2009年03月の記事
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ぷろすぺ(親)すとーきんぐ17
結局のところ、週末のJ-REIT祭りで上がった分は、この２日でみごとに溶けました。なんともむなしい祭りだったわけですな。結局、株式＋J-REITは年初来でマイナス圏に再突入。やれやれ。でも、３月は中旬に堅調だったので、単月ではプラス引けには違いがありません。さて、ぷろすぺ(親)に粘着されていたアゼルが破産しました。月曜の朝のことです。「平成21年3月30日午前6時開催の取締役会において、破産手続開始の申立を 行うことを決議しましたので下記のとおりお知らせいたします。」なんて書いてありますね。朝早くからご苦労様。アゼルですが、ぷろすぺ(親)が買い始めたのが2004年くらいからで、その後、昨年2008年のはじめまでは、概ね買い増し傾向にありました。一時95億円以上の「顧客資金」を使って、半分弱の株式を取得するに至りました。その後、売りにまわっていますが、転換社債型新株予約権付社債を引き受けたりしていますので、さらに30数億円は使っていることになります。で、株式売却により回収できた額はだいたい20億円くらいと思われ、結局100億円以上は溶かしたんじゃないかと思われます。ぷろすぺ(親)は結構律儀に大量保有報告書を提出し、しかも、直近2ヶ月の売買動向を記載しますので、概ねどのような売買経緯をたどったか全部見ればかなり詳細に分かってしまいます。下図はぷろすぺ(親)のアゼル株保有株数の推移（赤）と売買を行ったときの単価（青）を大量保有報告書から拾ってきてプロットしたものです。下に書いてあるグラフは同じ時期の株価推移です。ぷろすぺ(親)は市場外も使いますが、市場内で取引することが多いので、売買単価は概ね株価に連動しています。なお、売買単価である青のグラフは左の目盛りをそのまま読んだ円単位となり、保有株数の赤グラフは左の目盛りを10万倍した株数単位となります。よって、最終的には、潜在株式含めて23百万株ちょっともっていたということです。市場内でも結構大量に売買しますんで、株価にどうしても影響してしまうのではないかと思いますが、それにしては、買い増すほどには株価も全然上がっていないようでして、一体何がやりたかったのかサッパリ分かりません。むしろ、ぷろすぺ(親)さえ出てこなければ、ミニバブルにおどることもなく、株価低迷のままでもうちょっと早く破綻していたかもしれません。昨年８月には同じくぷろすぺ(親)銘柄であるグローベルスとの合併を画策しました。影で糸を引いていたのはぷろすぺ(親)じゃないですかね。9/24にはぷろすぺ(親)などから第三者割当による 転換社債型新株予約権付社債の資金39億円を得て、9月末には合併契約締結までこぎ着けたものの、11月にご破算。同じく11月に「継続企業の前提に関する事項の注記」が出ました。まあ、リーマンショックとそれに続く金融恐慌がきつかったでしょう。ぷろすぺ(親)もちょっと目算を誤ったのかもしれません。リーマンショックのころは、ぷろすぺ(親)もアゼル株を売りにまわっていましたが、転換社債の分減らしているだけかと思いましたが、社債発行後も売りは止まらず、９月はじめには50円くらいあったのに、10月には10円台にまで凋落しました。なお、途中でドバッと上がっているのは、転換社債分です。いったい何のために資金調達に応じたのか？少しでも高く売りたいがため？もう、この辺で引導渡した方がよかったのにねえ。11月にはダイア建設と業務提携するものの、その相手が民事再生で契約解除、今年2月には特別損失を出してもキャッシュを作るため物件売却にふみきり、また、3/13にはぷろすぺ(親)から再度第三者割当により6.8億円の資金を引き出そうとしたわけですが、どちらも現金が得られず、ついに破産と。まあ、リーマンショック以降のここ半年はのたうち回っていたという感じですな。ぷろすぺ(親)もなぜ第三者割当に再度応じ、そのまま放置して結局資金を出さなかったのかナゾですな。第三者割当に再度応じたというリリースで株価が上がったところで売り抜けようとでも思ったのでしょうか。たしかに、4-5円の株価が7-8円に上がったかもしれませんが、3円くらいの上昇じゃほとんど誤差範囲ですね。結局ぷろすぺ(親)は、アゼルへ取締役まで派遣して一体何がやりたかったのか。全く分かりません。半分弱の株式を押さえるところまで基本的に市場内で買い増していって、一体どういう出口戦略があったのか皆目ですわ。FCもそうでしたが、結局買い過ぎで市場をゆがめ、何も出来ないまま資金を溶かしているだけじゃないの？ぷろすぺ(親)の「顧客資金」は溶かすためにあるのかな？
2009/03/31
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はしゃぎすぎじゃないか
本日はJ-REIT祭りでした。指数も一気に900ポイント回復です。おかげで、マイポートフォリオもひさびさのの大幅上昇です。まあ、３月は上昇した日が多いのですが、最近ボラが小さめでしたので、今日のような上昇幅は久しぶりということです。３月は比較的堅調に戻してきていたところへ来て本日の祭りですから、年初来の赤字も一気に回復して黒字に転じました。原因は日経の本日トップニュース。やっぱトップニュースは効くなあ。ＲＥＩＴ支援へ官民基金 与党検討、郵貯マネーも活用 与党は金融危機の影響で資金繰りが厳しくなっている不動産投資信託（ＲＥＩＴ）を支援するため、官民共同の投資ファンドを設立する方向で検討に入った。日本政策投資銀行や、ゆうちょ銀行の資金を活用することも視野に入れる。ＲＥＩＴ相場の下落が続き、ＲＥＩＴを保有している金融機関の経営が悪化すれば、金融システムに影響しかねないと判断した。与党が月内にまとめる金融対策にもこうした案を反映させ、政府に具体化を求める。安易なＲＥＩＴ救済に陥らないよう支援対象を絞り込む制度づくりも要請する。 与党の「金融市場の動向とその影響への対応に関するプロジェクトチーム」で、政投銀や郵貯マネーを活用した不動産市場の活性化策を議論しており、月内にも結論を出す。(09:03)しかしねえ。「与党は・・・官民共同の投資ファンドを設立する方向で検討に入った。」ですからねえ。まだ、与党段階で、さらに検討の、しかも入り口に入ったにすぎないし、何がどういった仕組みなのか、本当に出来るのかどうかすら分かりませんしねえ。チトはしゃぎすぎのような気もしますが。日経の紙面は今手元に無いんですが、新聞によれば、このファンドの活用法としてJ-REITからの不動産の買取を考えているようです。そして、その売却資金でJ-REITに新たな別の不動産を購入させ、これによって不動産取引を活発化させようという魂胆のようです。しかし、これはJ-REIT支援、あるいは、不動産市場の活性化策としては間違っているように思います。もし不動産を買い取るファンドを作るのであれば、J-REITではなく、普通の不動産業者、マンデベなどから買い取ればいいでしょう。J-REITはむしろ不動産の終着駅であり、売買を繰り返すことにより損益を出す器ではありません。最近、J-REITがめっぽう資産売却に走っている要因は、ファイナンスが苦しいから、その一点です。従来のようにLTV60%くらいまでは銀行がなんなく、長期も交えて貸してくれるのであれば、これほど売却損を出してまで資産売却は行われていません。だいたい、J-REITはほとんど親のいいなりみたいなところがありますから、昨今でも、買うときは鑑定評価額近辺、売るときは鑑定評価額の３割引みたいな感じで、決して売買がうまいとは思えません。ていうか、あからさまにヘタです。こんなヘタな連中を相手に、J-REITが有利な値段で買ってあげれば、ファンドがリスクを負うことになり、逆に徹底的に足下見た価格で買えば、J-REIT対策にもなりません。しかも、買ってやっても、基本は借金返済にあててしまい、新たな物件を買おうという動きにはつながりませんから不動産市場活性化につながらないでしょう。新聞にはJ-REITへの融資も考えるみたいに、副次的に書かれていましたが、本来やるべきJ-REIT支援策は、現時点ではこちらをメインで考えるべきでしょう。ファイナンスリスクさえ無くなれば、DAあたりが物件取得にまわるかもしれませんし、他の抑制してきた銘柄にも新たな借入をして物件取得しようかという意欲も出てくるというものです。なにしろ、不動産が安くなっているときこそチャンスですから。そして、分配金が上昇し、投資口価格も上昇、上位銘柄中心ではありましょうが、公募増資が出来る環境になれば、さらに不動産取引も増えるという好循環になってくれるかもしれません。現在、J-REIT全体の有利子負債総額は3.5兆円ほどになっています。ファンドの規模が1兆円とかそのくらいならば、十分すぎてお釣りが来るくらいでしょう。NBF始め上位銘柄はファンドに頼らずとも自前で資金を調達できますし、中位下位銘柄でも満期がまだ先の負債もありますから、今後１年くらいで言えば、５千億も手当てしておけば十分すぎるくらいと思います。J-REITはリファイナンスさえクリアさせていけば結構長持ちするでしょうから、NCRのように突然民事再生申請とかをさせない仕組みでも作っておけば、資金の貸し手としてのリスクは低いでしょう。さらに、低位銘柄では、金利＋融資手数料で年３％くらいボッタクれますからね。まあ、もっとも、「安易なＲＥＩＴ救済に陥らないよう支援対象を絞り込む」ことも想定しているようですから、ジャンク銘柄なんか相手にしていないのかもしれませんが。現状、J-REIT市場全体を冷えこませているのは、親が破綻した日レジ、日コマを含む下位銘柄という側面もあるかと思います。この辺を救わず切り捨てるとなると、あまり支援策にもならないかなという気もします。J-REITそのものをよく知らない与党の政治家が不動産買い取れば流動化して活性化すると思ったのかもしれませんが、ちょっとズレているような気もしますねえ。本日の東証REIT指数＝904.31、レジREIT指数（独自算出）＝529.60、単純平均利回り＝10.28％、加重平均利回り＝6.76％。ただし、3月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。来週月曜所用にてお休みになると思います。
2009/03/27
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2009.3月上場IPO
なんか底打ち感がただよい始めたんですかね。本日は権利落ちにもかかわらず日経平均上昇しました。J-REITは権利日が分散しているので、３月が特別というわけでもありませんが、こちらも上昇しましたね。アメリカの方でもいくつかよい方向へ予想外の統計が出だしたようです。でもねえ、こんだけ落ちてチョイと上向いたからといって、どうかという気もしますね。さて、１月２月と上場企業がなかったため、ひさびさのIPOシリーズです。相変わらず地合がよくないせいか、上場銘柄数は少ないですね。例年１月はほとんど無いわけですが、今年は２月も無かったわけですから。私も相変わらずやる気がなく、SBI証券では惰性でもれなく申し込んではいるものの、申し込んだことすら忘れていたような状態でした。今月は3勝2敗1分けという成績でした。とはいっても、ユビキタスエナジーを除いては、プラスもマイナスもたいしたことはなく、概ね公募価格近辺で寄ったということですね。ユビキタス以外は、プラスであっても利益はたかがしれていたということです。私も、ユビキタスはSBIで余力いっぱい申し込んでみたものの、落選でした。他のSBI銘柄は、最小単位でしたが、補欠当選→無視といったものが多く、IPOポイントにすらならなかった感じでした。ユビキタスですが、これは主として情報分野で用いられる言葉（ユビキタスネットワークとか）ですので、私は実は、最初に名前を見たときはIT企業だと思っていたんですよ。省エネのこの会社にふさわしい名前かどうか分かりませんが、まあ、環境もグリーンニューディールとかで今後伸びると思われたのかもしれませんね。公募も比較的良心的な設定だったと思いますし、そんなわけで、人気化したのでしょう。で、小田原機器は違いますが、他はみんなバイオ、医薬がらみですね。でも、私はバイオベンチャーみたいなのはあまり好きではありませんし、医薬品もこれまで手を出したことがないので、よく分からないのですよ。まあ、ひょっとすると、現在のように株価が安くなっているときに武田、第一三共、アステラスあたりを買っておくのもいいのかなとも思うんですけどね。トヨタ、ソニー、キヤノンあたりを買っておくのもいいのかなと思うのと同レベルの思い方なんですが。ところで、最近株式上場するところはもれなく100株単位になっていますね。過去にさかのぼると、昨年８月に上場した成学社が１株単位でしたが、それ以降はずっと100株単位が続いています。メガバンクもみな100株単位になったし、目標年限を定めて、すべからく100株単位にしてしまったらどうですかね。それで、10,000円以上、あるいは、100円以下くらいの株価を一定期間保ったら自動的に株式分割または併合して、100-10,000円の範囲内にしてしまうくらいになってくれると株価もずいぶん見やすくなると思います。電子化されたんだから、いちいち株券刷らなくていいですしね。
2009/03/26
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3月決算J-REIT
本日は権利付き最終売買日でした。３月ですから、実質的には年度末最終取引ですね。あまり株価も動いておらず、TOPIXと日経平均でプラマイが逆になっていますから、まあ様子見だったんでしょう。しばらく上げ続けでしたからね。マイポートフォリオもごく僅かにマイナス引け。10営業日連騰のあとですから、えらい久しぶりですが、まあ、ひと休みもしなくてはね。さて、今月決算J-REITシリーズなんですが、また今月も、各銘柄の簡単な感想、強気、弱気、中立くらいの話にとどめます。ここのところかなり落ち着いてきたかなあという感じがしてきましたが、破綻リスクとかそいうったものを数値的に考えるのは無理があるし、無理矢理考えてもむなしいからです。なお、3/24現在の各指標の値は以下の通りです。大部分を書いているのが昨日ですので、全部3/24の値を用います。東証REIT指数＝825.79（3/24）レジREIT指数＝482.69（3/24）8952 ジャパンリアルエステイト（3/24：760千円）ここは分配金額が特殊要因があった第１３期を除いて、極めて順調に増加してきたという経緯があります。やや作りすぎってくらい、前期比プラスにこだわってきたんじゃないかと言う気もしますが、14-15千円レベルからコンスタントに18-19千円レベルの巡航速度へ上がってきたわけで、何はともあれ１口当たりの分配金額を大事にしてくれるのはいいことじゃないかと思うわけです。しかし、ここへ来て、今期予想は18,410円、来期は17,830円と減益予想となってきており、まあ曲がり角かなと思います。むろんここだけの話じゃないですが。まあ、それでも4％台後半の利回りがありますから、絶対的水準で考えれば、低金利の昨今、まだまだ買える水準であろうかと思いますが、他のREITと比較すればここだけ安いという水準でもないし、かなり中立的な水準であろうかと思われます。8958 グローバル・ワン不動産（3/24：616千円）一部テナント退出というマイナス要因はあるものの、あいかわらずここの物件は秀逸ですよね。しかし、それにしては最近パフォーマンスが悪いです。ここ２－３ヶ月のパフォーマンスでは、全REITの中で一番悪いと思えるくらいです。今どうなっているかよく知りませんが、天王洲のJALのあとなど昨年９月期で半分はテナント決まっており、賃料上昇も実現していました。まあ、その後リーマンショックが来たわけで、まだ埋めきれなかったところは苦しいかもしれませんが、現時点の6％を超える利回り水準は、多少の空室率を十分に許容するものであろうかと思います。あとは、１年後にせまってきた大手町ファーストスクエアの三菱マテリアルの退去が気にされているのかもしれませんが、まだ１年ありますし、あそこの立地で空室のままの状態になる状況も想像できません。少なくとも、あと１年は大手町の影響はないわけですし、19千円レベルの分配金はキープするものと思います。以上のことより、個人的にはわりと強気なんです。8961 森トラスト総合リート（3/24：707千円）分配金の巡航速度で言えば、トップクラスですね。来期も21千円を超える予想を出しています。先日、今期予想については22千円を超える額に上方修正しましたしね。ここも、絶対的には安めに見えてしまうんですが、やはり、東急、野村OF、GORなど、上場時期が近い連中と比較すれば、現状では6％程度の利回りであることも仕方ないかなと思います。というわけで、微妙に強気に傾きがちながらも中立です。8973 ジョイント・リート（レジ銘柄、3/24：119,900円）資産取得中止で違約金が発生し、分配金が半減した代わりにフォワードコミットメントがなくなったと言う状態ですね。これで、新たな借金はしなくてよくなったわけですが、ここの問題はリファイナンスリスクということでしょうか。でも、この４月までに満期を迎える借入金は一応片が付いて、次回は、７月末に今回リファイナンスの一部と、別の長期借入金の満期が訪れますが、両者合わせて55億円で、今回のリファイナンスの半分ですし、銀行のメンバーも同じですからね。それほどの危機感は感じません。今回リファイナンスの条件も他の低位銘柄に比べればまだマシな気がしますし。４月満期の借入金も期限前弁済してリファイナンスをしたということは、来期のファイナンスコスト（利子以外）は７月に生ずるのみです。元の巡航速度1万円ちょっとに戻るとするならば、微妙に強気になれるかなと言う気がします。むろん、微妙にですよ。ライバルはDAとかFCあたりってイメージ？8985 日本ホテルファンド（3/24：188,500円）ここの分配金水準は結構手堅いんじゃないかと昔から思っているところです。親も強欲じゃなさそうだし、昔から実はわりと好意的に思っている銘柄なんですけどね。ただ、全然面白くないので、買ったことはないわけなんですが。というわけで、今期予想も12千円強、来期もファイナンスコストが変わらなければ同じようなものでしょう。しかし、重大な点は、５月末に全借入金の実に９割が一斉に満期になることです。まあ、規模が小さいので、９割といっても、額にしたら170億円程度と、大規模でもないのですが、いかんせん、この銘柄に対する金融機関の評価が全く分かりませんので、ファイナンスコストがべらぼうに上がったりすれば、分配金が大幅に低下する要因にもなります。分配金が維持できれば中立程度に思えるわけですが、やはり、満期がまとまりすぎでリスクが高いですね。そう言った意味で弱気です。8986 日本賃貸住宅（レジ銘柄、3/24：55,500円）リプラスレジあらため日本賃貸住宅って、どこかの公社みたいなネーミングですが、中身は変わりません。ここの懸案はリファイナンスでして、潰れるところまでは行かないまでも、相変わらず薄氷を踏む思いで、金融機関にいじめられつつこなしてゆくことでしょう。来期最大のイベントは６月下旬に訪れる総計220億円程度のリファイナンスです。なんか、借金のたびに次の満期期日までしか借りられないような状態ですから、文字通り借換額が雪だるま式に増えてゆきます。このファイナンスコストを考慮しないことには来期分配金も分からないわけですが、今期と同レベルとしても、中立かな。ヘタすると分配金をすべて金融機関に没収されてしまうかもしれないし。レジデンスとしては、こう不景気な世の中では、アコモみたいなところよりスターツとかこことかの方が有利かなあと、一瞬思うところもあるんですが。ところで、本日投資法人債の一部買入消却のリリースがありました。消却額わずか1億円で、いくらで買ったのか知りませんが、多分利益が出たのでしょう。昨日の上方修正はこの利益も加味しているようです。日レジも買入消却したらどうでしょうね。今は多分ジャンク債の投げ売り状態でしょうから、資金の続く限り買って消却したら結構利益になるかもしらん。でもその利益を分配金にしなければならないとすれば、現金が枯渇するまでは買えないわけですな。でも、物件を２割引で売って売却損を出しても、その資金で投資法人債を２割引で買えれば、消却益と相殺出来そうですなあ。このスキームはいいんじゃないか？日レジみたいなジャンク格付けもらっているところしか出来ない技だが。本日の東証REIT指数＝822.59、レジREIT指数（独自算出）＝480.09、単純平均利回り＝11.47％、加重平均利回り＝7.44％。ただし、3月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。
2009/03/25
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日経平均続伸
今日も株式の方は調子よかったですね。で、多少改善してきたような感じですが、今日も体調の方は最低なのでニュースでも拾っておきましょう。株式は大幅続伸ですが、昨晩のNYもかなりな上昇でしたので、その流れを受けたものでしょう。言うまでもなく、バッドバンク構想のおかげです。米、不良資産買い取り発表 最大１兆ドル規模 【ワシントン＝大隅隆】ガイトナー米財務長官は23日、政府と民間投資家が共同で金融機関の不良資産を買い取る枠組みを発表した。民間投資家の出資額に応じ政府が最大1000億ドル（約9兆7000億円）の公的資金を拠出。保証や低利融資と組み合わせ、5000億ー1兆ドルの不良資産を金融システムから分離する枠組みだ。ローン債権の場合、買い取り価格を投資家の入札で決めるのが特徴で、損失負担を軽減して民間投資家の参加を促す。 オバマ米大統領は同日、記者団に「今回の取り組みは景気対策、住宅市場活性化策などと並び、経済再生へ向けた重要な柱。融資機能の回復が目的だ」と語った。米政府は主要銀行への追加資本注入も実施。金融機関の資産健全化と資本基盤の底上げを通じ、金融システムの健全化と信用収縮の解消を図る。(23日 22:57)しかしねえ。そう手放しで喜んでばかりでいいものか。仕組みは作ってみたものの全然使われないとかそんなことになれば絵に描いた餅ですからねえ。それと、昨日のニュースと言えば、地価下落ですかね。公示地価３年ぶり下落、大都市中心で顕著 09年１月時点 国土交通省が23日発表した2009年1月1日時点の公示地価は全国平均（全用途）で前年比3.5％下落し、3年ぶりに前年を下回った。金融危機による投資マネーの減少と景気の低迷が重なって不動産を買い控える動きが広がり、4年ぶりにすべての都道府県でマイナスとなった。特に前年の調査で地価が急上昇した東京都や名古屋市の中心部では10％を超える下落地点も目立った。 全国平均の公示地価（全用途）はバブル経済崩壊後の1992年から下落が続いた後、07年に16年ぶりにプラスに転じ、08年は上げ幅を1.7％に拡大した。 09年の公示地価は全国の住宅地が前年比3.2％、商業地が同4.7％下落した。前年と比較ができる全国約2万8000カ所の調査地点の中で、地価が上昇したのは北海道伊達市など23地点だけだった。上昇地点の数は1970年の調査開始以来、最も少なかった。(02:28)まあ、ミニバブル崩壊と言われているわけでして、それならばバブっていた部分が下落するのは当たり前でして、現時点ではその程度でしょうね。いずれにしろ、不動産関係やJ-REITなどにとってよいニュースではないな。まあ、今日のところは影響出ていませんが。あとは野球で優勝したみたいですが、なにか経済効果があるかな？それと、経済効果と言えば定額給付金ですが、ひょっとすると、かなり効果を上げるかもしれないですね。ていうか、まだお知らせすら来ていない人の方が圧倒的に多いかと思いますが、定額給付金セールとか、定額給付金ツアーみたいなものとか、「定額給付金」という名称自体が商品売り込みの道具として使われ始め、どうせもらえるからという考えで、温泉旅行とか普段しないことをして、案外もらえる定額給付金以上に無駄遣いする人も出てくるかもしれません。高速道路千円も経済効果でるかもしれませんが、私は全く使わない人なので高速道路千円はあまり好きになれない政策です。高速道路千円なら、新幹線、飛行機は１万円で乗り放題とか、そんなのもつけてくれると嬉しいが、まあ、それもできんわな。だいたい、下げた分は税金で補填じゃないの？それに、道路公団は民営化したわけですからね。日本郵政と合わせて、あまりにも政治家が勝手にものを言ったり、自由に使うのもどうかと思うが。いくら現時点では政府が株主だと言ってもねえ。
2009/03/24
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花粉で瀕死
日本株調子よかったですね。日経平均8,200円回復で、終値としては１月以来でしょうか。米国の不良資産買い取りに期待が集まっているようです。実をいうと、マイポートフォリオも順調に回復しており、本日で９営業日連続のプラス。１日祝日がありましたので、これで２週間連騰ということですね。でも、チマチマ上がっているだけなので、株式＋J-REITの部では２月の下落分を取り戻したくらいで、まだ１月の下落分がありますから年初までは回復しておりません。で、その祝日を含んだ週末の３連休は閉じこもっていました。外へ出かけようというおくさんの甘い誘惑もかたくなに拒否し、仕方がないのでおくさんはDVDなんか借りて来て見ていましたが、わたしゃ花粉症で瀕死状態です。にもかかわらず、花粉症と無縁のおくさんは今日は暖かいとか言って、窓を全開にしたり、布団を外に干したりするものですから、結構悪化しています。連休中になにかやろうかとも思っていたのですが、結局ママならず、HDDに取りためたビデオの整理なんぞをずっとやっていまして、ネタの在庫が増えませんでした。さらに、あまり思考力を必要としない定番ネタも底ついていますので、今日はパスです。
2009/03/23
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フェアウェイのスイッチング2009.3はスルー
FRBが長期国債の買取を決めたことで、ここのところ金利が上昇気味で、ここ２ヶ月くらいは2.8-3.0％程度だった米国10年債利回りが一気に2.5％台まで低下しました。これを受けて為替も動いており、対USDでは円高が進みました。でも、対EURでは逆に円安になっていますので、EUR-USD相場が大きく動き、JPYはまあまあニュートラルだったのかもしれません。さて、フェアウェイというのは第一生命の変額年金保険です。変額とは、運用成績によって、受け取れる年金額が変化するためで、実体は投資信託です。フェアウェイの投資先はおおざっぱに言えば、７通りで、バランス型と日本株式型に関してはさらに３種類の選択肢が用意されています。バランス型（安定型・中間型・成長型）日本株式型（225型・TOPIX型・成長型）J-REIT型世界株式型世界債券型米国MMFマネープール型この範囲内で、自由にスイッチング可能なところが変額年金のメリットの一つです。年間ある程度の回数までは手数料もかかりませんし、解約時まで税金関係は考慮しなくても良いため、スイッチング時のコストは考える必要ありません。しかし当然ながらデメリットもあるわけでして、個人的にはそのデメリットのほうが大きいので、通常の投信の方がいいと思っています。にもかかわらず、諸事情により、この変額年金を少々保有していますので、メリットを最大限活かすために、月に１回くらいスイッチングしてみようということを、2008.7から始めました。前回のネタはこちら。スイッチング方針は以下の通りです。月１のスイッチングですから、過去１ヶ月のパフォーマンスを最大限に尊重します。ただし、もう少し長い目で見て、過去２，３，４ヶ月間のパフォーマンスもそれなりに考慮して、この４通りの騰落率から、各投信ごとにF指数というものを計算します。これは独自に（勝手にとも言う）計算しているもので、別に権威のある数値ではありません。このF指数の上位から順に１，２，３位に40％,30％,20％の割合で投資します。残りの10％は、その時の気分次第で選ぶ21世紀枠とします。ただし、３通りずつあるバランス型と日本株式型投信については、その中で最も上位のもののみを候補とします。さらに、マネープール型は、場が荒れたときなどの逃避先のキャッシュなのですが、つまらないので選択肢からはずします。結果的に、計６通りの投信を対象に、ここから４種類を選ぶスイッチングを行うわけです。また、内容があまり変わらない場合、スイッチング自体をスルーします。やるかやらないかは、その時の気分次第です。このような方針の下、１年くらいは続けてみて、また１年後にスイッチング方針を考えてみようという企画です。先月末の各投信のF指数は以下のようになっています。プラスであるほどパフォーマンスがいいということになります。+6.22 米国MMF 10%+5.97 世界債券型 30%-0.21 マネープール型-2.48 バランス型（安定型） 20%-4.79 世界株式型-8.11 日本株式型（アクティブ型）-11.34 J-REIT型 40％今回、１月にはトップだったJ-REITが最下位まで落ちました。これは、東証REIT指数が２月は-14％近く下落したためです。これとは逆に円安が進みましたので、外債ものは堅調で、米国MMFと世界債券型がプラス圏に入りました。特に、USDは２月に9％近くドル高になっていますので、米国MMFが強かったです。この結果からすると、少なくとも、米国MMFに40％振り向けるのが投資方針でしたが、３月上旬は大変忙しかったので、やっとスイッチングの電話が可能になったのはつい最近です。しかし、もはやタイミングを逸してしまって、いまスイッチングをしても、わずか半月たらずです。さらには、USDが２月末の98円近辺からさらにドンドン円安になっていく気もしなかったですし、逆にJ-REITの方はいいかげん底に近く、ドンドン下落していくポジションでもなかろうと思われましたので、とりあえず３月のスイッチングはスルーとします。よって、いじっておらず、最下位のJ-REITもそのまま保有しています。今のところはUSDはFRBのニュースもあり、２月末より安くなっており、逆にJ-REITは２月末より高くなっていますので、J-REIT→USDへの資金移動を伴うスイッチングはやらなくて正解だったということになっています。どうも、過去の成績に基づくスイッチングというのも、ゆったり動いているときには結構追随できますが、２月のように、為替やJ-REITがひと月で10％前後も動くときには、どうしても後追いになり、タイミングが狂ってくると、悪い方へ悪い方へスイッチングしてしまう運命にあるような気がしました。ちょっと考えなければならない観点です。先月末のポートフォリオは以下の通り。先月末ポートフォリオJ-REIT型：36.44％世界債券型：32.64％バランス型（安定型）：19.95％米国MMF：10.97％J-REITが大きく下落しましたので、もともと４割程度だった割合が大きく低下しています。逆に為替の円安の影響で、世界債券型と米国MMFは当初から比率を伸ばしています。割合が多かったJ-REITが大きく下落したのが最大の敗因ですが、２月の成績は-2.07％でした。今月は、投資方針には逆らっているわけですが、これが功を奏して今のところ成績はプラスになっています。さて、クリードオフィス改めジャパンオフィスですが、悶絶ヘタレ増資ですね。投資口数が23％も増えるのに、出資金額はたったの3.3％増。まあ、そんな価格なんだから仕方ないですが、たった20億円調達するのにアップアップですね。しかも、先日譲渡損発生させて分配金半減の下方修正し、60億円くらいの資金を作ったばかりですがな。それでも足りなかったってことかな。一応、新生銀行のファイナンスは105億円なんで、これを60億円に減額するだけなら差額は45億円でヘタレ譲渡代金で埋められるくらいだと思うがどうなんだろう。それにしても、たった45億円負債を減らしただけでは、LTVも50％超のままでたいして変わり映えしないんですけど。ヒドイねえ。分配金は希薄化により再度下方修正。20億円くらいの資金を投資口発行費用までかけて獲得する必要があるのかな？まあ、「ある」だけに超苦しいわけなんでしょうが。
2009/03/19
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シングルレジはレバで逆ざや
なんかますます体調不良です。でも、熱が出て休まなければならない状態でもないし、なんかダラダラとしていて一番やなパターンだな。まるで、パシ破綻前の日レジの様な状態です。で、ケネディクスは親が投資口を全て売り払ったというリリースが出ていましたが、これは何を意味するのか？誰か特定の人に売って、運用会社株式も譲渡する予定なのか？それとも、単に含み損の会計処理がイヤになったのか？何でしょうね。さて、逆ざやって言葉の使い方が正しくないかもしれませんが、レバかけるほど収益が落ちるってくらいの意味で使っています。通常、元手となる自己資本だけでは効率が悪いので、借金をして、他人資本も使って収益をあげていくというのがJ-REITに限らず一般的ビジネスだと思います。レバレッジを効かせているというわけです。でも、負債に基づいたビジネスですから、それなりのリスクも伴い、借金を返すあてがなくなり倒産という事態にもなるわけです。レバを何倍、十何倍にも効かせて、自己資本比率が数％とか非常に小さくなると、リスクが高くなりますが、J-REITの場合はLTVを60％程度に抑えるのが通常の投資方針で、よって、40％の自己資本比率確保、レバは最大でも2.5倍というのが多くの銘柄の方針でしょう。ですから、リスクは低く、キャッシュフローも安定しているので、金融機関も利子を取りっぱぐれるリスクは本来なら極めて低いと思われます。にもかかわらず、最近は一部の銘柄がものすごくいじめられているように映りますね。J-REITでも通常は借金をして、レバをかけて総資産を膨らませます。総資産が２倍になれば、家賃収入も概ね２倍、賃貸事業費などの営業費用も概ね２倍となるでしょう。しかし、負債には利子の支払いとか営業外の費用がかかりますから、純利益は２倍までにはなりません。しかし、通常はレバを効かせることにより、1.5倍とか利益が伸びるわけです。しかし、一部の下位銘柄では、ファイナンスコストの上昇により、レバを効かせれば効かすほど純利益を棄損するという事態が起こっているようです。すなわち、自己資本の部分では当然、収益＞費用ですが、借金をして膨らませている部分に関しては、収益＜費用となってしまって、赤字状態にあるようです。シングルレジの決算短信を見て思ったんですけど、他にもあるかもしれません。シングルレジのH21.1月期決算短信（PDF）を元に議論します。資産の評価が本当にこれでいいのかどうかとか議論はあるかもしれませんが、全部決算短信の貸借対照表や損益計算書の数値を使います。貸借対照表によれば、当期資産合計は595億円です。これに対して、負債合計320億円で、この差、275億円が純資産となっています。だいたいレバは2.2倍くらいになっている計算です。損益計算書に目を転じると、営業収益合計は18.6億円で、これが概ね家賃収入ということでしょう。年換算するため２倍してから資産合計の595億円で割ると、率にして6.03％です。費用を考慮する前の収入だけでも6％しかないのですから結構情けない感じもします。まあ、J-REITだからやっていけるのかもしれませんが、個人ではこんな収益率（例えば、年間家賃収入120万円のマンションを2千万円で購入とか）ではとても手を出せない気がします。で、その費用の方ですが、営業費用が9.9億円で、総資産に対し、年間換算で3.34％かかっています。要するに、全くレバがかかっていないとすれば、１口当たり純資産に対して（投資口価格に対してではない）6.03％-3.34％＝2.69％の営業利益しか稼げないということです。ですから、通常はレバをかけてこれを4％,５％まで持ち上げるようにするわけです。しかし、借金をすれば、営業外費用が生じます。これはどうかというと、創立や投資口交付の償却費やその他を無視して、支払利息と融資手数料のみに着目してみます。当期は両者合計で4.7億円かかっています。年換算するために２倍して、負債合計320億円に対する率を計算すると、2.92％となります。すなわち、営業利益が2.69％しかあげられないのに、営業外費用は負債に対して2.92％かかっている状態ですから、レバで膨らましている部分に関しては赤字です。この原因は信用不安による金利上昇ももちろんありますが、融資手数料という普段見えない部分の寄与も相当大きいです。融資手数料は、当期128百万円ですが、前期は56百万円、その前は28百万円とここ３期は倍倍ゲームで鰻登りです。シングルレジの第１期から当期第７期までの、営業収益の総資産に対する年率（青）、営業費用の総資産に対する年率（緑）、支払利息＋融資手数料の負債合計に対する年率（黄）をプロットすると以下のグラフとなります。赤は、緑と黄色を単に足し合わせたグラフです。自己資本パートについては、青と緑の差が概ね収益率と考えてよいでしょう。他人資本の部では、これに営業外の負債に関連する費用がかかりますから、費用は緑に黄色を加えた赤グラフと見なせますので、青と赤の差が収益率となります。グラフを見れば分かるように、営業収益は6％前後、営業費用は3％強くらいでまあまあ横ばいですが、負債関連の費用（黄）については、第１，２期が1％程度、3-5期が1.4％前後であるのに対して、6期は2.03％、そして、当期が2.92％と跳ね上がっています。このため、赤い線と青い線が逆転して、負債で膨らませている部分に関しては、家賃収入は費用で全て消えてしまっている状態になっているわけです。こうなってみると、少し前に次から次へと物件を処分して、いまや低LTV銘柄になったFCレジですが、この銘柄の態度がわりと正しかったみたいですね。当時は、レジ系銘柄はレバをかけてややリスクが高い運用をしなければ収益を稼げないと思っていましたから、こんだけドンドン物件売っちゃって何をしようということか？と大いに疑問に（ていうか、ぷろすぺ(親)対策で、その後譲渡とか合併とか何かがあると）思っていました。しかし、現時点で見れば、あのFCの対応は非常によかったということです。まあ、LTV低下で分配金はけちくさくなりましたが、現時点でLTV50%超とかだったら、場合によればもっとけちくさい分配金だったかもしれないということです。しかも、売り時もよくて、だいたいは売却益を出して売っていたような気がします。今となってはもう無理でしょうからね。
2009/03/18
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2009.3預金金利定点観測
昨日花粉でボーとしていると書きましたが、ひょっとすると軽い風邪でもひいてしまったのかもしれません。のどがイガイガするのも花粉のせいかとおもっていたんですが、思いのほか変な咳がでます。今日はヨードなんか塗って来たんですけどね。いまいち体調不良です。というわけで、本日も定番ネタにてお茶を濁す。でも、日レジも日コマもなんだか知らないが強いですね。パシという足かせが取れてスッキリしたと言うだけで、まだ断崖絶壁にたたされている状態には変わりはないと思いますが、いずれきちんとしたスポンサーが現れて、リファイナンスなどにも懸念がなくなると読んでいるのでしょうか。どうも投資口価格は情緒的すぎて信用出来ません。さて、本日は3月の金利定点観測です。ちょっと前に関西の地銀のネット支店などに隠れた高金利定期預金がわんさか見つかりましたので、定点観測に加えました。その後、住信SBIネット銀行、新生銀行、スルガ銀行ダイレクトバンク支店なども加えて来ました。調べているのは以下の金融機関です。他の金融機関やキャンペーンなどはあまり把握していません。ネットバンク等イーバンク銀行オリックス信託銀行ジャパンネット銀行新生銀行住信SBIネット銀行セブン銀行ソニーバンク日本振興銀行ネット支店・ネット預金等あおぞら銀行ダイレクト定期預金池田銀行ネットプラス定期関西アーバンダイレクト定期預金紀陽銀行インターネット支店京都銀行ネットダイレクト定期預金スルガ銀行ダイレクトバンク支店泉州銀行ダイレクト支店東京スター銀行優遇金利定期びわこ銀行ダイレクト定期預金みなと銀行海岸通支店だいぶ埋もれていたネット預金も発掘したわけですが、まだ未開拓の部分もあるでしょうし、日本の金利トップ５をカバーできている自信はなくなりました。あくまでも上記調査対象のトップ５を記録していきます。なお、金額により金利が異なることがあるので、預金額300万円の場合の金利で統一します。完全な目視でやってますので、たまに間違うことがあると思いますが、ご勘弁。また、徐々に金利が上がっていくような、仕組み預金などは考慮していません。各行条件が違うこともあり、直接比較が難しいので、通常の定期預金のみを対象としています。なお、金利を調べたのは3/16です。金利トップ５（300万円以上、2009.3.16現在、↑↓は前回比の金利アップダウン）１年定期1.100 あおぞら銀行1.000 新生銀行（↑）キャンペーン4/30まで1.000 日本振興銀行 3/19まで0.900 オリックス信託銀行0.900 住信SBIネット銀行 キャンペーン3/29まで0.900 関西アーバン銀行（↑）0.900 泉州銀行３年定期1.400 日本振興銀行 3/19まで1.300 あおぞら銀行1.100 オリックス信託銀行1.000 びわこ銀行0.900 関西アーバン銀行５年定期1.900 日本振興銀行 3/19まで1.500 あおぞら銀行1.500 新生銀行（↑）キャンペーン4/30まで1.300 オリックス信託銀行1.200 びわこ銀行1.200 泉州銀行今回は、前回２月に比べてほとんど目立った上下がなかったようです。そんな中、新生銀行がまたなにやらキャンペーンを始めました。でも、今回は１年もの、５年もののみで、３年ものを含めて他の預入期間のものは取るに足らない金利です。先日までのキャンペーンで１兆円以上集めたはずですが、まだ資金が足りないのでしょうか。足りないのは、資本の方だと思うんですけどね。そう言った意味では、メガバンクが発行したように劣後債でも発行できればいいですが、新生は劣後債どころか通常の社債でも超高金利になっているようなので、無理でしょうね。あとは、改正金融機能強化法ですか。北洋銀行、南日本銀行、福邦銀行に注入されることになりましたが、思いのほか銀行側に有利な条件な様でして、市場で優先株とか発行するよりはるかに低い金利のようですね。ちなみに、先日の３メガバンクの劣後債が2％台後半であったのに対し、今回の３行は１％台後半で資本調達したようです。大手行は公的関与が強まるから嫌うでしょうが、新生とかあおぞらとかその辺は公的資金注入した方がいいと思いますけどね。自力では資本調達出来そうにないですし。bloombergによる、残存1, 3, 5, 10年の国債市場金利は3/17、17時すぎで以下の通りです。どの期間もごく僅かずつ利回りが高くなっているといったところですが、実質的には今回も前回とほとんど変わり映えしないくらいです。１年 0.30％３年 0.50％５年 0.78％10年 1.31％
2009/03/17
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春の個人向け国債2009
花粉でボーとしてます。３月上旬だいぶ不在が長かったのでその負債も大きく負っており、なかなか元のペースに戻れません。とりあえず、定番ネタなど消化してゆこうかと思います。ルーチンワークですみますのであまり時間も取られませんから。で、日コマは横浜の郊外型店舗で後釜が見つかったみたいですね。しかも、ニトリですか。わりと勢いがある会社で、不況のときこそ強うそうなのでめでたしでしょうね。まあ、賃料非開示であるため、だいぶ足下見られた可能性はありますが。なにしろコスト削減はニトリの本業みたいなものでしょうからね。後釜が決まったにしろ中途解約なんだから前のテナントから違約金はもらえるのかな？一応、今期見通しは改めてお知らせってことだから、違約金で上方修正なんてパターンもないではないかな？さて、遅くなりましたが、恒例の春の個人向け国債の募集が開始されています。今回の利回りは以下の通り。第26回 変動10年債 0.50％第14回 固定５年債 0.71％まあ、まるで利回りが低いので、どこの金融機関も売り切れってことはなく、今からでも十分に買えるんじゃないでしょうか。そのくらい悲惨です。まあ、5年ものは都銀の定期預金よりはまだましってくらいですか。でも、月例で行っている預金金利定点観測で調べている金融機関では、0.71％の金利じゃトップ10にも入らない金利ですから、少なくとも全国に10行以上はこれよりもよい金利の定期預金があります。直近20回（5年）分の個人向け変動10年債の初回利回りは以下の通りとなっています。第７回 0.74% 2004年第８回 0.74%第９回 0.67% 2005年第10回 0.73%第11回 0.45%第12回 0.55%第13回 0.68% 2006年第14回 0.85%第15回 1.10%第16回 0.92%第17回 0.84% 2007年第18回 0.87%第19回 1.01％第20回 0.85％第21回 0.68% 2008年第22回 0.57%第23回 1.00%第24回 0.69%第25回 0.58% 2009年第26回 0.50%第1回債を除いては、1,4,7,10月に発行で、その1ヶ月前に利率がきまり、募集が始まります。このように3ヶ月サイクルで発行されていますので、半年に一度利率が改定される変動型ですが、半年後の次回利回りは２回あとに発行されるものと同じ利回りとなります。よって、例えば、第2回債の初回は0.05％でしたが、半年後の２回目の利回りは、第4回債の初回利回りと同じ0.77％となり、以降、第6回、第8回・・と偶数回の利回りを見ていけば、利回りの変遷具合も分かります。ただし、第1回債のみ、ちょっと発行月がずれているので、独自に金利は決定されています。大借金国日本ですが、金利がずっと低いのが国にとってはありがたいでしょうね。どこかで日本国債が見捨てられて、国債価格が下落し、信用不安の社債のように金利が上昇しだしたら結構辛そうです。ただ、昨年末に一時1.2％を割り込んだ10年債利回りは、ここのところ徐々に上昇気味でして、個人向け10年債が0.5％といいうことは、基準金利は1.3％であったということですね。決まったのは少し前ですが、今現在も1.3％前後をうろうろしている状況です。5年債の方の既発債の利回りは以下の通り。これらは、固定金利型です。第１回 0.80% 2006年第２回 1.01%第３回 1.30%第４回 1.13%第５回 1.20% 2007年第６回 1.13%第７回 1.50%第８回 1.15％第９回 0.94% 2008年第10回 0.81%第11回 1.22%第12回 0.99%第13回 0.80% 2009年第14回 0.71％今回の5年債の金利は設定来の最低金利となりました。前回最低金利タイだったわけですが、今回はそれを更新したということです。多分、５年債は1％を下回るとかなり売れ行きが不振になってゆくだろうと推察されます。日本振興銀行なんか5年ものは1.9％で約３倍、新生銀行もキャンペーンですが1.5％の金利ですからね。ここら辺の定期預金は最低預入額があって、さすがに1万円では預入が出来ませんが、100万円くらい預けるとすれば、個人向け5年債を選ぶ理由がない気がします。
2009/03/16
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2009年2月の成績
プロレジがレジ以外のものも買いたくて名前を変えるみたいですね。最初「商号変更を含む」というリリースを見たときは、「プロスペクト」がなくなる（撤退）かと思いましたが、こちらは残すようです。しかし、リファイナンスだけでヒーコラ言っている銘柄ですからねえ。名前を変えたところで、レジ以外の物件を買える余力があるものなのか・・虐殺増資でもするか？しかし、みごとに評価損物件ばかりですなあ。評価額ですら取得価格を上回っているものはチラホラ2-3物件あるのみです。でも、実際売るとなると、先日のクリード改めジャパンOFの例を見れば、せいぜい鑑定評価の7掛けくらいじゃないと売れないわけですからね。ぷろすぺも物件を売るに売れないでしょうねえ。当期純利益予想が4.2億円なので、これ以上の譲渡損出せないわけですし。さて、本日は遅ればせながら2月のまとめです。2月もなんだかなあというところで、特にJ-REITが一段安になりましたね。ただ、円安気味になりましたんで、外貨建てのものはやや堅調だったように思われます。株式（J-REIT含む）は130万円のマイナスで、唯一のマイナスセクターとなりました。２月は中旬過ぎに理由はよく分かりませんがJ-REITが一段安となり、若干回復基調で月末を迎えたものの戻しきれませんでしたので、全体の6-7割くらいはJ-REITの寄与です。株式の部も全体の3-4割とはいえマイナスに変わりはありません。中でも2桁％のマイナスとなったのはやはり銀行や不動産など内需関連が多いです。不調が伝えられる自動車セクターで唯一保有しているのはスズキですが、こちらは調子よかったですね。インドあたりがまだマシなのと軽が中心であるせいかもしれません。最近は、手持ちの株式の時価総額もかなり縮小してきましたので、どの株を見ても、2桁％のマイナスとなってもたかがしれているくらいの下落になってしまいます。まあ、倒産でもしない限り下落幅としてはかなり限定的な水準まで来ています。2月末をもって、SBI証券の10万円以下手数料無料という仕組みがなくなりましたので、記念に手数料無料でETFなんぞを購入してみましたが、購入後もTOPIX下げてますね。有料になってから買った方が安上がりだったな。ＴＯＰＩＸ連動型上場投資信託（1306）購入J-REITは2月中旬以降に少し大きめに下げました。この時の主役は上位銘柄でして、NBFは2月に18％下落しています。まあ、日レジとかケネディクスなど信用不安のあった銘柄の下落率も大きいですが、それ以外ではやはりGORとか上位の下げが目立っていますね。よって、指数的にも2月はレジ指数の下落は限定的だったものの、東証REIT指数は2桁以上の大幅な下落率を記録しています。2月終値：日経平均＝7,568.42 (-5.32%)、TOPIX＝756.71 (-4.70%)、東証REIT指数＝770.18 (-13.72%)、レジREIT指数（独自算出）＝448.35 (-2.90%)。2月の外貨は円安方向へ動きました。多分、日本経済にも相当悪い指標が出てきたことと、政治的混乱が続き、経済対策のスピード感がまるでないことが効いているのだと思います。状況的には日本人としては寂しい状況なんですが、円高のスピードがあまりに速すぎたので、まあ、反動としてこの程度の円安は悪くないと思います。このような状況ですから、外貨は結構大きめのプラスとなり年初来の累計でもプラスになりました。まあ、円安傾向になったらなったで、このままさらにもっと円安になりそうとも思うのですが、一時的で再度円高に戻るという気もして、やっぱりなかなか買ったり出来ないものですねえ。ていうか、外貨を買おうという気が今のところあまりないな。特にUSD。いつものごとく、半機械的に買い続けているグロソブと戦わせている外貨の購入のみです。グロソブvs外貨リバランス2009.22月終値：USD=97.70 (+8.63%)、EUR=123.81 (+7.50%)、AUD=62.51 (+9.38%)、NZD=48.89 (+7.05%)、GBP=139.84 (+7.12%)、CAD=76.65 (+4.66%)。投信は不調だった株式や海外REIT関連もありますが、一番残高が大きいのが外債投信ですから、為替の影響によりプラス引けで終わりました。外債ものはどれも為替と同程度のプラス数％程度の成績でした。不調だったのは日本株、海外REITものですが、海外REITものはいまや2千ポイント台の基準価額も当たり前のようにつけています。やや円高も一服状態になっていますので、ぼちぼち外債ものでも買い増してみますかねえ。なお、クロソブに続いて、2月から大和のグローバル債券ファンドも分配金水準を下げました。80円から50円へ大幅に減らしたわけですが、個人的には30円くらいでいいと思う。まあ、分配金を生活費の足しにしてきた高齢者には辛い状況でしょうが、金利の低下と円高のダブルパンチで円建てインカムは極端にしぼんできていますからね。月に50円じゃまだ苦しいんじゃないかと想像します。変額年金フェアウェイのスイッチングを行いました。ここで、J-REIT投信を多めに保有してしまったのが敗因で、この変額年金としては2月の成績はマイナスでした。フェアウェイのスイッチング2009.2債券の部は、インカムはありませんでした。しかしながら、円安が効いて、AUD建て債券の評価額が上がったため、プラスとなり、年初来累計もプラスとなりました。今回初めてとなりますが、劣後債を購入してみました。当初想定通り3年で償還されれば、結構いい利回りだと思います。3メガバンク関連の劣後債が相次いで販売されましたが、私は一番最後の一番利回りの良かったみずほコーポを購入してみました。株式会社みずほコーポレート銀行第4回期限前償還条項付無担保社債（劣後特約付）預貯金の部は、定期預金の満期集中時期が終わりまして、2月はほとんんど何もなし状態となりました。インカムは2月までで37万円となりましたが、先日立てた目標が年間180万円で、ひと月当たり平均15万円です。今のところこのラインをクリアしていますが、多分、今年の目標は少々ハードルが高いと思っています。J-REITも金利上昇などの影響でやや分配金が低下気味ですし、そのうちインカム商品でも買い増ししないことにはなかなかクリアが難しいかなと思います。
2009/03/13
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謎の中国マネー、パシフィックHDの息の根止める
フージャースも社長の借金のカタに取られていた株が売られましたか。こういう銘柄はたいてい潰れていますがどうなんでしょう。本日話題のパシもそうでした。一週間もいなかったわけですので、定番ネタとかもあるのですが、まずはパシですね。出張先のホテルからもちょいと投稿しましたが。タイトルは、昨日（3/11）の日経ビジネスONLINEの記事のタイトルですが、日付が変わってから全文を見るには、無料ですが会員登録する必要があります。まあ、個人的な意見といたしましては、パシの息の根はすでに大和証券Gにふられたときに止まっていたのではなかろうかと。別に大和証券Gが悪者というわけではなく、寿命に近かったからですが。そこへもってきて、中国マネーという生命維持装置につながれたのだが、実際は脳死状態なののでいずれは鼓動も途絶えるそんな運命にあったのではなかろうかと思われます。脳死状態であることを信じない一部の経営者が、重要臓器であるJ-REITの放出を拒み、臓器移植できずにそのまま亡くなったという形ですね。リプラス、モリモト、クリードが何はともあれJ-REITの行く末に道筋をつけてお亡くなりになったのとは対照的にパシの悪あがきは見ていて大変気持ちの悪いものでした。やはり、日レジや日コマにとっては、早期にパシが逝ってくれたことは朗報だったのではないかと思います。ここまで粘着された以上、手を切るためにはスッキリ倒産してくれるしかなかったわけですからね。先週後半の出張中の日経記事で東証が上場廃止基準をゆるめるといった記事が出ていて、パシの上場廃止が6月になるとかそんな内容でしたが、をいをい東証までパシの延命に力を貸すのかヨ、と、ちょっとイラっと来た記事だったんですが、まあ、結果的には廃止基準緩和も役に立たなかったということです。それにしても、確かに今回の中国マネーはナゾでしたね。出す出すと言っておいて、全く出さないなら話も分かりますが、一応は6.5億円出してますので。この6.5億円で株式の3割を確保し、その後実効支配してゆこうとか、あるいはJ-REITが手にはいるとか思ったのでしょうか。でも、残りを出さなければ潰れるのは自明ですから、これじゃ6.5億円をドブに捨てるようなものだったでしょう。会社を清算すれば6.5億円以上の分け前にありつけるとでも思ったのかな？でも債務超過となった以上、ただの紙切れですからね。おっと、株券は券面廃止ですから、紙切れにもならんか。上記、日経ビジネスの記事の会員登録しなければ見られない2ページ目には「社債発行が延期になった12月26日、パシフィックHDは資金の出し手として10社の中国企業を公表した。ところが、その中の数社は自社のホームページで明確に否定。」との記事がありました。私は初めて知りましたが、要するにパシもその株主も騙されたということです。中柏ジャパンが騙したのか、それとも、中柏ジャパンも騙された側なのか分かりませんが、資金の最初の出し手が否定しているということはかなりな重要事項で、パシの株主がどれくらいこのことを認識していたのでしょうか。このことを知った上で、社長を若いのに押しつけて、さらに、J-REIT運用会社の社長を取締役に囲い込んで道連れにしようとしたわけですから、前社長も万死に値するみたいな気もしますけどね。本来なら、資金の出し手がそんな話聞いてねーよと、否定した段階で、覚悟を決めて、J-REITの譲渡先を探し、その後、自らの手で倒産させるべきだったと思います。場合によっては、ご破算となった大和証券にREITだけでもお願いしますと頼んでもよかったんじゃなかろうかと思いますけどね。で、年末の資金が入らなかった理由としては中国政府からの認可が下りなかったみたいな話でしたが、事務手続きの遅れあたりは中国マネーでは金を出さないための常套文句のようです。前にも似たような形でのらりくらりと資金をもらえなかったところがあったと思います。昨年秋に破産したエルクリエイトとか。中国マネーはほとんど信頼に足るべきものがなさそうですが、それにしても、今回は経営共創基盤というところが仲立ちして信用を補完したところが罪が大きいですね。経営共創基盤は少なくともパシの株主に対して道義的な責任は負っていると思いますね。ただ、経営共創基盤が頭を下げるわけでもなく、中国マネーに関して説明するわけでもなく、うやむやに終わるんだと思いますが。でもこうなってくると、民事再生中でまだスポンサーが決まらぬNCRもあるわけですが、日レジも売りに出されそうなので、NCRの方が安くなるかもしらんなあ。大和証券もパシ全体となると引いたのかもしれませんが、日レジだけなら興味があるかもしらん。特に、現時点では日レジの時価総額も100億円ないわけだから、適当な金額（2-30億円とか）の第三者割当増資をした上で、運用会社株式も取得するというのは、オイシイかもしらんし、NCR買うより安上がりかも。大和証券がスポンサーになるだけで投資口価格も上がりそうだし、純投資目的でもいい感じですよね。再生させてからゆっくりと不動産業者に転売するとかね。
2009/03/12
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パシフィックホールディングス株式会社会社更生手続開始
またまた出張中に面白いことおこっちゃって。しかも飲んで来て今帰って来たところで珍しくへべれけですわ。まあ、帰京してから、週末にでもゆっくり鑑賞いたします。明日はやはりレジやコマも売られるかなあ。実は好材料じゃないかとう気もしますがね。では。
2009/03/10
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グロソブvs外貨リバランス2009.3
日経平均も一時バブル後最安値を下回ったみたいですね。まあ、NYが7千ドル割れですからね。それにしてもAIGの赤字もすごいな。小さな国なら国家予算も吹き飛ぶくらいのもんです。で、アリコがFRBの子会社になるんですか？なんだかあり得ないが、それはそれで安心じゃないでしょうか。すこしで安心公的企業みたいな感じ。さて、2006年の7月にグロソブの毎月決算型を解約しましたが、その辺で、どうもグロソブは為替にすら負けてんじゃないの？という疑問があったものですから、この解約直後にグロソブと同じ割合で外貨のMMF、預金を持ってみて、グロソブと競わせてみようということで始めた企画でした。競わせている相手は、まだ解約していない手持ちのグロソブ３ヶ月決算型で、ノルウェークローネを加えたため、北欧2カ国、および、日本円を除く、6カ国通貨をグロソブと同じ割合で持ってみて、これを外貨パックとします。で、両者の評価額を比較してみようと言うことです。グロソブも外貨パックとして保有しているMMF、預金もすべて、分配金は税引き後再投資です。しかし、グロソブの通貨バランスは時とともに変化しますので、なるべく同じ条件で競わせるためには、たまにリバランスする必要があります。そこで、毎月最初の週末に買い増しによるリバランスを行うことにしました。基本的に、長期戦に備えて額はかなり少額で抑える方針です。前回（2月）のネタは以下に。グロソブvs外貨リバランス2009.2これまで、週末および月末の外貨パック、および、グロソブの評価額は記録しており、比較を開始した2006.7.26の値を100とした比較グラフは以下の通りです。むろん、追加購入リバランスをした際には指数の連続性を保つため適宜補正を加えています。2月は結構円安が進みましたね。これまでの円高は日本の痛手は小さいだろうということで、円に逃避する動きだったかもしれませんが、ふたを開けてみれば、本家アメリカより指標が悪そうだとか、政治がもたついていて景気対策が全く打てていないとか、だんだん化けの皮がはがれてきて円売り方向行に修正がかかったものと思われます。円が売られるのも寂しいが、まあ、リーマンショック後の為替変動があまりにも大きかったため、半値戻し程度の円安まで戻ってくれればなあと思います。グロソブの2/26付け週報によると、１ヶ月前に比べて主としてヨーロッパ通貨を増やしているようです。すなわち、EUR, GBP, NOKなどです。AUDも多少増えました。ですから、今回はあまり変化していないUSDを基準として、EUR, GBP, AUDを買い増しました。ただ、円安（外貨高）がグッと進んだ頃合いですから、今後もこの流れが続けば外貨買いですが、またもや円高方向に戻される可能性もあり、それほど多くは買いませんでした。GBPとAUDは実は直近の週末ではなく、2月中に満期になった定期預金があったため、そのタイミングで買い増してまた定期に預けなおしました。それにしてもAUDはまだ見られる金利ですが、GBPの金利の凋落ぶりはすごいです。実は、円預金の方がまだマシな金利なんですね。まあ、こんなネタを続けるため半機械的に買い増しているので買っているわけですが、確かに今現在は為替リスクをとってGBPを買う気にはならない金利水準ですな。グロソブの通貨構成（作成基準日2009.2.26週報）USD=26.8%, EUR=38.3%, GBP=5.6%, AUD=1.7%, CAD=5.0%, NOK=2.7%ソニーバンクTTB（JPY, 2009.2.28、NOKは新生銀行TTB）USD=97.51, EUR=124.02, GBP=138.98, AUD=62.07, CAD=76.66, NOK=13.70リバランス後保有残高（USD, EUR, CADはMMF、GBP, AUD, NOKは定期預金、ただし、いずれも少額の普通預金を含むこともある。）USD=1,982.02, EUR=2,225.43, GBP=284.97, AUD=201.47, CAD=484.01, NOK=2,000.00さて、これから1週間超過激に忙しくなります（私にとってということで、普通の人には普通かもしらん）。出張が明日からと来週早々の2本立て。さらに土曜日も休日出勤で仕事です。こんな忙しいときも滅多にないくらいですが、といいうわけでしばらくお休みになるでしょう。土曜日も来られないと思います。まあ、可能性があるとすれば、日曜日だが、何日か不在にしたりすると、不在の間のデータ収集とかで時間が取られてしまうのでねえ。復帰は早ければ来週木曜日になりますが、この日もデータ収集かもしらん。
2009/03/03
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2009.2レジREIT指数
パシも監査意見不表明ですか。あとは、倒産して上場廃止になるか、上場廃止になって倒産するかの２者択一みたいなモノですかねえ。まあ、日レジや日コマの運用会社株式の譲渡みたいなリリースが今後あれば、その翌日くらいに民事再生とかそんな感じですか。いよいよ日レジと日コマも親と縁が切れそうになってきましたね。しかし、親会社がつぶれそうなことがやや好材料になる銘柄も珍しいかも。でも、ここまで粘着質でつきまとわれると、親がつぶれるしか縁の切り方がないですから、さっさと逝ってくれた方が全然スッキリしますな。さて、本日はレジ指数の記録です。株式の個々の銘柄では、TOPIXや日経平均の動向と全く異なる動きをすることもあるのは当然です。株式の場合には、大型、中型、小型とか、業種別とかいろいろなサブインデックスもあるわけで、日経平均には負けているが同業種の中ではましな方だとか、いろいろと参照できます。しかしながら、REITでは単一の指数しかなく、そのため、独自にレジデンス銘柄のREIT指数を算出することにして、2006.11からレジREIT指数を算出しています。定義、注意事項などは、一周年の時のネタを参照願います。本日は、2月のレジREIT指数の記録です。1月分はこちら。日付 レジREIT指数 東証REIT指数09.2.2 452.94 862.25 09.2.3 454.17 864.25 09.2.4 455.04 855.25 09.2.5 461.58 876.87 09.2.6 460.63 872.22 09.2.9 462.26 856.73 09.2.10 464.93 856.08 09.2.12 460.14 850.49 09.2.13 466.94 854.85 09.2.16 474.00 846.40 09.2.17 480.36 850.13 09.2.18 458.76 804.94 09.2.19 436.67 751.53 09.2.20 442.11 758.62 09.2.23 422.08 732.28 09.2.24 427.75 750.26 09.2.25 427.65 720.96 09.2.26 447.08 751.20 09.2.27 448.35 770.18 現在の対象銘柄（13種）8956 プレミア8962 日本レジデンシャル8963 東京グロースリート8969 プロスペクトレジデンシャル8970 ジャパンシングルレジデンス8973 ジョイントリート8975 ＦＣレジデンシャル8978 アドバンスレジデンス8980 エルシーピー8984 ビライフ8986 日本賃貸住宅3226 日本アコモデーションファンド3240 野村不動産レジデンシャル除数431,373,320円（変更なし）まあ、どのJ-REITもほとんど動けないわけですから、最近は銘柄数も除数も変化なしです。ただ、日レジの今後について、一歩取り扱いを間違えるとお亡くなりになるかもしれませんし、取扱注意ですね。過去2ヶ月のレジREIT指数、東証REIT指数をグラフ化すると、以下のようになります。２月は中旬過ぎにちょっと大きめの下落があり、東証REIT指数、レジ指数ともマイナスでした。中旬までは結構落ち着いてきていたんですけど、あまり理由もよく分からない感じの下落でしたね。ただ若干回復気味という基調で２月は終了したようです。で、落ち方はレジ指数の方が小さいです。レジはもう行き着くところまで行っちゃっている感じで、まあこれ以上下落するとなると破綻くらいしかないのかもしれません。レジREIT指数としましては、400ポイント台というのが定位置になってしまいましたね。東証REIT指数としては、700ポイント台はNCR破綻後の安値圏ですから、いずれ800ポイント回復もあるでしょうが、今のところJ-REIT市場は次なる材料待ちって感じもします。M&Aなどの動きがあるのか、どこかが破綻するのか、派手な安値増資でもあるのか、そんなところでしょうか。本日の東証REIT指数＝770.48、レジREIT指数（独自算出）＝449.93、単純平均利回り＝13.63％、加重平均利回り＝7.97％。
2009/03/02
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