2012年06月05日
収益物件を考察してみよう 1 ２
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57?u）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！ （約60坪。土地50万、建物200万）
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
ボロなので4.5号は募集しません。
減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年7月頃？ 戸建を２棟建築予定
４月５日 土地の決済が終わりました
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こんばんは。岡山大家です。
さて、今日は 昨日の続き で。
以下、個人的な見解なのでご了承ください。
表面利回り 15.33% ということで
魅力に感じる方もいるのかな〜と思います。
この手の物件は家賃もかなり下がってきてまして、
数年前は３万円近くで 貸せていましたけど、
今は２万円程度 です。
今後、もう少し下がるかもしれません。
仮に、全室
家賃 20,000円
共益費 込
駐車場 3,000円
になった場合、
満室なら 215,000円×12ヶ月で
258万円 になります。
利回り 14.33%
まだまだいけるで
...
家賃が安い物件は、不動産会社の仲介手数料が安いですし、
入居者レベルに問題があることが多くなるので敬遠されがち です。
仲介手数料だけなら21,000円にしかならないので、
同じ１契約をするなら、家賃が高いほうを好みます。
なので、 広告料は最低でも２ヶ月。
実は、 この物件と同じ並びに
同種の物件が４棟 並んでいます。
所有者はそれぞれですが、
恐らく広告料２ヶ月は出すでしょう。
その中で 優先してもらうなら３ヶ月は必要かも しれません。
或いは、家具家電でも設置しましょうか...
...
年に４部屋入れ替わり があったとします。
退去から次が決まるまでの期間が
A室 １ヶ月
B室 ２ヶ月
C室 ３ヶ月
D室 ４ヶ月
計 １０ヶ月 でした。
家賃２万×１０ヶ月
マイナス20万円
238万円 ⇒ 利回り 13.22%
これぐらいどうってことないわ
...
当初、広告料２ヶ月で運営
A室 ２ヶ月
B室 ２ヶ月
閑散期に入り、空室よりはマシだと思い、
広告料３ヶ月の大盤振る舞い をします。
C室 ３ヶ月
D室 ３ヶ月
広告料合計 20万円
218万円 ⇒ 利回り 12.11%
D室に至っては、
冷蔵庫、洗濯機、TV、電子レンジ、照明器具を設置
合計 10万円
208万円 ⇒ 利回り 11.55%
結構きついな〜
そこまでせんと決まらんもんかの〜
まだまだへっちゃらじゃい
...
４部屋それぞれリフォームが必要 でした。
１部屋10万円 かかりました。
10万円×４部屋 40万円
168万円 ⇒ 利回り 9.3%
くぅ〜結構かかるやんけ〜
...
規模もそこそこありますし、
入居者の質にも不安があるので、
管理を委託 しました。
管理料 集金家賃の5%
238万円×5% 年間約12万円
156万円 ⇒ 利回り 8.66%
ややこしいことは自分じゃ処理できんし...
...
固定資産税
調べていないのでわかりませんけど、
ざっくり20万で計算
136万円 ⇒ 利回り 7.55%
マジか...
...
つづく
1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！
にほんブログ村
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57?u）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！ （約60坪。土地50万、建物200万）
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
ボロなので4.5号は募集しません。
減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年7月頃？ 戸建を２棟建築予定
４月５日 土地の決済が終わりました
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こんばんは。岡山大家です。
さて、今日は 昨日の続き で。
以下、個人的な見解なのでご了承ください。
表面利回り 15.33% ということで
魅力に感じる方もいるのかな〜と思います。
この手の物件は家賃もかなり下がってきてまして、
数年前は３万円近くで 貸せていましたけど、
今は２万円程度 です。
今後、もう少し下がるかもしれません。
仮に、全室
家賃 20,000円
共益費 込
駐車場 3,000円
になった場合、
満室なら 215,000円×12ヶ月で
258万円 になります。
利回り 14.33%
まだまだいけるで
...
家賃が安い物件は、不動産会社の仲介手数料が安いですし、
入居者レベルに問題があることが多くなるので敬遠されがち です。
仲介手数料だけなら21,000円にしかならないので、
同じ１契約をするなら、家賃が高いほうを好みます。
なので、 広告料は最低でも２ヶ月。
実は、 この物件と同じ並びに
同種の物件が４棟 並んでいます。
所有者はそれぞれですが、
恐らく広告料２ヶ月は出すでしょう。
その中で 優先してもらうなら３ヶ月は必要かも しれません。
或いは、家具家電でも設置しましょうか...
...
年に４部屋入れ替わり があったとします。
退去から次が決まるまでの期間が
A室 １ヶ月
B室 ２ヶ月
C室 ３ヶ月
D室 ４ヶ月
計 １０ヶ月 でした。
家賃２万×１０ヶ月
マイナス20万円
238万円 ⇒ 利回り 13.22%
これぐらいどうってことないわ
...
当初、広告料２ヶ月で運営
A室 ２ヶ月
B室 ２ヶ月
閑散期に入り、空室よりはマシだと思い、
広告料３ヶ月の大盤振る舞い をします。
C室 ３ヶ月
D室 ３ヶ月
広告料合計 20万円
218万円 ⇒ 利回り 12.11%
D室に至っては、
冷蔵庫、洗濯機、TV、電子レンジ、照明器具を設置
合計 10万円
208万円 ⇒ 利回り 11.55%
結構きついな〜
そこまでせんと決まらんもんかの〜
まだまだへっちゃらじゃい
...
４部屋それぞれリフォームが必要 でした。
１部屋10万円 かかりました。
10万円×４部屋 40万円
168万円 ⇒ 利回り 9.3%
くぅ〜結構かかるやんけ〜
...
規模もそこそこありますし、
入居者の質にも不安があるので、
管理を委託 しました。
管理料 集金家賃の5%
238万円×5% 年間約12万円
156万円 ⇒ 利回り 8.66%
ややこしいことは自分じゃ処理できんし...
...
固定資産税
調べていないのでわかりませんけど、
ざっくり20万で計算
136万円 ⇒ 利回り 7.55%
マジか...
...
つづく
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