岡山大家の不動産投資日記

2016年11月20日

ふむとおちるよおちるよ

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号 　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60?u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　 １８５０万円 　で売却しました

☆物件2号 　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57?u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。　
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日～　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号 　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟約60坪を購入。　わずか250万！

3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日　まだ使用できます。

　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日　絶好の相場

4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;

　　　　関連記事
2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
2015年02月16日　物件４号のお話し

5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

3号,4号,5号合わせて　 ~~利回り36.4％！~~
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので 利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン

H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

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2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号 　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84?u 駐車場3台を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

6号家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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2012年09月09日　Lucky Day

7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入 　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;

☆物件8号 　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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2014年04月09日　あっ、そういえば...

☆物件9号 　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　 100万円
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％

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2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日　架空のお話ではございません。
2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日　契約書上は○○
2015年04月06日　臭いがなー
2015年05月16日　普通の庭
2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
2016年07月15日　持ってる女

☆物件10.11.12号 　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却で進行中...

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2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
2016年02月04日　近況報告
2016年02月19日　聞き飽きた。
2016年02月22日　真相はいかに？
2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
2016年04月01日　またありました！
2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
2016年06月28日　長期保有が前提
2016年07月12日　農道を買おうと思います。

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☆土地１号 　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

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2015年02月19日　違いは紙一重
2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
2016年02月04日　近況報告
2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
2016年05月09日　まだ買ってないのに...
2016年07月15日　持ってる女

☆土地２号 　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;

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2015年09月30日　買物デー
2015年12月17日　１億、５億、１０億
2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日　何建てようかね？
2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
2016年06月16日　空間効率の最大化
2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
2016年06月22日　アパートが効率いいんよな～
2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
2016年06月28日　長期保有が前提
2016年07月07日　安定的に長く戦うには
2016年07月08日　自分の物差し
2016年07月28日　営業マンが困ること
2016年08月01日　平屋建て
2016年08月03日　２　平屋建て
2016年08月04日　下水道負担金
2016年08月05日　連系工事負担金
2016年08月07日　土地探し
2016年08月08日　２　土地探し
2016年08月10日　３　土地探し
2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
2016年08月25日　理由がわかったよ...
2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
2016年08月27日　団体ツアー御一行様
2016年08月30日　何かと物入りです。
2016年08月31日　２　何かと物入りです。

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＜見学会のお知らせ１＞
　T本さん中区戸建見学会&ランチ１日目
１１月２２日（火）１１時～
　参加予定（定員１０名）
　　１S農さん
　　２Y口さん
　　３じゅんこさん（女性）
　　４わたくし

＜勉強会のお知らせ１＞
　シークレット勉強会１日目
１１月２２日（火）１４時～
　参加予定（定員６名）※一人増やしました(^^;
　　１HTさん
　　２S農さん
　　３O村さん
　　４norikoさん（女性）
　　５Y口さん
　　６GOGOさん
　　わたくし
　　※さすがにもう入れません(-_-;)

＜見学会のお知らせ２＞
　T本さん中区戸建見学会&ランチ２日目
１１月２３日（水・祝）１１時～
　参加予定（定員１０名）
　　１O幡さん
　　２りょういちさん
　　３よーすけさん
　　４しっしーさん
　　５ryokoさん（女性）
　　６OKOさん
　　７デンチさん
　　８HR田さん
　　９K藤さん
　　10わたくし
　　※満席になりました。

＜勉強会のお知らせ２＞
　シークレット勉強会２日目
１１月２３日（水・祝）１４時～
　※CHAYA ２階を借りられたので増枠します(^^;
　参加予定（定員１４名）
　　１O幡さん
　　２りょういちさん
　　３よーすけさん
　　４しっしーさん
　　５IW本さん
　　６ryokoさん（女性）
　　７rikouさん
　　８SB田さん
　　９SB田さん奥さん（女性）
　　10かこちゃま（女性）
　　11デンチさん
　　12HR田さん
　　13OKOさん
　　14
　　わたくし
　　※すぐ満席になったので再度増やしました(^^;

＜見学会のお知らせ３＞
　こももさん３号戸建完成見学会＆ランチ１日目
１１月２６日（土）１２時半～
　参加予定（定員１０名）
　　１よーすけさん
　　２HTさん
　　３norikoさん（女性）
　　４とっこさん（女性）
　　５ryokoさん（女性）
　　６rikouさん
　　７Mさん
　　８真中さん（女性）
　　９
　　10わたくし

＜見学会のお知らせ４＞
　こももさん３号戸建完成見学会＆ランチ２日目
１１月２９日（火）１２時半～
　参加予定（定員１０名）
　　１ayakoさん（女性）
　　２かこちゃま（女性）
　　３OCさん
　　４OCさん奥さん（女性）
　　５
　　６
　　７
　　８
　　９こももさん（女性）
　　10わたくし

＜イベント一覧＞
１１月５,６日（土日）　　　必殺北海道研修旅行
　１１月　８日（火）１２時半～Ａ木さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ１日目
　１１月１１日（金）１０時～　玉野市田井戸建３００万円以下？
　１１月１１日（金）１４時～　倉敷市中庄１Ｋアパート利回り１１％超？
　１１月１２日（土）１３時～　なっちーさん＆岡山大家のセミナー開催＆懇親会
　１１月１３日（日）１２時半～Ａ木さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
　１１月１４日（月）１２時半～K藤さん１号戸建てビフォー見学会＆ランチ１日目
　１１月１９日（土）１２時半～K藤さん１号戸建てビフォー見学会＆ランチ２日目
　１１月２２日（火）１１時～　T本さん中区戸建見学会&ランチ１日目
　　　　　　　　１４時～　シークレット勉強会１日目
　１１月２３日（水祝）１１時～T本さん中区戸建見学会&ランチ２日目
　　　　　　　　　１４時～シークレット勉強会２日目
　１１月２６日（土）１２時半～こももさん３号戸建完成見学会＆ランチ１日目
　１１月２９日（火）１２時半～こももさん３号戸建完成見学会＆ランチ２日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。

公売で落札したryokoさんの廃墟物件。

関連記事
2016年10月27日　物件価格が１万円？
2016年10月28日　公売入札
2016年10月29日　流れってあると思いません？

先日、解体業のロバートS田さんらと現地視察へ行ってきました。

とりあえず、このブロックを壊せばこの奥にある

中区乙多見１６０万円戸建 が

関連記事
2016年07月25日　こういうことはよくある
2016年08月11日　２日目あり
2016年08月19日　悩める乙女
2016年09月30日　ぎりぎり間に合った(^^;

活きてくるわけですけども、

この廃墟も放っておくわけにはいきませんからね(^^;

裏から見てみたり

進入を試みたりもしましたが

見事な荒れっぷりで、これ以上奥には進めません(-_-;)

室内の確認ができませんから

今の時点で詳細な見積もりは出ませんが

重機で周りから攻略していく方が良さそうです(^^;

どれぐらいかかりますかね～(-_-;)

...

ついでに奥の１６０万円のほうも見てきました。

風呂のガスを工事しているようです。