[アパートメントオーナへの道] カテゴリの記事
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家賃滞納元大家への訴状
弁護士の先生から、家賃滞納者に対する訴状案が届きました。語尾が、「明け渡せ」やら「支払え」やら、キツめで結構笑えました。
August 23, 2022
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【不動産投資セミナー】給与収入＋720万円の不動産投資術
大手通信企業に務める傍、不動産収入 年収720万円に到達した不動産投資術について公開いたします。2009年から10月から不動産投資をスタート。現在所有物件６棟11室。埼玉県戸建 利回り13%埼玉県戸建 利回り19%静岡県軽量鉄骨アパート 利回り15%静岡県木造アパート 利回り12%兵庫県戸建 利回り14%兵庫県戸建 利回り13%＜セミナー概要＞ 日時：2017年12月23日（土）15:00〜17:00 場所：大阪市北区曽根崎1−4−6 新御堂筋ビル7階 ピラティススタジオ ダゴバ ※会場は借りております。 会場への問合せはご遠慮ください。 参加費：3,000円＜カリキュラム＞ 1.なぜ不動産投資をするのか 2.物件の探し方 3.収支シミュレーション 4.物件見学のアポイント取り 5.物件見学時のポイント・持ち物 6.買付証明書の書き方 7.契約時の注意事項 8.入居者募集のチラシ作成 9.入居者募集の営業活動 10.入居者を付けるポイント＜お申し込み方法＞ メールにてお申し込みください。 宛先：shiraishilovesnow@gmail.com 件名：12/23不動産投資セミナー申し込み 本文：お名前 携帯電話番号 住所（開催場所決定の参考とする為） をご記入ください。 締切り：2017年12月16日（土）
October 15, 2017
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アパート経営フェスタ２０１１
昨日はハッピー＆リッチ アパート経営フェスタに参加してきました。3部構成で、私は2部からの参加です。というのも、金曜日飲みすぎて、午前中の予定が遅れてしまい、そのまま午後の予定にまで影響が出てしまいました。 でも、聞きたかった、経営コンサルタントの 大前研一さんの講演には間に合いました。○第２部 大前研一さんの講演・日本もインフレが起こる 1,000兆円を超す日本の借金。税収40兆に対し、予算は100兆。どう考えても、借金を返せそうにない。そこで、紙幣を大量に刷る→ハイパーインフレへとつながる。・物の資産は強い インフレになると紙幣の価値は激的に下がる。そうなると不動産等の資産を持っていると強い。株も、株を発行している会社が物を作っている訳なので、一応は物の資産に含まれる。・住居用不動産 インフレになると商業用不動産はNG。なぜなら高い金を払って商業用不動産を借りてまで、商売をしようとする人がいなくなる。 その点、住居用不動産だと、インフレになろうが、不景気になろうが必要に迫られて借りる人はいる。・単身世帯がキー 日本の32%は単身世帯。この単身世帯向けにひねりを聞かせた不動産なら期待できる。吉祥寺のひつじ.comのシェアハウスなんかはいい例。 単身向けのレストランがいまいち少ないのが不思議。・2House 通勤用に便のよい所へ借りて、週末用の住まいを都心から離れた所に買う人が増えてくる。立科の別荘地なんて、めちゃくちゃ値段が下がっている。軽井沢はそうでもないが。・投資の基本 みんなが集まる前に参入。みんなが集まってきたら去る。・3つの持たない お金を貯めたいなら次の3つを持たないこと。1.車、2.子供、3.家。 子供を持たないというのではなく、私には「子供への投資程リターンの悪いものはない」というがポイントと思えた。 子供へはお金をかけるよりも、時間と愛情をかける・ライフプラン 老後の時間は9万5,000時間に及ぶ。少なくとも20のしたいことを持っていること。 10→室内ですること 5→一人ですること 5→人とすること 10→外ですること 5→一人ですること 5→人とすること この大前研一さん、とても凄いのが、去年の今頃から既に「PIGSはやばい」と予想していました。 P：ポルトガル I：イタリア G：ギリシャ S：スペインだそうです。○第3部 5人の不動産投資家によるトーク そのうち二人のお話を書きます。・松田淳さん (1)キャッシュ重視 土地価値は重視せず、家賃によるキャッ シュを重視 (2)競売 Bitで88万円や229万円の1棟アパートが ある。市場より相当安い。 (3)地方の田舎 対象エリアは地方都市ではなく、本当に 地方の田舎。 (4)全空 全空物件がいい。リフォームしやすい。 (5)平成初期築 木造アパート リフォームしやすい。 (6)セルフリフォーム (5)の条件を満たしていると、クッション フロア貼り、壁紙貼り等のリフォームが簡単。・竹内かなとさん (1)競争なし物件を狙う 田舎、再建築不可、見た目荒れている物件 はチャンス。私の場合は奈良県南部を狙って いる。 (2)安く買う 残置物の撤去、リフォームの費用分だけ 安く買えれば、見た目が荒れていても問題 なし。 (3)究極の貸し方 今住んでいる人にそのまま貸す。こんな感じでした。
October 30, 2011
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私の投資戦略
私の投資戦略について、実はこれまで複数の先輩投資家がアドバイスをしてくれました。そのうちの一つが、「今の戸建１戸を売って、それを購入資金に２０％ぐらい回るアパート１棟を購入して、加速する」です。このアドバイスに従うことを賛同してくれた先輩投資家もいました。 しばらく、１棟アパートを探していました。でも”これだ”という物件に出会いませんでした。 そうしているうちに、「今の戸建を持ったまま、戸建を増やしていって,物件がある程度増えたところで成績の悪い物件から売っていけばいい」というアドバイスをしてくれる先輩投資家もいました。これを聞いて、また戸建も探し始めました。戸建を見て回っていると、戸建の方が入居者がついているところがなんとなく想像できるんです。 確かにアパート１棟を購入したほうが加速できると思います。やってみないと、１棟アパートを満室にするイメージも沸かないのかもしれません。でも今は、もう少し戸建を増やして自信をつけてみようと思います。 一昨日、昨日と私が大阪出張であったため、妊婦の妻は明日まで一時里帰り中です。 本日、パスタを作ってみました。 準備、調理、後片付けまで、久しぶりに一人でやってみると、日頃妻がやってくれていることのありがたみが身にしみます。
October 19, 2011
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身の危険を感じる戸建
本日は和光市の戸建を見学に行きました。売り出し価格６００万円。５００万円で購入して、７５，０００円ぐらいで賃貸に出せないかと思い見に行きました。 もともと接道部分の長さが不足しており、”再建築不可”であることは知っていました。現地に着いてみたところ、この風景。 「あれ？もしや、ほんの少し接道部分が２mに満たないだけですか？」と私の質問に対し、「いえ、この奥に今回の物件があるんです」と案内してくれた表参道さん（仮称）。 実際に奥に入ってみると、 「ひょえーーーー」”１m道路に１m接道”そんな感じです。中に入ってみると、表参道さん：「傾いているように見えると思いますが、 気のせいではありません」私：「いや、ほんまに気のせいではないですねー。 間違いなく傾いていますねー」 家全体が傾いているのもあるようですが、部屋の奥だけ極端に傾いています。 ２階に上がってベランダに出てみると、私：「ここ、身の危険を感じますね」表参道さん：「明らかに下の支柱が腐食してますもんね」表参道さん、なかなか笑いのセンスがある方でした。「もしかして、こういう人が一見ドン引きするような物件にこそ、儲けが潜んでいるのかなー」「いやいや、それもこういう物件が２００万円ぐらいで購入できればこそ。たとえその値段で購入できてもこの接道、さらに賃貸できる状態にするのに手間かかりすぎるやん」心の中でブツブツつぶやきます。もちろん、転進です。もちろん。
October 16, 2011
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またもや玉砕
先日人生4度目の買付証明書を提出しました。690万円の売値に対して、450万円で提出したところ・・・あえなく玉砕しました。売主である相撲原市（仮称）の業者さんも、一応は取締役にも確認してくださったそうですが、「600万円以下では占い」ということです。 気持ちを切り替えて本日は四季市（仮称）と三好町（仮称）の物件を見学しました。 この四季市の物件、「不適合接道のため再建築不可」というのはマイソクに書いてあったのですが、現地を見ていると凄まじい接道をしていました。 1mを切ろうかという道路に、1mを切ろうかという接道で敷地延長されます。これではリフォーム工事の機材搬入すら厳しそうです。謄本にて権利は確認していませんが、前の私道？の持分すらも怪しい感じです。これは転進することにしました。 2軒目の三好町の物件、今日案内してくれた業者様が売主でした。480万円の物件ですが、家でキャッシュフローのシミレーションをしてみると300万円で購入して5万円で貸すぐらいでないと厳しそうです。 さすがに普段お世話になっている業者様に赤字を出させる訳にもいかないので、「300万円だと利益なかとですか？」とメールで質問してみました。300万円だとありだと思ひます。
October 2, 2011
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人生４度目の・・・
本日、人生４度目の買付証明書を出しました。売値６９０万円に対して、指値４５０万円です。場所：埼玉県南部構造：木造２ストレート葺２階建て土地：１１３．７６平米建物：７６．３８平米想定家賃：６５，０００円／月 これでも想定表面利回り１７．３３％と、目が飛び出るような数字ではありません。なぜ、この値段で買付をいれたかというと、ほぼこのまますぐに貸し出せそうです。・廊下、キッチンのクッションフロア張替え済み・洗面化粧台交換済み・システムキッチン交換済み・和室畳表面替え済み気になるところといえば、風呂釜の水垢ぐらいです。これも、どうやら塗装で消すというテクニックがあるそうです。仲介業者のビンノ様（仮称）は、「もちろん聞いてみるだけは聞いてみますよ」と言ってくれています。さて、どうなることでしょう・・・
September 25, 2011
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売られてゆ～く～よ～?
２８０万円に対して２００万円で買付を入れていた亀ヶ島市（仮称）の物件、満額で他の人に売れてしまったそうです。 ８月下旬に買付をいれ、「満額でないと売るつもりはない」と売主さんの意向を聞いていたため、しびれを切らすまで放置プレーを実施していたが、他の人が満額で買付を入れたようです。 せっかく融資の内諾をしてくださった国民公庫（仮称）の琵琶崎様（仮称）に申し訳ない気持ちでいっぱいです。 本日お詫びの電話を入れようと思います。
September 15, 2011
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融資相談へ行けず・・・
明日、パソナ銀行（仮称）に融資相談のアポを取っていたにもかかわらず、残念ながら大阪出張が入ってしまいました。 次週も月～金まで大阪出張です。パソナ銀行（仮称）の他にも、農家組合（仮称）、県信用金庫（仮称）も回ろうと思っていたのに残念です。 新幹線に乗っている時間があるので、投資シミュレーションでも実施しようと思います。 そうそう、買付申し込みを出した物件、他から満額で買付が入った等の動きがないか、明日にでも仲介会社様へ電話を発信しようと思います。
August 31, 2011
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希望の光
本日９：００より、国民公庫（仮称）の面談を受けてきました。 ２０台前半と思われる女性琵琶崎様（仮称）が対応してくださいました。１．通帳２．住民税等の源泉徴収状況が分かるもの３．今年度の固定資産税の領収書４．現十住居の家賃支払い状況５．身分証明書等、あらかじめ指定のあった書類を提示します。 面談前に、あらかじめ・確定申告２期分・創業計画書・収支計画書等は郵送済みでした。 金利は、今日時点で５年 ２．１５％６年 ２．２５％７年 ２．２５％８年 ２．３５％９年 ２．４５％１０年 ２．５５％とのことです。 これは既に保有している物件を担保にした場合の金利であり、無担保・無保証人の場合は、これらに０．６５％が上乗せされるようです。 私の場合既に保有している物件が担保条件を満たしているか微妙な線らしく、これから実際に確認に行った後に判断されるとのことでした。担保条件を満たさない場合は、０．６５％の金利上乗せを回避するには、保証人が必要となります。 本日の面談では融資を受けられる可能性は高そうな感触でした。正確には本申し込み後でしか分からないとのことでしたので、・現在価格交渉中であること・価格交渉が折り合わない場合は本申し込みにいたらない可能性があることをお伝えしてきました。 希望の光が見えてました。
August 29, 2011
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住宅ローンの不思議
都市銀行を回っていて不思議に思いました。なぜ「アパートローンではなく、住宅ローンでぜひ借りて欲しい」というのでしょう？ 今回私は戸建を購入し、それを賃貸に出そうとしているのです。つまり、給与収入とは別の収入の中から、ローンを返済しようとしているのです。 一方、住宅ローンは、通常給与収入からのみ返済するものです。しかも金は１％台という超低金利です。 はっきり言って、銀行からすると同じ金額を融資するなら、マイホームへの住宅ローンよりも収益物件へのアパートローンの方がよっぽどリスクも低く、金利も稼げるのではないでしょうか？ 住宅ローンを貸し出すと、国から金融機関に補助金でも出るんでしょうか。 まったくもって不思議です。
August 27, 2011
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多目的ローン 高金利 戸建
本日、ほまれ銀行（仮称）へ融資の相談のため訪問しました。 先日電話相談したときは、「ぜひご協力させていただきたい」との反応であったため、かなり期待していました。 対応してくれたのは、２７歳の好青年竜也さん（仮称）です。竜：「上司にも相談したのですが、『アパートローンを 戸建に適用した事例がない』とのことでした」竜：「他の銀行でも同じことを言われたかもしれません でしたが、住宅ローンならぜひご融資させていただ きたいです」私：「やっぱり住民票は移さないといけないんですよね」竜：「はい、居住が前提ですので」どうしてこうも都市銀行は、住宅ローンを勧めるのでしょう？竜：「他に何か提案できる商品がないかと探してみたとこ ろ、これなら・・・」出てきたのは、『多目的ローン』竜：「銀行マンの口からこんなことを言うのは不適切 なのでオフレコにしてください。本ローンは事業用 には適用できないことになっているのですが、使用 用途が分かる契約書を提出いただくだけなので、 事業用に使っているかどうかは分かりません」で、金利を見てみると・・・ 変動：５．ＸＸ％ 固定：７．ＸＸ％有り得ない・・・私：「戸建は入居付けがしやすいし、一度入ると長期に 住まわれます。もちろん私はアパートも探している のですが、アパートは供給過多で競争も激しく、 入居付けにも工夫が必要になります。戸建への融資 の方が安定するかもしれませんよ」竜：「確かにアパートは多いですもんね」私：「この物件だと４万円で貸しても、表面利回り２４％ になりますからね」竜：「すごいですね。私が欲しいぐらいです」私：（心のなかで）「だったら融資してやー」竜：「それに、恥ずかしい話ですが、アパートローン金 利でも当行はあまり有利な条件を出せないんですよ。 パソナ銀行（仮称）、農家組合（仮称）、県信用金 庫（仮称）によく負けるんですよ」私：「農家組合（仮称）や県信用金庫（仮称）で融資 を受けられるんですか？素晴らしい情報ありがとう ございます」竜：「個人的な興味なのですが、どうしてこういった ことを始められたんですか？」私：「ありきたりかもしれませんが、『金持ちとうさん』 を読んでからです。それから、日本の不動産投資家の 本を２０～３０冊読んでから始める決意をしました」竜：「けっこうたくさんいるんですね」私：「そうですね。サラリーマン収入を超える不動産収入 を得ている人もたくさんいてます。もちろん、銀行マン 出身の人でリタイヤした人も知っていますね。銀行マン の方は有利ですもんねー」竜：「私も考えましょうかね」私：「最後に・・・、抵当流れの物件を紹介していただく こととかはできませんか？」竜：「うちではやっていませんね。そういうのはだいたい 保証会社がやってるんだと思います」私：「そうですか。今日は素晴らしい情報をありがとうご ざいました」その後、このほまれ銀行（仮称）と同じ駅にある県信用金庫（仮称）の場所をチェックしておき、さらにパソナ銀行（仮称）に面談のアポ取りの電話をしておきました。そして、家へと帰ろうとしたとき、「そういえば、この駅に以前物件の紹介をお願いしたチョイスホーム（仮称）があるな」と思い出し表敬訪問を実施しておきました。社長に挨拶し「いい物件があったらぜひ連絡ください」と伝えておきました。
August 26, 2011
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指値 放置プレー 満額
昨日２８０万円に対し２００万円で買付を出した物件、元付業者様が昨日休みであったため、本日客付業者様側から交渉していただきました。 「満額でなければ厳しい」という回答だったようです。 今回の指値が通るのであれば、・簡易水洗のまま、家賃を安くして募集・浄化槽工事をして相場に合わせて募集両方の戦略のどちらにしても、それなりにいい利回りが期待できると思っていました。 しかし、指値が通らないとなると、当然のことながら、どちらの戦略においても利回りが下がってしまいます。 したがって、しばらく放置プレーをして、売主様側がしびれを切らさないか様子を見ようとおもいます。 並行して、浄化槽にする場合の費用については調査しようと思います。
August 25, 2011
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買付 ２００万円 戸建
購入を検討している２８０万円の戸建について、本日師匠であるジム鈴木さんへ相談の電話を発信。「いい物件だと思う。買付入れるなら早い方がいい」とアドバイスをいただきました。その他にも、たくさんいろんな技を教えてくれました。著作権の関係でここでは公表を差し控えたいと思います。 １６：００に帰宅し、さっそく買付証明書に記入を始めます。その間、雪姫が雪：「公園連れてってー」と絡んできます。私：「ちょっとお仕事だけさせてね」雪；「やだー」こんなやり取りをしながら、買受希望価格、手付金を記入し、三文判を押印します。さっそくFAXしようと仲介会社のビンノ様へ電話を発信。私：「２００万円で買付入れようと思います」ビ：「私、今日休みなんです。事務所にFAX 入れておいてください」私：「分かりました」さて、どうなるか？明日は大阪出張なので、銀行回りはできません。金：ほまれ銀行 月：国民金融へ相談に行こうと思います。
August 24, 2011
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２８０万円戸建 簡易水洗 バランス窯
本日埼玉県南部の２８０万円の戸建を見学しました。私と同じ昭和５２年生まれの物件です。 玄関で仲介会社のビンノ様（仮称）と売主様とあいさつを交わします。売主様は非常に感じのよい初老のご主人が玄関で迎えてくれました。 玄関を上がり、まず失礼ながらトイレと風呂場ををチェックさせてもらいます。 トイレの扉を開けると若干臭いが気になります。 もしや・・・と思い、便座の蓋を開けてみると、簡易水洗でした。 １号物件も簡易水洗ながらうまく入居者様が見つかったものの、今後はできれば避けたい設備です。 風呂の扉を開ける前に、 もしや・・・とある考えが頭をよぎります。そう、バランス窯でした。 「ま、こちらはプロパンガス会社数社に相談すればいいか」と心の中ででつぶやきました。 ２階へ上がってみると、売主様が増築部分の説明をしてくださいます。２階の洋室を見てみると、明らかに事務用のFAXが置かれています。私：「こちらでお仕事されていたんですか？」ご主人：「ええ、建築関係の仕事をしてまして」ビンノ様：「設計とかですか？」ご主人：「いえ、大工です」私：「もしかして増築工事はご主人がされたのですか？」ご主人：「はい、そうです」 失礼ながら、水平器で傾きをチェックさせてもらったところ、大きな傾きはなさそうです。私：「実はローンが２００万円しか通らなさそうで。 さすがに２００万円では難しいですよね」ご主人：「・・・」私「（心の中で）直球すぎたか・・・」といっても、聞いたからといって何かを失うわけでもありません。 １階へ戻ってキッチン、和室と一通り見終えて、撤収しよう思ったところ、売主の奥様が、「冷たい飲みものでもどうぞ」とスプライトを出してくださいました。 このご夫婦、来月には地元へ撤収するそうで、それが売り理由のようです。 スプライトを飲み干した後、玄関を出たところで、気になってた旗竿地の接道部分の測定をしてみたところ、ジャスト２ｍでした。 物件から撤収し、車を停めてあるところへ向かう途中、ビンノ様と歩きながら会話を交わします。私：「今日見て気に入ったら満額で買付入れようかと思っ てたのですが、簡易水洗が気になりますねー」ビンノ様「そうですよね。申し訳ありません。実は私も 今日知ったんですよ」私：「浄化槽入れるのって結構お金かかりますよね」ビンノ様：「確かに、そうなると利回りはだいぶ下がっ ちゃいますもんね」私：「トイレの交換費用を考えて２００万円なら買付 出したいと思います」ビンノ様「それとなく元付けの業者さんへ聞いてみます よ」私：「それにしてもビンノ様、投資に詳しいですね。 自分でも投資されているんですか」ビンノ様：「いえいえ、投資物件は持っていません。 ラブスノさん、賃貸住宅フェアとか行かれた ことありますか？私、前職でオーナー様向け の仕事をしていて、賃貸住宅フェアで講師を されているような方に、セミナーの講師をお 願いしたりしてたこともあるんです」私：「なるほど、それでお詳しいんですね。はじめ ６５０万円の物件を問い合わせしたときに、投資用 でしたらこちらの方がと２８０万円の物件を紹介し てくださったとき、この方は信頼できるって思った んですよ」ビンノ様：「ありがとうざいます」ここで、ビンノ様と別れました。その後、車で待機してくれてた妻のもとへ戻ります。雪姫（２歳）が車で寝てしまっていたので、妻は車で待機していました。 その後妻からいろいろと物件のことを聞かれ、妻：「洗面化粧台とかどうだった？」私：「あれっ、そういえばなかった妻：「大事なとこだよー」私：「そういえば洗濯機置き場も家の中になかったよう な」現地調査の甘さを猛烈に反省です。続きはまた次回に。
August 23, 2011
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サザエさん 反省 銀行
雪姫（２歳）とよく遊びに行く近所の公園から、ベタットハウス（仮称）の駐車場が見えます。 ベタットハウスといえば、約２年前１，１００万円の戸建物件に対して、７００万円の指値を通してくれた担当者かぐや姫様（仮称）がいらっしゃいます。 あの時は現金を所持しておらず、フルローンの相談を国民公庫（仮称）と、太陽銀行（仮称）に相談したものの、あえなく玉砕。ベタットハウスのマークを見る度に、「あのときもっと迅速に、もっとたくさんの銀行に相談に行けばよかった」と後悔の念がよぎります。 その反省を生かし、今回は５行へ同時に相談を持ちかけました。失敗は次の成功へとつなげていこうと思います。 さて、本日夕方ＴＶをつけると、サザエさんがやっていました。・マスオさんが公園で、近所の子供たちまで肩車をして走り回る、いい人ブリを発揮。・それが近所で評判になり、磯野家で「マスオさんはいいパパだ」という話で盛り上がる。・気をよくしたマスオさんは、翌日も仕事から早く帰宅し、タラちゃんと公園へ。・それを受けてタラちゃんはマスオさんにべったりというストーリでした。 それを見てた雪姫は、その後歯磨きも「久しぶりにパパにしてもらう」オムツ替えも「パパにしてもらう」と。数箇月前から、どちらも「ママにしてもらう」と、パパには全くさせてくれなかったのに。 サザエさんて凄い。感激。
August 21, 2011
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融資の素振り２
さて本日も融資の素振りを実施しました。○三葉銀行（仮称） 木造の場合築１９年以上の物件には融資していないとのこと。 一応住宅ローンが組めないかも聞いてみたところ、やはり本人が居住することが条件とのこと。○ほまれ銀行（仮称） 男性社員富士さん（仮称）が電話応対してくださいました。私：「戸建を１戸賃貸に出しておりまして、もう１戸 戸建物件を増やしたく、その融資について相談させ てください」富：「お話を詳しく聞かせていただきたいので、当行 へ一度来ていただくことはできますか。ラブスノさ んは普段はお勤めでらっしゃいますか？平日にお越 しいただくのは難しいですか？」私：「１５時以降でも大丈夫なら、平日に行くことが できます。来週水曜日にお伺いさせていただきます」富：「分かりました」私：「当日は、 １．購入予定物件の収支計算書、 ２．確定申告２期分 ３．購入予定物件の販売図面 ４．現在賃貸中物件の資料 を持参しようと思います。必要なら事前にお送り いたします」富：「書類は面談当日で大丈夫です。ぜひともご協力さ せていただきたいと思います」かなり積極的な姿勢を感じました。来週が楽しみです。
August 19, 2011
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融資の素振り
先日外観だけ見に行った埼玉県南部の２８０万円の戸建物件、・駐車場はないものの、周辺に駐車場を確保・駐車場なしのまま募集してみるという案を考え直してみることにしました。 ということで、内見のアポを取ろうと、昨日仲介業者様へ連絡したところ、「先方様の都合で来週火曜日以降になる」とのこと。さっそく火曜日にアポを入れておきました。 内見後購入したくなったら、すぐに購入できるよう融資の相談を並行して進めておくことにしました。 そこで、昨日早速、相談のアポを取ろうと国民金融公庫（仮称）電話したところ、 １．借入申込書 ２．確定申告2期分 ３．購入予定物件資料 ４．担保用物件謄本 ５．創業計画書 ６．収支計画書を事前に送付するよう言われたので、昨日のうちに書類を取り揃え、本日郵送で送付しておきました。 さらに本日、「国金以外にも、有利な金利条件で借りられるとこがあるかも」と思い、口座を持ってる都市銀行２行にも電話してました。○太陽銀行（仮称） 電話に出てくれた女性の担当者に、契約している口座の口座番号等を聞かれた後、男性の担当者恵比寿さん（仮称）から電話あり。恵比寿さん：「築年数はいくらですか？」私：「３０年を超えています」恵比寿さん：「木造の場合だと築２５年までしか出ない んです」私：「返済期間５年でもだめですか？」恵比寿：「そうですね、難しいですね」私：「築年数２５年という制限だと、高利回りの物件 になかなか融資が出ないですね」恵比寿：「そうですね、今は購入が難しい時期と言える かもしれません」私：「ちなみに、住宅ローンは無理ですか？戸建なので」恵比寿：「難しいですね」ということで、いったんあきらめることにしました。○やまと銀行（仮称） 電話に出てくれた女性金田様（仮称）から、１．購入物件の販売図面２．現在賃貸中の戸建物件の謄本を見せて欲しいと言われたので、すぐに、これらに加え、３．確定申告２期分４．購入物件の収支計画書を用意して、本日のうちに、走ってこれらの書面を持っていきました。 その後、１時間ほどたって、金田様から電話があり、金田さん：「申し込みが受け付けられるかどうかは、来週 に返事できると思います。もしかすると２８０ 万円全額は難しい場合は、８０万円ほど自己資 金を用意していただけますか？」私：「その場合は、なんとか工面します。できるだけ多く 融資をお願いします」金：「そうですね。こちらもできるだけ多くご融資できる ようがんばります」なんとなく、好感触です。さて、火曜日に内見した後、よければすぐに買付を入れられるように買付証明書を用意しておこうと思います。
August 18, 2011
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地デジ工事 痛い出費
一昨日の火曜日、鳩山町貸家の地デジ工事をやってもらいました。 仕事のため立会いはできなかったので、現地見積もり実施後、携帯へ見積もり金額を連絡してもらい、実施判断をすることにしました。・アンテナ調整 10,500円・ブースター機器代金 17850円・日当 5,250円合計 33,600円電話で私：「30,000円になりませんか？」と聞いたところ、工事の人（以下、工）：「そこまでは無理です」私：「じゃ、33,000円で」工：「分かりました」微々たる額とはいえ、交渉してみるもんですね。急ぎであったこともあり、大した市場調査もせずに発注してしまったことを反省です・・・工事も完了し、安心していたところ、昨晩入居者様から電話があり、「TVが観れなくなった」とのこと。工事実施会社がすでに営業時間外であったことから、留守電へ翌日にすぐ入居者様宅へ状況確認するようメッセージを残しておきました。その確認結果を聞いたところ、工：「問診内容からすると、分電盤の老朽化がが原因とも思われます。工事当初はそのまま使えると思ったんですけど、それがダメになったのかもしれません。」私「それ取り替えるといくらかかるんですか？」工：「10,500円です」私：「まさか日当が別途かかったりしないですよね？」工：「分電盤の機器代と工賃で10,500円です」私：「で、いつ行ってくれるんですか？」工：「8/4で入居者様にご納得いただきました」業者選定は大丈夫だったのでしょうか。若干不安になってきました。
July 28, 2011
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株価 御中元 契約更改
投資している株価の状況を改めて確認してみました。平均取得コスト：4,255円時価評価額：3,885円評価損が185,400円となっております。 もう少し保持しつづけ、評価損がなくなった時点で、即現金化→不動産購入へとつなぎたいと思います。 先日、第1号戸建物件の管理会社様から御中元が届きました。ビールとジュースのセットです。ビールは自分ではなかなか買わない高級YEBISUです。 子供の頃、父親宛に届く御中元が、ビールだけのセットの場合、よく文句を言っていました。「子供がいるんだから、ジュースも入っているセットにしてくれたらええのに」もちろん父親宛に送られている御中元ということも気にせずに言っていました。 親の立場になっても、ジュースが入っているセットは子供も喜んでくれるのでうれしいです。 そういえば、第1号戸建物件、今年の10月下旬に2年と賃貸契約が終了します。更新してくれるでしょうか？少し様子を探ってみて、それ次第では早めに売却も検討しようと思います。
July 10, 2011
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世界市民たれ
先日、私が参加している英会話スクールの最後の講義がありました。７月からは一つレベルを上げたクラスに参加するため、先生が変わります。 現在のクラスの先生から、最後のあいさつで 「このスクールを通じて、世界中に友達ができて、お互いに助け合う世界を作りたい」 という言葉があり、すごく心に響きました。 投資家であり冒険家であるジム・ロジャースの本に、 「世界市民たれ」という言葉があります。 その意味は、 「あそこの民族はどう、こっちの民族はどう、とかではなく、 全世界が同じ一つの市民と思えば、争いはなくなる。 そのためには、実際に相手の土地に入り、その土地の生の 情報を得ることが大切。その土地の言語を習得しなければ、 生の情報は入ってこない」 ということでした。 その先生の話を聞きながら、この本のことを思い出してい ました。 私もいつか英語を使いこなせるようになって、世界中のいろ んなところに友達を作って、そしてその土地の生の情報を得 られるようになりたい、って思いました。 なんだか壮大なことを書いてしまいました。それにはやっぱり自由な時間と経済的自由が必要。楽しみながら、ぼちぼち不動産投資、がんばっていこうと思います。
July 2, 2011
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物件見学 上福岡
先週土曜日、久しぶりに物件見学を実施しました。物件資料が今手元にないのですが、最寄駅：上福岡徒歩６分構造：木造１Ｒ×８個価格：４，０００万円台利回り：１２％ぐらい築年：平成１８年ぐらいだったと思います。 満室なので、どうせ中は見られないと思い、紹介してくれた業者さんには電話せずに、勝手に見に行くことにしました。 現地にたどり着くまでの道がとにかく狭く、Ｕターンんできる場所もなく、何度となくバックでロングドライブさせられました。 ようやく物件資料に書いてある住所にたどり着くと、１０戸の建物でした。「あれ、物件資料の戸数が間違っていて想定家賃が正しいとすると、案外いい利回りに化けるのでは」と思いきや、隣にも同じ番地の建物が・・・。どうやら同じ番地で２つ異なるアパートが隣り合って立っていたようです。 さすが築年数が浅いだけあって相当綺麗な建物です。 物件を探している途中にアパート名を聞こうとして電話したときの着信履歴を見て、私達が家に帰ってから折り返しの電話がかかってきました。 売主さんは長野にお住まいらしく、思ったほど儲からないから売りに出しているそうです。 軍資金がないので今回も見送りです。 今持っている貸家を売却しようかとも思っていたのですが、売却せずに軍資金を貯められるぐらいの貯蓄能力がないと、賃貸経営もうまくいかないのではと、少し迷っています。
June 26, 2011
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不動産投資セミナー参加 地デジ対応 物件見学予約
昨日は川村龍平さんによる「川村流 不動産投資セミナー～初級編～」を受講してきました。 川村さん作成のexcelのシミレーションツールを使い、実際に出回っている物件広告を使ってその物件を買うとキャッシュフローがどうなるかをシミレーションします。 一人一台ＰＣが配られ自分でシミレーションすることができます。 シミレーションツールは非常によくできており、・路線価から計算される土地価格・建物躯体価格・建物設備価格・自己資金・借入金額・借入金利・借入期間・家賃等を入れると、年ごとの・借入金元金返済額・借入金利息返済額・管理費・固定資産税・修繕費・保険料等が自動計算されます。家賃の低下率も自分で設定することができます。「このエクセルファイルは、持って帰ることができないのか」という質問が相次いでましたが、本ツールは２万円で販売されているようです。 シミレーション自体は、私が自分で作ったツールでこれまでやってきたものを似た内容でした。私が作ったツールは、バタさんからexcelのシミレーションをプリントアウトしたものを以前にもらっったときに、それを参考にして自分で作ったものです。 今回のセミナーは、初級編ということで、このシミレーションができるようになることが目標でした。・広告で表示されている想定家賃が適正なのか・シミレーションしてみるとなかなかまともに キャッシュフローが回らない中で、高利回り の物件をどのように手に入れるか等を私は知りたかったのですが、それは恐らく川村さんが別テーマでされるセミナーにて聞くことができるのでしょう。 ところで、先日、鳩山町の戸建物件を管理している会社から、「地デジ対応は済みましたか」とメールが届いておりました。 以前確認してもらったときに「対応済み」であったと、勝手に勘違いしていました。 地デジのアンテナ工事を調べてみると２万円ほどするではないですか。痛い出費です。 本ブログをお読みの方で、地デジアンテナの工事を安くやってくれる業者様をご存知の方はぜひ教えてください。 さらに話は変わって、先日イッチーママのブログにてジム鈴木が埼玉県に戸建を購入したことを知ります。 ぜひ、物件を見て勉強させて欲しいと思い電話したところ、快諾していただけました。しかも、ちょうど来週末にその物件へリフォームの打ち合せ等に来られるということで、中も見させてもらえることになりました。 楽しみです。
May 29, 2011
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物件見学 上博多
昨日久しぶりに、概観だけですが物件見学を実施しました。所在：上博多駅（仮称）徒歩９分売出価格：４，２００万円満室時想定表面利回り：１２．７％ ※適正家賃で計算すると１１．２％と想定築年数：昭和６２年路線価：２，７８１万円 建物の概観が一件獅子パレス（仮称）っぽいのですが、階段を上ってみると、獅子パレス（仮称）特有の音が響く感じはありません。名前にもそれっぽいものがついていません。 途中でオーナチェンジされているのかもしれないので、これは仲介会社さんに聞いてみないと分かりません。 概観も平成１７年に塗装してあるだけあって、綺麗です。 獅子パレス物件じゃないとすれば、こういうのが２，３００万円ぐらいで投売りされればいいのに・・・
May 8, 2011
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It's a piece of a cake.
It's a piece of a cake.皆様、この意味ご存知でしょうか？「お茶の子さいさい」という意味だそうです。 そう、４月から毎週月曜日英会話の学校英語のシャワーに通っています。 毎回、読書と発音の宿題が出ます。通勤途中の電車でこれらの宿題を楽しんでいます。 同じクラスの人には、通勤途中に発音練習していたら、警察に職務質問をかけられたツワモノもいています。 ・・・ 最近英語に夢中で物件探しができておりません。「正直、時間が足りていません」 でも、この台詞が頭をよぎってはいけないと思います。「どうやったらできるか｝できる理由を探してみようと思います。 我が家の雪姫（２歳）がときどき何かしようとして「できなーい」と口にしあとき、「どうやったらできるかなー」と問いかけています。 自分に問いかけて、見本を見せようと思います。
April 21, 2011
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花見 不動産会社訪問 シミレーション
本日は花火日和です。ということで柳瀬川へ妻、雪姫（２歳）と花見へ出かけました。 花吹雪舞う中、３人で楽しい時間を過ごしました。 その後、電車で二駅移動し、チョイスホーム（仮称）の家田社長（仮称）を訪問しました。 何度か物件の問い合わせをさせていただいた方です。「収益物件を探しています」と書いた名刺と、希望物件の条件を書いたＡ４用紙を渡します。ダンディな社長で、なんとなく期待が持てます。 最近、ネットで競争率の高い物件を探すよりも、「地元の不動産会社へ足繁く通い非公開物件を紹介してもらう」作戦の方がよいのではないかと思い、少しずつ活動しています。 家に帰って、少し体調が悪い妻に変わって、久しぶりに晩御飯を作りました。 晩御飯後、ある物件のキャッシュフローシミレーションを実施します。３，５００万円さいたま市緑区ＲＣ３階建て１Ｒ×９戸平成５年築元社員寮想定表面利回り１５％という物件です。価格交渉次第ではよい物件になる予感がします。現地見学を予定中です。 本日、埼玉swallowsさんのブログを見てみると、セミナーの紹介がされています。以前、埼玉swallowsさんのセミナーを知ったときも、別の予定でかぶっていたので、「次回こそは」と思っていたのにもかかわらず、残念ながら今回の別の予定とかぶっていました。 次回に期待しようと思います。
April 10, 2011
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英語のシャワー
すっかり更新間隔が開いてしまいました。 今週月曜日から英会話スクールに通い始めました。将来、・アメリカで流行っているビジネスを日本に持ち込んでヒットさせたい。そのために、英語でビジネスの交渉ができるようになりたい。・カナダへスノーボードをしに行って、現地の人と英語でコミュニケーションを取りたい。・オーストラリアへサーフィンをしに行って、現地の人と英語でコミュニケーションを取りたい。からです。 通い始めたのは、大阪勤務時代の上司が紹介してくれた、英語のシャワーです。 毎回宿題がでます。第１回の宿題は、・単語の発音練習（子音を意識）・英語の絵本を読むです。 発音練習は、通気途中に歩きながらやっています。すれ違う人から見ると変な奴です。 まずはこの照れを乗り越えたいです。 英語の勉強もしつつ、不動産投資の勉強、物件検索も手を抜かないようにしたいと思います。
April 6, 2011
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貸家の売却を検討 キャッシュフローのシミュレーション
私が現在所有しているのは、埼玉県比企郡鳩山町の貸家１戸。家賃：６５，０００円築年数：昭和５２年築間取り：２ＬＤＫ占有面積：９４．６４平米土地面積：２１０．２２平米 本物件だけでは、なかなかキャッシュが貯まらないと悩んでいました。 そんな中、不動産投資仲間のノリマキさんが「私ならその戸建を売り、そのお金を頭金として利回り２０％の５，０００万円ぐらいの物件を買う」とアドバイスをしてくださいました。 また、先日新宿にて開催した図面舞踏会にてバタさんが、エクセルによるキャッシュフローのシミレーションを見せてくださいました。 それを参考にして、私もキャッシュフローのシミレーションを実施してみました。 確かに利回り２０％の５，０００万円物件を所持できればキャッシュフローはかなり加速しそうです。 少し前から物件を紹介してくれるようになった業者さんの、ヒュウマさん（仮称）からは、先日電話にて、「そんな物件はない」と言われました。 そこで、鳩山町の物件を仲介してくださった、ロンブー敦風味な頼れる男に相談してみました。「飛び切りの物件があれば連絡します」と言ってくださっています。 期待して待とうと思います。 さて、鳩山町の貸家、利回り：１２％販売価格：６５０万円にて、販売したいと考えています。 もし購入したいと思ってくださる方は、本ブログにｌコメントいただければと思います。
March 26, 2011
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図面舞踏会 新宿 税金
昨日、新宿にて図面舞踏会を実施しました。CASFLOW101さん、図面舞踏会（商標登録予定）を借りることをお許しください。 バタさん、ノリマキさん、ジム鈴木さん、川村さん、私の５名で実施しました。 情報はリアルタイムな方がよいと思い、一本早い電車に乗って、通勤途中のドスモールコーヒー（仮称）にて、随筆を書くことにしました。 スターフロントコーヒー（仮称）はコスト高のため転進しました。 ３０戸以上の物件を所有していたり、戸建７戸を所有していたりする、偉大な投資家の方ばかりです。 戸建１戸所有するのみの私が、勇気を振り絞って、図面舞踏会を企画してよかったです。 きっかけは、バタさんが勤め人業にて同じ業界ということで、思い切ってバタさんのブログに、「よろしかったら一緒に食事でもさせていただけませんか。可能であれば・・・@・・・までご連絡ください」と書いたことです。 バタさんとは一昨日の年末、CASHFLOW101さんが東京へ来られたときに開催された図面舞踏会にて一度お会いしたことがありました。 勤め人業が同業種ということで、ぜひと人生のお手本にさせていただきたかったからです。 所有物件の話、家賃収入の話、融資の話、勉強になるお話ばかりでした。 なにより、皆さん税金に強いのと数図に強い。 金持ち父さん「ファイナンシャルリテラシーのうちで、タックスの知識は需要」と言っていました。 ある税理士不動産投資化の本には、「お金を増やすのに一番手っ取り早い方法は、税金の知識を増やすこと」と書いてありました。 勉強心に火がつきました。ファイナンシャルリテラシーの勉強は、生涯続きます。
March 10, 2011
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激安 火災報知機取り付け
所有物件に激安で火災報知器を取り付ける方法、それは・・・ 入居者様に取り付けてもらうことです。 管理会社のロンブー敦風味な営業マンに「火災報知機の取り付けを手配してもらったらどれぐらいかかりますか？」聞くと、「結構かかりますよ」といいます。 どうしようか考えているところに、イッチーママさんブログにて、火災報知機の記事が書かれているのを発見。 最安値で購入できる楽天市場サイトが紹介されています。「とりあえず購入しといて、現物支給して取り付け工事をしてくれる業者さんを探すか、シルバー人材センタさんに頼むか、自分で取り付けるかでもするか」と思い、とりあえず購入。 イッチーママさんのススメのとおり、台所用には熱式を１つ、寝室用と階段用に煙式を３つ購入しました。物件の所在するエリアは、台所は設置義務がありませんが、入居者の方から要求されたりして後で再度購入したり、取り付けの手配をすることになる方が手間がかかると思い、この機会に合わせて購入しました。 シルバー人材センタを調べてみようとしたところ、作業内容に「火災報知機取り付け」というのはなさそうです。さらにどなたかの本に、「シルバー人材センタは高所作業等の危険作業は対象外」と書いてありました。 「じゃあ、自分で取り付けに行くか」と思ったのですが、以前ＴＶアンテナのコンセントをネジ式からコネクタ式に変更する作業を、私が実施しに行ったときのことを思い出しました。 ＴＶアンテナのコンセント３個のうち、１個を取り付けたあと、入居者様が「後は自分でつけときますよ」とおっしゃってくださいました。 「そうか、私が取り付けるのがいいか、ご自身で取り付けるのがいいか聞いてみよう」ということで、本日２０：００頃入居者様の固定電話にかけてみました、「この番号は現在使われておりません・・・・」「えっ・・・」気を取り直して、携帯電話へ発信。「もしもし、火災報知機を用意したのですが、私が取り付けに行くのと、ご自身で取り付けるのとどちらがよろしいでしょうか？」「確か階段ですよね」「階段と寝室になります。それと義務化はされていませんが、台所用も用意してあります」「自分で取り付けますよ」『（心の中で）ラッキー』「ありがとうございます。では送付させていただきますのでよろしくお願いいたします」 もしも、入居者の方がご自身で取り付けてくださる可能性があるならば、聞いてみることをおススメいたします。
March 8, 2011
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平成２２年国勢調査人口速報集計結果
バタさんのブログを拝見し、私も平成２２年国勢調査人口速報集計結果を分析しました。 人口速報結果には、人口の増減数、増減率は計算されているものの、世帯数の増減数、増減率は計算されていないので、自分で計算してみました。 アパート経営においては、人口増減も重要な情報ですが、世帯数上限はより需要な情報でしょう。 私の住んでいる埼玉県について分析してみました。■市区町村世帯数増加率ベスト１０ １．北足立郡伊奈町 ２．八潮市 ３．日高市 ４．吉川市 ５．さいたま市緑区 ６．さいたま市北区 ７．戸田市 ８．さいたま市桜区 ９．さいたま市中央区１０．本庄市 これにそれぞれの市区町がどの電車の沿線になっているかを加えてみると、おもしろいデータになりそうです。 東京在住５年、埼玉在住１年半と、関東在住経験の短い私の個人的な感想を言うと、上位１０市町のうち４つが、すぐに場所の思い浮かばない場所でした。しかも上に２市町の場所が調べないと分からない場所でした。 伊奈町はさいたま市の北側へ隣接、八潮市は東京都に隣接してるんですね。 伊奈町を調べてみると、電車は埼玉新都心交通伊奈線というのが走っているようです。 その中の「羽貫」から「大宮」まで25分、そこから「新宿」まだ30分。東京の都心へ通勤するにはちょっと遠めです。大宮に勤めている人が多く住んでいるのでしょうか。 八潮市を調べてみると、電車はつくばエクスプレスが通っているようです。 「八潮」から「秋葉原」まで17分、そこから「新宿」まで14分。東京都心へのアクセスもよさそうです。■市区町村人口増加率ベスト１０ １．北足立郡伊奈町 ２．八潮市 ３．吉川市 ４．日高市 ５．さいたま市中央区 ６．さいたま市緑区 ７．戸田市 ８．和光市 ９．さいたま市南区１０．さいたま市北区 こうしてみると８市区町村は、世帯数増加率ベスト１０を同じ顔ぶれです。 埼玉県に限っていると、人口数増加に伴い世帯数が増加しているように見えます。人口増加はないものの、１世帯あたりの人数が減ったことによる世帯数増ではなさそうです。 これらに、各市町村の平均家賃、空室率等の数字を加えていくと、またおもしろい分析ができそうです。 徐々にデータを増やしていこうと思います。
March 2, 2011
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２冊のホン ＴＹ ロバート・アレン
本日は２冊の本の紹介です。＜１冊目＞日々の行動を儲けに換える お金を稼ぐ習慣術午堂 登紀雄日本実業出版社○ビジネス書ジプシーになってはいけない ビジネス書から学ぶとは、必ずしも中身を覚えることではありません。 たとえば「英語を学習することが大事」と学んだとします。ならば、その時点でいったん本を閉じ、余暇のすべてを英語学習に当てるのです。○ＴＹ（とにかくやってみる）発想のススメ 最初の一歩を踏み出すには、とにかく足を前へ踏み出すしかありません。読書も同じで「成功したい」「設けたい」と思って読むのなら、「本に書いてあることをベースに実践してみるしかないのです。＜２冊目＞ロバートアレンの大富豪への道‐頭金なしでもできる新不動産投資戦略ロバート・G・アレン東急エージェンシー○投売り屋が見つからない （いい物件が見つからない）インターネットを使って、投売りやを迅速かつ効率的に見つけよう。まずは地元の不動産屋のＥメール・ホームページを調べて、一覧表を作り、折に触れEメールを送る。所有者が業者を通さずに広告を出しているウェブサイトを探してみる。 １冊目でＴＹ（とにかくやってみる）を学び、２冊目で実践すべきことを学ぶ。 ということで、朝大阪出張へ向かう新幹線で、「埼玉県不死鳥市（仮称） 不動産会社」で検索してみました。 そのうち２件へまずはメール送信。そうすると、そのうち一社から「ラブスノ様がお住まいの沿線は、家賃相場の割りに物件価格が高いので、他の沿線も探されてはどうですか？」 シメシメ、こういう情報を入手したかったのです。 この手法しばらく実践してみようと思います。 旬な話ではないのですが、確か２ヶ月程前に大阪出張へ行った際、面白い大阪みやげを発見 大阪新名物「面白い恋人」絶妙なネーミングセンスは、笑いをこよなく愛する大阪ならでは http://gurutabi.gnavi.co.jp/gourmet/cat4/omoshiroikoibito_osaka/初めて見たときは、かなりウケました。
February 25, 2011
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不動産投資で、ほかの人より良い物件を買う方法（実践編）
本日は本業にて大阪出張でした。今、東京へ向かう新幹線です。 先日、物件問い合わせに対応していただいている、投資不動産専門会社モモスティ（仮称）のやり手営業マンから、『不動産投資で、ほかの人より良い物件を買う方法（実践編）』という冊子をもらいました。 良いことが書いてあったので紹介したいと思います。－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－購入するコツ「○○○だけど見に行く」「今日、ご希望の物件が出ましたので、これから見にいけませんか？」と連絡すると、×今日は仕事で疲れたから行けない×今、仕事中だから行けない×夜は暗くて判断できないから、行けないといわれることが多いです。しかし、本当に良い物件を手に入れたいのなら、○今日は仕事で疲れたけど見に行く○今仕事中だけど、なんとか調整して見に行く○夜は暗くて判断できないかもしれないけど、 見に行くに切り替えてはどうでしょう。購入するコツ「自分の分身を作る」 必然的に営業マンはすぐに動いてくれるお客様や、何度も顔を合わせているお客様から連絡します。 不動産情報は、まず不動産営業マンが見て、それからお客様への紹介が始まります。 お客様に紹介が始まれが早い者勝ちの競争が始まります。ですから、うまく不動産営業マンと付き合ってください。－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ さて、この冊子を読んだ影響もあり、日曜日夜に、一件近所の物件を見に行きました。 実は木曜日に、駅においてあるフリーペーパにて見つけた物件なので、この時点ですでに行動が遅れています。 猛反省です・・・ 家の近所ということもあり、需給バランスも把握しやすいので、利回りこそ１２％程度の物件でしたが、指値が通っていい取引が作れればよいと思い、見に行きました。 将来的には、自分の家を建てるという出口戦略も取れるのでは、との思いもありました。 見に行ってみると平成築だけあって、綺麗な物件だったのですが、売値２９８０万円に対して、土地の評価額は１５００万円ぐらいでしょう。倍率地域だったため、ハッキリとしたことは分かりませんが、周辺情報から考えるとこれぐらいの評価額でしょう。 転進することにしました。
February 15, 2011
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インフルエンザ 邱永漢 赤鬼
インフルエンザ３日目です。ようやく熱も下がってきました。 邱永漢さんの本に新・メシの食える経済学―お金に恵まれる人生への手引き邱 永漢グラフ社こんなことが書いてあります。－－－－－－ 嫁にもらうなら青鬼より赤鬼の方がいい。赤鬼はちょっとしたことでも逆上し、たちまち顔に表す。気に入らないことがあると、胸の中に隠しておれないから、ワーワーとわめき立てる。その爆弾を落とされたときにはたまらないが、赤鬼は根に持たないから、言いたいだけ言ってしまうとケロリとしている。 それに比べると、青鬼は恨みがあっても胸の中にしっかりしまいこんで決して表に表さない。だから、そばにいても何を考えているのかさっぱり分からない。その代わり恨みが恨みの上に山のように積み重なっていく。表情に表さない代わりに、たまりにたまった恨みを長い時間をかけて心の中で何度も反芻しながら、じっくり時間をかけて仇を討つ。 －－－－－－ 我が家でも、私の看病と雪姫（２歳）の世話をする妻を見て、「いやあ、妻は多少気が強くてもいいから、身体が強い女性が一番やな」と言って笑いあっていたところです。 、、、いや、妻は「ちょっと、どういう意味よ」と少しムッとしてました。 冗談はさておき、妻が元気でいてくれて本当に感謝です。 妻が元気でいてくれるから、私も普段心置きなく仕事ができるというものです。 さて、邱永漢さんについて調べてみると、なんと誕生日が同じです。 私も偉大な実業家、作家になれるかも。勝手にそんな妄想をしています。
February 6, 2011
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インフルエンザ 恵方巻き 女医
先日２／３は節分の日。家に帰って雪姫（２歳）と一緒に豆まきをして、恵方巻きを食べようと、早々に仕事を切り上げようと決めていました。 仕事中、どうも鼻水が止まりません。頭もすこしボーっとしてきます。終業時刻が来て、仕事もひと段落ついたので切り上げることに。 帰り途中、新宿の伊勢丹へ恵方巻きを買いに行きます。 恵方巻きとは太巻き寿司のことで、恵方（その年の縁起がよいといわれる方角）を向いて食べると縁起がいいとされています。 さてこの恵方巻き、私が８年ほど前に東京へ来たときには、東京ではほとんど知られていない食べ物でした。 東京へ来た年の節分の日、東京育ちの会社の先輩に「早く帰って、子供に巻き寿司買って帰らなくていいんですか？」と聞いたところ、「はあ？なんだそれ？」と言われました。 その会話を聞いていた隣の先輩（京都出身）に、「恵方巻きはなー、関西だけの文化やねんで」と。 東京育ちの先輩がネットで調べたところ、どうやら恵方巻きは”大阪のり組合”が考え出したイベントのようです。 そう、８年前はまだ東京でほとんどと言って知られてなかった恵方まきなのに、会社を出てからというもの、サンクス、成城石井がそろって、出店を出して、恵方巻きをＰＲしています。 私が買いに行った伊勢丹でも、食料品売り場には恵方巻きを買う人の行列ができています。 並ぶのが大嫌いな私は、一番行列の少ない店で購入し、家路を急ぎます。 家に帰ってみてもどうも頭がボーっとします。でも豆まきだけは雪姫と一緒にしようと、身体にムチ打って鬼のお面をかぶります。 ひととおり豆まきを終えて、熱を測ってみると３６．９度。今日は早々に寝ようと思い、恵方巻きを食べた後お風呂に入り、すぐに布団に入りました。 翌朝、まだ頭はボーっとしており、熱を測ると３７．２度。病院へ寄る旨を会社へ連絡します。 病院へ行ってみると思った程の混雑ではなく、「ラッキー」と思っていたのに、これがすごい待ち時間。 ようやく診察してもらえることになって、ひととおり診察を終えた女医さんから、「多分、ただの風邪だと思います。一応インフルエンザの検査しておきましょうか」 鼻にグリグリ、綿棒の細いようなものを突っ込まれたあと、「１０分後には検査結果が出ますので、少し待っててください」と。 その待っている間に、会社の後輩へ電話します。「たぶんインフルエンザじゃないと思うから、昼から会社に行くわ」 待合室に戻って待っていると名前を呼ばれました。 先ほどの女医さんが、少し笑顔を浮かべながら、「ごめんなさい、出ちゃいましたね。元気だからインフルエンザではないと思ったんですけど・・・」 ということで、昨日からインフルエンザで寝込んでおります。 明日日曜日は、しまじろうのコンサートに家族で行く予定だったのですが、妻と雪姫で行ってもらうことにしました。 家に一緒にいて家族にうつってもいけないので、私からお願いしてそうしてもらいました。 と思っていたら、甥っ子もインフルエンザにかかったらしく、本日土曜日のしまじろうコンサートのチケットが余ってしまったとのこと。 ってことで、本日も妻と雪姫はしまじろうコンサートへ出かけたので、私は一人自宅で休養です。
February 5, 2011
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長財布 金持ち 妻 節約
ただいま大阪出張からの帰りです。実は明日までの予定だったのですが、明日の会議が延期になり、いったん東京へ撤収です。さて、・金持ちは長財布を持っている・財布の値段×２００が年収になる・金持ちはお札を払うときに 「新札じゃなくてごめんね」という・金持ちは札入れと小銭入れとを分けて もち、札にはVIP扱いをする・金持ちは、財布に、お金がたくさんいることに慣れてもらうために、使う前に大金を入れてしばらく寝かせておく・金持ちは５千円札をいっぱい持っている 先日こんな本を読みました。稼ぐ人はなぜ、長財布を使うのか？亀田 潤一郎サンマーク出版勤め先からの帰宅途中にこの本を読み、帰ったあと妻に「高級な長財布かっていいかな？お金持ちになる人は、お金を大切に扱ってて、札に折り目がつかへんように長財布を持ってるねんて。しかも、財布の値段×２００万円が年収になるねんて」と話したところ、「いいよ、買おう。今度の土日見に行こう。こないだボーナスのときに私がもらった２万円を使っていいよ」実は「たぶんダメといわれるだろう」と思って言ってみたのですが、快い返事に感動していしまいました。「そういえば、うちの実家にヴィトン（仮称）の長財布が余ってたような。兄ちゃんが買ったけど、使わずに親父に渡して、親父もあまりつかってないやつ」 せっかく妻が「かってもいいよ」と言ってるのに少し節約心が騒ぎだします。 本日、大阪出張先のビルへ最寄駅へ向かって歩いている途中、実家へ電話し「家にヴィトンの財布余ってなかったっけ？」と来たところ、母が「ああ、お父さん使ってるんちゃうかな」「あら、そう。金持ちは長財布使ってるって書いた本読んだから、長財布に変えようと思って。ほな、買うことにするわ」 と会話を終えてしばらく経ってから携帯を見ると、実家からの着信履歴が残っています。 電話してみると「ああ、あれお父さんほとんど使ってへんねんて。綺麗やし送っとくわ」と母が言います。「ありがとう」 ということで、やっぱり実家にあるヴィトンの財布を再利用することに。「『金持ちは、ヴィトンのバッグを大切に代々引き継いでいく』っていうしな」 と、自分の節約心を正当化します。 その後、妻からメールが来て「帰りに梅田寄る時間があれば、阪急で財布買ってきていいよ」そう、我が家には阪急のカードがあって（正確にいうと父親名義の家族カード）、これを提示すると１０％割り引きが利きます。 「一緒に買いに行こう」と約束してただけあって、さすがに自分ひとりで買いにいくことは許されないだろうと思ってたので、妻からのこのメールにも感動しました。 「届き次第、ありったけの１万円札を入れて３日間寝かせてみよう」 まずはお金持ちの真似からスタートです。 節約といえば、昔、出張帰りは、弁当とビールを平らげ、爆睡ｚｚｚこれが定番でした。 しかし１年半ほど前からでしょうか。それでは時間とお金がもったいないと思い始め、 新幹線では、読書、ブログ更新、家計簿づけ、物件検索、ｅｔｃを実施します。 新幹線で食べる”甘いもの”だけはやめられなかったのですが、今日はそれもやめました。 その代わり、感動を与えてくれた妻へはマダムシンコのバームクーヘンを買って帰ることにしました。
February 1, 2011
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金持ち父さん 確定申告
本日は、勤め人業にて大阪出張です。 名古屋～新大阪間を移動中の現在、窓の外は雪景色です。新幹線も速度を緩めています。 新大阪到着は１０～１５分遅れる模様です。 さて、その移動時間を使って、確定申告の書類を作成しています。一昨日作成したものに、少し修正を加えています。 不動産経営において生じた費用を計上します。 源泉徴収票を持ってこなかったため、給与収入が入力できておらず、還付額の自動計算ができていません。８万円程度になる見込みです。 確定申告の書類を作成をしていると、ふと思うことがあります。 そう、金持ち父さんの言っていたことです。 「The richは必要な支払いを済ませてから税金を支払う。The poor and The middle classは、税金を支払った後、支払いをする」 少しとはいえ、金持ち父さんが言っていることが理解できた気がします。
February 1, 2011
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戸建 入間 ９８０万円
本日は戸建物件を見学。場所：埼玉県入間市価格：９８０万円土地面積：約８０平米築年数：平成４年路線価：７５０万円家賃相場：６万円台後半 午前中に待合せしようとするも、アポが１４：００しか取れず。 １４：００ちょうどぐらいに現地に到着しました。不動産会社の人はまだ来ておらず、周囲を散策。結構、新築の家も建っています。 １０分過ぎても連絡がないので、こちらから電話を発信。あと１０分ぐらいかかると言います。 そうこうしているうちに、お腹が痛くなってきて、不動産会社の人に電話連絡を入れます。 トイレを探しに行くも、近くで見つからず、便意も治まりました。 また、現地へ戻ると、すでに不動産会社の人が鍵を開けてくれていました。 中を見ていると、やはり平成築は中も綺麗です。 ちょうど行きの車でCASHFLOW101さんによるｊｍ４８２２２さんのインタビューを聞いていて「アパート欲しければ、欲しいって言えばいいんですよ。お金がなければ、貸して欲しいって言えばいいんですよ。現代人はこうどうせずにすぐに頭で答えを出してしまう」というのを聞いていました。 そこで「６００万円で買い付け出すので、売主さんにもって行ってくれますか？」「それはちょっと・・・」 玉砕です。ま、こうして玉砕を続けていくのもいい経験です。
January 23, 2011
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物件見学 栃木 餃子 みんみん
本日も物件見学です。今日は栃木まで。関越道－外環道－東北道と片道１２０ｋｍの道をひた走ります。価格：１９５０万円土地：３２９平米路線価：１２８３万円構造：木造ストレート葺２階建て間取り：１Ｋ×４部屋、２ＬＤＫ×４室 本日はＫＳＡ（仮称）の水田さん（仮想）と１４：３０の待合せです。 もともと１４：００で約束していたのが、「他の内件の人と鉢合わせるので」ということで、１４：３０になりました。 現地へは１４：００過ぎに到着。周りは新築で分譲されたての戸建や、広い土地にりっぱな家が並んでいます。 町並みとしては、これまで見てきた物件の中ではかなりよい方です。 待ち合わせまでの時間で、今日もinfoseek地図のプリントアウトを持って、周辺物件の空き室率調査です。 ガスの閉まり具合も早く見分けられるようになり、昨日の不審者ぶりからはかなり改善です。 周囲の物件の空室率は２０％程度でしょうか。気になったのは、築年数も１０～１５年程度の物件で、４室中４室空室の物件がありました。 約束の１４：３０になっても、水田さん（仮称）は現れません。こちらから携帯へ連絡してみると、「遅れていて、他の担当者が先に着くのでそちらのものが対応します」とのこと。 待っている間に、物件の前に車が１台停まりました。入居者の方ではなさそうで、部屋を借りるために見に来たようではなさそうです。 明らかに投資家の方です。 投資家の人に現地で鉢合わせるのは初めてです。 目が合ったので軽く会釈し合います。 走行しているうちに、他の担当者と言われていた青年社長（仮称）が、もう一人の男性を乗せて車で現れました。 その人もどうやら投資家のようです。 空き部屋４部屋を順に見て回ります。そのまま貸せそうな部屋が２部屋、クロス張替えが必要な部屋が２部屋でした。 この物件、なにより驚きなのが、駐車場です。 な・な・なんと、すれ違いができない縦列駐車。しかも３台。他に駐車場はありません。 どんな運用ルールにしているんでしょうか。 鉢合わせた投資家の方とも「この駐車場がきびしいですねー」と会話を交わします。 と、そのとき埼玉swallowsさんから入電です。私が一方的にメンターと崇めている方です。 昨日見学した物件を実は事前にメールで相談していたのです。その物件についていろいろアドバイスをいただきました。私：「実は、今日も栃木まで物件見学に来てる んです」埼：「遠征してますねー」「外壁はどうか？屋根はどうか？」等、アドバイスをいただきました。さらには、埼玉swallowsさんが、昔に駐車場がない地方物件で苦労されたことなどを教えてくださいました。 やはり駐車場は私も気になっていたので、転進です。 きっといい物件は他にも出て来るでしょう。帰りに”みんみん”でおいしい餃子を食べて帰りました。
January 16, 2011
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今年の目標 茨城 物件見学 不審者
本日、茨城県まで物件見学へ行きました。所要時間片道約１時間。 今年の目標にしている、ひと月１件以上の物件見学を実行です。間取り：３ＤＫ×１０戸価格：２７００万円土地：９９２平米路線価：約２４８０万入居状況：１０戸中５戸入居 現地で仲介会社のビーブル（仮称）の米延さん（仮称）１５：００に待合せしました。 事前に周辺アパートの空室状況を調べるために１３：３０に現地到着です。、infoseekの地図をプリントアウトして持参しました。地図にアパート名まで記入されているので、これを使って周辺アパートの空室率を記入していきます。 入居状況は水道メータの栓の開き、カーテン・洗濯竿の有無から調べます。 ｊｍ４８２２２さんの本から得た知識です。 お目当ての物件の向かいにいきなり、大西建託（仮称）の新築物件があります。 実は水道メータの栓の開きを確認したのは初めてだったので、どっちが開いてて、どっちが閉まってるのか理解するのに時間を要しました。 その様子を車の中から見ていた妻に言わせるとただの不審者だったとか。 少し周辺を車で走ってみると、これまた大西建託の新築物件があります。この他にも数件の大西建託の物件がありました。 あとでビーブルの米延さんに聞いたところによると「大西建託が地主さんに相当営業をかけていたので」とのことです。 周辺調査の結果、新築物件の空室率は低いものの築年数の経過した物件は空室率がけっこう高そうです。 １５：００を迎え、米延さんと対面。軽く名詞交換をします。私：「空き室は募集かけているんですか？」米：「かけてません」私：「レントロールに書いてある４１０００円で 募集かけたら、（入居者は）つきそうですか？」米：「このあたりは厳しいと思いますよ。中を見て もらえばわかりますけど、相当修繕も必要です し」 う・う・売る気あるんでしょうか・・・ そして中を案内してもらうことに。私：「クロスとかけっこう綺麗じゃないですか」米：「これは一番綺麗な部屋なので」私；「下水は本下水ですか」米：「本下水です。ですが、上水が井戸水で、先日 の検査で水質に問題があることがわかったんで す。すぐそこのどうろまで上水の管が来てるの で、オーナーさんが渋ってらっしゃるんです。 入居者さんのことを考えたら、引いた方がいい んですが、１００万円ぐらいかかるので」 そして隣の部屋に・・・ 確かにこちらクッションフロア、壁紙とも全交換が必要です。 ま、とりあえず転進することにしました。 素振りということで。
January 15, 2011
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冷静と情熱の間に・・・雪山デビュー
「冷静と情熱の間で」 なんとなくこんなタイトルにしてみたい気分でした。 本日、家族でゲレンデへ行ってきました。２歳の雪姫はゲレンデデビューです。 スノーボードといえば、お金も時間もかかる趣味です。 将来の目標達成のために、ほんとうならこの時間を物件見学へこのお金を物件購入費用へ使った方がいいのかもしれません。 でも、 家族と過ごす時間スノーボードをする時間これが私にとって大切な時間なのです。 あわてず、夢を決してあきらめず、情熱を持ち続けて そんな思いを抱いた一日でした。
January 8, 2011
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妻も詳しく・・・
遅くなりましたが、あけましておめでとうございます。 本年の目標の一つに・毎日物件検索というのを掲げています。そこで１／４の初出社の日、最寄駅にて無料の住宅情報誌沿線の月間マイホーム情報 adoadoを手に取っていました。 大阪から埼玉へ引っ越してきたばかりの頃は毎月のように手にしてたのですが、特にいい物件を目にすることがなかったので、遠ざかっていました。 久しぶりに中身をのぞいてみると、中古一戸建て成増駅徒歩２０分○価格／６８０万円○土地／５１平米○建物／５９．６１平米○築年／Ｓ６０年○間取り／３ＤＫ※再建築不可賃貸の場合９万円くらい可能建物手入れ良好と書いた物件があります。最建築は不可なものの、これは５００万円ぐらいの指値が通ればいい物件に化けるのではと思い、妻に話してみました。私：「最建築不可やけど、なかなかいいんちゃうかな」妻：「道路幅が４ｍ未満なの？」 さすがに車の中でＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんのＣＤを一緒に聞いているだけあって、かなりの知識がインプットされてきているようです。 さっそく問合せのメールをしたところ、翌日に返信がありました。「もうすでに売れてしまいました」とのこと。 でも今年はよい物件が見つかりそうな予感がします。アメリカの不動産王ドナルド・トランプも大富豪トランプのでっかく考えて、でっかく儲けろドナルド・トランプ&ビル・ザンカー徳間書店 「直感を信じろ」と言っています。直感を信じてみましょう。
January 7, 2011
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一年の計は元旦の前に・・・
先日日曜日、管理会社の角栄住宅様を訪問しました。お歳暮のお礼として、差し入れを持参。 「今年は物件を購入できなかったので、来年は必ず買います。いい物件があればぜひ紹介してください」妻と子供が車で待っていたので、この台詞を残して早々に引き上げました。 さて、一昨日２０１１年の目標を掲げました。一年の計を正月に立てたのでは、１月からすぐに取り掛かれないので、少し前倒しで実施です。・月１１万円貯金・毎日物件検索・毎月１件現地調査まずは、これで２０１１年は取り組もうと思います。
December 29, 2010
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税金を払ってから・・・
先日、冬のボーナスが支給されました。明細を見ると、所得税だけで１０万円オーバーが引かれています。「金持ち父さん、貧乏父さん」でいうところの、「 The middle classは、税金を使ってから自分の支払いをする。 The richは自分の支払いをしてから、税金を払う」の典型的な、”middle class”になってしまっています。１棟目物件の所得と合わせて総合課税されると、赤字分が返ってくるとはいえ。「やっぱりemployerではだめだ」と、心底思いました。 そう、最近、先に書いた１棟目物件の赤字申告、これが少し気になっています。常識の範囲で必要経費を計上した結果、赤字となっています。 三宅耕二さんの本によると「赤字申告は、大人の通信簿として”経営能力がない”と判断され、融資付けの時に減点要素となる」と書いてあります。 かといって、必要経費を積み込まず、無理やり黒字にするのも、少し違う気がします。うーん・・・。融資付けだけは、自分で体験してみるしかないような気がします。
December 13, 2010
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住宅用火災警報器
こんばんわ。成功大家さんは、 住宅用火災警報器の設置はどうされているんでしょうか？ えっ？、対応遅すぎですか・・・？ 今朝読売新聞の記事を読んで、思い出しました。確かに以前、管理会社の角栄住宅（仮称）のロンブーの敦風味な白崎さんから、「入居者から住宅用火災報知機のことで問合せを受けた」と聞きました。 ずいぶん長いこと放置プレーをしていました。猛反省です。 住宅用火災警報器は、改正消防法第９ 条の２にて、 新築住宅については、平成１８年６月１日から、既存住宅については各市町村条例により、平成２０年６月１日～平成２３年６月１日の間で設置義務化の期日が決められます。 まずは物件所在地の設置義務化期日を調べることにします。 さて、話は変わって英語の勉強の話です。 英語の勉強を再開しました。「超音読」英語勉強法 留学経験なし! だけどTOEIC テスト満点!野島 裕昭日本実業出版社には、「英語 を学習するのではなく、英語で勉強する」と書かれています。ということで、教材は、Rich Dad, Poor Dadクリエーター情報なしSphereです。以前購入して、すっかり聞いていなかったAudiobookもipodで持ち歩くことにしました。 今まで往復の通気電車は、不動産投資関連を中心とした読書に当てていました。 今は往路は英語の音読です。といっても、電車内で音読してると、気持ち悪い人になってしまうので、心の中で音読です。 今度は続きそうな予感がします。
November 14, 2010
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アパート経営フェスタ２０１０ ～第二部 後半～
さてフェスタからだいぶ日が経ってしまいましたが、第二部の概略後半を書きたいと思います。第二部のパネリストは、 藤山勇司さん 沢 孝史さん 山田里志さん 三宅耕二さんの４名です。○質問５ －競売について－三宅耕二さん「競売３点セット等、法整備が整ってきている。しかし、落札価格見ているとあまり安くないように思う。藤山勇司さん「競売は不動産の底流である。中古物件についてよく学べる。981.comのサイトを見て欲しい」○質問６ －中古ＲＣについて－山田里志さん「構造にはこだわりはない。重量鉄骨でも軽量鉄骨でもメンテに費用がかからないものがいい。利回りと稼働率が大切」藤山勇司さん「区分のＲＣで、修繕積立金と管理費の合計が、家賃の３０％を超えているものは危ない」三宅耕二さん「減価償却を考えると・・・（メモッているノートの字が読めません）」三宅さんは中古ＲＣへの投資が一番、高速化できるとおっしゃっていました。質問７ －最後に一言・・－藤山勇司さん「競売は法律が変わり融資も可能になった。占有者も少なくなったので、ぜひ挑戦して欲しい。私のゴールは築地のビルを買って、最上階の９Ｆに住む。屋上からの眺めが目に浮かぶ」沢 孝史さん「入居付けに関して、建設会社がやっているサブリースはダメ。管理会社や客付会社がやっているものがいい。私のゴールは・・・、やっぱり不動産が好きなので、毎年一棟のペースで新築をキャッシュで購入できるようになりたい」山田里志さん「慌てなくてもいい物件は出てくる。私はエリアは気にしない。それよりも高稼働率、高利回りであることが大切私のゴールはローンを完済して、旅行代＋生活費を家賃収入でまかなえること」三宅耕二さん「フルローンが出るかどうかは、同じ銀行でも支店によって、時期によって違う。投資スタイルについてはブレないことが大切」うーん、やっぱり日が経つと結構忘れてしまっていますね。すぐだったら、ノートにメモッた字が汚くて読めなくても、ある程度内容を思い出せるんでしょうね。 そうそう、このとき三宅耕二さんの人柄が好きになって、頭金ゼロではじめる〈高速〉収益不動産投資成功法[実践編]ーお金に縛られない自由人の暮らしを早期に実現する方法三宅耕二ぱる出版を購入しました。「金利の交渉は、融資が決まってからするのがいいタイミング。融資の相談に行った時点ですると、銀行マンがそもそもローンを通す気すらなくなる」と書いてあったのが印象的でした
October 30, 2010
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アパート経営フェスタ２０１０ ～第二部 前半～
さてフェスタからだいぶ日が経ってしまいましたが、第二部の概略前半を書きたいと思います。第二部のパネリストは、 藤山勇司さん 沢 孝史さん 山田里志さん 三宅耕二さんの４名です。○質問１ －不動産投資のリスクについて－沢 孝史さん「日本経済は縮小していく。それでもできる、うまくやっていく方法はある」藤山勇司さん「リスクを回避するには、３つの”中”がキーワード。中古、中規模、中核都市が利回りが高い」山田里志さん「リスクは確かに高まってきている。でも、それでもやっていける。そのためには学習が必要」三宅耕二さん「リスクはある程度予測が可能である。リスクに対する対策があればいい」○質問２ －新築物件について－沢 孝史さん「一棟目からは確かに無理があるかもしれない。新築は向こう１０年の事業計画が読めるというメリットがある。確かに中古は利回りがいい」三宅耕二さん「新築は何かと時間がかかる。早くリタイヤすることを目指すなら、合わない投資法かもしれない」山田里志さん「新築はキャッシュフローが回りにくい。やるなら中古物件の投資に、新築物件の投資を組み込むのがいい」○質問３ －借金が怖い場合どうすればいいか－山田里志さん「慣れの問題もあって、返す経験をつめばある程度なれる。ただし、恐怖心を持つことは大切」三宅耕二さん「怖いのであれば、小さく初めて徐々に拡大すればいいだけの話」○質問４ －入居者がすぐに退去します。どうす ればいいか－三宅耕二さん「退去の原因を追跡することは大事。しかし、次の入居者をどうつけるかということの方がもっと重要」藤山勇司さん「まずは仲介会社を訪問して話を聞くのが大切。仲介会社から改善点を指摘してもらえるような関係を築けているかを見直す」さて、第二部後半は、 －競売について－ －中古ＲＣについて－ －入居付けについて－等を報告いたします。乞うご期待ください。
October 25, 2010
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生活感が残っている・・・
昨日、戸建物件の管理をお願いしている角栄住宅（仮称）へ顔を出してきました。 目的は日ごろの管理業務へのお礼と情報収集です。 ちょうど帰り道にあるということで、任意売却の戸建を見学に行きました。 中に入ってみるとびっくり・・・ 洗濯機、布団、書籍、衣類等が所々に残っています。階段の２階部分には子供が落下するのを防ぐ柵が付けられていました。おそらく小さなお子さんがいらっしゃったのでしょう。 予想通りある部屋の机の上には、子供の写真も残っていいました。 ローンを払いきれなくなった家庭の有様を垣間見たようで、なんとも心が痛みました。 加えて任意売却物件に対して思ったことは、 「あまり安くない」 やはり銀行も、貸し倒れ分は回収したいので、当然と言えば当然かもしれません。
October 25, 2010
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アパート経営フェスタ２０１０ ～第一部 後半～
続いて、アパート経営フェスタ２０１０～第一部後半～です。 引き続きパネリストは、藤澤雅義さん大島芳彦さん渕本吉貴さん長嶋 修さんの４名です。○質問４ －Google不動産についてどう思うかーGoogle不動産とは・・・ 今年８月、自分で物件情報をアップできるGoogleの不動産サイトができた。 オーナー自らが入居者募集などを行うことが可能です。藤澤雅義さん「物件力が問われる時代になる。周囲の物件と簡単に比較ができるので、物件に対して魅力ある家賃であることが問われる」「オーナー自ら入居付けできることで、仲介料が不要になる。仲介業者は半減するのではないか」「管理業法？より宅建業法？の方が重要になる？」「Ｗｅｂに載ることは大事。広角レンズで撮った物件写真を仲介会社へＲＯＭで渡すといい」○質問５ ーリタイヤメントについてー渕本吉貴さん「貸す側は、融資申込者がこれまで計画的に生きてきたかを見ている。家計管理をしっかりして、元手を増やすことが大事」長嶋 修さん「国土交通省が羽田空港～品川～東京の大都市戦略を掲げている。このエリアはこれからも需要が衰えないエリアと考えられている。国や自治体の政策をよくウォッチしておくといい」○質問６ ー金利についてー渕本吉貴さん「固定金利と変動金利、両方のシミュレーションをしておく。変動金利から固定金利へは変えられることを知っておかねばならない」長嶋 修さん「上がる要素としては”国債価格が下がる”、”景気が他のアジアの景気に引っ張られて？上昇する”などが考えられる？」○質問７ ー流行の物件についてー大島芳彦さん「その時の流行をすべて取り入れていたらキリがない。足し算をやめて引き算で考える。借りるのは大体３０代前半まで。ポスト団塊世代の価値観を掴む。コミュニティをこちらから用意してもだめ。物にあふれた時代を過ごしてきた世代であるから、物を提供してもダメ。コミュニティを例に取ると、自分たちで創れる環境を用意してあげればいい」藤澤雅義さん「やっぱり、室内物干し、カメラ付きインターフォンは人気がある。単身向けだったらバイク置き場、家族向けだったら浴室乾燥機が人気がある。」「シェアハウスなんかも３割が興味を持っている」「間取りがやはり一番重要。広めのワンルームか、２ＤＫ、２ＬＤＫがいい。２ＤＫ、２ＬＤＫならメリハリをつけた間取りがいい。１０畳ー６畳ー６畳より、１２畳ー６畳ー４畳がいい」第一部はこれで終了です。
October 17, 2010
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アパート経営フェスタ２０１０ ～第一部 前半～
うれしいことに、先日参加したアパート経営フェスタ２０１０についての概略を求められたので、本ブログにアップすることにしました。 まずは第一部です。パネリストは、長嶋 修さん藤澤雅義さん大島芳彦さん渕本吉貴さんの４名です。○質問１ －最近の不動産ブームについてどう思うかー長島修さん：「今日この会場へ来ている人たちは勉強熱心なので大丈夫だと思うが、ここ最近の不動産投資ブームに乗っかっている人たちの半分ぐらいは、不動産投資をやめた方がいいと思う。勉強不足で高値をつかまされている」渕本吉貴さん：「不動産ブームで値が上がっているから物件を買わない方がよいかといえばそうではない。不動産はいつでも買い時であり、物件をじっくり選べば、いつでもいい物件がある。きちんと不動産投資を経営者として運営できる人なら大丈夫である」藤澤雅義さん「不動産屋さんは手数料が欲しいので売りたがっている。ポジショントークが入っているので、それを見抜く力が必要である」大島芳彦さん「リノベーションがブームになっているが、リノベーションとリフォームは違う。リフォームは修繕などの物質的なものをさすが、リノベーションは考える努力をすることが大事。物を変えたりすることだけではない」○質問２ －おススメ物件を教えてくださいー渕本吉貴さん：「７割満室でローン返済可能な物件」大島芳彦さん：「手入れの行き届いた物件がいい。手入れの悪い物件を手入れすることによって高利回り物件にする方法もあるが、取り返しのつかない手入れの悪さはＮＧである。修繕計画を持つ必要がある」藤澤雅義さん「古い物件でも新築でもＯＫ。都心でも地方でもＯＫ。大切なのはＮＯＩ」長島修さん「物件の種別や地域はどこでもＯＫ。日本全体で見ると、現在は新築が年１２０万戸ペースで建築されている。このペースで行くと空家率は４３％になる。これからは新築を年６０万戸にしようとしているが、それでも空家率は３０％ぐらいになる。きちんとエリアマーケティングすることが大事。 住宅市場はこれから変わっていく。今は新築を購入する際にいろいろと優遇措置を受けられるが、これからは賃貸住宅の家賃補助等も出てくるのではないか。また、５年後、１０年後は耐震住宅や省エネ住宅への優遇も出てくる。国や自治体の政策をよく捕らえておくことが大事」○質問３ ー建物についてー長島修さん「建物のトラブルの９割は水によるもの。配管の接続や勾配の悪さによる水漏れのトラブルが多い。床下は修繕時にもぐれるように３０ｃｍは必要。同じ利回り１２％の物件を見ていても、建物の状態はピンきり。目利きができるようになることで、よい物件がつかめる。そうは言ってもＴＶでやっているような欠陥住宅はなかなかない。よく見つけてくるなーと思う。リカバー不可の物件はそうそうないので、あまり神経質になる必要はない。 シーリングのゴムは耐久が１０年ぐらいなので交換が必要」大島芳彦さん：「建物はなんとかなる場合が多い。街をよく知ることが大事。その街を好きになれるか、その街にどう貢献するかが大事」書き始めると結構なボリュームになることが分かりました。東京ー大阪間の新幹線を間もなく下車するので、まずはー第一部 前半ーということで、いったんペンを置きたいと思います。
October 13, 2010
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