2006年06月の記事
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J-REIT海外投資解禁
FOMCが利上げに踏み切りましたが、ここまでは織り込み済み。問題は声明です。「必要となるかもしれない追加的な引き締めの程度とタイミングは、物価と経済成長の見通しの変化に左右されるだろう」て感じで、景気動向もちゃんと見極めて、次回は利上げ見送りもありみたいな感じですね。これを受けて、NY相場は爆上げ、ドルは売られて、１円以上の一気の円高となりました。で、日経平均はどうなったかというと、やっぱり爆上げ。15,500円台回復にて６月が終了しました。この程度の円高屁でもないって感じですか？さて、J-REITへ海外資産の組み入れを解禁するというニュースが流れています。ＲＥＩＴ海外投資解禁へ・国交省2007年度にも 国土交通省は2007年度にも、国内に上場する不動産投資信託（ＲＥＩＴ）が海外不動産を購入し、運用資産に組み入れることを解禁する。国内外への分散投資を可能にし、安定的に収益を出せるようにする狙いだ。年内にも海外不動産の評価方法や情報開示義務などの指針を作り、投資法人が海外物件に投資できる体制を整える。 ＲＥＩＴは投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設などの不動産を購入し、不動産から得られる賃貸料収入や売却益を投資家に分配する。ＲＥＩＴの運用資産は投資法人法で、収益性を判断するために不動産鑑定士による鑑定評価を義務付けている。しかし、海外の不動産については鑑定評価方法を定めていないため、これまでＲＥＩＴに組み込めなかった。 (07:02)（以上、日経）しかし、こんな規制緩和してもあんまり意味ないじゃん、と思います。だいたい、安定的なインカムゲインを目指すJ-REITが為替リスクや商習慣が異なる現地テナントリスクを取るかなあ。かえって、評判落とすだけじゃないの？と思ったりします。アメリカにはアメリカの、オーストラリアにはオーストラリアの、香港やヨーロッパにもREITはあるんだから、そちらに任せておけばいいことです。日本人もこれらの海外REITは、直接、間接買えるでしょう？なぜJ-REITが直接海外不動産に手を出さねばならないのか。そんな必要はさらさらないですね。さて、もしこれが実際に解禁されたらどうなるか？私はまず最初に利用するのはダメダメオフィス系３兄弟（最近はクレッシェンドを入れて四天王になりつつある）の一つ、イーアセットかなあと想像しております。イーアセットの主力オリジネータである、アセット・マネジャーズは中国で不動産投資事業を始めています。(6/13)ＡＳＳＥＴ、中国で不動産投資ファンド事業 不動産ファンド運営などのアセット・マネジャーズは中国で不動産ファンド事業を始めた。不良債権となった金融機関の担保不動産を安く取得し、3年以内に売却して高い運用利回りを狙う。中国、日本の投資家から出資を募り、最終的に600億円程度の資産運用残高を目指す。 新設子会社のアセット・チャイナ・リアリティ（香港）を通じて展開する。中国で建設の途中に施工主の経営が行き詰まる物件が増えていることに着目した。案件１件ごとにファンドをつくり、不良債権化した不動産を競売などで安く購入する。[2005年6月13日/日本経済新聞]で、この不動産再生事業のようなものの売却先の一つとしてJ-REITを利用するのではないかと・・想像するわけです。でもなあ。人民元が日本円にFIXされているのであれば、まだいいですが、おおむねUSD連動だし、中国では契約破棄なんてことも日常的ですからねえ。先日も、2008年まで賃貸契約を結んでいたミズノ瀋陽店が一方的な契約破棄により閉鎖に追い込まれたばかりですしねえ。中国不動産なんか組み込めば、ますますリスクが高まっちゃって、ダメダメ系に磨きをかけるだけじゃないのかなあ。本日の東証REIT指数＝1,653.15、単純平均利回り＝4.39％、加重平均利回り＝3.85％。（6月権利落ち銘柄は次期利回りで計算）
2006/06/30
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待ってましたアコモデーションファンド
NYがあげたから東京も上げた。なんだか、最近は完全なNYのコピーになっていますな。まあ、アメリカの手下だから仕方がないか。でも、政治的にはそうでも、経済的にはアメリカ一辺倒でもないような気もするんですがねえ。NYダウの情報は一切日本から見ることが出来ない仕組みにでもなれば、案外無関係に動きそうですけどね。東証投資家は私を含めてちょっとアメリカを気にしすぎかもしれません。さて、J-REIT市場では、現在レジデンス特化型銘柄は冬の時代にあると言えるでしょう。そもそも、レジデンスは住居ですから、景気が良かろうが悪かろうがそれなりの需要があるはずで、景気にあまり左右されない成績をおさめられるはずです。さらに、小口テナント多数を抱えると言う状態になりますから、統計的には稼働率の変化も小さくなるはずです。大口テナントが抜けたため、稼働率が大幅に低下してしまうと言う事態も起こりにくく、総合的にリスクが少ないはずです。通常、リスクが少ない投資先は、それなりにリターンも少なくてもいいのですが、J-REITでは逆になっています。すなわち、予想利回りで見ると、プロスペクト（8969）を除くレジデンス特化型銘柄は、すべて利回り上位半分に入っています。リスクが小さくて、リターンが大きければ大変おいしいわけですが、レジデンス特化型銘柄は喜んで購入できる状態にもありません。それは、あまりにも安すぎるためです。今日現在の終値で、1口あたり出資額を上回っている銘柄は、投信買いの影響で今日だけ特異的に価格が上がったと思われるエルシーピーを含めて３種ありますが、上回り方はごくわずかです。よって、通常、1口あたり出資額より３～５％くらい上である公募価格（増資をした銘柄に関しては、加重平均公募価格）を基準にすると、すべてのレジデンス特化型銘柄が公募割れ状態であると言えます。これは、次なる増資をしたときに、株主資本を棄損することになり、結局投資口価格の低下につながります。 要するに、安すぎ銘柄特有の増資リスクがあります。このレジデンス特化型のみんなそろって公募割れ状態は、オフィス系の、公募割れから公募価格の1.5倍以上までの広い分布とは対照的です。これだけ広い範囲に分布していれば、リスクを冒して、高い利回りをとってもいいし、安全第一で優良銘柄に投資してもいいわけで、選択肢が多様ですが、レジデンス系はなんだか金太郎飴状態になってきてしまいました。この状況に一石を投じそうなのが、今回上場が決まった、日本アコモデーションファンド（3226）です。実を言うと、私はこいつの上場だけは現状を打破するために待ちこがれていました。まだ目論見書をちゃんとは見ていないのですが、日本アコモデーションファンドは三井不動産がオリジネータのレジデンス系銘柄です。三井不動産は言うまでもなく、日本一古く最大のJ-REITである日本ビルファンドのオリジネータでもあり、実績抜群です。三菱地所とともに、J-REITでは最も信頼にたるオリジネータと言えると思います。そんな会社のREITですから、レジデンス系とはいえ、ある程度の引き合いがあり、値上がりすることは十分期待できます。もちろん、分配金次第でもありますが。例えば、仮に利回り3.5％程度まで買われた場合、２通りの効果が考えられます。一つは、アコモデーションファンドと他のレジデンス系銘柄の利回りの間に相当なギャップが出来てしまいますので、これを埋めるように、日本レジデンシャルその他の銘柄が値を上げてくると言う動きです。私は、このような形で、レジデンス系銘柄もいまよりは広い分布になって欲しいと思います。しかし、一方で他のレジデンス系銘柄にとっては、ありがたくないシナリオですが、資金が他のレジデンス系から、アコモデーションファンドに流れ、かえって他銘柄の価格を下げる結果になるという効果も想定されます。まあ、いずれにせよ、現時点よりレジデンス系銘柄の幅が広がることは確実と思われ、選択肢が増える分望ましい状況になると思っているわけです。これまでの流れを見ると、1年前のプロスペクトの公募割れ以降、レジデンス系の不調が始まり、上場済みであった日本レジデンシャルやニューシティレジデンスも朱に交われば赤くなるってな感じでポジションを落としてきているような気がします。これとは逆の効果で、アコモデーションファンドが全体のポジションを多少なりとも引き上げてくれればいいなと思っているわけです。アコモデーションファンド自体を購入するかどうかは、目論見書をまず読んで、分配金情報も入手して、考えるのはそれからですね。なにしろ、上場日を含め最初の数日間日本にいないのがイタイ。本日の東証REIT指数＝1,633.54、単純平均利回り＝4.41％、加重平均利回り＝3.90％。（6月権利落ち銘柄は次期利回りで計算）
2006/06/29
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天皇並みにとは言わないまでも
昨日のNYは、原油高、中古住宅の在庫増を嫌気し、FOMCを前にしたポジション整理か大きく下落していますので、今日は東京市場も元気がなかったですね。15千円割れです。最近、どうもちまたでは日銀総裁の辞任問題がクローズアップされちゃって、個人的には、なんかやな感じです。与党幹部まで「庶民感情からは納得できないものだ」なんて言ってるし。でも、庶民感覚でおいそれと一国の中央銀行総裁の去就を判断していいものなんでしょうか。例えば、庶民感覚で、天皇の自宅は広すぎる、しかも都心の一等地で、とか、いい服着すぎ、高すぎる、とか、どこへ行くにもお供を引き連れて、ただでいけるなんて許せん、とか・・そんな批判はありませんよね。天皇並みとは言わないまでも、一国の中央銀行総裁ですから、日本経済に与える影響、世界経済に与える影響、仮に辞職となった場合には後任には福井さんに勝る人材が確保できるのかどうかとか、いろいろ考えながら政治家には発言、行動をしてもらいたいものだと思っています。庶民が飲み屋でくだ巻いて文句を言っているような発言はちょっと聞くに堪えません。そもそも「庶民感情」は儲かりすぎでけしからん、うちの預金利子は雀の涙なのに、っていうことでしょう？村上ファンドなんて言う私募の超ハイリスク資産と預貯金の利子を比べるなんてナンセンスだと思いますし、本来政治家がつくべき問題点は儲かったかどうかの結果論の部分ではないはずですよね。それなのに、どこかの委員会で、いくら儲かったのかしつこく聞く議員なんかもいましたね。村上さんが逮捕される直前の記者会見で「儲かったからいけないんでしょう？ええ、儲かりましたとも。でもそれが何で悪いんですか？」みたいなことを言って開き直っていましたが、心の中では、「オイオイそういう問題ではなかろうよ」とちょっとつっこんでいたのですが、福井さんを追求する国会議員や「庶民感情」を見ている限り、やっぱり儲かったかどうかが、追求されるか否かの境目のような感じですね。しかし、これは間違っていると思います。問題点は、そもそも、日銀総裁就任時に身奇麗になっておくべきだったかどうか、とか、今年2月に解約を申し込んだことが適切だったかどうか、といったようなことでしょう。結果的に、いくら儲かったか、あるいは逆に損失を出したかは関係のない話のはずです。だいたい、6年で2.5倍じゃ、村上ファンドも世間で騒がれていたほどの成績でもないでしょう。年率平均15％程度じゃね。昨年1年だけでも、日経平均は40％も上がっており、HSBCインドだって50％近く上がっているんですけどね。福井さんの金融資産も公表され、案外金持ちですよね。金融資産以外にも不動産なども保有しているかもしれませんので、あれだけのお金持ちならば、１千万円といってもたかがしれています。金融資産が300万円程度の「庶民」で換算すれば、10万円レベルの話です。たかが液晶テレビを買うかどうか程度の話です。友人が事業を始めるので、ちょっとばかり資金面での助力を頼まれれば、十分出資可能な額ですね。まあ、ゼロになってもやむを得ない、義理が勝る程度の額です。企業の非常勤取締役などに就任するときに義理で株式を購入するといったこともあるのかもしれません。まあ、株価が上がるようにちゃんとやりまっせー、といったメッセージですか。ですから、福井さんが、村上ファンドへの出資は応援するためのカンパみたいなものといったニュアンスの発言しましたが、いいわけがましく聞こえるものの、案外その通りなんじゃないかとも思えるわけです。前にも書きましたが、福井さんは日銀総裁としてはかなりましなのではないかと評価しています。後先考えずに、スキャンダルがらみで世界的経済大国の中央銀行総裁が辞任しなければならない事態になることはちょっと避けてもらいたいんですけどねえ。日本経済にとっても正念場でもあるんで。福井さんを辞任に追い込んだところで、いったい誰が、どの党が得点をあげられるんですか？本当に日本全体にとって好結果をもたらすんですか？そこら辺がよく分かりません。まあ、あまり攻めすぎると、庶民の利子収入が上がっていくはずのゼロ金利解除がますます遠のいちゃうことだけはありがちですけどね。
2006/06/28
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ジャパンエクセレント投資法人（8987）上場
今日の株式市場もなんだか穏やかなお日和でってかんじでした。J-REITセクターも6月決算銘柄の権利落ち日であるにもかかわらず、戦艦大和が前進したおかげで、指数的にもプラス引けでした。そんななか、本日は６月最後のジャパンエクセレント投資法人が上場されました。http://www.excellent-reit.co.jp/公募 520千円初値 540千円高値 561千円安値 540千円終値 556千円ふむ、公募割れしませんでしたね。昨日あたり、J-REIT全般に買われて、やや地合が好転していたため好結果になったのかもしれません。それとちょっと思うのですが、今日は時価総額の大きい６月決算銘柄の権利落ち日ですから、銘柄入れ替えがスムーズに行って、意外とすんなり買われがちだったのかもしれません。予想分配金は第1期が11,857円、第2期が12,042円です。第1期もほぼ半年ですが、日割り計算すると今日の終値で、第1期が4.14％、第2期が4.33％程度ですね。オリジネータは興和不動産、第一生命、積水ハウス、他といったところ。興和の「興」は興銀に通じるところがありますし、第一生命も旧興銀と通じているところであります。DIAMなんかは正式名「興銀第一ライフ・アセットマネジメント」ですからね。いつまで興銀の名前を使うのやら。みずほコーポレート銀行やみずほ信託も資本参加していることから、まあ、旧興銀を中心としたみずほ系連合と言ったところですね。でも、第一生命はジャパンリアルエステイトにも一枚カンでいるんですが、その辺の住み分けはどうするんでしょうか。いずれにせよ、「興和不動産」っちゅうのはイマイチかもしれませんが、さらにそのバックのみずほグループを考えると、オリジネータとしてはまあまあでしょう。なにしろ、銀行経営厳しき折にも興和不動産は千五百億円近い支援を受けていますから、何があっても見捨てないって感じです。また、みずほグループとしては、銀行経営が超逆風の中にあった2002年に計画していたJ-REITへの進出をいったんあきらめていますので、再挑戦といったところでしょうか。上場時はオフィスビル100％なんですが、一応方針としては特化型ではなく、10％以下の比率であるものの、レジデンスや商業施設も可、という方針のようです。築年数的には若干古いかなという思いはありますが、もちろんクリード様にはかないません。また、一応投資対象地域ごとのポートフォリオ目標も掲げてあるんですが、今のところはほとんど東京と川崎ですか。今後は地方などにも手を広げていくものと思われます。ここも上場前に格付け取得していますが、リプラスのような分けの分からんものではなく、通常の発行体格付けで、ムーディーズからA3を取得しています。でも、ムーディーズも上場前に格付け与えるなんて、バカじゃないの？と思えますが、まあ、A3ならいいでしょう。J-REITで格付けを取得している中では最低っていうか、普通ですから。まあ、これもバックについている大物のおかげですかね。これにより、法人債なども発行しやすくなり、資金調達面では有利でしょう。まあ、ここは機関投資家が買いやすい銘柄と思われますので、レジデンス系や一部のダメダメオフィス系のようなひどい公募割れには至らないとは思いますが、トップリートでも最初の売りをこなして上昇が始まるまでには１ヶ月近くかかっていますので、ここはどうなりますか。少し高く始まりましたので、明日以降の様子を見て、ホットした売りが出てくるかもしれません。でも今日の感じからすると、50万円割れは望み薄ですか。物件的にはエクセレントじゃないと思うのですが、バックについている大物と格付け取得済みが好感されたのかもしれませんね。まあ、当面私が買いたいと思える範囲は55万円以下だったんで、ちょっとその範囲は逸脱してしまいました。まあ、今後の物件次第ですが、しばらくは様子見です。また、公募価格近辺まで押し戻されてくることがあれば、一考の余地ありといった感じです。本日の東証REIT指数＝1,654.81、単純平均利回り＝4.38％、加重平均利回り＝3.85％。（6月権利落ち銘柄は次期利回りで計算）追加：なんか、よくよく調べてみたら、興和不動産はみずほから2001年３月に1,480億円、2002年３月にも2,570億円の金融支援を受けていますな。挙げ句の果てに、2004年６月には債権放棄ですか？金食い虫だなあ。REITに高く売りつけて、借金返せ！・・・とたまにはオリジネータ（のバック）の側にたって言ってみる勝手な私。だって、みずほの株主なんだもんね。
2006/06/27
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巨大投資信託
今日の日経平均は、先週末アメリカが下げていたので、マイナス圏で始まり、一時15千円台を割り込む場面もあったようですが、午後に切り返して、結局プラス引けとなってくれましたね。このまま、15千円台を固める動きになってくれればと思います。さて、週末にMorningstarで純資産残高の大きい投信を検索してみました。理由は、ファンドオブファンズによるJ-REITへの資金の流入・流出を将来見てみたいと思って、J-REITを多く保有している投信を探すためです。「国内不動産株」カテゴリーを探せば、J-REIT特化型は見つかりますが、他にもハイブリッド型など部分的に組み込んでいる投信もあるためです。6/23現在で、純資産残高が5千億円以上ある投信は９件ヒットして、以下の通りです。1. グローバル･ソブリン･オープン(毎月決算型) (52,409 億円)2. ダイワ･グローバル債券F(毎月分配型) (11,217 億円)3. 財産3分法F(不動産･債券･株式)毎月分配型 『愛称 ： 財産3分法ファンド』 (8,451 億円)4. ニッセイ/パトナム･インカムオープン (7,701 億円)5. DIAM 高格付インカム･オープン(毎月決算) 『愛称 ： ハッピークローバー』 (7,574 億円)6. ピクテ･グローバル･インカム株式(毎月分配) (7,299 億円)7. マイストーリー分配型(年6回)Bコース (6,281 億円)8. 三菱UFJ 外国債券オープン(毎月分配型) (5,646 億円)9. GW7つの卵 (5,484 億円)種別で言うと、やはりトップの化け物グロソブ、２位のダイワグローバル債券という「兆円」ファンドをはじめとして、過半数の５種類が海外債券ものでした。株式は６位のピクテグローバルインカムのみ。ただ、こいつは、インカムねらいの公益株ですので、株式とは意識せずに他の債券型と同じようなイメージで買われているのかもしれません。3位、7位、9位の３種はハイブリッド型です。このうち、マイストーリーと７つの卵は株・債券ハイブリッドの様ですので、J-REITは保有していないと思いますが、第３位の財産3分法ファンドは約25％がJ-REITで占められているようです。これははっきり言って、でかいです。2,100億円といえば、6/23現在東証REIT指数に組み入れられている30銘柄の時価総額の6.4％です。最大のJ-REIT特化型投信である三菱UFJ Jリートオープン(3カ月決算型) の純資産残高が793億円(6/23)ですから、その３倍近い保有割合でした。J-REIT特化型全体の合計でも、Morningstarの「国内不動産株」カテゴリーによると3,136億円(6/23)ですから、おそらく、日本一（世界一？）J-REITを保有している投信ではないかと思います。しかも純資産残高はまだまだ増加傾向にあります。はっきりと書いてあるわけではありませんし、目論見書では海外REITも可のようですが、基本的にはJ-REITのみで東証REIT指数に連動型のパッシブ運用を行っているようです。まあ、これだけ存在感があると、自分自身が動くことにより指数も動いちゃうので、結局は指数連動を目指すしかないでしょう。財産３分法ですから、他に株式と債券がありますが、株式は日経225連動型で、まさに225種類の株を保有しているようですし、債券もシティグループ世界債券インデックスに連動するように債券を保有しているようです。どれも、私でも運用できるくらいに保守的です。しかし、財産3分法ファンドみたいなものはたくさんあると思うのですが、なぜこの日興アセットのものはこれほどの残高になるまで膨れあがったのでしょうか？郵便局で売っているわけでもないですし、ちょっとナゾです。３分法ファンドは第２位がしんきん 3資産ファンド(毎月決算型) (497億円)、第３位が同じく日興の利回り財産3分法F(不動産･債券･株式)毎月 (321億円) あたりかと思いますが、文字通りダントツですね。ただ、これら３分法ファンドの2,3位も100億円以上のJ-REITを保有しており、他にもノムラ 日米REITファンド(毎月分配型) (352億円) も100億円以上の規模で保有します。J-REIT特化型以外でこれだけあると、なかなか全容把握も難しそうですが、探し当てたものだけでも6千億円近く、J-REIT時価総額の２割近いということですので、投信の影響力はかなり大きそうです。8951-3あたりの最新決算を見てみると、信託銀行とか信託口の割合がいずれも22-25％程度となっていますので、投信の保有割合はこの辺のようです。さて、明日は６月最後となるジャパンエクセレントの上場です。この銘柄、考えれば考えるほど公募価格の52万円っていうのがいい線行っているんですよね。まあ、これまでの流れや、発行口数が最近ではトップリートについで大型ですから、上場後しばらくは低迷し、公募割れするかもしれません。初値は51万でどないだ？でも50万円割れればちょっといいかもですね。まあ、当面55万円超では買う気が起こりません。やっぱ公募価格の52万円あたりがジャストフィットなんだよなあ。
2006/06/26
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で、インド株式市場はどうなのよ
最近J-REITネタばかり書いていますので、久しぶりにインドです。まあ、実をいうと、１週間前に書いてあったネタなんですが、出すタイミングが無くって。最近のインドはまさにジェットコースター。乱高下しています。先々週後半からは上昇に転じて、スピードが以前より速いような感じですが、まだまだ下落の方への警戒感もぬぐえません。なんとか落ち着きを取り戻してくれればいいんですが。さて、「ジャパンマネーはインドから逃避したか？」というネタを書いたときに、インド株の評価について後日書くと言っていますので、本日はその評価にて。といっても、単にPER, PBRのお話です。「HSBCインドオープンがついに・・」というネタを3/23に書いたときに、ムンバイの株価指数SENSEXとPER, PBRの関係についてグラフにしましたので、本日はその続きを書いてみたいと思います。ただ、月足なのでややおおざっぱです。なお、株価は月末の終値ですが、月足で表示されるPER, PBRはどうやら終値ではなく、月の平均値かなにかであることが判明しましたので、株価とあわせるため、2006年1月以降の分については月末値を採用しました。６月のみ、月末ではなく6/23の値を使っています。株価、PER、PBRとも、1999年１月の値を100として指数化してあります。1999年１月の値は株価：3,315.57PER：12.95PBR：2.39ですから、それぞれ、上記の値が指数＝100ということです。さて、グラフを見ると、月末値ですから今年の４月末に３本のグラフはいずれも最高値をつけて、その後大きく下落していることが分かります。６月までの下落率は11～18％でなかなか大きいですね。でも、３本がいずれもリンクして下がっているところに注目しています。株価が過去に一度盛り上がった2000年初頭あたり、これはITバブル期です。この時は、株価の上昇とほぼリンクしてPER, PBRも上昇しています。これは、業績も純資産額も伸びていないにもかかわらず、それを無視して株価が上がっていたことを示します。さらに、株価が下落を始めても、PER, PBRはしばらく上昇を続けていたという状態にあります。これは、何を意味するかというと、株価の下落よりも遙かに早いスピードで企業収益や純資産が目減りしていったことを示しています。要するに、それまで語られてきた収益や純資産の化けの皮がはがれて、大きく落ち込んだ。まさに、バブル的と思われます。インドのこの5月上旬までの株価上昇もバブルとささやかれることはあります。しかし、今回の株価の上昇はITバブル期とは明らかに異なっています。まず、株価の上昇の方が遙かに早く、PER, PBRの上昇スピードが遅かったということです。ということは、業績の伸びも非常に高かったことを示しています。また、上記のように下落の際には、今度は３種がリンクしていますので、決して化けの皮がはがれたという状態でもありません。業績の伸びがすばらしかったので、それが過度に注目を集めて、過熱しすぎた。これが5月上旬までの株価上昇であり、個人的には、実体がないにもかかわらず、株価が上昇するバブルとはちょっと異なる見方を取っています。実体はあるが、その実態以上に過熱しすぎというところですね。まあ、これをバブルというのなら、バブルでしょうが。さて、SENSEXは6/14に直近の底をつけて、その後２日で10％も戻り、23日までで16％の上昇をみせていますが、6/23の各種指標は以下の通りとなっています。株価：10,401.30PER：18.84PBR：4.44これをどう評価するかですが、私は、一時期の過熱しすぎ状態からは脱して、まあ、何とかギリギリ許せる範囲くらいかなあ程度のイメージを持っています。ただし、PBR的にはまだちょっと高すぎると思います。まあ、ヤカンがチンチン言っている状態からは抜け出したものの、まだ熱くてさわれないくらいですか。実をいうと、インドでは1999年以降、PERの最低値はグラフを見れば分かるとおり、指数にして100あたり、実際の値にして13倍をわずかに下回るあたりとなっています。インドのような新興市場ではいささか高い値であるとは思いますが、実績がそうですから、PER=15倍程度を下回ってきたら、これは買いシグナル点灯と考えています。現時点ではSENSEX=8,500ポイント前後です。まあ、なんぼインドが少々高めで取引されているとはいえ、この３～５月末のように、インデックスでPER=20倍を超えるような高騰はやや過熱しすぎだったのでしょうね。というわけで、PER19倍の今のところは、まだ買い増しする気にもなれない気分ですが、今後株価の動きが沈静化して、SENSEX１万ポイントあたりでボックス圏にでもなって、うろうろしてくれれば、そのうち業績も上がってきて、PER的には下落していく、というようなストーリーになってくれればgoodです。やはり、PER, PBR的にももうちょっとの沈静化が望まれるところです。ただし、株価が下落していって調整するのではなく、収益や純資産が増えていくのを株価が待つ形での沈静化が一番望ましいと思っているわけです。
2006/06/24
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６月決算J-REIT
今日は株式、J-REITとも波乱のない日でした。やっと以前の落ち着きを取り戻してきたかな？って感じです。さて、ここのところ、毎月下旬にその月決算になるJ-REITの今後を占っていますが、今回はさすがにJ-REIT市場が荒れているときであり、止めようかとも思いましたが、検証結果によると、どうせあまり当たりもしていないので、ま、いっか、って感じで今月もやります。ただし、条件として、・東証REIT指数現状維持・大きな材料無し・当たるも八卦、当たらぬも八卦といったところです。くれぐれも、信用して投資行動などせぬようにお願いします。あくまでも、自分自身に対するメモに毛が生えた程度のものですから。おまけに、保有していないものはそれほどチェックもしていないため、熱も入っていませんから。8951 日本ビルファンドなんだか手持ちのビルの増築という目新しいことを行いますが、竣工・引き渡しは2008年1月なのでしばらくは影響なしですね。来期の分配金予想は先の決算短信発表時に開示されていますが、前提条件となる資産に変動がないため、基本的にはそのままでしょう。３月の増資が良かったので、この決算期には120万円程度を期待していましたが、やや東証REIT指数が軟調に推移したこと、それと、ライバルの8952にちょっと価格的に足を引っ張られている感じがしますのでそこまで行きませんでした。現状では価格差15万円程度ついてだいたい対等なポジションだと思うのですが、なかなか10万円以上引き離せないですね。来期は物件売却益が消え、わずかながら予想分配金も減りますので、100～110万円、105万円前後のイメージでほぼ現状維持ですね。実は東証REIT時価総額の1/6を占めるので、東証REIT指数と最も連動しやすい、っていうか指数もここの価格次第っていう銘柄です。ですから、東証REIT指数現状維持という前提なら、ここの価格も現状維持と言っておけば最も予想が的中しやすい銘柄なんです（笑）。２口保有です。8955 日本プライムリアルティここも、前期決算短信発表時に来期の分まで予想分配金を発表しています。今期新たに取得した物件もありますが、すでに分配金予想の前提条件に織り込み済みなので、こちらも基本的にはそのままでしょう。今期予想より100円いいんですが、誤差範囲なので、投資口価格もほぼ現状維持と思われます。今日の終値はちょっと高めですので、35万円を中心に34-6万円程度のイメージですか。8963 東京グロースリートここはちょっと来期分配金に関しては読めません。３億円の物件売却益が出るはずなので、純利益、分配金とも倍増しかねない額なんですが、ほぼ間違いなく増資との抱き合わせとなるでしょう。むしろこれまで高い有利子負債比率でよく頑張ってきたと思えるくらいです。まあ、ここは不思議なもので、利回りに関係なく投資口価格が安定しているようです。今期なんか、前期に比べるとずいぶん低い利回りだし、よって、相対的ポジションはずいぶん上げていて、ケネディクスあたりと同等のポジションになっちゃっていると感じます。５％台になったらなったで放置だし、６％台になったときも反応しませんでしたので、来期も特に分配金額には反応しないかもしれません。とすれば、やはり現状維持で。40万円台前半、42-3万円あたりのイメージで。8964 フロンティア不動産ここもちょっと読みにくいですねえ。今期予想分配金にはナゴヤドーム前のイオンショッピングセンターからの収入が中途半端（約３ヶ月分）に入っています。ポートフォリオの27％を占めるこの物件が期間中100％稼働になる上に、9月には新しい物件の取得も決まっています。まあ、こちらは規模的には小さいので影響は軽微ですが、もしこれを増資せずに借入でまかなうと、16千円レベルの分配金が期待出来ると思います。しかし、相当な誤差もありそうで確かな数字は分かりません。また、場合によっては、なにか新たな物件取得話でも持ち上がって、それと抱き合わせで増資をするかもしれません。まあ、今のところ借入金は20億円で、9月の物件の際に追加で借り入れても50億円レベルです。有利子負債比率はめっぽう少ないので、増資をするほどではありません。よって、未発表の物件取得がなければ、増資はしないと思うのですが、一応そういう前提で、分配金16千円として、80万円台後半といったイメージです。次期分配金予想額が公表されるまでは実質予想不能です。1口保有です。8978 アドバンス・レジデンス昨年上場した新規REITは、たいていは上場第2期の分配金予想額を、上場時に比べ上方修正しているようです。ここの上場後取得物件を見てみると、それほどたいした規模でもないので、素直に見れば、上方修正があっても数百円くらい上乗せ程度で11千円台にとどまりそうですが、若干の上ブレも期待して、来期分配金12千円ちょうど程度と考えました。とすると、５％ラインが48万円ですので、基本的にはそのあたり、40万円台後半でしょうね。ニューシティと同様５％をちょっと超える当たりで放置される可能性を考えて、47万円近辺のイメージです。まあ、先日購入したばかりでして、ここまで行ってくれれば、分配金ただ取りの上に、5万円程度のキャピタルも得られるので御の字ですが、どうなりますか。本日の東証REIT指数＝1,628.24、単純平均利回り＝4.41％、加重平均利回り＝3.92％。（リプラス＝3.25％で計算）リプラスの利回りが昨日とかけ離れていますが、昨日は上場後決算時までの101日を運用期間として計算していました。今日は、昨年12/15に取得済みの353億円分の物件の運用期間を290日、上場時から運用開始の144億円分の物件の運用期間を101日として、加重平均運用日数を出すと235.14日となるので、これを利回り計算上の運用期間とすることにしました。japan-reit.comでこの方式を採用しているようなので。ただ、リプラスに関しては第1期利回りはあまり参考にしない方がいいと思います。18：10注プライムは本日今期の分配金予想を200円上方修正しましたので、来期の分配金予想は、上で書いてあることとは逆に今期より100円下となりました。まあ、大勢に影響ないですが。権利取りが可能なのがあと1日しかないときに別に修正しないでも・・
2006/06/23
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リプラス・レジデンシャル投資法人（8986）上場
日経のREITの特集は、J-REIT下落を受けて急遽企画されたのかもしれませんが、すぐに元に戻ってしまって、肩すかしってかんじですか。でも、東急の３月の値動きはインサイダー以外の何者でもないと私も思っております。私自身は、高すぎると思って、インサイダー野郎に売ってしまった方です。それにしても、REITにはインサイダー規制がないとは初めて知りました。これはちょっとまじいんではないの？さて、本日は日経平均が好調、15千円台回復です。なんとか15千円台定着をお願いします。また、J-REITセクターは多少落ち着きを取り戻してきたようです。昨日、バカ上げしましたので、その利益確定売りでも出たのか少々下げている銘柄もありますが、総じて、昨日までの３日間を見てきたあとでは穏やかに見えます。そのJ-REIT全体が不安定ななか、本日は６月としては２番目のリプラス・レジデンシャル投資法人の上場となりました。http://www.re-plus-ri.co.jp/公募 450千円初値 420千円高値 429千円安値 396千円終値 411千円やはり公募割れですか。まあ、レジデンス系、しかも、公募価格が仮条件の下限で決まっており、人気がないことがうかがわれていましたので、いたしかたないところでしょう。40万数千円にたどり着いたあとは極めて落ち着いた日中足でしたね。この辺なら、次期分配金利回りでスターツと競えるので、結構おいしいところなんじゃないかと思います。ここは、上場前にオリジネータが奮発して18千口も投資口を発行済みです。よって、その出資金90億円を利用して、上場前から一部の物件は運用が開始されています。よって、上場第1期の運用期間を何日と考えるのか難しいところですね。最初に物件を取得したのが半年くらい前ですから、そこを起点にするのか、上場時に全物件がそろうので、そこを起点にするのかで利回りは激しく違います。よって、第1期の利回り計算はしませんが、分配金予想額としては、9月末までの第1期は、8,453円と発表になっています。通常期の第2期は12,493円の予想で、本日終値で計算して6.08％。なかなかすばらしい利回りです。惜しむらくは、東証1部上場だったということですね。まあ、規模的には東証1部なんでしょうが、物件的にはJASDAQの方が良かったかも？そうすれば、スターツと同様、投資口価格が安定して預貯金代わりになってくれたことでしょう。それにしても、上場前の投資口は50万円で発行されていますから、上場初日から、オリジネータは1口あたり89千円、18千口で16億円の含み損ですか。ばか正直に安値で上場しないで、新規発行口数を減らして、１口当たり55万円くらいで公募すれば良かったのにねえ。まあ、多少の反感は買ったでしょうが。そのオリジネータは、REITの名前から分かるとおり7割以上の出資比率でリプラスです。また、名前にあるとおりレジデンス特化型で、細分すると、ファミリータイプ中心、ワンルームやプレミアムタイプもありという方針で、上場時の取得価格ベース規模でも半分がファミリータイプ、３割がワンルーム、２割がプレミアムということです。面白いのは、目論見書に書いてありますが、「不動産ポートフォリオ・キャッシュフロー変動リスク格付の最上級であるCFV-1を取得しています」ってことですが、こんなさっぱり分からん格付けをえらそうに言われてもねえ。どうやら、5段階あって、キャッシュフローが一番安定しているという評価らしいですが、他銘柄がこんな格付けを取得していないので、比較のしようもありません。レジデンス系なんて、テナント退出リスクがないも同然なので、どの銘柄が取得してもCFV-1なんじゃないの？まあ、親のリプラス（8936）は、買う気はないものの、ずっと前から株価をウォッチしている銘柄です。マザーズ銘柄なので、ご多分に漏れず、ライブドアショック後は軟調ですが、不動産業のなかでもなかなか面白い存在なのではないかとちょっと思っているわけです。中国なんかにも進出しちゃったりして、北京五輪終了→バブル終了→大痛手、なんてことにならないよう、影ながら祈っております。本日の東証REIT指数＝1,626.97、単純平均利回り＝4.53％、加重平均利回り＝3.96％。（リプラス＝7.43％で計算）
2006/06/22
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イーアセット(8974)→アドバンスレジ(8978)乗り換え
うわ！今日はまたJ-REITが怒濤の上げですなあ。なんだかバカみたいな値動きです。東証REIT指数は上昇率、上げ幅とも過去最高で、+6.2％、+94.45ポイントとなりました。オリックスはまだ戻りきっていませんので、他銘柄に関しては２日分の下落を取り戻すくらいの上昇でした。せっかくワクワクしていたのに、なんだか戻りが早すぎてがっかりです。１週間くらい保ってくれれば良かったのに。なお、以下の文章は、大部分今朝売買注文を出しながら書いたものなので、なんだか整合性がない部分があります。ロジスティクスなんて10万円近く上がっちゃってるし。面倒なので、あまり手を加えませんが、あくまでも昨日の終値ベースでの文章ですので、お間違いなく・・昨日は相対ポジションを落としたもの、上げたものの話でしたが、昨晩あらためて全体を眺めてみて、物色をしてみました。今回の下落で、一時期百万円台半ばをほこっていたJ-REITの含み益もだいぶ減ってきて、含み損状態のものも増えてきました。よって、ナンピンでもして、平均単価を下げる絶好の機会でもあるなあと考えてみたところ、ニューシティとジョイントリートが浮かび上がってきました。でも、ニューシティの方はやはり8月末決算期の増資が怖いです。それまでに売り切る自身がありません。ジョイントリートの方の５％台はかなり魅力的と思いました。保有していないもののなかでは、オリックス、クレシェンド、FCレジ、アドバンスレジあたりが気になりました。オリックスはまだ落ち着かない可能性があり、なんと言っても主犯ですから、今後のパフォーマンスもあがらないかもしれません。しばらくは70万円以下くらいで低迷するかもしれませんので、それならばあわてる必要もありません。他の3銘柄は上場来最安値ですね。FCレジは、すでに終了した今年４月期の予想分配金を大幅上方修正しました。各種費用の見積もりが高すぎて、実際にはそれほどかからなかった、礼金も意外とたくさんだった、みたいな話ですが、とすれば、発表済みの今期予想額も明日の決算短信の発表時に上方修正される可能性があります。アドバンスレジはあと数日で決算期です。このまま、448千円以下で次期に突入すれば、５％台REITとなり下値不安も少なそうです。ひょっとすると、分配金ただ取り可能かも、と思って、アドバンスレジをターゲットにして、分配金権利を取った後、また他の銘柄に乗り換えもありという方針を立てました。まあ、単に購入しても良かったんですが、J-REIT保有割合を減らしたいところであり、先週末購入したばかりのイーアセットを売却することにしました。というのも、価格そのものは別に上げていませんが、他のREITが暴落中によく耐えていましたので、相対的ポジションはかなりな上昇があり、今後はせいぜい東証REIT指数連動程度の動きとなり、他の銘柄を出し抜いての急上昇もあまり期待できなくなったためです。というわけで、本日イーアセット(8974)→アドバンスレジ(8978)の乗り換えを行いました。本日本気モードの売買はこれだけでしたが、３日連続暴落も想定してかなり下の方でいくつかの銘柄に買い注文を出していたのですが、空振りでした。ザンネン。昨日やっておけば良かったなあ。場を見ながら注文を出せる人がうらやましいです。イーアセット投資法人（8974）売却アドバンス・レジデンス投資法人（8978）購入他にも、リテールファンド、ユナイテッドアーバン、ロジスティクスあたりはなかなか魅力的ですが、いずれも保有中。今回の下落でわずかな含み損状態になったものもありますが、困るほどじゃないので、見送りです。J-REIT全体に不信感が広がっての今回の下落のようですが、少なくともリテールファンドに関しては、今後証券取引等監視委員会から突然行政処分勧告が出ることはしばらくありません。すでに受けちゃっているからです。他銘柄よりは疑心暗鬼になる必要がない銘柄ですね。今後、大型の取得予定物件もあり、資産規模5千億円も見えています。表参道の建て替えもそのうち終わります。リテールファンドは、すでに業務改善命令を受けちゃっているという意味でも（笑）ちょっと良さそうだと思います。さて、明日は嵐のなかでリプラスレジの上場ですが、どうなりますことやら。まあ、ここはスターツ並みとまでは行かないまでも、イーアセットや日本ホテル並に利回りが良さそうなので、将来的にも40万円台キープは可能だと思います。しかし、なにしろ仮条件下限銘柄ですので、上場当初は何とも言えませんし、公募割れもするでしょうが、今日だいぶ東証REIT指数が戻ったのが幸いですね。昨日の勢いなら初値41万円とかもあったかもしれませんが、43万円あたりでのスタートになるんじゃないでしょうか。今日の東証REIT指数維持という条件下では42万円以下はかなりおいしそうだと思います。本日の東証REIT指数＝1,631.06、単純平均利回り＝4.44％、加重平均利回り＝3.92％。
2006/06/21
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J-REITの相対的ポジション
おっと、今日は東証REIT指数の下落が昨日を更新して、-4.0％の下落率、下落幅では過去最高の-63.91ポイントとあいなりました。うむ～・・ヒドイ。今日は株式の部もやや軟調で、これから２番底を試しに行くのかな？っていうような展開だし、マイポートフォリオはボロボロです。一応記録のために書いておくと、本日５％以上の大きな下落をした銘柄は、オリックス不動産、日本プライムリアルティ、プレミア、野村不動産オフィスファンド、ユナイテッド・アーバン、クレッシェンド、福岡リート、ジョイント・リート、アドバンス・レジデンス、といったところ。主犯のオリックスとプライムは昨日に引き続きの登場です。しかし、こんな時は目移りしちゃうくらい魅力的に見えるJ-REITが増えてきていますね。ポートフォリオにしめるJ-REITの割合が大きいので、減らそう減らそうと頭では思っているのですが、買いたい買いたいとどこかで叫ぶ声が・・ああ、こんなことだから、今回の下落のような時にリスクが集中しちゃってて被害が甚大だということは分かっているんですが・・先週末に比べれば、どれもこれも価格的魅力は増してきているところですが、なかでも、相対的な魅力が増してきているのはどれか、すなわち、より大きく下落して、他銘柄に比べても魅力がより増してきているものはどれか、独断と偏見でトップ５を選んでみました。ただし、相対的ポジションを落としているというだけですから、必ずしも絶対的に買い推奨というわけではないです。1位 8954 オリックス2位 8967 ロジスティクス3位 8955 プライム4位 8957 東急5位 8968 福岡リート栄えあるトップは当然オリックス。65万円の価格は、物件売却益という一時金がない状態でも、買える価格帯だと思います。まして、今期も来期もかさ上げされていますしね。しかし、出来高が尋常じゃない。このパーフェクト・ストームの中にあえてつっこんで行くほどの元気はないです。2位のロジスティクスは、まあ、平均よりまだ割高だとは思いますが、無借金で金利上昇局面に最も強いし、あと1ヶ月で期末です。来期になると予想分配金は10％以上アップ。かなりおいしい水準だと思うんですけどねえ。資金が無尽蔵にあったら、買いますが、１口すでに保有してますので、これ以上J-REITを増やさないために我慢です。3位～5位は今回の下落でかなり下げましたが、まだ高いです。プライムは価格帯が他とは異なっているので、５月連休明けからのJ-REIT全体の下落について行っていなかった感じで、今回の暴落で一気にその分も余計に下落した程度でしょう。東急はなんといっても、あと1ヶ月で期末を迎えて、物件売却益が消えてしまいます。元々絶対的水準としても70万円台でなければ怖くて手が出せませんでしたので、今回の下落をもってしても、まだまだです。福岡は不思議なやつですねえ。昨日は逆行高したくせに、本日は10％を超えるバカみたいな下落です。どっちにしろ、この銘柄には最初からつきあっていられません。逆に、今回あまり下落せずに相対的ポジションを上げたのは以下のような銘柄です。1位 8981 ホテルリゾート2位 8974 イーアセット3位 8980 エルシーピー4位 8985 日本ホテル5位 8979 スターツまあ、ホテルアンドリゾートはそれ以前に下落してましたし、イーアセットは分配金上方修正というネタがあります。LCPも投信買いを控えており、日本ホテルも上場したて、スターツは東証じゃないので我関せずって感じですかね。悔しいのは、イーアセットが価格をほとんど上げることなく、相対的ポジションを上げちゃったことです。現時点の東証REIT指数では、６％台放置説が有力になってきてしまいました。DAも６％台になってきましたし、５％台まで入れると12銘柄となり、全体の1/3以上になってしまいました。よって、全体として底打ちしてくれないことには、イーアセットの上昇期待もご破算です。書いている途中で気が付きましたが、エコロジー・リート投資法人（8988）の仮条件の決定が延期になっています。賢明ですね。ただでさえ、３つ上場したあとですから、もともとこんな時期に上場する方が間違っています。でも、「なお、本件新投資口の発行及び投資口売出しの日程については、発行価格等の仮条件の決定日、及び条件 決定日等について関係者と調整中ですので、決定次第、速やかにお知らせいたします。」なんかやる気満々ですね。LCPのように上場やめて半年くらい延ばせばいいのに。考えてみると、最近J-REITのネタばかり書いていますが、なんか面白すぎて。下落を迎えたときにワクワクする習性は直しようがありません。本日の東証REIT指数＝1,535.61、単純平均利回り＝4.64％、加重平均利回り＝4.15％。
2006/06/20
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J-REIT下落
サッカーは残念でした。クロアチアに勝ちさえすれば、最終戦のブラジルは、トーナメント進出が決まっていて、力を抜いてくるだろうし、ジーコ監督の影響力もあるので、案外引き分けくらいになって、決勝トーナメントに進出できる可能性も30-40％くらいはあるかなあと思っていたのですが、ブラジルに２～３点差つけて勝つのが最低条件となると、苦しいですね。ブラジルも大負けすりゃ２位になっちゃう可能性もありますしね。さて、今日は、株式市場の方はわりと穏やかな推移だったようですが、J-REITがなかなか大変な下落に見舞われた日でした。J-REIT比重が大きいマイポートフォリオも、おかげさまで大きくマイナスとなってしまいました。しかも、今日の下落の特徴は、時価総額も大きい、値がさの優良銘柄と思えるものが結構落ちていると言うところでしょうか。おかげで、東証REIT指数も３％近い大幅な下落となり、1,600ポイントを割り込んで引けました。終値としての1,600ポイント割れは、昨年12月以来ですので、半年ぶりの終値と言うことになります。３％といっても、J-REITでは滅多に見られない大幅下落です。東証REIT指数はエクセルファイルとしてダウンロード可能なので、週に１回くらいチェックしていますが、過去最大の下落かも？と思って、調べてみましたが、そうでもなく、下落率としては４番目、下落幅としては２番目の記録でした。下落率としては、平成16年５月10日以来の規模で、約２年ぶりの大きな下落です。ちなみに、率・幅とも過去最大の下落は、平成16年4月5日、すなわち、年度切り替え時期に激しく上下したときに記録していて、4.3％、-57.47ポイントの下落でした。もちろん、下落を主導したのは、行政処分勧告が出たオリックス不動産で、J-REITにしては滅多に見ることが出来ない、10％近い強烈な下落でした。それ以外にも、４％以上下落したものは、ジャパンリアルエステイト、日本プライムリアルティ、東急リアル・エステート、フロンティア不動産、日本ロジスティクスファンド、阪急リート、クリード・オフィス、・・と、最後の一つだけは余分ですが、他のものは評価が高く、これまで割高と見られていたものばかりなので、今回の行政処分勧告を期に利益確定売りが出たという感じですね。個人的見解を述べさせてもらえば、今日の下落で「おいしそう」な価格になったものは、主役のオリックス不動産と日本ロジスティクスファンドですね。それ以外の大幅下落銘柄は、もとが高すぎたようなので、いい具合の調整になったのではないでしょうか。さて、今後の見通しですが、オリックスに出るであろう行政処分は、おそらくは業務改善命令です。しかも、ちゃんとやれよといわれるくらいなので、業績には影響しないでしょう。まして、他のリートに甚大な影響が及ぶことは極めて考えにくい状況です。まあ、リテールファンドやオリックスを他山の石として、ますますコンプライアンス重視となってくることは間違いなく、多分、いい方向へ向かっていくでしょうね。ただし、リテールファンド、オリックスと続きましたので、他銘柄も証券取引等監視委員会の検査が入っている可能性もあり、突然行政処分勧告なんてことになると、やはり売られがちになりますので、そのリスクを避けるために本日は利益確定売りが先行したと、そんなところではないかと思われます。とすると、今後もしばらくの間はなかなか上昇機運にも乗れないかもしれません。新規上場も続きますから、それらが資金を吸収しちゃうと言うマイナス面もあります。しかしながら、東証REIT指数は、連休明けの最高値からすでに10％近く調整しています。単純平均利回りは4.5％、時価総額に基づく加重平均利回りも、ついに四捨五入で4.0％となりました。ぼちぼち、押し目として大変おいしそうになってきた頃合いでもあります。というわけで、今後の展開を占うのは大変難しいのですが、少なくともぼちぼち底は近し（あるいは今日かも）、と、このような印象を持っているわけです。
2006/06/19
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オリックス不動産投資法人および資産運用会社に行政処分勧告
昨日夕方のことですが、オリックス不動産投資法人およびその資産運用会社であるオリックス・アセットマネジメント株式会社に対して、証券取引等監視委員会から行政処分を行うよう勧告が出ました。先日のリテールファンドに引き続き、実際に行政処分も行われるものと思われます。http://www.fsa.go.jp/sesc/news/c_2006/2006/20060616-1.htmhttp://www.fsa.go.jp/sesc/news/c_2006/2006/20060616-2.htmJ-REIT側の発表（http://www.orixjreit.com/upfiles/J20060616.pdf）によると、３月中旬からガサ入れされていたようですね。まあ、資産取得とそれに伴う資金調達を延期したりしていますから、リテールファンドが挙げられたような不手際があったことは容易に想像できたことですが、実際に検査されていたことは知りませんでした。同様に、日本レジデンシャル投資法人も資金調達を延期したりしていますので、ひょっとすると証券取引等監視委員会ににらまれている可能性がありますね。そのうち、また勧告が出るかも。J-REIT側に関する勧告は、やはり役員会に関することでした。重要事項は役員会を開催した日に情報開示しなければならないルールのようですが、リテールファンドはちょうどそのイベントの日に都合がつかない人でもいたのでしょうが、それ以前に開催しておいて、議事録を書き換えたというものでした。オリックスの方は、会議自体が開催されず、書面審査のような形で役員の承諾を得ていたということのようです。まあ、とにもかくにも法令は遵守しなければなりませんねということですから、行政処分が下されることは仕方がありませんが、私は社外取締役を含むこの役員会のあり方には、法令の方が少し柔軟性を持たせてやった方がいいのではないかと思います。私の身の回りの会議でも、それが最高意志決定会合であっても、現実問題としては、原案はすでに事務方が用意してあり、「ご異議ございませんか・・・では、異議無しと認めます」みたいなものはごまんとあります。ましてや、いまの時代ですから、メールで添付書類が送られてきて、書面会議みたいなこともたくさんあります。実際に人間が同じ場所に集い、「ご異議ございませんか・・・では、異議無しと認めます」なんて儀式を行うことにそれほどの意味があるとも思えません。持ち廻りを行っていたことがイカンということですが、社外取締役を一同に会さなければならないとなると、それだけコストもかかり不動産取得などの機動的タイミングもはかれなくなるおそれがあります。むしろ、法令により持ち回りを認めちゃった方が好ましいと思うのですが、現時点ではそうなっていないので法令は遵守しなければならないということですね。むしろ、気になるのは、資産運用会社側の「善管注意義務違反」の方ですね。「違法建築物件の取得」「賃貸面積を確認しないままの取得」「不十分な鑑定評価に基づく取得」「PCB付き物件の取得」の例が挙がっています。まあ、この辺も最終的責任は役員会にあるのかもしれませんが、会議を行っていなかったからこの問題があるとは思いません。実際に役員一同が会する会議があってもなくても同じことだったでしょう。むしろ、現場で働いている実行部隊の意識の問題であろうかと思います。１，２番目の問題は、「もーいい加減やなあ」っちゅう感じで、オリックス不動産の投資家にとってはもっとしっかりと物件を精査しろ！とちょっと怒りたくなることかもしれません。特に賃貸面積の方は、テナントの方からちょっと広いよと指摘を受けたようですから笑わせてくれます。テナントが善人で良かったねえ。４番目のPCBに関することは、これは関わったすべての人が法律に無知だっただけで、まあ、ちょっと仕方がないなあという気がしますが、本勧告がなければ、J-REIT投資家に不必要なコストを払わせたことになったでしょう。一番の問題点だと思うのは、３番目の鑑定評価のところですね。まあ、詳しい経緯やオリジネータから取得した物件だったのかどうかなども分かりませんが、「自ら作成を依頼したエンジニアリング・レポートを入手しているにもかかわらず、物件の売主から入手した古いエンジニアリング・レポートや暫定版として作成されたエンジニアリング・レポートを提出したまま鑑定評価額の算出を依頼し、その鑑定評価額を基にした価格によって投資法人の資産として取得していた。」って、なんだか売り主（オリジネータ？）に都合のいいようなエンジニアリング・レポートを使用したとしか読めない記述ですね。この点は、J-REIT投資家にとってはゆゆしき事態かもしれません。まあ、今後、業務改善命令が出て、実行部隊も役員会も「善管注意義務」に関しては神経をとがらせてゆくことになろうかと思います。とすれば、将来的には「きちんとしたREIT」になってゆくことも期待できます。今回の勧告を嫌気され下落してくるようなことがあれば、押し目を狙うチャンスかもしれません。前にどこかで書きましたが、75万円程度まで下がればちょっとおいしそうです。しかも、来期も物件売却益が出るため、現時点の予想分配金額も上方修正されることは確実です。来週、どうなりますことやら。
2006/06/17
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イーアセット投資法人（8974）購入
さすがに昨日のNYの大幅な上昇を受けて、今日の東京は爆上げでしたね。わたくし的希望としましては、早いところ15千円台を回復して欲しい。14千円台は一過性の悪夢だったんだという雰囲気を作って欲しいと思います。さて、昨日分配金予想額の上方修正を行って、利回りでJ-REIT中トップに立ったイーアセットですが、昨晩あらためて今後の見通しを検討してみました。分配落ち後から昨日まではかなり低迷していたわけですが、この辺の低迷ラインを前提にしても、今回の上方修正を受けて、ポジションを上げて466千円～488千円あたりが落ち着きどころなのではないかと算出されました。決算期までにはもう少し上、例えば、50万円超もあるのではないかと思っているのですが、J-REIT指数にも左右されますし、日銀のゼロ金利解除にも左右されるかもしれません。また、最近公募割れが続出していますので、その辺の地合にも左右されるでしょう。まあ、多少遠慮がちに見て、比較的短期で477千円前後くらいかなあという見積もりです。とすれば、454千円以下で購入しておけば、比較的短期で5％程度の上昇は期待できるかも・・という計算になりました。というわけで、注文を出してみたのですが、本日454千円以下になりましたので、約定に至りました。これは、一応、ジャパンシングルレジデンスを購入したときと同様、決算期をまたがない比較的短期の勝負を考えています。まあ、J-REITに最近ちょっと資金をつぎ込みすぎと思っていたので、エルシーピーとかビライフとか買いたいものはあったものの、少々遠慮がちでした。しかし、ジャパンシングルレジデンスの決算期があと１ヶ月ちょっとに迫っていますので、これがぼちぼち処分の時期に入ってきています。というわけで、まあ、入れ替え戦程度の面持ちで購入してみました。ただ、ジャパンシングルレジデンスは、最近のJ-REIT指数の軟化の影響もあるでしょうが、買値からほとんど動いていません。７月に入ってしまえば、プラスになった場合には売却という方針ですが、万が一プラスにならなければ継続保有もあり得ます。願わくば、今後２週間の間に、J-REIT指数が上向いてくれればいいのですが、来週から３週連続で新規上場が控えていますので、やや弱気です。まあ、イーアセットに関しては、とりあえず東証で６％台は目立つので、いずれは５％台には落ちるでしょう。物件売却益がらみのDAも６％台を一時期つけましたが、再度5％台に落ちましたし。とすれば、今回の上方修正が浸透してくれば、早晩469千円以上にはなりそうだということです。ところが、本日は昨日と変わらず。日中足をよく見ると、1：30ころに大量の売り物が出て、値を下げたようですね。こんな位置で処分しないでももうちょっと待っていれば良かったんでないの？辛抱足りないねと思うのですが、だいぶ長い間塩漬けにでもなっていたのでしょうか。おかげで、１日天下に終わると思っていましたが、今日も利回りトップの座を守っております。さて、売却ターゲットプライスは48万円で。9月末までにここまで届かないで10月に入ってしまった場合は、その時点で考えます。48万円以下ということは、少なくとも5.8％以上の利回りはあるので、キャピタルゲイン(ロス)と増資見通しの具合によっては、決算期を超えての保有もありということで。
2006/06/16
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J-REITの利回り上昇
アメリカはずいぶん物価上昇が激しいようで、インフレ圧力→金利引き上げがすでに既定路線になってしまったところで、これによりかえってサバサバして株式市場が上げに転じたようです。まあ、アメリカの方でも下げ疲れ、押し目買いですかな。これを受けて、東京も本日は好調でした。でも、戻り待ちの売りっちゅうのもあるようでして、勢いは感じられませんね。さて、昨日は例によって公募割れのJ-REIT上場となったわけですが、その日本ホテルファンドの利回りがいきなりトップ３になったと書いたばかりなのに、本日はいきなり１ランク落ちて第4位になってしまいました。これは、8974イーアセットが決算発表をして、同時に今期分配金の上方修正をしたためです。すでに発表済みであった今期分配金予想額は11,569円でしたが、額にして2500円程度、率にして20％以上の上方修正で、14,066円となりました。しかも、次期利回りも同レベルを発表していますので、これが巡航速度のようです。まあ、もっとも、増資をしなければということですが。これは、４月決算J-REITについて記述したときの私の予想を上回る額です。もともと、イーアセットは評価が低く、５％台の利回りで低迷していましたので、今回の上方修正で、なんと6.3％程度に上昇し、トップの座を堅持してきたスターツプロシードを抜いて、いきなりトップに躍り出ました。まあ、もっとも、明日には結構買われて、投資口価格が上昇するでしょうから、1日天下に終わるとは思いますが。ちなみに、利回りトップテンは今日現在の終値で、以下の通りです。利回りがいいってことは、投資口価格が安いってことで、評価も低いってことですから、すばらしい優良銘柄は見あたりませんが。6.29% 8974 イーアセット6.20% 8979 スターツ5.90% 8976 ＤＡオフィス5.57% 8985 日本ホテル5.20% 8983 クリードオフィス5.12% 8965 ニューシティ4.94% 8970 シングルレジ4.93% 8984 ビライフ4.89% 8975 ＦＣレジ4.87% 8973 ジョイントリート考えてみると、１年前の今頃は、J-REITでは４％台の銘柄もほとんど眼に出来なくなってきたころだと思います。上記の中では１年前からあったのは、ニューシティレジデンスのみですが、はっきりとは覚えていませんが、利回りが当時から１％以上上がっているとするならば、投資口価格も下落するはずです。今日現在の、全34銘柄の利回りの単純平均はなんと4.4％となっています。時価総額をもとにした加重平均利回りも3.9％ほどで、１年前よりは0.5％以上は上がっています。これが普通になってくると、今後、公募価格近辺で４％台前半くらいしか出せないREITにとっては厳しい舵取りが続きます。ただし、次に上場のリプラスはどうやら、公募価格近辺で５％台の巡航速度が可能なようです。J-REITへの資金流入も少し細ってきたのかもしれません。そんな折にも、新規上場や公募増資が続けば、限られたパイを奪い合うような形で投資口価格も下落し、そのため、利回りが上昇してきている側面があるかもしれません。個別銘柄でもそうなんですが、J-REIT全体として、新規上場や公募増資の頻度をもう少し落としてもらわないと、世間の金利上昇の影響もあわせて、こんな傾向が続くのかもしれません。まあ、利回りが高いのはいいのですが、投資口価格は下落して欲しくないわけです。ところで、昨日上場した日本ホテルファンドですが、本日はわずかに上げました。まあ、これは誤差範囲なんですが、もう一つのホテルREITのジャパンホテルアンドリゾートが今日は大幅な下落です。ホテルアンドリゾートの投資家が、昨日の日本ホテルファンドの公募割れを見て、売りに出したということでしょうか。まあ、２つのポジションの違いにはやや違和感を感じていたところであり、差が詰まってくるのはいいのですが、出来れば、上のものが下がるのではなく、下のものを引き上げて欲しいと思います。それにしても、ホテルアンドリゾートはJ-REITにしては動きすぎですね。
2006/06/15
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日本ホテルファンド投資法人（8985）上場
本日はさすがに下げ疲れというか、押し目買いというか、とりわけすばらしい材料もなかったとは思いますが、東京はプラス引けでした。ところが、J-REITセクターが軟調であったのが最大の敗因ですが、マイポートフォリオは続落。年初来安値更新とあいなりました。さて、本日は６月第1弾の上場J-REITとなる日本ホテルファンド投資法人が上場されました。http://www.nhf-reit.co.jp/公募 480千円初値 460千円高値 460千円安値 445千円終値 447千円やはり公募割れですか。ジャパンホテルアンドリゾートを見ていた限りでは、ホテルは商業施設と同様、評価が高いのかなあと思っていただけに不思議です。まだホテル特化型の評価が定まっていないと言うことでしょうか。分配金の方は来年３月までの長い第１期（本当は第2期らしいのですが、これまで資産はなく、運用はしていませんでした）が19,979円、次期が11,590円と正式発表になりました。まあ、次期っていうのは、来年9月期で、１年以上先の話なので、ほとんど当てにならない分配金予想だとは思います。本日終値で日割り計算してみると、第１期は5.61％の利回りです。いきなり、全J-REIT利回りランキング第３位に躍り出ましたね。第2位のDAは物件売却益がらみですから、巡航速度ではスターツに次ぎ第2位となります。ホテル特化型ですが、タイプ別に言えば、ビジネスホテル中心ということで、過半はビジネスホテルで運用する方針ですが、他に、それぞれ25％以下ずつのシティホテルとリゾートホテルも投資対象とする方針です。ただし、上場時はほとんどビジネスホテルで、リゾートホテルは沖縄の１物件のみ、シティホテルは含まれていません。まあ、この辺は今後の課題なのでしょう。J-REITはオリジネータが転売益などを狙う不動産ファンド系だと、どうもなにがしかのうさんくささが残るので、イマイチ信頼度が低いのですが、ここのオリジネータは、クリエーティブ・リノベーション・グループ・ジャパン、共立メンテナンスなど。まあ、特に知った会社というわけでもありませんが、名前からイメージするところとしては、内部成長に熱心で物件を大切にしてくれそう、といったイメージです。物件を単なる投資対象としてみて、右から左へ動かすだけで利益を上げる手法よりは、J-REIT投資家と利害が一致しやすいのではないかと、勝手に想像しております。さて、ホテル特化型としては、8981ジャパンホテルアンドリゾートについで２番目の上場ですが、両者はかなり２極分化しているようです。オフィス系のように歴史も長く、優良不良多くの銘柄が混在していれば、評価がピンからキリまであることもうなずけます。また、レジデンス系のように、くそみそ一緒でみんな評価が低いといった状況も理解できます。しかし、ホテルアンドリゾートもわずか数ヶ月前に上場したばかりで、まだ分配金を配った実績もないにも関わらず、一方は公募価格から３割以上も上昇していて、他方は公募割れ。こんな状況はちょっと理解に苦しみます。２つの銘柄を見ても、こんなに極端に差があるとも思えません。クリードオフィス、ビライフ、エルシーピーと続いた公募割れの流れの影響ではないでしょうか。というわけで、個人的にはいずれこの差を埋めるように価格が動いていくのではなかろうかと想像しています。日本ホテルファンドの方が、50万、55万と上がっていってくれれば、それもいいのですが、逆にホテルアンドリゾートの方が売られるかもしれません。現時点でのホテルアンドリゾートの価格が不変で、日本ホテルファンドが同レベルの評価を受けるとするならば、価格は65万円近辺でも不思議ありません。多少、ホテルアンドリゾートより評価が低いにしても、60万円前後。要するに、ホテルアンドリゾートとの価格差が、5-10万円レベルになれば、まあまあ落ち着きがいいと思っているのですが、いかがでしょうか。でも、最近、分配金利回りもだいぶ高利回りで放置される銘柄が出てきましたね。エルシーピーとかビライフとかこの日本ホテルとか。ちょっと手を出したくなります。
2006/06/14
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J-REITまたも上場ラッシュ
こりゃまた今日の東京市場は情けないくらいに力弱かったですね。チャート的にはせっかく反転の兆しが見えてきたかなといったところだったんですが、やっぱり、逆転負けはこたえたのかな？なんだか全然元気がありません。それにしても民主党、あんまり福井さんをいじめなさんな。福井さんは相当ましなんだから、いま日銀がゴタゴタするのはかなりまずいです。小泉さんをいじめるのは大いに結構ですが、時と場合と相手を選んで欲しいし、民間時代に拠出した１千万なんてたいした問題でもないでしょう。私だって村上さんと知り合いならば100万円くらい出していたかもしれないし。さて、J-REITは今後１ヶ月以内に４つの銘柄が上場と、ふたたび上場ラッシュを迎えています。もうぼちぼち私の限界です。なんだかいちいちかまっていられないなあという気分となり、IPOへの参加は今後おおむね見送るという方針です。よって、目論見書などもこれまでに比べてあまり読んでいませんし、肝心の分配金についても調べていません。よって、初値予想もパスで。8985 日本ホテルファンド上場日：6/14公開価格：48万円投資対象：ホテル特化オリジネータ：クリエーティブ・リノベーション・グループ・ジャパン、共立メンテナンス他明日上場で、ホテル特化型としてはホテルアンドリゾートに次いで２番目です。これは、大和主幹事ということもあり、IPOに参加しましたが、落選でした。前例が１例しかないのですが、ホテルアンドリゾートは市場では比較的評価されている部類です。値動きが激しく一時期に比べると、安くなってきましたが、それでも全REIT中、真ん中よりは上位の評価を受けていると思います。上場時の初値も公開価格を15％上回り、ロジスティクスに次いで、J-REIT史上２番目の上昇率でした。ということで、ホテルはいいかなあと思って、申し込んでみたものの、公開価格は仮条件の下限で決まりました。人気がないのかなあ？というわけで、公募割れはしないと思っていたのですが、なんだか怪しくなってきましたね。でも、50万円になっても、５％台を保ちますから、上場初日はともかく、いずれ50万円台には乗せてくるのではなかろうかと思っています。ホテルの質からすると、ホテルアンドリゾートより劣るかもしれません。そこを、リノベーションとメンテナンスでカバーすると言うことでしょうか。8986 リプラス・レジデンシャル上場日：6/22仮条件：45-47万円投資対象：レジデンス特化オリジネータ：リプラス他はっきり言って、今の地合では、どんなにすばらしい銘柄が出てきても、レジデンス系はきついですよね。まだ分配金予想額を把握していませんが、ここもそれほど悪くもないとは思えるのですが、流れから公募割れは不可避と思ってます。購入したいと思っているわけでもありませんが、上場後、分配金や地合を見てから、どの程度が目標価格なのか判断しようと思います。8987 ジャパンエクセレント上場日：6/27仮条件：50-52万円投資対象：オフィスビル中心オリジネータ：興和不動産、第一生命、積水ハウス他ここも分配金を把握していませんので、それとの兼ね合いでどう評価するか変わってくるところではありますが、可もなく、不可もなくといった程度でしょうか。少なくとも、エクセレントとは思いません。まあ、トップリートもトップではないし、プレミアもプレミアでもないので、名前はどうでもいいのですが、イメージとしては、トップリートほどの評価は受けないが、DAやクリードほどひどくもないあたりですか。ジョイントリートないしはケネディクスあたりと同レベルといった印象です。トップリートほどではありませんが、上場時の規模が大きいので、トップリートやケネディクスと同様いずれは上昇するかもしれませんが、公募価格からの動きが当初は少し鈍いかもしれません。8988 エコロジー・リート上場日：7/7仮条件：6/19決定投資対象：レジデンス中心オリジネータ：明豊エンタープライズ、長谷工コーポレーション他ここはまだ仮条件も決まっていませんが、少なくとも、エコロジーなどという特徴がどの程度有効なのかは疑問です。レジデンスのみではなく、オフィスなども投資対象ですが、レジデンス中心ですから、とにもかくにも厳しい船出となるでしょう。エコロジーに配慮した物件しか投資対象に出来ないというのはある意味足かせです。運用成績があまり上がらない原因にも成りかねません。
2006/06/13
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確定申告収支はマイナス
ちまたはワールドカップ一色といった感じで、普段スポーツ観戦などほとんどしない私ですが、さすがに本日の日本代表の試合は見ると思います。スッキリ勝ってくれた方が株式市場にも好影響を与えるかもしれません。まあ、そんな観点で応援したりはしませんが。さて、今年人生初となる確定申告を行ったわけですが、週末に区の方から特別区民税・都民税納税通知書なるものが送られてきました。国税に関しては株式の譲渡益課税の中から還付がありプラスになりましたが、住民税の方のマイナスが大きく、トータルでマイナスとなりました。まあ、でも、昨年はたまたま雑所得が20万円を超えてしまったため、確定申告しなければならない立場でしたので仕方がありません。あくまでも私のケースですが、以下のような内訳でした。給与所得については、年末調整が済んでいますから、どちらもプラマイゼロです。国税譲渡益：＋１．４％雑所得：ー６％譲渡益の還付金は、源泉徴収されている７％の国税に対して、２割に相当し、定率減税分でした。雑所得はもらう時点で10％源泉徴収されていますが、私個人の税率が通常20％のところ定率減税で16％と言うことらしいので、残りの６％分課税されています。雑所得は20万円をちょっと超えるくらいで、株式の譲渡益は昨年は、課税対象分だけで200万円に迫るくらいあったのでトータルで若干のプラスとなっていました。住民税譲渡益：±０％雑所得：ー１０％住民税の譲渡益の方は、源泉徴収されている３％で納税は完了しているということだったようです。新たな負担や還付はありませんでした。住民税の定率減税は給与所得の方で上限まで使用しているため、還付もないのでしょう。で、ちょうど雑所得の10％に相当する税金を新たに納めなければならないようです。国税の段階ではプラスでしたが、これによりトータルでマイナスとなってしまいました。今年は定率減税が半分になるはずで、そう考えると来年確定申告をした場合の収支は以下のようになりそうです。国税譲渡益：＋０．７％雑所得：ー８％住民税譲渡益：±０％雑所得：ー１０％昨年は雑所得が20万円を超えたのでやらざるを得なかったのですが、雑所得が20万円以下の場合は少し考えてみないといけませんね。例えば、雑所得が５万円の場合は、追加で支払わなければならない税金が計9千円となりますので、株式譲渡益が129万円以上なければ、確定申告は行わない方がベターということになります。雑所得は現在までにすでに２～３万円あって、年末までには５万円くらいになる予定です。さらになにかがあるかもしれません。よって、よっぽど株式で利益を上げない限り、やめた方がよさそうですね。まあ、その方が楽だし。注：上記はあくまでも私の税率における議論であり、個人的なメモにすぎません。万人に当てはまるものではありません（たぶん）。
2006/06/12
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夏の個人向け国債
今日はイマイチ力強さには欠けましたが、何はともあれ、プラス引けでした。マイポートフォリオもプラスとなってくれましたが、ギリギリです。J-REITに足を引っ張られました。昨日の東京市場では、電力株がどれもこれも電力らしからぬ大きな陰線をつけていたようですね。電力株はディフェンシブ銘柄ですから、これが売られるときは最後の最後って感じで、昨日あたりがセリングクライマックスであったと思いたいところですね。NYも昨日はダウが大きな下ひげをつけていますし、この辺でとりあえず底打ちとなって欲しいところです。さて、夏の個人向け国債が本日より発売開始です。利率は以下の通り。第15回 変動10年債 1.10％第３回 固定５年債 1.30％10年債の方は、半年ごとに利率が変動しますが、今回の1.10％は過去の10年債の利率の中で最高記録です。ここのところずっと、３ヶ月おきに個人向け国債が発行されていますが、半年前から、0.68％→0.85％→1.10％とどんどん上昇しています。これは、当然、日銀による量的緩和解除に伴う国債の利回り上昇が背景にあります。しかし、個人向け国債ではなく、通常の10年債の方は、一旦２％の利回りをつけた後、現在２％弱で足踏み状態に入っています。株式が低調なため、債券に資金が流れ込んできている影響もあるかもしれません。よって、次なるイベントであるゼロ金利解除が現実問題として見えてくるまではこの程度の利回りで終始しそうです。アメリカの景気減速で日本も腰折れ状態になってしまえば、ゼロ金利解除のタイミングは難しいものとなってしまうでしょう。固定５年の個人向け国債の方は今回が３回目の発行になります。利率は0.80％→1.01％→1.30％とこちらも上昇を続けていますが、こちらは当初金利がずっと適用されますから、買ってしまえば、昨今の金利上昇の恩恵にはあずかれません。半年前に0.80％で購入した人はちょいと悔しいでしょう。さらに、おととい書いたように、5年もの定期預金では、すでに今回発行の個人向け国債の利回りを上回っているものが、私が把握しているだけで３種類出現しています。国債の方は、国が支払を停止してしまえば不良債権化しますが、預金は、1,000万円以下ならば全額保護されていますから、リスクも小さいです。もっとも、世界第2位の経済大国がデフォルトを引き起こしたりすれば、決して預貯金も安泰とは言えませんのでリスクの程度は同じかもしれません。ま、基本的にはどちらも無リスクならば、リターンが大きい方がいいでしょうと言うくらいですね。ただし、日本振興銀行や新銀行東京のキャンペーン定期預金は原則中途解約出来ませんから、その点は個人向け国債が優れています。ただし、個人向け５年債も最初の２年は解約不可です。まあ、前から書いているように、私は固定５年の個人向け国債には全く興味がありません。５年の定期性無リスク資金なら、預貯金か個人向けではない通常の５年債がいいと思います。特に、今なら上回る金利の定期預金があるのですから、個人向け国債を選ぶ理由がありませんね。
2006/06/09
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神戸物産（3038）初値公募割れ
暗い。暗いですねえ。昨日のアメリカを見て、15千円割れは覚悟していましたが、抵抗ラインなので、午後切り返すとか淡い期待もしていましたが・・500円近い下げで奈落の底といった感じです。ここまでくると、ちょっとどこが底なのか分からなくなっちゃいました。比較的最近購入した株はみんな含み損状態です。まだ含み益があるものも、利益確定した方がいいかな？と一瞬思うくらいの総悲観です。でも、あらためて業績予想を見たりすると、今期は過去最高の予想だったりして、こんだけ安ければ買い増したいと思えるものばかりで、売るに売れず。かといって、底も見えないため買うに買えず。こんな時は、静観の一手ですか。さて、今年はIPO公募割れに関して記録していこうかという極めて性格の悪い企画を目論んでいたものの、ここまではJ-REITを除いて公募割れ銘柄がありませんでした。公募価格と同額の初値はありましたが。本日ついに、株式の公募割れ本年第1号が誕生しました。神戸物産（3038）です。神戸物産（3038）大証２部・卸売業主幹事：大和SMBC公募 5,050円初値 4,050円高値 4,360円安値 3,810円終値 4,110円今年に入ってからは東証２部銘柄などはさえない初値が続いていましたが、ここも大証２部と言うことでやられましたか。業種も、人気が出るインターネット関連企業などではなく、地味ですしね。おまけに、株数も売買単位で計算して、６月としては昨日上場のキーウェアソリューションズ（3799）に続いて第2位です。その3799も初値は公募より上で始まったものの、今日すでに公募割れです。もちろん、昨今の地合の悪さも反映しているでしょう。６月は今後も上場が目白押しですから、ちょいと心配ですね。しかしながら、この銘柄、今年10月期の今期予想PERで27倍というのはちょっと公開価格が頑張りすぎたかなと思います。公募がなしで、全株売出だったというところもなんだか嫌らしいですね。終値でもまだPER22倍ですから、もう一段下もあるかもしれません。私は、イートレード証券ではなるべく当たらないようにしてIPOに申し込みました。「なるべく当たらないように」とは最小株数、IPOチャレンジポイント未使用ということです。ただ、IPOポイントを稼ぐのが目的ですから、ブックビル価格は上限にしたはずです。予定通り、落選でしたが、危なかったですね。もう一つの証券会社の大和証券の方は、さすがに主幹事で当選確率が高そうだったので、抽選参加を見送りましたので、こちらは正解でした。さて、今後ですが、６月はかなりの銘柄が新規上場します。こんな時にはIPO資金も分散するでしょうから、地合の悪さとあわせて軟調となる可能性もあります。しかし、新興市場でない銘柄はこの神戸物産だけで市場的には割れにくいところが続きます。株の枚数的にどうかというところですが、売買単位にして１万単位を超えるものは、あと２つです。6/12上場のファーマフーズ（2929）に関しては、公開価格も結構安いかもと思いますので、まず公募割れはないでしょう。おまけに、証券コードが「肉肉」っていうところがとってもニクい。6/21上場のアストマックス（8734）も悪くない仮条件だと思います。というわけで、地合は必ずしもよろしくありませんが、公募割れまでは至らない上場が続くかなあと思っております。が、初値で割れたら性格悪く記録していきます。注：投資は自己責任。インターネット上の情報を鵜呑みにして売買をしてはいけません。
2006/06/08
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６月預金金利定点観測
日経平均、TOPIXとも年初来安値更新ですか。ついでに言うと、マイポートフォリオも年初来安値更新でした。日経平均の方で言うと、まだ、ライブドアショックの際の場中の安値は更新していないようですが、残すところほんのわずかですね。でも、12月以降のチャートを見てみると、15千円あたりには抵抗ラインがありそうで、12月の押し目や、１月のライブドアショックの際にも反発していますし、２月３月の安値の時には15千円台半ばで反発しています。ですから、この辺での反発を期待していますが、15千円ラインを割り込んじゃうと、どこまで行くか見当がつきませんね。さて、本日は６月の金利定点観測です。調べているのは以下の金融機関。キャンペーンなどはあまり把握していません。ただし、新銀行東京は8月までキャンペーンで金利が高いことが分かっていますから、入れておきます。ソニーバンクイーバンク銀行ジャパンネット銀行オリックス信託銀行日本振興銀行セブン銀行泉州銀行ダイレクト支店あおぞら銀行ダイレクト定期預金新銀行東京開業１周年記念特別金利キャンペーンこれで、一時的なキャンペーン金利を除いて、日本の金利トップ５くらいはカバーできると思いますので、トップ５を記録していきます。なお、金額により金利が異なることがあるので、預金額300万円以上で統一します。なお、この文章の大部分を書いたのも、金利を調べたのも6/6の夜ですので、その時点の金利です。金利トップ５（300万円以上、2006.6.6現在、↑↓は前回比の金利アップダウン）５年定期1.700 新銀行東京 8/31まで1.600 日本振興銀行（↑） 8/31まで1.400 あおぞら銀行（↑）1.100 泉州銀行1.050 イーバンク３年定期1.600 日本振興銀行（↑） 8/31まで1.500 新銀行東京 8/31まで1.000 あおぞら銀行（↑）0.850 イーバンク0.806 ソニーバンク（↑） キャンペーン金利１年定期0.600 日本振興銀行（↑） 8/31まで0.585 ソニーバンク（↑） キャンペーン金利0.500 新銀行東京 8/31まで0.500 泉州銀行0.500 あおぞら銀行（↑）今回は、新銀行東京が開業1周年、日本振興銀行が２周年のキャンペーンということで、両者がつばぜり合いをしている感じです。設立趣旨はどちらも似たようなものだったと思います。どちらも、大手行が疲弊して、中小企業から「貸しはがし」をしていた時代に企画された銀行で、中小向けの貸出をメインとしていますが、時代が変わりましたからねえ。大手行も攻勢に出ていますから、あまり大盤振る舞いしていると赤字体質から抜けられなくなっちゃうかも・・と、都民としてはちょいと心配です。ソニー銀行も7月30日までキャンペーン金利なのですが、先の２行やあおぞら銀行の前にやや劣勢。がんばれソニー。それにしても、ネットバンクの面々の影が薄いなあ。ジャパンネットバンクなんか赤字だったようなので、仕方がないかもしれませんが、セブン銀行ともどもビリ争いです（調査した中で）。オリックス信託ももうちょっと頑張らんかなあ。また、bloombergによる、残存５，３，１年の国債市場金利は6/6、17：30現在以下の通りです。前回に比べて、定期預金金利もそうですが、やや短期金利が上がっています。ただ、今回は国債より有利な預貯金がいずれの期間にもありますね。国債もリスクは低いですが、1,000万円以内なら、預貯金の方がさらにリスクが低いでしょう。５年 1.41％３年 1.00％１年 0.58％
2006/06/07
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物言う容疑者の功罪
うむ～。バーナンキさんがインフレ警戒発言。ちょっと景気減速指標が出ているところに、追い打ちをかけちゃいましたね。なかなか前任者のグリーンスパンさんのようには行っていないようです。非公式な場での、不用意発言がスクープされちゃったりして、本人も反省の弁を述べていたこともありましたが、まだ「市場との対話」はしっくりいっていないようです。ま、徐々にお勉強でしょうね。やっぱFRB議長というのは、世界経済に多大な影響力を持つ役職ですから、大変でしょうが。さて、物言う容疑者ですが、やけにあっさりと逮捕されちゃいましたし、事実関係は認めたようですね。まあ、饒舌だったのは、容疑者になる前の話でしたが、昨日のニュースはこれ一色でした。やはり、出る杭は打たれるの典型例だったでしょうか。それとも、日本の社会にはまだなじめなかったのでしょうか。村上ファンドもすでに解散含みですね。うちの奥さんの説によると、地検特捜部に阪神ファンがいて、それでやられたんだということですが、ライブドア捜査の副産物であって、そういうことでもないと思いますが・・・ひょっとすると・・？確かに、阪神電鉄に手を出して、さらに経営権まで奪わんばかりの株を買い占めたのは戦略としてはよろしくなかったということでしょう。外資も手を出している京成とかその辺の方がやりやすかったかもしれません。阪神電鉄にはタイガースという全国ブランドがついています。本業に比べれば、株式的には主たる株主価値ではないかもしれませんが、それでも12球団の中でも数少ない黒字球団です。スポーツ紙なども巻き込んでマスコミや野球ファンが大騒ぎとなることは想定できたことであろうし、これによって、表に出すぎましたね。まあ、物言う株主としてこれまでも表に出ていたわけですが、少なくとも一般人にとっては、「ふ～ん」といった程度で、興味もなかったでしょうが、「我らがタイガース」が巻き込まれるとなると人ごとではないぞという雰囲気になってきたのかもしれません。さて、物言う株主が与えた経営陣に対する緊張感、これは素直に評価できると思います。多くの企業が集中日に株主総会を開いて、ものの30分でしゃんしゃん総会で終了する。そのころからいた物言う「総会屋」には口封じの利益供与をして黙らせる。こんな習慣が長年続いてきたわけですから、経営陣が株主の方向を見ていたとはとても思えません。村上ファンドだけの力とは思いませんが、株主も大切にしなければならないという雰囲気を作り出した功績は大きいのではないかと思います。一方で、日本経済を支えてきたのは寡黙な株主たちだった側面もありそうです。戦後すぐには「Made in Japan」は粗悪品の代名詞だったでしょう。しかし、いつの日からか、「Made in Japan」は世界に冠たるトップブランドになっています。このように、欧米に追いつき、追い越すには、たゆまない基礎研究と独創的な技術開発が不可欠だったはずです。キャノンやホンダなどの中心選手は、カメラやオートバイなど日本製品を世界中に植え付けてきました。今やiPodなどに押され気味ですが、携帯音楽プレーヤーの元祖はソニーのウォークマンであることは誰でも知っています。液晶技術もシャープを中心とした日本勢が築き上げてきた技術で、韓国や台湾などのライバルも強くなってきましたが、今でもシャープの液晶パネルは一日の長があると思います。最近では、ハイブリッドカーなどトヨタが先行している技術です。原油高の影響もあり、どんどん市場が拡大しているところであり、米国のビッグスリーが自国市場でさえジリ貧なのとは対照的です。このような日本を代表するメーカーに今の地位を与えたのが、基礎研究への多大な投資を実現させてきた物言わぬ株主たちであったかもしれないとちょっと思うわけです。もちろん、そこには先見性のある経営者や、優秀な従業員の存在は欠かせませんが、ぽっと出の株主が利益を根こそぎ奪っていってしまうような状況では実現困難なことでもあったでしょう。10年先、20年先を見据えた技術開発など、ファンドのような短期株主にとっては意味のないことで、利益は配当にして配れと迫られ、それに従っていれば今の日本企業の地位もなかったかもしれません。米百俵を食べてしまわないで、再投資に回す。このような米百俵の精神は村上ファンドからはあまり感じられません。私は、欧米流の物言う株主、これが絶対的にすばらしいと絶賛する気にはなれませんし、それがワールドスタンダードだと言われても、イマイチ日本にはなじまんかなあとも思います。ただ、かといって、経営陣等の保身のために、従来の株式持ち合いとかに走ったり、保護主義的行政に逆行したり、そういった和風テイストに戻ってしまうのもこれまたいかがなものかと思ったりします。のっとり屋的物言う株主にはうんざりですが、適度に緊張感のある企業ー株主関係が続いていく新たなジャパニーズスタンダードを築いていければいいのですが。
2006/06/06
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ジャパンマネーはインドから逃避したか？
週末は村上ファンド絡みの報道が結構多かったですね。本来、上場企業側では株主を選べないわけですから、株主がどうなろうと企業側の責任ではなく、企業価値そのものは変わらないわけですが、ファンドが買ったといっちゃ、株価が上がり、ファンドが危ういとなれば、株価が下がる。こんな状況は企業や既存株主にとってはあまりありがたくない状況であろうかと思います。まあ、何らかの制度整備が必要となれば、立法の仕事でしょう。しかし、厳然とファンドが存在している以上、それらを込みで株価を考えなければならないのも事実です。ファンドについて行くコバンザメ型の投資法もあり得るでしょうし、ファンドが企業の数10％もの株式を抑えてしまうような巨額資金を動かしていれば、美しくない株価形成であったとしても、その動向は極めて重要なファクターになるわけです。これは国内株に限った話ではありません。インド市場でも昨年度ジャパンマネーは約６千億円ほどの買い越しだったようです。インドの株式市場は東証の1/10規模であるといった話をどこかで聞いたことがありますので、東証で言えば６兆円規模ということで、結構存在感ある数字かもしれません。５月は世界的な株安となり、ヘッジファンドの決算売りという話もあります。ジャパンマネーはヘッジファンドではなく、通常のインド株投信を経由して流れ込んでいたでしょうが、この株安で結構逃げ出した資金もあるでしょう。とすれば、ジャパンマネーもインド株式下落に一役買った可能性もあります。ただ、逆に絶好の買い場ととらえた、流入資金もあるでしょうから、トータルとして果たして逃げ出したのか、どうなのか検証してみました。インド株投信は一時期に比べると、大きく純資産残高を減らしています。例えば、私が保有するHSBCインドオープンは昨年度末の3/31には1,229億円の残高がありましたが、先週末（6/2）には1,036億円に減っています。しかし、株価自体が下落していますので、これだけで売り越しているとは判断できません。そこで、純資産残高を基準価額で割った値、すなわち、総口数を調べてみました。対象としてのは、資産規模１千億円を抱える下記の４大インド株投信です。メリルリンチ・インド株ファンド野村インド株投資HSBCインドオープンPCAインド株式オープンこれらの、総口数の3/1から6/2までの変化を調べてみました。データの出所はYahoo!Financeです。また、5/1の総口数を100として指数化し、グラフにまとめました。グラフにはムンバイの株価指数SENSEXも同時に記入してあります。SENSEXは5/10にピークをつけています。グラフからまず分かることは、各投信で増減は一様ではないということです。野村はこの期間一貫して減り続けています。野村インド株投資は残高が増えすぎて、一時期新規購入ができなくなっていたのは知っていましたが、２月くらいから募集再開したというニュースもありました。その証拠に、2/7→8の残高が１日で300億円以上も増えています。ひょっとすると、その後また販売がストップになったのでしょうか？そうであれば、売り物しか出てこないので、下げ続けるチャートも理解できますが、販売会社の野村證券や運用の野村アセットを見ても現在販売停止中というような記述はなさそうなので、よく分かりません。一方、PCAはほぼ増え続けています。特に、5/16→18の２日間で５％以上、額にして50億円以上純資産を急激に増やしているところが目立ちます。ひょっとして、どこかの販売会社が新たに加わったとか、キャンペーンをやったとかそういう理由があるのかもしれませんが、PCAのページなど見てもよく分かりませんでした。HSBCとメリルリンチは割とよく似たチャートで、５月の上旬か中旬くらいまでは順調に口数を増やしていたものの、やはりSENSEXの大幅な下落の数日後に、やや売りも出たようで、どちらも４％ほど口数を減らしています。さて、トータルで考えると、ジャパンマネーは今のところは辛抱強いといった印象です。この４大投信だけで見てみると、5/1現在から多少口数を減らしてはいますが、まだ全体では３％程度でしょう。3/1から6/2までの３ヶ月間で、口数の指数値平均はほとんど97～100の間に収まっており、今回の下落に伴う売り越しもごくわずかといった感じもします。今後は、インド株式が落ち着きを取り戻すまでの時間にかかっているような気がします。今回の下落で、逃げ足の早いヘッジファンド資金は相当逃げたかもしれません（単なる憶測）。しかし、ジャパンマネーががんばっているうちは下支え要因にもなりそうです。ジャパンマネーが辛抱しているうちに、復調してくれることを願っています。今回の下落に伴うインド株の再評価はまた後日まとめます。
2006/06/05
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2006年5月の成績
働けど働けど我が暮らし楽にならざり・・・って、そりゃそうじゃ。株で給料の2倍も3倍もロスっていればね。まあ、だいぶ落ち込んでいる人もいるかもしれませんが、はっきり言って、こんな時は無理！！株は世界中でほとんど大暴落、上がっているところはなし。為替も円高方向にふれて、外貨建て資産は目減り。おまけに、金利高の影響で債券価格も世界中で下落。何一つ上がっていないのに、リスク金融資産が上がるわけありません。こんな月はさっぱり忘れて、次いってみよー、てな具合に切り替えるのが得策です。マイポートフォリオも、価格変動型金融資産は全滅。しかも、１月からの累計でも、すべて赤字圏に突入です。まあ、あえて明るい材料を探せば、インカムゲインが今月で50万円を超えたことですか。このまま行けば、年間目標の100万円もなんとかなるかも。でも、今年はマイポートフォリオの配当株が昨年より減っているので、６月の配当金が昨年よりだいぶ少なそうな気がするところが心配です。とにかく、株式はどうにもならなかったですね。マイポートフォリオは５月中に11営業日続落を記録しております。もう悲しいを通り越して、笑える下落でした。４月末の株価と見比べれば、株式の部では上がっているものはたったの１つ。残りは大幅・小幅に下落です。J-REITの部も全体としてはマイナスでしたが、さすがにディフェンシブな側面も発揮して、赤字全体に対する寄与度は１割以下でした。時価総額で言えばJ-REITの方が大きいのですが。５月にはJ-REITを２つ購入、自粛中であったにも関わらず、あまりの下落についうずいて買ってしまった株式が一つでした。こんな折ですから、売却は無しです。スターツプロシード投資法人（8979）購入ジャパン・シングルレジデンス投資法人（8970）購入スズキ（7269）購入（昨日）外貨の方も４月末に比べて円高が進んでいますので、マイナスです。ただ、一番安くなったUSDはそれほど多く持っていないので、マイナス幅は限定的でした。おまけに、金利が上がって来ていますので、ちょっとインカムゲインが多かったですね。４月の決算日がちょっと早かった影響で５月は日数も多かった影響もあります。今後の見通しとしては、NZDが一番厳しそうです。金融緩和、金利低下、為替の下落が見えてきています。まあ、今のところはたいした額でもないし、とことんつきあうかといった感じです。５月売買はありません。投信も国内外の株・REITにまつわるものは大幅な下落です。投信はこれまで、何回かの悪材料にも耐えて、順調に上がってきていたところであり、案外いいポートフォリオなんじゃないの？とちょっと自画自賛していました。中国の人民元切り上げのときも、昨年１２月の円の独歩高のときも、ライブドアショックの時も、一時的には下落しましたが、回復力も強かったです。特に、日本株下落の際には、海外債券がヘッジするような動きになっていました。しかし、５月の強烈な世界同時株安には全然耐えられません。実は、海外債券ものは円高にもかかわらず、金利のせいでしょうが、若干（ほんとに若干）のプラスで終わっています。しかし、BRICs系が10％以上の大幅な下落、日本株や海外REITも5～10％程度の下落ですから、全然補えませんでした。投信初購入以来、最大の下げ幅となった月でした。世界同時株安に乗じてヨーロッパ株投信を少し買ってみましたが、タイミングとして正しかったかどうかはまだ不明といったところです。まあ、手付け程度の額ですので、下げるようなことがあれば、今後ナンピン含みで。フィデリティ・欧州株・ファンド購入債券はソフトバンク社債の利金、預貯金には実は４月についていた財形の利金が含まれています。でも、今考えてみると、ソフトバンクもSBIも金利が上がる前のいい時期に社債を発行したものです。ちょっと感心しています。今にして思えば、たいした金利でもなく、すでに、３年もの定期預金でも両社債の利回りを上回るものは出てきています。まあ、私にとっては、ちと悔しいわけです。２ヶ月差くらいで２種類買ってしまいましたが、購入時期がやや近すぎましたね。半年資金を寝かせておけば、その方が有効だったわけです。金利上昇局面では「待ち」も投資手段としてあり得ることを学んだ次第です。
2006/06/02
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検証：２月決算J-REIT
昨日のNYダウは0.67％の上昇で、つられて東京も上昇しましたが、日経平均は0.24％の上昇・・。うむ～、下げるときにはより大きく下げて、上げるときには小さく上げる。これでは辛いですなあ。さて、今の時期は、2,8月決算J-REITにとって、中間期に当たるところですので、2/21に書いた２月決算J-REITについて検証してみます。なお、J-REIT指数不変を前提においていますので、その点は補正の必要がありますが、今回はわずかですね。当時からの上昇率は２％以下です。2/21J-REIT指数：1681.95、本日J-REIT指数：1713.38（+1.9％）8953 日本リテールファンド →まあまあです2/21終値：938千円、本日終値：928千円「分配落ち以上の下落を想定。目途としては90万円前後」と書いています。確かに、分配落ち後の３月初旬から中旬にかけては、ドンピシャでしたが、その後やや持ち直しています。今期分配金予想額が上方修正され、前期の予想額より良くなったことが効いているのかもしれません。J-REIT指数補正を加えれば、「917千円前後」という予想に対して、今現在は93±3万円のボックス圏ですから、「93万円前後」となっており、やや上回っていますが、重なってもいますしまあまあといったところでしょう。8954 オリックス不動産 →大はずれ2/21終値：795千円、本日終値：789千円「10万円程度の下落」と書いていますので、まあ70万円あたりを想定していたことになりますが、現在79万円前後で推移しており、ほとんど2/21と変わらないレベルですので大はずれと言ったところです。まあ、一旦73万円近辺まで急落して、納得していたのですが、その後の戻しも急でした。１月決算の東急と同様、ここも物件売却益を含む分配金予想額を提示しましたので、本来の実力以上に買われているといったイメージです。さすがに物件売却益が発生するという材料までは予測不可能ですので、ハズレとなりました。東急よりは売却益の割合が小さいのですが、これがなくなると13千円レベルの巡航速度になり、やはり下落は余儀なくされるでしょう。ただ、今期、次期を総合して勘案すれば、75万円を下回る水準までくれば、買ってみるのも面白いかもしれません。なにしろポートフォリオが大幅に改善されていますので結構良いREITになっているのでは？8965 ニューシティレジデンス →大はずれ2/21終値：555千円、本日終値：535千円かなりな規模の物件取得に伴う分配金の上方修正を織り込んで考えていますので、60万円とか65万円とか景気のいい価格予想を立てていますが、決算短信を発表した４月にはまったく上方修正を行わなかったので、その辺の失望売りもあったでしょうが、予想は大きくはずしています。ここら辺の不満たらたらはすでに書きましたので、繰り返しません。ところがどっこい、昨日、新規物件取得に伴う分配金上方修正を発表し、予想額は13,200円になりました。このくらいを４月に発表してくれていたら・・といったところですが、今日はなんだか全然反応がなく、寂しい限りです。しかし、東証上場REITの中では、オフィス系のダメダメ３兄弟に次ぐ利回りとなっております。すなわち、東証のレジデンス系では最も利回りが良くなっており、今後の上昇は期待できますね。仮に2/21予想の60万円まで上がっても、4.4％の利回りであり、今日のプロスペクトやアドバンスよりは好利回りです。しかし、LTVが高く、8月末決算期にあわせた増資の可能性が非常に高いので、購入しようにもややためらいが出るところでしょう。ですから、昨今の情勢（５％台でも放置銘柄が出てきたとか）も考えると、60万円はちょっと厳しいかもしれません。でも、決算期までには57～8万には戻す局面があるのではないかと思います。この辺まで戻れば、分配金込みではプラスになるので、売っぱらっちまおうかなあ・・（悩）。8968 福岡リート →ややはずれ2/21終値：839千円、本日終値：889千円昔は85万円弱がなんか落ち着きどころといったチャート形状でしたので、その辺かと予想していますが、最近は89万円あたりでの落ち着いた推移です。５万円程度ポジションをアップさせましたね。しかし、90万円には結界があって、近づくことまかり成らんといったようなチャート形状ですね。90万円を試そうとすると、跳ね返されて、逆に沈んでしまう。そんな具合にも見えます。このまま、89万円あたりで辛抱しておくのが幸せなのかもしれません。でも、九州ローカルにしては高すぎると思います。公募価格を維持したい気持ちも分かりますが、昨今の状況なら、最低でも５％は欲しいところでしょう。私の場合は５％でも買いませんけど。うむ～。１月決算J-REITの検証のときもそうでしたが、なかなかピッタシカンカンにはならないものですなあ。
2006/06/01
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