2012年01月26日
ワンルーム区分所有投資について2
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57?u）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！ （約60坪。土地50万、建物200万）
1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！
1月24日 正式申込 ⇒ 現在審査中
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こんばんは。岡山大家です。
今日は、岡山市北区某所の
区分所有マンションで見てみましょう。
これは 実際にネットに広告を打ってある物件です 。
・場所 ＪＲ岡山駅から南へ約1.7km
・交通 路面電車の電停徒歩5分、バス停徒歩2分
・築年 1991年（ 築21年 ）
・面積 23.12?u
・間取り ワンルーム（7.8帖、トイレ・風呂が一緒、ミニキッチン）
・階数 10階建ての4階
・ 価格 300万円
・ 満室想定収入 38万円
・ 想定表面利回り 12.67％
・ 管理費,修繕積立金 11,710円
・ 現況 賃貸中
一見、よさそうに見えますかね？
価格 300万円 ということで、現金で買えそうな額ですね
想定表面利回り 12.67％ と悪くない感じです。
しかも、賃貸中なので家賃がすぐに入ってきます。
銀行に 300万円 置いておいても微々たるもんだし、
毎年38万円（毎月約32,000円）入るなら買ってしまおうか
どうしましょう
賛否両論あるかもしれませんが、単なる個人的見解を書いていきますね。
まず、
管理費,修繕積立金 11,710円
これは、 入居に関わらず、毎月支払いが必要 です。
11,710円 × 12ヵ月 ＝ 140,520円
は 満室想定収入 38万円 から 引かねばなりません。
38万円 - 140,520円 ＝ 約24万円
そこから 税金 が引かれます。
仮に 、固定資産評価額が 売買価格（300万）の60％だとすると 180万円
固定資産税（1.4％）、都市計画税（0.3％）で 約3万円
24万円 - 3万円 ＝ 約21万円
利回り 7％ で 毎月 約1.75万円 残ります。
300万円の回収に 14.3年 を要します。
購入時の諸費用 が 仮に 売買価格（300万）の7％だとすると 21万円
それも考えると 総投資額 321万円 に対して 利回り 6.5％
321万円の回収に 15.3年 を要します。
ちなみに、 これは 約15.3年もの間 満室 で 家賃も維持した 場合の話 です。
15.3年間、この状態を維持できると思いますか
気になる点は
・現在すでに築21年。ここからの13年間はどうなのか？
⇒家賃は下落し、入居付けは更に難しくなる。
・トイレ・風呂が一緒でミニキッチン（電気コンロ） は全く人気がない。
⇒かなりの場所的優位性がないと見向きもされない。
・この年代のマンションは、床がじゅうたんになっていて不人気。
⇒現在入居中だが、じゅうたんであればリフォームは必須。
・住宅設備の老朽化が心配。
⇒修繕費がかさみそう。（電気コンロ、エアコン、漏水など）
・現在の家賃は32,000円だが、さらに下落する可能性が大
⇒確実に下がります。2万〜2.5万のラインまでは確実に下落。
・建物の規模が大きく、オートロック、エレベーターがある。
⇒今の修繕積立金で足りるのか？将来増額必至？？
・退去があったときのリフォーム費用が心配。
⇒入居者に求められない。10万〜20万は確実に必要。
・単身物件は入退去のサイクルが早め。
⇒リフォーム費用がかさみそう。
など。
明日は、その後の未来を予想します。
つづく
クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57?u）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！ （約60坪。土地50万、建物200万）
1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！
1月24日 正式申込 ⇒ 現在審査中
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こんばんは。岡山大家です。
今日は、岡山市北区某所の
区分所有マンションで見てみましょう。
これは 実際にネットに広告を打ってある物件です 。
・場所 ＪＲ岡山駅から南へ約1.7km
・交通 路面電車の電停徒歩5分、バス停徒歩2分
・築年 1991年（ 築21年 ）
・面積 23.12?u
・間取り ワンルーム（7.8帖、トイレ・風呂が一緒、ミニキッチン）
・階数 10階建ての4階
・ 価格 300万円
・ 満室想定収入 38万円
・ 想定表面利回り 12.67％
・ 管理費,修繕積立金 11,710円
・ 現況 賃貸中
一見、よさそうに見えますかね？
価格 300万円 ということで、現金で買えそうな額ですね
想定表面利回り 12.67％ と悪くない感じです。
しかも、賃貸中なので家賃がすぐに入ってきます。
銀行に 300万円 置いておいても微々たるもんだし、
毎年38万円（毎月約32,000円）入るなら買ってしまおうか
どうしましょう
賛否両論あるかもしれませんが、単なる個人的見解を書いていきますね。
まず、
管理費,修繕積立金 11,710円
これは、 入居に関わらず、毎月支払いが必要 です。
11,710円 × 12ヵ月 ＝ 140,520円
は 満室想定収入 38万円 から 引かねばなりません。
38万円 - 140,520円 ＝ 約24万円
そこから 税金 が引かれます。
仮に 、固定資産評価額が 売買価格（300万）の60％だとすると 180万円
固定資産税（1.4％）、都市計画税（0.3％）で 約3万円
24万円 - 3万円 ＝ 約21万円
利回り 7％ で 毎月 約1.75万円 残ります。
300万円の回収に 14.3年 を要します。
購入時の諸費用 が 仮に 売買価格（300万）の7％だとすると 21万円
それも考えると 総投資額 321万円 に対して 利回り 6.5％
321万円の回収に 15.3年 を要します。
ちなみに、 これは 約15.3年もの間 満室 で 家賃も維持した 場合の話 です。
15.3年間、この状態を維持できると思いますか
気になる点は
・現在すでに築21年。ここからの13年間はどうなのか？
⇒家賃は下落し、入居付けは更に難しくなる。
・トイレ・風呂が一緒でミニキッチン（電気コンロ） は全く人気がない。
⇒かなりの場所的優位性がないと見向きもされない。
・この年代のマンションは、床がじゅうたんになっていて不人気。
⇒現在入居中だが、じゅうたんであればリフォームは必須。
・住宅設備の老朽化が心配。
⇒修繕費がかさみそう。（電気コンロ、エアコン、漏水など）
・現在の家賃は32,000円だが、さらに下落する可能性が大
⇒確実に下がります。2万〜2.5万のラインまでは確実に下落。
・建物の規模が大きく、オートロック、エレベーターがある。
⇒今の修繕積立金で足りるのか？将来増額必至？？
・退去があったときのリフォーム費用が心配。
⇒入居者に求められない。10万〜20万は確実に必要。
・単身物件は入退去のサイクルが早め。
⇒リフォーム費用がかさみそう。
など。
明日は、その後の未来を予想します。
つづく
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