゲージ会社（ローン会社）に行き、その辺を詰めて来たいと思う。日本に行くまであと2週間、その間に本件の見通しを立て終え、日本から帰り次第、最終決済に持ち込む、という皮算用だが、果たしてうまくいくだろうか。
2005.01.18
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日記をつけるということ
今日でこのブログを始めてちょうど一ヶ月経ちました。日記記入率１００％！ えらい！！自分を見直して上げたい気持ちです。（エヘン）これを始めたのは、なにか生活のペースになるものが欲しいと思っていたところ、たまたまブログというものがある、とどこかで知ったのがきっかけです。それまで、HPを創ったりしたらどうか、ということを考えなかったわけではないが、どうもとっかかりの敷居が高く、なかなか踏み込めなかった。しかし説明を読んでみると、HP作成の知識もほとんどないに等しい状態でも、やり方のステップに沿ってやって行けばなんとかなりそうだ、ということで、とりあえず始めたのが12月半ばである。私はこれまで、日記と言うものをつけたことがない。いや、もしかしたら小学校時代にはあったかもしれないが、記憶に残っていないぐらいであるから、おそらく三日坊主か、それに近いものであったろうと思う。また、サラリーマン時代も、FAX、後にE-Mailなどで仕事の情報をやり取りする以外にこれといって文章を書くことはなく、どちらかと言えば、商品の企画やら、設計やらを主にやってきた技術屋だった。そんなことで、今回ブログを始めるに当っても、はたして日記など毎日つけられるのだろうか、とか、文章が、長年のアメリカ勤務もあり、果たして読むに耐えるような文章になるのだろうか、といった懸念が無きにしも非ずであった。しかし、始めてみると、自分の考えを一度形にして、それを何度か、見直すこともできて、考えそのものをより明確にするのに非常に役に立っているし、なによりも書くことの楽しさみたいなものさえ、徐々に出てきている気がする。なんとか、この一ヶ月は日記記入率１００％を達成できたのもそのためであろうと思う。サラリーマン時代の自分からは想像もできないことだと、自分ながら自画自賛している。当初は、毎日つける、ということを一応目標とはしたものの、毎日つけるだけのネタと言うか、テーマを考えることだけでも面倒くさそうな気がしたものだが、今は違う。日記につけるためのテーマを書き出してみると、２０や３０のテーマがすぐに出てきてしまって、なにを先に書こうか迷うぐらいである。また、ときおり思いつくネタや、考えたことをあとで日記に書こうと思っていて、いざ書く段になって、いっこうに思い出せないということもしばしばある。一日、一回しか書けない（日記だから仕方がないが）という制約もあり、あとはその時その時、思いついたものを忘れないようにフリーページに書き残しておくという方法も考えた。でも、できるだけフリーページなどを備忘録的な使い方にしたくない、という気持ちもあるし、別な場所に書いておいて、あとで転記するのも面倒な気がする。この広場では多くのHPがあり、たとえば読書評などを書くのは、読書への動機付けと日記と言う形にして文章化するという作業をすることによって、読む深さも変わってくると思うので一石二鳥であろう。でも、それ以外に書きたいことが山ほど出てくると、読書に関しては自然、フリーページの方にときおり書評を載せる形にならざるを得ない。ただ、日記をきちんと書くと、フリーページにまでなかなか手が回らず、勢い、読後感あるいは書評といったものが後回しになって、そのままにしていると、読んだときの印象なり記憶なりが薄れてしまうこともしばしばである。まあ、始めて一ヶ月、HPの創り方のいの字も知らなかったところから、チョコチョコと興味本位で他のHPから仕入れた知識で自分のページをいじっていると、なかなか面白く、これは、はまるひとははまるだろうな、と思う。それに加えて、アフィリエイトやらなにやらを始めたら、アクセス数が気になって仕方がなくなるのも分かる気がする。でも私の場合は、始めた目的がそもそも違っているので、まず自分のため、次に、少数ではあっても、同じような状況を共有する人に読んでもらって、共感が得られたり、お互いに励ましあったり出来るなら、このHPを始めた甲斐があったと言えるのではないか。これからも、ゆっくり、自然体で続けてゆきたいと思っている。
2005.01.17
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やってきました確定申告の季節
退職して、サラリーマン時代と異なる点は多くあるが、納税手続きを自分でやらなければならないことも、その一つである。自営業の方や、士業の方は、常に確定申告をご自分でやられているので、一度経験すればどうってことはないかも知れないが、私のようにサラリーマン一筋、それも特に株で儲けたような経験もない人間にとって、初めての確定申告はそれなりに緊張している。それも、よせばいいのに、思い切って青色申告、しかも初めから複式簿記で申請してしまったからなおさらだ。実は、私の場合、日本非居住者、つまり日本に住民票がない人間なので、本来なら日本の所得税や住民税はかからないはずなのである。（ただし、住民税は一年遅れで徴税されるので、今年度まで発生してしまうが）たとえ日本で何らかの収入があっても、例えばそれが給与収入やなにかの報酬による収入（例えば講演会の講演代など）の場合は、日本での課税はされず、本来居住する国での課税となる。（これは日本と米国の場合で、日米租税協定による。他の国の場合は、それぞれ状況は異なる）しかし、私の場合、退職したと同時に不動産に投資し、日本での収入は不動産の賃貸収入となる。この日米租税協定によれば、日本での恒久施設に起因する収入は、例え非居住者といえども、日本国に納税する義務が生じることになっている。そのため、本来は、日本の確定申告などはしなくてもよいのだが、上記の理由で、やはりせざるを得なくなった。で、今回の3月の確定申告が初めての経験となる。所得が、不動産賃貸所得であるので、一種の事業収入であることから、思い切って初めから青色申告、それも所得控除額において優遇される複式簿記を選択したというわけである。昨年は、退職所得、不動産取得、そのためのありとあらゆる資金調達をしているので、非常に複雑になっており、自分でもどうなるか良く分かっていない。とりあえず、簿記の勉強をし、自分なりに自分の事業の経営内容を記述できる知識はある程度は身に付けた。その上で、やはりコンピュータ化は欠かせないと思い、弥生の「青色申告２」というソフトを使って、今入力中である。(つまり、昨年度は帳票のたぐいは全然つけていないのだ。この確定申告がぶっつけ本番、みたいな）話は変わるが、米国は、ご存知の方も居られるかもしれないが、サラリーマン、自営を問わず、国民は全員確定申告をする義務がある。課税システムが確立しているのである。（日本でこれをやったら、徴税コストが膨大なものになって、とても現実的なものにはならないだろう、といわれている。それだけ、米国では課税・徴税システムが整備されているのだ。）今まで、米国に駐在している間はもちろん、この確定申告（通常、Tax Returnという）をやっていた。サラリーマンの場合、W-2という会社からの給与所得ならびに納税証明があらかじめ送られてくるので、それに自分個人の利子所得やその他の収入、税控除を受けられる支出（例えば家のローンの利子部分や取得費用、あるいは資産税など）を加えて提出すればよい。質問票（Tax Organaizerという）が送られてきて、これに答える形で記入していけば、あとは会計事務所にて、これを正式な申告フォームに書き直し、提出してくれる。一応確定申告とはいいながら、日本ほどではないにしても、かなり受動的な形をとれる。ところが、今年は、すでに退職しているので、この給与所得とそれに付随するソーシャルセキュリティTax（社会保険税）、Medical Care Tax（健康保険税）が作成されない。会社と通して、日本での給与所得も合算されて申告されているわけでもない。つまり、アメリカの確定申告に当っては、日本での収入も含め、一から全て自分でやらなければならない。この場合も、日本と同様、いろいろな確定申告用のソフトが出回っているので、慣れている米国人は大抵、自分でチョチョッとやっているようだ。しかし、こちらはそのソフトの分厚いマニュアル、それも当然英語のマニュアルを読みこなして、使えるようにするには並大抵のことではない。（と思う。やってみていないので本当のところは分からないが）ということで、個人的に会計事務所に依頼して作成してもらうことにしているが、この会計事務所にしても、日米租税協定なるものに精通しているわけではない。その点に関しては、恐らく調べる資料も私の方が所持している量が多いかも知れないぐらいだ。とにかく、今年の確定申告、日本も米国も初めてだらけで、結果、追徴課税になると思われるが、その金額が皆目分からない。おそらく5月ごろにはこの金額も確定していることだろうが、アメリカと言うのは世界で最も過酷な課税システム（税率ではない、仔細な国外所得も含めて、もらさず申告させるという意味で）を持つ国として有名である。国内の所得は全て、全銀行口座にいたるまで、ソーシャルセキュリティ番号で管理されており、IRS（日本の国税庁にあたる）は、その気になれば国民の所得を全て、細大漏らさず把握できると言われる。このアメリカの確定申告いかんによっては、今年初めにつくった今年度の家計目標も大きく修正を余儀なくされるかもしれない。とにかく、面倒なことは面倒だが、せっかくだから、こういったことを通じて、少しでもアメリカの課税制度に関する知識を深め、次の目標となるアメリカにおける法人設立の糧としたいと考えている。金持ち父さんの本や、バートン・マルキールの「お金を働かせる１０の法則」に書かれているがごとく、「税金を熟知し、それを味方につけるとつけないでは、資産形成において雲泥の差を生じる」のだから。
2005.01.16
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日本の不動産投資なんてやめなさい！その（２）
先日、電話で不動産屋と話をしたことをきっかけに、日米の不動産投資について書きました。今日、この不動産屋さんと昼食をご一緒し、また話を聞く機会がありました。基本的には、先日言っていたことと同じ話になりましたが、日本の不動産は値上がりではなく、値下がりを前提にそれでもキャッシュフローでの投資をすることに、またしても否定的な見解を聞かされました。あなたはそこまで分かっていて、なぜ日本なんぞで投資をするんですか、とまで言われ、いろいろ説明しても、やはり米国の不動産投資の有利性は変わらない、という主張を繰り返されたわけです。同じようなCAPレートだったら、物件価格の下がらない、あるいは値上がりが期待できるような物件の方があきらかに有利なの分かりきったことです。しかもCAPレートそのものも、選びようによっては９％以上のものも見つかるのであれば、日本の不動産へ投資する理由は確かににないかもしれない。でも、フリーページに書いたように、資産の分散投資という観点からだったら、まあ、ありなのかな、という意見。この不動産屋さんは、こちらで商売をしているので、こちらへの投資を勧めるのは当然ではあるが、それを差し引いても、今度本当の意味で、投資の評価をしてみようと思っている。日本においても、いろいろな不動産投資セミナーが開かれ、いろいろな投資の本もあり、このネット上でもありとあらゆる媒体で知識を吸収できる。なんでもそうだろうけれど、机上の勉強だけで、その道のプロの人に伍して投資を成功させるのは難しい。当然、場数なり経験なりが重要になってくるだろう。だからといって、勉強することの意義が薄れるわけでもない。特に不動産投資の場合は、CFネッツの倉橋社長がいつも言っているように、失敗の大半が知識不足によるもので、ちょっとした知識の有無が明暗を分ける。特に外国投資の場合は、日本より、どうしても情報不足によるリスクが大きくなり、このリスク管理をどのようにやるか、というのは表面的な数字に出てくるものよりよほど大きいことを認識していなくてはならないと思う。そして、失敗の場合の損失が莫大になるのも不動産投資の怖いところだ。それも場合によっては、いや多くの場合、負債と言う形で。だからこそ、自分なりの評価手法を確立することは大切になってくる。プロの言いなりになってはいけないことだけは確かだ。幸い、日米双方に現実に不動産を何軒か持っており、取得や維持に要する費用なども実際の物件でデータをそろえることが出来そうだ。その殆どがローンを組んでの投資なので、日米の融資条件の違いも確実に反映された評価が出来るだろう。試みに、前述の倉橋社長の教える「プロが使う10個の投資物件分析法」でもって、これらの物件を評価し直してみようと思っている。日米の大きな違いが出てくるのは、売却価格まで考えたライフタイムリターンだと思うので、そこの設定を自分なりにするところがやや正確性に疑問があるにしても、一つの試みとしてやってみようと思う。本当は、こういった評価をしてから投資をするのが最善なのだが、私の場合は状況が状況だったので、先に投資してしまい、あとから勉強している。今までのところ、自分独自の評価手法を使ってやってきて、比べてみると、前述の「プロの使う10個の投資分析法」の7つまではカバーしていたので、そんなに大それた失敗はないと思っているが、今後の投資をする際のベース作りのためにもこれをやっておきたい。そして、当地の不動産屋さんが言う、米国不動産投資の有利性というものを、もう少し定量的なものとして自分で確認したいと思っている。評価した結果がでたら、またここのフリーページにでも載せてみたい。ちなみに、どんな不動産投資物件があるかなど、参考にいくつか付き合いのある不動産屋さんのHPをBook Marksに入れておいた。もし、興味がある方がおられたら、そちらを見ていただきたいと思う。ただ、こちらの物件を見ても、なにをどう見ていいのか分からないと思うので、おいおい自分の勉強も兼ねて、米国物件の見方などをフリーページにアップしていきたいと思っている。
2005.01.15
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早期退職で悩んだこと
良く行くサイトの一つ、たそがれ父さんさんの「人類の英知と地上の星たち」への書き込みをきっかけに、ちょっと考えてしまいました。自分がこのHPで書こうとしていることは、定年を待たずに早期退職した人間がいて、その事実をどう受け止め、なにを考え、なにを悩み、どうそれらを乗り越えようとしているのか、といったことでした。でも、昨年末に書き始めてから、ほぼ一ヶ月ほど経ち、書き込んだ内容を見てみると、ちょっと違うと言う感じがしてきたのです。「たそがれ父さん」が言われるように、悩んでいることは悩んでいることとして、同じ悩みを持つ人にとっても、自分のことのように感じられ、なおかつ、同病相哀れむの状態に陥らないよう、できれば書くほうも、読むほうも元気がでるような、そんなHPにしたかったはずでした。でもそういった内面的なものよりも、実際にやっていることを書く方に重点が行ってしまって、ちょっと見には、積極的な性格で、がんがんやりたいことを実践し、希望の将来に向かって、順調に進んでいるような印象を与えるような書き方になっています。でも、本当は全然そんなことはないんです。もちろん、成功を自慢したり、上から見下すような言い方などしたいと思ったこともないし、口が裂けてもそんなことを言える状態でもない。それは書くには書きます。今、自分は順調だ。人生はあるがままで完璧だ。私の選択は間違っていない。でもそうは書いていても、心底そう思っているかと言うと、そうなり切れて居ない自分がいるし、現実、このまま行って大丈夫だろうか、と不安になることもしばしばあるのです。命じられるままにアメリカに転勤し、その結果、子供の教育を考えて早期退職を選択したのですが、その選択をする上では、相当な葛藤がありました。特に、若いときから事業や投資に熱意を燃やし、資産形成への歩みを着々と重ねる、なんていう生き方とは無縁の、ごく普通のサラリーマン生活を送ってきました。金持ち父さんのように、若くして引退する（もう若くはないですが）ほどの資産を蓄えたわけでもなく、まず経済的にどうなるか、を筆頭に、本当に悩みました。子供はまだ、小学生と中学生、これからお金がかかる時期です。結婚が遅かったのと、ライフプランなんて考えたこともなかったので、当然と言えば当然の結果です。家は、必要な頭金が少なくて済むことをよいことに、今の自宅などは１０％の頭金で購入し、今払っているのは金利のみで、2年近く経っても、ローンはまだ依然として９０％も残っている。日本に住む私の両親は、85歳と76歳ですが、かなり日常生活に不便を生じるような状態になりつつあります。同じく日本に住む妻の両親は、母親の方がパーキンソン病を患い、病院通いです。共に、もし子供の教育のことさえなかったら、たとへアメリカで多少やりたいことがあっても、日本に居て、双方の両親の面倒を見てやらなければならない立場にあります。もし日本で一家が暮らせるのだったら、私も退職せずに、いまだサラリーマンとして、ある程度安定した収入を継続できたはずでした。（早期退職の嵐がふきあれているので、残ったかどうかはわかりませんが）でも、子供たちは、日本語がほとんどできません。話すことは話しますが、日常会話に毛が生えた程度です。先日など上の息子（現在、日本で言えば中学2年）から、「カタカナのエってどう書くんだっけ？」と質問され唖然としました。元はと言えば、日本語学校に通っていたのに、その状況を見ていて通わせ続けるのが本当にいいことか迷った末、中途で止めさせてしまったことも、今から考えると失敗だったかな、という気もします。息子も娘も完璧にアメリカ育ち、日本人の友達もいるにはいますが、向こうも同じような境遇で、会話はもちろん英語。上に書いたように、子供さえ日本で教育することにすれば、早期退職することもなかったのです。でも、私も妻も、子供の教育はアメリカをとりました。この程度の日本語力の生徒に対して、日本語を初歩から教える学校が非常に限られていると言う事情もあります。帰国子女受け入れ校もありますが、公立では対応するレベルが限定されます。私立ではありますが、下手をすると寄宿舎か、さもなければ家族別居です。自宅あるいは会社近辺から通えるところに適当なところがありません。一緒に生活するために日本へ帰ったはずが、子供に苦労をさせ、高い学費を払って、それで別居や単身生活では何のためになるのだろう。また、はたしてそういった教育は、私たち夫婦が子供に対して与えたい教育なのだろうか。もっと言えば、日ごろからアメリカの教育を見ていて、自分としてはこちらの教育のほうが好きでした。いいところを伸ばす教育、一つ一つの教科の教えることの幅の広さ、宿題やらプロジェクトも自主性を重んじるやり方。たしかに国別学力比較では日本の方が圧倒的に上です。でもそれがなんなのでしょう。とにかく、親のこともありましたが、幸い、どちらも私たちの兄弟、姉妹がそう遠くないところに住んでいるので、申し訳ない思いを持ちながら、日ごろはその兄弟姉妹に頼ることにしました。そうして退職し、家族が待っていたアメリカへ戻りました。単身帰任時、泣いて泣いていつまでも列車に乗り込もうとしなかった娘が一番喜んでくれました。娘の笑顔を見たり、おやすみのキスをされたりすると、親ばかの典型で、本当に心が安らぎます。でも現実は現実として、依然として私たちの生活を維持させていかなければなりません。退職したときに心に決めました。せっかく27年間、わきめもふらず働いてきたのだから、この辺でちょっと休みをとってじっくりと人生を考えてみよう。そして、もしできれば、これからは働くにしても好きなことをして暮らそう。自分に一年の猶予を与えました。もうすぐ一年が経ちます。退職後、しゃにむに経済的な面での基盤作りをしてきましたが、やはり現状では、また働くことになりそうです。でも救いは自分の性格です。楽観的な性格が、こういった場合でもあまり自分を落ち込ませずに済ませることができました。こういったときに、時々あるメロディーが浮かんできます。プロジェクトに失敗し、何億円もの損失を出したとき、事業を撤退すると決まって、やむなく現地従業員の人員整理をせざるを得なかったとき、何度も経験した底なしに落ち込んでいくような、そんな時に、時には仲間のアメリカ人と肩を組み、マイクを奪い合って、絶叫するように歌ったあの歌、Let it be.さあ、気を取り直して、元気に行こう！！悩んでも始まらない、落ち込んでいてもなにが変わるものでもない。全力を尽くしたじゃないか。これからも全力を尽くして行けばいいではないか！！
2005.01.14
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”幸せ”ってなんだろう（１）
タイトルを書いてから、いざ書こうと思ったらあまりにもいろいろな考えが噴出してきて、一向に書けなくなってしまった。それほど、テーマ自体が重過ぎるせいもあるだろう。(プラス、一応まじめに書こうと思ったせいもあるけどネ）自己紹介でも、”幸せに暮らす、とはどういうことなのかを真剣に考えるように。”なんて書いてはいるが、そんなにいつも考えているわけにもいかない。哲学者なら別かもしれないが・・・それほど重いテーマであるから、世の中には昔からあまたの「幸福論」があふれている。こんな日記にちょっと書いたぐらいで言い切れるものではない。その手の本は何冊も読んだことはないが（実際、最近はほとんど読んだことがない）、記憶している限りで言えば、その大半が、なにをもって幸せとするか、どうしたら幸せになれるか、といったことを書いていた（と思う）。考えてみれば「幸福論」なのだから当然と言えば当然なのだが。そういった考え方、例えば「なにを以って幸せとするか」などを考えると、月並みにはいろいろ出てくる。曰く、☆生活になんら不自由しないだけのお金を持っていること☆愛する人と暮らせること☆笑いにあふれた日常☆愛のあるくらし☆自分の存在価値が、人に、会社に、世の中に認められること☆自分の存在価値を、自分自身で認識できること もしかしたら☆人にうらやましがられるような生活をすることというのも有りかもしれない。人が「幸せになりたい」と言う場合、その時々の状況によって、あるいは人によってその「幸せ」の定義はまちまちだろうと思う。これが本当の「幸せ」なんだ、と人に強制する類のものではないことは確かだ。なんとなれば、一般には「幸せ」と思われる状況でも「本人が「幸せ」でなければ、「幸せ」にはなりえないのだから、これはこれで当然であろう。では、どうしたら本人が「幸せ」になることができるのだろう。それは、上記の定義から言って、本人が、「これが自分にとっての幸せである」といえる状況になることであろうか。では、私にとって、「幸せ」の定義はなんだろうか。必要条件はいろいろあるように思う。上記に列挙したもの全てがそれに当てはまるし、それに☆自分の好きなことを好きなだけできること☆少なくとも自分も含め家族がみな健康で幸せであること－自分さえ良ければというのではなく、少なくとも家族の誰か一人でも健康を損ね、あるいは幸せでない状況にあると、やはり自分も幸せにはなりえない。☆家族だけでなく、周囲のみんなが、幸せであること。これも家族に対する考えを敷衍すると出てくる。－ 世の中が不幸に満ちているときに、幸せを感ずることなど出来ようはずが無い。こう考えると、自分の幸福は、自分だけの「幸福」ではありえないことが分かる。つまり上記のどれもある程度の必要条件にはなっても、十分条件にはならないということだ。「充実感」というのはまた別だろうけれども、少なくとも心底「幸福だ」と言えるためには、どうしても皆の幸福を抜きには考えられないのだと思う。しからば、人類全員がともに「幸せ」にならなければ、自分も本当の意味での「幸せ」にはなれないのだろうか。究極の意味ではそうである、というのが私の現在の実感である。では、「Happy Rich」などというタイトルにして、その実、「Rich」の方はともかくとして、「Happy」というのは、絵空事に過ぎないではないか、と自問自答する。「いやそんなことはない」と言えるか。究極的には「幸せ」というものは上述したように本当の実現は難しいかもしれないが、でもそれでも「幸せ」になる方法はある。つまり、十分条件がある。いや、あると思う。いやちょっとニュアンスが違う。あると思いたい、これが近いか。少なくとも、こう考えれば「幸せ」になる、という考え方は知識としては知っている。でも、心底、まだその考え方に納得したわけではないので、こんな言い方になってしまう。今日、この日記を書き始めたときは、この「考え方」をメインに書こうと思っていたのだ、実は。この「考え方」は、初めに書いた「幸福論」からきた考え方ではない。（もしかしたら同じことを言っている本もあるかもしれないが、私は知らない）それは、この宇宙の基本原則、世界の成り立ちの説明から来ている。でも、だらだら書いてここまできてしまった。これを書き出すと、これまで書いた以上の分量になってしまいそうである。ということで、この「考え方」については、また日を改めて書いてみたいと思う。ということで、今日の日記のテーマはその（１）にしました。もしかしたらフリーページになるかもしれませんが。追記：ここまで読んでくれた貴方へ。貴方にとっての「幸せ」とはなんですか？もしよかったら教えてください。
2005.01.13
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音楽のある暮らし
今年の目標に、実はもうひとつ付け加えるところだった。「ギターを毎日練習する」というのが、それだが、初日からあまり自信がなかったので、あえて見送ってしまった。そうしたら、案の定、公言していないことをいいことに立て続けに2日もさぼってしまった。やはり、なにか目標をかかげたら、人に言って回ったほうが良いようだ。言った手前、やらないと格好がつかない、というだけのことだが、。部屋の中でもギターは隅っこへ我が家は、私以外は皆ピアノを弾く。私もご幼少の頃は、一年ぐらい習いもしたのだが、今となっては両手がやっと一緒に動くことを自慢するレベル。私がちょっとでもピアノを弾こうものなら、周囲から、「やめて～！」という悲鳴のような抗議の声が殺到する。しかたなく、誰もいないところで弾く羽目になるのだが、それだったら誰もやっていないギターをやろうと、昔から持っているギターを取り出したのだった。昔から持っているといっても、学生時代（もう30年前！）にテレビのNHKギター教室を見ながらちょっとやっていた時に買ったものだ。自分で勝手に練習しただけで教わったことはなく、完全に自己流だった。それが、日本へ単身帰任したときに、ふとした弾みで、近くの駅前にあるギター教室に体験入学、そのまま入学申し込みをしてしまい、生まれて初めてギターを習うことになった。体験入学の時、たまたまその気になってしまったのが、そもそもの始まりだった。ちょっと弾いてください、というので、「ちょっと」弾いてみた。さすがに昔のようには指が動かないが、一応曲らしいものにはなった。それを聞いて、先生が、ではこれからやりましょう、といって、テキストの「中級編」の一曲を指定してくれた。さすがに、ちょっと昔やっていただけあって、初級は、パスできるんだな、とその時は内心得意になった。加えて、そこにいた中学生の女の子や習いに来ているおばさんにも「上手ですね～」などと言われて、ついその気になってしまった。 これが、間違いの始まり。それから2週間に一度、一時間のレッスンを受けるのだが、やるにしたがって、やれ「親指の使い方が、ちょっと今一なんで、この曲をやってみましょう」とか、「このテクニックができたほうが曲がより引き立つので、この曲をやってみましょう」とか、言われながら、気が付いたら初級編に逆戻りし、とうとう初めから2番目の曲まで戻ってしまった。なんのことはない、ほとんど初級編の初めからやっているのと変わらなかったのである。でも、一応楽譜がある程度読める、手がある程度動く、ということで、順調に曲をこなしてゆき、アメリカに戻るまでの8ヶ月で、初級を終了し、中級の最終曲まで行ったのだ。そこで家族と合流するためにアメリカへ。ここで、せっかくある程度取り戻した昔の勘を、また元の木阿弥に戻すのはもったいない、とアメリカに来てからもできるだけ触るようにしている。そう、毎日少しでも良いから「触る」ことが大事なのだ。レッスンというペースメーカーを失って、進む速度は極端に落ちたけれども、でも弾いていて楽しい。少しでもできなかったことができるようになると、もっと楽しい。今のところ、息子もギターには手を出していない。娘はピアノと同時に最近はバイオリンも習い始め、さすがに子供だ、驚くほど上達が早い。ピアノではノイズ発生器扱いされる親父であるが、なんとかギターで音楽のある暮らしの一角を担わせてもらっている。楽器は指の運動になり、老化防止にも良いとされる。まだそんな年ではないと思ってはいるが、なんとか毎日少しでも弾いて、現状維持、よしんば多少の向上を目指したいものである。夢は大きく、家族で音楽会をやりたいな、なんていうことをチラッと家族に言ってみたら、親父は抜きでネ、みたいなことを言われた。癪に障るので、なんとか見返してやりたいと思っているのだが・・・・
2005.01.12
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税の優遇措置の利用
本日も昨日に引き続いての投資の結果報告をしたい。本日届いたレポートは、「Future Scholar」といって、教育費用目的のＦｕｎｄである。米国では一般にCollege Saving と呼ばれている。これが、他の普通のFundと違うところは、教育目的に限定されている分、税制上の優遇措置を受けられることだ。フリーページで紹介した「お金を働かせる１０の法則」でも著者のバートン・マルキールは、４つ目の法則「税務署員を出し抜く」の中で、こう述べている。--------------------ここでは学費貯蓄プランについて紹介しよう。このプランは別名「盗みのライセンス」とも言われるが、連邦政府が公認している以上、これを利用しない手はない。ー中略ーこの子供へのプレゼントは株や債権に投資され、規定通り高等教育に使うために引き出される限り、投資収益に国税はかからない。制限が非常に緩やかな点も魅力である。－中略－個人の贈与者はこのプランに５万５千ドル積み立てられる。贈与税はかからないし、相続税控除が減ることもない。夫婦であれば贈与できる総額は２倍の１１万ドルになる。もし、４人の祖父母が手を貸してくれれば３３万ドルを非課税で運用できる。－中略－もし大学へ行く予定の子供か孫がいて、このプランにお金を積み立てる余裕があるなら、頭を悩ますことは何もない。-------------------------------------この「国税はかからない」というのは、Fund の運用益に通常かかる連邦税が非課税扱いになることと、年金ファンドのように運用益は非課税でも引き出すときに課税されるといったこともなく、教育目的であれば引き出すときも無税なのだ。この課税繰り延べ（運用益に対しての毎年の課税が免除されること）の威力は絶大である。話を大きくすると、もしある人が４５年にわたって毎年３０００ドル（日本の場合は毎年３０万円と考える）積み立て、それを年８％で運用したとする。（運用利率はこの際関係なく、単なる例である。しかし、株式・債券投資をする人にとっては常識的なパフォーマンスでもある。ただし、１０年単位で長期運用すればの話であるが）これを毎年課税される運用と、上記のように課税繰り延べされる運用を比較すると、課税された場合は４５年後の総額は＄４５万（同４５百万円）にしかならないのに対して、非課税の場合はなんと＄１２５万（一億２５百万円）にもなるのである。この差は圧倒的に大きい。これだけでミリオネアあるいは億万長者になれるわけである。２０歳から６５歳という４５年間と言うのは気の遠くなるような時間だが、そこまで行かなくとも長期間こつこつためることの威力がわかろうというものである。そしてこの学費貯蓄プランは、こと教育目的に使う場合は、引き出すときにも非課税扱いなので結局まったく税金を払わなくて済む。これが、「盗みのライセンス」といわれるゆえんである。説明はこれくらいにして、その運用結果はどうだったか。実は私がこれを始めたのは、上記の本を読んでからなのだ。それも読んだのが昨年の７月。早速、８月の中旬からこれをやりだした。善は急げ、である。したがって、下記のパフォーマンスは実質４ヶ月半の運用結果である。で、結果は、息子の場合：９．２％の上昇 約１０万円の運用益娘の場合：１２．６％の上昇 約１４万円の運用益共に初期投資１万ドル（１００万円）であり、毎月の複利になっているため、このような結果になる。初期投資計２００万円に対し、４ヵ月半で２４万の運用益、しかも非課税である。息子と娘では進学する時期が異なるので、ポートフォリオを変えてある。息子の場合は４年後なので、ややコンサバ、娘はまだ７年あるので、ややアグレッシブ、という形に。しかし、そのおかげで昨年は株式市場が良かったため、娘の方が増えてしまった。息子の進学時期の方が早いので、ちょっとやり方を考えなくてはいけないな、と今考えている。それにしても、こんなプランがあることすら知らなかった。アメリカに１０年以上も住んでいたのに、その大半は仕事一辺倒であり、あの黄金の１９９０年代初頭に株をやっていたら、恐らくあと５年は早くハッピーリタイヤしていたことだろう。ましてや仕事柄マイクロソフトやゲートウェイなどのコンピューターメーカー、SymantechやNovelなどのソフトメーカなどとＯＥＭ契約を結んだぐらいの関係にあったのに、と今更ながら当時の資産形成意識の欠如が悔やまれる。しかし、いくつになっても始めるのに遅すぎることはない、今回の早期退職があって、はじめてこういったことに関心を払う余裕ができ、現にこうして運用するようになった。そのことを素直に喜びたいと思っている。
2005.01.11
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アンチデートレーディング
今日は、フリーページの「投資」のところを更新しました。きっかけは、今日届いた投資会社からの昨年度の投資結果のレポートです。昨年の投資結果は・・・その前に若干私の投資について説明したい。私のポートフォリオは、年齢（50台）に見合ったコンサバな物になっている。つまり、冒険はしない、元金を減らすリスクを最小限にしながら、ある程度の投資収益を上げて行く、というスタンスである。で、全投資の４０％が株式、６０％が債券、それとは別に最低利回り保証付きの年金ファンドと課税優遇措置が適用される教育ファンド（College Scholarship)、そして毎月のリターンが還付されるリースプログラムへの投資がある。今回来たのは、このうち株と債権の投資部分。昨年度前半は、債権部分が年明けからの株式低迷を受けて、前半でかなり上げ、一昨年度の損失をある程度取り戻したが、反面株式はマイナスのパフォーマンス。そこは、コンサバに組み合わせているポートフォリオのおかげで、株式の損失を債券の上昇で吸収し、トータルではわずかにプラス。そして昨年度後半、株は勢いを取り戻し、その割には債券市場もそこそこ。株は前半の損失を取り返し、債権は一昨年の損失を完全に取り戻し、若干の上乗せ。結果、通年で、債権がプラス5.1％、株式がプラス15.3％でトータル9.7％のリターン。これにリースプログラムの9％を加えて、合計約＄11千の収益となった。まだ、年金ファンドと教育ファンドの結果がでていないので合計は分からないが、一昨年ほどではないにしろ、そこそこのパフォーマンスで終了しそうである。私の投資スタンスは、買って待つ、持ち続ける、これに尽きる。昨今の株式投資ブームは、趣味として、そのスリルと興奮、挫折と歓喜を、勉強しながら味わうのにはいいと思う。しかし、私の投資目的は完全に資産形成。日々株価を追いかけ、優良銘柄を追い求め、新興市場に目を光らせるながら頻繁に売り買いをする、などとは無縁の世界である。極論すると、初めに投資したポートフォリオを一年に一度見直すぐらいであとは何もしない。フリーページでも書いているが、自分では「株式投資の王道」を取っているつもりである。「株式投資の王道」とは、私が言っているのではない。私の信奉する「投資戦略の発想法」の著者 木村剛の考え方であり、有名「ウォールストリートのランダムウォーカー」の著者 バートン・マルキールの考え方である。それでも、やはり株が好調だったりすると、ポートフォリオの見直し時、つい色気が出てしまうこともあるが、そこは意志を強く持って、当初目指した投資目標にまた戻すように調整する。これが結果成功するかどうか、それは１０年経ってみないとわからない。つまりは、最低１０年は、このスタンスを貫いてゆくつもりだからである。投資を始めてまだ１０年は経たないが、本ＨＰの「履歴」にあるように、２００９年には、いったん自分の状況を中間評価するつもりである。その時には是非、この選択が間違っていなかった、と言えるようになりたいものである。
2005.01.10
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日本の不動産投資なんてやめなさい！
フリーページの不動産投資の中で、「日米不動産投資の違い」のところを更新しました。こちらの不動産屋と話をしていて、そこから日本の不動産投資に対して、かなり否定的な意見をもらい、それについて自分なりの考えをまとめたかったからです。元はと言えば、私がこの2月にも日本でまた一棟のアパートを購入する準備を進めている話から、そういう話になったのだが、つまり、値上がりが期待できない日本の不動産など投資じゃない、みたいな言い方をされたわけです。アメリカ製の車を買うより、日本製の車、あるいは、日本でビタミン剤を買うのだったら、アメリカで、と、同じような機能目的をもったものについての話であったら、単純な比較で済む。しかし、こと話が不動産であると、これはもう一物一価であり、それは日本の国内だけで考えても、全ての物件は条件がことなる。だからこそ、お宝不動産や、超お買い得物件などの存在が出てくるのだが、日本とアメリカの比較をする場合は、ことはそれだけでは済まない。投資環境が全く異なるからだ。そして、その違った投資環境のなかで、有限である自己の投資資金をどう運用するのが最善か、そういう議論である。私の一つの目標に、いつかの日記にも書いたが、日米の資産分散がある。そのカントリーリスク回避の手段としての資産分散と、投資そのものの効率は分けて考える必要がある。そもそもカントリーリスクを考えなければ、自分の寄って立つ国で投資をするか、投資効率を重視するのであれば、自国以外の国へ投資を集中させてもいいわけである。でも私はそうはしない。やはり、それは人それぞれの投資の目的と、考え方で変わってきて当然だと思うからである。それでも、この不動産屋さん、日本でのちょっとした不動産投資ブーム（ＲＥＩＴも含めて）が気になるらしい。もっと言えば、「こっちの方があ～まいよ！」と日本の投資家をアメリカへの投資に呼び込みたいらしい。今、そのためのＷＥＢサイトも構築して、その整備に余念がない。ＮＹの不動産屋さんに聞いても、このところ日本からの投資はまた活発化してきているという。史上空前の金余りでダブついた資金が、かのバブル期のようにその行き先を求め、またぞろ海外にまで染み出しつつある。おりしも、数年来の円高（ドル安）になってきているのが、それに拍車をかけているようである。
2005.01.09
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不労所得なんて無い！
世の中、賃貸収入を指して、不労所得という場合がある。確かに、普段、何も問題ないときは、なにもしないでも、賃貸料が振り込まれてくるので、その限りでは「不労」でないこともない。でも不動産所得が本当に不労所得だろうか。実は昨日、こちら（アメリカ）で賃貸している家の入居者の方から電話が入りました。通常、何も問題ないときは、2ヶ月も3ヶ月も直接電話を受けることはありません。したがって、電話がある、ということは、何か問題が発生したと思って間違いない。ということで、話をお聞きしたら、案の定、いくつかの不具合が出ているので直して欲しい、とのこと。その不具合と言うのは１）玄関を入ってすぐの柱の上部についている、なにか箱の形をしたものからブーンと音がする。触ってみると異常に熱い。熱いのも心配だが、夜静かになると、そのブーンと言う音がやけに耳に付くので、何とかして欲しい。２）玄関に取り付けられているチャイムが、急にならなくなった。３）２階のマスターバスルームの洗面台にあるコンセントが使えない。どうも電気がきていないようだ。４）屋根裏に換気するために設けられているAttic Fan が動作しない。という。すべて、ここ一ヶ月ぐらいにおかしくなったというのだが、そんなことがありうるかな、と思ったりしながら、今日早速調べに行ってきた。まず、１）の箱というのは、玄関チャイムの本体であった。この本体が熱い、音がする、そしてチャイムがならない、という２）は同じ問題であった。早速、まずチャイムのスイッチから調べる。外側のプラスチック部分が破損しており、スイッチが押し込まれたままになっている。で、本体側を調べると、中の電動プランジャーが動作しかかって（あるいはしっぱなしで）ブルブル高速で振動している。つまり、このチャイムは動作しっぱなしで、熱を持ち、音がして、再度スイッチを押してもならない、という症状になったわけだ。ところが、原因が分かったのだが、スイッチから配線をはずし、一度リセットしてから再度押してもチャイムがならない。当然、振動は消え、熱も出なくなっているのだが、肝心のチャイムがならない。その後いろいとやってみたが、どう見ても、長時間動作しっぱなしだったため、チャイムそのものが壊れてしまったようだ。これは交換するしかないかも知れない。次に２階の洗面所のコンセント、これも書けば長いが、結果的には原因がわかって無事開通。奥さんにもその場で確認してもらって、次のＡｔｔｉｃ Ｆａｎに取り掛かる。これもいろいろ調べて、まずは壁についているスイッチの接触不良を見つける。しかし、さっきのチャイムと同様、このスイッチをバイパスさせても、肝心のＦａｎが動作しない。ここまでくると屋根裏に上がって、そのＦａｎ自体を調べなければならない。電源系統の確認、温度ヒューズの確認、そして、、、、。これはちょちょっとできるものではない、ということで、今日はいったん引き上げてきた。まあ、Attic Fanは普段ほとんど使用しないので構わないということだったので。さ、これからどうするか、考えながら帰ってきたわけだ。最悪、保険会社に連絡して、全部取り替えてもらうことになるかもしれない、そのための保険にはいっているのだから。初めに書いてように、不動産の賃貸所得は時として、「不労所得」と呼ばれる。しかし、投資段階の検討、投資資金の手当て、投資の実施、投資後のリスク管理、そして定期的あるいは不定期のメンテナンス、といったことを考えると、それは「不労」所得では全く無い。私の場合は、これに加えて、アメリカの一戸建ての賃貸住宅の庭のメンテも自分でやっているので、夏などは半日がかり、汗だくでやっている。まあ、これらの仕事を外部委託することは可能だが、結構費用がかかるし、幸か不幸か、今のところ時間が有り余っているし、ちょうどいい運動にもなるので、健康のためと経費節約の一石２鳥である。それに、これでも元エンジニアなので、自分の手でなにかすることは基本的に好きな性分でもある。電気周りの修理や、ちょっとした家屋部分の修理、そして、庭の整美など、やっていておもしろいとさえ思う。なにから、なにまで、全て自分でやることはないが、できるだけ、今後の役に立つと思えることは自分でやるようにしている。これが、将来、１０軒も２０軒もとなると、こうもしていられないだろうが、できる限り、自分でやる、そうすればいつか人に頼む場合も、内容を承知して依頼することができるのではないか、と考えている。不動産投資も、やはり事業なのであり、そこからあがる賃貸料収入は、「不労所得」ではなく、事業収入なのである。
2005.01.08
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逃した魚は大きい？
昨日、久しぶりに付き合いのある不動産屋さんから電話。この不動産屋は、20数年前から、ここアトランタで営業している、言ってみれば日系不動産のしにせです。新年の挨拶から始まって、今年の不動産投資に対するこちらの意思を確認したかった様子。今年の初めの日記にも書いたけれども、アメリカでの投資拡大は今年の目標の一つなので、もちろん意欲満々ですよ、と伝えると、では近いうちに相談させてくださいと言う。昨年は、夏に一軒購入し、それを賃貸に出したが、実は年末にももう一つ話があった。ただ、その条件がちょっと私自身の投資条件と合わなかったので見送った経緯がある。そこで、その不動産屋さんは、結局ほかの投資家を掴まえ、その物件を買ってもらったそうだ。条件と言うのは、１）家賃＄２２００/月以内２）地区は、アトランタの北西部３）入居期間の最低コミットは一年間であるが、１）、２）は問題ないが、３）が問題。アパートと違って、一戸建ての場合、一度空きが出ると、この賃貸料を払ってまで入居する人を探すのは結構時間がかかる。ここのフリーページで、私なりの米国不動産の投資基準の考え方を書いているが、その最低条件は2年居住としており、空き室率は２０％、つまりその2年でその人が出た場合は、その後半年は空きになっても、収支が出ることに置いている。この場合の計算には、物件価格の値上がりは含めない。値下がりすることは、この地域にあってはまず考えられないが、それでもリスクマージンとしておく。もちろん、投資判断の条件は、そのほかに、当該物件の購入価格、そこの資産税、コミュニティー会費、メンテナンス費用、それに保険の費用を加味し、ローンを組む場合はその利率に１％のマージンを乗せて、他の借り入れ条件も含めて計算し、評価する。専門的に言えば、まずＣＡＰレートを見て、自己資金との関連でＣＣＲを考え、ローン条件を加味してＤＣＲを確認するが、その際のＮＯＩを物件によってシビアに見積もる、というステップを経て、希望金額内になるような家賃設定ができる物件が、希望の地域で購入可能か、という検討を行うことになる。（なんちゃって）ただ、普通の投資と違って、購入物件が決まっているわけでなく、貸借人の希望に沿った物件が、希望に沿った賃貸料で貸せ、かつこちらの投資に見合う条件で見つかるかどうか、という検討なので、やたらに変数が多い。しかも、入りたい人は、大体申し込みから一ヶ月前後に入居を希望しているので、家を探し、それぞれについて上記を検討し、決定した後ローンを組むのだから、ローンにしても信用調査などしている暇は無く、勢い即金か、即ローンの手当てができる人しか、こういった投資はできないことになる。まあ、それはともかく、これらの数字の評価をする前に、いくつかの絶対条件をつけており、この昨年末のケースの場合、この最低2年、という条件に、はなから該当しなかったわけである。自分の投資基準に照らして考えると、万一、居住1年しかなかった場合、どう計算しても（家の資産価値上昇を考慮しても）合わない。というか、合うようにするためには、購入できる家の価格が相当に下がってしまい、結果、入居したい人の希望にそったような家にならない。聞くと、結局、中古の一戸建てを＄２６万ドルで購入し、それを月＄2200で賃貸することになったそうである。表面利回りは10％を超えているが、該当地区での戸建値上がり率３～５％／年 を見込んでも、やはり合わないだろう。ただ、入居期間が一年と言うのは、今の段階でコミットできるのは、という但し書きがつき、もしかすると2年あるいは3年入居しているかもしれない。あるいは、この地区は近年、人口の増加が著しいところなので、もしかすると、この賃借人が出た後でも、半年もまたず次の入居希望者が現れるかもしれない。そうなった場合は、当然当初の投資基準に合わせて考えても十分、投資に見合うリターンが期待できるわけだが、投資と言うものは結局リスク管理だと思っている。したがって、投資判断をする時に、もしこうだったら、といった好条件サイドに振った仮定を絶対持ち込んではいけない。そういった面から、この話は断って正解だったと今も思っているが、他の投資家が、この条件で投資を決断した、と聞くと、どのような基準で、これを決断したのだろうと、興味があるところだ。もちろん、全額自己資金でまかなえるのであれば、つまり遊ばせている余裕資金があるのであれば、この話もありうるわけではあるが。そんなことを考えながら、この話を聞いていたわけだが、私の投資条件に合致するケースがなかなか出てこないことを考えると、つい、条件がきつすぎるのではないか、とか、この話を断るべきではなかったのではないか、という思いが頭をよぎる。逃がした魚は大きい、とよく言うではないか、と。でも、投資余力が無限にあるわけではない。人には人の投資環境があり、自分には自分の投資条件がある。一時の感情や目前の利益にひきずられた判断は絶対にすまい、と再度自分に言い聞かせている今日この頃である。でも、今年の当初の目標は達成したい。それを、このブログ上で報告できるのはいつになるだろうか。
2005.01.07
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自分の生き方を変えた本
私の本の読み方は、はっきり言って、乱読であり、遅読である。（当然、積読もある）大抵の場合、3から４冊ぐらい同時に読んでいて、そのときの気分によって、あっちを読んだり、こっちを読んだりで、そのせいか、一冊完全に読み終わるのはすごく遅い。この楽天ブログで、毎日書評をのせている人もいるが、とてもあんなことはできない。いきおい、ここのフリーページでも、ちょっと書き出してみたものの、途中でとまっているものもある。（全部じゃないの？と言う陰の声）----> ここで思い出したように、フリーページの「神のゲーム」を更新しました。一応、一つはおわったかな、ハハハ）なにか読んでいると、ふと前に読んだ本で関連したことが書かれていたのを思い出し、その本をまた引っ張り出して、その部分を読み始め、あらたな気づきがあったりして、また読み出してしまったり。その本からまた別な本へと、三段跳び、四段跳びもあり、しまいに最初の本はそれっきり、ということもある。自分としては、何度読んでも新鮮で、新しい本を買わなくても済む、安上がりな、得な性分だと人に言ってみたりしているが、なんのことはない、殆ど読むそばから忘れてしまうので、また読み返しても新鮮なだけ。それでも、読んだ本の内容に影響を受け、それを考え続けて、ついには自分の行動や考え方を変えてしまったこともないことはない。人にはそれぞれ「自分を変えた一冊」とか、「私の生き方を決めたこの本」とかがあると思う。これなど、広場の新規テーマにいいかもしれない。それはともかく、私の場合は、一昨年あたりから会社の状況が怪しくなり、ひいては自分の将来設計に不安を持ち始めた、ちょうどそんなタイミングで、目に付いた本たちがある。本はいくら読んでも、そうそうインパクトを持つものは少ないが、タイミングというか、自分がまさに直面している現実問題と関連したりすると、その内容によっては相当な影響を受ける。この時がまさにそうだったように思う。読んだ本は基本的に、フリーページの読書のところに挙げているような本なのだが、そのときから人生について、神について、そして投資について、真剣に考え始めたように思う。そして、迷いに迷った早期退職も、そっと背中を押してくれたのも、誰の助言やアドバイスよりも、こういった本たちであった。
2005.01.06
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海外生活の表裏
今日は、ちょっと趣を変えて、「早期退職者の海外生活」ということで書きます。私の場合は、子供が生まれてからずっとアメリカなので、子供たちにとっては英語が主で日本語は従。ということで、いやおう無くアメリカでの生活を選んだのだが、もしこの条件がなかったらどうだったろうか、とよく考える。今日本では、不況の継続、年金や保険の制度崩壊、リストラの深刻化など、デフレで物価が安くなり、市場にはお金があふれているにもかかわらず、ある一定の年齢に達した人たちにとって、今後の生活、もっといえば老後の生活を真剣に憂慮せざるを得ない状況ではないかと思う。一定の年齢、というのは、一からのやり直しがもうできないのではないか、と考え始める年齢のことで、それはひとそれぞれ。人によっては、６０を過ぎてもまだまだやる気満々だし、人によっては３０そこそこで、すでに老後の心配を始める。でも私のような大多数のサラリーマンは、一度就職し、家族を持ち、そこで10年、20年と勤めていくうちに、守るべきもの、失いたくないものが増えてくる。そうすると、いざ、青春の炎を再び、とか言われても、それらを手放す恐怖や不安が先立ってしまう。そして、ずるずると勤めを続け、だんだんと定年がちかづいてきたその時に、最初に書いたような、経済、社会の変化が今までの価値体系、信念体系をゆさぶる。このままで、はたして自分は、自分の家族は、そして子供たちは、うまくやってゆけるのだろうか。子供が大きくなって、経済的にも手を離れた人はまだいい。でも、そうした人でさえ、限られた年金収入、それも今後は減ることはあっても、増えることはないと脅されている年金収入に頼ってはいられない、と感じている。だからといって、60歳をすぎても働こうとすると、理不尽にも働いて得た給与所得に応じて、少ない年金がまた削られる。そんな時、少ない年金でも、十分に充実した退職生活を送れる方法がありますよ、とささやく声。その一つが、不労所得の獲得。これは収入確保の道。そしてもう一つが、海外生活などの、支出抑制の道。現に、退職後海外にでる人は年々増えている。多くは、東南アジアの、比較的温暖で、生活費が安く、そこそこ医療水準の高いところである。また、そういったところには、日本人の退職者を優遇する制度まで用意されており、そこかしこに日本人のミニコミュニティーも生まれつつある。若い人の間でも、例えば大橋巨泉的生き方にあこがれる人もいる。つまり、一年の何ヶ月はオーストラリア、何ヶ月はカナダ、そして残りは日本で過ごす、などだ。しかし、現実問題として、どうなのだろう。海外生活によって、実際に生活費抑制という当初の目的を達成できているのだろうか。確かに、現地で住んで生活している部分だけを取り出して考えれば、それは、いろいろな本に書かれているように安上がりで、日本では到底手に入らない生活を享受できるかもしれない。しかし、全く日本と縁を切れる人はそうはいないはず。日本との往復、あるいは日本での住居の維持管理、また、医療やその他の日本に居たら無くとも済む様なコストもあるのではないか、と想像するのは私だけだろうか。このネット時代、そういった形の引退後の生活をサポートするサイトもいろいろできている。いま、私はアメリカにいるが、知人ともよく話している。いまに、国境を越えて、自由に時と場所を選ぶ生活がしたいものだと。しかし、それが上記の「支出抑制」という目的とは相容れないのではないか、というのが素直な直感なのである。
2005.01.05
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アセットアロケーションについて
昨日の日記でも書いたように、一つの夢が日米それぞれでの経済的独立、つまり経済的に国家から独立（その国の政治や諸制度の改悪に影響されず、一国の経済状況に振り回されない生き方）であることを挙げました。この夢を実現するための戦術として、アセットアロケーションを考えることは必須です。単なるポートフォリオというのではなく、資産をどういう形で、どこに、どれだけ分散するか、という構造が、上に述べた国別の政治リスク、インフレなどの経済リスクに対するヘッジを決定し、経済的独立そのものの安全性をも決定すると考えるからです。通常、日本でできる方法としては、新「三分割」法として、木村剛の本にも紹介されている、「株式」「国債」「外貨預金」の三分割ポートフォリオがあります。伝統的な「土地」「株式」「預貯金」という三分割ポートフォリオに対して、土地の代わりに「国債」、預貯金の代わりに「外貨預金」を入れています。つまりは通貨リスク、ひいては日本と言う国家のリスクも考えたアロケーションを考えましょう、ということです。どちらにしても、どんなリスクが考えられ、それを最小限にするためには、どのカテゴリーに分けて考えるか、そしてそれぞれに何割をあてるか、そういったことを考えるのがアセットアロケーションです。私自身は、国外に住んでいることもあり、単なる国家リスク回避の手段としての通貨分散ではなく、為替リスク回避の手段としても￥と＄の双方での自己完結を目指しています。一度その状態に至れば、逆に双方のインフレ、あるいは通貨価値の変動に対して、臨機応変にその運用を変えることができるようになります。現在は残念ながらまだ日本での収入をアメリカに送らざるを得ず、現在のドル安は大歓迎ですが、いったん円安局面になった場合にはお手上げになってしまいます。そして、私の予想では、現在の円高は、円高ではなく単なるドル安に過ぎないので、長期的に見た場合、米国の双子の赤字より、日本の債務超過の方がずっと深刻だと見ており、そうなれば円安の方向へ徐々に行くだろうと思っています。そのための対策をとる、、言い換えれば日本の資産は日本で完結し、米国の生活は米国での資産運用でまかなう、というところにできるだけ早く到達する、それを一つの目標としているわけです。もう一つのアセットアロケーションのポイントして、私の場合は、不動産をその中心においていることです。これはインフレに対する考え方からきています。今日本では、10年以上におよぶデフレで、日本人の大半がデフレに慣れきってきており、インフレの怖さを忘れつつあると思われます。でも、日本の現在の通貨発行状況、市場の通貨流通量を考えると異常な水準にまでなっており、まさしく不況とは言え、金余り状態になっています。この微妙なバランスがくずれて、ひとたびインフレの方に振れると一気にインフレが加速する事態も考えられます。そして過去のインフレ時と違って、給料の右肩上がりは全く期待できない中でのインフレになるでしょう。そういった経済リスクを考えたときに、どういったアセットアロケーションをとるべきか、その解の一つとしての不動産投資でもあります。ただし、日本の不動産はインフレヘッジにはならないと考えた方が、リスク管理としては妥当です。というのは、日本の場合、今度のインフレは不動産を避けて起こる可能性が大だからです。日本の不動産はそういった意味で、あくまでキャッシュフローを中心に考えるべきだと思っています。ではなんで、不動産投資がこのインフレに対する考え方から出てくるのでしょう。それは、ここで言う不動産投資とは主として、海外での不動産投資を意味しているからです。この日米の不動産投資に関する考え方の違いをフリーページの方にまとめておこうと思います。これは今現在の私の考え方をまとめておく目的で書くものであり、もちろん正解かどうかは私にも分かりませんが、一つの考え方として記録し、今後の反省材料としたいと思っているわけです。
2005.01.04
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アメリカだけで経済的独立を！
年の初めだから夢は大きく語りたいものです。昨日まで、今年の目標を書きましたが、その前に本当は夢の具体的記述がないといけません。Profileに夢を書いていますが、あれは究極の夢。そこまで人生達観できれば、というレベルですが、その前にごく俗人としての夢を言わせてもらえば、「経済的自由の実現」である。ただし、他の人とちょっと違うのは、私の目標が日本とアメリカ、つまり￥と＄の双方で独立してこれを達成したい、ということ。つまり、経済的自由の「自由」とは、もちろんラットレースから抜け出し、不労所得が常に消費を上回るプラスのキャッシュフローを実現することだが、これを日本とアメリカの双方で独立して実現したい、つまりは国家からの自由という、もう一つの自由の実現なのです。日本の方は、今年中に有る程度のレベルになる予定。問題はアメリカ側である。理想的には、アメリカの所得だけで生活をしてゆければ良いのだが、まだまだ、そのレベルにはいたっていない。今年の目標のいくつかは、このアメリカだけでも経済的独立を実現する、という夢に対する、一つのステップなのです。そして、その方法として今進めているのは不動産投資。だからこそ、今年はこの面での勉強も自分なりにしてゆきたい。もしかしたら、リアルエステートブローカーライセンスに挑戦するかもしれない。もし、そうなったら、またこここで、短期目標の一つとして公言し、自分のモチベーションを高めながらやってゆくことになると思う。
2005.01.03
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一年の計は元旦に有り、ってか！
一年の計は元旦に有り。なんか久しぶりに思い出しました。ちょっと古い感じですけど、でも仕事でも何でも企画がきっちりできたら８０％完了とか、事業でも事業計画がビシッとできていれば、とか、よく言いますよね。皆さん明けましておめでとうございます。日本ではすでに2日ですが、こちらはまだ元旦なので、あえて今日だけは元旦の日記にさせていただきます。----------------------------------今日アトランタは、完全に冬型配置になった日本とは大違いで、例年になく暖かな元旦になりました。暖かいを通り越して、一日半そでのポロシャツでいても寒いどころでなく、昼に子供たちとテニスをしたのですが、半そでポロシャツ一枚で、小一時間やったら汗だくになったぐらいです。ついでに、クリスマスの電飾をやっと片付けました。こちらもいつもは凍えながらやっているのですが、今年は全くクリスマス気分もなかったような。今年も健康第一で、元気に行きたいものです。----------------------------------------------で、今日は一年の計を作ることにしました。昨日は、今年度の目標を作りましたが、この目標を具体的に行動指針まで落とし込むための基礎作りを。具体的には、2004年度の家計状況の締め切り、2004年度末の我が家のバランスシートの確定、そして、2005年度の家計財政の予算化。まず、2004年度の家計ですが、なんと！ な～んと！！支出が＄8万を超えているではないですか！！！もちろんこれには、投資物件への投資は入れていません。純然たる生活費です。ただし、投資に伴う諸費用は入ってますが。続いて、2005年度の予想を各費目別に行って、それを合算してみると、、、、計算間違いではないかと何度も見直したぐらいの数字がそこに！なんと＄９万を超えている！それも所得税を除いて。ということは、所得税がいくら来るか分からないけれど、少なくとも2004年はアメリカ合衆国政府に対してまだ一銭も払っていないので、まさか０では済まないだろうな。ということは、もしかすると数万ドルの税金を課税される可能性もあるな。ということは2005年度の支出は10万ドルを軽く超えてしまうな、、、などと言うことを、これらの数字に基づいてあれやこれややっていたわけです。はっきり言って、これは年収＄15万ドルぐらいの人の家計だよ、と数字をにらみながら女房とため息。かくなる上は、と、費目別にばったばったと切り捨て、身の丈にあった予算にまで削ったのですが、いや削ろうとしたのですが、、、、結果余り削減できず。なんとか今年並みの＄8万を下回るようにコントロールしてゆくことになりました。でも不動産の値上がりに伴い資産税は上がるし、金利は上昇傾向なので、はっきり言って、今年並みということは、実質可処分所得は減少です。次に、我が家のバランスシートのチェック。なんとかまだ自己資本比率を５０％以上は確保しているものの、負債比率は４４％にも達している。しかし、それよりも2004年3月末以降、つまり昨年、会社を退職して以降の純資産の目減りが日本円換算で￥７００万以上にもなっているのが大きい。これは為替相場がドル安に振れているので、円換算だとどうしても目減りする。しからば、ドル換算では、と計算してもやはり＄5万ぐらいの減少。まあ、投資用一戸建てを8月に購入したり、アメリカで2台目（2台は必須なのです！）の車を購入したので、ある程度仕方がない面があるが、これはやはりちょっと大きすぎる。もともとの目論見では退職初年度の見通しは年間＄2万のマイナスだったので、早くもこの見通しを下回っている。てなわけで、2005年度の行動指針を立てるべく計算した基礎数字に唖然、呆然、対策もなにも決まらぬまま、正月のおとそならぬワインをがんがん飲んで、現在この日記を書き入れている次第。対策は明日考えることにしようっと。（ちょっと酔っ払って支離滅裂な日記になったようで、あしからず）
2005.01.02
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今年は正念場！！（かな）<訂正版>
12月18日にこのブログを始めて約2週間。なにもよく分からないまま始めて、とにかく毎日日記をアップしてきました。おかげさまで約８００アクセス。これが多いか少ないか良く分かりませんが、多数の方に読んでいただいたことは確かなので、これはある意味で励みになりました。ただ、一つだけ違和感があるのは、このＨＰは日本語で書かれているので、当然日本の人向け、ということで、ここアメリカの日付と、日本での日付がいつも一日ずれていること。今、本年の目標を書こうとしているこの日記を記入している時間も実は、アメリカでは31日の正午を回ったところです。それはともかく、昨年（今日まで）を振り返って、今年の目標なんぞを書いてみます。まず、昨年は（ちょっと休憩。息子の友人を迎えにいってきま～す）あとから書き加えます。（＾＾）----------------------------------------先ほど戻りました。が、息子のパソコンのＤＳＬ接続がうまくいかなくなり、1時間ばかり悪戦苦闘しておりました。しかし、どうやってもＤＳＬモデムをＰＣがディテクトしてくれないので、結局あきらめました。（息子よ、ゴメン！）------------------------------------------で、なんでしたっけ。そうそう昨年の反省でした。☆まず、一月に退職を申し出た。☆三月末で退職した。☆その前の一月、二月に退職金を頭金の当てにして、ローンを組んでアパートを2棟（新築！）を購入した。☆四月末、アメリカに戻った。☆六月末、家族ともども里帰りのため、再び日本に。☆七月末、またアメリカへ☆八月頭、米国で３軒目の投資用家屋を購入。その日から賃貸へ☆十一月、日本で３棟目のアパートの購入申し込みに日本へ。☆十一月末、またアメリカへ戻る☆十二月、当ブログを開始すると、まあ、書き出すとあっけないものですが、激動の一年でした。なんと言っても２７年勤めた会社を辞めて、全て自己責任の立場になったのが大きい。自分なりに現状認識を固め、将来設計を描いた上で退職に踏み切ったものの、未来のことは誰にもわからない。これからは全て自己責任で、誰のせいにもできない。おそらく、今年は、その時描いた将来設計を、いかに具体化してゆくか、と言う点で、正念場だろうと思う。そこで、あらためてここで、今年の目標を自分なりに確認しておこうと思う。目標：下記の項目別目標の達成を通じて、今年中に、早期退職してよかった、と正式に宣言すること目標その１：健康を維持する 毎朝のヨガ、呼吸法、瞑想、犬の散歩、を継続し、還元水を毎日最低２Ｌは飲む －アメリカの医療費の高さは有名。保険は入っているが、とにかく、病気にならないことが第一。また、経済的なことを別にしても、健康は幸福の絶対条件。肉体、精神、双方の健康を維持、促進する目標その２：経済的独立 今年中にキャッシュフローを何が何でもプラスにする。 －不動産投資の拡大。投資ポートフォリオの見直し。収入源の多重化。生活の合理化。守りと攻めの両面で。５年以内に米国の負債を０にするための道筋をつける目標その３：会社設立 目標その２とは別に、法的防衛手段として、現行の不動産管理業務を法人化。収入源の多重化として、自己所有不動産の管理以外に、第三者の不動産管理まで契約業務を拡大。 －米国での資産防衛の必須手段である法人化。訴訟社会の米国で、これ以上に不動産賃貸事業を拡大する上では避けて通れない。目標その４：ブログの継続 自己管理、目標管理、そして動機付けとしてのブログ継続。 －読書目標、その他の短期目標設定を、都度ＨＰ上に公開し、自分に宣言することを通じて、あるいは考え方を明確にするためにも、ブログ上に記入を続けること目標その５：家族の幸福 ひとりよがりにならないこと。日本の双方の両親の健康問題を含め、なんでもフランクに話し合っていきたい。目標その６：Contingency Planの作成 保険、法定遺言、信託などの検討と実施 －現在決定的に不足している、非常時、不測の事態に対する対応策をなんらかの形で構築することまだ、全てが具体的な日程まで落とされているわけではないが、もうすでにいくつかは、目標を定めている。これらをおいおいＨＰ上で公言しながら、実現してゆきたい。とにかく、全て自己責任。でも失敗を恐れずに積極的に行きたい。まだ、人生半ばである。
2005.01.01
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