2024年01月28日
ＤＩＹ VS 外注
岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
過去運営中物件一覧 （Ｒ５年まで。売却済含む）
★令和６年購入物件
R5(23)年11月17日(51歳) 瀬戸内市長船 契約※２月頃決済
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
またもや誰も買わないから...
R6(24)年1月9日(51歳) 中区国富 契約
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
物件52号と同じ並びなので...
使い道がないので当分放置かな...
/////////////////////////////////////
共同サブリース物件
参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
タクさん,ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
☆物件1号 （長船戸建・あつやんさん）H21.9.5入居
☆物件2号 （長船戸建・セリユさん）H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪
/////////////////////////////////////
共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに 築50年で16分の13が空き ...
8月1日から満室稼働で表面28.2％ ※電柱２、自販機
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱１
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%
R4(22)年5月31日 宇野８丁目 2DK4戸 H1年
☆共同購入７号 ＡＰ 中古購入 970万円 77.58坪
1口10万円 21人109口集まったので追加購入
満室想定表面19.8%
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに 1口30万円。18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
R3.8.1から契約開始 70,000円
**********************************************************
＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」谷万成戸建＆ランチ、追加で岩井リフォーム中へ
30日（火）12時半
参加予定（定員１０名）
１わたくし
２みのるさん
３なおとさん
４あゆさん（女性）
５まこりん
６ぺぇさん（女性）
７Ｎ村さん
８むーさん（女性）
９ＤＤＭさん
10norikoさん（女性）
※満席になりました。
☆「新年会・夜３」楽蔵‐RAKUZO‐ 岡山本町店
29日（月）19時
参加予定（定員１０名）
１わたくし
２モモさん
３ちかのくん（モモさんとこのバイトの子）
４麒麟さん
５ぺぇさん（女性）
６ワンママさん（女性）
７ちーこさん（女性）
８たくみさん
９しのさん
10
１月一覧
9日（火）12時半「見学会」よーすけさん宇野戸建アフター＆よっさん宇野戸建＆ランチ
10日（水）19時「新年会・夜１」創作ダイニング みやび 岡山駅前店
11日（木）12時半「見学会」わっきーさん八浜４,５号サブリースアフター＆ランチ
15日（月）13時半「視察」東区上阿知＆お茶
16日（火）19時「新年会・夜２」和食郷土料理 初代-岡山本店-
19日（金）14時「見学会」ＯＣさん倉庫など＆お茶
22日（月）12時「見学会」まゆさん門田文化町＆旭東町戸建アフター＆ランチ
※延期24日（水）12時半「視察」鴨方100万円戸建＆ランチ
26日（金）12時半「視察」南区小串35万円戸建＆4万円戸建＆ランチ
29日（月）19時「新年会・夜３」楽蔵‐RAKUZO‐ 岡山本町店
30日（火）12時半「視察」谷万成戸建＆ランチ
２月一覧
2日（金）15時「視察」赤磐市町苅田100？下仁保0？＆お茶
10日（土）13時半「セミナー＆懇親会」マーケティングセミナーin桑田町
11日（日）「新年会・夜４」駅前
３月一覧
４月一覧
20~21日（土日）「セミナー＆懇親会」半沢大家さん新築セミナー
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
先日、まゆさんの物件のアフターを見せてもらいましたけども
ＤＩＹで頑張ったみたいでねー
いいじゃないですかー(^^♪
立派なもんですよ。
この物件、中２階の下の部分が
こんな感じの大容量の倉庫になっていて
個人的に好きなタイプの物件なんですよね。
人気の学区内でもあるし
すぐ近くで賃貸に出している戸建もあるので
ここももちろん貸せると思うんですけど
傾きが顕著に感じる部分もあったりするので
仕上がりを含め
学区とか倉庫部分という特殊要因とのバランスが
世間にどう評価されるのか？
というのが難しいところなんですよね...
傾きに耐えられないとなれば
そもそもここは選ばないでしょうし
場所や特殊要因が優先されるなら
傾きの部屋は倉庫使いとかもありますからね。
そこらがお客さんによって変わるので
家賃設定は難しい...
ちなみに、 まゆさんの希望は５.５万円 ^^;
これが世間に通るのか？
こういうのを人の物件で観察できるのもありがたい^^;
で、もしそれで貸せるなら
実質利回りは２２.５％になるそうで。
田舎の物件ならともかく
このエリアでその数字なら優秀だと思いますけども
まゆさんの反省点 は
「ＤＩＹでやろうとして、ちょっとさぼったら」
「募集まで１年３か月もかかってしまった...」
という点^^;
まゆさんの計算では
もし外注していたとしたら
２５万円ぐらい多くかかっただろうとの試算。
しかし、逆に工事が早く終わって募集ができるので
賃料も１０か月分５５万円入ったとすれば
プラス３０万円だった と...
まぁね〜
実際に５.５万円で貸せたかどうか？
早めに客付けできたかどうか？
なんてことはわからんですけど
確かにその可能性はあったわけですね。
時間があって、もっとサクサクDIYができれば
いいんでしょうけど
もちろん本業もありますからね...
休みの日だってそれなりに用事もありますし...
ＤＩＹをする人には、 永遠の課題？かもしれませんねー
どっちが正解だったかなんてことはわかりませんけども
わたくしは、 普段からお世話になっているところにお願いして
そちらに なんぼかでも儲けて もらいますかねー
自分の時間（命）が最優先ってこともありますけど
周りにも生きてもらわないと成り立たないので。
自分でできるところは自分でーってのも
日本人の美徳っぽいところですけど
いつも悩ましいですね^^;
おしまい
火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！
タマさんの古民家の番組企画。
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ぺんちゃん撮影
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過去運営中物件一覧 （Ｒ５年まで。売却済含む）
★令和６年購入物件
R5(23)年11月17日(51歳) 瀬戸内市長船 契約※２月頃決済
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
またもや誰も買わないから...
R6(24)年1月9日(51歳) 中区国富 契約
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
物件52号と同じ並びなので...
使い道がないので当分放置かな...
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共同サブリース物件
参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
タクさん,ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
☆物件1号 （長船戸建・あつやんさん）H21.9.5入居
☆物件2号 （長船戸建・セリユさん）H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪
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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに 築50年で16分の13が空き ...
8月1日から満室稼働で表面28.2％ ※電柱２、自販機
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱１
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%
R4(22)年5月31日 宇野８丁目 2DK4戸 H1年
☆共同購入７号 ＡＰ 中古購入 970万円 77.58坪
1口10万円 21人109口集まったので追加購入
満室想定表面19.8%
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに 1口30万円。18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
R3.8.1から契約開始 70,000円
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☆「視察」谷万成戸建＆ランチ、追加で岩井リフォーム中へ
30日（火）12時半
参加予定（定員１０名）
１わたくし
２みのるさん
３なおとさん
４あゆさん（女性）
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６ぺぇさん（女性）
７Ｎ村さん
８むーさん（女性）
９ＤＤＭさん
10norikoさん（女性）
※満席になりました。
☆「新年会・夜３」楽蔵‐RAKUZO‐ 岡山本町店
29日（月）19時
参加予定（定員１０名）
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２モモさん
３ちかのくん（モモさんとこのバイトの子）
４麒麟さん
５ぺぇさん（女性）
６ワンママさん（女性）
７ちーこさん（女性）
８たくみさん
９しのさん
10
１月一覧
9日（火）12時半「見学会」よーすけさん宇野戸建アフター＆よっさん宇野戸建＆ランチ
10日（水）19時「新年会・夜１」創作ダイニング みやび 岡山駅前店
11日（木）12時半「見学会」わっきーさん八浜４,５号サブリースアフター＆ランチ
15日（月）13時半「視察」東区上阿知＆お茶
16日（火）19時「新年会・夜２」和食郷土料理 初代-岡山本店-
19日（金）14時「見学会」ＯＣさん倉庫など＆お茶
22日（月）12時「見学会」まゆさん門田文化町＆旭東町戸建アフター＆ランチ
※延期24日（水）12時半「視察」鴨方100万円戸建＆ランチ
26日（金）12時半「視察」南区小串35万円戸建＆4万円戸建＆ランチ
29日（月）19時「新年会・夜３」楽蔵‐RAKUZO‐ 岡山本町店
30日（火）12時半「視察」谷万成戸建＆ランチ
２月一覧
2日（金）15時「視察」赤磐市町苅田100？下仁保0？＆お茶
10日（土）13時半「セミナー＆懇親会」マーケティングセミナーin桑田町
11日（日）「新年会・夜４」駅前
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この物件、中２階の下の部分が
こんな感じの大容量の倉庫になっていて
個人的に好きなタイプの物件なんですよね。
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ここももちろん貸せると思うんですけど
傾きが顕著に感じる部分もあったりするので
仕上がりを含め
学区とか倉庫部分という特殊要因とのバランスが
世間にどう評価されるのか？
というのが難しいところなんですよね...
傾きに耐えられないとなれば
そもそもここは選ばないでしょうし
場所や特殊要因が優先されるなら
傾きの部屋は倉庫使いとかもありますからね。
そこらがお客さんによって変わるので
家賃設定は難しい...
ちなみに、 まゆさんの希望は５.５万円 ^^;
これが世間に通るのか？
こういうのを人の物件で観察できるのもありがたい^^;
で、もしそれで貸せるなら
実質利回りは２２.５％になるそうで。
田舎の物件ならともかく
このエリアでその数字なら優秀だと思いますけども
まゆさんの反省点 は
「ＤＩＹでやろうとして、ちょっとさぼったら」
「募集まで１年３か月もかかってしまった...」
という点^^;
まゆさんの計算では
もし外注していたとしたら
２５万円ぐらい多くかかっただろうとの試算。
しかし、逆に工事が早く終わって募集ができるので
賃料も１０か月分５５万円入ったとすれば
プラス３０万円だった と...
まぁね〜
実際に５.５万円で貸せたかどうか？
早めに客付けできたかどうか？
なんてことはわからんですけど
確かにその可能性はあったわけですね。
時間があって、もっとサクサクDIYができれば
いいんでしょうけど
もちろん本業もありますからね...
休みの日だってそれなりに用事もありますし...
ＤＩＹをする人には、 永遠の課題？かもしれませんねー
どっちが正解だったかなんてことはわかりませんけども
わたくしは、 普段からお世話になっているところにお願いして
そちらに なんぼかでも儲けて もらいますかねー
自分の時間（命）が最優先ってこともありますけど
周りにも生きてもらわないと成り立たないので。
自分でできるところは自分でーってのも
日本人の美徳っぽいところですけど
いつも悩ましいですね^^;
おしまい
火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！
タマさんの古民家の番組企画。
第2チャンネルRSK
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2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
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