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2005年10月の記事
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ハロウィン、そして冬時間
今日３１日はハロウィン。そして今朝の午前２時をもって、夏時間が終わり冬時間に切り替わりました。今、日本は３１日午後１１時を回ったところですが、こちらは午前９時をちょっと過ぎたところ。こちらの時間はいつも分かるので、日本の時間を計算するのが面倒で、私のパソコンの時間はいつも日本時間になっている。これって、もしかするとメールを受け取った人がびっくりするかもしれないけれど・・・・アメリカ人にとっては未来からのメールになったりするわけだから。（笑）今日は、ハロウィンでもあります。今日の夕方、恒例のハロウィン仮装行列がうちのサブデビジョンでも催され、そのパレードが終了し次第、小さな子供から、結構大きな中学生ぐらいまでの子供達が、「トリックアンドトリート」と言いながらぞろぞろと近所の家を回りお菓子を大量に仕入れることになる。これも、バレンタインデーなどと一緒に多分に「業界」の商業主義的な先導がこういった風習を広げているのかもしれないが、なににしても当の子供達がこういった仮装やお菓子の収集を楽しみにしているのだから、悪いことではない。残念ながら今日は月曜日に当ってしまって、うちの子供たちはこの行列には参加できなくなってしまったけれど、もう中学生と高校生、仮装やお菓子でもあるまい、とも思うのだが、まだ下の娘は仮装の準備をしている。まあ、時間が間に合えば後からでも家々を回るつもりでいるようだ。もし、実現したら、また今年の仮装の写真でも載せることに致しましょうか・・・・
2005.10.31
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久々に「文明の利器」を購入！
「文明の利器」なんていう言葉はほとんど死語でしょうけれど・・・今日芝刈りのついでに冬季用フェテライザー（芝生用の肥料や害虫駆除や除草剤などが混合されたもの）を買いにかのウォールマートに寄りました。ふと見ると、ＤＶＤ／ＶＨＳプレーヤーが安い！そんでもってＤＶＤも安い！ということで欲しくなって、私としては珍しく衝動買いしてしまいました。ＤＶＤ／ＶＨＳのコンボプレーヤーの方は１）４ヘッドステレオＶＨＳプレーヤー２）ＤＶＤ／ＣＤ／ＤＶＤ－ＲＯＭ／ＤＶＤ－ＲＷコンバチ３）ＤＶＤ／ＣＤ専用、ＶＨＳ専用のアウトプット出力端子付き４）Ｓ－Ｖｉｄｅｏ 入力対応という一通りの機能が揃っています。これでなんと、＄５６！！ （約６３００円）元電器メーカの社員で、開発も製造も経験した人間としては、この製造元がかわいそうで涙が出てくるほどですが、今は一消費者。ここで私が買わなかったとしても誰かが買うだろうし、これをこの値段で売っている、ということ自体、やはり売れたほうが売れないより、このメーカーにとってはいいことなんだろうな・・・・という変な理屈で、買ってしまいました。（笑）また、ＤＶＤも、ちょっと古いものですが、２枚で＄１１という、４泊５日のブロックバスターでのレンタルと大差ない値段。勢いで４枚も買ってしまいました。（笑）まあ、娯楽物が大半ですが、一つだけ「イエスの生涯ー２枚組み」というのも同じ＄５．５だったので、興味本位で購入。さて、秋は読書の秋、芸術の秋、と言われます。どう見ても、どれも「芸術」とは言えないようなものばかりですが、細かいことはこの際無視しましょう。さて、ゆっくりと秋の夜長をこの新「文明の利器」で過ごすことに致しましょうか・・・・
2005.10.31
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本業に戻る
夏が過ぎると、芝刈りの必要がなくなり、私が「本業」としている賃貸管理に伴うヤードメンテナンスの仕事が極端に減ります。とは言っても、秋はそれなりに落ち葉の季節でもありますので、芝刈りのように毎週とか２週間に一度、というほど必要ではありませんが、それでも一ヶ月に一度ぐらいは見回って、状態が悪ければその場で手入れをすることになります。今日は天気もよく、久しぶりに気温も２０度ぐらいに上昇したので、賃貸の一軒の「芝刈り」兼「落ち葉拾い」兼「植木の剪定」そして冬に向けたフェテライザーの散布を行ってきました。昨日は久しぶりに「頭を使った」日でしたが、今日は久しぶりに「体を使う」日、というわけです。（笑）しかし、上記を全部やっても２時間ほどでした。やはり芝が伸びない、というのは楽なものです。久しぶり、ということで、これだけ楽なはずなのにちょっと体が痛くなりそう・・・楽ではあっても、やはり定期的に体を動かしていないとなまってしまうのでしょう。自宅を含めて３箇所のヤードメンテナンスを自分でしていますが、あと２回ほどずつ、落ち葉が落ちきるまでに必要でしょうか、それが終われば春先までお休みです。その間の家賃収入が、それこそ読んで字の如く「不労所得」（笑）。さて、その間に、ライセンスの取得（予定）、次の投資、そして「就職」または「起業」・・・・あ、それに２月の「日本出張」もあります。来年の春先には何が「本業」になっているでしょうか・・・・自分のことながら楽しみではあります。---------------------------------------今日の結果 １． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 Ｘ６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（日記のとおり）７． 不動産ライセンスの勉強 ○（ＣＤ－ＲＯＭ ６章）８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「決算書の読み方」）９． このブログを更新し、この記録を正直につける ○１０．今日の感謝 ＞今月も無事に（と言ってもまだ一日ありますが）過ごせました。ありがたいことです。
2005.10.31
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「ビジネスを買う」ということ
「金持ち父さん」の本にも、緑の屋根の小さな家を二つ買って、次にそれを赤い屋根のホテルに買い換えるといった類の話が、モノポリーゲームの勝利の定石として載っています。また、ビジネスと言うのは単なる「商品」や「サービス」そのものではなく、「システム」だ、として、その完成された「システム」を利用する手段としてフランチャイズやネットワークビジネスに言及しています。今のところ私の投資は不動産とその賃貸に限定されていますが、だいぶ前に日記に書いた「レストラン」の買収の話、あるいはモービルハウスパーキングやホテルなどなど、不動産に絡んでいろいろなビジネスの売却の話があちこちに転がっています。残念ながら、今回検討した案件も含めてですが、こういった「ビジネスを買う」ということに関しては、私自身完全に素人の域を出ていませんが、ちょっと見には良さそうな話がたくさんあります。自分ひとりで一から事業を始める、ということも有りでしょうが、こういった形で何らかのビジネスを買収する、ということである事業を開始するという選択肢も当然のことながらあるわけです。しかし、こういった話の場合は、個人でできる範囲には限界があります。だからこそ、事業を開始するに当っての資金や人材を集める方法として、株式会社を作ったりパートナーシップやシンジケートを設立したりするわけですが、この点に関しても全く知識がありません。現在までの資金調達は全て銀行の不動産担保ローンでまかなってきたし、その範囲内での投資に限定されてきているのですが、一歩、こういった不動産投資以外の投資分野に目を向けようとすると、この資金調達方法はワークしない場合がほとんどです。そういった場合のファンドレージング（資金集め）の方法や、その事業にあった法人形態（株式会社、パートナーシップ、ＬＬＣ、Ｓ－コープなどなど）の選定とその運営などについては全く無知です。こういった基本的なことを踏まえたうえでないと、本当は「ビジネスを買う」なんていうことは危なくてするべきではないのでしょうね。いくら多少の経営の知識があるからと言って、実際の会社の運営は本当にこの資金繰りの面での周到さ、綿密さ、厳密さ、にかかっている場合が多いと思われますが、その面では実際に自分でやりくりした経験がありません。その部分の経験の欠落、というのは想像以上に大きいのではないか、と考えています。とすれば、その部分をよくわかる人間とタッグを組んでやる、あるいは、自分でその部分の知識経験を少しずつ積んで行く、といった方法しかありません。しかし技術的、手続き的なところはある程度人に頼れるとしても、ビジネスの根幹である「思い」と「思想」あるいは「理念」といったものを人に頼るわけにはいきません。そこの部分だけは、どうしても自分の中に醸成したうえで、どんなビジネスであろうと取り組むことをしないと、あっと言う間に奈落の底でしょう。本当の起業の難しさは、小手先の技術ややり方にではなく、こういった基本的なところにあるのでしょうね。
2005.10.30
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やっぱり・・・・・旨い話はないか・・・
だいたい一次検討を終了しました。結果は・・・・ＮＧ！事業そのものを成り立たせている資金調達に問題があります。今日現在の資金調達方法をそのまま継承しては、今の事業の収益構造を将来的に確保するのは不可能、という結論に達しました。最も大きな問題は、損益分岐点を決定している稼働率と固定費と変動費の関係です。変動費はともかくとして、この固定費に占めるＡＤＳの比率が大きすぎ、先に書いた金利の変動の影響をまともに受けてしまい、日々の固定費の抑制や変動費の抑制など、たった１％金利が変動しただけですっとんでしまうことが分かりました。仮に現在の損益分岐点が稼働率５０％だとして、金利が１％だけでも上がると、急にブレークイーブンになる稼働率は５７％に上昇してしまいます。今年の稼働率実績は５５％なので、今現在の金利が続くという保証でもあれば、先ほどの日記で書いたような「旨い話」もありうるかもしれません。しかし、現実には、今後の金利上昇が１％で収まる保証もなく、２％も上がれば稼働率を現在の１０％アップにしても利益がとんとんになってしまいます。これほどの調達資金の金利に依存した経営、というのはどう考えても異常です。つまり、株などの「資本金」として資金を集め、その利益に見合ったリターンをする仕組みなら問題ないのですが、この調達資金の元利返済がこの事業の場合は固定費化しており、経営努力の範囲外にあって、経営状況がどうなろうとも、その部分にはどうにも手の打ちようがないわけです。これでは、自己資金が相当ある人なら、あるいは出資者を集めて、株などの形で資金を調達しているならともかく、通常の間接金融に依存している限り、この事業は安定しないと思われます。もしかすると、今回の売主は、この金利が今年に入って急激に上昇したため、今までの好調な「実績」を資料として提出できるぎりぎりのタイミングとして、今この事業を売りに出したい、と考えているのかもしれません。つまり、「買い」の目はなくなった、ということで、今回の投資話は見送ることにします。あ、でも久しぶりに数字を検討していて、非常に楽しい時間が過ごせました。さあ、次の案件を明日からまた探そう！！
2005.10.30
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年収３０００万円だったら、やりますか？
ちょっと計算したら、あらら・・・今年の１０月２６日現在までの経営実績と、自分がやった場合の条件の変化を考えて試算してみたら・・・・なんと年収３０万ドル！多少、細かな経費が漏れていたとしても２５万ドルから２７万ドルぐらいは行ってしまいそう・・・・ということは、日本円換算で年収３０００万円！！でも、その代償は大きい。代償の大きさだけははっきりわかる。そうまでして年収を確保したいのか？（と言っても、確保できる保証は何もなく、すべて自分の経営面の才覚にかかっているわけですが。）でもやればそれだけのリターンが見込める、ということ自体でも挑戦してみる価値がある？あなたならそうですか？一生懸命、３６５日働いたら、その代償として年収３０００万円が確保できたらやりますか？私ですか？私なら・・・・・３年ぐらい死ぬ気で頑張るかもしれない。（笑）または１年で力尽きるかもしれない。しかし、これはちょっと話が出来すぎている。なにか大きな点を見落としているに違いない。リスクのところの変数を最悪値に設定したらどうなるだろうか・・・自分でビジネスを回さずに、人を雇ってやらせたらどうなるだろうか・・・まだまだこの多変数解析は終わりそうにありません。いや～、楽しいですね。でも、多分手が出ないだろうな、というのも同時に見えてきましたけど・・（笑）
2005.10.30
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経営数字
昨日の案件にからみ、今不動産ライセンスの勉強のかたわら昔の感覚を取り戻すために経営数字の読み方をちょっと復習しています。損益計算書から貸借対照表、そして、固定費や変動費から限界利益率の算出法、損益分岐点とそれに影響する費目ごとの影響度合い、などなど。事業に投資する場合には、その事業の現在の状況だけでなく、ここ数年の傾向を見なければなりません。そして、その傾向を導いた原因を特定し、その原因となるものの、今後の予想を立てた上で、将来的な事業の採算性を予測しなければなりません。しかし、ここのところ、家計ぐらいしか扱っていなかったので、すでに頭の中からこのような「経営感覚」がすっかり抜け落ちてしまっているようです。ライセンスの勉強も大事、しかし、こちらの勉強も大事、ということで、しばらく二兎を追う状態になりそうです。二兎を追うものは一兎も得ず、にならないように気をつけなければいけませんが・・・・---------------------------------------今日の結果 １． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 Ｘ６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする Ｘ（犬が足を怪我して、今日の散歩は取りやめです）７． 不動産ライセンスの勉強 ○（ＣＤ－ＲＯＭ ４章、５章）８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「決算書の読み方」）９． このブログを更新し、この記録を正直につける ○１０．今日の感謝 ＞今日も家族無事に過ごせています。病気も怪我もなく、健康に過ごせることに感謝！
2005.10.30
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刺激に満ちた日
今日は前の日記で書いたマルチプレックスめぐりを手始めに、いろいろ「予定」を入れて動き回り、久しぶりに「刺激に満ちた日」になりました。不動産めぐりをしたあとの不動産屋との話も非常に面白くいろいろと有益な情報が入手できました。聞くと、彼は投資家専門に不動産売買をやっているそうで、アトランタの投資家グループに自ら所属し、そこのチームリーダーも勤めているそうです。その関係で、この不動産屋は、投資家が売買した後の修復やプロパティマネージメントの部分も請け負うし、投資家を集めて（パートナーシップなどを組んだりして）大きな投資を行ったりしているようです。不動産そのもの以外にも興味を持ったので、来週再度、この会社の活動概要や彼らが持つプログラムを説明してもらうためにまた会うことにしました。今日２番目の「予定」は、まだ公開できませんので割愛します。これは、日本も米国も含めて、私にとっては過去最大の投資話です。金額が＄３Ｍを超える（４億円近い）ので、ちょっと独りでは太刀打ちできないかもしれませんが、なんとか、どこまでできるか検討してみたいと思っています。今日最後の「予定」は、今まで何回かこのブログに書いてきた人材斡旋紹介会社主催の、２ヶ月に一度の「お食事会」。先ほどまで、飲んで食べて、またまた久しぶりに楽しい時間を過ごすことが出来ました。やはり人と話す、ということは必要ですね。いろいろな方のいろいろな話を聞いているだけでも、考える材料に事欠きません。いつものごとく、またしゃべりすぎたきらいがありますが、これは性格なのでなかなか直りません。どうも話が途切れたりすると、すぐくだらない話の口火を切ってしまいます。せっかく毎回御呼ばれしているのに、あまり勝手ばかり言っていると出入り禁止になりかねないので、今日こそは自重しようか、と思っていたのですが、やはり・・・・もし、これをお読みでしたら、なにとぞ御容赦を！ね、Ｆさん、Ａさん。---------------------------------------今日の結果 １． 朝夕２回の瞑想 △（やはり、こう出歩くとできませんね。）２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 △４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 Ｘ６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（散歩一回）７． 不動産ライセンスの勉強 ＸＸＸＸ（全然開けず）８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「精神世界の流れ」）９． このブログを更新し、この記録を正直につける ○１０．今日の感謝 ＞今日は充実感を直接的に感じることができる刺激に満ちていました。生きていることそのものに感謝！
2005.10.29
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驚くべき不動産市場！
今日の予定の一つ、マルチプレックスめぐりに行って来ました。驚くべき市場でした！まず、どんな物件か、見てください。↓ どちらも４面ブリック（レンガ）、築３年以内です。またどちらも４ベッドルーム３バスルームのDuplex。また、こんなものも・・・↓ 左側の建物は、やはりDuplexで、築５年、５ベッドルーム、２バスルーム、右側の建物もDuplexで、築３年、４ベッドルーム、３バスルームの二戸です。どうでしょうか。これがいくらだと思いますか？ちなみに、このうちのいくつかは、昨年の１２月に持ち主が３５万ドルから４０万ドルで購入しています。これらが、なんと！・・・・・現在のリストプライスが２０万ドルそこそこ、３番目の各５ベッドルームのDuplexなど、現在の持ち主が昨年４０万ドルで購入していますが、今回のリストプライスは１９万９９００ドル！なんと半値以下です。建物は、特に最初の写真のものなど、築３年といってもほとんど新築同様で、ほとんど痛みはなし。それでも半値近い。いくらフォークロージャ物件だと言っても、これはあまりにひどいのでは？と思うほどでした。さて、なぜ、こんなに安いのでしょう？
2005.10.29
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時間的自由
今日は、最近ではめずらしく、朝から晩まで予定が詰まっています。普段も一応、自分なりに一日の予定は作るものの、ごく大雑把で、実際のところほとんど行き当たりばったり、気分が乗れば予定通りに、そうでなければ予定などあって無きがごとし、という感じです。しかし、今日は、すべての予定が人との約束。であるからして、勝手にこの「予定」を変えるわけにはいかない、という本当の予定（？）が詰まっている、というめずらしい日です。考えてみると、サラリーマン時代は分刻みとは言わないまでも、ほぼ３０分単位ぐらいで一日の予定が詰まっている、あるいは、今後２，３ヶ月の予定も大まか決まっている、という状態がずっと続いていました。当然、上期、下期、年度末の決算に向けて、あるいは毎年の事業計画、予算作りや、開発面のイベントから営業面のイベントまで、それはとにかくやりきれないぐらいの予定をいつも抱えていました。それに加えて、日常の品質問題、営業的なクレーム、そして業績の結果に関わる本社とのやりとり、などなど、昨日、上司からの過度の叱責を苦にして自殺し、初のパワーハラスメントの労災認定を受けた方の状況が非常に身近に感じられるような生活をしていました。それに比べて、なんという違いでしょう。今日のテーマ、「時間的自由」・・・・一日の予定がつまっている、というのがめずらしい、と言う状態・・・ほとんど予定がない、ということ自体の違いもあるかもしれませんが、一番の違いは、「入れている予定は全て自分が自分の意志で作ったもの」ということではないか、と思い当たりました。つまり、押し付けられた「予定」は一つもないのです。もし、今この時点で、この予定がいやになったら、電話一つして相手に断れば、中止するなり延期するなり、すべて自由です。これが、いうところの「時間的自由」なのかもしれません。しかし、だからこそ、自分自身がしっかりしていないと、ただ単に時間に流される生活になってしまう危険性もはらんでいるわけです。今日のいろいろな「予定」の結果については、また日記に書く機会もあるかもしれません。
2005.10.28
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正式試験日決定！
州の正式な不動産ライセンス試験日が決まりました。ジョージア州ではアトランタ周辺で３箇所の試験場があり、それぞれに定員があって、順番待ちになります。今回、その３箇所の試験場別に、一番早い試験日を確認したところ、１）自宅から一番近いところ（車で３０分ほど）：１１月２８日（月）２）二番目に近いところ（車で５０分ほど）：１１月２３日（水）３）三番目に近い（というより、一番遠いところ）（車で１時間半ほど）：１１月１５日（火）という状況で、二週間強から一ヶ月待ちの状況でした。当然、一週間でも早いほうが、忘れる危険性も少ない（？）し、それだけ早く、この勉強漬けの生活（と言っても、それほどやっていませんが、精神的に、という意味で）から足を洗えるので、（３）を予約。いよいよ本番です。２週間もあるとだらけてしまいそうですが、一ヶ月もあったらもっとでしょうから、仕方がありません。先日の講座の最終試験の時に、ＣＤ－ＲＯＭ版の教材を買ってきたので、その章を昨日からやり始めています。全部で２０章あるので、一日１章から２章をこなして、再度問題集の復習などをしていれば、この２週間ぐらいで丁度復習の２巡目が終わるぐらいですから丁度いいかもしれません。Ｗｅｂトレーニングの内容と極似していますが、出てくる内容確認問題などはまた違った問題になっていますので、これで再度記憶の維持を図ることにしました。しかし、あと２週間と４日。せいぜい頑張ろう・・・---------------------------------------今日の結果 １． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ △３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む Ｘ５． 一日１５分以上のギター練習 Ｘ６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（散歩一回）７． 不動産ライセンスの勉強 ○（ＣＤ版クラムコースの第２章）８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「精神世界の流れ」）９． このブログを更新し、この記録を正直につける ○１０．今日の感謝 ＞今日も良い天気です。日本と同様な四季の変化があって、それぞれに楽しめます。 多少肌寒くなった季節に、こんなアメリカのアトランタくんだりで、おいしいおでんが食べられて、感謝！
2005.10.28
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遺書
以前の日記で、この人の記事のことを書いた。その時に、その内容とは別に、同氏が「遺書と信託」の重要性と、その簡単な造り方、やり方についての本を出していることを知った。今日のヤフーファイナンスにも、同氏の「遺書」についての記事が載っている。（これです。）退職しようとしていたころ、急にいままで読んだこともないような本を読み始めたが、そんな中の一冊に橘 玲氏の「お金持ちになれる黄金の羽の拾い方」というのがあった。その内容そのものは、「お金持ちになる」というより、「如何に無駄に搾取されないか」と言った方が当っているような内容で、これでお金持ちになれる、という内容ではないが、それでも、氏の若干斜に構えた物事の捉え方がなかなか新鮮ではあった。つまり、世の中には「知っている」と「知らない」では、全然違った世界が開けることが掃いて捨てるほど多くありますよ、という著者のメッセージがこの本のエッセンスだと思うが、そういう意味では、その気付きを与えてくれた。この「遺書と信託」も、この観点で考えると、全く同じことが言える。せっかく、一生懸命に働き、老後の生活と、万一の時にいくばくかの資産を連れ合いや子供に残しておいてやりたい、と思うわない親は居ないだろう。しかし、ただ漠然と資産形成に励んでいても、ある日突然、自分の身になにか起きたらどうなるのか、つまり、そういった虎の子の「資産」が、現在の法律の枠組みの中でどう扱われるのか、をしっかり把握している人はあまり居ないのではないか、と思う。かく言う私もよく知らない。人はとかく「自分だけは死なない」という感覚で普段生きているので、明日何があるかわからない、と理屈では分かっていても、その状況に対してきちんと手を打っておこう、という人は少ない。歳をとると、その可能性が急に現実味を帯びてくるので、徐々にそういった「生前贈与」だとか「リビングウィル」だとかを考える人が急に増えるが、可能性の大小こそあれ、同じことは全ての人に言えるのだ。初めに上げた氏によると、アメリカ人の５７％は遺書や信託などに関して何もせずに死ぬらしい。そうすると、本来、連れ合いや子供達のため、と言ってせっせと蓄積した資産がほとんど税金や法廷費用などに消えてしまう場合も少なくない、と言う。ここにも「知っている」ことと「知らない」ことの間には大きな相違が生じるという現実がある。不動産ライセンスの勉強をしていると、その中で不動産の譲渡の仕方がいろいろ出てくるが、その多くの方法が、如何に「自分の資産を守る」か、あるいは「法外な税金や無駄な費用」を費やさずに、目的とする譲渡を行うか、という点に配慮されたものであることがわかる。そういった「信託」の形や、「生前贈与」の仕方を知った上で、自分の状況に当てはめて考えた時に、どうしておくのが一番いいのか、ということをきちんと考えておく、ということはやはり必要だろう。人が何かに向かって進むとき、まず「夢」を持ち、次に「目標」を具体的に設定し、その目標に到達するための「プロセス・段取り」を決め、短期的な目標に落とし込んでひとつひとつ実践してゆく、ということになる。で、あるならば、「自分が死ぬ」ということを想定した場合（これは夢でも目標でもないが）、その場合のあらゆる可能性に対して、今時点で考えられるだけの手を打っておく、ということもまた必要なのかもしれない。そう思って、早速、基本的な書類のフォームも全て含まれているＣＤ付きの彼女の著書をその場で注文したのだった。また、この本を読んであらたな気付きが得られたなら、この日記上で書いて行きたいと思っている。
2005.10.27
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勉強と物件探索の日々
州の正式テストに申し込むも、なにかの手違いでか、いまだ講習の合格通知が試験機関に提出されておらず、まだテストの日にちも決まっていない。クレームしたら、明日の午後には登録される、とのことなので、正式な試験日の設定はそれからになる。先日、講習の最終テストに合格した時に、１０名を超える多くの方から「合格」のお祝いをいただいて、恐縮しています。しかし、逆に、これで正式の州のテストに落ちたら格好悪い（笑）、ということで、またぞろ「お勉強」を始めています。しかし、一日中勉強をやっているほど辛抱強くもないので、気晴らしと実益を兼ねて、このところ毎日のように周辺の物件探索（？）に出掛けています。時は１０月末、こんな時期に、と思われるほど、For Saleの看板があちこちに出ており、Ｗｅｂで検索して的を絞り込んでは、その周辺を集中的に回る、ということを繰り返しています。最近、一戸建ての家の賃貸と、アパートメントコンプレックスの賃貸の間に、３ベッドルームクラスのレント物件が比較的少ないことに気付き、その辺のマーケット調査と、それに見合う物件に的を絞ってみています。販売価格、その地域のレントレベル、物件そのもの、その環境、学校区など、それぞれに、たしかに一長一短であるこれらの物件のひとつひとつを頭の中で収益性と市場性を計算しながら見て回る。なかなか楽しい暇つぶしでもあり、また、もしライセンスをとった暁には、自分でこの手の物件を扱う可能性もあるので、事前勉強の意味も含めて、実益も兼ねている。しかし、一物一価とはよく言ったものだ・・・本当に、すべての面で満足できるような物件というものは、本当に少ない、というより、なかなか見つからないものだ。---------------------------------------今日の結果 １． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 Ｘ６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（散歩一回）７． 不動産ライセンスの勉強 ○（ＣＤ版クラムコース問題集）８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「聖なる意識の目覚め」）９． このブログを更新し、この記録を正直につける ○１０．今日の感謝 ＞今日は、最高の日和。日本で言う「秋晴れ」。良い天気とさわやかな日差し、心地よい風・・・・。自然に感謝！
2005.10.27
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なにー、今度はタキシード～？！
久々の写真入り、生活日記です。（笑）最近、自分のことにかまけて、写真など全く撮っておりませんでした。ところが、実は今日は息子の誕生日なのですが、誕生祝いらしいことは何もせず、当の息子も夜１０時現在まだ家に帰ってきておりません。というのは、今日、高校で秋のバンドの演奏会なるものが開かれたからで、息子はまだ会場に居て、またもや友達の彼女らと楽しくやっている、というわけです。先週、このバンドのコンサートがある、と聞いて、そりゃいいね、などと言ったそばから、「男は全員タキシードだってさ！」と言うではないか。「そんなもの、先日のダンスパーティ用に作った黒のジャケットでごまかせばいいんじゃないの？」と言うと、「とんでもない。タキシードにプラスして、例の腹巻（言葉を忘れた！笑）みたいなやつ、それに白のストライプ入りのシャツに蝶ネクタイ、と決まっているんだって！」と来た。この間、舞台から飛び降りるつもりで、大枚はたいて買ったジャケットも使えず、またタキシードのフルセット～！？とんでもない、そんな金がかかるバンドだったら辞めちまえ、とのどの先まで出掛かったが、そこはそこ、懐の深い（だけど財布は浅い？）リンロンです。恐る恐る、「で、いくらぐらいかかるの？借りると・・」と聞くと、「皆、作るんだって！」「え～！ それっていくらかかるんだよ！」「全部で＄７５だってさ！」「え？＄ ７５ドル？ それって腹巻代だけじゃないの？」とは言いませんでしたが、とにかく「格安」であります。そうなると、財布の浅いリンロンでもなんとかなります。で・・・・ジャーン！！初めてのタキシードです！！（実は私も着たことない！）↓やっぱり笑っちゃいました。全然板についていない、って言うのはこのことですね～。肝心のコンサートの写真は撮影に失敗して、全部ぶれていましたので掲載は取りやめます。また、演奏の中身もまあ、半年も経たないでよくここまで来たな、とは思いますが、それを抜きにすれば、まあ、こんなもんでしょ、ということで、コメントも控えさせていただきます。（笑）しかし、誕生日とは言え、なにかとお金がかかる年齢になってきたな、と、日ごろ、そんなことばかり日記に書いている身には切実に感じられるようになってきました。もしかしたら、次は「車を買ってくれ！」ということになりかねません。というのは、１５歳で免許を取得できるんですよ、ここは！まだ、独りで運転できる完全な免許じゃありませんけど、親が同乗し、家族以外の人間を乗せない、という限定付きであれば、今年にも免許がとれるんです。でも、この制限そのものが、「どうせ事故を起こすのは目に見えているから、犠牲になるのは家族だけにしてね。それを了解してくれれば免許を取らせて上げるわよ」と言っているに等しい！だれが、そんな車に乗ってやるものか！！あ、久しぶりに内容のない、むちゃくちゃな日記でゴメンなさい。---------------------------------------今日の結果 １． 朝夕２回の瞑想 ○△（２回目は１５分しかできず）２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む Ｘ（寒くなってきたら、飲む量が減ってきました）５． 一日１５分以上のギター練習 Ｘ６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（散歩一回、娘とバレーボール）７． 不動産ライセンスの勉強 ○（ジョージア州法規の残りを読了）８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「聖なる意識の目覚め」）９． このブログを更新し、この記録を正直につける ○１０．今日の感謝 ＞腕白でもいい！ 健康に育って欲しい！ 子供がここまで成長したことに感謝！！
2005.10.26
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肯定的な考え方よりも・・・
世の中、成功法則の本が溢れています。絶対積極とか、ポジティブ思考、とか、思いを強く持ち続ければ必ず実現する、とかいった類のものです。これはこれで、実際に成功した人が、その経験に照らして語っている場合が多いので、あえて否定するものではありません。さらに言えば、否定的な考え方、悲観的なものの見方をすることより、どれほどいい事かは論を待ちません。今日、ちょっと考えさせられる文章に出会いました。ちょっと紹介しておきます。-------------------------------肯定的な想念の力が自然界で最も大きな力であると信じるようになった人もいます。彼らは肯定的な考え方を人生の根本にせよ、と教えられています。しかし、思考のレベルに自分の人生の基礎をおく、ということは愚かです。思考や想念は生活にとって深い基盤にはなりえないものだからです。「存在」が本来の基礎なのです。積極的な考えをして、その積極的な想念が物質化あるいは現実化するのを待って時間を浪費するよりも、「存在」することの方がどれだけよいかわかりません。----------------------------前後の文章を割愛していますので、これだけではちょっと論理の飛躍を感じられるかもしれません。しかし、言わんとしていることはわかります。例えて言えば、「自分は幸せになるんだ、自分は幸せになるんだ」と全てに積極的な考え方をするよう自分を仕向けてもがくより、「幸せでいる」ことが大切なんですよ、ということです。プラス思考とか、ポジティブシンキングとか言われるものはかなりの努力を必要とします。もちろん、自分を訓練付けて、それを習慣化することにより、その努力の必要性を軽減することはできるでしょう。しかし、大切な人をなくした、あるいは大きな事故にあったり、極端に打ちのめされる状況にはまった人に対して、「物事は全ていい方向に考えればいいんですよ。」ということには限界があります。このことは、飯田史彦氏の「ブレークスルー思考」に通じるものがあるかもしれませんが、そういった状況の中で、いくら「プラス思考」を念じたところで、白々しく感じるか、自分で自分を欺いている気がして欺瞞性を感じるのがおちです。それを承知で「自己催眠」的な考え方で立ち直る、という考え方もあるにはあるかもしれませんが、そうではなく、物事の本質に立ち返る、という基本中の基本が「存在」の認識だ、と言っているわけです。しかし、言うは易し、行なうは難し、です。いったい、この「存在の認識」というものに、普通の人間が、普通の生活の中で到達できる方法があるのでしょうか。この本では、「ある」と言っています。それも別に何も難しいことではなく、だれにでも簡単にできるのだと・・・であれば、どうして人々はこれほど、苦しまなければならないのでしょう。もがかなければならないのでしょう。このことは人類の歴史始まって以来、共通して考えられてきたことです。その長い間に、それに対する答えが見出されていない、と考えることの方が難しいかもしれません。であれば、なぜ、その「答え」が、今日現在の人類に行き渡っていないのでしょうか。そんなことを考えてしまいました。
2005.10.25
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特許報奨金
今、実家から電話があり。なにかと思ったら、ひとつはアメリカの不動産市場の状況を心配しているとのこと。これはまあ、朝日新聞になにかしらの記事が出たためらしいが、ほんとに大丈夫かい？という電話であった。その話はともかく、もう一つの用件と言うのが、なんと、もと居た会社から、「特許報奨金振込みのお知らせ」なるものが来たが、これはなんだ？というもの。私も現役時代（？）は、ばりばり商品の設計をしていた。一つ商品を開発するごとに特許を何件か出すことを義務付けられていたので、とにかく、特許や実用新案になりそうなものは、下手な鉄砲も数打ちゃ当る式で、締め切りぎりぎりに提出していた。幸い、その中のいくつかが実用新案なり特許なりに登録され、それが商品に利用されると、その商品の売り上げに応じて、発明考案者にもなにがしかの報奨金がでる。これは、言ってみればある種の不労所得で、これだけで給料以外に毎年２００万円以上貰っていたツワモノも居た。私の場合はそんな額には到底達しないけれど、そこそこの金額を毎年貰っていたのだが、なんとこの報奨金、退職後まで支給されるとは思ってもいなかった。だから、実家からこの話を聞いた時、正直驚いたのだが、もしこれが何かの間違いではなく、退職後もずっとこの報奨金がもらえるのだとしたら、現役の時にもっと考えるべきだった、と後悔することしきりである。開発型の企業にとって、特許をとる、ということはその「知財戦略」上、非常に重要な位置づけにある。ところが、現役の技術者は日常のただでさえ忙しい中、なかなか特許を書こうとしない。書けば絶対に特許を取れる、というようなアイデアや仕組みであっても一度世の中に商品が出てからは特許が成立しない。やはり、その忙しい時に特許を出さなければならないのだが、なかなか上手くいっていないのが実情だ。そんな状況の中で、これはある種の「自分年金」「最高の不労所得」（つまり、特許を出すことにより評価され、その後もそれが使われる限り、報償を受けられる、という二重の意味で）であることを当事者がもっと認識すれば、ずっとその出願率は向上するのではないか、とふと思った。私の場合は「時既に遅し」、だが、こうやって退職後まで、突然、このような「特許報奨金」をもらえると、突然であるだけになおさら金額は多少にかかわらず、日本に行った時の飲み代の足しにはなるので非常にありがたい。本当にありがたい制度だな、とつくづく感じた次第。もし、これをお読みの現役世代の人がいらしたら、忙しさにかまけて出願をさぼらず、これもよりよい年金積み立ての一種だと思って、自分のアイデアや発想を形にして登録することをお勧めしたい。それにしても、こんなこと誰も私には言ってくれなかったな～・・・・
2005.10.25
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キャッシュポジション
何かに投資をしている時に、そのマーケットの変化に応じて臨機応変に手を打てるだけのキャッシュを手元に置いておく事を称して「キャッシュポジション」というらしい。あまり一般の投資には詳しくないので、厳密にはこの意味が合っているのかわからないが、間違っていたらゴメンなさい。以下の話は、上記の私なりの解釈に基づく話です。不動産に投資するのは自己資金が必要だ、とよく言われます。つまり、全額借り入れでもない限り、ある程度の頭金と手数料などの経費を捻出できるだけの現金の用意が必要、ということですが、この最低限必要な現金を、不動産投資におけるキャッシュポジションと呼んでもいいのかな、と思う。このキャッシュポジションの金額も通常半端な額ではないので、それが一面、不動産投資に手を出すことをためらわせる一つの原因になっているとも考えられる。それを避けるための手段の一つが、ＲＥＩＴなどの証券化された不動産投資ということも出来るかもしれないが、それでは、不動産投資の一大特徴の一つであるレバレッジが効かせられないし、第一、不動産そのものが好きな私には現物を扱う面白みがない。ということで、ここでのキャッシュポジションの話は、現物を売買するための現金、ということに限定する。私の場合も、不動産投資をする場合にいつも頭を悩ますのがこの頭金作りであることに変わりはない。しかも、これだけ投資をしていると、当の昔に、本来の自己資金によるキャッシュポジションは取りようがなくなっている・・・つまり自己資金は枯渇している。したがって、少し前からの投資は全額借り入れ、１００％ ＯＰＭ（Other People's Money)というのが実態である。それでもある物件を買う場合、その物件を担保にして借り入れできるローンはその物件価格のせいぜい９０％。それでも８０％を超えると保険をつけなければならないので、私の場合は常に７５％以下に抑えている。つまり自己資金（相当）で支払う頭金やクロージングコストなど２５％は、なんらかの方法で用意する必要がある。この用意する自己資金を、前述のキャッシュポジション、と言うのなら、私の場合は、当然そんな現金の持ち合わせがないので、正確にはキャッシュポジションとは言えないかもしれない。じゃあ、どうするか、というと、この最低必要資金をも他から借りてくることになるからだ。先日から、これからの投資に必要な自己資金（＝他人資本だが）を用意するためにいくつかの銀行にいろいろ打診をしていたが、今日、ほぼ最終のアプリケーションを提出してきた。これが全て認められれば、一番いいところでプライムレート－０．２５％、その他のものでもプライムレートと同金利で３２万ドルまでの現金を即座に用意できるようになる。プライムレートは急激に上がってきているので、この部分は少なくするに越したことはないが、なにせタネ銭もなくては手の打ちようがない。勢い、そのときの状況により、保険をかけてもＬＴＶ９０％ぐらいにしてローンを組み、残りの１０％をこの資金から供給するのがいい場合も出てくるかもしれない。しかし、今までのように、ＬＴＶを７５％として通常のConventional Loanを組むと仮定しても、上記の３２万ドルの資金で最大＄１．３Ｍぐらいまでの新規投資が可能になる計算になる。厳密には、こんな借り入れでまかなう自己資金をキャッシュポジションとは呼ばないのだろうけれど、これで、なんとか今後の投資のためのタネ銭は確保できるのではないか、と考えている。もちろん、実質１００％の借り入れで、自己資金は数百ドルなんていう投資になるだろうから、ますますＣＦ的には苦しくなることが予想される。だからこそ、一番目には物件価格をできるだけ安く買い、二番目には、それでもＣＦの出る家賃がとれる投資物件に絞り込んでゆくことがこれからは一層重要になってくる。先日からフォークロージャ物件を見て回っているのも、そうした一番目の格安物件を仕入れる一つの活動だが、同時に実質収入を考える時の空き室率も計算に入れなければならないから、ロケーションや周辺環境も含めかなり物件選定を慎重にせざるを得ない。現在の賃貸物件４軒のうち、一軒が来年５月には空くことになっている。それまでには、なんとかもう一軒の投資を実現して、常時最低４軒、できれば５軒の賃貸で回して行きたいと思っている。このもう一軒と言うのは今年の目標の中にあったわけで、今年中になんとか目処を付けたいのはやまやまだが、もしダメだったとしても来年引き続き早期に、できれば５月前までに決着を付けたいと思う。---------------------------------------今日の結果 １． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む Ｘ５． 一日１５分以上のギター練習 Ｘ６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（散歩一回）７． 不動産ライセンスの勉強 ○（ジョージア州法規の残り）８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「私瞑想者です。」）９． このブログを更新し、この記録を正直につける ○１０．今日の感謝 ＞生きていること、そのものに感謝！
2005.10.25
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芸は身を助く
芸は身を助ける：一芸に秀でていれば、それが生計の助けとなる。本来は道楽として身につけた芸が、落ちぶれた時に生計を立てるのに役立つ、の意。-----------------以前の日記でも書いたが、この８月中頃より姪がここアトランタのジョージア工科大学の短期英語留学に来ている。一つの講座の期間が２ヶ月なので、先週で最初の期間が終了し、この週末は私の家に来てもらっていた。この英語のクラスは全部で７レベルに分かれていて、初めは下から３番目のレベルにテストの結果振り分けられ、そのクラスを終了したわけだ。状況により、どこまでやるかを決めることにしていたのだが、やってみると確かに英語の勉強は宿題詰めで大変らしいが、それ以上に学生アパートでの生活も含めて非常に楽しく充実しているらしい。そこで、継続して次の講座も申し込み、今度は上から３番目のレベルの講習に参加することになり、それが今週から始まる。是非一番上のレベルまで行きたい、と本人は意欲満々なので、この短期留学、短期ではなく、一年ぐらいの留学になるかもしれない。一応ビザは一年あるので、やれるところまでやったらいい。そうこうして私の家にいる時に、日曜日に突然、音楽課の教授から電話が入る。ぜひ、コーラスの方のピアノ伴奏をお願いできないか、という申し入れであった。この姪、前にも書いたが日本の某音楽大学の教育音楽ピアノ専攻を主席で卒業している。本人は英語を勉強したい、ということで今回の留学になったのだが、それでもピアノは弾き続けていたい、ということで、先々週より、同大学の音楽室のピアノを借りて、何日か練習していたらしい。それをどこかで聞いていたのだろう、その音楽課の教授が、それを聞いて、是非、という話になったのではないか、と思う。やはり、一芸に秀でると、自分で動かなくとも、いろいろとチャンスが回ってくるのだろう。コーラスの伴奏が即、なにかのチャンスに結びつくわけでもなく、今回も体のいいボランティア扱いではあるだろうけれど、それでも、英語講座とは別の意味で、英語だけでなく、音楽の付き合いも広がるだろうし、普通の人では体験できない経験もすることだろう。姪は引っ込み思案のところがあるのだが、是非せっかくの機会だからこちらが勉強させてもらうというつもりで引き受けてみたら、と言っておいた。今日、その教授に会って話を聞くことになっているのだが、多少勉強との両立など大変な面もあるだろうけれど、是非新しい経験にチャレンジしてもらいたいものだ。振り返って、自分のことを考えてみると、一般社会で通用する「一芸」というものがない。２０数年のサラリーマン生活ではそこそこの実績を上げたと自負しているが、特に後半の１０数年は「一芸」というより、組織を動かす、という面での仕事が多かった。今、退職し、独りになってみると、やはりこれだけは、というものを自分自身、身につけていたい、と思うようになった。今やっている「不動産ライセンス」はその切り口になるかもしれないが、常に勉強する方向を、この点に焦点を絞って行きたいものである。できれば、ナンバーワンではなく、オンリーワンと言えるものを自分の中に育てることができたら、これ以上の喜びはない。さあ、今日からまた勉強再開だ！
2005.10.24
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ああ、カンクーン！
今年のアメリカは、超大型のハリケーンにあいついで見舞われている。これもなにかの原因があるのかもしれないが、それはさておき、そのために今年のハリケーンのネーミングが尽きてしまい、とうとうギリシャ語のアルファという名前のハリケーンになってしまった。全部で２１あるネーミングが使い尽くされたということで、今年の多さが分かろうというもの。このアルファの前に実はウィルマというハリケーンが発生した。このウィルマは、観測史上最大の規模に成長し、メキシコ東方にあるうちからフロリダに警戒警報が発令され、先だってのカトリーナなどと同様、アメリカに被害を及ぼす危険が声高に報道されてもいた。結果的にかなり勢力がカテゴリー２まで弱まったので、アメリカそのものには大した被害はもたらさないようだが、メキシコのユカタン半島沖のコズメル島にまともに上陸、その後ユカタン半島の先端にある、観光地として有名なカンクーン付近に２日近くとどまり、甚大な被害を与えた。実はこのカンクーン、今年の年末に家族で訪れるべく、予約を入れたところだったのである。昨年の年末はフロリダのデズニーワールドに行ったのだが、その頃始めたばかりのブログに毎日の様子を載せたものだった。今年は、家計苦しきおり、どこにも行かずに済まそうか、と思っていたのだが、どうも家族が納得しない。それで、航空運賃、滞在費、滞在中の全食事つき、というオールインクルーシブというプランで一人４泊５日で７万円ぐらいの格安ツアーを見つけ、それで行くことにしたのがカンクーンだった。このウィルマの来襲を知ったのは、実に予約した次の日！その後テレビの映像を見ていると、かなりなダメージを受けたようだ。町の街路樹は倒れ、ホテルのシャンデリアが落ち、自慢の海岸はめちゃくちゃなようだ。このカンクーンには、私も３度ほど行ったことがあり、その透明でエメラルド色の海と真っ白な砂浜、国際保養地特有の開放感、ヨーロッパ人が多く、なかなかのしゃれた雰囲気のレストランなどなどと共に、とにかく近くにいろいろな観光地があるところが気に入っている。先に挙げたコズメル島もそうだが、ちょっとバスで３時間ほど走るとマヤ文明の遺跡がその壮大なピラミッドと共に点在する。一時間も南に走ると、海洋公園があり、地底の川下りやイルカと一緒に泳ぐところなどなど、子供にも十分楽しめる観光地だ。それにしても、今回の被害は結構ひどいらしい。行くのはクリスマス明けから年末にかけてだからまだ２ヶ月ある。その頃までにはどれだけ復旧していることだろうか・・・・---------------------------------------今日の結果 １． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む △５． 一日１５分以上のギター練習 Ｘ６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（子供と庭でバレーボール）７． 不動産ライセンスの勉強 Ｘ（今日もお休み！明日からは再会予定！！）８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「私瞑想者です。」）９． このブログを更新し、この記録を正直につける ○１０．今日の感謝 ＞日々にうつろう季節！ 地球の美しさに感謝！
2005.10.24
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アトランタのレント市場
アトランタのアパートメント市場データを入手したので、若干まとめておきます。このデータはその名の通り、マルチファミリーのアパートメントを調査対象にしているため、それがそのまま一戸建てやタウンハウスのリースに適用できるわけではありませんが、賃貸市場、という大きな枠組みの中では、互いに関連していると思われます。ただし、この入手したデータは若干古いものだったので、またアップデートしてデータを入手したいと考えています。１）Ｊｏｂ Ｇｒｏｗｔｈ： ２００１年より、連続してプラスを維持２）住宅許可件数： ＮＹを除いては、ＵＳ１６３マーケット中、最も高いマルチファミリー向け住宅の許可件数３）住宅購買可能性（Ｈｏｕｓｉｎｇ Ａｆｆｏｒｄａｂｉｌｉｔｙ）： 住宅の平均価格は＄１５６８００で、調査３２２市場中３６位４）需給率： Job Growth/住宅供給戸数は０３年のー０．３から０４年＋０．４、０５年＋０．５と、健全な市場とされる±２．０を大きく下回りかなり健全な市場であると言える。５）実効賃貸レート： 要望レント価格から割引や入居月の無料化などのインセンティブを引いたもので、２００３年のー１４．１％から２００４年ー１３．８％と、良化傾向にある。６）満室率： Occupancy Rateは、０３年からのデータは９２％台で推移し、ほぼ安定しているがこの面では調査７１マーケット中、４８位とけっしていいほうではない。７）Effective Rental-Revenue Impact(ERRI)： 調査７１マーケット中６１位ということであまり良くはないのだが、そもそもこの指標そのものが何を意味しているのかが判然としないために、＋０．５％だとか、昨年に比べてはー０．３％だとか言う数字がぴんと来ない。調査データは１９７５年以前からの満室率の推移やら、ベッドルーム数別のレント代の平均値だとか、各都市の四半期ごとの各種数字の推移だとか、いろいろあるのだが、最後の（７）の指標と同様、そのデータの根拠が示されていないので、今ひとつ参考にするにしてもはっきりしない。あと、レント代の増加率トップ１０とか、満室率のトップ１０、レント代割引率のトップ１０（つまり全く割引なしがトップに来る）など、地区別の傾向を見る上では興味深いデータもある。あるいはＣｏｕｎｔｙ別の平均レントや満室率の推移なども、これから一戸建てに投資するかマルチに投資するかに関わらず参考になりそうである。しかし、もう少し、データの範囲と、数字の見方を勉強する必要があるようだ。最新データの入手と同時に、これらのデータの読み方を誰かに教えてもらいたいものだ。
2005.10.23
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「忘れる」ということ
人は何もかも忘れてこの世に生まれてくる。自分が何者か・・・・自分はどこから来たのか・・・自分はどこへ行くのか・・・この世の中は自分にとって、いったいどんな意味がある場所なのか・・・そもそも生きていく、ということはいったい何を目的としているのか・・・生まれてきた後も、次々に経験することを忘れていく。悲しかったこと、苦しかったこと・・・そういったもろもろを経験し、味わった後には忘却の彼方へそれらを置き去り、また明日へ向かって歩みだす。あとから振り返ると、悲しみも薄らぎ、苦しかったこともいい経験だったと思えるようになり、楽しかったことや嬉しかったことと一緒に思い出の中に生き続ける。人はなぜ「忘れる」のだろうか・・・・そもそも、なぜ人は「忘れ」た状態で、この世に生を受けるのだろうか・・・その意味するところはとてつもなく大きい。それこそ「神の意志」だと言えるかもしれない。なぜならば、自分でそれを選択してきたのだから・・・自分の選択には責任を持って生きてゆきたいものだ。
2005.10.23
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フォークロージャー
フォークロージャー（Foreclosure）、日本語で言えば、質流れに当るのだろうか。つまり抵当流れ、であるが、アメリカでフォークロージャと言ったら真っ先に家がローンの抵当権で差し押さえられ、それが売りにでることを思い浮かべる。日本でも競売物件とか任意売却物件という形で同様に不動産のマーケットが存在するが、アメリカでは最近、ことにこの「フォークロージャ」物件が目立ってきた気がする。昨日、最終テストが終わってから、実はその足で不動産屋に立ち寄った。近くで売りに出たフォークロージャ物件を見るためである。フォークロージャ物件と言うと大抵は中がかなり荒れていたり、メンテナンスもされておらず、買ってから修理を要する物件が多い中、昨日見た物件はかなり程度のいい物件だった。おそらく、多少の汚れと、バスルーム周りのタイルの補修と、庭の手入れぐらいに手をかければ、ほとんど新築同様になるかもしれない。築は１９９９年だから６年ほど経っているが、程度はすごくいい。売買履歴を調べると、２００１年４月に１６万４０００ドルで購入し、４年経ってローンが支払いきれなくなったらしい。ローン金額は購入時点で１４万７０００ドル。４年経って、この元金が減っているのかどうか、それは分からないから、最悪、この物件を所有する業者（抵当流れを扱っている業者）は、この１４万７０００ドルのローン残と、販売に当って不動産屋に支払うコミッションと、何がしかの利益を上乗せすれば販売に応じるかもしれない。とすると、１５万６０００ドルが最低線、ということになる。周囲の同じサブデビジョン内の同じ３ベッドルーム３バスルームの物件の販売価格は１７万５０００ドルから８０００ドルぐらいであるから、この１５万６０００ドルで購入できれば１０％から１２％ぐらい割安である。多少の修理費（恐らく２０００ドルぐらい）を上乗せし、この販売業者の利益分も考えるとせいぜい１６万ドルか・・・それでも１０％近く通常物件より安く入手できることになる。また、その近辺の賃貸情報を調べたところ、ほぼ３ベッドルームで１３００ドルから１４００ドル、という近辺に集中している。そして満室率は９２から９３％ぐらい。ということは、１２５０ドル／月、でレントに出せば、ほぼすぐ借り手が付くと予想できる。１２５０ドルｘ１２ヶ月で、１５０００ドル、購入価格＋修理費の１６万ドルに対して、表面利回り９．４％。空き室率は１２５０ドル／月にすれば５％以内にはなるだろうから、後はその他の経費を計算して、ＮＯＩ（ネットオペレーティングインカム）を算出し、実質利回りを計算すればいいことになる。と、こんな暇つぶしをやっていたら、今日そのすぐそばのサブデビジョンで、またフォークロージャ物件が新たに出た。早速不動産屋に電話すると、まだリスティングもされていないし、価格もまだ決まっていないので、決まり次第ＭＬＳに載せる、という。結構近場の物件を検討するだけでもやりがいがありそうである。これもローン金利の上昇のもたらす影響の一つかもしれない。---------------------------------------今日の結果 １． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む Ｘ５． 一日１５分以上のギター練習 Ｘ６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（散歩一回）７． 不動産ライセンスの勉強 Ｘ（今日はお休み！）８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「私瞑想者です。」）９． このブログを更新し、この記録を正直につける ○１０．今日の感謝 ＞生きている充実感に感謝！
2005.10.23
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初戦突破
米国不動産ライセンス取得のためにプリライセンス講座の最終試験に行ってまいりました。結果は、 合格！ です。今朝、試験場に向かう車の中で、落ちた時のブログの日記タイトルを「玉砕！」とか、「猿も木から・・」とか、「これも天が与えた課題」とか、いろいろ考えていたのですが、全部無駄になりました。（笑）逆に受かった時のタイトルは考えていなかった！（笑）いや、しかし、合格してよかった。一つはブログで宣言しているので、落ちたらそれでも多少は恥ずかしい。もう一つは、これが理由の大部分ですが、これを２度落ちるとまた最初からやり直さなければならない・・・・それはなんとか避けたい・・・と思っていたので、一度で合格するに越したことはありません。試験終了後、１５分ぐらいで詳細の結果と共に、合否がその場で通知されるのですが、その結果は・・・え、聞きたくない？でも、聞いてくださいよ、話したくて仕方がないんですから・・・まず点数は、１５２問中１３３問正解の８７．５％！これは、期待以上の成績です。試験後の自己採点でも７７％だったのに・・そして、その詳細は、Ｌｅａｓｅｓ ７３．３％Ｒｕｌｅｓ＆Ｒｅｇｕｒａｔｉｏｎｓ ７７．７８％Ｖａｌｕｅ ８１．２５％Ｌｉｃｅｎｓｅ Ｌａｗ ８１．８２％Ａｇｅｎｃｙ ８２．３５％Ｒｉｇｈｔｓ ８３．３３％Ｃｏｎｔｒａｃｔｓ ８８．２４％Ｆｉｎａｎｃｅ ９４．１２％Ｂｕｙｅｒ’ｓ Ｃｏｓｔ １００％Ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ １００％Ｍａｔｈｅｍａｔｉｃ １００％Ｏｗｎｅｒｓｈｉｐ １００％Ｐｒｏｐｅｒｔｙ １００％Ｓｅｌｌｅｒ’ｓ Ｃｏｓｔ １００％Ｔｒａｎｓｆｅｒ １００％でした。１５ジャンル中、７ジャンルが１００％という、期待を大きく上回るでき！７５％以下は、Ｌｅａｓｅｓの７３．３％だけ。あれ、Ｌｅａｓｅｓって、今私がやっている仕事のことじゃないの？、という気がしないこともないですが、まあ、うるさいことは言わないでおきましょう。しかし、これで、正式に州の認定テストを受ける資格ができました。来週、この合格が正式に州の所管部署に連絡され、それで受験申請を受け付けてもらえるようになります。早くこの一日中「お勉強」モードから脱出したいので、できるだけ早い時期に受験できるといいですが・・・へたに一ヶ月も経ってしまうと、せっかく覚えたことを皆忘れかねません。１１月の半ばまでには、なんとか合格の声を聞きたいものです。---------------------------------------今日の結果 １． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ ○（朝、試験に出掛ける前に、瞑想と一緒にきちんとこなしてゆきました。）３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む Ｘ５． 一日１５分以上のギター練習 Ｘ６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（散歩一回）７． 不動産ライセンスの勉強 ○（テスト受験も勉強のうち！）８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） Ｘ（今日は多分、なにもしないでしょう。）９． このブログを更新し、この記録を正直につける ○１０．今日の感謝 ＞運も実力のうち！（笑） 味方してくれた運に感謝！
2005.10.22
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試験前日
明日、公約どおり（？）「不動産ライセンス」講座の終了認定試験を受けに行きます。ま、寝坊しなければ、の話ですが・・・（笑）朝は８時３０分からなので、６時起きです。大丈夫かな・・・それはともかく、先週の土日に受けた「集中講座」の際に、ジョージア州の法律については全然勉強していないことに気付き、その場でテキストを購入。約１６０ページのテキストですが、今日になってじたばたと１００ページぐらい読みました。それ以外は、過去の問題で間違った解答を見直していますが、こちらも１８章中やっと８章が終わったところです。う～ん、まだまだ十分に勉強できているとは言いがたいですが、とにかくこのブログに書いてしまった以上、明日は玉砕覚悟で行ってまいります。今はまだ夜の９時、まだ２，３時間は勉強できるのですが・・・・いつもどおり、夕食時にワインをいただいたので・・・こんなブログを書いている暇があったら勉強せい！という心の中の声もありますので、では今日はこの辺で。---------------------------------------今日の結果 １． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ ○（やっと腰がほぼ回復、全部を久しぶりにやりました。）３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 Ｘ６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（犬の散歩一回）７． 不動産ライセンスの勉強 ○（過去の問題のおさらいと州法）８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） Ｘ（今日ぐらいは、遠慮しました。）９． このブログを更新し、この記録を正直につける ○１０．今日の感謝 ＞適度のプレッシャー（？）に感謝！
2005.10.21
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ホームオーナーズミーティング
今夕、私の住んでいるサブデビジョンではなく、所有する賃貸物件のあるサブデビジョンでホームオーナーズミーティングがありました。と言っても、今日のミーティングは定例の会議ではなく、メンバー主催による任意参加のミーティングです。私は通常、この手のミーティングには顔を出していないのですが、今日のミーティングの案内には「私達のサブデビジョンのホームバリューについて」というテーマが設けられており、そのテーマに引きずられて出席してきました。（笑）案の定、その主催者というのが、このサブデビジョンに住むメンバーであることは確かなのですが、その一人はリアルター、つまり不動産屋さん、もう一人はヤードメンテナンスを仕事としてしている方で、このサブデビジョンの共有部分のメンテナンスを全て引き受けている方でした。まあ、そんなことだろう、とは思っていましたが、ケーキやクッキーから飲み物まで、この方々により用意されており、体のいい宣伝の場という感じではありましたが、せっかくだから最後まで聞いておりました。テーマに沿って、まず不動産屋さんをしている方から、●今年の同サブデビジョンの売買戸数及び価格帯●昨年からの売買価格の平均値の推移●近隣のサブデビジョンとの比較●販売価格に影響する要因などなどについて話があり、この「近隣のサブデビジョン」というのに、私が実際住んでいるところも含まれていたので、うちのサブデビジョンの販売価格帯及び昨年からの平均値の推移も説明されました。それによると、この賃貸物件があるサブデビジョンの販売価格平均値は昨年に比べて８．５％の上昇、そして私が住んでいるところのそれは６．９％の上昇、と、上昇率ではこのサブデビジョンの方が上回っていました。実は、このサブデビジョンに持つ賃貸物件は、私が持つ４軒のうちで最もキャッシュフローが悪く、それを少しでもカバーするために自分でヤードメンテナンスをしているうちの一軒です。実際には、購入金額を全額ローンと仮定して、ローンの元金返済を収入に含めるとやっとブレークイーブンになる程度ですので、この元金返済分がＣＦ的にはマイナスになっています。ところが、この家は、同時に、私がもつ投資物件４軒の中でも最も高額な物件で、現在の市場価格は３０万ドル台前半です。ということは、多少賃貸でＣＦが悪くとも、これだけの値上がりだと、年間２万５千ドル以上の含み益があることになり、このＣＦを補ってあまりある額になります。また、このリースも３年契約で、早期解約は可能ですが、その条件は他州への転勤または日本への帰任という条件でのみ早期解約できることになっているので、その他の理由での解約は基本的にはできません。ということは、今年の７月で丸一年経ったのですが、あと２年弱は居ていただけることになっていますので、多少のＣＦの悪さは十分にカバーできるだろうと思われます。家の価値をいかに上げるか、とう点についても、いろいろなメンテナンスや内装、あるいは庭の手入れなどなど細かな話が続きましたが、ここでは割愛します。しかし、この人も不動産屋さんとは言え、ここのサブデビジョンの住人でもあるので、もう一人のヤードメンテナンスの方と一緒に、いかにサブデビジョン全体として統一性、景観、日常の整備が重要か、を特に力を入れて力説していました。近くにある、あるサブデビジョンで、メンテナンスが悪いために価格が頭打ちか下落しているところを例に挙げ、そういった意味での住民の協力がひいては自分の家の価値を上げることに繋がる、ということをくどいぐらいに話をしていました。この人も自分の職業はわきに置いておいたとしても、さすがに自分の家のこともあるので、それだけ真剣でしたね。（笑）賃貸家屋に投資するときに、ホームオーナーズアソシエーションの年間会費が高いか安いか、というのをある程度気にするのですが、このサブデビジョンのように（ここは他に比べてちょっと高いのですが）、その全体の景観を維持するためにその費用が使われているのだとしたら、多少の高さは逆にいいことかもしれません。これは、日本のマンションの管理費や修繕積立金についても同じことがいえるような気がしますが・・・・---------------------------------------今日の結果 １． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ △（今日もまだ腰が全快せず、半分のみ）３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 Ｘ６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（犬の散歩二回）７． 不動産ライセンスの勉強 ○（過去の問題のおさらいと州法）８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） （「私、瞑想者です」）９． このブログを更新し、この記録を正直につける ○１０．今日の感謝 ＞平穏な日々に感謝！
2005.10.20
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失意泰然
今年も残すところ２ヵ月半。今年の目標に対する達成度を評価するのはまだ早いかもしれないが、今年の年初に掲げた自分の目標に対して、かならずしも楽観的な状況ではない。不動産に関しては、前半４ヶ月で日本の一棟とアメリカの一戸ということで、今年の目標であった日本一棟、アメリカ二戸に対して、あとアメリカ側での一戸だけとなった。しかし、それから既に半年を経過して、依然としてその状況が変わらない。このところ立て続けに、日本とアメリカ双方で投資をする寸前まで行っていながらならず。「失敗」というほどではないにしても、うまく行かなかった、ということは確かであり、いまだ今年の目標に至らない。そうこうしているうちに、アメリカの３０年固定などの長期ローンの金利がこのところ急激にあがっており、Ｙａｈｏｏ Ｆｉｎａｎｃｅなどに載る全国平均金利などは、ここ一ヶ月で０．５％ほど上昇した。つまりますます投資する環境としては厳しくなってきつつある。こうなってくると自己資金が豊富な人と、そうでない私のような立場ではだんだんその実力差がはっきりしてくる。今年も残すところ２ヶ月半、金利はますます上昇傾向にあるなか、立て続けに実現しなかった投資にただがっかりするだけでなく、泰然として検討を続けて行きたい。「不動産ライセンス」の勉強の合間を縫って、このところ市場をちょくちょく見に行っている。土地勘を養うことと、マーケット状況を肌で感じるためである。ちょうど机上の勉強に疲れた頃、ふらふらっと出掛けて行き、焦点を絞って一定地域の不動産の売り出し情報を見て回る。ネットで調べられる範囲では調べてから出掛けるが、For Sale by Owner の物件もこのところよくあるので、これらはＭＬＳ（マルチリスティングサービス）に載っていないことが多いので、やはり現地に行く必要がある。まあ、体のいい気分転換でもあるけれども、そうやって肌で感じることが、いざと言う時の感覚を養うことに繋がるのではないか、と思っている。
2005.10.19
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泰然自若
一日中家にこもっているとあまり書くねたがありません。いまさら「お勉強」の話をしても仕方がないですよね。しかたがなく、円安の話でも・・・円が安いですね～このところ。円安を想定している私にとっては、想定どおりになっただけのことですけど、実際になってみるとひしひしと実感が湧いてきます。今年はもう日本からの送金はしないと思うので、これといって実害があるわけではありませんが、来年にはまともに影響します。思えば、今年の２月に日本に行き、そのときに外国為替証拠金取引を知り、円安傾向は絶対だ！と思っていた私には、非常に魅力的な投資でした。ところがアパートを買った直後で軍資金が枯渇！魅力はある、と思ったものの、なにもせずに帰米しました。すると、案の定、あの頃は１０４円ぐらいでしたから、ほとんど１０％の為替差益です。やっぱり自分の予測は正しかったんだ、と喜ぶべきなのか、それともその好機になにも出来なかった自分に悔しがるべきなのか・・（笑）しかし、円安傾向は、まだこんなものではとどまらないと思っています。いくらアメリカの経済に比べて日本が好調であろうと、国自体の信用度に依存する貨幣の価値は、そんな短期的な企業業績で傾向が決まるはずもないからです。となれば、日本からの送金がめへりする分ぐらいは、その反対方向に逆張りをしておくのもいいかもしれません。万が一円高に振れたら、この投資自体は損失ですが、実生活の方では多大な御利益があります。結局、どちらにころんでも得はしないまでも損はしない、というところに持っていけたら御の字でしょうか。それでも今後は日本からの送金を最小化する、あるいは送金するんであれば、早ければ早いほどいい、ということに変わりはないでしょう。だとすると、来年の送金分も今のうちに送っておいた方がいいのかな？あ、そういえば、送金する原資がもうありませんでした。（笑）いずれにしても、変化は世の常。どんな変化が起ころうとも泰然自若としていたいものです。---------------------------------------今日の結果 １． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ △（今日もまだ腰が全快せず、半分のみ）３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 Ｘ６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（犬の散歩一回）７． 不動産ライセンスの勉強 ○（過去の問題のおさらい）８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） （「私、瞑想者です」）９． このブログを更新し、この記録を正直につける ○１０．今日の感謝 ＞今日も一日「進歩」を感じることができました。感謝！
2005.10.19
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優柔不断
先ほどの日記、「意志薄弱」を書いていて、どうもこのテーマはなにか違うな、と思いながら、ま、いいか、と寝てしまいました。（実は昨晩書いたものです。）寝るときにまだ違和感があったので、うつらうつらとしながら考えていたら、実は「優柔不断」という言葉の方が適切であったことに思い当たりました。と言うことで、日記を書き直すのもなんなんで、ここで、このテーマでもう一つ日記を書くことに・・・（笑）何かをするかしないか、これを決めかねて、ぐずぐずしていることは「優柔不断」でしたね。多少、意志が強いか弱いか、も関係はするでしょうけれど、基本的に「決断力」の問題であって「意志」の問題ではない・・最近、こういう場合、適切な日本語がなかなか見つからないことがしばしばあります。アメリカにいて日本語離れしているから？とも一瞬考えましたが、本はそれなりに読んでいるので、どうもそうではない。となると、やはり、「歳のせい」ということになるのかな？（笑）話を元に戻して、「優柔不断」。これを何とかする方法の一つとして、「有言実行」というのがあります。このブログの利用の仕方として、私も時々これを利用させてもらっていますが、このブログ上で、「ＸＸをする」と書いて、それをいうなれば公表することにより自分をしばる。いい加減な性格の私でも、「まだ」多少なりとも「恥」の感覚は残っているので、言ってしまったものを実行できなかったら「恥ずかしい」、ということを根拠に自分を追い込むわけです。ものごとを実行する上で、「有言実行」「不言実行」「有言不実行」とありますが、最後のものは問題外としても、意志の強い人は「不言実行」でもちゃくちゃくと自分の計画通りに自分を律し、物事を進められるかもしれない。しかし、私のように「意志薄弱」で、しかも「優柔不断」である場合は、この「有言実行」が最適なようだ。ということで、先ほどの日記で書いた迷いに対して、ここで書いておきましょう。今週金曜日に、終了試験を受ける！！あ、書いちゃった！書いたからには、やらなければ・・・・やらなかったら過去にさかのぼって、この日記を削除すればいいんだし・・・（笑）ということで、この３日間ぐらい、今までよりもう少しは「お勉強」に集中しようと思います。
2005.10.18
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意志薄弱・・・
今日は朝起きた時にひとつ決めたことがありました。それは・・・昨日の講習の最後にもらった「セールスパースン用演習問題」と、まだ遣り残していた問題集の最後の「Sales Person Sample of Final Exam」の二つを今日中にやり、もしそのどちらも７５点以上だったら今週、終了試験を受けに行こう！！ということ・・・そしてやってみたら・・・・・昨日もらった演習問題、１２１問中９１問、７５．２％、問題集の方は、８０問中６２問正解の７７．５％・・・・・う～ん、今朝決めた７５点には達している。しかし、しかし・・・・全然マージンがないね～・・・・これって、もう一、二問間違うともう７５点以下、ってことで、まぐれ当たりも含めての点数だから、本ちゃんもその「まぐれ」が続いて、幸運の女神が微笑んでくれる、っていう保証はないし・・・・と、一度決めたにもかかわらず、まだ心を決めかねています。ほんと、意志薄弱・・・・だいたい、試験が、当日言って申し込めばいい、なんて、いい加減だからこうも心がふらふらするんだよな・・前から申し込んでいて、その日を逃すと来年までない、なんていう日本の宅建みたいだったら、こんな「悩み」をする必要もないし、悩むことすらできず、受けるっきゃない、ってことになるんでしょうが・・・・こちらのテストは週二回もあり、いつ行ってもいい、なんて非常に「親切な」制度になっておりまして・・・だから悩んじゃうんだよな、これが・・・う～ん、どうしようかな・・・あたって砕けろ、ということで、一度雰囲気を味わいに出掛けてみるのもいいかもしれないな・・・---------------------------------------今日の結果 １． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ △（今日もまだ腰が全快せず、「蛇のポーズ」は片側のみ）３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む Ｘ５． 一日１５分以上のギター練習 Ｘ６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（犬の散歩二回）７． 不動産ライセンスの勉強 ○（日記のとおり！）８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） （「私、瞑想者です」）９． このブログを更新し、この記録を正直につける ○１０．今日の感謝 ＞今日は、アメリカ人に言わせると「ゴージャスな日」らしい。なにがって？ 朝から一日中、雲ひとつない晴天でした。そんな日に、一日中家の中で試験勉強ができる幸運に感謝！（笑）
2005.10.18
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「人とは違う」ということの日米差
この土日に不動産ライセンスの週末集中講座を受けていて気が付いたことがあります。授業は、この二日間の日記で書いてきたように、演習問題をやらせ、その回答と解説、ということの繰り返しの二日間でした。その回答の読み合わせの時に、講師の人が、問題をまず読み上げ、「これは？」というと、皆競ったように、「Ａ！」とか「Ｂ！」とか答えます。（ＡからＤの４択問題だけですから・・・）だいたいは、数人から１０数人の人が「Ａ！」とか、言うと、その後でもどうどうと「Ｃ！」とか「Ｄ！」とかいう人が出てきます。日本の場合、こんな時、講師の人が聞いてもなかなか答えを言い出す人がおらず、皆、他人の出方を伺う、というのが普通ではないでしょうか。一人だけ「Ａ！」とか言って、もし間違っていたら恥ずかしい、という気持ちが先に立つからでしょう。私のとなりにいた女性なども、この声を張り上げる一人で、１０列ぐらいの後ろから２列目（つまり教室の一番後ろの方）にいるにも関わらず、講師が問題を読み上げるたびに「Ｃ！」とか、大声で答えていました。で、それがだいたい半分も当っていないんですね。（笑）普通だったら、いや普通の日本人だったら、半分も当らないと、それ以上恥ずかしくって、声に出して回答する、というようなことはしないと思うのですが、この女性を初め、大方の人はそんなことに無頓着で、楽しげにゲーム感覚で回答を叫んでいます。これはこれで、日米の違い、というものを感じるのですが、さらに感じるのは、先ほども言った、ほとんどみんなが「Ａ！」とか答えたあとから、どうどうと「Ｂ！」とか「Ｃ！」とか大声で言う人がいることです。こんな場合は、日本人なら間違いなく、自分が「Ｂ」を選んでいたとしても、大方の人が「Ａ！」と答えたら、「あれ、自分のは間違っているのかな？」と思って、あえて答えを大声で言う、ということはめったにしないとおもうのですが、その場合でもアメリカ人はどうどうと（？）自分の回答を披露します。だいたいの場合はやはり「大多数」の人が答えたものが正解なのですが、時々は、その後から答えた「少数派」の人の答えがあっていたりすると、その人は得意満面です。こういった事を見ていると、アメリカ人というのは、日本人と比べた時に「自分の意見は他人と違う」ということに対して、なんの引け目も感じず、逆に「誇らしさ」を感じているのではないか、という感じがします。自分の考えは他の人と違う、ユニークだ、ということに恥ずかしさではなく、誇らしさを感じる。ユニークだからと言って、引け目を感じて黙るのではなく、自分は違う、ということを堂々と主張する。こういった態度やものの考え方は、はたから見ていると、非常に新鮮でした。日本人的な感覚では、そこまで「自信」を持って「自分のユニークな答え」を主張できるまでには、相当な勉強をした、という自負があってしかるべきだと思うのですが、そんなものがあるように思えない。（笑）それでも、その時点時点で、自分の考えを堂々と主張し、間違っていたら、素直に訂正する、その辺が、良い悪いは別にして、日本人（当然私を含みます）と大いに違っているようです。これも多分、小さい頃からの教育のたまものだという感じがします。つまり、「少数の意見」というものも「そういう考え方もあるね」とか「どうしてそうだと思うんだい？」とか先生が生徒に聞き、その根拠がちゃんとあることが大事であって、それが結局正しいか正しくないか、は二の次なのかもしれません。そうやって、少数の意見を尊重し、はたまたユニーク性を正当に評価する、ということが小さいころから行われている結果ではないか、という気がします。日本ではともすると、「正しい答え」は一つ、ということで、それ以外の答えは見向きもされない、間違いは恥、という感覚があり、いわんや間違っても大多数と一緒に間違っているのなら安心する、というようなところがあります。この点、これからの世の中、いや、今までもそうだったに違いありませんが、この世の中「正解」なんてないのが普通です。学校教育のように問題があったら、その本の巻末に「正解」がある、なんていうことはまずありえません。そして、あるのは、どちらがベターか、何がベストか、ということを自分で考える、という状況だけです。そんな実際の世の中で、またこれからの先が見えない、誰にも答えがわからない世の中で、どちらの態度が有効か、これは聞くまでもないような気がします。自分だけのユニークさ、「人とは違う」ということを大事にする態度、これは是非見習いたい、と思ったものです。
2005.10.17
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間接ビジネス
先ほどの日記で「不動産ライセンス」のことを書いているときにちょっと思い浮かべたことがあったので、ここでメモ書きを残しておきます。世の中、金融が自由化されて、それを契機としていろいろな企業が新しい金融商品を売り出す。これらを「直接ビジネス」と仮に呼ぶと、それに呼応するように、これらの金融商品の利用の仕方、と言った本やセミナーが開かれる。世の中、株が好調になってくる。その株の取引で業績をあげる証券会社やディーラーが居る。これもまた直接ビジネス、と仮に呼ぶと、その株やファンドを運用して、いかに「お金を儲けるか」という、これまた本やセミナーが世の中にどっと出回る。不動産にしてもしかり。不動産を本業としてしっかりとした業績を上げている「直接ビジネス」が好調だと、それに付随した本やセミナーが雨後のたけのこのように世の中に出てきて、最近は素人に毛がはえた程度の人までその主の仕事をビジネスにまでしてしまっている。「情報起業」もしかり、ネットワークマーケティングもしかり、ネットビジネスやアフィリエイトもしかり・・・・・こういった、本業としてやっている「直接ビジネス」に対して、その直接ビジネスの好調さに乗って、これを「利用するために」あるいは「この流れに乗るために」といった形でさまざまな「付帯ビジネス」が生まれる。これを正式にはなんと言うのだろうか。「直接ビジネス」に対して、ここでは仮に「間接ビジネス」と呼んでおこう。こういった間接ビジネスは、その殆どがその「直接ビジネス」の成功者が、その成功のノウハウや体験談を本にしたり、セミナーのねたにしているし、情報起業では、その「起業情報」そのものが「情報」として売買されている。これから収入の多極化を図りたい、ネットビジネスのノウハウを学んで、これからの独立起業に役立てたい、お小遣いを稼ぎたい・・・etc.こういった世の中の流れが速くなると、その流れにいち早く乗った人が、いち早く乗ったために得られた「貴重な」体験を、そのノウハウを、その情報自体として「商品化」する、という形である。そして、やはり、この「間接ビジネス」自体も、そういったビジネスが始まるその時に、いち早く流れに乗った人が成功する。その人にとって、その「情報」そのものを購入した人がそれによって成功するかどうか、それは極論すればどうでもよく、それを欲する人にいかに情報を公開し、その対価を得るか、に関心がある。先ほど不動産ライセンスの日記を書いていて、ふと、「米国不動産ライセンス」というものは、大方の日本人にとってはどんな位置づけにあるのだろうか、とふと思った。思いついてすぐ、Ｙａｈｏｏの検索で「不動産ライセンス」や「米国不動産ライセンス」「セールスパースン」と言ったキーワードで検索してみた。すると、さすがにこれだけ「不動産ライセンス」というテーマで日記を書いてきているので、このブログがほとんど一ページ目に出てくる。そして、このブログ以外のＨＰを見てみると、「不動産ライセンス」の取得サポート、あるいは「米国不動産取引の研修セミナー」や「研修旅行」などをその「商品」としている企業がいくつもある。先ほどの日記で、「米国不動産ライセンス」に興味がある人は早くとった方がいいかもしれないですよ、と書いたが、こういった興味を抱く日本人がやはり相当数居る、ということだろう。であれば、不動産ライセンスを取ったからと言って、できるのは不動産屋ばかりではなさそうである。その「間接ビジネス」という形での活用も考えられるのかもしれない。これは、昨日のオンリー１とナンバー１の日記にも共通して言えるコンセプトかもしれないが、そんなところにも「起業」のネタは存在しているのだろう。でも、まあ、そんなことを考えるのは実際に資格を取得してからにした方がいいんじゃないの、という声が聞こえてきそうなので、この辺で止めておきます。（笑）
2005.10.17
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久しぶりの通勤気分？
不動産ライセンス、週末集中講座二日目に参加。土日だというのに、朝７時前から起きて、８時には家を出て一日講義に出、夕方帰ってくる。高速を１２０Ｋｍぐらいでオートクルーズをセットして、ただただ車を走らせていたら、ふと懐かしい感じがしてきた。そう言えば、こうして高速をオートクルーズで巡航する（？）のは久しぶりだな～、っと。もっと言えば、朝早く家を出て夕方に帰る、という、勤めていたら本当に平凡な日常が、こう長く「退職後生活」を続けていると非常に新鮮に感じられたのでした。それは多分に土曜日、日曜日と、朝晩の車のラッシュアワーがないことも多分に影響していたのでしょうけれど、それでも通常と違う行動をとること自体が新鮮なのでしょう。逆に言えばそれだけ、日常の変化が乏しくなっていることかな？っと、一方では思わざるを得ませんでしたが・・・さて、二日目。昨日と同じように、徹頭徹尾、演習と回答・解説の繰り返しの一日でした。今日の結果は、1. Miscellaneous （昨日最後に回答したもの）：２５問中２０問正解、正答率８０％2. Property & Encumberances : ２０問中１３問正解、正答率６５％3. Principles&Practices : ７５問中５５問正解、正答率７３．３％4. Geogia Manual : ４１問中３２問正解、正答率７８％5. Agent Law #1 : ２０問中１６問正解、正答率８０％6. Agent Law #2 : ２０問中１５問正解、正答率７５％ということで、総合して、２０１問中１５１問正解、正答率７５．１％という結果でした。う～ん、昨日よりは多少良くて、合格ライン７５％をやっとキープしましたけれど、殆ど余裕なし。昨日の結果と合わせると、正答率７１．１％ということで、二日間の結論としては「まだまだ」だな～・・・でした。しかし、さすがに講師がいると、問題集で回答を読むのと違って、なぜその回答が正しいのか、という点がちゃんと説明されるので非常に勉強になりました。中には、「実際はこうだけれども、これはテストですから、その点を考えると、このXXの回答が正しい」と言った裏話も聞けました。問題集をやっているときは、「こんなの実際は違うんじゃないの？」という疑問が出てくることがよくありましたが、やはり講師はその辺をわきまえていて、「法律的には」こうだけれども、実際は・・・・ということも取り混ぜて話してくれます。しかし、これは試験なので、ちゃんと「法律」に照らし合わせて正解を書かなければなりません。（笑）あと、いろいと付帯する話を聞くことも出来ました。不動産ライセンスの資格取得は、来年からだいぶ厳しくなるようです。取得を希望する人はできるだけ今年中に取っておいた方がいい、とか、もしブローカの資格まで目指す人は、今セールスパースンの資格を取って、２年したらすぐブローカの資格テストを受けた方が良い、これも今後５年ぐらいでかなり厳しくなる予定だから、と言った内部情報（？）もありました。まあ、実際に資格を活かすかどうかは別にして、取れるときに取っておく、ということもまた必要かもしれません。それでなくとも、肝心の「記憶力」が衰える一方なので、今取れないものは永久に取れそうもありませんので・・・・もし、このブログを読んでいる方でも、米国不動産ライセンスの取得に興味がある方がいらっしゃいましたら、急いだほうがいいかもしれませんよ～・・・（そんな人居ないか・・）---------------------------------------今日の結果 １． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ △（今日もまだ腰が全快せず、「蛇のポーズ」は割愛）３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む Ｘ５． 一日１５分以上のギター練習 Ｘ６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする Ｘ７． 不動産ライセンスの勉強 ○（集中講義二日目参加！）８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） Ｘ９． このブログを更新し、この記録を正直につける ○１０．今日の感謝 ＞腰の痛みも段々快方に向かう。自然の治癒力に感謝！（特に何もしていないので・・・）
2005.10.17
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ナンバー１とオンリー１
よく見に行くブログに｛仲介手数料半額｝不動産仲介会社社長の日記がある。このブログの今日の日記で、「宅建」の資格を持たずに不動産の売買に携わることについて、いやそう仕向けている巷の不動産会社に対する高木社長の考え方が書かれている。振り返ってアメリカの場合を考えると、不動産売買に携わるには今私が勉強している「セールスパースン」のライセンスは必須で、ライセンスなくして仲介業務をしたり、コミッションをもらうような行為は違法となる。さらに、不動産会社を自分で経営するため、つまり独立するためには、このセールスパースンのライセンスを取得後３年間はアクティブに実務を経験し「ブローカ」のライセンスを取得しなければならない。もっと言えば、このセールスパースンの資格にしてもブローカーの資格にしても、毎年規定の時間だけ、法律などの変化に対応するための講習受講が義務付けられているし、これを怠ると資格そのものが失効する。さらに、ブローカには、自分のところに所属するセールスパースンやアソシエートブローカ（ブローカの資格はありながら、独立せず他社で働いているブローカ）などに対する「社内教育」が義務付けられ、これをきちんと仕事の業務規定に盛り込み実施していないと、セールスパースンの違法行為に対して、雇用主としてのブローカも連帯責任となり、資格剥奪を含むペナルティーの対象となる。つまり「セールスパースン」の資格は、彼個人の不動産を扱う知識・能力の最低限を規定し、「ブローカ」の資格はその上に、雇用しているセールスパースンの知識・能力・倫理の維持、向上を図る義務を規定しているのである。つまり、不動産と言うのは一般の人にとって、一生で最大の買い物である場合が多いし、だからこそ、その売買には不慣れな人が大部分であるため、有資格者の社会的責任が徹底的に重んじられ追求される仕組みになっている。いろいろなブログで見ると、まだまだ日本の不動産業界は旧態依然とした体質からぬけ切れていない一方で、その業者の数はバブルの崩壊後も相当数に上るらしい。そういった「人生最大の買い物」をプロとして扱う不動産屋さんのエージェントがなんの資格も要らない、ということで、極論すれば「やる気」さえあれば「誰でも」なれる、ということの結果だろう。しかし、今回米国の「不動産ライセンス」を勉強してみて感じることは、やはりプロとして、他人の財産を扱う以上、最低限の「知識」--これは法律に関してもしかり、金融に関してもしかり、信託財産にしても、環境問題にしても、最低限の知識は絶対必要ではないか、と感じる。そんな日本の不動産業界の中で、ＣＦネッツの倉橋社長は、日本で初の米国のＣＰＭ（Certified Property Manager)の資格を取得し、その知識を日本の不動産業界でのビジネスに生かしているという。環境も法律も異なる日米両国であるが、こういった「ビジネスの基本的な考え方」というものは国境を越えて非常に有意義なものが多いことは、今回の自分の「不動産ライセンス」の勉強を通じても多々感じるところである。このＣＰＭの資格も単に「取得」だけではなく、「保持」するためには毎年継続的に「所定」の講義を受け続けなければならない。単に「基本的な考え方」を見につけるのであれば、一度資格を取得すればあとの「継続学習」は極論すれば、法律面のアップデートだったり、制度のアップデートだったりが中心だから受けなくても良さそうなものである。それを倉橋社長は、まあ休暇も兼ねているのかもしれないが、毎年アメリカへ来てちゃんと受講し、資格を「保持」している。考えてみると、この日本とアメリカの不動産の資格を両方共に持つ人はそんなに居ないのではないか、と思う。それが直接日本の不動産業務に役立つかどうかは疑問だが、考え方は単に「宅建」を持つ人よりははるかに広がるだろう。私も気が向いたら、この不動産ライセンスを勉強した後は、もしかすると、このＣＰＭの方の勉強もしてみるかもしれない。いや、逆に言うと、今私が個人的にやっていること、すなわち不動産投資に関しては、この「不動産ライセンス」の資格よりも「ＣＰＭ」のライセンスの方が直接的な関わりは大きい。「米国不動産ライセンス」＋「ブローカライセンス」、「米国ＣＰＭ」、そして日本の「宅建」、これらの不動産関連の資格を全て持っている人はどれだけいるだろう。もしかしたらオンリー１かもしれない。資格が仕事やビジネスをするのではないことは誰の目にも明らかであるけれども、それでも「資格」取得を通して養った広い識見をもって、「旧態依然」としている日本の不動産業界でビジネスをする、そういったことも考えられるかもしれない。皆がやっていることを頑張ってナンバー１になること、これはとても大変であるし、そうなれたらすばらしいことではあるけれども、そうではなく、誰もやっていないサービス、あるいは切り口でビジネスをする、そういったオンリー１の行き方もありうるのではないか。そこで重要になるのは、現在の「不動産業界の常識」を知ることではない。徹底した「顧客へのサービスはどうあるべきか」と考える視点、だと思う。であれば、日本の不動産業界になんの経験もない人間も、いやだからこそ、という取り組み方もあるのかもしれない。
2005.10.16
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これも不動産ブームの影響？
不動産ライセンス取得のための「週末集中講座」第一日目に参加してきました。（今日は日本では日曜日ですけど、まだ、こちらアメリカでは土曜日です。）これも不動産ブームの影響でしょうか、それともいつもこんな感じなのかわかりませんが、大教室に１９０名近くの大盛況！開始１５分前に行ったら、１０列ぐらいある教室の後ろから２列目しか席が空いていないほどの盛況ぶりで、熱気ムンムン！おりしも日本でも宅建の試験が行われているようですが、日本ではどんな人が受けているのでしょうか。こちらの受講生は、本当に老若男女入り混じり、これは日本では考えられないでしょうが、人種まで種々雑多です。意外とアジア系の人は少なかったですが・・・・初めに講師の方がいろいろな質問をしていたので、その参加者の構成はだいたい分かりました。「ｘｘｘの昼間コースの人？」「○○の夜間コースの人？」と言った具合に聞いていて、「現役のセールスパースンまたはブローカーの人？」と聞いたら、１４，５人が手を挙げました。これって、ライセンス取得後の継続学習プログラムの一環でもあるのですね・・・、だから現役の資格保持者も参加している。各地域での教室での講師の名前を聞いて、「あの人はすばらしい！頑張ってね。」とか、「ああ、彼は良く知っている。授業はわかりやすいでしょう？」とか言ったあと、「後の人は？」と言う質問に「Ｗｅｂトレーニングを受けてます」と言う人がいた。私もこの最後のグループに入るわけだが、これに対して講師の方の言葉は、「ああ、そう。Good Luck!」という！これって、どういう意味？と多少、不安が残る反応でした。（笑）さて、講習の中身は、徹底的に演習とその解説。２０問から３０問ぐらいの問題を配り、それを１５分から２０分ぐらいで回答をさせた後、講師の人が一問一問解説してゆく、という方式。これで、昼休み以外、９時から４時半まで休みなしでした！！結果はどうだったか、というと、今日、これが試験だったら落ちていた！でした。（笑）中身は、Finance Exam #1 : ３０問中２０問正解 正答率６６．７％Finance Exam #2 : ２４問中１７問正解 正答率７０．８％Valuation : ２５問中１８問正解 正答率７２％Agency & contracts : ２０問中１５問正解 正答率７５％Title & Transfer : ２０問中１３問正解 正答率６５％合計 １１９問中 ８３問正解 正答率６９．７％という結果で、なんと正答率７０％にも達せず！！（泣）ただし、時間が実際より限られていたので、あせってやり、ポカミスが２０問に一問ぐらいあったこと。このポカミスさえ慎重に回答していれば、プラス５，６問は正解し、なんとか７５％の合格ラインにぎりぎりで乗れるかもしれない、というレベルでした。しかし、やはり２０問に一問ぐらいの割で、問題の「英語」そのものがよく意味がわからない、というものもありました。これはまあ、山勘で、５０％ぐらいの正答率かな、と思いますので、１００問問題があったら、この「英語」のせいで、２，３％は落とす覚悟が必要です。あと、計算が出てくる問題は、皆比較的簡単で、考え方が分かっていれば、計算は間違えようがないものばかり、これが全体の１割ぐらいあるので、この１０％は確実に抑えられるようです。しかし、全体として、やはり昨日までやっていた「実力テスト」のレベルよりも多少、難易度が高い、と感じました。特に、四択の中で紛らわしい回答が多い、あるいは問題そのものが２重否定を含んでいて、下手すると、「これでないもの以外のものはなにか」というような「英訳」で混乱する問題が多少あったことでしょうか。とにかく、今日は正式の試験ではありませんでしたが、このままではまだまだだ、と言うことが分かっただけでも参加した甲斐がありました。最後には、受験用の問題集として、冊子が配られ、そこにもまた２００問ぐらいの練習問題と回答が載せられているので、この集中コースが終わり次第、それらの問題に取り掛かってみようと思います。さてさて、どうなりますか・・・・---------------------------------------今日の結果 １． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ △（今日も腰が痛くて、一部割愛）３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 Ｘ６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（散歩１回）７． 不動産ライセンスの勉強 ○（集中講義参加！）８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） Ｘ９． このブログを更新し、この記録を正直につける ○１０．今日の感謝 ＞任意とは言いながら、参加して良かった！今日の講義。いろいろ有益な刺激をもらえて感謝！
2005.10.16
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再読後の実力テスト終了
テキストを一読してから問題集の実力テストをちょっと試しにやりました。そして、今日、テキストの二読目終了し、再度同じテストと、同様な他の実力テストもやってみました。結果は実力テスト＃１： ６７／８０問 正答率 ８３．７％ （一回目は７０％でした） 実力テスト＃２： ７０／８０問 正答率 ８７．５％実力テスト＃３： ４５／６０問 正答率 ７５％ということで、合計２２０問中 １８２問正解の正答率８２．７％でした。合格ライン７５％からすると少しは余裕がありそうですが、中身を見るとかなり山勘で当っているものも多いので、全然そんな気がしません。実力テスト＃３にいたっては、ぎりぎりの７５％の正解率。これでは、ちょっと気が抜けません。でもテスト＃１で、一回目の時の正答率７０％をかなり上回ることができたので、まあそれなりに向上はしているのでしょう。しかし、この「実力テスト」、今までの問題に比べて比較的やさしい問題が多かったような気がします。本当に、実際の試験のレベルがこれぐらいであって欲しいのですが・・・・明日と明後日は、終日、週末集中コースに行ってきます。さて、腰も痛いし、一日中教室で座って講義を受けるなんてことができるんだろうか・・・・---------------------------------------今日の結果 １． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ Ｘ（今日も腰が痛くて、お休みしました）３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 Ｘ６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（散歩２回）７． 不動産ライセンスの勉強 ○（問題集：実力テスト＃１，２，３）８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「私、瞑想者です」秋野 太作）９． このブログを更新し、この記録を正直につける ○１０．今日の感謝 ＞腰の痛みが唯一の体の不調、と言えるほどの健康に感謝！
2005.10.15
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腰が・・・
先日、今週末の不動産ライセンスの２日間集中講座を申し込んだとたんに、知人から電話を貰う。「久しぶりにこの日曜日ゴルフしませんか？」（え、ゴルフ？ う～ん、やりたいな～、と思ったが）「いや～、残念。普段はヒマでしょうがないのに、たまたま今度の土日だけは用事が入っていて・・・」と一応断りはしたけれど、やっぱりやりたくて仕方がない。セミナーの方を次回に延ばして、この久しぶりの知人とのゴルフを優先しようかな、なぞという悪魔のささやきが聞こえてくる。そうこうしていたら、昨日から腰が痛くなった。ぎっくり腰、というほどではないが、歩くたびに響く。多分このところ一日中座っている時間が長いので、それもかなりくだけた座り方をしているので余計、腰に負担がかかったのだろう。昔、若いとき（と言っても３０台だが）に一度ぎっくり腰をやってから、どうもこの「腰」が良くない。これは癖になるそうだけれども、アメリカの長時間車通勤（毎日３時間ぐらい）が続いた時期もあったので、なおさら悪化している。でもこのところ殆ど気にならなくなっていた矢先だったのに・・・・やっぱり、「今はゴルフどころじゃないだろう？ ここ一番の時ぐらい勉強せい！！」という神様のお達しかもしれない・・・それでは仰せにしたがいましょうか・・・・う～ん、でもやっぱりゴルフしたかったな～・・・（往生際が悪い！）
2005.10.14
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問題集、一応終了！
娘が今、ピアノでショパンの、通称「子犬のワルツ」を弾いています。娘は意外とスタンダードな（？）選曲をするので、「エリーゼのために」とか、この「子犬のワルツ」とか、私でも知っている曲をよく弾きます。それに対して息子の方は、ほとんど聞いたことがない曲ばかりで、妹と同じ曲はやりたくないようで、２年ほど先行しているはずですが、どうも２人のレベルの違いは私にはよくわかりません。でも、いずれにしても、片やバイオリン、片やアルトサックスなんぞを並行してやっていて、ピアノはこの頃とんとおろそかになっているようですが、それでもなんとなく、遅々としてではありますが上達しているようです。さ、子供に負けているわけにはいかない！と、私も少しは自己の向上を図るつもりでこの「不動産ライセンス」の勉強を始めていますが、いやいや、一歩前進二歩後退、なかなか進みません。でも、やっと今日、テキストの２読目が終了し、Ｗｅｂトレーニングの問題を全てこなしてから、別冊の問題集の基本部分を全て終了しました。その結果は・・・（誰も興味ないでしょうが一応記録の意味で載せておきます。笑）1. Forms of Ownership---------------------------------46/51 90.2%2. Interest in Real Property--------------------------72/83 86.7%3. Condominiums and Cooperatives----------------------28/31 90.3%4. Encumbrances Easements, Restrictions and Liens-----44/54 81.5%5. Governmental Limitations---------------------------31/37 83.8%6. Land Description-----------------------------------17/19 89.5%(参考） 7. Appraisal------------------------------------------84/95 88.4%8. Taxes and Assesments-------------------------------34/47 72.3%9. Source of financing Institutional------------------94/125 75.2%10. Mortgages and Foreclosures------------------------89/117 76.1%11. Acquisition of Title: Deeds-----------------------65/81 80.2%12. Settlement Procedure: Escrow, etc.----------------66/87 75.9%13. Real Estate settlement Exercises------------------36/43 83.7%14. Agency--------------------------------------------67/79 84.8%15. Listings------------------------------------------49/58 84.5%16. Sales Contracts and Options-----------------------110/139 79.1%17. Federal Housing, Truth-in-lending,etc.------------59/82 72.0%18. Property Maneagement, Lease Agreement-------------115/137 83.9%19. Real Estate Mathematics---------------------------113/124 91.1% 合計１４８９問中 １２１９問正解 正答率 ８１．９％となりました。（赤字は合格ライン７５％以下のもの）セミナーの終了テスト及び州の正式のテストの合格ラインは７５％の正答率なので、この８１．９％というのは数字だけ見ればこの合格ラインに達しています。ただし、これはまだ「実力」ではありません。なんとなれば、これらの正答率は、テキストの二度目を読み、その章のＷｅｂトレーニングの問題を全問やった直後に、関連する章の問題をやってきたからです。すなわち、これらの点数は「勉強直後」の数字。正式のテストは、これらの範囲からアットランダムに出題されるし、勉強したばかり、覚えたばかりで、たまたま頭に残っていた、という幸運は期待できません。ということで、明日、週末の二日間集中コースの前に、問題集の「実力テスト」をやってみることにしています。それで、少しは実力が測れるかな・・・・・---------------------------------------今日の結果 １． 朝夕２回の瞑想 △２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 △４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 Ｘ６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（散歩一回）７． 不動産ライセンスの勉強 ○（問題集：実力テスト以外は全て終了！）８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「私、瞑想者です」秋野 太作）９． このブログを更新し、この記録を正直につける ○１０．今日の感謝 ＞勉強したいことを勉強できる、というのは幸いです。この「幸い」に感謝！
2005.10.14
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子供に望むこと
今日はあまり気分が乗りません。一日中、不動産ライセンスの勉強をしていて、疲れてしまった。・・・・なんてことがあるわけもなく、ただ気分が乗らないだけです。（笑）突然ですが、私達親は何を子供に望んでいるのでしょうか。「幸せに生きて欲しい」これは当然です。そうするために、親として子供をどう育ててゆくか。それがテーマです。子供を育てるに当って、いくつかの切り口が考えられます。そのどれもが「幸せに生きて欲しい」という願いの元にその願いに沿って図られるわけです。ひとつ：健康でいて欲しいひとつ：勉強ができるようになって欲しいひとつ：性格がいい子になって欲しいひとつ；行儀正しい子になって欲しいこれらどれもが、子供のためを思って、そうなってもらえればずっと生きていくうえで幸せに暮らせる「可能性」が高いよ、ということだと思うのです。でも、日常的にそんなことを親だって意識しているわけではありません。ともすると、これらのいくつかが親の自尊心や虚栄心、あるいは親自身が苦労しないため、というすりかえられた目的のための手段になってしまうことがあります。「勉強しなさい」と親が言う時、それは子供自身にとって今が本人が考えている以上に重要な時だから、今頑張れば必ず自分のためになるよ、という「親」の考えがあってそうしていると思うのです。ところが、ひょっとすると、それは「親」が勝手にそう思い込んでいるだけであって、実際は違うかもしれないのです。もっと言うと、実はそれが親の虚栄心を満たすため、つまりうちの息子は、娘は今、どこどこへ通っていて、こんなことをしているんですよ、なんてことを人に言いたいため、あるいは消極的に、こんな状態で困っているんですよ、なんて言いたくないため・・・なんてこともありえます。そんな時、「親」として、子供を育てる「基本」に返る必要があるのではないか、と言う気がしています。その基本というのは、そもそも子供を育てる目的は、初めに書いた「幸せに生きて欲しい」ということにあったはずです。その願いを実現する上で、「親」としての最大限の努力をする、というのが実際に「育てる」ことだと思うのです。これは義務でやるわけではなく、自分の子供だから、という理屈抜きのものです。その基本に返ったときに、「親」は自分が子供に対して接している態度ははたしてこの本来の基本に沿っているのだろうか、と見直してみる必要があるのではないでしょうか。具体的に言うと、先に挙げた４つの「手段」あるいは「副目的」を考えてみた時に、きっとそれらの間で優先順位があるはずです。例えば、「健康」＞「性格」＞「躾け」＞「勉強」これは私がつけた優先順位ですが、これは人によって違ってくるかもしれません。この意味は、勉強ができなくても人に迷惑をかけない、社会生活に適応できる「行動規範」＝「躾け」がちゃんとしていて欲しい、この躾が多少おろそかでも、いつも明るく、誠実で、人には親切であり、人の痛みがよくわかる、といった繊細さや感受性があって欲しい、そしてそれらが多少とも希望に沿わなかったとしても、少なくとも「健康」でいて欲しい・・・・といった具合です。こういった、子供が「幸せに生きる」うえでの必要条件を優先順位を付けて考えた時、はたして自分が子供に接している態度や日常の言動はこれに沿っているのかどうか・・・・例えば、「勉強しろ」といいます。ところが、それがために他人のことはどうでもよく、自分さえよければ、という考えに子供がなったら、この優先順位に反します。もし、それはなかったとしても、それが結果として、暗い、消極的な、あるいは受身の性格になってしまったとしたら、これも上の優先順位に反します。さらにそれがために、ひょろひょろの青白い、病気がちが子供に育ってしまったら、これはもう何をか言わんや、です。こういった優先順位を損なわない範囲で、子供にやはり「勉強はできるようになって欲しい」あるいは「身の回りのことを自分でちゃんとできるようになって欲しい」と言った子育ての「基本」を徹底するのはなかなか難しいものです。今日も、反省の日々でありました。---------------------------------------今日の結果 １． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 Ｘ６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（散歩一回）７． 不動産ライセンスの勉強 ○（問題集："Contract" 全問題終了）８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「私、瞑想者です」秋野 太作）９． このブログを更新し、この記録を正直につける ○１０．今日の感謝 ＞「少なくとも」第一優先順位の「健康」だけは遵守できていることに感謝！ － これは子供が実際健康を損なった時に身に沁みて感じることでしょう。
2005.10.13
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資産運用パフォーマンス
「皆さんは、資産の運用パフォーマンスは何によって決まると思いますか？」こういう出だしで、先ほどの日記のセミナーは始まりました。「株やファンドの銘柄選択でしょうか。」「それとも買いや売りのタイミングでしょうか。」「はたまた、ファンドマネージャーの腕でしょうか。」と聞いた後、「実は、運用成績の９０％はアセットアロケーションで決まるんです。」よく聞く話である。ところが、この話を前座にしておきながら、その後の話が、国債や外国株を含めたファンドのパフォーマンスの話になり、その２０年ぐらいのパフォーマンスの変遷から、「この」アセットアロケーションの設定とそのマネージメント手法の話に移っていったわけです。つまり、各人が目標とするパフォーマンスと許容リスクに応じたアロケーションの仕方、およびそれを維持するためのリバランスの重要性に話がいったのです。これはこれで重要ですし、その内容そのものは、あのバートンマルキールが「ウオール街のランダムウォーカー」で書いている話に通じるものがあり、それはそれで一理あるのですが、特に目新しいことはない。しかし、それよりも何よりも、「アセットアロケーション」がその運用パフォーマンスの９０％を決める、と言っているにも関わらず、そのアロケーションを単なる「ファンド」の構成比率にしてしまっているところが、すでにパフォーマンスの限界を決めてしまっている。いったい、参加者（今回は夫婦揃っての参加を中心に、２０名ぐらい）の中で、彼らの資産の構成を見たときにこういった「紙」の資産が中心になっているのは何人居るだろう？運用というと、まずは「株」とか「債権」に頭が行ってしまうが、実際に保有する資産におけるこれらの「紙」の資産はどれだけあるのだろう？日本でも個人資産の６０％は６５歳以上の高齢者が保有し、しかも、この１０数年に及ぶ地価下落にもかかわらず、依然としてこの保有個人資産の大部分は不動産ではなかったか。アメリカでも同様で、やはり個人資産の一番大きな部分は実は持ち家を含めた「不動産」なのである。そうすると、人によっては割合が異なるだろうが、大部分を占める不動産のことを横において、比較的小さな部分である「紙」の資産のアセットアロケーションをどうこうすることにどれだけの意味があるのだろう？いわんや、この部分での運用が彼らの言う「７５％から９０％」の確率で目標とするパフォーマンスとリスク許容度を実現できたとして、一方で不動産が数％下落してもなお、その「７５％から９０％」の可能性が維持できるのだろうか。答えは「ＮＯ」だ。これは最後に講師に質問した答えとして、彼自身が「ＮＯ」と言っているし、私もそう思う。日本においても、個人保有資産の中に占める「持ち家」の資産の比重は、ある一定以上の年齢層ではやはりかなりの部分を占めるのではないか、と思う。逆に若い世代で家族を持ち、自宅を構える人にとっては、最大の「資産」となっているに違いない。「持ち家は資産か負債か」という話がよくあるが、これらの人にとって、この「持ち家」は間違いなく「資産」扱いであろう。でなければ、「個人資産」が激減してしまう。間違いなく、持ち家はバランスシート上、「資産」に入る、だから「資産」なのだ。それがポケットにお金を入れてくれるのではなく、ポケットから毎月お金を奪っていくものであっても間違いなく「資産」なのだ。しかし、その場合の「資産の運用パフォーマンス」をこの「持ち家」を抜きに語れるだろうか。私はできない、と思う。少なくともリタイヤメント以後の生活の安定や、経済的独立を考えるのであれば、やはりこれも「資産」の一つとしてちゃんとカウントし、それを含めた資産運用パフォーマンスを考えるべきだろう。つまり、持ち家も「投資」なのだ、ということをしっかり認識した上で、購入したい人は購入し、そうでない人は賃貸を続け、その資金を他の投資に回す。つまり、それこそ最大の「アセットアロケーション」であり、資産運用パフォーマンスの大部分を決定する、ということではないか、と思う。この部分において、今回のセミナー、「何か違うな」と感じ、それを講師の人にも肯定されたわけだ。だからこそ、普通の人よりもっと「不動産」に集中している私のアセットアロケーションの場合は、今回のセミナーで紹介されたような手法はほとんど意味がない。だから「やっぱり自分で考えるしかない」となったわけだ。多分、これはアセットアロケーションの中でも「選択か集中か」という議論にも関係してくるのだろう。その辺はまだ、自分としてもこれといったまとまった考えはないが、実際にやっていることは「安全」を求めているにしては完全に「集中」であることは明らかだ。その考えが本当に正しいのかどうか、それは自分がそれを「正しくできるのか」だと思っている。つまり、やり方次第であろう。
2005.10.12
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やはり自分でやるしかない！
先ほどの日記で触れた某銀行系の証券会社主催による夕食セミナーに行ってきました。うれしい誤算は、ホテルの広間かなんかでちょっとしたバフェの料理をつまみながらのセミナーだと思っていたのですが、ホテルではなくちゃんとしたレストランで、しかもコース料理でした！料理の味もなかなかで、無料セミナーの食事としては二重丸でした。（^^)悪いニュースは、セミナーの内容で、使われたデータの中に二、三、目新しいものがあった以外はあまり新しい考え方や投資のやり方など勉強になったことがなかったこと。いいニュースは、証券会社による２時間のセミナーで、一般向けとは言え、ほとんど新しい考え方や勉強になったことがなかったこと。（笑）なんだ、悪いニュースと同じじゃないか、などと言わないで下さい。このことはつまり、一般向けに証券会社のトップファイナンシャルプランナーが話す内容ぐらいは、すでに知っている、ということを確認できたわけですから・・・・皆参加者は熱心にメモなぞを取っていましたが、私は始めこそメモを取り始めたのですが、途中から殆ど聞くだけに徹していました。内容的にはさすがに証券会社だけあって、今日のリタイヤメントを取り巻く社会情勢、経済情勢をデータを使って説明した後、本題のリタイヤメントプランの造り方、考え方を述べ、その延長として、この会社として提供している投資アドバイザー、資産アドバイザー的なサービスの説明、という順で進んでいきます。そして、このサービスの内容は、去年、アメリカンエクスプレスのファイナンシャルアドバイザリー部門から私が受けたサービスを本質的には同じものだったのです。つまりアセットアロケーションの考え方から、過去５０年間の統計データに基づく、今後の投資パフォーマンスの分析を通して、目標とするリタイヤメントの必要条件を７５％から９０％の確率で実現可能にするアドバイスをしてゆくものです。もちろん、人によって「目標とするリタイヤメント」条件は変わります。人によっては退職後の定期収入を、また人によっては退職時の資産を、あるいは「子供の教育」や「遺産」を第一プライオリティに置く人もいます。そういった各人各様の「目標とするリタイヤメント」条件に対して、現状の資産分析から、その運用方法をアドバイスして、将来的に７５％から９０％（これがＭａｘです）の確率で達成するお手伝いをします、というものです。しかし、開始早々、この手法は私の場合は適用できないのではないか、という気がしていました。最終的に、セミナー終了後、この講師のところへ行き、私自身の現状のアセットアロケーションのグラフを見せ、「この資産状況に対して、今日プレゼンを行った手法は有効だと思うか？」と質問したところ、「おそらく、あまり有効ではないだろう」と、極めて正直な返答・・・・・やっぱりね・・・・・人に頼ろうとした（あるいは頼れるかもしれない、とちょっとでも思った）自分が悪かったのね・・・・やっぱり自分でやるっきゃない！！と言うことを再確認しただけに終わったセミナーでした。
2005.10.12
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週末集中講座申し込み
今やっている不動産ライセンスのＷｅｂ講座で、オプションで２日間のOn-site セミナーがある。月一回、週末に開かれ、朝９時から夕方４時半まで、みっちりと２日間の教室でのセミナーです。しかも、Ｗｅｂトレーニングの受講生にはなんと無料です！Ｗｅｂトレーニングそのものも＄３９５なので、それほど高くないし、こんな２日間の終日トレーニングが無料でついてくるんだったら非常に安いのではないか、という気がする。オプション、というからには参加しなくてもいいのだが、せっかく「無料」だし、もしかしたら実際の試験に対して有益な情報（？）が得られるかもしれない、ということで今日申し込みました。すると、今度の開講は今週末の１５、１６の土日だと言う。まだ、問題集を全て終えていないのでどうしようか迷ったが、次は１１月の１２，１３日しかない、ということで、それまで待つよりは、と申し込んだのでした。今日も含めてこのセミナーまで４日間。問題集の残り、３章と、実力テストぐらいを金曜日までになんとか終わらせて、この講座を受けたいものだ。そして、「自信」がある程度つけば・・・・・・来週はいよいよ、終了テストを受けられるかな・・・・？この終了テストは２度落ちると、Ｗｅｂトレーニングを初めからやり直さなければならない。そして最終期限は１２月半ばまで、ということで、２回も落ちてしまったら、残り一ヶ月半、なんてことになりかねないので、なんとか、落ちるのは一回に留めたい（？）。この終了試験をパスして、やっと州の正式な資格テストの受験資格が得られるのだから、その後でも勉強する時間はたっぷりあるだろう。えい、ままよ、ということで、今週は集中したいと思います。あ、今晩は除いて・・・・今日はこれから某銀行主催の夕食セミナーに参加してきます。題して "Six Steps to Secure Retirement" 直訳すると「確実なリタイアメントへの６つのステップ」（笑）まあ、ホテルで無料で夕食が食べられる、というのと、同名のＷｏｒｋ Ｂｏｏｋが無料でもらえる、と言うので、それを目当てに行ってきます。ではでは・・・・---------------------------------------今日の結果 １． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 Ｘ６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（散歩一回）７． 不動産ライセンスの勉強 ○（問題集："Agent" 全問題）８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（「私、瞑想者です」秋野 太作）９． このブログを更新し、この記録を正直につける ○１０．今日の感謝 ＞今日も体調は絶好調！ 健康に感謝！！
2005.10.12
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嫉妬
うちには飼い犬のリリーという柴犬が居る。娘が欲しい欲しいというので、根負けして近くのペットショップで子犬の時に買ってきたもの。娘は現金なもので、買うときは犬の世話は全部自分でやる、と言っていたが、実際そんなわけもなく、この日記で書いている通り、日々の散歩はほぼ私の役割になってしまっている。まあ、私としても一回３０分ほどの散歩を自分ひとりで毎日続けるというのもなかなか難しいので、この犬の散歩にかこつけて一日できるだけ２回散歩をしてやっているので、これはこれでいい。ところが、一匹ではさびしそう、とか言って、もう一匹飼いたいと言い出している。しかしその世話もこちらにお鉢が回ってくるのはみえみえなので、これは断固として拒否している。（笑）そんな時に、知人がしばらく家を空けるので、飼い犬の一匹を預かって欲しい、と頼まれた。たった５日間なので、といつもお世話になっているし、リリーも喜ぶ、娘も喜ぶ、そしてなによりも２匹飼う、ということがどれだけ大変か、ということも娘はわかるだろう、と思って快く引き受けた。今日まで５日間、実はその犬が家に居たのだが、案の定・・・・１）娘は、散歩に連れて行くわけではなし２）庭のあちこちにころがる犬の糞の処理量は倍増し、その役目は必然的に私に・・・３）喜ぶと思っていたリリーが、どうもその犬をいじめてばかりいるという、ほぼ予想通りだが（３）だけ、予想外であった。この犬はもう９歳というから、人間で言えば６０歳を超えたおじいちゃんである。一方リリーはまだ一歳半にならないお転婆盛り、遊ぼうと誘っても、一向に付き合ってもらえない。そうこうするうちに、私がその犬を可愛がるものだから、その犬がいつも私の足元に来る。しばらくすると、その犬が私に近づきかけると、リリーは邪魔に入るようになった。３日目あたりから、私が立ち上がるとその犬が付いてこようとする、すると、すぐさまリリーがその間に立ちふさがり私から遠ざけるように押しやるのである。最初は遊んでいるのかな、と思ったが、どうもそうではない。これは「嫉妬」であろう。そのあからさまな嫉妬が、だんだんエスカレートしてきて、その「おじいちゃん犬」をお転婆娘リリーが始終いじめるようになってきた。その犬はすぐケージに逃げ込む、というのがだんだんパターンになってきて、見ていると、ふと日本で発生した高校生によるホームレスへの暴力事件を思い出してしまった。理由は全然違うが、「若い」ものが「年寄り」をいじめる、というのは、こういった動物の場合は「目上のもの」を敬う、なんていうことがあるわけもないので、際限がない。今日で５日目。その持ち主がさきほどこの犬を引き取りに来られた。正直に、ちょっとリリーが嫉妬して、ときどきいじめているというようなことを話をしたが、どうも向こうの家でも他の犬（他にも２匹飼っている）にいじめられているようだ。かわいそうだが、こういった場合は人間がかばってやらないと、いじめられるままになってしまう。しかし、２匹を飼ってみて、「嫉妬」という、予想外の出来事があって、ますます他の犬も飼う、という選択肢はなくなった。娘よ！一匹さえちゃんと世話できないうちは、二匹目なんぞ欲しがっても、ぜ～ったい、ダメだからね！---------------------------------------今日の結果 １． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 Ｘ６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（散歩一回）７． 不動産ライセンスの勉強 ○（今日の最初の日記のとおり。２読目終了）８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（キャッシュフロークオドラント：毎晩寝る前の３０分の読書です。）９． このブログを更新し、この記録を正直につける ○１０．今日の感謝 ＞５日間無事に預かることができて良かった。貴重な経験をさせてもらって、持ち主に感謝！
2005.10.11
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How to keep your cool?
今日のＹａｈｏｏ Ｆｉｎａｎｃｅに"How to keep your cool in Hot Real Estate Market"直訳すると、「過熱する不動産市場の中で、どう冷静さを保つか」と題して、５ページに渡って、Ｓｕｚｅ Ｏｒｍａｎという、今その筋では有名（らしい）女性のコラムが掲載されていました。＜Suze Orman＞USA Today has called Suze Orman "a force in the world of personal finance" and a "one-woman financial-advice powerhouse." Worth magazine's 100th issue profiled her as among those "who have revolutionized the way America thinks about money."内容的には徹底的に現在の加熱する不動産マーケットに踊らされることなく、もっと足元を見なさいよ、ということで今現在不動産を購入する人の現状を憂え、警告を発している文章です。特に、アメリカで昨年から急激に増大したホームイクイティローン（不動産の価値を担保にしたローン）が、それがほぼプライムレートに連動した金利とインタレストオンリーという利子のみ返済すればよい、という毎月返済額の少なさで多くの顧客を獲得してきたわけですが、この利用者に警告を発しています。確かに今年の前半までは、プライムレートがまだ低く、このローンの変動金利もそれに連れて低かったわけですが、今年の５月頃からすでに長期ローン金利と逆転しており、インタレストオンリーのメリットしかなくなっていました。このコラムの内容はほとんど一般向けなので特に目新しいことはなく、ローンの保険についても常識的な内容になっていますが、ローンをこれから組む、あるいは自宅や投資物件の購入を今考えている人にとっては、基本的な注意点を確認してみるのもいいかもしれません。これです。↓１０月１１付けＹａｈｏｏ Ｆｉｎａｎｃｅ
2005.10.11
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不動産ライセンス－２読目終了
久々のライセンスお勉強日記です。やっと、テキストの２読目が終了し、Ｗｅｂトレーニングの全問題への再挑戦も終了しました。各章ごとの（正解数）／（問題数）、（正答率）は一回目と二回目で下記のようになりました。 ２回目 ＜--------------- １回目第１章 Property ３７/３８問（９７％）＜-----３５／３８問（９２％）第２章 Rights ３３/４１問（８０％）＜-----２９／４１問（７１％）第３章 Ownership ４４/４９問（９０％）＜-----３２／４９問（６５％）第４章 Transfer ３３/４３問（７７％）＜-----２５／４３問（５８％）第５章 Government ６７/７１問（９４％）＜-----５３／７１問（７５％）第６章 Contracts ４／４問（１００％）＜-----１／４問（２５％）第７章 Agency １１／１３問（８５％）＜-----１０／１３問（７７％）第８章 Leases １５問／１９問（７９％）＜-----１５／１９問（７９％）第９章 Value ６／６問（１００％）＜-----６／６問（１００％）第１０章 Finance ４０／４６問（８７％）＜-----３８／４６問（８３％）第１１章 Selle's ４／４問（１００％）＜-----４／４問（１００％） Cost 第１２章 Buyer's ５／５問（１００％）＜-----４／５問（８０％） Cost第１３章 Lisence Law ７／８問（８８％）＜-----８／８問（１００％）第１４章 Commissions １１／１２問（９２％）＜-----１２／１２問（１００％） RuleTOTAL ３１７／３５９問（８８．３％）＜-----２７２／３５９問（７５・８％）う～ん、１３章と１４章などは、一回目が１００％だったのに、今回はそれぞれ１問ずつ間違えて、かえって下がってしまいましたが、全般にはそれなりに向上しているようです。（そりゃ、同じ問題を２回やっているので当然と言えば当然ですが、正直言って殆ど問題の記憶はありませんでした。笑）あと、問題集が全１８章のうち３章が残っています。これは問題回答と復習を含めてあと５，６日で終わるでしょう。このＷｅｂトレーニングクラスには、オプションとして、２日間の週末集中講座（これは実際にどこかの教室で行うらしいのですが）が用意されていて、必須ではないのですが、Strongly recommended となっているので、明日参加申し込みをしようと思います。（今日はコロンバスデーのためお休みでした。）この集中コースが終わる頃には問題集も終わるでしょうから、そうしたらいよいよ本研修の終了試験を申し込みます。この終了試験に無事パスすることが州の正式なテストを受けるための条件なので、これが最大の関門になります。果たして１１月ぐらいまでに終了できるでしょうか・・・・・
2005.10.11
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日本の不動産投資再考
先ほどの日記の関連で、今一度日本の不動産の現状を振り返ってみた。日本の不動産投資の状況は同じくフリーページ、「日本の投資物件評価」ということでまとめてあるが、それをまた見直してみる。先ほどの日記で書いた「米国投資物件評価」と比べてみると、その違いが際立っているのがＣＣＲだ。これらの表には出てこないけれども、実は日米の不動産投資におけるＬＴＶ、すなわちローンの購入価格における割合を見てみるとアメリカの方が低いのである。これはアメリカの場合はレバレッジが負になるので、できるだけ融資を利用しない方がＣＦ的にはよくなるので、あえてそうしている面もあるが、それにしても自己資金が少ない、すなわちローン割合が多い日本の方が、ローン返済を引いた後のＣＣＲを比べてみると圧倒的に高いのである。これは、ＣＡＰレートがあまり変わらないにもかかわらず、ローンの金利が３％近くも違うことから容易に想像できることではあるけれど、それにしても、ＣＦ的にみたら日本の投資の優位性は明らかである。しかし、対「資産」ということで見ると話は違ってくる。日本の場合は、このＣＦから、資産への影響を考える場合は、「減価償却費」を引いて考えるか、あるいは市場価格という考え方で、今売却しようとしたらいくらで売れるだろうか、という価値を推定して、それと購入価格との差を割り引いて考えなくてはならない。つまりＢ／Ｓ（バランスシート）上に現れる「資本」のところには、減価償却を含んだ数字にならなければならない。対して、アメリカの不動産の場合は、ＣＣＲこそ小さいながらも、この「資本」の欄に現れる数字を今の時点で「減価償却後の価値」を入れる人はまず居ない。その代わりに「現在市場価格」を入れる、つまり値上がりを見込んだ価値を入れるわけだが、その場合の投下資本に対するリターンは、前の日記で書いたとおりＣＣＲの低さとはうって変わって、日本の不動産よりも圧倒的に高い数字になる。こう考えると、何度かこの日記で書いてきた内容と同じになるかもしれないが、日米の不動産投資の位置づけが明確に見えてくる。その中で、日本の不動産投資、この位置づけは、少なくとも私のポートフォリオの中では、とにかくＣＦの改善のためにある、ということが明確になってくる。今現在の自分の状況に照らした時に、どちらが重要か？将来的な価値の上昇を期待したＢＳの「資本」欄の充実か？今現在の家計改善のための、あるいはＰ／Ｌ改善のための「収益」の拡大か？答えは自ずとあきらかなような気がする。---------------------------------------今日の結果 １． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む ○５． 一日１５分以上のギター練習 Ｘ６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（子供達と庭でバレーボール３０分！ 疲れた～。）７． 不動産ライセンスの勉強 Ｘ （お休み）８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（キャッシュフロークオドラント：毎晩寝る前の３０分の読書です。）９． このブログを更新し、この記録を正直につける ○１０．今日の感謝 ＞娘は友達の所へお泊りに、息子はガールフレンドと映画に！ それぞれ友達に恵まれているようだ。感謝！
2005.10.10
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不動産価格変動の影響
やっとフリーページの「米国不動産投資２００５年版」をアップデートしました。前にも載せておいたのですが、７月にリファイナンスする「予定」のローン条件で計算したものを書いていて、その後すったもんだした挙句、当初の予定とは大分異なった融資条件になってしまったからです。それでも、当初、この借り換えの目的とした１）全部のローンを固定金利化する２）今まで一部の変動金利／インタレストオンリーを普通の元利返済型ローンにしてもなお、毎月のＣＦを改善するという大きな目的二つは達成することができました。今回はこの８月に実際に行ったリファイナンスの結果に基づいて全て計算しなおしたものです。今日はこれをやったついでに、これら４物件の不動産投資とそのリターンについて、これらの不動産価格の変動がどうリターンに影響するのか、という観点で若干分析をしました。まず、現在までの総投資額（これは、初期投資額と今回の借り換え費用の合計）に対する年間ＣＦの割合（つまりＣＣＲ）は、この４物件の合計で ５．８％ になりました。これにローンの、元金返済分もリターンに入れると ７．１％ となりました。これらの数字は、所有する不動産の価格が変動しない場合のリターンですが、次に不動産価格の変動を入れて計算してみると不動産価格の上昇率＜--＞リターン（ただし、元金返済分は除く） ３％／年 ＜-------------＞ １３．６％ ５％／年 ＜-------------＞ １８．８％ ７％／年 ＜-------------＞ ２４．０％ となります。いかに不動産価格の変動がリターンに及ぼす影響が大きいかが分かります。しかし、この変動は「諸刃の剣」です。上記計算は、もし不動産価格が「上昇」したら、という計算ですが、当然、「下落」の可能性もあります。それをざっと計算すると （１）不動産価格２．２％の下落で、年間ＣＦが相殺される資産価値減少となる。（２）ローンの元金返済分を加えても、不動産価格が２．７％下落すると、このリターンと同額の資産減少となる。という結果になりました。実際には、不動産を保有している限り（つまり売却しない限り）、これらの下落は含み損ですから、直接キャッシュフローに影響するわけではありませんが、たったこれだけの下落で資産が増加方向から減少方向に変わってしまう、ということは十分に認識しておくべきでしょう。昨今のアトランタの上昇率は地域によって３％から１５％ぐらいの幅があるものの、過去２０年間上がり続けている。また今の大方の予想では、この上昇基調は来年も多少上昇幅は緩和されるが引き続き変わらないだろう、と言われている。まあ、しかし、日本のバブルにしても、米国の過去の暴落時にも誰もそれを予想はしていなかったのだから、そんな予想はあてになるはずもない。そんな時でもしっかりとその低迷期を生き延びるだけの体力の強化 －すなわちプラスのＣＦの改善を進めていかなければならないだろう。
2005.10.10
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またまた見送り！と思ったら・・・＜追記＞
先日ちらっと書いた新規投資の件で、限られたエリアで希望に沿える物件をやっと見つけ、２件ほど実際に中を見に行ってきました。ところが・・・・一緒に下見をしてもらった方が話が早いと思い、そのテナント候補の方に電話してみると・・・・「今回は見送る」・・・・だって。私としてはどちらでも構わない、というか、できれば借りて欲しいのはやまやまですが、これは強要するわけにはいかない。理由が現在のリース契約がまだ一年近くあり、それを解約するとペナルティーを一ヶ月分払わなければならない、ということにあるらしい。しかし、声をかけてもらった時点でそれは分かっていたはずだし、そのペナルティを支払っても、今後４年も住むのだったら、十分に半年以内に元がとれるぐらいの物件を捜したのだから、これはどうも本当の理由ではないのではないか、と思う。しかし、長期金利がこのところ急に上がり始めている。物件価格もこのところ、目に見えるほど上がり始めている。ということは、一年ある現在の契約が終わる頃に、じゃ新しい賃貸物件を捜してください、と言われても、今と同じ条件で貸せる家は見つからないと思っている。この価格帯では、金利が０．５％上がるたびに＄６０から＄１００ぐらい、また物件価格が＄１００００上がるたびにこれまた＄８０から＄９０ぐらい月ごとの賃貸料を上げないと割に合わなくなる。ということは、今回希望に沿った物件が一年後に５％値上がりしていて、そのときの長期金利が１％も上がっていたら、それだけで＄２００から＄３００ぐらい家賃が上昇してしまう。ますます希望の賃貸料レベルでの物件を見つけるのは難しくなるのは請け合いだ。その辺をなんとか分かってもらって、「今回は見送る」と言って居られるなら仕方がないが、でもそんな状況をたぶん分かっていないのだろうと思う。--------------------と、ここまで書いたら、なんとその候補の方から電話。「物件をとりあえず見るだけは見てみたい」とのこと！早速オーナーに電話して、これから見せてもらうことに・・・・ではちょっと出掛けてきます。さて、どうなるか・・・・・＜追記＞行って来ました。一応、上に書いたような状況、つまり価格上昇と金利上昇の影響については話をしてきました。また、今日は一つの物件しか見れなかったのですが、もう一軒の方も再度アポイントをとって見ることになりました。今日見た物件の方は、５ベッドルーム、３．５バスルームのフル地下室つきです。一階のフロアは全てハードウッドに新規に、２階のカーペットも新規にそれぞれ張り替えてあり、壁もリペイント済み。地下室も後はフロアを完成するだけで、フルフィニッシュベースメントです。家族５人が暮らすのには全然問題ない広さがありますし、内装は殆ど新同ですし、キッチンのアプライアンスも全て新しくしてあるので、もし購入したとしても、手を一切入れなくて済みそうです。まあ、それだからこそ、ちょっとテナントの予算範囲を超えているので、もう一軒見ることになったのですが、さて、どうなりますか・・・・---------------------------------------今日の結果 １． 朝夕２回の瞑想 △（予定では○）２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む Ｘ５． 一日１５分以上のギター練習 Ｘ６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする ○（散歩を一回のみ）７． 不動産ライセンスの勉強 ○（Ｗｅｂ：「License Law」問題）８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（キャッシュフロークオドラント）９． このブログを更新し、この記録を正直につける ○１０．今日の感謝 ＞今のところまだ比較的低金利が続いていることに感謝！
2005.10.09
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蓄財パフォーマンス判定法
先ほどの日記で、トマス・スタンリーの「となりの億万長者」に触れたついでに、本書を読んでいない人のために、ひとつ面白かった内容を紹介しておきます。それは、「蓄財優等生と蓄財劣等生の判別法」です。トマスは何千人もの金持ちとそうでない人を調査し、その人の年収や年齢との相関を調べました。そして、ひとつの方程式を作り出し、それにより、その人が「蓄財優等生」なのか「蓄財劣等生」なのか、を判別できるようにしたのです。トマスによれば、この判別式はほぼ彼が調べた限りではほぼ１００％当てはまるそうです。ここでいう蓄財優等生とか、劣等生、というのは単に蓄積した資産の多寡ではなく、年収や年齢に比べた時に、その時点での蓄積資産を見て、その人の日常行動が優等生なのか、はたまた蓄財をするには問題がある劣等生なのかを指しています。では、まずその判別式を紹介しましょう。期待資産額＝（税引き前家計所得ｘ年齢／１０）－遺産相続額という至って簡単な式である。この式の答えが著者が「期待資産額」と呼ぶもので、この結果の数字を倍以上上回っている人を「蓄財優等生」、結果の数字の半分にも満たない人を「蓄財劣等生」と呼ぶ。この分類に当てはめて、著者はいろいろな人の収入と消費性向と資産額の間の関係を分析した結果が本書に述べられている。例えば、年収６００万円で４０歳のあなた。まだ両親は健在で遺産の相続もないとします。もし奥さんが専業主婦だったら、上の式は期待資産額＝６００万ｘ４０／１０－０＝２４００万円となります。もしあなたに純資産（貯蓄などの金融資産や固定資産の総額からローンなどの負債を引いたもの）が２４００万円ぐらいあれば平均的であり、４８００万円以上持っていれば「優等生」、１２００万円以下しかなければ「劣等生」というわけです。ここで注意しなければいけないのは、ロバートキヨサキではないが、自宅を資産とみなすか負債とみなすか、である。この式の場合は一応「資産」とみなすことになっていますが、その場合の「価値」というものは購入価格や建築価格であってはなりません。その場合の資産価値は「推定市場価格」で表すべきものです。そして、そこから当然、ローンの残高は引かなければなりません。さて、どうでしたでしょうか。まあ、一般的な人は自分の「純資産」が今、いったいいくらあるのか、ということさえ正確には把握できていないのが普通だし、数字はある程度捕まえている人でも、いざそれを裏付ける書類を一日で全て揃えてください、と言われると、これができる人はもっと少ない。しかし、こんなことは資産を重視する人にとっては基本中の基本であるから、それさえできないような人は「投資」など考えてはいけません。・・・・・と、木村剛の「投資戦略の発想法」には書いてあります。（笑）え、私ですか？ もちろん、すぐに揃えられます。（エヘン。）で、話を元に戻して、この蓄財パフォーマンスの判定を自分に適用するとどうなるか・・・・・私もやってみました。結果は、退職前には「平均」よりやや上。ただし、「優等生」には程遠い数字でした。退職後はダントツで「優等生」です。（笑）え、なぜかって？それは簡単です。式の中で「年齢」が上がっているのに、「税引き前家計収入」が減っているから、「期待資産額」が大幅に減少し、同じ資産額を維持していても、突然「優等生」に躍り出てしまったのです。（笑）こんなんで喜んでいいのかな～・・・・・？？
2005.10.08
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金持ちがますます金持ちになる理由
という内容で、今日のＹａｈｏｏ Ｆｉｎａｎｃｅのコラムにロバート・キヨサキの話が載っていました。題して、「Work Hard、Earn less?」（一生懸命働いて、収入は少ない？）という、さもロバートの話らしい題ですが、それを一部抜粋すると==================================One of the reasons the rich are getting richer is because they have more control over our number one expense: Taxes.For example, my passive income from real estate can be the lowest taxed income of all. On one of our commercial properties, my wife and I receive approximately $30,000 a month in income -- almost tax-free. When we sell the property, we can legally take the capital gains without paying capital gains tax,which in our state would be 20 percent. Try doing that with stocks, bonds, mutual funds, or real estate investment trusts (REITS). In fact, mutual funds can be a tax trap if you do not understand the rules.========================つまり、金持ちがますます金持ちになる理由の最たるものは、最大の支出である税金をよりコントロールできるからだ、として、自分の例を挙げています。つまり合法的にＴａｘ Ｂｌａｃｋｅｔを上手く利用して節税することが最大の理由だ、というわけです。おりしも、今日私は１０月に集中しているProperty Taxの小切手を何枚も切りました。その総額は＄１万５千を超えます。また日本でも、昨年や今年買った賃貸用のアパートの取得税やら固定資産税、都市計画税などなど、税金が集中しています。確かに税金の、支出に占める割合というのはバカになりません。トマス・スタンリーの有名な「となりの億万長者」にも同じような内容が例を挙げて書かれています。どちらも年収２０万ドルを超える蓄財優等生のＡさんと蓄財劣等生のＢさん、それに億万長者として知られるロスペロー氏の、年間所得や所有資産と支払っている税金を比べたものです。詳細は省きますが、同じ年収でも純資産が多ければ多いほど、同じ所得税率でも当然、対資産額では圧倒的に蓄財優等生であるＡさんの方が税率は低いし、また年収が格段に大きいロスペロー氏に至っては、その所得税率も格段に低く、対純資産に対する税率などは１％以下です。普通は累進課税が適用されている殆どの国においては収入が上がれば税率は上がります。しかし、サラリーマンではなく、自分で事業をしていたり、投資で収入を得ている人は、ある段階から収入が増えれば増えるほど、その所得に対する税率は逆に減る傾向にあります。これがすなわち、ロバートの言うところのファイナンシャル・インテリジェンスの一部ですが、その節税効果は圧倒的です。トマス・スタンリーのこの本に拠れば、年収２億ドル以上と推定されるロスペローの所得に対する税率は１０％にも満たない、とされています。普通のサラリーマンでの高額所得者に対する税率が４０％近いことを考えると、これは驚異的な低さです。はじめに挙げたロバートの今日のコラムは、まったく同じことを自分の例で言っているわけです。さて、では自分の場合はどうなのか、ちょっと計算してみました。日本での所得は青色申告をしているので明白ですが、昨年は退職一時所得があったので、これは除いて考えると、賃貸所得から社会保険控除、生命保険控除（昨年はまだ入っていました）、扶養者控除、配偶者控除、それに基礎控除をあわせ、さらに青色申告特別控除やローン支払い利子、それに建物の減価償却費などを減じたらほとんど残りません。また住民登録もないので住民税もかかりません。来年の申告、つまり今年の所得税の申告はまだ何も計算していないのですが、恐らくこれらに加えて不動産取得税や固定資産税なども控除すると、これまた殆ど残らないと思われます。また、アメリカは、というと、賃貸所得から経費とProperty Tax（固定資産税）や保険、ローン利子を引くとマイナス所得ですから（えばる内容ではありませんが）こちらは昨年同様、所得税０になりそうです。となると、総収入に対する所得税率は日米共にほぼ０です。税金として払っているのは、どちらも固定資産税と間接税である消費税のみ、といった格好になり、普通消費税は所得に対する税率の計算に含めないでしょうから、恐らく全所得比５％以下ではないか、と思います。すごい！ 税率の低さだけはロスペローよりも低い！って、喜んでいいのか、所得の低さを嘆くべきなのか・・・・・（笑）---------------------------------------今日の結果 １． 朝夕２回の瞑想 ○２． 朝一回のヨガ ○３． 朝夕２回の呼吸法 ○４． 一日２リットル以上の水を飲む Ｘ５． 一日１５分以上のギター練習 Ｘ６． 芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする Ｘ （今日も雨のため、散歩を一回のみ）７． 不動産ライセンスの勉強 ○（テキスト：「License Law」2読目完）８． なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など） ○（キャッシュフロークオドラント）９． このブログを更新し、この記録を正直につける ○１０．今日の感謝 ＞税金がまだ安いことに感謝！ だけれど、たくさん税金を払ってかつ感謝するようになりたい！！（笑）
2005.10.08
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「経済的自由」ということ その（３）－目標
同テーマで３回目の日記です。一回目は「経済的自由」の定義について（１０月３日の日記）二回目は「経済的自由」を阻害する「リスク」について（１０月４日の日記）でした。まだ、考えたことをずらずら書いている段階で、なんらのまとまりはありませんが、この日記をメモあるいは備忘録代わりにしている手前、御容赦願います。（笑）で、この三回目は、「目標」について、です。実は、ここだけの話ですが、退職する直前に参加した会社の「幹部職チャレンジ研修」でこんなことがありました。 (以前の日記参照。→ ３月２３日の日記、３月２５日の日記））---------------------------講師「これからの時代、退職後の第２の人生は昔と違って何十年にも及びます。これからみなさんに、退職後の経済設計をしてもらうわけですが、退職金の額、あるいは年金の額は、あらかじめ調べてきていると思いますので、早速始めましょう。」というライフプランセミナーの常識的な出だしでスタートしたあと、講師「いったい皆さんは退職時にどれくらいの資産を持っていたら、退職後の（老後、とは言いませんでした。笑）生活が快適に過ごせると思われますか？」という質問に対し、研修生（といっても皆５０歳のおっちゃんですが）からはこれ、と言った反応がない。そこで講師は講師「先日のセミナーで、ある方は６０歳で退職する時には１億円の資産を貯めていたい、と話していましたが・・・」研修生「（ざわ、ざわ）」講師「皆さん、一億円なんてとんでもないと思われるでしょうね。それが普通です。」---------------------------------この時の私は、すでに退職を覚悟していましたし、その５０歳で退職するという前提での経済面でのライフプランを自分で作成していました。その結果、講師の方が「一億円」と言った時に、他の研修生がざわざわ、としたのとは反対の意味で、「それはないよ～」と思ったことを覚えています。つまり、５０歳からの退職後の生活に必要な金額は、一億円ではすまないことがはっきり分かっていたからです。退職にあたり、保険は全て解約しました。持ち株も全て売り払いました。会社の退職金は年金扱いをせず、全て現金で受け取りました。個人的にやっていた年金共済も解約しました。そして、その年度の所得税は膨大な額になりました。（笑）でも、そこまでして「安全」を捨て、「リスク」をとりに行ったのは、理由があります。その理由とは・・・・「目標」です。安全サイドに選択したとすると、その「目標」に到達しないのは明らかだったからです。「目標」に到達する唯一の道・・・・それは「チャレンジ」しかありませんでした。５０歳にして退職し、小学生と中学生の子供を抱え、できれば日本とアメリカの間を一年に一回は家族全員で行き来したい、そんな生活をするための必要な経済水準というのを出し、それに将来的なリスクを織り込みました。「リスク」というと言葉は悪いですが、死亡・障害のリスクから、果ては「子供がアメリカの私立大学に入学した！」という「リスク」まで、その時点で考えられる「リスク」を計算してライフプランを作ったのです。結果、そのときに作った「目標」は・・・・・・・・どうしようかな・・・・・う～ん、笑われるかもしれないな～・・・・・でも、言っちゃいましょう！「５５歳時、手取り年収１０００万円、純資産２億円」「６０歳時、手取り年収２０００万円、純資産５億円」です。これが「目標」です。で、退職後一年半、この「目標」に対してどうなっているか・・・・「年収」は結構近づいています。ただ、残念ながら、「純資産」の方は目標に近づくどころか、２年連続目減りしており、逆に目標から遠ざかっています。しかしまだ５１歳、５５歳まで３年半あります。考える時間も、行動する時間もあります。今はまだ（？）、この「目標」を撤回する理由はどこにもない、そう本気で思っています。さてどうなるでしょうか。その軌跡を書き残すのが、このブログ、というわけです。楽しみですね～・・・（笑）
2005.10.07
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- 自分らしい生き方・お仕事
- 2026年5月節入り「立夏」
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