2009年10月の記事
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日本リテールファンドがラサールジャパンを吸収合併
ふむ。本日は、株価も1万円回復しましたが、J-REITがやたら上昇しましたね。おかげで、１日で月給以上が戻ってきましたが、でも、10月はトータルではマイナスで終了ですね。J-REITの上昇は昨日のリテールとラサールの合併の件でも好感されたんでしょうか。まあ、個人的にもちょっと目障りなＲＥＩＴが減っていくことには賛成です。多分、来年の今頃は5銘柄くらいは減っているでしょうね。もっとかも。でも、これははっきり言ってビックリしました。まったくの想定外でしたので。ラサールは親が無理矢理ねじ込んだ商業施設がポートフォリオの半分以上となってはおりましたが、オフィスやレジデンスももっているため、商業施設一辺倒のリテールと合併とは全く考えておりませんでした。あるにしても、日コマにも手を出しているオリックスとかユナイテッドアーバンとかその辺かなってくらいで、そもそも、ラサールが手放すとも思っていませんでしたし。ラサールが第三者割当で入れた資金は、すでにだいぶ溶けてしまったでしょうが、なにしろ、最初のイオンモールのぶち込み方がえげつなかったですしね。分配金も得ているとすれば、トータルではプラスで撤退かもしれません。まあ、合併後のリテールファンドに変わった投資口をどうするのかはまだ分かりませんが。ラサールの今年４月期の決算短信から数字を取ってくると、以下の通りです。簿価で1189億円の不動産で、純資産額は542億円ですが、鑑定評価との差額が約100億円あり、これが含み損になっておりますので、これを引くと、純資産額としては441億円程度の計算となります。半年前の鑑定ですから、さらに含み損が拡大して純資産価値が目減りしているかもしれませんが、時価総額は148億円（10/30）なので、負ののれんが発生することでしょう。簿価 オフィス 23,863百万円 商業施設 75,660百万円 住居 19,341百万円合計 118,865百万円預貯金等 10,644百万円資産総額 129.510百万円負債総額 75,290百万円 うち有利子負債 69,700百万円（現時点では69,007百万円）純資産額 54,219百万円鑑定評価額 オフィス 25,787百万円 商業施設 65,994百万円 住居 17,021百万円合計 108,802百万円鑑定評価額と簿価の差額▲10,063百万円まあ、おそらくは、リテールとしてはラサール物件の簿価を鑑定価格で引き直すでしょう。とすると、ラサールといいますか、イーアセットといいますか、とにかく、このJ-REITが無理矢理親のラサールから576億円という、当時の鑑定評価さえ上回っていて、投資法人の規約さえねじ曲げて購入させられたイオンモール２物件を、4月鑑定ベースで474億円と、100億円以上お安くご購入できる勘定となります。まあ、リテールとしては、簿価を下げるために、もっと安く鑑定するかもしれませんけどね。考えてみると、ラサールの４月時点での含み損はこの２物件の含み損とほぼ一致していますので、このJ-REITを苦しくして結局消滅させる羽目になったのも全てはラサールの責任でしょう。まあ、イーアセットのままでも、これまた違った展開で苦しかったことは否めませんが(笑)。さて、鑑定評価ベースで純資産額が441億円ということは、現時点での有利子負債が690億円ありますので、純資産額の1.5倍以上。すなわち、LTVにすると、60％を上回っている計算になります。リテールファンドとしては、いまのまま合併すれば、一時的には財務的にさらに窮屈になります。今でも商業施設ファンドとしてはややLTVが高いと思いますが。しかしながら、財務改善の手段として、現時点の投資口価格では大規模な公募増資もなかなかですので、ラサールとの合併を利用して、財務改善を目論んでいるものと思慮します。とりあえずは、規約を変更して、オフィスやレジデンスも取り込むようですが、将来的にはやはり商業施設のみとしていく方針と書かれています。４月時点の鑑定評価額として、ラサールは428億円のオフィス、レジデンスを保有していますので、あまり焦って売ることは出来ないでしょうが、390億円くらいで売却出来れば、譲渡損38億円は負ののれんで処理し、また、ラサールの有利子負債を300億円に圧縮できます。すなわち、オフィス、レジデンスは同レベルの負債と見合いにして、残りの、660億円の商業施設と300億円の負債を手に入れる。これがリテールファンドのねらいじゃないかと思います。この数字なら、少なくともリテールファンド側のＬＴＶもわずかですが低減でき、財務が改善します。端「投資口」（以下「端株」と記述）の処理ですが、これもまた面倒そうな合併比率にしていますね。アドレジ、日レジ方式のように綺麗な比にもなっていませんし。もし端株を出さないようにするとすれば、例えば、リテールファンドを200分割し、その後に、1：59で合併するとかそういった手法ですね。アドレジ日レジ方式で言えば、リテールファンド１口に200口の新リテール、ラサール１口に59口の新リテールとこんな具合です。これなら単元未満（100口で１単元として）は出ますが、端株は出ませんので、合併の際に金銭の授受は必要なくなるでしょう。個人的には、J-REITもボチボチ100分割（または200分割）とかしておいて、100口単位にしたらどうかと思うのですけどね。そうしておけば、小数点以下２桁の合併比率にすれば、端株は出ないので合併もしやすいでしょうし。とりあえず、端株は考えないとして、新リテールの姿は以下のような感じです。ただし、リテールは簿価、ラサールは鑑定評価ベースの数字を使いました。投資口数 422,049口（+9.20％）総資産 7079億円（+20.30%）有利子負債 3249億円（+26.97%）やはり、資産の増え方に対して、有利子負債の増え方の方がキツイので、LTVは上昇します。現時点の両者の予想分配金額をもとに単純計算すると、合併後の分配金は13,900円くらいですが、リテールにとって見れば、毎期の誤差程度の分配金上積みです。さらに、オフィス・レジを売却して、負債圧縮額が390億円だったとすると総資産 6651億円（+13.01%）有利子負債 2859億円（+11.74%）この辺では資産と有利子負債のバランスが取れてきますね。この状態でザックリ言えば、投資口、資産、負債がみな１割増えるわけで、単に1.1倍にしただけになります。巡航速度的にも、今のリテールに近づくでしょう。まあ、リテール側にとって見れば、ラサールの商業施設しか眼中になく、商業施設のみを評価して、その基準で合併比率を決定したと、そんな感じですね。いずれにせよ、今回の合併はリテールにとって無茶苦茶有利かというと、そうでもなく、誤差範囲程度の話になりそうです。これにより、分配金が２割上昇するとか、そういったことはなさそうということですね。ただ、ラサールももとはと言えば１万円以上の分配金を出していたわけでして、リテールに変わったことでファイナンスコストが低減したり、将来金融環境がより改善したりすれば、多少の上乗せは期待できるでしょう。ラサールにとっては、金融環境が元に戻ったとしても、二度と分配金は戻ることはなく、リテールの３割の額にしかなりません。今の一口あたりでは約4千円程度で、二度と１万円などという額は拝めず、固定されちゃうと言うことですから、数字の上ではまあ不利となります。その不利となった分、信用を勝ち得たというところでしょう。リテールにとってはほとんど有利と言うほどでもなく、ラサールにとっては不利というのは一見矛盾していますが、基本的にはサイズの違いですかね。ラサールの数千円はリテールの数百円程度の話ですから。まあ、個人的にはこんな具合に評価します。
2009/10/30
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チャート主義
ふむー、株価は1万円割れですか。まあ、株式の方は民主党政権ですから、ダメダメだろうと覚悟はしていたので、まあ、こんなもんかもしれませんが、J-REITも本日は900ポイント割れ。個人的にはこちらの方が効くな。なんか最近毎日ダラダラと下落しているような気がする。で、JALはだいたいまとまったようですね。支援機構活用だそうですが、年金とかそういったものがどう扱われるのか。まあ、ＯＢも自分たちが払ってきた「貯金」を返してもらっているだけだという言い分もあるのでしょうが、予定利率が高すぎて逆ざやになっていますから、少し折れるところは折れないと、アメリカの公的救済金融機関役員の高給のように非難されちゃいますからね。まあ、あそこまで極端な話じゃ無いと思うが。さて、最近では、株価チャートも参考の一つとして見ることはあります、って程度になってきたんですが、株式を始めた当初はほとんどチャート主義でしたね。特に逆張り系で、下がってきたら買う、とか、下がってくるのをウォッチしていて待ち伏せするとかそういった感じで購入することがほとんどでした。しかし、その頃から、一応は何か特別な理由でもあって下がってきているのかどうかとか、まあまあ調べていて、業績が急にふるわなくなってきたとか、特別な損失が発生しただとか一応はチェックしていたと思います。そういったことが特になく、理由もなく下げているなあという銘柄を選んで買っていたかと思います。気になったのはYahoo!のニュースです。最近、Yahoo!ファイナンスのニュースはかなりの部分が有料になってきたので、ほとんど読むことも無くなってきたのですが、ポートフォリオの一覧を作れば、関連ニュースが下の方に出ますからね。私のJ-REITポートフォリオの下の方には以下のようなタイトルのニュースがあります。それぞれの銘柄のニュースとして、しばらくの間はタイトルは見られると思います。10月28日(水) 8980 ＬＣＰ「もう一段下げれば押し目買い有効、出来高増えれば買いシグナル」＝マイナスカイ離率で読む(モーニングスター) 10月28日(水) 8977 阪急リート「底入れ接近、出来高増え相場付きに変化」＝マイナスカイ離率で読む(モーニングスター) 10月28日(水) 8986 日賃貸「出来高急減 相場付きに変化」＝プラスカイ離率で読む(モーニングスター)これって、ちょっとひどくありませんかねえ。まあ、内容を見ていないので、中身には「あくまでもチャート上のことであり、責任取りません」風のことが書いてあるのだと思いますが、どれもこれも理由があることであって、乖離率をもって、買いシグナルとかなんとか書くのは、特に有料情報である限り無責任すぎると思いますが、いかがなものでしょうか。LCPは個人的には、来年3/30のローンは乗り切れないことが確定的だと思っています。ここで、ファイナンス手数料無しで、金利2％くらいに抑えた長期借り換えが出来れば生きながらえることも出来ますが、今の状況では奇跡です。すなわちあと半年はもつまいというイメージを持っています。場合によっては、それよりはるか前の来月24日までにその時は訪れるかもしれません。まあ、貸し渋りに見える黒字倒産っていうのも金融機関にとってイメージ悪そうですから、来月はなんとか短期リファイナンスに応じるのかもしれませんが、それも３ヶ月の来年2月くらいまでじゃないでしょうか。3/30は乗り越えられそうに思えませんので、それを超える期間借り入れるのは無理と思います。要するに、11/24がリファイナンス出来ても3/30より前まで。そして、その返済期限はLCPが自分でなんとか救済相手を探し出す時間的期限、と、こんな気がします。それが果たせなければ、金融機関主導で事業再生ADRとか、民事再生とかの処理に移行するのではないでしょうか。このように無茶苦茶危機的な状況にあります。それを、「もう一段下げれば押し目買い有効、出来高増えれば買いシグナル」と、無料でも読めるタイトル部分であおるのはいかがなモノでしょうか。中身には注意事項があるのかもしれませんが、有料ですから、タイトルのみ見る人が多そうなところも気がかりです。あくまでも個人的印象ですが、現時点ではLCPは倒産一歩手前です。普通の株式なら、株価10円とか１桁台とかその辺でもおかしくない状況と思います。まあ、REITですし、分配金もあるかもしれず、さらに、どこかに救済合併してもらえる可能性や第三者割当の可能性がないわけではないですから、一桁とか、あるいは100円とかそんな投資口価格になるとは思いませんが、1万円とか、5千円とかならなっても不思議はないくらいに思います。千円とはいえ、分配金予想が出ているのでそこまでは行くまいと言ったって、NCRだって、倒産前の決算期の分配金は支払っておりません。だから、来年２月末まで投資法人があったとしても、3月に倒産すれば、分配金をもらえる保証はありません。また、資産があるのだからと言っても、破産に移行し、清算されれば、投資主への分配は期待薄だと思います。まあ、民事再生後、救済合併してくれるところでもあれば、１口１万円くらいにはなるかもしれませんが。阪急だって投資家の落胆をさそって、出来高伴い下落しただけです。REITの源泉たる最も安定したインカム収入が得られるはずの、阪急本社を親が買い戻してしまって、しかも、譲渡損までつけて、親の方はREITとのキャッチボールで利益を得ている始末です。これには誰だって怒って投げたくなる気持ちもわかります。ほとんどREIT投資家のことを考えてもいないような損失発生、下方修正で怒りの売り物がでて出来高を伴って下落しただけでしょう。まあ、来期13千円の予想となっていますので、確かに底入れはどこかであるでしょうが。マイナス乖離が出るのも当然なんですけどねえ。出ない方が不思議な状況です。その当然のチャートを見て何か言えるかといえば、何も言えないですね。日賃貸も「出来高急減 相場付きに変化」とは笑えます。66千口近くの第三者割当増資をしたので、２割としても、13千口、25％とすれば、16千口の投信によるインデックス買い需要は当然出ます。一方で、10/8-19の１日千口を超える出来高となっている日々の出来高を合計すれば、15千口ですから、ちょうどインデックス買いの分量に符合します。コバンザメだっていたでしょう。よって、個人的には全く相場付きに変化はないという印象です。確かに、10月初旬の10万円以下の水準から急上昇はしています。これなんかも節目が変わったのだと見る向きもあるかもしれませんが、ここはほぼ7割が固定的に保有されていて、浮動株はわずかに３割です。その中から、20％なり25％なりを投信が保有しているわけですから、需給バランスが極めてタイトで上昇しているということだと思っています。ほぼ出来高も落ち着いてきたので、今後は徐々に元に戻していくということじゃないでしょうか。増資で財務的には少々改善したとはいえ、日賃貸が未来永劫3％台の利回りで許してもらえるほど超優良REITとはとても思えません。まあ、LCPと異なる点は、オークツリーが相当コミットしており、絶対潰さないぞという意志が感じられる点で、そういった意味では破綻懸念は少ないので、１万円まで下落するとも考えませんが。で、上記とは関係ありませんが、ケネディクスも公募増資ですね。アコモは成功したと思いますが、はたしてドジョウが２匹いるかどうか。微妙なところですね。最近J-REIT全体が軟調だし、分配金的にもやや個人的期待値よりは低く、希薄化対策が完璧じゃ無いですからね。まあ、アコモよりは物件取得が遠慮がちで、目論み通りなら借金なしで取得できるくらいですから、いずれにせよLTV的には改善するでしょうが。リテールとラサールの合併ネタは今晩ゆっくりと見て、明日にでも。でも、ちょっとビックリした。意外だった。
2009/10/29
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2009.10月上場IPO
住信と中央三井ですか。まあ、普通銀の方も一緒にやっていますので、なぜ一緒にならないのか疑問なくらいでしたからあまりビックリはしません。まあ、中央三井の公的資金の返済の目途が付いてきたと言うことですかね。住信としても、公的資金込みで引き受ける気はありませんって感じかも。さらに、普通銀と信託銀が一体になりホールディングスにはならないのですかね。MUFGやみずほはそういった形だと思いますが。まあ、しかしながら、三井と住友グループとしてはくっつかないところもあるわけでして、例えば、化学なんかは一時期合併話はありましたが、流れてますしね。あとは、不動産もくっつく気はなさそうです。たしかに、不動産なんか大手同士がくっついても、1+1=2になるだけみたいな感じもありますね。シナジーがないといいますか。あと、金融系は明らかに住友主導なので、三井不動産の方がその辺をいやがっているのかも。あとは、マネックスとオリックス証券ですか。まあ、マネックスの業績ハイライトなんか見ていると、みごとな右肩下がりでなんとかしなけりゃならないという気持ちも分かります。SBIと楽天証券が競い合って手数料を安くしちゃっているので、それ以外のネット証券はなかなか選択されないというところもあるのかもしれません。貸株とか夜間取引とか松井、マネックス、kabu.comあたりの特徴だった部分も、みなSBIで始められてしまいましたしね。さて、10月のIPOシリーズです。10月はまたもや１銘柄に逆戻り。あいかわらずIPO湿っていますね。まあ、一応は公募価格は維持という結果でした。上場：10/23銘柄名：デ・ウエスタン・セラピテクス研究所コード：4576業種：医薬品主幹事：野村市場：NEO公募：290初値：315上昇率：+8.62%ただ、初値はちょと渋かったですが、その後何日かたっていますが、ずっと400円台で推移しており、初値で購入した人の方がうまくいっていますか。しかしながら、100株単位ですから、単元株ではなかなか利益も上がらないところでしょう。で、なんでこんな名前なの？って感じで、個人的には名前だけに引かれて、公募申し込みをしてみたものの、補欠からハズレになりましたので、全く興味は失っております。もっとも、当たっても多分初値で売っていましたので、2400円くらい（2500円-手数料100円）の利益にしかならなかったでしょう。もともと、自分としてはバイオベンチャーは興味がないというか、むしろそれよりはやや積極的に好きじゃ無いんですよ。買う人は一発当たればデカイという感じなのですかね。実は、本日超多忙に付き短いですが、記録のみにて。
2009/10/28
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10月決算J-REIT その２
アコモの増資は成功でしょうね。増資と聞けば下落するみたいな流れにはなりませんでした。払込価格として47万円台というのは、目論見ともほとんどずれていませんし、１口当たり出資金額としては、増資前の額を3％チョイ押し下げることになりますが、大勢に影響ない程度ですね。このくらいの棄損増資なら、大昔から多少はありましたので、今の時期このくらいでおさまったのならば、まあまあ立派な方だと思います。でも、ぜんぜん下がってこなかったので、ナンピンも公募申し込みもいたしませんでした。さて、本日は昨日の続きです。10月決算REITの後半で、なんだか将来予測のような数字も書いてありますが、決して信じてはいけません。注意事項などは昨日のネタを参照のこと。8975 ＦＣレジデンシャル（レジ銘柄、10/23：211,200円）FCレジはかなり安定的に推移してきていると思うのです。東証REIT指数との比でもとれば、今期はそう大きな動きはしていないのではないかということです。しかし、ここのレジはわりと高級系なので、稼働率という点では今後不安も残りますが、一応、今現在低下気味とかそういったことはなく、98％あたりをずっとキープしています。まあ、物件が少ないだけに目配せが効くのかもしれません。それから、財務的にはあおぞらからの55.9億円のみと、極めて借金が少ないと思うのですが、それでも厳しいんですかね。先日、10/14までの借入を3.5ヶ月延長しましたが、これにより金利が跳ね上がっています。今回の2.8％もの金利上昇が半年間続くとすると、それだけで１口当たり2,400円くらいの減益要因となります。とりあえず、来年１月末までですが、それでも半分の1,200円の分配金低下要因でしょう。しかも、その後が不透明ですね。ですから、未発表の来期予想ですが、4千円台とかを覚悟しておいた方が良さそうです。となると、弱気ですね。分配金4千円台という仮定の下での話ですが、18万円±2万円とかそんな具合じゃないですかね。しかし、ここくらいの財務状況、物件の担保価値からして、もっと有利な借入はできないんでしょうか。それとも、なにか良からぬ動きでもあるのかな、親関係とかで。個人的には親がどうなろうと、55億円くらいなら、いざとなったら、保有資産のバルクセールをやったって回収できそうですから、ここへ貸し出すことにほとんどリスクは感じませんが、あおぞらは何か感じているのですかね。それとも、あおぞら主導でLCPやプロスペを巻き込んだ再編でもあるのでしょうか。だとしたら、FCとしては、なおさらあおぞらから逃げておきたいところですが、本当に他行からは借り入れできないんでしょうか。買値とはいえ、200億円近い資産があるわけですからねえ。なんぼ不動産価値が下落しても1/4にはならんわな。8979 スターツプロシード（レジ銘柄、10/23：100,900円）スターツですが、今現在はわりと安心していられる銘柄になってきたのではないかと思っています。大昔の話になってしまいますが、棄損増資で１口当たりの価値を棄損させるということを繰り返しておりましたので、分配金もらってももらってもその分１口価値が目減りしていき、投資口価格も下がってくるの繰り返しみたいな感じで、どうにも利益が出ないJ-REITというイメージが定着していましたが、ここへ来て、さすがに棄損増資はやりにくくなったのか、劣後債など発行していますので、チト安心じゃないでしょうか。しかも、8％台の高利回りですからインカムを目指すモノにとってはわりといい感じに思えます。まあ、このままおとなしくしていてくれればと言うことですが。来期も今期と同レベルの分配金予想ですし、まあ、中立、10万円±1万円程度のおとなしい範囲じゃないでしょうか。8982 トップリート（10/23：412千円）6％程度の利回りとなっておりますので、まあ現時点では２番手グループくらいでしょうか。野村OF、東急、オリックスとかその辺に近いところにいるようです。賃料収入もわりと安定的に思えますし、スポンサーがしっかりしているので、ファイナンスリスクもなさそうですしね。来期も今期と同額の予想が出ており、今後も巡航速度として期待できるでしょう。というわけで、特に材料もなく、中立でしょうか。権利落ち分を考慮して40万円±4万円くらいの感じで。8983 ジャパン・オフィス（10/23：100,300円）先日物件の譲渡損発生で、今期は2千円と、J-REITとは思えぬ分配金予想額となっておりますが、譲渡損がなくても3千円ですからね。まあ、悲惨です。来期予想は今のところ3,100円です。しかし、物件を譲渡していますので、少なくとも賃料収入は減るはずですが、その分借金も返していますので、ファイナンスコストも減ると。この辺の銘柄になると、賃料収入よりファイナンスコストの方が大きいなんて惨めなこともあるわけで、来期の予想が賃料収入減少によりさらに下方修正されるとばかりも言い切れません。まあ、いずれにせよ3千円前後かなと思います。来年１月末のGEからの219億円ですが、このあたりがどうなるのかですか。一応はこれも計算に入れて、3千円と言っているとは思うのですが、いずれにせよ３千円ではとうてい強気になれません。9万円±1万円とこの辺でせいぜいの銘柄となっているのではないでしょうか。なんか、借入先を見ていると、まともなところがないですね。ああ、でも本日新生からの有担保借入を返して、仲間内からの無担保１年ローンを引き出していますね。まあ、劣後債ではありませんが、無担保ですし、他人から借り入れるよりは条件が良さそうです。これなんかもGEローンはちゃんと乗り越えて生きていくんだという意志は感じられます。さて、危機的なのは、LCPです。継続企業の前提に対する疑義がまだ付いていないのが不思議なくらいです。まあ、今期の11/24は乗り越えるのが前提でしょうが、分配金千円ですからね。先日、ここで書いたように、純利益1億円では来年３月のリファイナンスによる金利上昇に耐えられるくらいのマージンがありません。やはり、早ければ、11/24、それを仮に乗り越えたとしても、来年3/30までには再編でも起こさなければ、ジ・エンドです。それと阪急ですが、REITに譲渡損を与えて本社を買い戻すっていうのは阪急にしてはみっともなくないか？もう10億くらいなら、なんとかもう少し上乗せしてREITには損失を与えませんというのが、男気というのもだと思うが、少なくともHEPファイブと合計でプラスになるように価格設定すべきだったでしょう。なんかちょっと阪急にも幻滅です。本日の東証REIT指数＝925.68、レジREIT指数（独自算出）＝776.91、単純平均利回り＝6.43％、加重平均利回り＝5.98％。ただし、10月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。
2009/10/27
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10月決算J-REIT その１
今日から臨時国会ですか。「日本経済を自律的な民需による回復軌道に乗せる」なんて言ったみたいですが、民主党の政策のどこに経済活性化策があるのかな？大衆にばらまいてばかりで、公共事業もストップして失業者対策にも金がかかるし、ゆうちょ資金を民間に回さず財務省支配を強めるということですからすべて後ろ向きに見えますけどねえ。中小企業だって、借金返済を待ってもらっても、仕事がなきゃどうにもならんわな。さて、本日は10月決算銘柄の権利付き最終売買日でした。定例の今月決算J-REITのシリーズなんですが、しばらくの間、強気、中立、弱気程度の話にとどめて３ヶ月後程度を目途とする目標金額を書いてきませんでした、だいぶ動きも穏やかになって、また指数的にも千ポイント程度までは回復し、まあまあまともに見られるようになってきたと思います。ただ、まだ平均利回りで６％とかそのあたりの水準ですから、完全に信頼回復されているわけでもないでしょうし、時に不安定な動きもあります。ですので、まだしばらくは誤差を大きめ（±で１割程度）にとって、目標金額を書いていきます。ただし、あくまでも現状に対する個人的感想の域を出ませんのでね。注意が必要です。で、定型文ですが、以下の条件で考えております。一時期に比べて、ボラは小さくなってきたようですが、それでも、現状無茶な条件と言うことで、３ヶ月後程度を想定した、将来的な投資口価格の目標も書いてありますが、自分自身まったく信用しておりませんで、売買するときに参考にすることは自分でも皆無です。・東証REIT指数、レジREIT指数現状維持・ボラティリティが大きくないこと・未発表の増資、売却益発生など大きな材料無し・当たるも八卦、当たらぬも八卦一番の目的は、各銘柄の決算期にあわせて、過去のニュース、総資産、有利子負債、譲渡益の状況、将来的な物件取得等々を再確認することにあります。また、次期分配金予想が公表されていない場合は、それがどのくらいになるのか、見積もるのが最大の目的です。だいたい、東証REIT指数現状維持でボラティリティが大きくないという条件も現状厳しいわけです。毎日の各銘柄の価格変動が１％以内くらいに収まり、東証REIT指数としては10ポイント以内の変動で日々推移するような状況なら、まだしもということです。それから、レジデンス系銘柄（以下に記述）は、独自に算出しているレジREIT指数現状維持を前提とします。なお、10/23現在の値は以下の通りです。大部分を書いているのが連休中なので、全部10/23の値を用います。今回も、書き終えているんですが、水増しの2回シリーズで。東証REIT指数＝932.49（10/23）レジREIT指数＝796.71（10/23）8956 プレミア（10/23：385千円）わりと順調に回復してきて、9月はじめには一瞬40万円台をつけたものの、その後は40万円少し下の39万前後でずっとウロウロしているようです。ただ、10月は指数的には下落ですから相対的にはポジションをあげているようです。とはいえ、まだ個人的にはもう少し上でもいいかなと思います。ここはユナイテッドアーバンと似たような位置がいいと昔から思ってきましたが、現時点では分配金額に少し差をつけられてしまって、投資口価格もだいぶ開いています。よって現在ではたぶんオリックス程度がいい位置なんじゃないでしょうか。あと２万円くらいですか。まあ、この道のりが長いんですけどね。来期分配金予想は今期よりも低く、13,560円となっており、頑張って中立くらいでしょうか。39万円±3万円とでもしておきましょう。8959 野村不動産オフィスファンド（10/23：559千円）最近の東証REIT指数下落の主因はNBFなんですが、全般的にオフィス系がやや不調に思えます。レジデンスはまあまあ堅調だと思いますが。というわけで、ここもやや軟調のようですね。個人的評価は常に世間より低いこの銘柄ですが、前期まで着実に増配を続けてきた実績は評価します。特に、ファイナンスコストの増加や不動産市況の悪化によりここのところ巡航速度がぐっと落ちてきた銘柄が目立つ中でかなり健闘していると言えると思います。でも、今期は減配予想ですし、さすがに連続増配記録も11期でとぎれるかもしれませんね。さらに来期予想もまだですが、昨今の情勢を考えると、17千円台は厳しいと思われます。でもまあまあ軟調続きなので、これより下は底堅い感じでしょうか。よって、ほぼ中立の55万円±5万円、すなわち、ざっくり50万円台としておきましょう。8972 ケネディクス不動産（10/23：293,200円）親はかつての日レジのスポンサーであるパシの支援企業候補になったり、あるいは、この10月の資金調達が結構スムーズに行っているようで、少なくとも親が倒れてやばくなるという状況でもないかと思います。今期はレジデンス２物件の譲渡により、２度譲渡損が発生し、そのたびに分配金が下方修正されてきましたので、1万円を割る見込みとなっておりますが、来期、これがなければ、元の12千円台あたりはちょっと厳しくても11千円程度には回復するのではないかと思います。とすると、さすがにやや強気になれる水準かなと言う気がします。まあ、32万円±3万円とかそのくらいのイメージでしょうか。8974 ラサールジャパン（10/23：133千円）うーん。なんと申しましょうか。にっちもさっちもいきませんという感じですね。親がヤバイとかそういったことにはならないでしょうが、国内金融機関への受けは全くよろしくないようでして、先日９月末も一応は１年のリファイナンスは出来ましたが、金利は跳ね上がり、来期分配金は低下、5千円台前半です。反転のきっかけもなく、かといって潰れるかというと、そうでもなく、基本的にはこのままかなあ。とすると、来期分配金予想の5,235円で8％あたりの現時点の投資口価格13万円±2万円くらいがいいとこなんじゃないですかね。んー、少し甘いかも。問題は、分配金や手数料収入で我慢できなくなってきたときに、ラサールが次にどう動くのかですね。ただ、すでに買収の際に3割くらいは投資口を握っているので、めいっぱい第三者割り当てしても、せいぜい有利子負債の1割とかそのくらいにしかならないため、財務的にはたいした効果はないという点です。しかも投資口的には大幅希薄化です。銀行から1年で借りても3.2％とかそういった金利ですから、むしろ、先週書いた5年もの投資法人劣後債とかの方がやや金利が低そうですが、そんなこともやる気がないんでしょう。リファイナンスがない来期で5千円ですから、その次はどうなることか。to be continued本日の東証REIT指数＝926.63、レジREIT指数（独自算出）＝785.52、単純平均利回り＝6.52％、加重平均利回り＝6.01％。ただし、10月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。
2009/10/26
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J-REIT劣後債
明日から公開予定の映画「沈まぬ太陽」ですが、なんか妙にタイミングが良すぎって感じも。「国民航空」略称NALだそうですが、全くのフィクションって言ってもねえ、御巣鷹山に落ちるわけでしょうし、青山竹太郎(笑)なんてやつも出てくるみたいだし。ほとんどに実在のモデルがいるようで、本当にフィクションだということをわきまえていないと事実誤認、誤解も与えかねないでしょうねえ。JALにとってもやな映画でしょうね。まあ、小説は見たことが無い、っていうか小説を読む習慣自体ないのだが、映画はチト見てみたいような気もします。けど、うちのおくさんは基本的に洋モノしか見ないんですよね。同じく渡辺謙主役の「硫黄島からの手紙」は見に行ったが、あれは洋モノかもしれないし、一人でわざわざ出かけるほどでもないし。さて、数日前のことですが、スターツが劣後投資法人債を発行するというリリースがありました。記憶に寄れば、劣後債の発行はこれで3例目です。もっとも、最近記憶力も減退してきて、「あれ？ジャパンオフィスのスポンサーはどこだっけ・・？」などという状態に一瞬陥りましたので、ちょっと危ないです。最初に発行したのは産業ファンド、次いで、大和証券が買収したDAオフィスですね。これらの３つの劣後債を比較してみると以下の通りです。まあ、基本は横並びって感じもします。最初の産業ファンドに皆右へならえって感じです。スターツだからとりわけ金利が高く設定されるということもありません。ＤＡは10年債ですが、5年後から金利がバカみたいに上がる設定ですから、実質5年後に期限前償還すべきでしょう。そう考えると、どれも期間は５年、金利は6M金利＋2.4～2.5％ですから、現状では3％を少し超えるくらいでしょうか。まあ、通常の借入などに比べると、多少金利が高いのですが、５年長期であることや、劣後性などにより、金融機関から他の借入をしやすくなるようなこともあるでしょうから、個人的にはプラス評価です。さらに、劣後債をスポンサーが持つことにより、投資法人の破綻懸念が小さくなります。これは、第三者割当などにより、スポンサーが投資口を保有するのと同様の効果ですが、現状ではエクイティファイナンスはかなりの棄損増資になる銘柄も多く、さらに、Ｊ-REIT自体の利回りが、上記劣後債の利回りよりもだいぶ高い状態であるわけですから、同額の第三者割当と劣後債を比較した場合は、既存投資家へのダメージは劣後債の方が小さくなります。スターツの劣後債発行のリリースには以下のようなことが書かれています。「従来、投資法人がＬＴＶの引き下げを図るには、投資口の追加発行もしくは保有物件の売却が一般的手法でした。しかしながら、不動産の実需が減退している昨今の環境下においては、投資口一口当たり純資産の希薄化や安値での保有物件の売却が余儀なくされる可能性も高く、従来の手法では投資主価値の毀損を避けるのは難しくなっています。」だから劣後債を発行するというわけですが、個人的には好感触ですね。ただ、劣後債はやはり金利が高くなりますから、ファイナンスの余裕がない、すなわち、LTV的に煮詰まっちゃっているところか、信用力が足りず、ファイナンスコストとかも非常に高く付くようなところではよろしいと思います。そういった意味では産業ファンド（前者）とスターツ（後者）は該当すると思いますが、DAはちょっと意味が分かりません。財務的にも余裕がありそうで、信用力も高まったはずと思うので、なぜに劣後債？ってところがイマイチ分かりません。ここの発行は評価していませんね。大和証券もなるべくDAからむさぼり取ろうという魂胆なのかもしれませんが、それにしても、発行額もたいしたことなく、大和証券にしてみれば、これの金利収入だってたいした額じゃ無いでしょうに。まあ、負債に占める割合も5％以下で、金利が高いと言ってもたいした影響は無いわけですが。まあ、今後も、親であるスポンサーに余力があれば、下位REITにはこの劣後債による資金調達はお勧めできる手法であると思います。プロスペもLCPも金があれば劣後債でも発行するればいいんですが、親も金がないうえに、自分自身でも傘下REIT破綻のリスクを感じているのかな？まあ、スターツは、お亡くなりになったパシやジョイントなんかと比べると、親自体もREITみたいなものですから余裕があったのかもしれません。本日、ジャパンオフィスが２物件を売却し、譲渡損を出し、来週月曜日の期末直前というのに下方修正を出しました。これなんかも、譲渡２物件の簿価は計23億円くらいですから、このくらいの資金を作りたいのであれば、20億とか25億くらいの劣後債を発行してもよかったかと思います。親も（一瞬思い出せなかったが）いちごなので、このくらいの資金は調達できそうに思いますけどねえ。まあ、下位REITにとっては、最近は金利以外の見えない部分にも相当ファイナンスコストがかかっているようでして、案外逆ざやも発生している感じで、負債を圧縮して行く方向性は賛同できますが、スターツのリリースにあるように、現時点では安値での売却を余儀なくされますし、期限前償還条件付き劣後債の発行により、余裕をもって物件売却時期を探るという手法は無かったのか、と感じます。これって、案外いい手法じゃないかと思うんですよね。
2009/10/23
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1EUR=1.5USD
プロスペからなんか悲しいお知らせが出ていますね。「当期末日現在」で財務制限条項に抵触状態のようでございますな。どこら辺が抵触しているのかしりませんが、有価証券報告書における「当期末日現在」って要するに7月末ってことですかね。そこから半年以内に解消する必要があるそうで、それって、今期中ってことではないですかね。もはや無理っぽいですね。あのあおぞらの5％は、返済期限が2月ですが、その前の1月末までに波乱が来そうなので、もはやプロスペを潰すことが前提の貸出だったんですかね。やっぱここも民事再生ないしは事業再生ADR組かな？1:0.1でも0.05でもいいから引き取って、と、野村レジあたりに泣いて頼めばいいんじゃないでしょうか。野村レジ投資主としては、0.1だとやな感じだが、0.05くらいならacceptable(笑)。ただし、やはりADRでもいいからいったん身綺麗になってからでないとねえ。さて、昨日のことですが、1EUR=1.5USDをつけました。対USDで見ると、JPYはひときわ変な動き方をするので、普段通り円ベースで見ているとよく分かりませんが、対USDで見ると、この1EUR=1.5USDと言う水準はわりとEUR高USD安の水準です。過去1年ちょっとのEUR/USDのグラフは以下のようです。これから分かるように、1.5USDの水準は昨年8月初旬以来です。実は7月まではEURは1.5USDより高かったわけですが、これも昨年2月下旬あたりからのほぼ半年間に限られ、最高値でもだいたい1EUR=1.6USDです。要するに、1EUR>1.5USDの範囲は歴史的には、なかなかのEUR高の水準です。で、個人的にはこの1EUR=1.5USDを一応のUSDの下値目途と考えておりました。まあ、1.6USDまで行ったこともあり、さらに、今後歴史が塗り変わるかもしれませんが、EUR圏だって抜群にいい状態ではないですからね。半年ぐらい前から、USDには弱気でしたが、それも1EUR=1.5USDをつけるくらいまでと考えていたわけです。そもそも、EURの他、AUD, NZD, CAD, GBPなどの通貨は対USDでわりと似たような経緯をたどっております。全然違うのはJPYだけです。リーマンショック前の8月初旬にちょっと下落しています。これはちょうど、私が海外へ行っていたときで、帰ってきてみたらわりと円高になっていたという状態です。できれば、行く前に円高になって欲しいわけですけどね。それで一段下げた後、リーマンショックでまたグッと下がるという形です。リーマンショック後は対USDではJPYだけが上昇し、他の通貨は皆下がるという状態でしたので、一番強いのが円、次いでUSDという形でした。ですから、対JPYではAUDあたりはとんでもないべらぼうな勢いで下げていったわけです。とりあえず、USDは震源地でありながら、基軸通貨と言うことで意外と強かったのかもしれませんが、別にアメリカの状況が良かったわけでもありませんしね。リーマンショック後の金融恐慌で被害を被ったのはどこも同じですし、1兆ドルにも及ぶ赤字ですからねえ。これらの現実から、いずれUSDの地位低下、というか、USD,JPY以外の通貨はいずれリーマンショック前程度には戻すのではなかろうか、すなわち、USDが意外と強いと言う状況は解消されていく→USDに対して弱気、だったわけです。で、リーマンショック前の水準の一応の目途として、1EUR=1.5USDを考えていたわけです。例えばCADはリーマンショック前の8月あたりは0.95USD近辺でしたが、一時0.8USDの割り込むほど下落し、その後回復傾向になり、再び現時点で0.95USD近辺まで戻しています。AUDは昨年8月上旬の下落の前は0.9USD以上の水準でしたが、リーマン後、一時0.6USD程度まで急降下しました。しかし、こちらも、最近の利上げもあり、0.9USD以上の同じ水準まで回復してきました。また、NZDも昨年8月以前、7月の水準でほぼ0.75USDくらいでしたが、一時0.5USDを割り込んだものの、現在はまた0.75USD水準まで戻しています。要するに、各通貨とも一時安くなっていたが、1EUR=1.5USDという水準と同期して、昨年8月はじめあたりの水準に戻してきたという形で、JPY以外の例外はGBPです。まあ、こちらも金融主体の国ですからねえ。金融の痛手はやや大きかったんでしょう。昨年8月初旬の水準は2USDに迫るような位置にいましたが、現時点ではまだ1.6-1.7USDくらいで戻しきってはおりません。というわけで、昨年からの異常事態は、為替の点ではほぼ収束した感じ。それが個人的には1EUR=1.5USDであったわけです。為替的に次のテーマはJPYかなあ。こいつだけなんか異常事態が続いているような気がしないでもない。なにしろ、昨年8月の初めあたりは107-108円くらい、現時点で90-91円くらいで十数％上がっちゃっていますからね。対USDでリーマン前の水準に戻した上記の通貨達も、対JPYではまだ戻しきっていないわけです。GBPだけ弱い理由はあっても、JPYだけ強い理由ってあまりないのでは？
2009/10/22
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あおぞらマイル付定期
早速自民党が反発しているようですが、あれだけ日銀総裁への大蔵OBを拒否してきたのに、郵政トップに大蔵OBですか。これは天下りとか渡りとかの定義には抵触しないということでしょうかね。個人的には、日銀のトップと郵政のトップのどちらかを大蔵OBにしなければならないとするならば、絶対日銀の方だと思いますけど、今の政府の頭はねじれちゃってるんじゃないの？まあ、もっとも民間人じゃあやり手がいないわな。郵政黒字化の功労者である西川さんを散々な目に合わせて追い出しているわけですからね。さて、ひさびさに定期刊行物以外の預貯金ネタでも。あおぞら銀行はずっとインターネット取引が出来ない銀行で、テレフォンバンクとかはあったものの不便だなあと思っていたら、新生銀行との統合も見えてきた頃にインターネット取引も開始しました。今年の４月くらいからですかね。一応、あと１年くらい、来年の秋には合併の予定ですが、仮にシステムも統合するとして、存続会社の新生銀行のシステムを使うとすれば、ムダな投資になっちゃうかもしれませんが、実は最近、新生銀行もネットバンキングのシステムを更新しつつありまして、ひょっとすると、あおぞらと同じシステムにしているのかもしれません。まあ、あおぞらには口座がなく比較したことありませんのでなんとも言えませんが。で、ネットバンキングだけでなく、あおぞら銀行にはインターネット支店というものもあるわけですが、ここで扱っているのが、ネット定期とマイル付定期です。このうち、ネット定期は通常の定期預金で、毎月金利の定点観測でチェックしている定期預金です。で、マイル付定期とは、残高に応じて、毎月ANAのマイルがもらえる定期預金のことです。例えば、残高が100万円なら、毎月50ANAマイルがもらえます。年間で600ANAマイルです。ただし、マイルがもらえる分ネット定期よりは金利が低いわけでして、１，３，５年ものすべてで、金利は0.2％低くなっております。まあ、３，５年ものは半年複利なので、表面金利差とはまた微妙に違いますが、マイルは毎月もらえるのに対して、利子は満期時に一括という別の違いもありますので、とりあえず金利差0.2％で考えてみます。100万円の定期で年間600ANAマイルですが、金利差0.2％は2千円で、税引き後なら1,600円の利子の違いが出ます。要するに、1,600円の現金と600ANAマイルのどちらが欲しいかということになります。むろん、ANAマイルを貯めていない人にとっては、1,600円だろうが、16円だろうが現金の方がマシです。私も現在はANAマイルは貯めておりません。で、ANAマイルを貯めている人ですが、1,600円分の利子のかわりに600マイルをもらうと言うことは、１ANAマイルを2.66666・・円で購入しているのと同等です。これがいささか微妙な線だと個人的には思います。もちろん、Edyに替えるとか、ANA利用クーポンに替えるとかそういった使い方では高々１ANAマイル＝1.5円程度の価値にしかなりませんので、こういった使い方では損します。しかし、特典航空券でマイルを使う場合に１ANAマイル＝2-3円というのはやや微妙な線です。多分、楽天のポイントのように１ANAマイル＝2円なら、特典航空券では得する場面が多そうです。ただ、１ANAマイル＝3円になると使い方を間違えると損することもあるかもしれません。要するに１マイルの価値は特典航空券の使い方次第です。そんな感じですから、ANAは使うのだが、年に国内線２往復ぐらいで、３年間貯めてもマイルを使うために最低限必要なマイル数の１万マイル（ただし「旅達」は除く）に微妙に届かないことが多く、マイルをムダに期限切れさせてしまうとか、そういった人にとっては定期的にマイルをもらえるこの定期預金はいいかもしれません。300万円も入れておけば、年間1,800マイル、３年で5,400マイルですから、最低必要ラインの半分はこの定期預金が稼いでくれます。しかし、マイルは自然にもっと貯まるので、別に新たなマイル源は必要としていない人は、１ANAマイル＝2.66666・・円という価値でも得になる使い道があるのかどうかちょっと考えた方がいいでしょうね。まあ、一番航空券が高いお盆の時期などに海外旅行へ行くという使い道なら結構いけると思いますけど。私も、JALマイルですが、夏の最も高い時期の中国行きで使って、多分１マイル＝4-5円くらいの計算で旅費を浮かせた勘定だったと思います。ただ、夏の海外航空券は中国とか韓国とか本数が多いところじゃないとなかなか取れません。１年近く前から予約ができちゃうし、多分座席数も少ないですから。さて、LCPは今週末期限のハードルは先送りできまして、255億円がすべて来月11/24にまとまることとなりました。そのうち1/3以上が今日のネタのあおぞら銀行。あおぞらをエージェントとする協調融資まで入れれば、実に8割の約200億円があおぞらがらみです。プロスペの命運もにぎっていたし、LCPもあおぞら次第かな。まあ、あおぞらも結構リスクテイクしているってことですかね。
2009/10/21
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LCPついでにMID
日本郵政の西川社長も退任ですか。まあ、現状では四面楚歌ですし、しょうがないでしょうね。私は今の方向性には大反対ですが、まあ、せいぜい元に戻る程度ですからね。郵政に関しては完全にあきらめております。こうしてまたまたゆうちょ銀行の巨大な資金が有効活用されないで眠るだけですから。そして、JALもいよいよ煮詰まってきたようですね。しかし、公的資金は企業年金問題がある限り評判悪いでしょうね。さて、本日MIDリートの親会社であるMID都市開発が関電に買収されるといったニュースがありました。MIDリートの方は聞いてねえな風のリリースを出していますが、関電の方はムシ。関西電力、旧松下興産を買収 ＭＩＤを百数十億円で(NIKKEI NET)報道によれば、買収額は百数十億円だそうですが、エートスが松下興産を最初に買収した金額も同程度と思われます。ただ、その後さらに資金を投入しているかもしれず、いいとこどっこい、おそらくはマイナスで手を引くものと思います。まあ、今の時期の撤退では多分損切りなんでしょう。昨年、上場を計画したときは、一部の株式を売り出すだけで、この百数十億円を回収することが目的だったと思われますが、結局全部手放しても同じくらいの金額ということですね。欲かかずに半値くらいで上場していれば結果的には良かったかも。しかし、ヘタに上場していると、株価がもっと安かったかもしれませんしね。神のみぞ知るところですか。これを受けて本日MIDリートは大幅高でストップ高まで上昇していますが、運用会社の親の親（じーさま？）が変わりそうだという報道だけでチト浮かれすぎって感じもしますけどどうなんでしょう。そもそも、関電ってREITに興味があるんですかねえ。報道によれば、「オール電化住宅の普及を急ぐ」のが目的のようですが、とすれば、REITなんか全然関係なさそうですが。特にMIDリートは住宅を持ってないし。そうなると、どこかへ売却という線もあるかもしれません。例えば、今回日コマ買収に手を挙げたが、最終的に手に入れられなかったところとか、同じ関西勢同士、阪急とか。運用会社の株式を譲渡すれば、いくらかは資金回収できるでしょうしね。あとはLCPですが、私が個人的に「継続企業の前提に重要な疑義」を有しておりますのは、プロスペとLCPです。投資口価格からいっても、本日現在10万円割れはこの２銘柄なので、世間的にも同様のリスクが感じられているものと思われます。次いで、TGRくらいですかね。また、投資口価格的には、ジャパンオフィスも同レベルですが、個人的にはここの存続に関してはそれほど危機感はありません。まあ、生ける屍状態ではあっても、本当の屍にはまだならないといった程度ですが。プロスペについては前に書きましたので、本日はLCP。LCPの借入金は、昨日GEが１ヶ月延長したことにより以下のような状態になりました。今週末までの短期借入金は３本に分かれておりますが、いずれも同条件なので、合計しています。2009.10.23 172.17億円 2.33273％ あおぞら、新生、他2009.11.24 40.78億円 1.63273％ あおぞら2009.11.24 42億円 1M LIBOR+2% ＧＥ2010.3.30 256億円 1.39％ 新生信託で、その今週末の３本ですが、第１のハードルです。こちらはもともとＧＥの返済期限までという設定だったと思われますが、ＧＥが１ヶ月延ばしたので、多分１ヶ月短期のリファイナンスはできるのではなかろうかと考えます。でも、そうなると、11/24に255億のリファイナンスが集中します。これがなかなかキツイ。この第２のハードルをどう越えるかということですが、まあ、金利3％以下くらいで、なんとかリファイナンス可能ならばかろうじて存命可能程度でしょうか。しかし、その後の来年3/30の新生信託という第３のハードルはちょっと乗り切れそうに思えません。そもそも、現状ですら分配金は3千円台のただ生きながらえているだけのREITになっており、純利益は半期で3億円にしかなりません。この中から今後のファイナンス費用と金利上昇分を工面しなければなりませんので、相当キツイです。第１，第２のハードルは、今期中。よって、第１のハードルは乗り越えたとして、来週発表予定の今期予想を見れば、第２，第３のハードルが乗り切れるかどうかはほぼ想像が付きます。むろん第２のハードルは乗り切れることを前提に分配金の計算をするわけですが、例えば、分配金が千円くらいで、純利益が１億円くらいなら、第２は乗り越えたとしても、もはや第３のハードルは乗り切れないことが決定的でしょう。新生信託の256億は1％金利が上昇しただけで、半年で1億円以上利払いが増加するからです。リファイナンスの費用も勘案すると、多分今期予想分配金が２千円でも極端にキツイ、まず無理な状態と思われます。まあ、現状ですなおに考えれば、遅くとも来年3/30の第３のハードル時点までになんらかの決着をつけなければならないということかと思います。やはりプロスペと同様、どこかに引き取ってもらうとかそういうことでしょうね。例えば、少々持っているオフィスや商業施設などは売却して、レジデンスのみ野村レジに引き取ってもらうとかそういったところでしょうか。ここで、問題はＧＥの出方ですね。GEはLCPの第三者割当に応じて140億円ほどをつぎ込んで、今でも35％ほどの投資口を保有する一番の投資主です。ですから、現時点では30億円足らずの時価となりましたが、それでもまあまあの金額保有しているわけです。まあ、数物件LCPに売却しておりますので、ある程度の資金回収はできていると思いますが、それにしても140億には至らないことでしょう。ですから、なるべく延命させるべく、今回の延長にも応じたものと思いますが、しかし、これも第２のハードルの11/24までと、相当腰が引けていることも事実のようです。GEとしては、今回のリファイナンスも長期で応じ、今週末に脱落する銀行があれば、肩代わりするくらいの気概があれば、本気でLCPを救おうという態度にも思えるわけですが、今回第２のハードルまでの短期延長を選択したということから、保有している投資口はゴミになったとしても手を引きたがっているということがはっきりしたと思います。LCPとしてはGEが頼れないことになれば、もはや自分で決着をつけなければなりません。そのタイムリミットは早ければ来月末、遅くとも来年3月末という形じゃないですかね。債権者も、民事再生じゃ国交省に怒られるとするならば、今はやりでJALにも適用されそうな事業再生ADRみたいな手法も選択肢としてあるでしょうね。まあ、来月末までに新スポンサー探すのは苦しいが、リファイナンス交渉も不調に終わるという状況が来れば、来月末にもADRっていう状態はあり得ない話でもない感じもします。プロスペでも登場しているあおぞらが引導渡したりして。まさかプロスペと合併してもなんの改善にもならんよなあ。
2009/10/20
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Pay-as-you-go
あれま。アコモが上がっていますね。しかもずいぶんと。増資発表前にガンガン売られるのもどうかと思うが、発表後にドンと上がるのもなんだか違和感あります。せっかく40万円近辺まで下げたら買おうかと言う気にもなっていたわけですが、公募に応募するとか、場中で買うとかその辺の判断も今後の動向次第ですね。まあ、高い価格で決まれば、それだけ借金の額が減りますから、財務的に余裕ができて、将来的にまたいくつか物件取得もできるというもので、今は高く決まった方が今後の展開は期待が持てるわけですが。というわけで、個人的にはどっちでもいいかな。今後のJ-REIT全体を考えれば、高く決まって、エクイティファイナンスも評価されるんだという実績ができた方が望ましいかも、という思いもあります。さて、タイトルのPay-as-you-goとは、行っただけ払えって感じですが、日本的に言えばプリペイド（ってこれも英語だが）方式のことです。例えば、プリペイド携帯。通常の携帯は使った通信料分あとで請求されるわけで、言ってみれば、「つけ」で使用しているわけですが、Pay-as-you-go携帯は、まず通話料を払ってしまい、その払った範囲内で使用できるというものです。その他、Suica, Edyなどの電子マネーもあらかじめチャージしておいて、その範囲内で使えるわけですから、プリペイド型、すなわち、日本では使用されていない言い回しですが、Pay-as-you-go方式なわけです。ロンドンでは、日本のSuicaやPASMOに相当するカードを購入するときは、Pay-as-you-go方式のカードをください、と言います。まあ、prepaid cardと言っても通じるかもしれませんが。で、このPay-as-you-go方式ですが、アメリカで財政規律回復のため予算作成の際導入されたことがあります。1990年予算執行法（Budget Enforcement Act of 1990）で導入され、1993年及び1997年にわたって延長されました。どういうことかというと、プリペイド形式なら、その分しか使えません。予算も同じことにして、義務的経費で歳出を増加する改正を行う場合には同額の他の歳出の削減（増税は対象外）を行うこととし、これを超過した場合には、例外経費を除いて一律削減を行う、という方式を米議会ではPay-as-you-go方式と言っていたわけです。いわば総額不変で、そのあらかじめ決められた枠内、すなわち「あらかじめチャージした金額」でしか予算が使えない仕組みです。これって、我が邦でも導入したらどうですかねえ。まあ、本家のアメリカでも年間１兆ドルを超える赤字ということで、目玉が飛び出るほどの強烈な赤字なわけですが。民主党は、新たな政策に当てる経費として16.8兆円を掲げています。マニフェストでは初年度の来年度で7.1兆円。これらの経費については、どこから捻出するのだという批判が自民党はじめ多くのところからありましたが、選挙中にはムダを省くことで捻出できると何度も言ってきました。実はマニフェストにも16.8兆円の見合いとなる予算削減案が書いてあります。しかし、概算要求のフタを開けてみれば、金額的には従来予算に民主党政策を加えただけじゃないですか。どこを削ったの？そして、いきなり弱気に国債増発はやむを得ないかも、と言ったり、『マニフェストの実現より、国債をこれ以上発行してはいけない』と国民の意思として伝えられたら、公約を見送る方向もある、と言ったり。マニフェストに書いてある削減案の方も同時に実行すれば、国債増発もマニフェストをあきらめることもないんでないの？削減案の方を実現できていないだけじゃないかなあ。まあ、人件費とかいきなり切れないところもあるので、今後４年でなんとか切っていくということかもしれませんが、最終年度で16.8兆円削らねばならないわけですから、今からずいぶん頑張らねばいけないところでしょう。まあ、前原大臣は相当頑張って、公共事業費を大幅にカットしたようですが、これは逆にちょっと切りすぎみたいに思います。確かに、民主党がおっしゃるとおり、コンクリートに投資するのはストップしていく方向性としては同感ですし、滅多に車も通らない林道を造ってみたりするのはいかがなものかとも思います。費用対効果という面では問題ありますからね。しかし、一方で、公共工事は雇用対策でもあったという側面もありますので、問題はそのスピードです。自民党時代のように、年数％ずつ徐々に削っていくのはソフトランディングでよろしいのですが、いきなり大幅削減、ハードランディングすると地場の建設業などで倒産、失業があいつぎ、そのための雇用対策費がさらに必要となる事態もあり得ます。工事現場で昨日まで働いていたおっちゃん達に、いきなり介護に行けと言われてもねえ。まして、産科医が不足しているから医者になれとも言えないでしょうしね。政権が変わったんだから、これまでの政策は全部見直すのもいいのですが、でかいトラックはいきなりハンドル切ると危ないです。まあ、確かに、自民党時代に比べて政治家が働いているなあという印象はありますが、だんだん空回り気味になってきたところもありますし、結構きしみも出てきているようです。とにかく一度このマニフェスト独裁制みたいな仕組みを立ち止まって考え直してみたらどうですかね。とりあえず、意地はってないで、反対意見が多い高速道路無料化は先延ばしして世論の動向を注視してみたらどうでしょう。これにより、来年度予算から数千億削減できるでしょう。国民の半分が反対で、JRをはじめ多くのとばっちりを受ける公共交通機関もあり、物流にも影響し、CO2排出削減にも逆行する、これこそムダな予算だと思いますけどね。
2009/10/19
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アコモ公募増資
JALは100円つけましたか。まあ、２桁になってミジメになってきたら、10：1くらいで株式統合して、みな保有株数を1/10にしてしまえば、私を含め、たいていの小口投資家は単元未満に追いやられ、株主優待券発行枚数も減るというものですが。自分で言うのもなんだが、やはり、今回のような厳しいリストラをするときには、株主だけ安泰というのはチトおかしいように思います。減資とかそういった方策もあり得ますね。まあ、すでに十分下落しているので株主も大被害をこうむっていると言えば、それもそうですが。さて、なんか超久しぶりにJ-REITのまともな増資を見たって感じ。いつ以来か調べてみたら、公募は昨年7月のフロンティア以来ですね。やはり三井不動産か。なんかこういうの忘れていたので、なんだか懐かしい感じすらします。昔は毎月のようにどこかしら増資もしていたような時代もありましたけどねえ。それと、増資と言えば、たいていは決算期前後でしたが、今回は決算発表と同時ですから中間期ですね。決算期前後にやらなければ、新規資金で物件を購入しても半年分の収入とはならないわけですから、なんらかの希薄化対策をしないといけないわけですが、今回は市ヶ谷のレジデンスを譲渡することにより５億円ほどの譲渡益を出して希薄化に当てるようです。今時こんなに譲渡益をのせられるというのもたいしたモンだ。さすが三井。それで、今期は14千円で、従来の水準は維持となっておりますが、実は前期は13,900円の予想だったはずですが、なにげに未達の13,626円。そして、来期は13千円の予想を出していますが、これが巡航速度ならやはりやや水準低下ですね。で、２年ほど前からでしょうか。公募増資と聞けば延髄反射のように売られまくっていた時代がありましたが、今回のアコモははてさてどうなるものか。一応１口当たり476千円ほどの手取りを目論んでいるようですが、これはおそらく先週末終値509千円をもとに計算した金額だと思われます。目論見額：45,000口で21,430,620,000円→21,430,620,000÷45,000＝476,236509千円から３％ディスカウントした価格が発行価格として、さらに3.5％証券会社に抜かれるとすると→509,000×0.97×0.965＝476,449そして、今週出来高伴って下落したのは情報漏れかインサイダーくさいですね。で、すでに取引価格で目論見を2万円も下回っているし・・今週の下落で既に織り込み済みとなるのか、来週さらに大幅下落となるのか見ものです。って、自分でも保有しているので、JAL同様ヒトゴトじゃあないんですが。取得物件が426億あって、譲渡物件の帳簿価格が26億ですから、必要資金は400億円。少なくともこのうちの43％である172億円は出資金として確保しなければLTVもかえって上がっちゃうわけです。まあ、物件購入手数料もあるでしょうから、180億は欲しいかな。とすると、１口手取り40万円。価格決定日の3％ディスカウントの発行価格で、そこからさらに3.5％証券会社に抜かれるとして、価格決定日投資口価格を逆算すると、427千円あたりが目標下限ですか。まあ、現時点で考えれば、一応の希薄化対策はうってあるし、40万ラインなら一応はキープできるかなという気がしますが、42-3万となると、結構残り少ないマージンですね。しかし、いずれにしてもこれまでの１口当たり出資金額である537千円は大幅に下回る価格でのディスカウント増資であることにはかわりありません。２年前だったら烈火のごとく批判していたかもしれませんが、なぜかあまり感情的にならない今日この頃。丸くなったのか、それとも世の中が悪いのか。まあ、第三者割当であれだけヒドイのを何回も見せられていますのでねえ。慣れ・・かな。
2009/10/16
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2009.9月末ポートフォリオ
NYは１万ドル回復ということで、本日日経平均的には大幅高なんですが・・マイポートフォリオはJALに足引っ張られています(笑)。債務超過とか結局民事再生とか、解体してANAに譲渡とか、まあ、マイナス報道がひどく飛び交っていますからね。さもありなん。これは２桁株価も見られそうですね。まあ、来年３月まで持てば、株主優待が下支えしますから一時戻す場面もあるかもしれませんが、年末あたりの株価は相当厳しそう。企業年金受給者も半額で手を打つとか表明した方がいいんじゃないですかね。厚生年金と合わせれば、それでも十分暮らしていけると思いますけど。民事再生になると相当厳しい結果が待っているかもよ。さて、４半期ごとに金融資産ポートフォリオを検証してみようというネタを2007.3月末時点から始めました。前回、2009.6月末ポートフォリオはこちら。今回は、9月末のポートフォリオです。で、わたくし的には、現在、金融資産を以下の５つのカテゴリーに分類しています。普段の月末恒例の分類とはチョイと異なります。主たる相違点は投信をバラバラにして、それぞれのカテゴリーに分類している点です。また、外債も債券ではなく外貨建てに分類しています。１．円預貯金（定期預金・普通預金・MRF）２．国内債券（国債・社債）３．外貨建資産（MMF・投信・外債）４．国内REIT（現物・投信）５．国内株（現物・投信）で、円建ての債券も債券価格というものがあり、実際は評価額は変動するでしょうが、満期までもっていれば、国や企業がつぶれない限り一応は元本が戻ってくるでしょうから、１．と２．のカテゴリーを価格非変動型にして、全体の半分の割合にすることを目指しています。これに対して、株価やJ-REIT価格、為替等は日々変動するわけですから、３．～５．のカテゴリーは価格変動型の商品と位置づけており、こちらも全資産の半分を目指します。さらに、現時点においては３．～５．をだいたい等しい割合ずつ保有すること、すなわち全体の1/6ずつを目指しております。外貨建資産の中には、わずかな外貨預金（普通預金・定期預金）もありますが、少ないのでMMFと合計して集計しています。また、外債も外貨建資産に入れています。投信は、外債や海外株、海外REIT投信などは、全て為替の影響下にあるものばかりですので、これらは外貨建資産カテゴリーへ分類しています。さらに、日本株投信は国内株へ、J-REIT投信は国内REITへ分類します。で、9月末のポートフォリオ状況は下図のような感じです。まあ、最近あまり自分自身動いていませんので、ザックリ見ると６月末と大差ないです。左右半々にする方針も遅々として進まず。左側２資産の合計は58％で、２桁で言ったら前回と変わりません。まあ、多少外貨ものを買ったりしていますし、６月末に比べれば、J-REIT価格とかも上がっているでしょうから、わずかに右側が増えて半々に近づきましたが、所詮誤差範囲ですね。で、もう少し細かく見ると、大分類で１％以上変化したセクターは、増加が国内REITと国内債券、減少が円預貯金と国内株です。一番大きく増えたのが国内REITセクターですが、これは別に買い増しているためではありません。実は、６月にプライムを購入して以来、J-REITの売買はしておりませんので、この４半期は全く売買なしです。ですから増加の最大の要因は変額年金のスイッチングにより、９月末はたまたまJ-REIT投信が多かったということです。６月末には残高ゼロでした。その他、J-REIT価格の上昇により時価総額が増えた寄与があります。逆に大きく減ったのが国内株でした。ついに全金融資産の１割を切ってしまいました。まあ、ここも変額年金のスイッチングの影響で、６月末に比べこの９月末は残高が少なくなったという理由もありますが、こちらはむしろポートフォリオの株式時価総額が小さくなったという寄与の方が大きそうです。やっぱ、原因は金融株と空運株だと思いますね。この４半期ではマーポートフォリオのガンとなりました。まあ、JALは自業自得ですが、金融は野村増資と亀井大臣のダブルパンチでしたね。あと、国内債券は買うばかりで、償還を迎えたものがないので、増える一方です。まあ、その分円の預貯金が減っているといった程度ですが、これは別に左側どおしの資金移動です。小分類ではどうかというと、やはり現物株が１％以上減っています。まあ、これは株価下落が要因です。投信を含めて国内株が１割以下っていうのもちょっと少ないかなあと考え、10月初めにちょっと物色もしてみたんですが、どうもこれといった銘柄も見つからず、民主党政権で、株価に厳しい時代が続くのかもしれず、当面は様子見ですね。まあ、昨日電力なんぞを買いましたが、微々たる金額です。あと１％以上の変動があったのは、J-REITの投信がゼロから1.1％になっていますが、これは変額年金由来で、毎月変動させていますので、一時的な現象です。また、社債が増加していますが、まあ、これはその分円の預貯金が減少するということで、あまり大きな意味はないです。それから、定期預金が大きく減っていますが、これもたまたま９月に満期になったものがあり、その減った分がMRFとか社債とかに化けているだけですから、こちらもたいした意味はないですね。今後の方針ですが、株式の部でいいものがあれば、ここを少し充実させたいところではありますが、上記のように株式的にあまり強気にもなっていないわけでありまして、様子見状態になっております。よって、しばらくは、右側を充実させる手段としては外貨建て資産と思っております。まあ、外貨もリーマンショック後の安くなったところが買い時だったわけですが、いくじがないのでほとんど動けず、やっと最近になりこぢんまりと買い増している状態ですが、これからも相変わらずほんのチョビットずつ買い増していこうかとそういう気持ちです。まあ、AUDをはじめ資源国通貨はだいぶ回復してしまいましたが、USDとかEURに関してはまだ結構安い感じもあります。ここのところずっとUSDに対しては弱気だったんですが、USDもボチボチ転換点かなあという気がしておりますし、何より日本円がそれほど強い理由もあまり分かりません。というわけで、機会があれば、外貨ものなどと考えているわけです。
2009/10/15
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九州電力（9508）購入
千葉と大阪は不満と怒り、東京と神奈川はホクホク顔。まあ、どちらさんも地域エゴ丸出しって感じで見ていて面白いですね。まあ、各都府県知事などが地元の利益不利益に従い意見を言うのは当然ですが、要は国家戦略の問題ですからね。多くの新聞社説でも羽田国際化には賛成のようです。私も成田だけではもはや限界説です。かといって、首都圏から離れた場所を主要ハブ空港にすることも出来ません。千葉県も既得権益にしがみつき、国家の足を引っ張るのではなく、将来構想を練ったらどうですかね。個人的には現在の国際線の2-3割程度は羽田に渡しても、バーターでその分国内線を誘致できれば、千葉県民にとっても悪くない話だと思うのですが。また、東京でも東の方に住んでいたり、日暮里に出やすい地域の人は、羽田より成田の方が好ましいかもしれませんし、ぜひ、両空港で国内線、国際線どちらも選択できる状態にしてもらいたい感じです。私だって、成田に国内線が出来れば、多分国内線でも使うことが出てくるでしょうね。新スカイライナーは結構速いですから、羽田より移動時間が短縮するかもしれず、逆に成田に行く機会は増えそうだと思いますけど、いかがでしょうか。まして、千葉県民にとってはね。さて、無茶苦茶久しぶりに電力会社を買ってみました。実は購入した九州電力は昔から結構お気に入りです。過去をひもといてみると、株式を初めて買ったのが、2000年の大納会の日。20世紀の最後の取引日でした。12月29日でしたから仕事はなく休みでした。自宅では大掃除とかそういったタイミングの日で、株式市場を見ながら株式購入できる日であったわけです。まあ、初めてですからね。注文出しておいて、勝手に約定するって具合ではなく、株式市場を見ながら注文出して、その後もへばりついて見ていたわけです。で、最初に買ったのが空運株。今はなきJASでした。まあ、この頃から、っていうか、ハナから空運株とは付き合ってきたわけです。で、年が明けてからですが、1月には２番目の株として中国電力を購入しています。そして、２月に九州電力。まあ、はじめから、こういったインカムねらいの株がお好みであったわけです。このように、九州電力は３番目に買った株でして、まあ、そういった意味でも愛着あります。しかし、まあ、このころは株式始めたばかりでいろいろ売ったり買ったりしたくなってきましたので、その後、３月～５月くらいは結構売買していまして、その中で九州電力も売却しています。で、直近で九州電力を購入したのが時は流れて2002年の12月でした。まだブログは書いておりません。そして、その後はまったく売買することなくずっとインカムを享受してきたわけですが、その昔、株価対策の特例措置として、「購入価額1,000万円までの非課税の特例」というものがありました。これは、2002年頃に購入し、その後、ずっと持ち続けていた株式を2005-2007年に売却した場合は譲渡益を非課税とするというもので、上限は購入価格1千万円でした。で、対象となる株式を何種類か持っており、届出をしなければならない関係上、年をまたぐと二度手間なので2005年にまとめて全部売却したわけで、九州電力もそのうちの一つでした。よって、この2002年に購入したものも2005年の11月に売却したわけでして、実はそれ以来買い戻すことはなく、本日に至っております。九電が手持ちの最後の電力会社でしたので、ここ４年くらいは電力会社を保有しておりませんでした。というわけで、ここのところ電力会社には全く注目していなかったわけですが、久しぶりに1,800円台とかその辺まで下落していましたので、ちょいと購入してみた次第です。なんか、10月になってからへたっていますので、まだ下落途中かもしれませんが、なんだったらナンピンもありという気持ちでごく少額買ってみました。あらためてここ５年くらいの経過を振り返ると、2007年前半くらいにえらく高くなっていますね。まあ、別に理由もなく、日経平均やTOPIXなどとある程度歩調を合わせたものだと思いますが、昨年リーマンショック後はさすがにディフェンシブだけあって、一瞬2千円を割り込むものの、すぐに戻していたようですね。で、今年4月くらいからはずっと2000円近辺にへばりつくような株価推移で来たわけですが、10月に入ってから落ちだして、ついに1900円も割ったという状態になりました。ここ数日の株価下落の要因はよく分かりません。まあ、25％削減の民主党政策が効いてきたのかな？ただ、ここのところの配当は年60円を続けているようでして、大昔は50円が基本でしたので、配当利回りという点では、今の1800円台は50円時代の1500円台相当と考えると結構安いのではないかなと思った次第です。2001年2月に初めて九電を購入した際も1500円台でしたし、配当利回り的にはまあまあ買う気になる水準だったということです。ただ、むろん、この先もずっと60円が続くという保証は何もないわけですが。さて、羽田ハブ化構想ともやや絡んでくるのかもしれませんが、JALに関して、事業再生ADRっぽい素案が出ているようですね。しかし、金融機関が債権放棄に応じて、さらなる新規融資なんか受けられるんでしょうか。JALはこれまでもバンバン輸血を続けてきたが、どこかから出血も続いていて、ほとんど無限に輸血し続けなければ息絶えるような状態が続いてきていますからねえ。金融機関からの信用はまるでないと思います。私的再生ではなく、やはり、この際ＧＭのように裁判所が絡んだ民事再生でスッキリした方がいいんでないかとも思いますけど。よく言われる企業年金とか労働組合とかも、いったん会社が潰れた方がコントロールしやすいんじゃないかと思いますけどね。まあ、私自身4千株ほど持っていて、時価で50万円以上の価値がまだある株ですので大きな声では言えませんが(笑)。でも、債権放棄を迫られそうな大手行株価も没落気味ですから、マイポートフォリオもJALとともに沈む・・
2009/10/14
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羽田「ハブ空港に」
本日は日賃貸の指数組入日（＝投信買い日）だと思うのですが、こんな高値で組み入れたら指数自体が高値つかみだなあ。まあ、日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）っていうのは、大量保有報告書からはりそな銀行だったわけでして、親とりそなを合計すれば実に70％の投資口を保有している状態で、日興とか野村とか通常の投信は残りの30％の中から調達しなければならず、需給が逼迫しているのはわかるのですが、なんぼなんでも買い過ぎじゃあありませんか？REIT指数もTOPIX同様浮動株比率っていうのを導入しないと、ちょっとゆがんだ価格にもなりかねんなあ。さて、わたくしは空港ネタもまあ好きなんで、本日はこのネタで行きます。羽田「ハブ空港に」、国際線２４時間化へ…国交相（読売新聞）昨日前原さんは関西にいたようでして、橋下知事との会談の際に、羽田について第４滑走路が出来た暁には、「『内際分離』の原則を取り払い、２４時間国際空港化を徐々に目指したい」というような発言をしたものです。これに対して、成田市長なんかは寝耳に水とばかりに怒っているわけですが、個人的には賛成。だいたい、『内際分離』ってことの意義が個人的にはずっと昔から分からないでいるわけです。両空港とも、国内線あり、国際線もありって状態の方が好ましくないですかねえ。千葉県民にとっても、国内線に乗るのに羽田まで行くより成田から乗れれば便利ってこともあるでしょうに。でも、前原さんの「日本にはハブ空港が存在しない状態だ」とか、仁川にハブ空港を取られてしまっているという考えは少しどうかなと思うところもあります。これはおそらく、日本の地方都市の客が海外へ出かける場合を想定していると思います。地方都市から、羽田に出てきて、１時間以上かけて成田に移動した後国際線に乗り換えるというのは大変だから仁川を使っちゃうということで、日本の旅客を仁川に取られている、仁川こそがハブ空港となっているという認識だと思われます。しかし、国際的に見れば、例えば、デルタと統合したノースウエストなんかは成田発着のアジア路線もたくさん持っています。すなわち、成田はアメリカからのハブ空港として大いに活躍していると思われますし、仁川以前の昔から立派なハブ空港となっておりました。そして、ソウルにも仁川の他に国内線の金浦があります。ですから、ひょっとすると、釜山あたりに住んでいる人は、日本と同じ理由で仁川を使わず、成田をハブとして使うこともあるかもしれず、お互い様かもしれません。でもまあ、かなり日本の方の持ち出しでしょうけどね。成田はこれまで実質的に滑走路１本しかないわりには頑張ってきたように思えます。上記読売新聞の図を見ても、旅客数ではまだ仁川を上回っています。今度平行滑走路が延伸されれば、発着枠も１割程度は増えて便数も仁川に迫るでしょう。しかし、現実問題としてはそこが限界点です。３本目、４本目の滑走路を造り、巨大空港になることは実質的に不可能でしょう。なにしろ、横風用の滑走路すら土地収用が出来ず、つぎはぎだらけで、まったく完成の見通しがないわけですから。成田は過去の歴史から極めて窮屈で、もはやこれ以上の発展は望めないわけですから、国際線をさらに拡充しようと言うことになれば、羽田の活用が現実的でしょう。成田としては、羽田の国際化が進めば、没落してしまうことを恐れているのだと思いますが、羽田に新しい滑走路が出来たからと言って、いきなり成田の機能をすべて羽田に集約するなんてことは不可能です。まあ、首都圏に２つの空港が共存するってことは必要なことなんじゃないかと思いますけどね。ニューヨークにだってJFKの他、ラガーディアとか、コンチネンタルのハブ空港であるニューアークとかあるし、ロンドンだって、ヒースローの他ガトウィックやシティなど多くの空港があります。首都圏には多くの人口が集中しているわけですから、東京と神奈川の境にある羽田、千葉にある成田と両空港が並立して、どちらも国内、国際両方使える空港になることでいいじゃありませんか。ひょっとすると（土地があればですが）埼玉あたりにもう一つ小さな空港があったっていいくらいに思います。あとは、大阪の橋下知事は伊丹を廃止して関空一本に絞りたい意向のようですが、こちらは反対。まあ、そもそも関空の方が間違いだったと思いますけどね。ただし、神戸空港の位置はまあまあよろしいので、なぜあそこを関空にしなかったのか疑問です。３つのうち１つ廃止するのであれば、今の関空を廃止して、神戸空港を新関空にして、伊丹と共存させればいいんじゃないかと無責任に思っています。多分、せっかく多大な資金をつぎ込んで関空を作ったし、海の上なんで騒音問題とかも少ないので、伊丹を廃止して関空を盛り上げていこうという意図だと思いますが、伊丹だからこそ競争力があり、新幹線とも競争できる面があろうかと思われます。私も、関空は和歌山市からの帰りに使ったことがありますが、大阪へ行くのに使う気にはなりません。仮に伊丹を廃止するのであれば、国内線としては関空よりは神戸を優先して欲しいですね。まあ、騒音問題とかいろいろあるんで、街中にある空港はなるべく排除したくなるのも当然ですが、利用者側からすると、伊丹だの福岡だのは結構便利ですよね。まあ、あくまでも自己中心的な話なんですが。それにしてもホテルアンドリゾートの優待券はくだらない。まあ、１年決算なので、中間期にも保有するインセンティブを与えようと言うことなのでしょうが、こんなくだらないことに金かけてもねえ。ホテルなんかどうせしょっちゅう割り引きしているんだし、50％割引券なんか、JALやANAのホテル優待券を売った経験上、ほとんど価値もないでしょうしね。まあ、印刷代と郵送代だけでたいして資金もいらないわけで、多少運用報告書のグレードを落とすだけでも捻出できそうなくらいなんでどうでもいいですが。あとはNCRの民事再生再申立ですか。まあ、こちらは大和ハウスの思惑通りにことが運んでいくんでしょうね。本日はビライフ下落していますが、そうねえ50万円台ってのは現時点ではなんぼなんでも高すぎたってことでしょうね。
2009/10/13
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2009.10預金金利定点観測
本日はちょうど昨年NCRが民事再生適用を発表した日です。一周忌ですね。で、さらに先月再生計画が否決されてから１ヶ月になります。ぼちぼち何かしら発表がありあそうな時期ですが、どうなったのでしょうか。万が一、裁判所により再度の民事再生が認められず、破産が言い渡されるみたいなことになれば、ビライフの価格も瓦解するだろうな。まあ、そんなことにはならないとは思っていますが。それにしても、日賃貸のストップ高は気持ち悪い。何がこうさせるのかサッパリです。また、FCレジの金利も結構悪化していますね。銀行はプロスペ同様あおぞらですが、やはり亀井大臣のモラトリアム法案の影響でしょうか。あおぞらの態度は結構厳しくなっている印象です。3％も金利を出す気があるのなら、SBI証券あたりで個人向け投資法人債でも発行すれば、総額60億円くらいならさばけるんじゃないでしょうかねえ。3％なら3-4年ものでも売れそうな気がしますけど。しかも、個人的印象ではSBI債よりはFCレジ債の方が安泰だと思う(笑)。さて、本日は10月の金利定点観測です。ちょっと前に関西の地銀のネット支店などに隠れた高金利定期預金がわんさか見つかりましたので、定点観測に加えました。その後、住信SBIネット銀行、新生銀行、スルガ銀行ダイレクトバンク支店なども加えて来ました。調べているのは以下の金融機関です。他の金融機関やキャンペーンなどはあまり把握していません。ネットバンク等イーバンク銀行オリックス信託銀行ジャパンネット銀行新生銀行住信SBIネット銀行セブン銀行ソニーバンク日本振興銀行ネット支店・ネット預金等あおぞら銀行ダイレクト定期預金池田銀行ネットプラス定期関西アーバンダイレクト定期預金紀陽銀行インターネット支店京都銀行ネットダイレクト定期預金スルガ銀行ダイレクトバンク支店泉州銀行ダイレクト支店東京スター銀行優遇金利定期びわこ銀行ダイレクト定期預金みなと銀行海岸通支店だいぶ埋もれていたネット預金も発掘したわけですが、まだ未開拓の部分もあるでしょうし、日本の金利トップ５をカバーできている自信はなくなりました。あくまでも上記調査対象のトップ５を記録していきます。なお、金額により金利が異なることがあるので、預金額300万円の場合の金利で統一します。完全な目視でやってますので、たまに間違うことがあると思いますが、ご勘弁。また、徐々に金利が上がっていくような、仕組み預金などは考慮していません。各行条件が違うこともあり、直接比較が難しいので、通常の定期預金のみを対象としています。なお、金利を調べたのは10/8です。金利トップ５（300万円以上、2009.10.8現在、↑↓は前回比の金利アップダウン）１年定期0.800 日本振興銀行（↓） 10/13から0.750 関西アーバン銀行（↓）0.750 泉州銀行（↓）0.700 オリックス信託銀行0.650 池田銀行0.650 京都銀行（↓）３年定期1.100 日本振興銀行（↓） 10/13から1.000 東京スター銀行（↓）0.950 びわこ銀行0.900 あおぞら銀行0.900 オリックス信託銀行0.900 関西アーバン銀行（↓）５年定期1.300 日本振興銀行（↓） 10/13から1.200 東京スター銀行（↓）1.100 あおぞら銀行1.100 オリックス信託銀行1.000 関西アーバン銀行1.000 びわこ銀行今回も金利は全面的に低下傾向でした。ここ３ヶ月くらい金利低下気味です。住信SBIのキャンペーンが９月で終了し、ベスト５から全て姿を消したこともあり、メンバーがまあまあ入れ替わっております。その中でも、関西アーバン、びわこ、泉州、池田など関西地銀が目立ってきておりますが、これらは今後、統合の波にのまれます。びわこは関西アーバンに事実上吸収され、新関西アーバンになるのは来年３月の予定です。泉州と池田は株式的にはすでに池田泉州ホールディングスとなって統合されております。で、銀行子会社がぶら下がっている形ですが、こちらも来年４月あたりを目途に合併するのではないかと思います。そうなると、選択肢も減りますねえ。まあ、いずれにせよ関西地銀に口座を作る気がほとんどないので、あまり関係はないですが。日本振興銀行が今回もトップ独占ですが、上記の金利は来週からの金利をかいてあります。本日まではもうちょっと高いのですが、ここは郵便でやりとりしたりしますので、実質的に１週間前あたりを過ぎると、間に合いません。で、来週からどの期間も金利を下げるわけですが、それでもいずれの期間でも単独トップを独占です。まあ、東京スター銀行とか、その他の銀行も金利を下げていますからね。キャンペーンでもなければ、しばらく定期預金は冬の時代でしょうね。なんか前に書いたような気がしていたのに、自分でそのネタを見つけられずにいるので、多分ボツにしてしまったネタなのかもしれませんが、今年いっぱいはSBJ銀行というところのキャンペーン金利が高いと思います。上には書いていませんが。しかし、ここ、相変わらず満期後の資金の引き出し方がよく分からないですね。どこのATMが使えるとか。この銀行について、普段のネタくらいの分量の文章はかつて書いて、SBJ銀行についてその程度は調べたのですが、SBJ銀行開業以来の最近のネタを見直してみてもそれっぽいものがないですね。やはりボツネタにして文章ごと消してしまってブログに載せていないと思うので、ちょっとだけコメントしておきますと、ここは韓国の新韓銀行というところの日本法人（Shinhan Bank JapanでSBJ。ちなみにSBIとは何の関係もない(笑)）です。シティバンクに続いて、外銀の日本法人は２行目だそうで、先月開業いたしました。一応は、預金保険の対象ですから、1千万円までは大丈夫。当初はキャンペーン5年ものもあったのですが、予定金額に達して募集を終了したようですね。３年以下のものは限度なしで、今年いっぱいキャンペーン金利です。しかし、資金の引き出し方がよく分からない。○○銀行ATMが使えますとかそういった話がどうも銀行のページを探しても見つけられません。bloombergによる、残存1, 3, 5, 10年の国債市場金利は10/9、17時すぎで以下の通りです。今回は3年、5年は金利が上がっています。ただし、１年、10年は下げ。でも全部金利が低いことにはかわりありません。日本国も結構信用が高いんだなあ。プロスペあたりと比べると(笑)。１年 0.18％３年 0.36％５年 0.61％10年 1.29％
2009/10/09
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フェアウェイのスイッチング2009.10
東京は台風一過ですね。まあ、雨の方は朝くらいにやみまして、でも、風が強かったですね。おかげで、山手線をはじめJR各線が止まっていましたので、本日の午前中の外出はキャンセルとなりました。めでたしめでたし。さて、フェアウェイというのは第一生命の変額年金保険です。変額とは、運用成績によって、受け取れる年金額が変化するためで、実体は投資信託です。フェアウェイの投資先はおおざっぱに言えば、７通りで、バランス型と日本株式型に関してはさらに３種類の選択肢が用意されています。バランス型（安定型・中間型・成長型）日本株式型（225型・TOPIX型・成長型）J-REIT型世界株式型世界債券型米国MMFマネープール型この範囲内で、自由にスイッチング可能なところが変額年金のメリットの一つです。年間ある程度の回数までは手数料もかかりませんし、解約時まで税金関係は考慮しなくても良いため、スイッチング時のコストは考える必要ありません。しかし当然ながらデメリットもあるわけでして、個人的にはそのデメリットのほうが大きいので、通常の投信の方がいいと思っています。にもかかわらず、諸事情により、この変額年金を少々保有していますので、メリットを最大限活かすために、月に１回くらいスイッチングしてみようということを、2008.7から始めました。前回のネタはこちら。スイッチング方針はこのネタを始めて１年後に見直しました。簡単に書くと、主として前月上昇した銘柄に分配するということです。上昇した銘柄が３つ以上ある場合は100％を上位３銘柄に、２つの場合は80％をその２銘柄に、１つの場合はその銘柄に60％をまずは機械的に割り当てます。割合は上昇率に比例させますが、まあ、基本は10％単位（困難な場合は5％もあり）とします。ただし、３通りずつあるバランス型と日本株式型投信については、その中で最も上位のもののみを候補とします。マネープール型は常に成績はマイナスですから、機械的割当には使用されません。よって、計６通りの投信を対象に機械的割当を行います。前月成績がプラスの投信が２種類以下の場合は、機械的に割り当てた残りが出ます。それは、完全に自由裁量といたします。既に機械的に割り当てた投信も含め、また、マネープール型も含め、全11種の投信の中から自由に選びます。仮に、リーマンショックの際のように全投信の成績がマイナスになれば100％が自由枠になるわけです。さて、このような方針の下、再度１年くらいは続けてみて、また１年後にスイッチング方針を考えてみようという形です。先月の各投信の月間騰落率は以下のようになっています。+0.37% 世界株式型 30%→60％-0.11% マネープール型-0.65% バランス型（安定型）-0.79% J-REIT型 50％→20％-1.52% 世界債券型 0％→20％-2.77% 米国MMF-3.05% 日本株式型（225型） 20％(成長型)→0％今回は世界株式型を除き、他の投信の成績はすべてマイナスとなりました。ここのところ、マネープール型と米国MMFを除いてすべてプラスという状況が続いていましたが、前回ボチボチ曲がり角かもと感じたとおり、やはり９月は株式、為替ともマイナスでしたのでほぼ全面安となりました。まあ、海外株のみは上昇したのでしょう、為替のマイナスを打ち消してプラスで終了し、唯一のプラスセクターとなりましたので、上記方針に従えば、ここに60％を割り当てることになります。そして、スイッチング方針を変更してから始めてのことですが、40％の自由枠ができました。で、何にしようかということですが、日本株につきましては、政権交代要因みたいなものも下落の一因かなと言う気がするものですから、水準としてまだ安心できるレベルではなく、10月にはもう一段下の9,500円割れとかもありそうです。また、USDはここ半年程度下げ続けていますので、さすがにボチボチ下げ止まる頃合いかなと言う気がしますが、個人的には85円くらいまでは視野に入っていますので、もうちょっと様子見したいところです。バランス型も、株とUSDに強気になれないため弱気です。よって、消去法的に世界債券とJ-REITが残りました。世界債券はUSDは主体ですが、そうでない通貨もありますので、USD単独よりリスクが低そうです。また、J-REITはここのところボラティリティが小さくなってきており、指数的にも水平飛行に近い状態にあり、大きく底割れするリスクは低いと思います。そういった意味で、この２種に20％ずつを割り振ることにしました。先月末のポートフォリオは以下の通り。先月末ポートフォリオJ-REIT型：49.91％世界株式型：30.87％日本株式型（成長型）：19.22％先月単月では、ポートフォリオの下落率は-1.72％でした。プラスセクターである世界株式型は保有していましたが、上昇率も低く、さらに、成長型の日本株式型は上記の225型より下落率が大きく-5％近くに達しましたので、この影響も強く比較的大きくマイナスとなったものです。
2009/10/08
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官民ファンドにふられた？
台風ですねえ。ちょっとすでに季節は終わっていると思っていたのですが。いつもならあまり関係ないのですが、明日の午前中はちょっといろいろ仕事があって出かけなければならないので極めて憂鬱です。ちょうど一番ひどそうですね。さて、昨日の話ですが、やや書きすぎたかなとも思ったものですから、本日もう一度ネタとして取り上げます。どこが書きすぎかというと、プロスペの12月や来年3月にリファイナンスを迎える借入金の金利を今回と同レベルの5％台などと考えてみたところで、実は自分自身でも今回の借入と既存借入金とはちょっと違うことは分かっています。なにしろ、今回の借入金は、リファイナンスというより、無担保投資法人債の償還のための新規借入で、しかも、まともな担保物件も残っていないのでしょう。担保として運用会社株式を取ったり、プロスペ会長個人から連帯保証を取ったりしていますからね。で、これってどういうことなんだろうとちょっと考えてみました。そもそも、この９月には官民ファンドが設立され、プロスペはその適用を検討していたはずです。ＲＥＩＴの官民ファンド利用を検討 プロスペクト・リートで、この報道によれば、「担保権を持つ金融機関の同意が必要となる」そうですが、このことからも、50億円の新規融資のためには現時点で担保不足とみなされていたことが分かります。そして、結局はこの官民ファンドの利用には至りませんで、あおぞらから4ヶ月チョイの期間の新規借入をしたわけです。この辺が微妙ですねえ。今回のあおぞらからの借入条件はひどく悪いですから、官民ファンドを使えば、多分もう少しマシな条件で借入が出来たでしょう。それにもかかわらず使わなかったのは、理由があるからでしょう。考えられる理由は(1)担保調整などが間に合わなかった(2)時間的問題ではなく金融機関の同意が得られなかった、のどちらかではないいでしょうか（他にも、官民ファンドに却下されたというのもあるかもしれませんが、そこまで行くとチト悲しい）。そして、単なる想像ですが、(2)の方がありそうかなという気もします。なぜなら、単に時間切れであって、もう少し時間さえあれば調整できそうという目途でもあれば、あおぞらからの借入はもっと短期（例えば１ヶ月くらい）でも良かったはずです。短期には違いありませんが、４ヶ月ものつなぎ融資が時間つなぎのためだけに必要だったのでしょうか。そもそも、今回の借入の返済期限はピタリ４ヶ月ではなく、むしろ、173億円のリファイナンス期限のちょうど１ヶ月前という形で設定されているようです。この辺が意味深ですね。個人的にも思っていることですが、金融機関もこの3月のリファイナンスは乗り切れないであろうと見ているのではないかと想像します。昨日書いたように、５％もの金利になれば赤字という計算はちょっと飛躍しすぎでしたが、短期借入に変更して、３ヶ月くらいで回し続けても、現時点の条件より格段に悪化することは避けられず、ヘタすれば、本当にファイナンス費用で赤字にもなりかねないという厳しい状況に陥るでしょう。こうなってしまうと、もはやJ-REITとして回復の目途が立たず、金融機関としても貸出金の回収がどんどん困難化してしまいます。よって、あくまでも個人的な想像でしかありませんが、メインバンクのあおぞらがプロスペに対して、最終期限を173億円リファイナンスの１ヶ月前として、この日までに再生の道筋をつけろという最後通告をしたのではないかと思います。その人質がプロスペ会長の個人保証と運用会社株式ですね。運用会社株式を人質に取っている以上、あおぞらの気にくわないスキームはボツにもなります。そして、もしかなわなければ、２月の時点でリファイナンスには応じず、運用会社株式を没収、ぷろすぺ(親)とは縁を切って、銀行主導で再建策を実行していくということではないですかね。その時にJ-REITの形がそもそも壊れてしまっていても困るし、自らデットエクイティスワップのようなことをするためにも、大幅な希薄化増資などの際には事前承諾を必要とする付帯条項が付いているという気がします。また、プロスペ運用会社株式が50億もの価値があるとも思えませんので、足りない部分は連帯保証でプロスペ会長からむしり取ろうという意味でしょう。プロスペ会長も何十億もの持ち出しはたまらんから動かざるを得ないとこういう目論見ではないでしょうか。また、投資主にとっては迷惑な話ですが、いったん民事再生させても、NCRパターンでしかも比較的早期に信用力の高い親に拾ってもらえるならば、銀行側としてはあまり問題ありません。民事再生も一つの選択肢として残しておくためには、多分、官民ファンドからの借入はない方がいいでしょう。国交省肝いりの官民ファンドを使用した上で、なおかつ民事再生に移行してしまうと、だいぶ気まずいからです。というわけで、(2)の担保調整不同意説なわけでもあります。でも、官民ファンドを使用していなくても、銀行の貸し渋りに見える民事再生はそもそも気まずいので、多分、上場維持したままどこかに引き取ってもらうスキームを目指しているとは思いますが、救済合併してやる方にとっては、NCRのような民事再生会社の方が有利にことを進められますね。でも、上場したままでもなかなか美味しい部分もあります。プロスペの前期決算で、簿価ベースの純資産額は349億円となっていました。ただし、不動産の簿価が多分681億円に対して、鑑定評価額は588億円と93億円ほどの含み損がありますので、これを簿価ベースの純資産額から引くと、鑑定ベースでは純資産額256億円ということになります。この額は現在の68億円の時価総額と比べても、まだ相当上回っており、現時点の投資口価格で合併しても負ののれんが188億円生ずる計算です。ただ、救済合併となれば、現時点の投資口価格での評価は望めず、さらに安い価格の合併比率となるでしょうから、負ののれんは200億円、あるいはこれを超えるかもしれません。負ののれんは、売却損などと相殺できそうですから、物件の入れ替えの自由度が増すなど、救済してやる方にとってもメリットがあります。さらに、合併比率次第では、現状の巡航速度も上げることが可能ですから、例えばスターツとかだって条件次第では興味を示してもおかしくありません。まあ、債権者の銀行としてはなるべく信用力の高いところに引き取ってもらうことがベストなわけで、アコモ、野村あたりなら万々歳でしょうけどね。でも、個人的印象ではアコモは無理。あくまでもプロスペの投資主になったことがない一個人の希望ですが、プロスペ会長から連帯保証で金をむしり取ったうえに、投資主責任を課す民事再生スキームが楽しいです。なにしろだいぶ売ってきたとはいえ、ぷろすぺ(親)はまだ15％ほどはここの投資口を持っているでしょう。民事再生後、あおぞらによる破格安値のデットエクイティスワップ、野村による破格安値の第三者割当（どちらも１口2-3千円くらい(笑)）で大部分の投資口をあおぞらと野村でにぎり、そして、野村レジ100分割（売買単位100口）くらいの後、1：1での救済合併（すなわち今の野村レジの1/100の価格）、まあ、このくらいが妥当かな(笑)。上場したままではちょっと出来ない相談ですけど。というわけで、プロスペのデッドラインが2/15に引かれました。そういう意味合いなんじゃなかろうかと想像するわけです。言っておきますがあくまでも想像です。しかし、銀行から借りられるところは官民ファンド使う必要ないでしょうし、使いたいところは、プロスペのようにどちらにしろ安泰ではないということならば、官民ファンドっていったい何のためにあるのだ？本日暴騰したクレッシェンドも使わなかったわけですしねえ。このファンドあまり存在意義がないのかも。本日の東証REIT指数＝967.40、レジREIT指数（独自算出）＝789.98、単純平均利回り＝6.47％、加重平均利回り＝5.82％。
2009/10/07
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負け犬
オーストラリアは政策金利を引き上げましたか。もう出口に向けて舵を切ったということですかね。ちょっとうらやましい感じです。最近、USDベースで見ると、強い通貨はオセアニアと日本円ですが、オセアニアはなお一層強くなるかもしれませんね。今のところAUDは70円台後半くらいですが、USDにもっと近づき、80円台とかに乗せてきそうに思われます。しかし、日本円がなぜ強いのかはイマイチなぞですね。数ヶ月後に来年度予算の骨格が見えてきて、国債増発が不可避みたいな状態に陥れば、まあ円安方向へ向かうかもしれません。もうすでに予算が付いちゃった補正予算をチマチマ削ったりするよりは、来年度予算に集中すべきと思いますけどねえ。アニメの殿堂とかならともかく、耐震工事など、いずれはやらなければならなそうなことまで無理矢理削ることもなかろうと思いますし、補正からの助けがなくてもムダを省いて予算が組めるはずなんでしょう？だったらそっちに注力しなさいよ。さて、本日は別ネタ用意してあったんですが、J-REITが昨日下げたぶんくらい上げました。まあ、行ってこいってかんじで。そして、J-REIT関連でリリースがありましたので、予定変更してそのネタでも。まずは、プロリート(笑)。それにしても、TIBOR+5.00%って見たとたんに笑ろた(笑)。カーティス・フリーズ氏が連帯保証ってところも(笑)。運用会社株式も担保に取られちゃって、あおぞらリート投資法人でも作る気なのかな？あおぞらも人の弱みにつけ込んでエグイわな。まさか亀井さんのせいで３年返してもらえなくなるリスクでも考慮したんかな？しかも来年２月までだから来期またもやリファイナンスですな。おっと、その前に12月にもあおぞらのリファイナンス30億円がありますな。そして、来年３月には173億円・・プロスペはその存在意義を自問自答すべきでしょう。To be or not to be..今回のリファイナンスは、4ヶ月ちょっとですから、4M TIBOR（0.58636％、10/6）を参考にすると、金利は5.59％程度になると思われます。４ヶ月ちょっとの借入で金利だけで約１億円です。半年に換算すると1.4億円とかそのくらいです。考えてみると、今期予想で純利益は2億円ちょっととなっております。残り少ない黒字ですが、金利上昇であっというまになくなってしまうのではないでしょうか。たとえば12月のあおぞらの30億円。これで同条件を突きつけられると、３％以上金利が上昇します。すなわち、年間で１億円くらい、半年で5千万くらい金利が増えます。そして、なんといっても、3月の173億円のリファイナンス。これって、今現在の金利が1.31％しかありませんから、これのリファイナンスにたとえ成功したとしても、5.6％なんかになった暁には、4％以上利払いが増えます。すなわち、年間で7億円以上、半年で3.5億円以上増えて・・あ、赤字だ(笑)。てな感じで12月、２月は乗り切ったとしても、来年の３月はほぼ確実に乗り切れないですね。もはや野村レジあたりに1：0.1でいいから、なりふり構わず引き取ってもらいなさい、っていう感じですけどねえ。アコモには相手にしてもらえないだろうし、ビライフやアドレジも相手が決まっている以上、信用力の高いレジ系としては野村くらいしか残っていないでしょう。そして、来年３月までに態度を決めなければ、第２のNCRになるしかない感じがします。しかし、ここは民事再生したところで、スポンサーが現れるかどうか。NCRとはまたひと味違いますからね。亀井大臣のモラトリアムで救われたりしたらお笑いぐさですけど、その後は日本では生きていけなくなるのではないかな。モラトリアムも使ったら最後、二度とその金融機関と取引できなくなるでしょうから、国が強制するのでなければ使いにくいでしょうねえ。まあ、国が強制するという強硬手段もまず取れないわけですが。そして、もう一つはクレッシェンドですね。こちらも投資法人債問題。ついにウタタさん（変換できず）も観念し、唯一の個人REITであったクレッシェンドも平和不動産傘下になることとなりました。一応、運用会社の取締役としては残るのかもしれませんが、J-REITの執行役員は降りるみたいですね。まあ、この状況下で個人商店ではファイナンスもままならぬと、そういったことでしょう。そして、200億円の投資法人債については、物件売却資金、平和不動産による第三者割当30億円、そして、借入85億円でなんとかまにあったということのようです。しかし、まあ、これからでしょうね。多分、目玉となるような物件を手放したりしていますので、ほとんど抜け殻状態みたいな感じです。100％平和不動産の傘下になって、またゼロからの出直し、っていうか、ひょっとするとマイナスからの出直しといったところかもしれないですが、スポンサーチェンジでどういった成績をおさめるのか、今後の運用を見なければならないところでしょう。本日の東証REIT指数＝964.04、レジREIT指数（独自算出）＝768.26、単純平均利回り＝6.56％、加重平均利回り＝5.84％。
2009/10/06
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グロソブvs外貨リバランス2009.10
やっぱり10月に入ってからさえない展開が続いています。本日はJ-REITがかなり下落しましたね。あまり政権交代とは直接的には関係ない分野のような気もしますが、どうなんでしょう。さて、2006年の7月にグロソブの毎月決算型を解約しましたが、その辺で、どうもグロソブは為替にすら負けてんじゃないの？という疑問があったものですから、この解約直後にグロソブと同じ割合で外貨のMMF、預金を持ってみて、グロソブと競わせてみようということで始めた企画でした。競わせている相手は、まだ解約していない手持ちのグロソブ３ヶ月決算型で、ノルウェークローネを加えたため、北欧2カ国、および、日本円を除く、6カ国通貨をグロソブと同じ割合で持ってみて、これを外貨パックとします。で、両者の評価額を比較してみようと言うことです。グロソブも外貨パックとして保有しているMMF、預金もすべて、分配金は税引き後再投資です。しかし、グロソブの通貨バランスは時とともに変化しますので、なるべく同じ条件で競わせるためには、たまにリバランスする必要があります。そこで、毎月最初の週末に買い増しによるリバランスを行うことにしました。基本的に、長期戦に備えて額はかなり少額で抑える方針です。前回のネタは以下に。グロソブvs外貨リバランス2009.9これまで、週末および月末の外貨パック、および、グロソブの評価額は記録しており、比較を開始した2006.7.26の値を100とした比較グラフは以下の通りです。むろん、追加購入リバランスをした際には指数の連続性を保つため適宜補正を加えています。やはりUSDとEURが主体でその２つは９月には下げていますので、ここのところグロソブも外貨も評価額は下落基調ですね。で、こんな時はグロソブより外貨パックの下落の方がきつそうで、両者の差は少し開き気味となっております。株価もさえませんが、為替もさえません。グロソブの10/1付け週報によると、ここのところ一貫した傾向ですが、USDとEURのバランスは、USDを減らしてEURを増やすということをやっています。しかし、今回は為替的にUSDの方が大きく下げていますので、その影響もありますから、２通貨の残高バランス変化はごく僅かです。他に、GBPも減らしていますが、こちらも為替的にずいぶん安くなりつつあるので、為替の影響が半分くらいはあると思います。逆に増やしているのはAUDですね。全体的に、為替的に調子の悪いものは減らして、調子のいいAUDなどにシフトしてきているようです。というわけで、今回は、ここ２－３回やってきたようなUSDを売ってEURを買うというほどバランスが狂っているわけではなく、USD-EURのバランスも一応下記目標範囲内におさまっていたのですが、少し円高気味で外貨を買うにはいいタイミングだと思って、EURを若干買増しました。USDはいじっていません。また、グロソブが増やしているAUDも買い増しました。GBPはグロソブが減らしていますが、もともとやや遠慮気味に購入していたため、下記目標範囲は逸脱しておりません。よって、いじらずです。よって、買い増したのはEUR, AUDの２通貨のみで、売却はなしです。NOKもグロソブが徐々に増やしつつある通貨でして、ぼちぼち買増が必要なのですが、NOKは半年定期にしてあり、今週満期を迎えますので、満期後に買増いたします。よって、今回はいじっていませんが、微妙に下記目標範囲を下回った模様。まあ、目標範囲が幅広いので放って置いても約半年もったわけですが、今回満期後に目標範囲の真ん中くらいになるように調整をし、再度半年放っておく予定です。当日のレートにもよるのですが、多分4,700-4,800NOKになる程度まで買増予定です。外貨パックのグロソブに対する目標範囲は以下の通りです。USDとEUR：USDまたはEUR基準で計算した目標額の±3％以内GBP, AUD, CAD：USDまたはEUR基準で計算した目標額の±10％以内NOK：NOK単独以上、北欧３カ国通貨合計以下グロソブの通貨構成（作成基準日2009.10.1週報）USD=20.2%, EUR=39.8%, GBP=7.7%, AUD=7.7%, CAD=6.9%, NOK=6.0%, JPY=5.4%ソニーバンクTTB（JPY, 2009.10.3、NOKは新生銀行TTB）USD=89.52, EUR=130.63, GBP=142.64, AUD=77.20, CAD=82.53, NOK=15.22リバランス後保有残高（EUR, CADはMMF、USD, GBP, AUD, NOKは定期預金、ただし、いずれも少額の普通預金を含むこともある。）USD=1,789.12, EUR=2,388.72, GBP=409.95, AUD=737.20, CAD=645.41, NOK=3,076.94
2009/10/05
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2009年9月の成績
MRJは一気に100機も注文をとりましたか。いやー、実は個人的にMRJは結構応援しているんですが、こうなったら三菱重工の株でも買ってやるかと思って、ちょっと見てみたら９月はだいぶ下落していますねえ。まあ、今日は反動かちょっと上げていますが。まあ、MRJは座席数が横に2+2で定員も70-90名クラスの小型機ですが、将来的に3+3で定員150名クラスの機種開発に出れば、結構主力機ですからね。その辺の戦いまで挑んでいってもいいんじゃないかと思います。飛行機はメンテなどで結構消耗品も買いますので、今現在はアメリカさんのいいなりの価格で買わなければならず、わりと気に入らない点でもあるんですよ。飛行機作る際には結構日本製パーツも使っているくせに。さて、本日は9月のまとめです。月間成績としては、3～7月は全セクタープラスで、８月も外貨以外はプラスでして、月間総合成績では3～8月の半年間プラスが続いていたわけですが、９月は半年ぶりに月間成績がマイナスとなりました。とはいっても、円高株安なので、全セクターマイナスか？とも危惧していたわけですが、終わってみると、マイナスセクターは株式の部のみでした。他は微妙にプラスくらいで９月は終了しました。株式（J-REIT含む）は47万円のマイナスで久しぶりです。株式とJ-REITに分けると、このマイナスはすべて株式に起因しています。下に示すように、指数的にはどれもマイナスでしたが、マイポートフォリオではJ-REITの分配金の多さにも助けられ、J-REITの部は微妙にプラスで終了しました。株式の部は言わずもがなですが、銀行、JALなどが２割を越える大幅なダウン。まあ、JALは前原さんのせいとは言いませんが、金融株の下落は結構大臣が効いていると思われます。それと野村の大規模増資とかですね。民主党は長らく野党の立場なので、大臣としての発言のノウハウみたいなものはほとんど身についていない感じです。為替や株価に大きな影響力を持つことをもう少し考えてもらいたい感じですね。不動産や建設も全般的に悪かったみたいですし、民主党政権はきっと株価には良い影響を与えない政権でしょうね。J-REITは指数的にはマイナスでしたが、上で書いたように９月は分配金が結構多かったこと、それからなんと言ってもビライフが大きく上昇していますので、この２点が効いてマイポートフォリオ的にはプラスでした。まあ、他の多くの銘柄は小動きで、数％程度のマイナスって感じのものが多かったわけですが、ビライフに限ってはNCRとの関係で９月は２割以上上昇しています。手持ちの銘柄の中では他にロジスティクスやトップもやや好調でしたね。で、９月は株式、J-REITとも何も売買しておりません。9月終値：日経平均＝10,133.23 (-3.33%)、TOPIX＝909.84 (-5.79%)、東証REIT指数＝987.34 (-1.95%)、レジREIT指数（独自算出）＝753.50 (-2.64%)。為替に関してですが、世間では円高円高とややうるさい感じですが、実は対USDの話でしょう。EURはそれほど下がっていないし、むしろここのところ水平飛行に近い感じがします。また、オセアニア通貨は逆にまだ上がっています。すなわち円安。まあ、私の感覚では、とりあえず、1 EUR = 1.5 USDくらいを目指しているのかなと前々から思っていましたので、EURが130円水準で安定しているとするならば、USDは85円見当と思っています。まあ、さすがに80円台前半は円高だと思いますけど。というわけで、外貨マイポートフォリオの主役であるオセアニア通貨に対してはやや円安傾向であったため、外貨の部はプラスで引けました。もっとも、USDとか下落がひどかったGBPなんかも持っていないではありませんので、プラスはごく僅かです。民主党政権となり、株価は下方向へ、為替は円高方向へってイメージになりつつありますが、たしかに、企業に対しては自民党時代より厳しくなり、株価下落要因の感じですし、また、個人等への資金援助中心ですから、内需中心となり、円高方向へ行きがちな政策であろうと思われます。これが、このまま定着しちゃうと、やや民主党政権も長続きしないかもしれません。なにしろ日本を代表する企業の収益を圧迫すれば、法人税は減少し、どんどん税収減となりそうなので、政府としても結構キツイでしょう。かといって、自民党もなんだか情けないですしねえ。外貨の取引は、9月もグロソブと競わせているもののリバラスのみです。グロソブvs外貨リバランス2009.99月終値：USD=89.71 (-3.61%)、EUR=131.35 (-1.58%)、AUD=79.16 (+0.74%)、NZD=64.77 (+1.62%)、GBP=143.44 (-5.40%)、CAD=83.87 (-1.33%)。投信も外貨と同様小さめのプラスとなりました。基本、ほとんど動いていない銘柄が多かったです。特に、外債ものは１％も動いていないものが多い。まあ、むろん、日本株投信はマイナスであったものの、海外株や海外REITがややプラスという感じなので、この辺が勝って全体としてプラスで終わったという感じです。８月の成績をまとめた時に、海外REITがわりと回復基調にあることに気が付きましたので、超ひさびさとなりますが、海外REITの買増をしてみました。ＤＩＡＭワールド・リート・インカム・オープン購入変額年金フェアウェイの９月の成績はマイナスでした。J-REIT、日本株が中心でしたので一番上の株式カテゴリーと同じようなものでしょう。フェアウェイのスイッチング2009.9債券の部は、えっと、みずほコーポの劣後債かな、利払いがありました。相変わらず、みずほ本体も劣後債を出すようで、銀行の劣後債も個人向けに発行されることが珍しくなくなってきました。AUD建てのゼロクーポン債ですが、９月は長期金利も微妙に下落、為替もAUDはやや高くなりましたので両効果で評価額は上昇しております。で、またまたソフトバンクを買ってしまいました。どうにも病気です。さらに、個人向け国債はルーチン化している買増で実際には今月約定します。ソフトバンク株式会社第29回無担保社債秋の個人向け国債2009預貯金の部は、満期になった定期預金があるため、インカムが発生しております。で、そのインカムとしては、９月は結構あって、合計でなんと34万円。うむー、毎月このくらいあると働かなくてもいい感じだな。６月決算J-REITを結構持っているのか、この辺がやや多かったみたいです。さらに満期預金もありましたからね。これで、一気に年間目標である180万円のペースを上回りましたが、この後J-REITの分配金はやや少な目になりそうだし、目標達成出来るかどうかはまだ微妙です。
2009/10/02
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2009.9レジREIT指数
昨日のお化粧がはがれて本日は１万円割れですね。ちょっと秋雨の季節ですが、どよーんとした感じ。金融担当大臣も、苦しければ返済猶予って単純な話ではないことが徐々に分かってきたかもしれませんね。ヘタすりゃ地銀や信用組合など地域金融を軒並みつぶして、かえって地方を疲弊させることにもなりかねませんものねえ。でも、「支払い猶予中の利子や一部元本を地域金融機関に補給するなど、貸し手への国の資金支援に強い意欲を示した。（日経）」って、国が直接中小企業に貸すのと同じだわな。だったら得意のゆうちょで中小企業や個人のローンの肩代わりでもさせればいいんでないの？まあ、新銀行東京の巨大版が出来上がるだけですが。さて、本日はレジ指数の記録です。株式の個々の銘柄では、TOPIXや日経平均の動向と全く異なる動きをすることもあるのは当然です。株式の場合には、大型、中型、小型とか、業種別とかいろいろなサブインデックスもあるわけで、日経平均には負けているが同業種の中ではましな方だとか、いろいろと参照できます。しかしながら、REITでは単一の指数しかなく、そのため、独自にレジデンス銘柄のREIT指数を算出することにして、2006.11からレジREIT指数を算出しています。定義、注意事項などは、一周年の時のネタを参照願います。本日は、9月のレジREIT指数の記録です。8月分はこちら。日付 レジREIT指数 東証REIT指数2009.9.1 787.67 1,006.42 2009.9.2 787.64 999.72 2009.9.3 783.79 996.37 2009.9.4 781.47 995.69 2009.9.7 773.53 987.66 2009.9.8 760.65 978.24 2009.9.9 768.03 990.48 2009.9.10 775.96 998.46 2009.9.11 779.07 1,004.62 2009.9.14 781.02 1,013.99 2009.9.15 780.35 1,017.96 2009.9.16 768.08 1,002.96 2009.9.17 761.65 999.41 2009.9.18 747.95 990.52 2009.9.24 754.68 990.62 2009.9.25 756.28 979.36 2009.9.28 750.90 972.90 2009.9.29 754.37 971.79 2009.9.30 753.50 987.34 現在の対象銘柄（13種）8956 プレミア8962 日本レジデンシャル8963 東京グロースリート8969 プロスペクトリート8970 ジャパンシングルレジデンス8973 ジョイントリート8975 ＦＣレジデンシャル8978 アドバンスレジデンス8980 エルシーピー8984 ビライフ8986 日本賃貸住宅3226 日本アコモデーションファンド3240 野村不動産レジデンシャル除数431,373,320円（変更なし）９月は相変わらず動きがないわけですが、明日10/2に日賃貸の第三者割当増資払込が行われるはずですので、何営業日か後に久しぶりに除数の変更があります。かなり久しぶりなので、正確にいつ変更すればいいのかもう一度調べなければなりませんが、昔より１営業日遅れて、10/13終値かもしれません。あとで調べてみます。で、日レジとアドレジの合併が正式にリリースされました。来年3月初めということですね。むろん、投資主総会での賛同が前提ですが、これに反対する人はほとんどいないと思います。ですから、対象銘柄の数としては１つ減ることになりますが、新規発行とか消却とかそういったことがないスキームですので、原則除数の変更は必要なさそうです。まあ、ビライフがNCRを吸収することになれば、この時は除数の変更が必要となりますが。過去2ヶ月のレジREIT指数、東証REIT指数をグラフ化すると、以下のようになります。基本、穏やかですねえ。むろん細かい上げ下げはあるわけですが、相当振幅も小さくなり、両指数とも水平飛行に近い状態に見えます。考えてみると、１年前の今時分はとても派手でした。昨年の10月は過去最大の下落、上昇など何度も繰り返していたような時期でしたね。個人的には目をつぶって見ないふりしているしかないような時節でした。その昨年と比べちゃ比較になりませんが、ここのところめっきり落ち着いてきまして、J-REITらしくなってきた印象です。例えば、指数的には上昇せずとも、水平飛行であれば、分配金の額だけはプラスになるわけでして、インカムゲインを目指すものにとって居心地が良い状態です。まあ、今後もなるべく暴れまくる外資などには戻ってきて欲しくないところであります。本日の東証REIT指数＝974.72、レジREIT指数（独自算出）＝764.39、単純平均利回り＝6.63％、加重平均利回り＝5.78％。
2009/10/01
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