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第一生命株式会社化

やっぱ増資するのね。MUFGも野村レジも。MUFGの方はなんだか桁が大きすぎてよく分かりませんね。野村レジは払込金額で１口当たり279千円。すなわち上場来安値の28万円よりも下の金額しか集められないというわけですね。これなんか止めればグッと評価があがったかもしれませんのにねえ。産業ファンドよりは止めやすい状況でもあると思うのです。なにしろ、あちらはすでに借入金でパンパンでしたが、野村レジはやるにせよやらないにせよLTV的には大差ないですし。それにしても、日コマのリリースを待っていたのですが、相変わらず予定を１社に絞り込んだって程度で終わっていますね。のろいのお。よっぽど厳しい条件なんじゃろう。さて、現在証券会社のホームページを見ると、どこにでも「第一生命株式を１株以上割り当てられたお客様へ」みたいなアナウンスが行われています。第一生命はこれまで多くの生命保険会社同様、相互会社という形態であったものが株式会社へ転換し、契約者に株式が割り当てられることになりました。過去にもあったかもしれませんが、積極的にIPOなどに応募するというようなことをしないでも、株式が割り当てられる可能性がある極めてまれなケースであろうと思われます。しかも、第一生命はかなり規模が大きいですから、一気にかなりな数の株主が誕生することになり、中には株式とはこれまで縁もゆかりも無かった人もいるでしょう。そういった人を証券会社へ取り込もうという意図もあるかもしれません。まあ、１株以上の割当があっても、株式が嫌いとか、持ちたくない人は現金で受け取ることも出来るようですが。私と第一生命の接点は、フェアウエイという変額年金です。ちょっとした事情から保有するにいたっているわけですが、これはそもそも投資信託みたいなモノですからね。それにちょっとした保険がミックスされているだけで、多分保険会社側にとってもあまり大きな利益が乗るモノじゃないでしょうし、特に配当とかそういったものもありません。ただ、接点があるだけに「株式会社化・上場に関するお知らせ」みたいなアナウンスは届いておりましたが、上のような事情ですから、別に株式割り当てがあるとはハナから考えておりませんでした。ところが、11月某日に「株式の割当に関するお知らせ」という手紙が来まして、私のところにも端株ですが、割当があるようです。で、割当数量から逆に考えると、どうやら変額年金フェアウエイでは、残高10万円につき0.01株という計算で割り当てているように思います。ですから、多分、1,000万円の残高が仮にあったら、１株割当があったかもしれませんが、当然そんな持っていませんので、端株割当になったわけです。第一生命が１株いくらになるかはまったく分からないわけですが、話の都合がいいので、デタラメですが、1株15万円としてみますと、変額年金フェアウエイに関して言えば、残高10万円につき、1,500円のキャッシュバックという形になります。すなわち、1.5％。まあ、何ももらえないと思っていたにもかかわらず、お小遣い程度の資金が入ってくるわけで、タナボタには違いありませんが、別に喜ぶほどのことではありません。もともとフェアウエイは保険契約関係費として年率1.491％の金額が投信の信託報酬とはまた別にかかっております。ですから、1.5％分の金額のキャッシュバックといったって、たった１年分の保険契約関係費がキャッシュバックされる程度の話です。変額とはいえ年金ですから、契約期間は一般的には結構長いでしょう。私の契約はさておき、例えば、20年契約だったとすれば、今回のキャッシュバックは保険契約関係費が1/20ほど、すなわち5％ほど節約できたに過ぎません。むろん、実際の株価はいくらなのか、保険契約は何年なのかによって、状況は違うわけですが、いずれにせよ、諸手を挙げてバンザイするほどの金額じゃあないですな。ま、定額給付金程度の話か・・オーダー的には。ところで、端株が契約者数に準じて相当多数出るとおもうのですが、これって、上場時に売出という手法で売却し資金を作るのですかね。一応、端株は会社が一括売却するということですが。一応、来年の4/1上場予定ですから、そのうち分かるでしょうけど、契約者割当の他はこの端株処理の売出だけですかね。

2009/11/30

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DIAM高格付インカム・オープン購入

円高が止まりませんね。昨日あたりの論調では、円高と言うよりドル安みたいな書き方もあったように見受けられましたが、今日の状態を見れば、これは完全な円の独歩高です。確かに、昨日時点ではEURあたりも対USDで1.5USDを超えて上昇しましたが、ドバイが効いているのか、EURも売り込まれ結局は対USDでも1.5USDチョイ下あたりのもとの水準まで戻っています。さらには、CAD, AUD, NZDなどは対USDでも安くなっている始末で、円だけが一方的に高くなっていると、こんな感じですね。一時期84円台ですから、これはかなりな緊急事態です。もう、協調介入を働きかけなさいよ。うだうだ言っていないで。それにしても、UAEもバンバン石油増産して金作れよな、と言いたい。というわけで、微力ながら円売り介入をしてみました・・というわけでもありませんが、昨日の円高を見て、延髄反射的にハッピークローバー（DIAM高格付インカム・オープン）の購入に走ったわけです。本日の基準価額で約定するはずです。でもちょっと為替の動向が今後どうなるか全然分かりませんからね。ちょっと早まったかもしれません。ハッピークローバーはなぜクローバーかというと、それは４カ国の通貨に特化しているためです。で、USD, EURという主要通貨が入っておりません。一番はCAD次いでAUDであとはNZDとNOKです。まあ、言ってみれば資源国通貨というわけ。USDやEURに比べれば取引量が少ないですので、ボラが大きくなりがちです。しかしながら、AUDやNOKについては、リーマンショック後の低金利状態から最初に抜け出しつつあるという感じで、さすがに立ち直りも先行しているようです。CADに関しては、USDの隣ですから、なかなかかもしれませんが。これを最初に買い出したきっかけはNOKでした。わりと個人的にお気に入りであったのですが、NOKは当時扱っているところもほとんど無く、外貨預金すら出来ないような状態でしたので、一応は一定程度NOKに振り分けるこの投信を購入したものです。しかし、今では新生銀行でNOKを扱っておりますので、そちらで外貨預金も可能で、実際、少々持っております。まあ、定例ネタのグロソブvs外貨の一部として少量持っているだけですが。そんなわけですが、この投信、今年は5月と8月にも買い増しており、最近、わりとチョイチョイ買っております。これは、主として外貨ベースの資産を多少増やすためでして、外債投信としてはやや残高が少なかったこの投信を利用しています。ただ、いきなり買うよりは少しずつ徐々にということで、少額ずつ購入しておりますので回数が増えている感じです。昔の購入単位なら、今年の購入分は１回で済んだ程度でして、最近、購入単位がややせこくなってきております。なんと本日阪急リートが上場来安値を更新しております。最近まったく油断してチェックがおろそかだったかもしれませんので、記録漏れがあるかもしれませんが、個人的にJ-REITの安値を記録しているファイル（えらく久しぶりに開いた）を参考にすると、J-REITの上場来安値更新は今年の3/11に日コマが更新して以来です。阪急以外はまだ大丈夫ですが、今のところやや危ないのが、東急、森ヒルズあたりで、野村レジも本日安値は上場来安値まであと２万だから、ひょっとするとという感じ。案外増資価格決定日に上場来安値更新したりして・・(泣笑)。経済財政政策無策につき着実に２番底へ向かっているようですなあ。

2009/11/27

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11月決算J-REIT　その２

86円台ですか。14年ぶりといいますと、あの一瞬ですが、79円台にまで突入した1995年以来ということですね。あのときは100円近辺から急激に80円台に落っこちて、そこにいたのは半年ほどの間だったようで、すぐにまた急激に100円近辺に戻っていったわけですが、今回はジワジワ落ちてきていますから、80円台も少し長引きそうですね。100円とかに戻る日が来るのかどうかもよく分かりません。まあ、今度はドルキャリー取引だそうでして、円がときたま「巻き戻し」で派手に円高に動く時があったように、ドルキャリーも巻き戻しで派手に動くことがあるのかもしれません。さて、本日は昨日の続きです。11月決算REITの後半で、なんだか将来予測のような数字も書いてありますが、決して信じてはいけません。注意事項などは昨日のネタを参照のこと。8976 DAオフィス（11/20：236千円）大和証券にスポンサーが変わったわけで、信用力は増し、ファイナンスのリスクは低減したとは思いますが、テナント退出リスクが顕在化してきております。とりあえず、来期中に退去するマインズタワーの後釜をいつ、いくらくらいで埋められるかですね。これが早く埋まらなければさすがにキツイです。来期は4千円台チョビチョビの予想。現時点の投資口価格では利回りで3％台半ばですから、さすがに弱気です。ていうか、大和証券に変わってから、期待感からか、少し高止まりしていたと思います。6千円の予想としては、最近の価格でやっとまともかなくらいに思えますので、予想が4千円ならもっと下じゃないとまともじゃないような感じ。まあ、個人的には20万円±2万円としておきますが、ところで、なんぼ含み損状態だろうが、さすがにこれだけ借入金が少なければ、かなりの低レバ状態だと思うのですが、なにか物件購入して分配金を成長させるとかそういったことはやらないのでしょうか。大和証券に変わってから第三者割当増資と劣後債の発行以外のことをしていないですね。こういうのはあまり運用しているって感じもしませんけど。それに、一部の高レバ銘柄や低信用＝高金利銘柄ならともかく、ココが金利の高い劣後債を発行する必要があったのかどうか。なんだか大和証券が何をやりたくてここを購入したのかよく分かりません。自分で運用する気があまりなく、抜けたテナントを埋めて、価値を上げて、他へ転売する機会でも狙っているのでしょうか。8977 阪急リート（11/20：365千円）今期は親とのキャッチボールで譲渡損が発生、すなわち、親には利益になっているという最低な取引を行いましたので、分配金は下がっておりますが、来期は13千円の予想です。はっきり言って、鑑定価格はどうであれ、親とのキャッチボールでは、最低でもどちらにも損得が発生しないレベルにすべきですし、親の方が都合を押しつけられる強い立場であることを考えれば、J-REIT側に一定程度譲歩すべきでしょう。まったく阪急の態度はいただけません。そこらへんの外資ならやりかねないとも思いますが、阪急がこんな恥知らずなことをするとは思っておりませんでした。来期は今期より分配金が増額されるものの、7％あたりの水準がせいぜいかなという感じですので、投資口価格的には中立です。37万円±3万円あたりの今ぐらいの水準がいいところではないでしょうか。8984 ビ・ライフ（レジ銘柄、11/20：420千円）さて、NCRとの合併を目論んでいるビライフですが、計画通りことが運べば、来年の4/1での合併です。すなわち来期中。まともに半年の運用ならば、合併比率の観点から、現時点の巡航速度よりはかなり上がりそうだと思いますが、合併後の期間が２ヶ月しかないとなると、少なくとも来期は一時的に分配金低減なんて事態もありえない話でもありません。いずれにしろ、NCRの負債の状態がどうなるのか、半端な比率なので投資口数がどうなるのか、物件売却などあるのかなど、不明な点が多々あるため、来期の見通しはまったく立ちません。少なくとも、来期予想が出る１月までは無理ですね。NCRの債権者集会は12/9に予定されており、まあ、債権者が作った案ですから、これは通過するでしょう。で、１月中に第三者割当、２月下旬にはビライフ・NCRとも投資主総会です。ビライフの方は簡易合併方式なので、投資主総会承認はいりませんが、規約の変更についての総会になるようです。NCRの方も、大和ハウスが第三者割当で大量に抑える状態になりますし、資金を入れてから否決されたりしたらたまらんから、大口はだいたい抑えてあるのでしょう。ですから、シャンシャン総会でしょうね。NCRの一番の投資主はみなし賛成してくれる「失念株管理口」ですしね。まあ、かくして、NCRを吸収するでしょうが、一時期つけていたような50万円とかはまだ早計でしょう。少なくとも、来期のその次、来年11月期の状態まで見てみないことには。3240 野村不動産レジデンシャル（レジ銘柄、11/20：352千円）ヘタレ増資でちょっと惨めな感じになってまいりましたね。価格決定日までにはまだ権利落ちがありますし（←すでに通り過ぎたが、この文章は11/23に書いている）ヘタすると払込価格的には１口当たり30万円を割ってしまうかもしれません。来期、11,529円と希薄化、分配金低下ですから、7％目途として、投資口価格的には33万円±3万円くらいの感じですか。35万円でもまだ弱気です。せっかく40万円台とかその辺で落ち着きかけてきていたのに、今回の増資で無茶苦茶台無しです。やはり、下位REITを相当むごい条件で引き取って、分配金を上昇させるとかそういった手法を使わなければ、分配金のデフレスパイラルから抜け出せそうにありませんねえ。あまりマジメに計算していませんでしたが、今回の増資は１口あたりの価値を結構損なう感じの致命的にヒドイレベルだったようです。まあ、前回もそうだったかも。増資のヘタさ加減が浮き彫りですね。本日の東証REIT指数＝836.72、レジREIT指数（独自算出）＝667.07、単純平均利回り＝7.25％、加重平均利回り＝6.49％。ただし、11月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。

2009/11/26

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11月決算J-REIT　その１

穴吹工務店のおかげで本日は不動産が若干さえなかったようですが、J-REITを含めてまあ、たいしたことは無かったようです。これまで知りませんでしたが、どうもここのところ内紛があったりして、ゴタゴタしていたみたいですからね。こんな内紛会社には金は貸せんとばかりに、信用力が落ちた結果でしょう。さて、本日は11月決算銘柄の権利付き最終売買日でした。今月から１日後ろにずれましたんで、少々混乱があるかもしれません。今日権利落ちだと思って売っちゃったりして。定例の今月決算J-REITのシリーズなんですが、しばらくの間、強気、中立、弱気程度の話にとどめて３ヶ月後程度を目途とする目標金額を書いてきませんでした、だいぶ動きも穏やかになって、また指数的にも千ポイント程度までは回復し、まあまあまともに見られるようになってきたと思います。ただ、まだ平均利回りで６-7％とかそのあたりの水準ですから、完全に信頼回復されているわけでもないでしょうし、時に不安定な動きもあります。ですので、まだしばらくは誤差を大きめ（±で１割程度）にとって、目標金額を書いていきます。ただし、あくまでも現状に対する個人的感想の域を出ませんのでね。注意が必要です。で、定型文ですが、以下の条件で考えております。一時期に比べて、ボラは小さくなってきたようですが、それでも、現状無茶な条件と言うことで、３ヶ月後程度を想定した、将来的な投資口価格の目標も書いてありますが、自分自身まったく信用しておりませんで、売買するときに参考にすることは自分でも皆無です。・東証REIT指数、レジREIT指数現状維持・ボラティリティが大きくないこと・未発表の増資、売却益発生など大きな材料無し・当たるも八卦、当たらぬも八卦一番の目的は、各銘柄の決算期にあわせて、過去のニュース、総資産、有利子負債、譲渡益の状況、将来的な物件取得等々を再確認することにあります。また、次期分配金予想が公表されていない場合は、それがどのくらいになるのか、見積もるのが最大の目的です。だいたい、東証REIT指数現状維持でボラティリティが大きくないという条件も現状厳しいわけです。毎日の各銘柄の価格変動が１％以内くらいに収まり、東証REIT指数としては10ポイント以内の変動で日々推移するような状況なら、まだしもということです。それから、レジデンス系銘柄（以下に記述）は、独自に算出しているレジREIT指数現状維持を前提とします。なお、11/20現在の値は以下の通りです。大部分を書いているのが連休中なので、全部11/20の値を用います。今回も、書き終えているんですが、水増しの2回シリーズで。東証REIT指数＝857.54（11/20）レジREIT指数＝681.14（11/20）8960 ユナイテッド・アーバン（11/20：467千円）J-REITの中では比較的分配金の棄損が少ない銘柄だと思われます。来期も今期並みの16,700円の予想が既に公表されています。一時期、10月後半から11月にかけて少し高いかな？と思える状態でありましたが、今日現在はまあまあいい水準に戻ってきた感があります。今月はたまたまJ-REIT全体が大きく下落しましたので、ここも7％台の利回り水準にありますが、単純平均利回りも同じレベルですので、その程度の利回り水準が今後も目途となっていくと思われます。まさに中位銘柄です。というわけで、指数不変なら投資口価格も現在あたりで、46万円±4万円ほどと思われます。全く中立です。ただし、丸紅が日コマのスポンサーとして名前があがっております。なかなか日コマも態度をはっきりさせませんが、近々結果は出るでしょう。仮にココと合併ということにでもなれば、その条件次第ではプラス材料となりうると思います。まあ、プラスでもマイナスでもないと言うこともあるかもしれませんが、完全なマイナス材料とはならないでしょう。なぜなら、マイナス材料を引き受けてまで、救済してやる義理が全くないからです。ここの資産規模もすでに2千億円レベルですから、アドレジが日レジを飲み込むような規模のメリットも小さいでしょうし、日コマにとって厳しい条件で無ければ救済合併の必要性はないですね。多分、オリックスも同じような考えでしょうから、日コマには結構厳しい結果が待っていると思っております。8962 日本レジデンシャル（レジ銘柄、11/20：215,200円）まあ、すでに事実上アドレジとの合併が決まっているわけですから、今後もアドレジと連れだって動くでしょう。ちなみに、アドレジは11/20終値が331千円で、その2/3は220,667円です。さらに今期分配金予想も日レジはアドレジの2/3以上なんですから、本日までならば、日レジの方が合併比率よりやや高くなってもいい感じがしますが、やはり、弱い立場ということで計算値より下にいるのでしょうか。通常、弱い立場、たいていは吸収、あるいは、救済される企業は合併比率でも端数が出たりして、それが嫌われて計算値より低くなるのがこれまでも通例だったように思えます。よって、ラサールが計算値より低くなることは分かりますが、ココの合併の場合は、たしかに救済色も強いですが、どちらを買ったところで半端は出ないし、結局同じものになるんだからもうちょっと比率通りになっても良さそうだと思えますけどね。だって、アドレジ２口持っていれば、それを売却して日レジ３口買えば差額分丸儲けですからね。ま、たいした額でもないので、証券会社を儲けさせてまで裁定取引するかどうかですが。さて、来期は途中で合併となりますので、３ヶ月間の分配金相当額を合併交付金という形で支払うことになるでしょう。しかし、短期ですし、今後はその額はほとんど問題とならないと思います。通常通りなら３ヶ月で4千円台とかでしょうが、仮に、千円とかであっても大暴落という気はしません。むしろ合併後はどうなってゆくのかその辺に焦点が当たりそうです。とにかく、合併が正式決定したら、合併後の物件の売却計画とか、第１期の11ヶ月決算の分配金予想とかそういったことを早く公表して合併後の姿を見せて欲しいです。ま、日レジの今後については基本中立ですが、特殊な状態にあるため、予想はパス。ところで、ここが合併第１号になるはずだったんですが、よく考えたらTGR+LCPに先こされますね。今のところ、2/1がTGR+LCP、3/1が日レジ＋アドレジ、リテール＋ラサール、4/1がビライフ＋NCRの予定。8966 クレッシェンド（11/20：115,900円）やっと親が平和不動産に変わって、これからと言うところでしょう。今期は譲渡損やら第三者割当やらで紆余曲折がありましたから、来期予想はなかなか難しいです。譲渡損益と賃貸収益の増減をざっと計算したところ、6億円くらいの純利益にはなりそうで、さらに今期担保設定で費用がかかったりしてるでしょうし、借入金も第三者割当資金で少々減っていますので、いろいろとコストも少なくなりそうなうえに、エムズ原宿の譲渡益も発生予定ですから、それを合わせると、6億円台後半、一口あたりにすれば、5千円から5千円台前半あたりが想定できます。んー、まあ、ちょっと粗い計算なので、これをベースにするのも何ですが、5千円の予想を出せるとすれば、やや最近売られすぎかなという気がします。まあ、今現在は2千円台なので、無理もないですが、少なくとも今期はかなり譲渡損を出していますので、来期は分配金がわりと増えるのは間違いないでしょう。ちょっと難しいですが、投資法人債の呪縛も無くなったし、個人商店でも無くなったわけですから、せめて8％程度の利回りは期待できるかな。やや強気で13万円±2万円としておきましょう。まあ、目玉物件を売っちゃったりしていますので、とにかく再構築が必要となってくるでしょう。今後どう運用されていくのか、それを見なければならないでしょうね。to be continued本日の東証REIT指数＝844.17、レジREIT指数（独自算出）＝681.47、単純平均利回り＝7.18％、加重平均利回り＝6.43％。ただし、11月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。

2009/11/25

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2009.11月上場IPO

OBは３割、現役は５割削減ですか。まあ、現役は現時点での勤務先を人質に取られているようなものですので、より厳しく判断されているようです。OBもインタビューなど聞くと軟化している人もいるようですが、2/3っていうのは結構キツイハードルかもしれません。ただ、強制的に法律作られちゃったり、破産処理に移行したりすると、さらに厳しい削減を求められたりしないでもないですから、判断が難しいでしょうね。まあ、自分の給与や退職金からの積立金さえ戻ってこないような削減には反対してもいいですが、予定利率を引き下げる程度の削減には賛成しておいた方がいいと思いますが。さて、11月のIPOシリーズです。11月はまたまた１銘柄のみ。そして、現時点で分かっている12月上場銘柄も１銘柄のみ。12月の年末ギリギリに上場する銘柄もなさそうなので、もはや今年はこれまでですかね。昔は正月休み前に上場したいという感じで、12月上旬、中旬くらいはわりと多かったように記憶していますが、計画があっても、この地合じゃあわてることは無かろうと言う感じですね。上場：11/20銘柄名：エフオーアイコード：6253業種：機械主幹事：みずほインベ市場：マザ公募：850初値：770上昇率：-9.41%ちょっと地合が悪くなって来ちゃったんでやや同情すべき余地がありますかね。価格が決定した頃とかもう少し前の地合でしたら公募割れまでなかったかもしれません。まあ、それでも、倍になったかと問われれば、そうでも無かったとは思います。まあ、地味っちゃあ地味ですからね。説明されてもなんだかよく分からない半導体製造装置みたいなものを作って、周辺諸国に売っているという業務形態のようです。お客様はほとんど台湾、中国のチャイニーズのようですな。ま、頭打ち、縮小傾向、デフレ、高齢化、人口減・・な国内相手にしているよりは伸びが期待できるのかもしれません。ま、例によって、補欠から繰上ならずでしたが、万が一繰り上がったら買っていたかもしれませんね。しかし、買わなかったんだから縁がなかったわけでして、今後もおそらく全然縁がないでしょう。一般人には接点が全くない会社ですものね。一応、ホームページも見てみましたが、なんか、個人が片手間に作っているページと同レベルの地味なページですね。さすがにチャイニーズを相手にしているだけあって、台湾中国語と大陸中国語の両者に対応しているようですが。さて、いつもなら本日が11月末決算銘柄の権利付き最終売買日で明日が権利落ちだったのですが、今月中旬から規則が変わって１日遅くなりました。よって、明日は権利落ちではなく、権利付き最終売買日となりますのでご注意あれ。日レジの分配金のページに、わりと最近まで「権利付き最終取引日は平成21年11月24日です。」なんて書いてあったので心配していましたが、さすがに「権利付き最終取引日は平成21年11月25日です。」に訂正したようです。

2009/11/24

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スターツプロシード投資法人（8979）購入

基本的にはスターツはちょっと信じてはいけない系のJ-REITだと思います、っていうか、J-REIT全般のことですが、「投資主価値の最大化を・・うんぬん」みたいなセリフは資産運用報告書を見ればどの銘柄にだって書いてありますが、Ｊ-REIT自体親の都合で作られたり、場合によっては潰されたり、売り飛ばされたりするわけですから、本当に投資主のことを第１に考えているようなところは無いと思います。まあ、やや投資主のことも考慮していそうな銘柄とか、全然ないがしろにされてる銘柄とか、ものによってさまざまでしょうが。投資主価値はいろいろなはかり方があるでしょうが、一番の基本は１口あたりの出資金額であろうかと思われます。１口50万円の銘柄と、1口20万円の銘柄では当然分配金額が違うわけでして、１口当たり出資金額はそれをいかに運用して利益を出すかという源泉です。しかし、スターツは約４年前の上場ですが、上場以来増資のたびに１口当たり出資金額を棄損し続けてきました。下の赤線です。実に、一度も１口出資金額を持ち上げるような高値増資をしたことがありません。この間、REIT指数がバブリーになった頃もあったわけですが・・まあ、半年に１回分配金も配るわけでして、意味があるかどうか分かりませんが１口当たり出資金額に定期的に分配金を加えていったのが青グラフです。こうやってみると、上場後最初の２年は棄損増資を繰り返したため、分配金をもらってももらっても上場時の19万円あたりのラインで行ったり来たりウロウロしていることが分かります。形式的には、スターツは現金を金庫に預けているのと同じで、利息みたいなものをもらってもそれは単に元本を取り崩しているだけという感じでした。これがいつまでも続けば、利益は出ません。ところが、２年前に最後の棄損増資をしてからは全く何も出来ない状態に陥りました。これは結構投資主にとっては喜ばしい状態のようにも思えます。むろん、投資口価格の含み損を見れば悲しいでしょうが、ヘタに暴れられると棄損していくばかりですからね。というわけで、減益傾向ではありますが分配金が階段状に積み重なりつつあるのが現状です。この状態がいつまで続くかですが、投資口価格が仮に15万円とかに回復したり、あるいは他銘柄との合併話でも持ち上がれば別ですが、今のように10万円以下とか、あるいはその近辺の水準で単独で生きていくならば、あと２年くらいはこの状態を続けようということなんじゃなかろうかと読んでいます。劣後債と借金の整理からです。劣後債のリリースには、増資や物件売却では投資主価値の棄損を避けるのが難しいと書かれています。まあ、投資法人の言うことですから、若干眉につばをつけて読まなければならないかもしれませんが、こう書いた以上、状況が変わらなければ棄損増資もやややりにくいでしょう。また、劣後債を親が発行する行為は、NCRのように投資法人を破綻させるリスクが小さくなるように思えます。それと、銀行側から見ると、負債に算入しないようですから、純資産額が劣後債の20億円分増えたのと同じ効果があるようです。まあ、こちらから見ると借金には違いないんですが。それと借金の整理ですね。まだ１年くらい返済期限が残っていたものを含めて、いったん全部チャラにして借り換えを行います。リファイナンスにキュウキュウとしている一部銘柄にはマネできないでしょうね。おおむね全借入金を３等分して、１年、１年半、２年半の３つにしますが、金利を見てみると、２年半のものでも2%を下回っており、スターツにしては上出来な金利水準でしょう。おそらく、劣後債の存在もプラスに働いたものと思われます。さらに、今後、これらの借入金の返済期限が来た際に、同期間でのリファイナンスが出来ると仮定すると、来期はリファイナンスなし、来々期は1/3、これを含めて４期連続、２年間にわたり毎期1/3ずつのリファイナンスになり、見通しがいいです。このように整理したことからも、あと2-3年は現体制で行こうという方針を固めたように思えます。今期は全額リファイナンスですから、目に見えない融資手数料のようなものでわりと減益になるかもしれませんが、来期はリファイナンス無しで、それ以降もファイナンスコストは小さく抑えられそうです。ファイナンスコストでボロボロの分配金しか出せないところに比べればなんぼかマシです。ただ、気になるのは劣後債20億円の存在ですね。既存借入金の返済に使うのかと思っていましたが、借金は減らしませんでした。現時点ではまだキャッシュで保有しているはずです。単なる金融機関への見せ金で置いておくのももったいないので、一部でも有利子負債を減らして欲しかったところですが、今後の物件調達のために取っておいてるのかもしれません。でも、20億円ですから、ごく小型でも数棟、やや大型なら１棟でおしまいくらいな額ですが。というわけで、今後の継続性、安定性の上で、多少安心できるかな、少なくとも、プロスペだのLCPだのと比べればだいぶマシかなと思われますので、少々「ナンピン」してみたわけです。ええ、まだ大含み損状態ですが(笑)。本日の東証REIT指数＝857.54、レジREIT指数（独自算出）＝681.14、単純平均利回り＝7.21％、加重平均利回り＝6.40％。

2009/11/20

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増資、増資、増資

具体性はないものの、三菱UFJは最大１兆円増資を正式リリースしましたね。NEC、日立、東京建物、日本郵船、きりがないですな。J-REITでも昨日JREと野村レジから公募増資のアナウンスがありました。アコモ、それに引き続いてケネディクスと、ついにJ-REITも公募増資できる環境に戻ってきたかという感じで、この程度ならやや好感をもって受け止めることもできましたが、なんだかココまで立て続けにやられるとイヤな感じに逆戻りですね。ただ、不動産のゴミ箱受け皿たるJ-REITに物件が流れてくるとなると、今まで目詰まりしていた不動産の流れが少しずつは回復してくるわけでして、不動産の価格形成にも多少いい影響、すなわち下げ止まりになっていくようなことがあるかもしれません。大局的観点からすれば、その辺に期待したいところですけどね。ただ、個別に見るとね。先の２件の公募増資では、増資発表の日から価格決定日までにガンガンに売られるという事態は発生しなかったわけです。しかし、本日はJ-REIT全体ですが、ひどく下落ししていますねえ。これも、立て続けの増資に嫌悪感を感じたからかもしれません。東証REIT指数の下落率が-4.79％に対して、JREが-5.71％の下落、野村レジが-8.57％の下落率でしたか。JREは全体とさほど差はないですが、野村レジの方はやや大きく下落しました。まあ、あからさまに野村レジの方がヘタレですからね。JREの方は、すでに十分サイズがデカイので、増資の規模も投資口数を１割ほど増やす程度です。本日下落したことで、棄損増資になる可能性も大きくなってまいりましたが、棄損率もたいしたことはなく、現実問題としては１口当たりの価値という点ではほとんど影響しない程度でしょう。3,9月決算のこの銘柄にとっては、中間期にあたりますので、このタイミングで増資を行うのはやや意外感がありますが、実はこの銘柄は上場後に限れば、2002年春に増資をやって以来、2003年秋、2005年春、2006年秋、2008年春と1年半ペースを守って、すなわち３期ごとに着実に公募増資を繰り返してきました。順番から言って、今年の9月期の後、10月頃に増資を行うタイミングでしたが、冬にまでずれ込んだ形です。まあ、もう半年くらい、少なくても来年の３月くらいまで待っても良かったんじゃないかと思えますけどね。今回購入する物件も放って置いたらどこかに取られちゃうと言うものでもないでしょうし。分配金も今期17,320円、来期は16,240円と下落傾向です。もっとも、NBFも今期に比べ、来期予想はだいぶ低くなっておりますので、全体的なオフィス賃料の低下や空室率の上昇などが効いているのかもしれません。しかし、今期に限っては、これは下方修正ですから、当然増資による希薄化効果が含まれていることでしょう。当初予定より１割投資口が増えるんですからね。新たに物件を買うと言っても、2ヶ月半の運用になりますし。今回、JREとしては初めてなんですが、オーバーアロットメントによる売出とそれに伴う主幹事証券を割当先とする第三者割当増資を行います。まあ、これは、不連続に取引数量が増えるタイミングで、過度に価格が下落してしまった際には、安定操作と称して主幹事証券が買い支えることが出来るシステムだと思いますが、これまで、JREは上場時を含めて一度もこの方式を使ってきませんでした。自信があったんですかね。しかし、今回はちょっと不安もあるということでしょうか。野村レジの方はヒドイ増資でしょうね。なんだか、増資のたびに棄損していったスターツを見ているような面持ちです。まあ、そのスターツの方は最近ではとんとご無沙汰ですが。もともと野村レジは上場時からフォワードコミットメントが大量にありました。それだけならまだしも、途中で追加でバンバン物件取得するモンですから、なんかヒドイタイミングで増資せざるを得なくなったというのが前回だったと記憶しております。今回も、物件取得なんかしなければ増資も必要なかったにもかかわらず、まあ、親の威光には逆らえませんって感じですか。ただ、野村レジに関しては、こういった手法で希薄化、そして、巡航速度を落とす公募増資よりももっとマシな方法があったはずです。日レジの獲得競争には敗北したのかもしれませんが、まだ世の中にはプロスペとかシングルレジとか救いの手が欲しいところが残っております。レジ以外の余分な物件も持っていますが、LCP+TGRの合併法人をさらに飲み込むことだってあり得るでしょう。野村レジはアコモとは違って孤高の物件の質を保っていると言うわけでもなく、プロスペやシングルレジ物件だって十分野村レジに値すると思われます。むろん、日レジに比べれば、規模も小さく、情けない系ではありますが、負ののれんは100億円単位で発生するはずですからこれはけして小さな額ではありません。この負ののれんを利用すれば、物件売却により借入金を一部返済しつつも、親の威光を受けた物件と入れ替えるとかそういったことも出来るはずです。そして、アドレジは相手が決まり、ビライフもNCRに絞っており、そして、多分アコモはヘタレに興味がない以上、野村レジはヘタレレジ銘柄と有利な交渉が進められる唯一のレジ銘柄だと思うんですけどね。これを利用しない手は無いと思うんですが、いかがでしょうか。ところで、プロスペのカーティス・フリーズさん、元日興證券社員ではないですか。最初は日本で就職したんですかね。こりゃ知りませんでした。で、借金に個人保証までつけたんで、運用会社の取締役にしろ、ってことですかね。まさか給料は１億円じゃ～！ってことも無いでしょうけど、好き勝手やってますね。

2009/11/19

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弱者連合

こりゃまた笑いましたねえ。TGRとLCPですか。まあ、リリースにも書いてありますが、ねらいは負ののれん一点でしょうね。スポンサーリスクはなんら解消されません。ていうか、パレックスというか、アパマンはTGRから手を引くのかな。運用会社社長はLCP運用会社に移って残るみたいですがどうなんでしょう。運用会社はLCPのものをそのまま使うということですから、事実上はLCPがTGRを吸収するわけですが、名目的にはTGRが存続法人でLCPの方が消滅法人となります。これはおそらく、LCPがTGRを吸収するより、逆にTGRがLCPを買収する形にした方が負ののれんが大きいためと思慮します。また簿価と鑑定評価額との乖離もLCPの方が大きいため、合併を期に含み損をより大きく削減するためには、LCPを消滅させた方が都合がいいものと思慮します。まあ、今のところLCPは借金のファイナンスコストにより破綻寸前で分配金もついに千円まで落ちて来てしまいましたので、何か手を打たなければ、来年３月のリファイナンスが出来ずおしまいとなるところでしたが、今回の合併で少しは余命がのびたかなという感覚です。実際、ファイナンスコストが大きすぎて、対応する金額の物件から得る賃料収入より大きそうだ、という逆ざや状態に陥っていると思いますが、借金返そうにも増資も出来ず、かといって、物件を売却しても譲渡損で赤字状態となってはいけないので、チビチビとしか売却できず、という状態でした。そこで、負ののれんを使って、一気に物件売却し借金を大幅に減らしましょうというのが今回の合併の意図かと推察します。推察っていうか、ほとんどリリースに書いてあるか。さて、両者合体することで、借金状態はどうなるかというと、2009.11.24　25,470百万（LCP）2010.2.3　11,499百万（TGR）2010.3.30　25,600百万（LCP）2010.5.31　12,974百万（TGR）ふむー。今気がつきましたが、TGRとLCPは非常に状況が似ていますね。資産規模的にはTGRの方が半分くらいですから、借金も半分くらいですが、両者とも全借入金の半分ずつ返済期限が揃っています。で、だいたいLCPの方が２ヶ月くらい先行しているという感じですか。11/24のLCPのリファイナンスは、今期分配金予想千円からして、計算に入っており、リファイナンス可能であることが前提だろうと思います。また、来年2/3のTGRのリファイナンスですが、こちらは合併直後となる計画ですから、これで行き詰まって破綻ということになったらお笑いぐさになってしまいますので、こちらもなんとかなるでしょう。仮にリファイナンスにコストがかかっても、この時点ですでに11ヶ月決算の中に入っていますので、その期間の賃料収入で補える程度のコストであればリファイナンス可能です。問題は、3/30のLCPの新生信託と5/31のTGRの農中信託の２本でしょうね。これらの性質も似てそうでリファイナンスが非常に難しいと思われます。なんら手を打たなければ、LCPもここで終焉を迎えるのではなかろうかと思っていました。TGRも２ヶ月遅れですが似たような運命だったのかも。よって、負ののれんを利用して、たとえば200億レベル、あるいはそれ以上の物件売却に踏み切るのではなかろうかと想像します。つい最近のLCPの決算短信によれば、総資産(簿価)は93,943百万円でこのうち、不動産は89,559百万円となっております。一方で、鑑定評価は73,731百万円ですから、158億円の含み損状態という形ですが、合併を期に鑑定評価で簿価を引き直せば、この含み損は解消します。で、簿価ベースの純資産は40,623百万円となっておりますが、含み損を考慮すれば、実質的には純資産価値が248億円ということです。ただ、時価総額的にも65億円とかその辺なので、180億円程度の負ののれんが発生するものと推察します。ですから、LCPの不動産を鑑定評価額で引き取ったとして、仮にその半値でしか売れなくても、360億円分の売却までは負ののれんで譲渡損を処理できる計算になります。鑑定評価の７割で売れれば、最高600億円程度の不動産売却が可能です。合併から２ヶ月間、３月末までにはたぶん200億円レベルの現金を用意しなければリファイナンスに苦しむことには変わりないでしょうし、相当な勢いで物件売却に踏み切るのではなかろうかと想像します。おそらく、TGRとLCPが合併しても、いずれTGR分くらいはそっくり売却して資産の縮小をはかるのではなかろうかと。でも、こんな勢いで物件売却した場合、バルクセールでありますので、かなりなバーゲンでしょう。しかし背に腹はかえられないので、多額の負ののれんを使い尽くすくらいまでは売って売って売りまくるという気がします。まあ、最低でも、３月、５月のリファイナンスにめどがつくまでは売りまくるのでしょう。かなりなサイテーな手段ではありますが、座して死を待つよりは、３月のリファイナンスを乗り切れる手段を得たということで、LCPの余命はのびたかなと思えるのは上で書いたとおりです。直近に迫ったリファイナンスにもプラスの影響を与えるでしょう。ただし、余命がのびただけであって、スポンサーリスクが後退したわけでもありませんので、相変わらず厳しい状態は続くと思います。とりあえずは、どの程度物件売却し、どの程度の規模の投資法人となるかということで、その後もなるべく有利な条件でどこかへ引き取ってもらうとかそういったことを考えているのかもしれません。しかし、TGR+LCPの資産を欲しがるところがいるかどうか・・さらに、この中から売れるものは売った残りカスだろうし。さて、最近国内市場は増資の恐怖で全くだめですね。JALもついに２ケタに突入しました。おまけに民主党政権ではなかなか景気浮揚もしにくいだろうし、２番底に着々と向かっているような印象の今日この頃です。なにか息が詰まるような感じでなにもいい材料が見あたらないといった感じ。もう、為替で円の大暴落でも起きて、一気に1USD=150円とかにでもなってくれませんかね。韓国はリーマンショック後のウォン安で結構潤ったみたいですし、なぜ日本円だけがこんなにも強いのか。で、案外、オバマ大統領へのおみやげで中国が人民元切り上げをしたりして、そんでもって、日本円も連れ高になったりして・・

2009/11/18

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病欠

新型を含むインフルエンザでは無いと思いますが、どうも昨日から鼻が通りません。頭も重いし。というわけで、週末恒例の書きだめもできず、昨日は寝ていましたし、今日も仕事はしていたもののダルいです。というわけで、本日ネタもありませんので、お休みで。また、明日は、体調がなおっても仕事で来られないと思います。どうも最近日経平均はプラスなのに、TOPIXはマイナスという日をよく見るような気がする。まあ、銀行のせいですかね。１兆円の増資じゃなあ。こちらは発表はないですが、日立の増資は発表されましたね。うーだるい。

2009/11/16

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2009.11預金金利定点観測

am/pmは今度はファミマですか。でも、ローソンの時に比べると、25億円安くなりましたね。時がたてばたつほど棄損してゆくということでしょうか。債務超過の赤字企業ですからね。前回もちゃんと基本合意書とかその辺までは行っていたにもかかわらず商標権を持つ米企業がごねて破談。今回は名称変更の了承を得ているようですね。それならさっさとローソンに売っておけば良かったのにねえ。まあ、利用者側から見ると、コンビニっていうのは、一番コンビニエントな場所にあるところへ行くわけでして、店の名前なんかどうでもいいことですけどね。50m、100mくらいの違いなら、ポイントを貯めているとか、あの弁当が好きとかそういった理由で少し遠い店に行く人もいるかもしれませんが、往復で1km歩いてまでわざわざ遠い店にはいかんわな。さて、本日は11月の金利定点観測です。ちょっと前に関西の地銀のネット支店などに隠れた高金利定期預金がわんさか見つかりましたので、定点観測に加えました。その後、住信SBIネット銀行、新生銀行、スルガ銀行ダイレクトバンク支店なども加えて来ました。調べているのは以下の金融機関です。他の金融機関やキャンペーンなどはあまり把握していません。ネットバンク等イーバンク銀行オリックス信託銀行ジャパンネット銀行新生銀行住信SBIネット銀行セブン銀行ソニーバンク日本振興銀行ネット支店・ネット預金等あおぞら銀行ダイレクト定期預金池田銀行ネットプラス定期関西アーバンダイレクト定期預金紀陽銀行インターネット支店京都銀行ネットダイレクト定期預金スルガ銀行ダイレクトバンク支店泉州銀行ダイレクト支店東京スター銀行優遇金利定期びわこ銀行ダイレクト定期預金みなと銀行海岸通支店だいぶ埋もれていたネット預金も発掘したわけですが、まだ未開拓の部分もあるでしょうし、日本の金利トップ５をカバーできている自信はなくなりました。あくまでも上記調査対象のトップ５を記録していきます。なお、金額により金利が異なることがあるので、預金額300万円の場合の金利で統一します。完全な目視でやってますので、たまに間違うことがあると思いますが、ご勘弁。また、徐々に金利が上がっていくような、仕組み預金などは考慮していません。各行条件が違うこともあり、直接比較が難しいので、通常の定期預金のみを対象としています。なお、金利を調べたのは11/12です。金利トップ５（300万円以上、2009.11.12現在、↑↓は前回比の金利アップダウン）１年定期1.000　日本振興銀行（↑）0.750　泉州銀行0.700　オリックス信託銀行0.700　関西アーバン銀行（↓）0.650　池田銀行３年定期1.300　日本振興銀行（↑）1.000　オリックス信託銀行（↑）1.000　東京スター銀行0.900　あおぞら銀行0.850　関西アーバン銀行（↓）0.850　びわこ銀行（↓）５年定期1.500　日本振興銀行（↑）1.200　オリックス信託銀行（↑）1.200　東京スター銀行1.100　あおぞら銀行0.950　関西アーバン銀行（↓）0.950　びわこ銀行（↓）９月、10月はほぼ全面的な金利低下傾向でしたが、11月は全体的に見回すと、半々くらいですかね。変わらずの銀行も多かったです。まあ、来月はボーナス月ですから、またキャンペーンなど始まるところもあるでしょうが、今月はちょっと落ち着いた感じでした。関西アーバンがいずれも４位、５位あたりに顔を出していますが、どうもびわこ（１年ものは扱っていない）と金利の歩調を合わせているようです。これに対して、泉州と池田はあまり合わせる気が無いようです。今回も日本振興銀行がトップ独占で、しかも、いずれも金利を上げていますが、ここは前回と変更点があります。これまでは郵送または窓口で行わなければならなかった定期預金の申し込みですが、インターネットで可能となった点です。このため、郵送・窓口に比べ、インターネット定期預金は金利が高めに設定されています。この高い方の金利を今回から採用しますので、いずれの期間も金利が上昇しました。ただ、こちらも満期自動継続型と満期自動解約型の金利で差がありまして、解約型はいずれの期間も0.3％金利が低くなっています。なお、新規の人がインターネット定期を申し込めるのかどうかはちょっと調べておりません。bloombergによる、残存1, 3, 5, 10年の国債市場金利は11/13、17時すぎで以下の通りです。今回は長期ほど金利が上がっています。ただし、一時1.4％台になっていたという報道もあった10年債ですが、それに比べると少し金利が低下したようです。１年　0.18％３年　0.35％５年　0.64％10年　1.34％JALは事業再生ADRですか。赤字もでかくて出血が止まりませんね。あれじゃなんぼ資金注入しても消えていくだけみたいな感じもしますので、追加で資金を出したくない金融機関の気持ちもわかります。でも、これで返済一時ストップですかね。継続企業の前提に疑義がつきましたし、どう見ても実質的にはかなりな債務超過状態でしょうね。まあ、J-REITと違って、不動産や飛行機の鑑定評価が載っているわけでもないので、よく分かりませんが。

2009/11/13

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USD MMF購入

昨晩というか、本日未明ですが、NHKの零時のニュースを見ていたら、為替は休みで株式は取引をしているようでした。こんな日もあるんですね。平日たいてい寝る前にこの零時からの10分のニュースは見ていて、NYの為替や株価を見てから寝るわけですが、気になるのは、「ニューヨーク株式市場は○○ドル○○セント上がって・・・今変わりました・・・○○ドル○○セント上がって・・・」なんて具合にしゃべっているうちに株価が変わると言い直すってところです。終値でもあるまいし、途中経過をなぜそこまで正確に伝えることに固執するのか。「○○ドルあまり上がっています」程度のアバウトでいいんでないかい？さて、USDですが、やや悲観的な見通しもあるようですが、また1EUR=1.5USDを超えてきましてEURにとってもイヤな感じになってまいりました。USDに対して弱気といっても、JPYだって決して強気になれませんので、USDが下落するにしてもJPYとともに落ちていくのではなかろうか、すなわち、USDーJPY相場はそうそう80円になったり70円になったりはしないであろうという感じを持っています。まあせいぜい頑張ってあと5円くらいの85円あたりが目一杯かなと。USDーEURだってEURの過去最高値は1EUR=1.6USDあたりですから、もうあとわずかののりしろしかありません。EURだってUSDに対して一方的に高くなっちゃうと、やはりJPYと同様厳しいでしょうしねえ。というわけで、実体はUSDも相当弱ってきているということかもしれませんが、世界の願いとしてUSDよ、そろそろ下げ止まってちょうだいな、ってくらいなんじゃなかろうかと思います。で、そんなんでUSDを購入してみたものです。外貨はグロソブと競わせている分の買い増しを毎月行ってはおりますが、これは本当に微量でして、数千円とかそんな月もあります。外貨建ての投信とかそういったものは買いますが、ナマの外貨をグロソブ目的以外で購入したのは久しぶりじゃないですかね。とはいっても、実はグロソブ目的もあります。次回からは、グロソブと競わせている外貨パックのUSDの部は今回購入したもので計算しようかなと思っておりまして、ですから、グロソブの外貨パック中のUSDとおおむね同じ額購入しました。購入したのは大和証券の外貨MMFです。もともと外貨はソニー銀行で始めたわけでして、USDや外貨マイポートフォリオの主体であるオセアニア通貨のMMFもソニー銀行で相当前から持っています。これらは、日興の運用する外貨MMFです。ソニー銀行では他にもインベスコが運用するUSDやEURのMMFがあり、グロソブ用にはしばらくの間こちらのMMFを使ってきたのですが、ここのところ普通預金並みの金利になっていましたので、数ヶ月前から使うのを止めていました。でもバランスのたびに増減がありますので、満期がある定期預金もいちいち預けなおしたりしてなんだか面倒だし、多少金利がいい大和の外貨MMFにシフトしようと思ったわけです。まあ、金利がいいって言っても、今現在はどこで預けてもUSD金利はほぼゼロに近いんですけどね。今後は、USDについては大和証券の外貨MMFで行きます。EURについてもその気になれば大和に移動もありですが、現状の為替水準、対USDで1.5USDは少し高いかなと思います。

2009/11/12

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ケネディクス不動産投資法人（8972）POで購入

JALもなんだかグズグズの感じですねえ。いっそのこと、事業を買収する新JALでもあらかじめ用意しておいて、破産させ、遅滞なく新JALに資産を全て売却して、事業継続とかしてみたらどうですかね。いくらで買収するか次第ですが、負債総額の半分くらいでいいんじゃないですかね。そうすりゃ年金債権だって半額カットでしょうし。まあ、債務超過につき、株券はパーですので、株主としては悲しいですが、なんか民主党になってから事実上なんも進まんでグズグズしているような感じではあります。いっそのこと、日本郵政と一緒にして、４事業一体で民営化見直しなんてどうでしょう(笑)。空運業ですから、金融や保険よりはよっぽど郵便事業に近い感じもしますけどねえ。空のネットワークを維持するため、地方空港を１つたりとも潰しません、全国一律のサービスを維持します、みたいなことでも言えば郵政と整合性も取れているかもしらんし(笑)。さて、ケネディクスリートですが、増資に申し込んでおいたところ、ジョインベスト証券で当選しました。おとといの夜のことです。ジョインベストもこの１１月に消滅し、野村に統合されますが、終わりに近くなって、初めて当選したな・・と、思って調べてみたら、POじゃなくて、IPOですが、コシダカも当選していました。２年以上前ですっかり忘れていました。まあ、初値売却していますしね。この株の存在自体全く忘れていたわけです。というわけで、PO,IPO含めて、２回目の当選でした。今回のケネディクスの増資ですが、成功か失敗かというと、まあ、アコモのような成功ではなかったでしょう。かといって、失敗って感じでもなく、まあ、ボチボチあるいはイマイチ程度の評価ですか。しかし、そもそもこの時期に増資すべきかどうだったのかというのはまた別の問題です。10/22終値：301千円10/29終値：259千円11/9終値：260千円目論見金額：9,851百万円（281,465円／口）発行価格：252,200円払込金額：8,496百万円（243,100円／口）失敗でもないというのは、増資を発表した日と価格決定した日の終値がほとんど大差ない、っていうか、千円ですが上がっている点です。やはり、公募増資も少し流れが変わってきているようです。しかし、成功でもないのは、目論んだ価格には遠く及ばず、十数億円は下になりそうだからです。第三者割当が全部発行されたと仮定した金額を上には書いてありますが、このような差が出来たのは、目論見金額を計算した10/22から増資を発表した10/29までの間に14％も投資口価格が下落しているためですね。権利日もまたいでいますし、J-REIT全般に軟調でしたのでタイミングも悪かったですね。アコモでも増資発表の日までに価格下落がありましたが、不思議と次の日から上昇しましたので、目論見金額の99％の資金を得ました。これに対して、ケネディクスは目標の86％に過ぎず、新規物件取得にはPO資金のみ使用し、多少あまるはずだったのが、逆に少し足りなくなりました。まあ、数億円くらいだから新規借入をしなければならないかどうかは微妙ですけど。増資そのものの評価は以上のような感じなのですが、そもそもこの増資、なかなかのヘタレ系ではありました。１口当たり出資金は、増資前624,869円に対して、33,550口発行段階で増資後は570,027円と、9％ほど下落しています。払込金額の243,100円は公募前１口当たり出資金額の39％にすぎず、半値以下でした。第三者割当ではこれ以上のヘタレ増資が過去６回行われていますが、公募では過去最低の水準です。前回、2007年５月の公募増資の際には１口当たりの払込金額が842,886円でしたので、これと比べると１口当たり1/3以下です。もっとも、この前回増資の時はJ-REITがバブルのピークに近いときでしたので、こちらも異常な額だと思いますし、この時は１口出資金を10％くらい持ち上げていますので、異常高値増資で持ち上がった分が今回の安値増資で消えましたってくらいです。まあ、金額的にはケネディクスの場合、いつまで待っても50万円とか60万円とかで増資できる見込みはなさそうですので仕方ない面もありますが、今の時期、この４物件を購入するために増資すべきだったかどうかは考えてみなければならないでしょう。前期は売却損が出ているため、直接比較は出来ませんが、増資前後で巡航速度も落ちているようですし、財務的にも、LTVは微妙に低下しますが、借金は減りませんし。個人的見解としましては、既存投資家にとっては、マイナス効果であったのではないかと思います。ただ、スケール的にたいしたことがないので、微妙なマイナス程度の話でしょう。しかし、分配金1万円で、25万円なら、8％水準ですからね。まあ、ケネディクスとしては十分な利回りかと思われます。多分、新投資口の売買がおおむね終了後、落ち着いてくれば、30万円あたりまでの回復は期待出来るという感じもします。ですから、既存投資家にとってはやや悲しい増資だったでしょうが、新たに買う分にはあまり問題ないかなと思って申し込んでみたものです。本日の東証REIT指数＝918.92、レジREIT指数（独自算出）＝736.02、単純平均利回り＝6.66％、加重平均利回り＝6.01％。

2009/11/11

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九州電力（9508）また購入

みなさん日本の株式市場にもいいかげん嫌気がさしているんですかねえ。アメリカさんが下がったときには当然のごとく下落します。向こうが上げても、こちらはたいして上がりません。むしろ下落するときもあります。これじゃあ、常に負け。NYダウの投信でも買っておいた方がましか？さて、10月に引き続き、今月も九州電力の購入に至りました。もともと、ずっと2000円あたりをキープしてきたのに、10月になってあれよあれよと下落が始まり、あっというまに1900円台は通りすぎて、1800円台まで来ましたので、なんだなんだ？って感じで、様子見で購入してみたモノです。で、しばらくは1800円台にとどまっておりましたので、まあ、この辺でまた推移していくのかな、と思っていまして、ずっと1800円台なら、買い増しというか、ナンピンというか、そういったことも別にあわててやる必要はないわけで、時間分散をはかる意味でも、まあ、半年後とかそういったイメージで買い増しタイミングを考えていました。ところが11月に入ってまた少々下落してきまして、1700円台に突入しましたので、週末に１週間の予定で買い注文を出しておきましたところ、本日約定したわけです。次は、1600円台になったらナンピンしますが、1700円前後、場合によっては1700円チョイ上でもいいかな。そんな目途で買い意欲続行します。まあ、1700円台後半以上をキープする場合は、また、半年くらいはボケッとしますが。で。株価や業績には特に影響ないと思いますが、九州電力は最近プルサーマルでニュースになっております。これってやるんだったらそれなりの原子炉が最初から必要ということはないんですかね。もともと国の方針としては、プルトニウムは高速増殖炉で消費していくはずだったモノが、あのナトリウム漏れの事故以来、高速増殖炉が使えない状態でどんどんプルトニウムが貯まっていくので、苦肉の策としてウランと一緒に燃料にしようということでしょう。要するに核燃料サイクルとして破綻の結果ですからね。最終処分地も決まっておらず、核燃料サイクルはまだ未決の問題も多数抱えていそうにもかかわらず、温暖化に絡めて原発が再注目集めていますが、結構将来的に高いツケがまわってきそうな感じもしますけどね。どこかの国の赤字国債発行と同じで将来展望がねえ。

2009/11/10

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グロソブvs外貨リバランス2009.11

失業率とかG20とかを材料にUSDへの弱気な見方があるみたいですねえ。でも、個人的には、対円ではなんぼなんでもあと５％くらい、その程度の下落でいっぱいではないかと思っているんですけどね。それ以上行くと、今度は日本沈没くさいですし、そうなりゃ、反転するしかないのでは？さて、2006年の7月にグロソブの毎月決算型を解約しましたが、その辺で、どうもグロソブは為替にすら負けてんじゃないの？という疑問があったものですから、この解約直後にグロソブと同じ割合で外貨のMMF、預金を持ってみて、グロソブと競わせてみようということで始めた企画でした。競わせている相手は、まだ解約していない手持ちのグロソブ３ヶ月決算型で、ノルウェークローネを加えたため、北欧2カ国、および、日本円を除く、6カ国通貨をグロソブと同じ割合で持ってみて、これを外貨パックとします。で、両者の評価額を比較してみようと言うことです。グロソブも外貨パックとして保有しているMMF、預金もすべて、分配金は税引き後再投資です。しかし、グロソブの通貨バランスは時とともに変化しますので、なるべく同じ条件で競わせるためには、たまにリバランスする必要があります。そこで、毎月最初の週末に買い増しによるリバランスを行うことにしました。基本的に、長期戦に備えて額はかなり少額で抑える方針です。前回のネタは以下に。グロソブvs外貨リバランス2009.10これまで、週末および月末の外貨パック、および、グロソブの評価額は記録しており、比較を開始した2006.7.26の値を100とした比較グラフは以下の通りです。むろん、追加購入リバランスをした際には指数の連続性を保つため適宜補正を加えています。グロソブの一番の主要通貨はEURですが、そのEURが今年の春以降わりと落ち着いた範囲内での推移となっておりますので、細かな上下はあるものの、今年の春以降はわりと動きが小さくなっているように感じます。しかし、そんな中でも、外貨は徐々にグロソブに差を広げられているような雰囲気がします。MMFや非常に短期の定期預金が主体の外貨パックに比べ、グロソブはそれなりに長期の債券も持っているでしょうし、短期金利がほとんどゼロに近いところで推移しているこの頃ですから、その辺の金利差で徐々に差が広がっているのかもしれません。また、通貨のリバランスもどうしても後手に回りますしね。最近、グロソブの通貨バランスの推移を見ると、なるほどねと言うところがあります。リーマンショックの際には最も強かった日本円の割合を相当上げていましたし、最近では金利引き上げに移行しているAUDをどんどん買い増したりしていますので、納得のいくリバランスをしているものと思います。で、今回はというと、グロソブの11/5付け週報によると、USDとGBPをわりと大きめに減らして、EURとAUDは買い増しています。まあ、USDを減らしているのは、ここのところの一貫した方針なのですが、実はここ３ヶ月くらいは、その減らし方も穏やかになってきていたようで、外貨ポートフォリオの方も８月はじめにUSDを売却して以来、USDはいじらずに、EURを少々買いましたりしていた程度でした。個人的にも、1EUR=1.5USDをつけて、USDもぼちぼち下げ止まるかなという気がしていたので、グロソブもそろそろ減らすのを止めるかなと思っていたのですが、この11月はまた大きく減らし、ついにUSDは20％台を割り込みました。一方で、EURはついに40％台に乗ってきましたので、倍以上のEURをもっているわけです。こんなわけですから、また久しぶりにUSD売り、EUR買いを行いました。週末に行っていますので、時はおりしもアメリカ失業率10％越えが発表されておりまして、なんかUSDが弱いタイミングでUSD売りとなりましたので、タイミングが悪かったです。こんなことの積み重ねでグロソブとの差が開きつつあるのかもしれません。なお、EURはそれ以外に、日本円からの購入も合わせまして、少し増やしました。その他、AUDも円から買い増し、GBPは少し減らさなければならないのですが、売却して円に戻すと損失確定ですから、今回は普通預金残高を計算から除外するのみにしました。計算上は減らしますが、実質的にはGBP預金はいじっておりません。なお、10月初めにはまだ満期になっていなかったため、NOKの買い増しをしておりませんでしたが、NOKについては10月中に定期預金が満期を迎えたため、NOK単独と北欧３カ国通貨合計額の中間になるように買い増した後、再度半年定期にしてあります。こちらは先週末行ったことではなく、10月中の話です。外貨パックのグロソブに対する目標範囲は以下の通りです。USDとEUR：USDまたはEUR基準で計算した額の±3％以内GBP, AUD, CAD：USDまたはEUR基準で計算した額の±10％以内NOK：NOK単独以上、北欧３カ国通貨合計以下グロソブの通貨構成（作成基準日2009.11.5週報）USD=18.8%, EUR=42.1%, GBP=6.3%, AUD=8.8%, CAD=7.0%, NOK=6.1%, JPY=5.0%ソニーバンクTTB（JPY, 2009.11.7、NOKは新生銀行TTB）USD=89.70, EUR=133.27, GBP=149.01, AUD=82.05, CAD=83.15, NOK=15.54リバランス後保有残高（EUR, CADはMMF、USD, GBP, AUD, NOKは定期預金、ただし、いずれも少額の普通預金を含むこともある。）USD=1,686.68, EUR=2,532.08, GBP=368.95, AUD=797.25, CAD=645.48, NOK=4,749.04

2009/11/09

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Edyが楽天子会社へ

今さらながらですが、JASDAQが大証傘下になったせいか、15：10までになっていますね。調べてみたら9月下旬からすでに大証のシステムを使っているようでした。今までも大証のETFとかもっていますので、ポートフォリオに15：10の終値が付いているものはあったんですが、なんか変なやつが15時過ぎの株価が付いていて、？な状態だったんですが、まあ、なにかの「あや」かなくらいで、どーでも良かったんですが、やっと気が付きました。１ヶ月以上もかかって(笑)。さて、Edyが子会社っていっても、まあ、正確にはEdyの運営をしているビットワレットを子会社化するということですね。ビットワレット株式会社との資本提携に関する基本合意書の締結についてビットワレットの第三者割当増資に応じて、過半数の株式を取得して連結子会社とするようです。これまでは、もともとソニーのFeliCaですから、ソニー系の株主が大きかったですが、実は大変多数の株主がおりました。赤字を出しては出資を募るの繰り返しでしたしねえ。輸血をしていくそばから出血していくみたいな感じでちょっと存続も危ぶんでいたところです。楽天のリリースでも直近の３年は60億円前後の赤字続きで、それ以前も一度も黒字化していないのではないかと思います。nanacoやwaonのような流通系電子マネーなら、仮に赤字であったとしても、客の動向をつかむためとか、そういう形の営業費用とみなすことも出来ます。また、SuicaやPASMOは元来、自動改札のためにあるものでそちらの方で十分メリットがあり、電子マネーとしての利用はどうであれ存在価値があります。しかし、Edyは電子マネーそのものの事業であり、これが万年赤字であれば、その存在意義を問われる事態なわけです。しかし、楽天の子会社となることによって、いわば流通系のマネーとなるわけです。むろん、セブンアンドアイやイオンとはだいぶ違いますが、Edyもコンビニにはずいぶん浸透していますし、なんとしても大きかったのはセブンイレブンが採用したことですね。今後は、楽天市場でも決済に使われるようになっていくでしょうが、こちらは、パソリなど通信手段をもっていないと使えませんので、どこまで普及するかは未知数でしょう。Macな私も使えません。楽天は傘下に銀行、クレジットカード会社ももっていますので、いずれはこれらとの連携も行っていくことでしょう。ANAマイラーに人気があったEdyですが、ここのところクレジットカードからEdyへチャージするときはポイントをつけるのをやめるという流れになっており、いまでもポイントがもらえるカードがあるのかどうか知りませんが、もし、楽天カードにEdyを乗せて、クレジットカードからEdyへチャージするときにポイントをつけると、ANA系の人には人気になるかもしれません。それから、Edy100円の使用につき、楽天スーパーポイントを1ポイント付与するというようなサービスがついたカードを発行することは可能でしょう。今でもANAカードでは200円につき１ANAマイルが貯まるわけで、楽天スーパーポイント２ポイント相当ですから、同じことです。おサイフケータイの楽天アプリでは200円で楽天スーパーポイント1ポイントですが、ややけちくさい感じがします。私自身は携帯に全く興味がないので、おサイフケータイが使えない安い機種を使っていますので、おサイフケータイ自体経験がありませんが。私は現在はANAマイルは貯めておらず、よって、Edyも全く使っていないわけですが、何かの時のために、実はANAマイルに交換できる楽天スーパーポイントは貯めています。あまり積極的ではないので、遅々たるペースですが、目標は２万ポイント、すなわち、ANAの１万マイル相当です。というのも、国内線はほぼJALに統一しているのですが、国際線はこだわり無く安いところとか、あるいは航空会社指定不可のツアーなど使っていますので、たまたまスターアライアンスにぶつかるときもあります。そんな時にはANAのマイルが貯まるわけで、仮にヨーロッパまで往復で、換算率50％であっても、5千マイル以上は一気に貯まってしまいます。前はそんな時には国内線もANAに乗ったり、一生懸命am/pmでEdyを使って買い物したりしていたんですが、それでも結構3年以内に15千マイルくらい貯めるのは大変でしたので、いつでもANAのマイルに変換できる楽天スーパーポイントを貯金しているわけです。ANAマイルは期限があるが、楽天スーパーポイントは実質的に無期限なので、とって置きやすいということもありますし、もし、Edy使用で楽天スーパーポイントが貯まるカードが出来れば、そのうち作ってしまうかもしれません。このような人もいますので、楽天スーパーポイントとのさらなる連携はEdyにとってもまあ役に立つことでしょう。

2009/11/06

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フェアウェイのスイッチング2009.11

トヨタはF1からも撤退ですが、連結営業損益4千億円も上方修正ですか。それでもなお、3500億円の赤字予想ですからなんか桁違いでよく分かりません。でもあの創業家の社長はどうなんですかねえ。なんか今までの社長に比べるとたどたどしい感じもしますが。さて、フェアウェイというのは第一生命の変額年金保険です。変額とは、運用成績によって、受け取れる年金額が変化するためで、実体は投資信託です。フェアウェイの投資先はおおざっぱに言えば、７通りで、バランス型と日本株式型に関してはさらに３種類の選択肢が用意されています。バランス型（安定型・中間型・成長型）日本株式型（225型・TOPIX型・成長型）J-REIT型世界株式型世界債券型米国MMFマネープール型この範囲内で、自由にスイッチング可能なところが変額年金のメリットの一つです。年間ある程度の回数までは手数料もかかりませんし、解約時まで税金関係は考慮しなくても良いため、スイッチング時のコストは考える必要ありません。しかし当然ながらデメリットもあるわけでして、個人的にはそのデメリットのほうが大きいので、通常の投信の方がいいと思っています。にもかかわらず、諸事情により、この変額年金を少々保有していますので、メリットを最大限活かすために、月に１回くらいスイッチングしてみようということを、2008.7から始めました。前回のネタはこちら。スイッチング方針はこのネタを始めて１年後に見直しました。簡単に書くと、主として前月上昇した銘柄に分配するということです。上昇した銘柄が３つ以上ある場合は100％を上位３銘柄に、２つの場合は80％をその２銘柄に、１つの場合はその銘柄に60％をまずは機械的に割り当てます。割合は上昇率に比例させますが、まあ、基本は10％単位（困難な場合は5％もあり）とします。ただし、３通りずつあるバランス型と日本株式型投信については、その中で最も上位のもののみを候補とします。マネープール型は常に成績はマイナスですから、機械的割当には使用されません。よって、計６通りの投信を対象に機械的割当を行います。前月成績がプラスの投信が２種類以下の場合は、機械的に割り当てた残りが出ます。それは、完全に自由裁量といたします。既に機械的に割り当てた投信も含め、また、マネープール型も含め、全11種の投信の中から自由に選びます。仮に、リーマンショックの際のように全投信の成績がマイナスになれば100％が自由枠になるわけです。さて、このような方針の下、再度１年くらいは続けてみて、また１年後にスイッチング方針を考えてみようという形です。先月の各投信の月間騰落率は以下のようになっています。+2.58%　世界債券型　20％→50％+1.33%　世界株式型　60%→30％+1,23%　米国MMF　0％→20％+0.19%　バランス型（成長型）-0.12%　マネープール型-0.24%　日本株式型（成長型）-6.50%　J-REIT型　20％→0％９月は調子悪かったんですが、10月は再び４種の投信の成績がプラスとなりました。別途保有している通常の投信と同様、外債投信は2％台の上昇率でした。また、USDはここ半年くらいずっとマイナス続きだったわけですが、10月には1EUR=1.5USDまで下落して、少々潮目が変わってきたという感じで、久しぶりにプラス成績でした。個人的にもUSDはここ半年くらいずっと弱気でしたが、ここのところ中立くらいに変わってきています。また、最大の下落率となってしまったのは、J-REITでした。先日書いた10月の成績でも、J-REITだけ大きなマイナスでしたしね。フェアウエイの各投信の成績もこれを反映しております。さて、プラスの成績のモノが４種ありますので、今回は100％機械的に上位３種に割り当てるスイッチングをします。上位の騰落率は2.58：1.33：1.23＝50：26：24程度ですので、世界債券型に5割、世界株式型に3割、米国MMFに2割を割り当てます。オール海外物ですね。でも、今はそんな方がいいかもしれないくらい国内株などに信頼感がありません。先月末のポートフォリオは以下の通り。先月末ポートフォリオ世界株式型：61.47％世界債券型：19.73％J-REIT型：18.79％先月単月では、ポートフォリオの下落率は-0.67％でした。プラスセクターである世界株式型と世界債券型の保有が8割だったのですが、J-REITがそんなに効いたのかなあ。まあ、騰落率は月末値で計算していますが、スイッチングは実は月末値を見てから頼んでおり、約定するまでまた１日必要なので、実は２-3営業日くらいずれているので、こういったことも起こります。最近はJ-REITの変動幅が小さくなってきたので、下落しても限定的だと思ってＪ-REITを一部組み入れたんですが、これが失敗でしたね。今回は、債券型と　ＭＭＦが全体の7割となっており、やはりUSDの為替相場に最も引きずられるであろうポートになりました。よって、USDには頑張ってもらいたい。

2009/11/05

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2009年10月の成績

海外での独禁法みたなもののために許可待ちだったようですが、パナソニックがようやくサンヨーのTOBですね。しかし、今日の株価より大幅に下という珍しい価格設定だな。優先株とかその辺が絡んでいるようですが、リリースがとても長いので内容はよく知りません。でも大株主からは賛同を得られているようでして、成立は間違いないらしいですね。さて、本日は10月のまとめです。まあ、ハナから10月は嫌いだったんですが、やはりマイナスでした。といっても、実はたいした額ではなく、マイナスだったのもほぼJ-REITのみって感じで、他は大きく動いていない月となりました。こうやって見ると、10月の月間成績は９月に結構似ている感じがします。すなわち、９月に引き続き、マイナスセクターは株式の部のみ。でも、９月のマイナスの主因が株式であったのに対して、10月の主因はJ-REITの方でした。株式（J-REIT含む）は58万円のマイナスでした。ただし、９割方はJ-REIT由来であって、株式はほとんどヨコヨコって感じでした。指数的に見ると、株式は1-2％の小さなマイナスでしたが、J-REITは5％を超えるやや大きめのマイナスとなっています。独自に計算しているレジデンス系の指数はプラス引けだったんですが、先日書いたように日賃貸の特殊要因がありますので、これも実質的にはマイナスだったかもしれません。よって、10月はまあ、マイナスでも仕方がないといった感じ。株式の部はJALなどが下落しているのはその通りなんですが、全般的にあまり傾向がなかったように感じます。銀行にしてもマイナス有りプラス有り、不動産もしかり、といった感じで、全体をならせばプラスマイナスが拮抗している感じですか。民主党政権ですからもっと悪くなると言う予感はしていたんですが、まあ今のところは粘っているようです。そんな中、超ひさしぶりに電力株なんぞ購入してみました。しかし、ほんのわずか。今回は様子見ですから、そのうち、ナンピンかなにかすると思います。九州電力（9508）購入９月くらいまではJ-REITは少し安定的になってきたかなと思っていたんですが、10月はちょっと下落気味で少々下落幅も大きかったです。主犯はオフィス系だったように思えます。前々から思っていたことですが、こういった状況ではレジデンス系がJ-REITの中ではディフェンシブなのではなかろうかというところで、特に上位レジ系はやや堅い値動きをしているようでして、アコモの増資も成功でしょう。J-REITは売買しておりません。10月終値：日経平均＝10,034.74 (-0.97%)、TOPIX＝894.67 (-1.67%)、東証REIT指数＝933.68 (-5.43%)、レジREIT指数（独自算出）＝758.18 (+0.62%)。為替はおおむね堅調といった感じで、全般的には円安傾向だったんじゃないでしょうか。ただ、月末に少し円高に押し戻されましたし、また、月末の２－３日はちょっとボラがでかかったですね。木曜に円高、金曜に円安、また土曜に円高みたいな感じで終了しましたので、NZDやCADはたまたま赤字、円高で終わってますが、１日違えばまた結果も違ったかもしれません。10月は一時1EUR=1.5USDをつけたわけでして、久々の水準でした。これはたまらんと思ったのかすぐにEURが下落して、現時点では1.5USD以下の水準で推移しております。今後もこの水準がある程度意識されそうな感じがしますので、EURが130円台で安定的ならば、USDだけがドンドン下落してゆくということもなかろうかと思います。例えば、EURが133円なら、USDは89円くらいで1EUR=1.5USDの水準ですので、それよりはちょっと上の90円前後くらいが対EURでも居心地がいいあたりという感じだと思います。EUR, USDともに、今後しばらくは案外安定的かもしれません。円高、あるいは円安になるとしても、EURとUSDは多少連れだって動く予感がします。外貨ポートフォリオとしては、一番の主役であるAUDがプラスでしたので、少々のプラスで終わりました。AUDは10月に政策金利を引き上げ、さらに、11月にも引き上げております。また、NOKなんかも政策金利を引き上げておりますので、やはり主役は資源国かという感じです。外貨の取引は、10月もグロソブと競わせているもののリバラスのみです。グロソブvs外貨リバランス2009.1010月終値：USD=90.05 (+0.38%)、EUR=132.51 (+0.88%)、AUD=80.87 (+2.16%)、NZD=64.47 (-0.46%)、GBP=147.99 (+3.17%)、CAD=83.01 (-1.03%)。投信も外貨と同様小さめのプラスとなりました。基本、ほとんど動いていない銘柄が多かったです。と、９月と変わらぬ文章です。外債モノは2-3％のプラスがほとんどです。国内株はマイナスですが、どれもホンの僅か。海外のREITや株はプラスありマイナスありですが、これらもホンの僅か。10％を超えるような大きな動きをしたセクターはありませんでした。変額年金フェアウェイの10月の成績は微妙なマイナスでした。多分、変額年金特有のコストがなく、普通の投信だったらプラスであった程度の話です。まあ、全体として最もパフォーマンスが悪かったJ-REITセクターを多少組み入れてしまっていましたので、それが効いてマイナスということです。これらについてはまた後日。フェアウェイのスイッチング2009.10債券の部は、個人向け国債等の利払いがありました。AUD建てのゼロクーポン債は、10月は為替は上昇しておりますが、長期金利も上昇し打ち消し合っています。やや為替が優勢で、そのため評価額は上昇しております。預貯金の部はほぼなにもなし。インカムとしては、10月はやや少なくて7万円くらいでした。あと２ヶ月で目標の180万円までは26-7万円ありますが、あいかわらず目標達成出来るかどうかはまだ微妙です。また数万円くらい、少し足りないくらいになりそうな感じですが。

2009/11/04

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お散歩

ジョイントはどうもバラ売りになって来ているようですね。まあREITにとっては、下手なスポンサーとなるよりはマシな結果かもしれませんが、どうせこうなるのであれば、もっと早く結論を出してもらいたかったでしょうね。ここも日コマを買えなかった方はスポンサー候補ですが、商業施設＋レジって組み合わせが比較的特殊ですからね。まあ、オフィスも何でもありの複合系ならいいわけですが、オリックスはいまさら来ないか。100億円損出してまでジョイントに引導渡したわけですからねえ。それとも、REITだけならいいのかな。まあ、日コマがオリックスとくっついて、ジョイントはユナイテッドアーバンとくっつけば丸く収まりますが、どうなるのでしょうか。さて、本日はメタボ対策のため、無目的におくさんと２人でぶらぶらとであるいてきました。ほぼ完全無欠の散歩です。何かをしようということはまったくありませんで、ただ、歩いて来ただけです。で、途中で「シングルレジデンス○×」というマンションがありました。全く偶然目に入って来ただけで、見に行ったわけではありません。で、ちらっと見てみると、案外きれいで立派なマンションでした。シングルレジといえば、J-REITの中では下層系ですが、さすがにJ-REITのマンションはその辺の普通の奴らに比べると、少々高級感があるようですね。まあ、スターツとかその辺の物件は知りませんが。で、家に帰って来てみると、「ウェストパークタワー池袋」っていう賃貸マンションのチラシが・・でもなんか見た目はあのニューシティレジ破綻の原因となったマイアトリア池袋っぽいなあと思って調べてみたらやはりそうですね。改名されたようです。所有関係はどうなったんでしょうか。貸主は藤和不動産のようです。礼金、仲介手数料無料で、２ヶ月家賃無料キャンペーンだそうで、そのチラシですが、それにしても高けえなあ。管理費込みで１平米あたりで月額５千円に近いです。こんな賃貸マンションのチラシをうちのようなボロアパートに入れてもねえ。せめて「シングルレジデンス○×」くらいのところにでも入れなきゃ無駄骨。

2009/11/03

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2009.10レジREIT指数

日米でノンバンクが破綻ですか。でも、本日ノンバンク株はかなり上昇しておりまして、規制緩和観測が出てきているようです。さて、本日はレジ指数の記録です。株式の個々の銘柄では、TOPIXや日経平均の動向と全く異なる動きをすることもあるのは当然です。株式の場合には、大型、中型、小型とか、業種別とかいろいろなサブインデックスもあるわけで、日経平均には負けているが同業種の中ではましな方だとか、いろいろと参照できます。しかしながら、REITでは単一の指数しかなく、そのため、独自にレジデンス銘柄のREIT指数を算出することにして、2006.11からレジREIT指数を算出しています。定義、注意事項などは、一周年の時のネタを参照願います。本日は、10月のレジREIT指数の記録です。9月分はこちら。日付レジREIT指数東証REIT指数2009.10.1 764.39 974.72 2009.10.2 759.57 961.76 2009.10.5 745.48 939.58 2009.10.6 768.26 964.04 2009.10.7 789.97 967.40 2009.10.8 803.68 962.51 2009.10.9 814.51 968.81 2009.10.13 836.77 973.27 2009.10.14 807.72 956.65 2009.10.15 796.82 958.89 2009.10.16 793.42 946.12 2009.10.19 804.95 947.40 2009.10.20 815.64 959.63 2009.10.21 806.28 947.43 2009.10.22 786.81 927.09 2009.10.23 796.71 932.49 2009.10.26 785.52 926.63 2009.10.27 776.91 925.68 2009.10.28 760.25 915.76 2009.10.29 730.75 892.06 2009.10.30 758.18 933.68 現在の対象銘柄（13種）8956 プレミア8962 日本レジデンシャル8963 東京グロースリート8969 プロスペクトリート8970 ジャパンシングルレジデンス8973 ジョイントリート8975 ＦＣレジデンシャル8978 アドバンスレジデンス8980 エルシーピー8984 ビライフ8986 日本賃貸住宅3226 日本アコモデーションファンド3240 野村不動産レジデンシャル除数431,373,320円（→10/13）446,147,297円（10/13→）10月は久し振りに除数の変更がありました。調べてみたら、NCR破綻で除数を変更したのが昨年10/14でして、レジREIT指数としては、それ以来ほぼ１年ぶりということになります。昔は月に何回か変更があった時もありますけどね。で、この日賃貸の第三者割当ですが、相当レジREIT指数のパフォーマンスを落としますね。指数組入時は19万円近いバカ高値での組入になりましたので、明らかな高値つかみです。投信ももう少しあたまを使って欲しいところですけどね。あとは浮動株ですか。TOPIXでは浮動株の概念が導入されましたが、東証REIT指数では全口対象ですから、日賃貸のような需給バランスが逼迫する例があります。もっとも、東証REIT指数的に見れば、日賃貸なんかはわりと小さい存在なわけで、大勢に影響ないくらいでしょうが、レジREIT指数には結構影響が大きかったみたいです。それが以下のグラフ。過去2ヶ月のレジREIT指数、東証REIT指数をグラフ化すると、以下のようになります。ここ２ヶ月を見ると、東証REIT指数としては全体的にダラダラと下落気味でした。ところが、レジREIT指数としては、10月中旬にちょっと盛り上がっております。これが日賃貸の効果が出ているところだと思われます。なにしろ、日賃貸は10月はじめには10万円以下でしたが、組み込みの13日終値としては19万円近くと倍近く上昇しています。日賃貸もレジREIT指数もこの日にここ２ヶ月の最高値となっております。ようするに指数的には高値でつかまざるを得なかったという結果です。その後、徐々に日賃貸も下落してきており、指数的にも下落基調という感じで10月は終了しています。まあ、レジREIT指数的にはこういった特殊要因で一時盛り上がった面はありますが、REIT全体として全般的に下落基調となっているのは、主としてNBFを初めとしたオフィス系の影響が強いです。そのため、9月はじめには200ポイント以上の差があった両者ですが、ここのところ200ポイントは割っており、差が縮小してきている様です。ただ、今日に限って言えば、上位陣が健闘したようなので、差は190ポイントくらいになっております。本日の東証REIT指数＝952.01、レジREIT指数（独自算出）＝762.96、単純平均利回り＝6.44％、加重平均利回り＝5.83％。

2009/11/02

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