2009年07月の記事
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2009.7レジREIT指数
月末上げて終了ですか。まあ、おかげで今月もマイポートフォリオはプラス引けとなりましたが、実は株式の部は日経平均ほどは順調ではありません。ま、それはまた後日。さて、本日はレジ指数の記録です。株式の個々の銘柄では、TOPIXや日経平均の動向と全く異なる動きをすることもあるのは当然です。株式の場合には、大型、中型、小型とか、業種別とかいろいろなサブインデックスもあるわけで、日経平均には負けているが同業種の中ではましな方だとか、いろいろと参照できます。しかしながら、REITでは単一の指数しかなく、そのため、独自にレジデンス銘柄のREIT指数を算出することにして、2006.11からレジREIT指数を算出しています。定義、注意事項などは、一周年の時のネタを参照願います。本日は、7月のレジREIT指数の記録です。6月分はこちら。日付 レジREIT指数 東証REIT指数2009.7.1 736.22 997.17 2009.7.2 738.59 1,005.01 2009.7.3 744.28 1,001.36 2009.7.6 729.99 998.77 2009.7.7 704.31 961.09 2009.7.8 709.94 967.26 2009.7.9 688.10 946.48 2009.7.10 695.77 963.82 2009.7.13 680.05 943.75 2009.7.14 687.89 960.85 2009.7.15 698.85 962.84 2009.7.16 715.78 970.45 2009.7.17 735.76 990.00 2009.7.21 725.73 994.92 2009.7.22 728.81 993.20 2009.7.23 728.52 993.10 2009.7.24 733.08 987.19 2009.7.27 731.76 985.02 2009.7.28 720.79 982.96 2009.7.29 721.99 980.55 2009.7.30 717.68 974.72 2009.7.31 734.22 990.69 現在の対象銘柄（13種）8956 プレミア8962 日本レジデンシャル8963 東京グロースリート8969 プロスペクトリート8970 ジャパンシングルレジデンス8973 ジョイントリート8975 ＦＣレジデンシャル8978 アドバンスレジデンス8980 エルシーピー8984 ビライフ8986 日本賃貸住宅3226 日本アコモデーションファンド3240 野村不動産レジデンシャル除数431,373,320円（変更なし）まあ、本日もうちょっとかかりますというリリースが出ましたが、日レジ次第で、近いうちに動くかもしれません。合併とかそう言った場合にどう除数を変化させるのかは今後の勉強が必要です。過去2ヶ月のレジREIT指数、東証REIT指数をグラフ化すると、以下のようになります。まあ、７月上旬は株価も９連敗とかしていましたのでつられて東証REIT指数、レジREIT指数ともやや落ち込みましたが、その後は回復して、東証REIT指数は1000ポイントをやや下回るあたりで、レジREIT指数は700ポイント台で比較的安定しています。まあ、レジ指数的には、やはり日レジの動向待ちですね。アドレジとの合併スキームがすぐに提示されるのか、合併比率はどうなんだとかその辺が大いに指数に影響を与えます。ちょっと今回はあっさりしていますが、実は本日はべらぼうに忙しく、目が回るほどだったんです。ちょっとつかれちゃったので、簡単にあっさりと終了します。とにかく、日レジ待ちですね。多分、来週あたり発表と思いますけど。本日の東証REIT指数＝990.69、レジREIT指数（独自算出）＝734.22、単純平均利回り＝6.79％、加重平均利回り＝5.80％。
2009/07/31
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現実は甘くない
民主党のマニフェストもそうですが、今日は民主党ではありません。DA投資家も決算短信見てやっと気がついたのではないかとそんな印象を持った本日の下落です。マインズタワーのテナント退去というリリースも現実問題としてちゃんと把握されたみたいですし。でもまあ鈍いリアクションでしたねえ。大和証券がスポンサーになって、例えば、スポンサー破綻であるとかそういった将来不安は小さくなったわけですが、今までの投資口価格推移を見ていると、まるですぐにでもバラ色の人生が待っているかのような動きでした。でも、そうそう急激にはハッピーにはなれませんわな。まあ、PBR的低さ、LTV的低さという２点は評価できますので、将来性があるというか、投げ売りのような好条件の物件を引き受ける余力があり、将来的分配金成長力としてはピカイチかもしれません。でも、スタートが６千円とか４千円ですからね。そりゃ分配金も回復するでしょう。スポンサー的問題がなくなれば。というわけで、将来性は買っているのですが、まだNBFより低利回りでもよいと言うほどの短期タイムスケールの話じゃありませんので、大幅下落した本日の投資口価格ですが、買う気になるほどじゃあないですね。来ないつもりだったんですが、ちょっと時間が出来たので。
2009/07/29
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民主党もねえ
日経平均は超久しぶりに微妙に下げましたね。しかし、７月の日経平均は非常に気持ち悪いです。いきなり９営業日下落したかと思えば、今度は９営業日続伸で１万円回復。別にこれといって一方的に動く材料があるわけでもない感じですけどね。本日はTOPIX的にはプラスで引けており、日経平均のマイナスも僅かで、１万円はキープですね。DAはさすがにマインズタワーの空室の影響はでかそうですね。まあ、リーシングするでしょうが、カラのままだと4千円ですから、プロスペ、シングルレジなみになってしまいます。さて、昨日民主党がマニフェストを発表したというニュースがありましたので、見てみました。まあ、流し読み程度ですが。その結果、「民主党もねえ」ってな感じの感想です。定額給付金には大いに反対していた民主党で、国会議員はもらわないとまで言っていたわけですが、フタを開ければ、定額給付金拡大バージョンみたいな政策のオンパレードでないの？子ども手当だの農家の戸別補償などその辺はどうだかねえと言う気がします。一方で、この経済状態をどうするのとか、財政は、外交・安全保障政策はどうなのよとか、その辺の国家感はなんともチンマイ感じがしますね。まあ、一つ言えることは、民主党に政権を取らせ、そして、意地になって公約にこだわったりすると、かなりの財政危機に陥るであろうということです。子ども手当、など、子育て支援策を鮮明にする一方で、そのツケをまさにその子どもたちに払わせようというそんな感じですか。読売新聞のサイトに「日本版ボートマッチ」っていう、どの政党の意見に最も近いかアンケート形式で調べるページがあります。とりあえず、これをやってみたところ、最も不一致度が高かったのが、国民新党、次いで共産党、さらには公明党でした。まあ、順番はともかく３つの政党とも好きではないので、さもありなんという結果でしたが、一致率が最も高かったのは私は自民党という結果になりました。でも、一致率は53％で僅かに一致が不一致を上回った程度。次いで、新党日本、民主党、社民党の順番でしたが、これらは僅かに不一致が一致を上回った程度。まあ、どこに入れても半々という結果でした。まあ、このアンケートにしても、安全保障とか外交、経済対策等々、あまりそう言った話題がないですね。国政選挙なのにこれでいいのだろうか。ちなみに、全問賛成にすると、民主党、共産党との一致率が非常に高くなりますので、基本は民主党政策を並べたようなアンケートということでしょう。なんかちょっと恣意的ですな。読売新聞はもうちょっと保守色が強いはずですが。個人的には経済をどうするのか、財政をどうするのか、そう言ったところが一番興味を引かれ、さらに国政選挙ですから、地方選とちがって外交・防衛あたりが判断基準かと思っているのですが、民主党を見る限りなんだか人気取り政策ばかりでつまらないですな。ところで、アンケート結果に新党日本なんて矮小政党が出てくるのに、幸○実○党との一致度が出てきませんね(笑)。候補者数から言えば、自民、民主と肩を並べていると思うんですけどねえ。東京都議選のときは、全選挙区から立候補したわけではなく、いくつかの選挙区からだったわけですが、今回衆院選には全選挙区から立候補する気なんじゃないですかね。しかも比例にも出るということですね。衆院選小選挙区の供託金は300万円で、比例区は600万円だそうで、300人以上立候補すれば、供託金だけでざっと10億円ですね。都議選のときも全員没収だったと思いますが、たぶん衆院選でも全員没収でしょう。そして、供託金は国庫へ。いやー、大変貴重ですよ。不景気で税収が落ち込んでいる時にこういった方々は。出来れば、信者全員が比例区にでも立候補してもらいたいものですな。ちょっとボチボチ夏休み前のやっつけ仕事の時期なので、ネタがないときはあまり来ないかもしれません。今日も別にネタがないわけですが。
2009/07/28
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7月決算J-REIT
アドレジは上昇して、日レジは下げましたか。傘下にレジ系がない三菱地所などであったら本日は間違いなく上昇していたでしょうが、将来的に他銘柄との合併が視野に入っている場合は、そちらの価格と合併比率を想定しながら売買が進むということで、こんなモンでしょうね。安値で第三者割り当てしたい伊藤忠側からの意図的リークだったのかもしれません。まあ、多分多くの人が日レジ２口＝アドレジ１口と想像していると言うことでしょう。１口単位のJ-REITでは、半端な合併比率というのはとりにくいでしょうから、どうしても整数比ということになれば、1：1では現状、日レジ側に有利すぎますので、救済される側としては望めませんからね。個人的には、日レジ２口がアドレジ１口に化けたとすると、アドレジの平均取得価格が下がります。すなわち、あまり問題ありません。まあ、３口で１口になったりすれば、ショボイわけですが、そこまでは出来ないのではなかろうかと思います。現時点の分配金額や投資口価格を横に置いておいて、資産価値とかをもとに議論すれば、1：1でもいいくらいですからね。特に、１口当たり出資金は日レジ60万円に対して、アドレジは２割少ない48万円しかないわけですから、第三者割当増資で棄損しても、まだ1：1の対等合併でも悪くない程度の数字ですから。さて、本日は７月決算銘柄の最終売買日でした。今月決算J-REITシリーズなんですが、また今月も、各銘柄の簡単な感想、強気、弱気、中立くらいの話にとどめます。前は３ヶ月くらい先を想定して投資口価格の予想めいたことも書いていたんですが、破綻リスクとかそいうったものを数値的に考えるのは無理があるし、無理矢理考えてもむなしいからです。最近では融資手数料という金額が全く予想できないブラックボックスもありますからね。なお、7/24現在の各指標の値は以下の通りです。書いてあることは、指数が変化しないことを前提とした、あくまでも個人的ひいき目も含んだものですのでお間違いなく。指数が年率100％で上昇するような環境では全銘柄強気ですからね。で、大部分を書いているのが週末ですので、全部7/24の値を用います。今回は数が少ないので水増しせずに１回だけで終了です。東証REIT指数＝987.19（7/24）レジREIT指数＝733.08（7/24）8957 東急リアル・エステート（7/24：533千円）来期、今期より減額予想の14,300円が出ていますがたいした差はないため、大勢には影響なかろうかと思われます。最近ではフォワードコミットメントとかそういったモノが全銘柄でなくなりつつあるし、増資だのなんだの考える情勢にも戻っていませんしね。ファイナンス絡みで特にネタがない銘柄はほとんど現状維持という感じです。今現在の投資口価格もとりわけ高いでもなく安いでもなく、この銘柄としては標準的な状態のように思えます。要するに、強気にも弱気にもなる材料がなにもなく、中立です。8967 日本ロジスティクスファンド（7/24：636千円）ここは来期増額の分配金予想で、今期15,700円に対して、来期は17,200円の予想が出ています。おそらく、今期やや少なめなのは、昨年11月に発表された大東物流センターの建て替え事業の費用が一番かかる時期だからでしょう。来期以降は減っていくので、その分分配金にもプラスの影響が出るようです。来期予想をベースにすれば、5.4％程度の利回りになっていますので、財務状態の良い銘柄としてもう少し、5％を切るあたりまでは評価されても良い様な気がします。すなわち、60万円台後半から70万円近くですね。というわけで、やや強気です。8969 プロスペクト・リート（レジ銘柄、7/24：131,100円）名前を変えたからといって、その後別に何もやっていないわけですが、日コマあたりにちょっかいを出すための改名であったのかもしれません。ゴミ物件を鑑定を何度でもやり直して、なるべく高値で売りつけて鞘をぬくというビジネスモデルが成り立たなくなってきたので、規模を拡大して運用報酬とかその他いろいろ抜こうという腹かもしれませんが、今は親の信用力の問題ですから、この銘柄はその存在意義がどうであるのか、形而上学的問題です。信用力のない銘柄は、高い借入金利を強いられる→分配金がミジメになる→投資口価格も上がらない→エクイティが不可能→借入金だけが頼り→足下見られて高い借入金利を強いられる→以下ループ、と、不都合な連鎖が完成していますから、あとはダラダラと生ける屍のように生きながらえるしかないわけです。大幅な分配金低下に見舞われ、本日ストップ安のクレッシェンド、ここ、次のシングルレジ、LCP、ジャパンO、日賃貸あたりはもはやどうにもこの蟻地獄から抜け出すことが出来ません。この辺の銘柄はもはや信用力の高いところにスポンサーチェンジして、親が撤退してくれるかどうかが復活できるかどうかの決め手でしょうね。DAのように。J-REITの分配金予想といったものは、昔は上方修正こそあれ、下方修正や未達なんてことはほぼなく、非常に堅い数字を出していたものですが、昨今では下方修正や予想未達も決して珍しくなくなってきました。ここも７月初めになって今期の予想を下方修正ということで、5千円カスカスくらいの巡航速度になってきました。来期は、9月末の30億円のリファイナンス、10月初旬の投資法人債の償還が50億円ありますので、またまたファイナンス関連費用でもボッタクリにあうんでしょうね。というわけで、来期も回復は困難と思われます。投資法人債の償還を何とか乗り越えても、いくらの分配金を示せるのか。5千円出せればまあまあ現状維持でしょうが、クレッシェンドみたいなことにもなりかねませんからね。まあ、弱気です。8970 ジャパン・シングルレジデンス（レジ銘柄、7/24：124,600円）ここもプロスペと同様、７月上旬下方修正組ですね。原因は空室率の上昇ということです。しかし、日レジの決算説明などを見ていると、むしろシングルは堅調であり、面積が広い方が苦戦しているようですから、リーシング力といいますか、その辺が力弱いのでしょうね。やはり規模の点などに問題がありますので、ここも本質的な解決にはスポンサーチェンジ、あるいは、どこかに吸収合併してもらう位しか明るい未来は描けません。投資法人債こそないものの、10月末には173億円、すなわち、全借入金の半分以上のリファイナンスが控えています。さらに、来期中ではありませんが、そのリファイナンスの５ヶ月後にはGEからの長期借入の返済期限もやってきますから、これを超える長期の借入に応じてもらえるかどうかも疑問で、ひょっとすると、来期中にこの173億円はもう一回リファイナンスしなければならないかもしれませんね。うむー。やっぱどう考えても強気にゃなれませんな。弱気です。3234 森ヒルズリート（7/24：363千円）まあ、「ヒルズ」あたりがややバブルっぽいネーミングですし、バブル去りし後はなんだかちょっとわびしい銘柄となっております。それでも立地はいいですから、そこそこの家賃設定にしておけば、そこそこの収入にはなるんでしょうが、出だしからバブル真っ盛りみたいな時でしたから、高値でつかんだ簿価はもはや後戻りは出来ないですね。まあ、そこそこの利益を出すそこそこの銘柄としては問題なく、投資口価格もそこそこの価格となっておりますので、そこそこのパフォーマンスでしょう。来期も12千円レベルの分配金となりそうに思いますし、そうなれば、投資口価格も今のまま中立でしょう。本日の東証REIT指数＝985.02、レジREIT指数（独自算出）＝731.76、単純平均利回り＝6.81％、加重平均利回り＝5.83％。ただし、7月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。
2009/07/27
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イトウちゅ
ダイワハウちゅに続いて、イトウちゅですか。まあ、日経ははずしていませんからその通りなんでしょう。来週か遅くともその次の週までには発表と言うことになりそうですね。むしろ情報が出ちゃったことで、早まるかもしれません。この土日に休日返上で一生懸命詰めて来週早々にも発表しちゃうとか。まだ日経記事の前に行われたことですが、日レジの決算説明会を見てみました。これによると、７月中、あるいは、場合によって８月第１週くらいまでずれ込むかもと言う感じでしたが、情報が出てしまった以上、来週になりそうですね。それにしても、パシの取締役になるのが不本意だったとか、投資主の利益が第１で運用会社社員は第２だとか、その運用会社のスタッフも持ち上げているとか、なかなか好男子って感じですね。まあ、当然、運用会社経営陣はアドレジの運用会社と合併になれば、居場所がなくなりやめることになろうかと思いますが、高野さんには次の活躍の場でもあればいいなと思います。さて、合併抜きで日レジのスポンサーが伊藤忠にかわった場合、どうなるかと想像すれば、現状のままでは多分30万円前後の投資口価格まで上昇することが期待できます。単純に利回りで見れば、現状でもアドレジより低利ですが、アドレジは相当レバが高まっているため分配金が多いと言う側面もありますし、PBR的にも日レジの方がだいぶ下にいますので、伊藤忠傘下になれば、それだけで30万円くらいまでは期待できると見積もりました。で、30万円まで上昇すれば、時価総額的には110億円くらい増えるわけでして、伊藤忠としては主として自分で頂きたいなあと考えることと思います。まあ、次に、アドレジの投資主ですね。せっかく高野さんが日レジの投資主利益が１番、運用会社スタッフは２番と言ってくれましたが、アドレジと合併と言うことになれば、伊藤忠の利益が１番、アドレジ投資主の利益が２番、で、日レジ投資主は３番目ということでしょう。伊藤忠の利益を作り出すためには、やはり第三者割当増資が手っ取り早そうです。しかも、こういった場合は、アドレジに入れるのではなく、やはり、日レジに資金を注入するという形になるのかなと思います。本当は、アドレジに注入して、自分自身アドレジの大口投資主になってから、アドレジ側に有利な比率で合併というのがわかりやすいのですが、日レジに資金を入れるのでなければなんか大義名分もないですし、日レジの方が過去何ヶ月とか平均をとればだいぶ安い価格で第三者割当出来る点も利用しやすいでしょう。で、またまた皮算用ですが、今度は逆から考えてみます。まず、アドレジと日レジの半年の利益として35億円を想定します。そして、アドレジの投資主にも恩恵を与えるように、巡航速度が２割アップ1.33万円×1.2＝1.6万円となるように考えてみます。そうなると、投資口価格もザックリ２割上昇の40万円くらいという感じでアドレジ投資主も満足でしょう。また、35億の利益で1口16千円にするためには、218,750口の投資口数となります。このうち、もともとアドレジ76千口がありますから、これを引くと、142,750口で、これが日レジ由来の投資口数になればいいわけで、現状の0.58倍です。ですから、第三者割当増資で適度に増やしてから、日レジ２口をアドレジ１口に割り当てるのが現実的でしょうね。すなわち、142,750の倍、285,500口まで増やしてから合併というスキームですから、第三者割当投資口数は38,347口です。ああ、でもこれだと一口10万円で発行し、合併後新アドレジとして40万円になったとしても、伊藤忠としては38億の含み益にしかなりませんね。だからもうちょっと大量の第三者割当を行った後、合併というスキームを考えていそうな気がします。まあ、前のNCRとビライフの時のように、１口当たりの資産とかそれに伴うPBR的割安度とかそういったことを全く考えていないので合併後のアドレジが40万になるという見積もり自体根拠ナシですが、やはり、第三者割当後に1：2が順当な線のように思えますね。新アドレジが50万になれば、日レジは現状維持、40万になれば多少マイナス、60万になれば日レジ投資主も利益が出るとそんな感じですね。まあ、アドレジとの合併が控えている以上、来週日レジが天井知らずに上がるなんて事態には至らないでしょうし、むしろ弱気な感じもします。しかし、合併比率などの詳細の発表がなければ、この先どうなるか分かりませんね。案外、ガンガン上がっていって1：1にせざるを得ないと言う事態になるかも。でもそれじゃあアドレジ投資主にはメリットないですね。
2009/07/25
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J-REIT売買動向
クレッシェンドが「継続企業の前提に関する重要な不確実性」ですか。最近、バカバカ物件の損切りしてますが、集めた資金は120億円で200億円の投資法人債の償還にはまだ80億円足りないので借り入れようということですが、その辺の契約がまだ出来ていないので継続不確実ということですか。でも鑑定評価額であるにせよ375億円相当の担保権未設定物件があれば、80億円くらいはどうにかなりそうですけどね。まあ、これをクリアできたところで生ける屍のような状態にもなりかねないし、スポンサーが個人ってところが最弱ですから、日コマあたりとコミでどこかにもらっていただいたらいかがでしょうか。さて、ネタがないのですが、久しぶりにJ-REITの月間売買動向をグラフにしてみました。昨年９月、すなわち、リーマンショック以降です。10月初めにはJ-REITにとってさらに影響が大きかったNCRショックがあります。銀行、投信、個人、ガイジンの買い越し、売り越しをグラフにしてあります。金額ベースで単位は億円の買い越し額で、マイナスとなっている場合は売り越しです。さらに、下にこの間の東証REIT指数も描いてあります。まあ、こうやってみると、やはりJ-REITの価格を決めているのはガイジンの売買動向であるなあといった印象です。ガイジンが大きく売り越しているのは、NCR破綻の昨年10月と今年の2月です。昨年の10月は言うに及ばず、今年の２月も100ポイント以上東証REIT指数は下落しています。NCRショック後としては比較的大きな下落でしたね。また、ガイジンが大きく買い越しているのは昨年の12月ですが、ここでは700ポイント台にいた指数が900ポイント前後まで大きく持ち上げられています。このようにガイジンの売買動向にかなりな程度REIT指数は引きずられる傾向があるようでして、大きく逆行しているのは、今年の３月くらいな感じでしょうか。そして、リーマンショック後しばらくは個人はガイジンと逆の選択をしているように見えます。例えば、NCRショックの10月には個人は大きく買い越しています。この時、銀行、投信も金額ベースでは買い越していますが、実はこの両者は口数ベースでは売り越しとなっております。言うまでもなく、NCR破綻発表後の処分売りが絡んでいるモノと思われます。まあ、口数はたくさん売っても、金額としてはたいした売却額ではなかったということですね。でも、個人は口数ベースでも買い越しでした。NCRを上場廃止までの間に売った人もいたでしょうが、逆に、買った人もいたでしょう。私も、ヘタすりゃ買っていたかもしれません。というわけで、個人は一方的にNCRを処分するのみでもなかったため、口数と金額の逆転現象にはならなかったものと思われます。さらに、ガイジンが大きく売り越した今年２月にも個人は大きく買い越しています。でも、これらをよく考えると、ガイジンより個人のほうが賢い選択だったんじゃなかろうかなと言う気がします。10月だって、毎日のように記録的な下落をしている最中に手を出す人もあまりいなかったと思いますので、個人としては中旬以降の700-900ポイントの間くらいで購入した人が多かったんじゃないでしょうか。すなわち、ガイジンが安くしてくれたところを拾った形です。次に、僅かな売り越しですが、12月、1月と個人は売り越しています。これも、ガイジンが大きく買い越して高くしてくれたところを見計らって売っているような感じです。さらに、２月には一転個人は大きく買い越していますが、ガイジンが売り越して安くなったところをまた買ったと。なんかそんな具合にも見えますねえ。まあ、安くなったら買って、高くなったら売るという比較的賢い選択をしているのが個人のような印象をもったグラフでした。ガイジンが暴れて、その結果投資口価格が動けばそれを利用して個人が利すると、こういう構図はなかなか望ましい事態のように思えますね。本日の東証REIT指数＝987.19、レジREIT指数（独自算出）＝733.08、単純平均利回り＝6.81％、加重平均利回り＝5.81％。
2009/07/24
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フェアウエイの過去１年 その３
なんか株価の動きが一方的ですね。７月に入って９営業日続落が続いたかと思ったら、今度は一転して７営業日続伸ですか。それにしてもやっぱり日レジは売られましたね。まあ、決算短信と同時に発表できなかったのはマイナスイメージがありますからね。日コマよりもリファイナンスも迫っているので、あちらのようには伸ばせませんね。今日の決算説明会でどんなことを言っているのか。明日あたりWEBにも載るでしょうから、週末にでも聞いてみましょう。ビライフのほうは見てみたんですけどね。まあ、わりと「受け身」って印象ですね。債権者から頼まれたからみたいな感じ。法的には問題なしだが、実務上は難しいかもというスタンスで、再生案が否決され、民事再生再申請みたいな流れを想定しているみたいですね。まあ、あくまでも再生案が否決されることが前提の受け皿というスタンスで、まあ、個人的にはギラギラしていなくて好印象です。さて、変額年金のフェアウエイの過去１年をチェックして、スイッチング方針を検証してみようネタの第３回です。１回目と２回目は以下に。その１その２スイッチング方針としては、これまで、F指数というものをわざわざ計算して（といっても、エクセルが計算しているだけだが）、それに基づいて行ってきたわけですが、そんな計算せずとも、前月の月間騰落率に従ってスイッチングした方が良さそうだという結論となりました。しかし、あくまでも相関があるのは騰落率同士。あまり順位は気にせんほうがよさそうです。例えば、昨年9月10月のリーマンショック近辺ですが、フェアウエイの投信11種のうち、5％以上の下落をまぬがれたのは、9月ではマネープール型とバランス型の安定型の２つのみ、10月はマネープール型と米国MMFのみでした。順位にこだわると、５％以上大きく下落したような投信にも割り当てが来てしまいます。しかし、前の月に５％以上下落した投信が次の月にプラスに転じる確率は、ここ１年のフェアウエイでは１割以下でした。よって、本来はなるべくこういった投信は避けた方が無難であり、今後は騰落率のプラスのもののみ機械的スイッチングの対象としようかと思います。また、６種の中から４種というのはさすがに多そうなので、機械的に割り当てるのは３種とし、自由枠も広げる方向で考えました。その結果、以下のような方針で今後（８月初めのスイッチングから）行ってみたいと思います。この方針は、再度１年後を目途に検証してみます。前月プラスの投信が３ヶ以上あった場合。→上位3銘柄に100％を割り当て前月プラスの投信が２ヶだった場合。→その2銘柄に80％を割り当て前月プラスの投信が１ヶだった場合。→その1銘柄に60％を割り当て前月プラスの投信が０ヶだった場合。→機械的割り当てはなしと、こんな感じで、残った部分は自由枠とします。ただし、自由枠に関しては、機械的に割り当てた投信以外から選ぶのではなく、機械的に割り当てたものも含め、さらに、マネープール型も含めて全投信の中から割合も自由に設定可能とします。ですから、プラスが２個しかなかった場合、機械的にまず８割をその２個に割り当てるわけですが、自由枠の残り２割もその２個を使えば、100％を２種類の投信に割り当てることになるわけです。また、前月にプラスの成績のものがない場合は完全に自由となります。機械的割り当てに際しての各投信の割合ですが、これも、前月の騰落率との正の相関を考えれば、騰落率比で割り当てるのがよさそうと思います。例えば、前の月に7％,2％,1％上昇した投信が３本あったとしたら、7:2:1で割り当てるということです。ただし、あまり細かい数字を使っても意味がないというか、そんな細かいスイッチングを依頼するのもなんだか怪しいので、これまでと同様、何割（すなわち10の倍数％）単位として、どうしても切りが悪いときのみ5％単位を使いたいと思います。例えば、2009.6月を例にとると、月間騰落率では+8.00% J-REIT型+4.48% 日本株式型（225型）+2.44% バランス型（成長型）+0.93% 世界債券型+0.71% 世界株式型-0.11% マネープール型-0.55% 米国MMFと、こんな具合になっていましたので、プラスの投信が３本以上ありますので、上位３種に100％機械的に割り当てます。そして、その比率は、J-REIT型；日本株式型（225型）：バランス型（成長型）＝8.00：4.48：2.44＝54：30：16＝5：3：2くらいにバランスをとるということです。実際には、７月はじめはまだF指数方式にのっとっていましたので、日本株式型（225型）に4割、Ｊ-REIT型に3割、世界株式型に２割、世界債券型に１割を割り当てております。まあでも両者で半分以上はかぶっている部分ですから、それほど急激な方針変更でもなかろうと思っております。
2009/07/23
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フェアウエイの過去１年 その２
■損切り失敗解散／漫画家の倉田真由美さんちょっと笑ってしまいました。なるほど、損切り出来ずにズルズルと(笑)。でも、この呼び名は定着せんだろうな。本日の話題は皆既日食ですが、どうも日本で見られるところは天気があいにくであったようですね。東京も雨交じりの曇り程度だったでしょうか。東京では部分日食ですが、ちょっとは暗くなったりするのかなとも思っていましたが、全然でした。いつ日食があったのかサッパリ分からない首都圏でした（まあ、ずっと部屋の中にいたので、外の暗さ明るさもよく分からないのだが）。で、本日は日レジのスポンサーネタになるはずだったんですが、15時に決算短信を発表して、やけに早いなあと思ったら、新スポンサー会社の選定は「本年７月中を選定完了の目処として取り組んでいます。」だそうです。あと10日くらいですよ。この決算短信と同時に発表できなかったということは、かなり苦労していて、まだ越えなければならないハードルが残っているということですな。ちょっと売られそう。というわけで、本日はすでに出来上がっている補欠のネタでも。フェアウエイの過去１年の２回目ですが、毎月同じこと載せていますし、何回も同じフレーズがあるのもなんなんで、定型文章に関しては、その１をご覧下さい。まあまあ１年の成績としては合格ラインとした過去１年のスイッチング方針ですが、いろいろとやっていて自分自身でもやや不満があったり、あるいは、いかがなものかとおもったりしていた部分もあったんで、スイッチング方針の反省点を本日は述べます。どういったスイッチング方針であるかはその１の定型文を参照。１）まず、バランス型、日本株という３種類ずつあるものに関しては、特に日本株投信は似たようなパフォーマンスを示すはずですから、集中させないように１種類のみ選ぶという方針はいいのですが、そうするとマネープール型を除くと選択肢は６種類しかありません。この中から４種類を選ぶ過去１年の方式はさすがに数が多すぎないか？と、疑問に思うことがありました。むろん、選んでもいいのですが、これだけ選ぶと、わりとまんべんなく選んでいることになり、全投信の平均的な成績しか上げられないでしょう。事実、１年間の成績は、全１１種の投信の中では、４位と５位の間の成績でした。２）Ｆ指数の順位により、１位、２位、３位に４割、３割、２割と固定してしまっているのは、さすがに少々窮屈に感じました。これは、自分自身の予断を排除するためでしたが、時に辛いこともありましたね。特に、リーマンショックあたりの全投信大幅マイナスの時なんか、これでも１位、２位、３位に４割、３割、２割か？とちょっと引き気味でした。マネープール型の活用など柔軟性が必要であったと思います。３）そのＦ指数ですが、過去１ヶ月のみでなく、過去２ヶ月、３ヶ月、４ヶ月の投信騰落率も加味して算出しているものの、すべての騰落率に絡んでいるのが直近の月末の基準価額です。要するに、たまたまその日だけ上がったとか下がったとかそういった動きがあると、Ｆ指数に大きく影響を与えます。直近の月末値に大きく依存したこの指数をもとにしていいのかどうか、あらためて検証が必要です。というわけで、全体的にはやや窮屈であったというのが印象です。何も考えずに出来るという点は良かったのですが、本当にこんな投信でいいのか？とか、たまたま月末の基準価額が跳ね上がったが、今後は軟調だろうと思いつつも多くを割り当てなければならないとか、まあ、いろいろ不満も多かったわけです。今後は若干自由度を上げる方向でいこうかと思っていますが、この自由度を上げすぎるのも問題ですね。ヘタな考え休むに似たりみたいなことわざもありますし、ヘタなことを考えるよりはマネープール型の方がよっぽどマシってな過去１年だったわけです。何はともあれ、独自に計算しているF指数ですが、良かったのか悪かったのか。まず、F指数で１，２，３位に４，３，２割を振り分ける方針でしたので、F指数の順位と、当該月の月間騰落率の順位の相関を見てみましたが、順位同士はほぼ無相関でした。悲しい。そこで、次に指数の値と月間騰落率の値の相関を見てみました。過去１年間、すなわち、12ヶ月分の11種類の投信ですらから、132ポイントあって、F指数に対して月間騰落率をプロットしたグラフが左のグラフです。幸いなことに負の相関ということはありませんでしたが、まあ、穏やかな正の相関といったところで、相関係数は0.36でした。まあ、相関があるようなないような程度です。F指数自体自分で考案したモノですが、どうも自分自身で不満があったものですから、過去１年のデータを使っていろいろと似たような指数的なものを作ってみて、月間騰落率との相関をとってみました。その結果、なんのことはない、該当月の月間騰落率ともっとも相関が高かったのは、前月の月間騰落率の値でした。要するに、前の月に上がったモノは次の月にも上がる傾向があるということですか。毎月のように上がる下がるを交互に繰り返すようなことはあまりないということですね。で、それをプロットしたのが右の図です。F指数ー月間騰落率のプロットに比べると、少し中心近辺が密になっている感じです。前の月の月間騰落率に対して、次の月の月間騰落率をプロットしているだけですから、最小自乗直線は45度方向に伸びそうなモノですが、やや寝た感じになっています。まあ、これは、大きくはずれたポイントに引きずられているモノと思われますが、目を細めて原点付近だけを見れば、だいたい45度方向に伸びているかなという気もします。右図の相関係数は0.46であり、いろいろ数字を作ってみて、一番相関が高かったわけです。何のことはない、前月調子が良かったモノに賭けるという方針が一番良かったのかもしれません。実際、全132ポイントのうち、前の月に5％以上上昇した場合、次の月もプラスとなる確率は14/15＝93％で、前の月に1％以上上昇した場合の確率は27/37＝73％と結構高確率で次の月もプラスとなっております。一方、前の月に5％以上下落した場合、次の月にプラスになる確率は3/32＝9％と極小になっております。逆張りマンとしては耳の痛い話ではありますが、月単位くらいでは上昇下落の傾向があまり変動しないということでしょう。というわけで、今後は前月の騰落率という単純な数字をもとにスイッチング方針を考えていこうかと思います。その方針はまた次回。
2009/07/22
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2009.7月上場IPO
やっと衆院解散で総選挙ですね。8/18公示ってことは、その前段階の準備（立て看板の発注とか）がいろいろあるでしょうから、お役所のひとも盆休みは返上ですかね。役所的にはもう１週間遅くして欲しかったところでしょうが、もう１週間遅かったら、麻生政権の方が持たなかったかもしれません。麻生さんは爺様の吉田首相が「バカヤロー解散」と呼ばれている解散をしたわけですが、自分もなにか奇声でも上げて解散すればそれなりの名前になったかもしれませんけどねえ。「アホンダラー」とか「マンガが好きー」とか叫んで解散すれば、アホンダラ解散とかマンガ解散とかネーミングしてくれたかもしれませんが、今のままだと、「追い込まれ解散」とか「崖っぷち解散」とかそんな不名誉なネーミングになってしまうでしょうね。さて、7月のIPOシリーズです。7月もまた一つだけですね。８月以降もまだアナウンスされていないし、お盆や選挙もありますからねえ。ひょっとすると、８月も上場ナシになるかもしれません。しかし、今回はまあ注目を集めていたんでしょう。倍以上の初値となりました。上場：7/17銘柄名：クックパッドコード：2193業種：サービス業主幹事：野村市場：マザーズ公募：9,500初値：19,100上昇率：101.05%まあ、料理なんか全くしない私にとりましては、全くといっていいほど縁のない会社ですが、こういうのって、はやっているんですかねえ。実は、全然分かりません。個人がやっているブログなんかでも、料理モノは意外と固定客もいるそうでして、ここのホームページも結構人気があるのかもしれませんね。ただし、「におい」として、ここはIPOにとっては良さそうだと感じたものですから、クックパッドのなんたるかを全く理解しないまま２箇所で力一杯申し込んではみたものの、まあ、全く空振りだったわけです。ですから、その後は再び全く興味を失っております。まあ、当選したりしたら、システムとかなんとかいろいろ見てみたのかもしれませんが、落選ですからあとは勝手にやってくださいという感じ。でも、案の定上場初日には値が付かず、２営業日目の本日、公募の２倍以上の初値をつけました。１単位が95万とデカイので、当選した人は相当な利益でしたね。私も仮に当選していたら、初値で売却していたことでしょう。しかし、本日終値としては2万円も超えていますので、１単位で200万円以上になっちゃっているわけですが、さすがにこの水準では長持ちしないようにも感じますが、まあ、全然関係ないので今日このネタを書いた後は関わりのない株式になるでしょう。もう何度も書いていますが、今年はIPOが極少です。このクックパッドでやっと２桁乗せの10個目。これまでの成績は７勝２敗１分けですが、２敗もたいした負け方ではありません。どちらかというと、２倍前後に上げる奴らと公募価格近辺のやつらの２極化という構図です。２倍前後に上がったモノが４種類、ユビキタス、ソケッツ、八洲、クックパッドで、他の６種類は、負け引き分けも入れて、すべて公募の±10％以内ですから、ほとんど公募価格通りといった感じです。
2009/07/21
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楽天証券 vs ＳＢＩ証券
うむー。マインズタワーからテナントが抜けるのが好材料・・のわけないと思うんですけどねえ。DAの価格上昇はちょっと無気味で理解不能です。今のところ大和効果はまだ全く出ていないとも思うんですけど、インサイダー的材料でもあるのでしょうか。なにか巨大優良物件でも取得し、分配金が倍増するとか。さて、楽天証券とＳＢＩ証券ですが手数料の値下げ合戦やってますね。一応、一約定ごとの手数料体系の話です。ネット専業証券：ＳＢＩ・楽天、株式売買手数料値下げ合戦（毎日新聞）１回ごとに手数料がかかるコースで10万円以下の場合、以下のような手数料値下げとなっております。いずれも8/3開始。7/13 楽天 472円→198円7/13 ＳＢＩ 200円→180円7/15 楽天 472円→180円7/16 ＳＢＩ 200円→170円まあ、楽天が仕掛けて、ＳＢＩが対抗するという構図ですが、報道によると、楽天って業界２位なんですね。あんまりそんな気もしてなかったし、楽天証券というと、システムトラブル多発ってイメージしかなかったんですが、最近は結構良くなってきているのでしょうか。いずれにせよ１位と２位が争って手数料値下げに走るのは利用者側から見ると結構なことですな。でも、ＳＢＩでは１日定額のアクティブプランではもともと10万円以下で100円ですし、10万円以下のものを買うのだったら、こちらの方が良さそうですけどね。さらに、「『業界最安値』の宣伝効果は高い」と楽天証券の社長が述べているようですが、この業界っていうのはどこまでなんでしょうか。楽天、ＳＢＩの他、マネックス、kabu.com、松井証券、と、このあたりまでなんでしょうか。例えば、１約定ごとの手数料で見ると、ＳＢＩの7/16付け新手数料は全価格帯で楽天の7/15新手数料より下になっているわけですが、現時点でそのＳＢＩの新手数料よりさらに安いところもあります。例えば、ジョインベスト証券では30万円以下の手数料は、その都度プランでも10万円以下100円、20万円以下200円、30万円以下300円となっております。さらに、クリック証券では、実は、全価格帯でＳＢＩの新手数料よりもさらに安い１約定ごとプランが存在します。まあ、この辺は「業界」には入れてもらえないんでしょうね。ＳＢＩ証券の方は分かっているようで、「業界屈指の格安手数料」とか言っています。まあ、こちらなら間違いないかもしれないが、「業界最安値」はちと慎重に調べなければなりますまい。ＳＢＩ証券はジョインベスト証券が参入するときも値下げ合戦やっていたのだが、途中で降りたというような記憶があります。そのジョインベストも実は内情苦しく、少し前に野村と統合するのではないかというような噂もあったようです。さて、私は全くアクティブに取引せず、１日２種類以上の取引をすることも滅多にないわけですが、これまでは１日200万円以下の場合、ＳＢＩ証券ではどんな具合に取引しても約定ごとのスタンダードプランよりもアクティブプランの方が安上がりでしたので、ずっとアクティブプランを続けてきました。１約定しかなくてもアクティブプランの方が安いというのもおかしな価格設定であるとは思っていましたが、楽天証券のおかげで、新手数料では、１注文で30万円を超えるような取引を１日１回のみ行うときは、おおむねスタンダードプランの方が安くなります（150万円超200万円以下は例外的にアクティブプランの方が安くなる）。まあ、でも最近では30万円以下の取引が多いですし、Ｊ-REITでもこの辺で買えるものも多いですからね。とりあえずはアクティブ続行かなあ。ＳＢＩ証券ではこの取引プランの変更が月単位でしか出来ないので、その辺を日単位に変更していただくとありがたいのですけど。少なくともジョインベストでは日単位で出来るんですよね。さて、来週水曜日には日レジの決算発表の予定です。さすがにここでは新スポンサーが明らかになると思っているんですけどね。フタを明けてみたらぷろすぺ(親)でしたなんて大どんでん返しはナシにしてもらいたいものです。まあ、大和ハウスってことはなさそうだとは思います。さあすがに、ビライフも日レジとNCRを両方抱えるとなんだか訳の分からないモノになりそうですしね。ただし、1：1の合併には非常に好都合な投資口価格ではあるな。今日現在。
2009/07/17
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皮算用
昨日の続きです。ビライフからは正式に再生支援の意向表明のリリース(PDF)が出ました。これに対して、NCR側は、あくまでもローンスター案にこだわるリリース(PDF)を出しております。で、９月に仕切り直しのようですが、NCR側としては、金利なんかで微調整したい腹づもりのようです。まあ、ここまでこだわるあたり、CBREとローンスターの間でなんらかの密約めいた話があったのではないかとも思えてしまいますね。考えてみると、ローンスターに決まった経緯は全く分かりません。かんぽの宿以上に分かりません(笑)。まあ、外資系同士でコンセンサスが出来ていたが、肝心の債権者への気配りや根回しをしていなかったということでしょうね。たしかに、ローンスター案が決まった当時は、株価的にかなり底であり、外資同士の内輪で決まっていたというより、ローンスター案が一番マシだったのかもしれません。外資はオークツリー、GSと他にもいたようですし、債権者である政策投資銀行も入札に参加していたようです。ここに大和ハウスも一枚噛んでいたかもしれません。一応は日興シティがアレンジャーをつとめており、そうそう好き勝手にローンスターに決めるわけにも行かなかったとも思われます。ある意味、今頃言い出すのは大和ハウス側も後出しジャンケンです。しかし、REIT合併の法整備とかその辺の問題もありましたから、当時とは環境が変わってきているので、NCR側も柔軟に対応したらどうでしょうかねえ。それに、金利で金融機関を納得させる方針のようですが、報道によれば、５年も不良貸出先のままっていうところがネックの様ですからね。ちょっとやそっとの金利じゃ納得しない、いっそのこと回収率が下がっても破産させた方がいいとも考えているんじゃないでしょうかねえ。NCRのリリースでは、再生計画の変更で対案を採用するのは法的に困難とか書いてあり、ローンスター案でなければ再生手続きが廃止され、破産となると脅しをかけていますが、本当ですかね。それが本当なら、いずれにせよビライフとの合併はあり得ないわけでして、ビライフ側が意向表明を堂々とできる状態でもないでしょう。少なくとも、法的に可能性皆無という事態ではないからこそビライフもリリースしているんだと思いますけどね。一般紙でも大和ハウスが支援意向などと報道されているわけですから裁判所も過半数の債権者の同意が得られる再建案がそこにあることを知っていて破産にはしないように思いますけどねえ。で、大和ハウス案は、ほとんど骨子しか示されていないものの、NCRに第三者割当増資して、その後ビライフと合併ですね。ローンスター案では、１口15千円の第三者割当40万口（60億円）と１口35千円のTOBを組み合わせ、大部分の投資口を保有することが目的でしたが、これは再上場の際に、売出で処分する見込みだったのでしょう。一方、大和ハウス案では、ビライフとの統合ですから、規模の大きいNCRの投資口を大量に持ちすぎることは出来ません。それでも第三者割当増資を行うのは、これこそオイシイところだからですね。安値で多くの投資口を押さえ、Ｊ-REITからの定期的収入を得た上に、通常価格に戻れば大規模な含み益も享受できるというわけ。で、ちょっとどんな具合になるのか考えていました。以下の数字は全く根拠のない、わたくしの勝手な皮算用ですから、お間違いなく。特に、１口いくらで何口第三者割当増資するのか、合併比率はいくらにするのか。その辺はまだまったくの白紙でしょうし、これによっていくらでも変わってきます。仮に、ローンスターと同じ１口15千円で20万口発行すると考えます。計30億円ですね。これによりNCRの投資口の半分強を押さえることができます。NCRは現在182,068口の発行ですから、大和ハウス分は20万／38万で半分強というわけ。そして、NCR3口に対し１口のビライフを割り当てれば、NCR由来のビライフ投資口はトータルで38万÷3＝127,356口となります。これにビライフの発行済み投資口49,260口を加えて、新ビライフはトータルで176,616口となる計算です。一方、大和ハウスはNCR由来の20万口／3に加えて、モリモトから譲り受けた5,060口のビライフ投資口を持っていますから、合計で71,726口となり、４割程度を保有する投資主となりますので、J-REITの稼ぎの４割は親のものになります。一方で、合体Ｊ-REITの稼ぎは半期で25億円程度は行けそうです。まあ、今のままの物件であればということで、合併に先立って、NCRの資産の一部を処分するかもしれませんが。仮に半期25億円とするならば、１口当たり14千円以上の分配金が期待できますので、利回り的に見れば、今の1.5倍40万円前後の投資口価格が期待できます。まあ、有利子負債の状況が新ビライフでどうなっているのか、１口当たり純資産的にはどうなのよとか、いろいろ不明点が多いので、利回りだけで考えるのもなんですが、とにかくNCRとビライフの統合比率次第で結構高分配J-REITに仕立て上げることも可能です。さて、１口40万円が平均的姿になったとして、かつてのNCR投資主はNCR１口につき13万円ほどの価値が得られますから、ローンスター案より10万円ほど救われます。ただ、もっと儲けが大きいのが大和ハウスでしょうね。大和ハウスはモリモトからビライフ投資口を譲渡される際には、6.6億円支払っています（1口131千円）。さらに、第三者割当で30億円の計36.6億円を使いますが、１口40万円になれば、保有投資口時価増額は287億円となり、含み益はざっと250億円です。さらに、４割押さえているので、半年ごとにJ-REITから10億円の収入が得られます。第三者割り当てで使った30億円なんぞあっという間に回収できますね。ここまでは、ほんの皮算用の一例ですが、まあ、批判は承知で１口１5千円なんてローンスターと同じむごい価格で第三者割当する気があれば、相当程度大和ハウスにとってオイシイ話になるでしょう。ただ、現実問題としては、ここ２期発生している赤字の始末であるとか、簿価と算定価額の乖離を穴埋めするとか、負債も今のままでいいのかとかいろいろ問題もありますので、大和ハウスとしてはさらに数百億円規模の資金投入が必要かもしれません。しかし、いずれ投資口の売出しなどである程度は回収できる感じです。まあ、なんにしろ、合併前には、現在966億円ある借入金、投資法人債を簿価ではなく資産算定価額（現在計1,641億円）の半分の規模くらいに圧縮してほしい感じです。そのためには、自分で引き取ることを含めて、資産規模を圧縮して（例えば算定価額で1,400億円か1,300億円あたりまで）売却資金で一部借入金の返済が必要かもしれません。そうなってくれば、当然稼げる純利益も少なくなってきます。まあ、いずれにせよ大和ハウスにとって一番オイシイ具合に処理するでしょうが、仮に大和ハウス案が採用されることになれば、非上場REITとの間とはいえ、J-REIT初の合併案件になるでしょうから、大和ハウスのお手並み拝見という感じですね。本日の東証REIT指数＝970.45、レジREIT指数（独自算出）＝715.78、単純平均利回り＝7.14％、加重平均利回り＝5.99％。
2009/07/16
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ダイワハウちゅ
本日日経朝刊に出ていたわけですが、ネットには載っていないかなあ。ニューシティの債権者集会でローンスターによる再生計画が否認されて、大和ハウス主導でビライフと合併の可能性ありとの報道がありました。ビライフ側は朝方早々にオレが言ったんじゃねーよというリリースを出しましたが、おりしも本日はビライフの決算発表日でもあり、そして、全く眼中になかったわけですが、NCRの債権者集会の日でもありました。報道によると、債権者集会で過半数の賛同を得なければ、再生計画はおシャカになって、破産させるか、再度再生計画をやり直すかみたいなことですが、多分、いま破産させると、ローンスター案よりも回収率が悪そうなので、やり直しみたいなことになって、大和ハウス案が浮上してくると言うシナリオのようですね。ローンスター案のままでは、再上場が５年後の計画ですから、不良債権をもっと早く処理したい、例えば、ビライフとの合併でもっと早く再上場すれば、正常な貸出先に戻るのが早いと考えているようです。まあ、大和ハウスは自前のREITの上場に失敗してからここのところの親探しREITなんかの主候補になっているんだろうと思っていました。一時は日レジに手を出すのではと思っていましたし、さらに、ジョイントが破綻したことにより、ジョイントリートにも興味を示すのでは？とも思っていました。なにしろ、まぼろしに終わった大和ハウスリートに入れるはずだった物件は商業施設が多かったですから、商業施設も主投資先としているジョイントリートは、レジデンス特化型より使いやすいのではないかと思ったからです。ビライフも少し商業施設を持っているし、合併させて、大和ハウスリートに改名して、規約などもそこで作り直すとこういった筋道ですね。日レジもみなとみらいの件に一定程度絡んでいますから、なにかちょっかい出してくるかもと思っていたんですが、NCRは盲点でした。すでに片が付いている問題だと思っていましたので。たしかに、考えてみると、NCRは日レジよりも大和ハウスにとってはおいしいかもしれません。債権者、投資主、どちらに対してもローンスター案より良い条件を出して、なお、自分にも有利な取引が出来そうです。なにしろ、上場している銘柄が相手であると、合併なんて噂が流れたとたんに投資口価格が変動しますから、思い描いているような条件で話が進行しないかもしれません。これに対して、NCRは非上場ですから、ローンスター並に勝手に値付けが出来そうです。ローンスターの条件が、第三者割当が一口15千円、TOBが一口35千ですから、これより有利で、さらに、再上場までの期間が短い再生計画を立てれば、債権者、投資主両方から支持を受けそうですね。久しぶりにNCRのホームページを見てみて分かったのですが、この2月期の資産運用報告書なるものが出ていました。これによると、経常利益は２年前の２月期から、24億→22億→25億→19億→22億（直近）と、まあたいがいアバウトに見て安定的です。ただし、純損益に関しては、ここ２期は赤字です。負債に関しては、656億円の借入金と310億円の投資法人債がまだ残っているようですね。さらに、ヒデーのは、簿価1,871億に対して、2月末算定で1,641億と230億円も棄損しているところですね。この辺は、合併するにしても、それに先立ってなんとかなるんでしょうか。せめて、算定価額とつりあうくらいの簿価になるまで減損処理しておくとか。あと、ここ２期出している赤字はどうなるのでしょうか。その辺の私には分からないことが多々あるわけですが、綺麗な体になった後、1：5とか1：3とかの合併比率で行けるならば、ビライフ側も結構焼け太り気味に分配金が増えそうです。と、５時まで待って、ビライフから決算短信も含めて、リリースが何も出ないので、ここまで書いていましたが、ブルームバーグで報道されていますね。大和ハウス：ニューシティ再建支援に名乗り、ローンスター案否決７月15日（ブルームバーグ）：大和ハウス工業は15日、破たんし た不動産投資信託（Ｊ-ＲＥＩＴ）ニューシティ・レジデンス投資法 人の再建支援企業（スポンサー）に名乗りを上げた。スポンサーに内定していた米投資ファンドローンスターの再建案が債権者集会で否決されたことを受け、支援に乗り出す。大和ハウス系列Ｊ-ＲＥＩＴビ・ライフ投資法人運用会社の大和ハウス・モリモト・アセットマネジメントの漆間裕隆氏が明らかにした。漆間氏によると、ビ・ライフは13日にニューシティに対し、再生支援の意向を表明した。さらに、大和ハウスとビ・ライフをスポンサ ーとして、ビ・ライフとニューシティの合併についても提案したとしている。記事に関する記者への問い合わせ先： 東京 桑子かつ代 Katsuyo Kuwako kkuwako@bloomberg.net更新日時 : 2009/07/15 17:15 JSTふむ。これは、日経の誤報ではなく、マジになりそうですね。今後もなかなか面白そうです。ま、わたしゃ外資嫌いですから、楽しいですわ。あとは、大和ハウスかビライフからなにかリリースが出るのかどうか。でも、ビライフがスポンサーっておかしくないか？本日の東証REIT指数＝962.84、レジREIT指数（独自算出）＝698.85、単純平均利回り＝7.30％、加重平均利回り＝6.04％。
2009/07/15
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フェアウエイの過去１年 その１
唐突ですが、本日某地下鉄の駅に行ったときの話です。そういえば、前に行ったラーメン屋の担々麺がうまかったなあと思いだしその店に行ってみました。そこは、スタッフがすべて中国人らしく、店の中では中国語が飛び交っている店でしたが・・なんと、店はなくなっていて、今度はインド人らしき従業員が働いているカレー屋になっておりました。おそるべし、BRICs。次に行ったら、ロシア人の経営するボルシチの店になっているかもしれません(それはないか)。実は、インド人のカレー屋は結構好きなのですが、その時はすっかり担々麺モードになっていましたので、カレーはパスして、近くのラーメン屋を探したのでした。さて、フェアウェイというのは第一生命の変額年金保険です。変額とは、運用成績によって、受け取れる年金額が変化するためで、実体は投資信託です。フェアウェイの投資先はおおざっぱに言えば、７通りで、バランス型と日本株式型に関してはさらに３種類の選択肢が用意されています。バランス型（安定型・中間型・成長型）日本株式型（225型・TOPIX型・成長型）J-REIT型世界株式型世界債券型米国MMFマネープール型この範囲内で、自由にスイッチング可能なところが変額年金のメリットの一つです。年間ある程度の回数までは手数料もかかりませんし、解約時まで税金関係は考慮しなくても良いため、スイッチング時のコストは考える必要ありません。しかし当然ながらデメリットもあるわけでして、個人的にはそのデメリットのほうが大きいので、通常の投信の方がいいと思っています。にもかかわらず、諸事情により、この変額年金を少々保有していますので、メリットを最大限活かすために、月に１回くらいスイッチングしてみようということを、2008.7から始めました。スイッチング方針は以下の通りです。月１のスイッチングですから、過去１ヶ月のパフォーマンスを最大限に尊重します。ただし、もう少し長い目で見て、過去２，３，４ヶ月間のパフォーマンスもそれなりに考慮して、この４通りの騰落率から、各投信ごとにF指数というものを計算します。これは独自に（勝手にとも言う）計算しているもので、別に権威のある数値ではありません。このF指数の上位から順に１，２，３位に40％,30％,20％の割合で投資します。残りの10％は、その時の気分次第で選ぶ21世紀枠とします。ただし、３通りずつあるバランス型と日本株式型投信については、その中で最も上位のもののみを候補とします。さらに、マネープール型は、場が荒れたときなどの逃避先のキャッシュなのですが、つまらないので選択肢からはずします。結果的に、計６通りの投信を対象に、ここから４種類を選ぶスイッチングを行うわけです。また、内容があまり変わらない場合、スイッチング自体をスルーします。やるかやらないかは、その時の気分次第です。このような方針の下、１年くらいは続けてみて、また１年後にスイッチング方針を考えてみようという企画です。と、定型文をはじめに載せましたが、2008.7月開始ですから、この6月末で１年間たったわけです。そこで、この１年の成績、スイッチング方針など検証してみました。まずは成績ですが、フェアウエイの投信11種類と、自分の成績（2008.6末→2009.6末）を一覧のグラフにすると以下のような形になりました。まあ、オールマイナスですが、これはリーマンショックを含んだ１年ですから致し方ないところです。もっとも成績が良かったのは、毎月コンスタントに0.1％程度ずつ目減りしていくマネープール型でした。１年の騰落率は-1.18％です。まあしかしねえ、これはマイナスとなることがほぼ100％約束されている投信ですから、キャッシュを持っていた方がまだマシってくらいで、なかなかここに預ける気がいたしません。しかし、今から思えば、せめてリーマンショック直後くらいはこれを活用した方が良かったかなとも思います。そして、全投信がほぼリスクの順番に並んでいるように見えます。まずは低リスクの米国MMFや世界債券型などの債券型投信、そして、バランス型の中でもっとも低リスクの安定型の３本は下落率１割弱でほぼ横並びです。その後、バランス型でリスクが高くなる順に中間型、成長型と並びますが、バランス型ですから、成長型でもそれなりに資産分散されていますからこの辺ですね。次いで、J-REITとなります。下落幅が大きかったのは、日本株３種、そして、最大の下落を記録したのが、リスクももっとも大きいと思われる世界株式型でした。絵に描いたようにリスクの順番に並んでいるように見えますので、逆に、全投信プラスというような環境であったのなら、逆順になっていたかもしれません。で、マイポートフォリオがどこにいるかというと、低リスク型３本よりは成績が悪く、下落率は-13.09％でしたが、バランス型の中間型（-16.50％）よりは良い成績をおさめることが出来ました。まあ、目標としては、投信間を渡り歩くことにより、おいしいところだけいただいて、どの単独投信よりも良い成績がおさめられれば理想でしたが、そうは問屋が卸さないというわけでして、低リスク型の債券型などの投信には敗北したわけです。しかし、マイポートフォリオは、こういった安定型ばかりを渡り歩いていたわけではありません。なにしろ、常に４種類の投信を保有していたわけですから、２割以上の下落率を記録した投信を常にある程度の割合で保有していたわけです。それから、昨年7月以前にはバランス型の中間型に100％預けていたわけですから、少なくともこの１年の成績で、これを上回ったというのは上出来でした。というわけで、100点満点とは行きませんが、この１年トライした方針はまあまあ合格点かなと思います。今後の方針はまた次の機会に。
2009/07/14
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ＴＯＰＩＸ連動型上場投資信託（1306）購入
まあ、ニュースは都議選で持ちきりなようですが、国政選挙はどうなるんでしょうね。不信任決議案とか問責決議案とかも出したみたいですが。一応報道によると来週解散で8/30に投票という方針のようですが、まあ、何のための解散なのかということですね。別に任期満了までやったっていいようなものですが。ただ、出来れば、8/8とか9とかは避けてもらいたいです。まあ、党内外の反対で、その目はもうないかもしれませんが、8月8-9にやられちゃうと、日本にいない予定です。まあ、次の週のお盆の日ならいると思うんで、いっそのことお盆にやった方がいいんじゃないですかね。自民党的には投票率が低い方が救われそうだし。でも、役所の人なんかがかわいそうですな。お盆に選挙やるなんてことになれば、批判も大きそうだし。というわけで、30日まで延ばしているということですかね。で、この政局の混乱を受けてかどうか、日経平均はついに９連敗。７月ももう半ばなんですが、７月に入ってから一度も上昇していないところがすごい。今月初めには１万円近辺でウロウロしている状態だったのが、あれよあれよというまに、もう9千円近辺まで下げてきてしまいました。すでに6-7連敗した頃からぼちぼち自律反発するでしょうと思ってはいたものの、何もせずでしたが、さすがに９連敗となると相当珍しいのでTOPIXのETFなんぞを購入してみました。まあ、もともといくらか持っているものですから、いわゆる一つのナンピンですけど。せっかくここ数ヶ月は順調に回復してきたわけですが、ちょっと７月は厳しそうですね。ANAもねえ、ずいぶん売られて発行価格は259円ですか。ずいぶん安くなったものです。これなら申し込んでも良かったかな？ま、本日はなんだか調子が出ないので、ETFを買い増したというお話だけで。短いですが。
2009/07/13
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2009.7預金金利定点観測
あれまあ、日経平均は８連敗ですか。まあ、おしいところでしたが。マイポートフォリオ的には、株は下がっていますが、J-REITの方が本日は反発したのでプラス引けでした。株もぼちぼち自律反発の頃合いとは思っていたんですが、週末だし、やっぱ売り物の方に押されてしまったんでしょうね。さて、本日は7月の金利定点観測です。ちょっと前に関西の地銀のネット支店などに隠れた高金利定期預金がわんさか見つかりましたので、定点観測に加えました。その後、住信SBIネット銀行、新生銀行、スルガ銀行ダイレクトバンク支店なども加えて来ました。調べているのは以下の金融機関です。他の金融機関やキャンペーンなどはあまり把握していません。ネットバンク等イーバンク銀行オリックス信託銀行ジャパンネット銀行新生銀行住信SBIネット銀行セブン銀行ソニーバンク日本振興銀行ネット支店・ネット預金等あおぞら銀行ダイレクト定期預金池田銀行ネットプラス定期関西アーバンダイレクト定期預金紀陽銀行インターネット支店京都銀行ネットダイレクト定期預金スルガ銀行ダイレクトバンク支店泉州銀行ダイレクト支店東京スター銀行優遇金利定期びわこ銀行ダイレクト定期預金みなと銀行海岸通支店だいぶ埋もれていたネット預金も発掘したわけですが、まだ未開拓の部分もあるでしょうし、日本の金利トップ５をカバーできている自信はなくなりました。あくまでも上記調査対象のトップ５を記録していきます。なお、金額により金利が異なることがあるので、預金額300万円の場合の金利で統一します。完全な目視でやってますので、たまに間違うことがあると思いますが、ご勘弁。また、徐々に金利が上がっていくような、仕組み預金などは考慮していません。各行条件が違うこともあり、直接比較が難しいので、通常の定期預金のみを対象としています。なお、金利を調べたのは昨日7/9です。金利トップ５（300万円以上、2009.7/9現在、↑↓は前回比の金利アップダウン）１年定期1.200 あおぞら銀行1.100 オリックス信託銀行1.100 東京スター銀行1.000 日本振興銀行（↓）0.900 泉州銀行0.900 住信SBIネット銀行（↑）キャンペーン9/30まで３年定期1.400 日本振興銀行（↓）1.300 あおぞら銀行1.300 オリックス信託銀行1.300 東京スター銀行1.000 住信SBIネット銀行（↑）キャンペーン9/30まで1.000 びわこ銀行（↑）５年定期1.800 日本振興銀行（↓）1.500 あおぞら銀行1.500 オリックス信託銀行1.500 東京スター銀行1.200 泉州銀行あおぞら、オリックス信託、東京スター、日本振興各銀行が４強となって、各期間のトップ５に入ってきています。このうち、日本振興銀行は各期間で前月より金利が0.1％ずつ下落しましたが、3,5年では相変わらず単独トップに変わりありません。しかし、日本振興銀行の場合、注意点があって、上記は「満期継続」の場合の金利で、「満期解約」金利は別途低い金利が設定されている点です。「満期継続」で契約しても、満期前に「満期解約」に変更することは可能ですが、特に銀行側からお知らせが来ないので、自主的に申告する必要があります。これを忘れて満期日を過ぎてしまうと、さらに同じ期間だけ待たないと解約できなくなります。原則中途解約不可ですから。預け入れるときも手紙でやりとりしなければならず、この煩わしさがあるため、0.1％や0.2％とかそのくらいの違いなら振興銀行は選びたくない感じですね。今月はボーナス目当てのキャンペーンとかさぞかしやっていることだろうと思っていましたが、住信SBIが始めて、1,3年ものではトップ５に食い込んできましたが、他行はなんか静かですね。これからなんですかねえ。もうだいぶボーナス支給は進んでいると思うが。キャンペーンと銘打って高い金利を提供することも難しいくらい厳しい情勢なんですかねえ。あとは、新生銀行はこの時期にキャンペーン終了しちゃってトップ５からは姿を消してしまったし。やる時期を間違えているのではないかな？まあ、今現在はいずれ合併するあおぞら銀行が頑張っているのでそちらにお任せってことですかね。bloombergによる、残存1, 3, 5, 10年の国債市場金利は7/10、17時すぎで以下の通りです。今回は前回にくらべかなり金利が低下しています。短期から長期までいずれの期間も低下気味ですね。本当にジャブジャブの日本国債をこんな低金利になるまで買ってもいいものなんでしょうか。金利が上がったら上がったでイマイチ不安だし、下がったら下がったでなんだか不安ですねえ。１年 0.16％３年 0.35％５年 0.67％10年 1.30％
2009/07/10
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フェアウェイのスイッチング2009.7
円高株安ですか。いつもセットで来るんで目減りが大きいですよね。せめて円安株安でセットになってくれれば、株下落分を外貨で取り戻す形になってよろしいわけですが、そうも行かないんでしょうね。これで、日経平均は７営業日続落で、７月になってからまだ上昇していませんね。まあ、さすがに自律反発しそうなくらいに思いますけど。さて、フェアウェイというのは第一生命の変額年金保険です。変額とは、運用成績によって、受け取れる年金額が変化するためで、実体は投資信託です。フェアウェイの投資先はおおざっぱに言えば、７通りで、バランス型と日本株式型に関してはさらに３種類の選択肢が用意されています。バランス型（安定型・中間型・成長型）日本株式型（225型・TOPIX型・成長型）J-REIT型世界株式型世界債券型米国MMFマネープール型この範囲内で、自由にスイッチング可能なところが変額年金のメリットの一つです。年間ある程度の回数までは手数料もかかりませんし、解約時まで税金関係は考慮しなくても良いため、スイッチング時のコストは考える必要ありません。しかし当然ながらデメリットもあるわけでして、個人的にはそのデメリットのほうが大きいので、通常の投信の方がいいと思っています。にもかかわらず、諸事情により、この変額年金を少々保有していますので、メリットを最大限活かすために、月に１回くらいスイッチングしてみようということを、2008.7から始めました。前回のネタはこちら。スイッチング方針は以下の通りです。月１のスイッチングですから、過去１ヶ月のパフォーマンスを最大限に尊重します。ただし、もう少し長い目で見て、過去２，３，４ヶ月間のパフォーマンスもそれなりに考慮して、この４通りの騰落率から、各投信ごとにF指数というものを計算します。これは独自に（勝手にとも言う）計算しているもので、別に権威のある数値ではありません。このF指数の上位から順に１，２，３位に40％,30％,20％の割合で投資します。残りの10％は、その時の気分次第で選ぶ21世紀枠とします。ただし、３通りずつあるバランス型と日本株式型投信については、その中で最も上位のもののみを候補とします。さらに、マネープール型は、場が荒れたときなどの逃避先のキャッシュなのですが、つまらないので選択肢からはずします。結果的に、計６通りの投信を対象に、ここから４種類を選ぶスイッチングを行うわけです。また、内容があまり変わらない場合、スイッチング自体をスルーします。やるかやらないかは、その時の気分次第です。このような方針の下、１年くらいは続けてみて、また１年後にスイッチング方針を考えてみようという企画です。先月末の各投信のF指数は以下のようになっています。プラスであるほどパフォーマンスがいいということになります。+13.14 日本株式型（225型） 40％+12.27 J-REIT型 0％→30％+8.27 世界株式型 30%→20％+6.96 バランス型（成長型） 20%→0％+3.52 世界債券型 10％-0.22 マネープール型-1.50 米国MMF 0％さて、これを始めてから６月末で１年たったわけで、最初に書いたように、１年間のこの方針が是か非か検証する時が来ているのですが、時間がなくてまだ出来ていません。とりあえずは今までの方針通り７月はじめにスイッチングを行いました。F指数の順位を見ると、J-REIT型が２位に躍進していることを除くと、前回と変わり映えはしません。J-REITはやはり６月に１割近く指数が上昇していることもあり、６月単月ではもっともパフォーマンスが良かったので、それが効いて、前回４位から２位に躍進しました。残念ながら前回４位でしたので、機械的に買い付けている１～３位に入っておらず、６月期にはこの一番のセクターを保有していませんでした。もっとも、現物で相当持っているので、そちらで恩恵受けていますが。６月単月で言えば、次にパフォーマンスが良かったのが日本株225型です。次いで成長型のバランス型、と続き、世界株式と世界債券はかろうじてプラスであった程度です。米国MMFは６月もマイナスでした。今回のスイッチングは、日本株式型（225型）、J-REIT型、世界株式型に４割、３割、２割となりますので、３割保有していた世界株式型の一部と２割保有のバランス型全部を解約し、J-REIT型に振り分けました。残りの1割は前回同様５位でしたが、世界債券型をそのままにしてあります。先月末のポートフォリオは以下の通り。先月末ポートフォリオ日本株式型（225型）：40.74％世界株式型：29.44％バランス型（成長型）：20.00％世界債券型：9.82％先月単月では、ポートフォリオの上昇率は+2.44％でした。まあ、J-REITさえ持っていれば、もう少し上昇したと思いますが、ポートフォリオ全体の上昇率とバランス型（成長型）の上昇率がちょうど同じなので、ポートフォリオ全体としてもバランス型になっているという感じです。
2009/07/09
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2009.6月末ポートフォリオ
10年債利回りが1.3％を切ったというニュースがあったので、国債利回りを見てみたら、6月中旬くらいをピークにどの国も債権利回りは下落傾向にあったんですね。また株から債券方面に資金が流れているのでしょうか。まあ、とりあえず本日は株価が大きく落ち込んでいますが。さて、４半期ごとに金融資産ポートフォリオを検証してみようというネタを2007.3月末時点から始めました。前回、2009.3月末ポートフォリオはこちら。今回は、6月末のポートフォリオです。で、わたくし的には、現在、金融資産を以下の５つのカテゴリーに分類しています。普段の月末恒例の分類とはチョイと異なります。主たる相違点は投信をバラバラにして、それぞれのカテゴリーに分類している点です。１．円預貯金（定期預金・普通預金・MRF）２．国内債券（国債・社債）３．外貨建資産（MMF・投信・外債）４．国内REIT（現物・投信）５．国内株（現物・投信）で、円建ての債券も債券価格というものがあり、実際は評価額は変動するでしょうが、満期までもっていれば、国や企業がつぶれない限り一応は元本が戻ってくるでしょうから、１．と２．のカテゴリーを価格非変動型にして、全体の半分の割合にすることを目指しています。これに対して、株価やJ-REIT価格、為替等は日々変動するわけですから、３．～５．のカテゴリーは価格変動型の商品と位置づけており、こちらも全資産の半分を目指します。さらに、現時点においては３．～５．をだいたい等しい割合ずつ保有すること、すなわち全体の1/6ずつを目指しております。外貨建資産の中には、わずかな外貨預金（普通預金・定期預金）もありますが、少ないのでMMFと合計して集計しています。また、外債も外貨建資産に入れています。投信は、外債や海外株、海外REITなどは、全て為替の影響下にあるものばかりですので、これらは外貨建資産カテゴリーへ分類しています。さらに、日本株投信は国内株へ、J-REIT投信は国内REITへ分類します。で、6月末のポートフォリオ状況は下図のような感じです。従来、上で書いたように左側２つのパートと右側３つのパートをそれぞれ半々にする方針でしたが、昨年の金融恐慌でこの方針を一時棚上げにして、左側２つのカテゴリーの保全・回復に走りました。その結果、先の３月末あたりで、左側が総額として目標値に到達しましたので、再度左右半々を目指してはいるものの、まだまだ途上であり、３月末の左61％からは多少改善して左58％にまでなりましたが、さらに今後、左を総額としてはあまり減らさないようにして、右側を充実させてゆかなければなりません。まあ、左側はインカムゲインと給料残額で放置しておくと総額としては増えていく構造ですので、あまり派手に右側にシフトさせなければ、総額の保全はたやすいです。今後、様子を見ながら徐々に右側の充実ができればと思っております。さて、この6月末のポートフォリオですが、大分類で一番大きく変化したのが円の預貯金の減少で、4.5%の減少です。増えたのは、国内株、国内債券がそれぞれ1.9%の増加、外貨建て資産も1.0%増加しています。円預貯金の減少は２つの要因があり、まずは国内債券にシフトしていること。これは、左側の内部移動にすぎません。さらには、株価やJ-REIT価格の上昇に伴って、資産全体としてのパイが大きくなったため、価格無変動型の左側は割合として計算すれば小さくなっていくわけです。一方、国内株と外貨建て資産の増加は評価額の上昇の寄与と、毎月スイッチングしている変額年金フェアウエイに関して、６月末にたまたま国内株や外貨建ての割合が多かったという寄与もあります。国内債券の大幅な増加はこれはもう、買い増しているためです。唯一動きの少なかったJ-REITですが、これは、３月末には変額年金フェアウエイ由来の投信を持っていたのに対し、６月末は保有していなかったためその分減ったが、評価額上昇があったため相殺された形になっています。小分類では、流動性資金の普通預金とMRFを除けば、やはり社債の２％以上の増加が目立ちます。これは買い増しによるものです。それから国内株の投信、外貨建て資産の投信がそれぞれ１％程度増えていますが、これが変額年金フェアウエイの効果でしょうね。１四半期前の３月末時点では、フェアウエイは2月はじめにスイッチングしたまま（３月はスイッチングしなかった）ですから、1月までの成績に基づいてバランスされていたはずで、国債ファンドなど相当保守的な内容だったのに対し、この６月末は積極的な株式とか外貨が増えているわけです。あとは、定期預金が1.4％減っていますが、額としては減らしていませんので、これは全体のパイが大きくなったため割合としては減少したという効果です。ちょっと悩みは、一番の流動性資金である普通預金とMRFが現在やや少なくなっている点ですね。このためIPOなんかのために証券会社間で資金移動とかしなければならず大変ですし、あまり積極的に左から右への資金移動も出来ていません。まあ、やり過ぎも体に毒ですので、ちょうど良いブレーキかとも思いますが、これから夏に入り、海外旅行代金とかいろいろクレジットで引かれることもありますので、うかつに流動性資金を枯渇させるわけにも行きませんので、ぼちぼちゆっくりと左右半々を目指します。とりあえず、９月に満期になる定期がありますので、その時点では流動性資金は潤沢になるはずです。そう言えば、せっかくユーロの準備をしていたのに、本年ヨーロッパ行きは事情によりおシャカになりました。みずほのユーロ預金は定期にしておいて、また来年以降に使いたいと思います。そして、今年は、近場の韓国あたりに行こうかと思います。まあ、いつでも行けるんで、いざというときのために取っておいたというか、今まで行ったことなかったんですけどね。
2009/07/08
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グロソブvs外貨リバランス2009.7
今日はずいぶんJ-REITが下落しましたね。マイポートフォリオもかなり久しぶりの大幅下落となりました。いつ以来かというと、下げ幅では今年の1/13以来のことですから、半年ぶりですか。J-REITも板が薄いだけに行くときは一方向に行きがちなんでしょうか。特にこれといった材料もないように思えます。さて、2006年の7月にグロソブの毎月決算型を解約しましたが、その辺で、どうもグロソブは為替にすら負けてんじゃないの？という疑問があったものですから、この解約直後にグロソブと同じ割合で外貨のMMF、預金を持ってみて、グロソブと競わせてみようということで始めた企画でした。競わせている相手は、まだ解約していない手持ちのグロソブ３ヶ月決算型で、ノルウェークローネを加えたため、北欧2カ国、および、日本円を除く、6カ国通貨をグロソブと同じ割合で持ってみて、これを外貨パックとします。で、両者の評価額を比較してみようと言うことです。グロソブも外貨パックとして保有しているMMF、預金もすべて、分配金は税引き後再投資です。しかし、グロソブの通貨バランスは時とともに変化しますので、なるべく同じ条件で競わせるためには、たまにリバランスする必要があります。そこで、毎月最初の週末に買い増しによるリバランスを行うことにしました。基本的に、長期戦に備えて額はかなり少額で抑える方針です。前回のネタは以下に。グロソブvs外貨リバランス2009.6これまで、週末および月末の外貨パック、および、グロソブの評価額は記録しており、比較を開始した2006.7.26の値を100とした比較グラフは以下の通りです。むろん、追加購入リバランスをした際には指数の連続性を保つため適宜補正を加えています。ここのところ為替変動が小さくなってきましたので、両者ともに停滞気味ですね。でもここ３ヶ月くらいの全体的傾向を見ると、グロソブは一進一退で水平、外貨の方は一進一退ながらも微妙に上昇傾向を続けている感じです。やはり、一時期長期金利が低下していたのが、ここのところ上昇気味で、グロソブにとっては評価額の上昇を抑制する方向に働いているものと思われます。グロソブの7/2付け週報によると、USDおよびJPYは減らしていますが、他通貨はすべて増やしています。とくに、マイナー通貨のAUD, CAD, NOKあたりは６月中にずいぶん増やしているみたいです。まあ、USDを減らしていくことには賛成です。今回は、減らされたUSDを基準として他通貨を買い増すと、相当資金が必要（といってもたいした額でもないのですが）なので、グロソブと同様、USDから他通貨へ残高をシフトさせることにしました。といっても、ソニーバンクで保有しているのは現時点ではUSDとEUR, CADのみですので、USD→CAD, USD→EURの資金移動をしてバランスを取ることにしました。ソニーバンクでは円から外貨の購入は今回しておりません。その他、AUDは他行にあるため、これのみ円から買い増しを行いました。NOKは下にあるように、そもそもだいぶ多めに持っていて、目標範囲も広いですから、グロソブが相当買い増したとはいえ、まだ目標範囲内にとどまっています。また、ソニーバンクではUSDのMMFが２通り準備されており、一方はこの企画とは関係ない資金が貯まっていますので、この企画にはもう一方のMMFを使っていたわけですが、このMMFの金利が最近地を這うような金利でして、USDの普通預金と差がありません。よって、MMFの使用は止めて、USDは外貨定期預金にしました。まあ、今回のように少々売ったりすることがあるかもしれないため、一部は普通預金のまま残してあります。EUR, CADはMMFのままです。リバランスの際の目標は以下の通りです。USDとEUR：USDまたはEUR基準で計算した額の±3％以内GBP, AUD, CAD：USDまたはEUR基準で計算した額の±10％以内NOK：NOK単独以上、北欧３カ国通貨合計以下グロソブの通貨構成（作成基準日2009.7.2週報）USD=23.0%, EUR=39.7%, GBP=6.8%, AUD=4.8%, CAD=7.0%, NOK=4.9%, JPY=7.8%ソニーバンクTTB（JPY, 2009.7.5、NOKは新生銀行TTB）USD=95.75, EUR=134.02, GBP=156.34, AUD=76.04, CAD=82.19, NOK=14.71リバランス後保有残高（EUR, CADはMMF、USD, GBP, AUD, NOKは定期預金、ただし、いずれも少額の普通預金を含むこともある。）USD=1,872.65, EUR=2,289.92, GBP=318.91, AUD=455.42, CAD=645.16, NOK=3,076.94
2009/07/07
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2009年6月の成績
ちょっと今日は５時から本業の仕事があって遅くなりましたが、日経平均４営業日続落でした。ややさえない日々が続いているわけですが、まあ、下落幅も限定的で、何かあればすぐに１万円回復も視野に入っている位置での推移です。さて、本日は6月のまとめです。喜ばしいことにまたまた全面黒字で赤字箇所はありませんでした。これで、３ヶ月連続ですかね。単月黒字は４ヶ月連続となりました。やはり株式、特にJ-REITの回復の寄与が大きいようです。株式（J-REIT含む）は132万円のプラスでした。やはり６月は全体の8割以上はJ-REITの寄与でした。指数的にも１割程度のプラスでしたから、株式を大きく上回っていましたしね。株式では一時1万円回復、J-REITでは６月中にはおしくも千ポイントとどかずでしたが、７月に入ってすぐに千ポイントはつけています。あとはこのレベルで定着してくれればということと、出来ればTOPIXも千ポイント回復して欲しいですね。株式の部では調子が良かったのはマイポートフォリオの中ではやはり不動産系ですかね。他のセクター銘柄では２桁パーセントの目立った増減となっている銘柄はあまりありません。空運も低空飛行でやや落ち着いてはいましたが、ここへ来てANAの増資とか、JALも生命維持装置みたいな感じになってきましたね。６月は久しぶりにIPOに当選したんですが、予想はしていたものの、上場後はさえない展開ですね。ＩＰＯとは思えぬ動きのなさです。まあ、配当株ということで。常和ホールディングス（3258）当選＆上場J-REITは指数的に9％以上の大幅な上昇でして、さらに下位が多いレジ指数はこれを上回る15％以上の上昇ですから、６月全体としてはやはり下位のパフォーマンスが良かったようです。しかし、６月下旬には上位が上昇する場面もあり、例えば、フロンティアなんかも、６月の上昇率は2割近くあり、結構回復しました。まあ、相変わらず日レジの期待先行の上昇がたいしたもので、６月にも、5月に引き続き1.5倍程度になっております。そんな中少し入れ替えを行いました。かなり上昇してきた日レジを一部売却、また、ケネディクスも売却しました。そして、プライムを少々購入してみました。日本レジデンシャル投資法人（8962）売却（昨日）日本プライムリアルティ投資法人（8955）購入ケネディクス不動産投資法人(8972)売却6月終値：日経平均＝9,958.44 (+4.58%)、TOPIX＝929.76 (+3.55%)、東証REIT指数＝973.14 (+9.29%)、レジREIT指数（独自算出）＝725.69 (+15.67%)。為替は6月はわりと凪（なぎ）状態だったのではないかと思います。CADが少し下落していますが、先月上がった分くらいですし、他はどれも微妙な円安と言った程度で、総じて誤差範囲程度でした。特に、この６月は、USD, EUR, JPY, GBPあたりは互いにほとんど動きの少ない相場だったでしょう。リーマンショック後に大きくポジションチェンジしていた外国為替ですが、ようやく落ち着いてきた感じです。まあ、外貨ポートフォリオの主力であるAUDが多少高くなっていますので、全体としては多少のプラスでしたが、小幅です。外貨の取引は、6月もグロソブと競わせているもののリバラスのみです。グロソブvs外貨リバランス2009.66月終値：USD=96.32 (+1.14%)、EUR=135.14 (+0.35%)、AUD=77.66 (+1.82%)、NZD=62.15 (+1.99%)、GBP=158.45 (+2.78%)、CAD=82.85 (-5.03%)。投信は、６月はかなり穏やかでしたね。為替もあまり変化していませんし、投信の残高としては、５月末比±２％くらいに収まっているものが多いです。そんな感じですから、６月の牽引役はやはり日本株投信でした。ここら辺がある程度のプラスとなって、他もマイナスセクターはほとんどないので、ちりも積もって６月の成績となっていますが、やはり小幅です。まあ、投信は２月から３月上旬あたりまで底を這っていましたが、その後はまあまあのペースで戻しつつあります。変額年金フェアウェイのスイッチングですが、これは昨年の７月はじめから開始したものでして、６月もスイッチングしましたが、６月終了時に１年間の成績が出ています。実はまだ比較検討していないのですが、１年間のスイッチング方針についていずれ考えてみます。成功か、失敗か。まあ、この１年はちょっと激動だったので、サンプリング期間としては適当な時期ではないのですけどねえ。フェアウェイのスイッチング2009.6債券の部は、昨年の年末あたりからぼちぼち買い出した社債どもの金利がこの６月から出るようになりました。まあ、年後半は多少インカムが充実するはずです。全体成績はインカムより２千円程度良くなっていますが、これは唯一時価を計算しているAUD建てのゼロクーポン債の寄与です。AUDはやや高くなったわけですが、しかし、AUD長期金利は上昇し、これにより債券価格は下落しましたので、両者相殺してほとんど変化なしってくらいの感じでした。実際に発行されるのは７月ですが、６月に個人向け国債の募集が行われましたので例によってほんの少々購入しました。夏の個人向け国債2009預貯金の部は、６月もほとんどなにもナシ。インカムとしては、６月終了により半年たってしまったわけですが、年間目標の180万円の半分の90万円には届かずでした。さすがに６月は配当月であるため、株式（J-REITを含む）のインカムはまあまあでしたが、やはり今年は減配や無配転落もあって、昨年の６月の実績（約17万円）は大きく下回りました。別にそれほど銘柄が入れ替わっているわけではないんですが、かなりインカムの減少が激しいですね。というわけで、期待していた６月インカムがやや不発気味で終わりましたので、やはり年間目標180万円もキツイかなと思います。後半で確実に増えると見込めるのは、上で書いたとおり債券セクターのみですから、160万円とかその辺でアップアップかもしれません。
2009/07/06
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大和PTSで個人向け国債売買
いつもなら先月のまとめという順番なんですが、ちょいと本日締切のモノどもが大量にたまっていて、忙しかったものですから、まとめる時間が取れていません。まあ、来週もちょいと忙しい週になりそうなんですが、ぼちぼちと。というわけで、本日は別ネタにて。大和証券からこの９月に個人向け国債のPTSでの取り扱いを開始するとのアナウンスが出されています。私設取引システム（PTS）における個人向け国債取引の取扱に関する認可取得についてこれによると、扱うのは変動10年債のみ、取引価格は額面通りです。購入者のメリットとして、募集期間以外でも購入が可能、年限が１０年未満の既発個人向け国債の購入が可能、購入時に経過利子の支払いがない、といった点を挙げており、また、売却者のメリットとしては、売却時に直前２回分の各利子（税引前）相当額 × ０．８を差し引かれることがない、 発行後１年未満の個人向け国債も売却可能、換金が早い（約定日の翌営業日に受渡し）、の３点を挙げています。まあ、売却時には確かに国に払うべき手数料がないというのはメリットですが、その代わりに大和証券に手数料を払うわけで、これについては「金利情勢などを参考に決定」ということで、いくらなのか分かりませんし、個人向け10年債の金利のように変動制にするのかもしれません。逆に、売却時デメリットとして、最後に金利をもらってから売却時までの経過利子がもらえないというのがありますが、たぶんこれを考慮しても大和で売却した方が安上がりという手数料に設定するモノと思われます。そうでなければ大和で売る意味ないですからね。実は私は、変動10年債をコツコツ買っており、他のところにもあるのですが、最近は大和証券で買っているものですから、売るときにはメリットありそうです。しかし、変動10年債は固定5年債が登場してからはだいぶ売れ行きが悪いはずです。その中でも大和証券で保有している人だけが対象で、しかも換金する必要に迫られなければなりませんから、これまた供給量は極少でしょうね。本当に売買が成立するのかどうかよく分かりません。そもそも、購入者のメリットとして挙げられているものは本当にメリットなのでしょうか。経過利子の支払いっていうのは、別になんのメリットでもデメリットでもないように思います。募集が年に４回しかありませんから、気がついたときに買おうと言うことはできないわけで、売りに出ていればいつでも買えるというのはまあ良い点かもしれませんが、売り物があればと言うことですね。10年未満のものが買えるということは、それほどメリット感じません。なぜなら、個人向け国債は10年待たずともいつでも元本保証で売れるとことが一番の長所で、満期前だと元本割れもあり得る通常の債券とは異なります。10年待たずともいつでも損せず換金可能なところが特徴なんですから、別に残りが何年でも関係ないでしょう。私は個人向け10年債は、普通預金のように期限なしで、換金依頼するまではいつまでも金利を出し続けるモノでもかまわないとさえ思っています。まあ、いずれにせよ国に買取請求するよりは安上がりになりそうな方法が出来ることは喜ばしいことです。さらに、従来は中途換金するときは電話によらなければなりませんでしたが、PTSならパソコンでも出来そうです。実は私にとってはこれが最大のメリットだったりします(笑)。ネットで完結するのであれば、国に払うよりもっと手数料とられたっていいくらいです。まあ、でも、今のところ個人向け国債を換金しなければならないほど金に困っているわけでもないので、手数料払ってまで換金する意味がありません。換金するくらいなら最初から買わないし。
2009/07/03
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2009.6レジREIT指数
本日東証REIT指数一時1000ポイント回復、日経平均も一時1万円回復でした。まあ、終値としては押し戻されましたが、年後半のスタートしては上出来ですね。で、総和地所もなんだかジタバタしていますねえ。ジタバタするやつらは徹底的にジタバタする一方、なんともあっさり破綻するようなところもあり、２極化している感じですね。モリモトとかニューシティなんかあっさり組みたいな感じがしますが、少なくともNCRにはもうちょっとジタバタしてもらいたかったですね。総和地所の増資なんか希薄化300％で、しかも単なる担保価値下落の穴埋めにすぎませんからね。ここまでジタバタするとやや見苦しいですが、NCRは何も方策を講じなかったといっても過言ではないくらいあっさりとしたものでした。「お金を貸してくれないの？それじゃ潰れます。」ってだけでしたね。さて、本日はレジ指数の記録です。株式の個々の銘柄では、TOPIXや日経平均の動向と全く異なる動きをすることもあるのは当然です。株式の場合には、大型、中型、小型とか、業種別とかいろいろなサブインデックスもあるわけで、日経平均には負けているが同業種の中ではましな方だとか、いろいろと参照できます。しかしながら、REITでは単一の指数しかなく、そのため、独自にレジデンス銘柄のREIT指数を算出することにして、2006.11からレジREIT指数を算出しています。定義、注意事項などは、一周年の時のネタを参照願います。本日は、6月のレジREIT指数の記録です。5月分はこちら。日付 レジREIT指数 東証REIT指数2009.6.1 623.67 886.69 2009.6.2 637.09 892.41 2009.6.3 648.87 897.32 2009.6.4 660.24 903.08 2009.6.5 654.84 906.85 2009.6.8 657.59 912.64 2009.6.9 650.88 907.08 2009.6.10 663.51 909.17 2009.6.11 658.02 893.64 2009.6.12 667.14 896.51 2009.6.15 679.95 897.91 2009.6.16 666.29 884.57 2009.6.17 678.18 903.43 2009.6.18 682.98 906.43 2009.6.19 707.34 912.17 2009.6.22 731.83 933.75 2009.6.23 727.00 923.75 2009.6.24 716.92 922.45 2009.6.25 721.70 930.52 2009.6.26 749.12 970.34 2009.6.29 731.16 976.07 2009.6.30 725.69 973.14 現在の対象銘柄（13種）8956 プレミア8962 日本レジデンシャル8963 東京グロースリート8969 プロスペクトリート8970 ジャパンシングルレジデンス8973 ジョイントリート8975 ＦＣレジデンシャル8978 アドバンスレジデンス8980 エルシーピー8984 ビライフ8986 日本賃貸住宅3226 日本アコモデーションファンド3240 野村不動産レジデンシャル除数431,373,320円（変更なし）先月と同じコメントですが、メンバーと除数はNCR破綻以来全く変更なしですね。クレッシェンドが昨日のことですが恵比寿スクエアの売却を発表しました。で、これはというと、クレッシェンドの中では鑑定評価ベースで最大規模のオフィス系物件だったわけで、オフィスの割合が53％くらいまで下がってきました。もう50数億円分売却すれば、レジREITの仲間入りとなります。ここはちょっと久しぶりに注意しておかなければなりませんね。しかし、１棟で50億円以上は三宮三和東洋ビルだけで、相当な含み損物件なだけにこれは売れないかな。それにしても、一番の稼ぎ頭で30億円以上も含み益があった目玉商品を売っちゃってクレッシェンドもジリ貧だわなあ。しかも売却損だし。で、今月は日レジの動向も気になります。合併などがあるのかどうか。その辺ですね。過去2ヶ月のレジREIT指数、東証REIT指数をグラフ化すると、以下のようになります。まあ、いたって順調に回復途上にあるといった印象です。東証REIT指数は900ポイント台が定着していますし、本日は一時千ポイント回復したようですから、近いうちに終値としても期待できるでしょう。また、レジREIT指数の方も極めて順調です。6月下旬には600ポイント台を通過して700ポイント乗せを達成し、その後、700ポイント台を保っています。まあ、ごく最近の１週間程度を除いて、それ以前はやや下位銘柄に分がある状態でしたので、両者の差は一時期200ポイント程度まで狭まりましたが、直近で上位銘柄も盛り返しつつあるような状態ですので、また少々差が開き気味になって6月は終了しました。で、レジ系銘柄ではありませんが、本日からDAは正式に大和証券傘下になったわけで、ダヴィからリリースが出ていますね。もっとも、その運用会社を売ったお金はダヴィの前を素通りするだけで、早速パリバへの借金返済に充てられたみたいです。J-REITにとって、この辺は明るい材料で、将来的に好影響が出そうに思います。さらに本日ケネディクスの名古屋取得が発表されていますが、こちらはいきなりスゲー含み損ですなあ。まあ、土地を持っていたので、建物だけ取得しないっていうのものねえ、って感じで買ったのでしょうけどねえ。既に２割棄損していますので、ちょうど違約金くらいですね。建物は違約金払って取得せず、土地の貸し代だけ取るわけにはいかなかったのでしょうか。こういった点では、違約金なしで札幌の取得を中止したUURは秀逸でした。まあ、ここは、売り手の方から懇願されてひと月ごとに契約を先延ばしにしてきたようなところですから、建設業者が倒産したのを良いきっかけとして、取得中止としたのでしょう。んー、株式の方も今日はいろいろと出ていますねえ。本日マイポートフォリオの最大の足かせとなったANAから増資のリリースが出ています。まあ、これが事前に漏れたんで本日ANAは大幅安になったわけですが。同時にリリース出ていますが、ANAにとって（JALもですが）B787の遅延はけっこうプランを狂わせていますね。やっぱ将来的には三菱重工にアジアの核となってもらいたいものです。おっと、午前中にみずほからも増資アナウンス出ていましたか。これも漏れ漏れ。いやー、一時期個人向け社債とか、劣後債とかはやっていましたが、大和証券といい、今度は増資ばやりですねえ。みんな一度にやらなくてもいいのに。ちゃんとさばけるんでしょうか。まあ、増資って言うのは株主総会が終わった後が一番やりやすいんでしょうね。株主総会ではひと言も触れずに、終わったとたん大規模増資を発表してひんしゅくを買ったJALの例もありますしね。また、新生とあおぞらも1：1で合併することが正式にリリースされました。こちらも事前に漏れている通りなので新鮮味はないですな。まあ、ここの合併は1+1が1.5くらいにしかならない重複店舗の廃止などリストラするための合併でしょうね。本日の東証REIT指数＝997.17、レジREIT指数（独自算出）＝736.22、単純平均利回り＝6.96％、加重平均利回り＝5.88％。明日、多忙につきお休みです。本当はもっと前から多忙じゃなければいけなかったのだが、ダラダラしているうちに明日が驚異的に多忙になりつつあります。なぜ人は締切間際にならないと行動出来ないのか？オレだけか？
2009/07/01
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