2009年09月の記事
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10月は嫌い
28日に日レジの個人向け説明会があって、その時聞いた合併までの経緯というものを昨日まとめた訳ですが、その個人向け説明会と同日に、アドレジと合同で合併に関する説明会をしていたみたいですね。その模様が掲載されています。これは、日レジの個人向け説明会とは別物です。http://www.morningstar.co.jp/news/video/webnar/nric2.htmlこの説明会の前半部で高野さんがしゃべっている合併までの経緯に関する内容はほぼ個人向け説明会と同じでした。ただ、昨年からアドレジに声をかけていたという部分は初耳です。まあ、１年前の決算説明会だったか、パシが危うくなって来た頃に、高野さんもいろいろ方策は考えているみたいなことを言っていましたが、その一つがアドレジへの接近だったのでしょう。ということは、入札もわりと出来レースだったのかもしれません。さて、本日で第２四半期が終了となり、明日から10月。今年度後半戦に入ります。実は、私は10月が嫌いです。なんか10月にはイヤな思い出が多く、歴史的にみても10月は株価下落の月なんじゃないの？とちょっと思っていたものですから、2000年以降の株価推移を見てみました。対象としたのは日経平均です。年度 9月終値 10月終値 騰落率2000 15,747.26 14,539.60 -7.67%2001 9,774.68 10,366.34 6.05%2002 9,383.29 8,640.48 -7.92%2003 10,219.05 10,559.59 3.33%2004 10,823.57 10,771.42 -0.48%2005 13,574.30 13,606.50 0.24%2006 16,127.58 16,399.39 1.69%2007 16,785.69 16,737.63 -0.29%2008 11,259.86 8,576.98 -23.83%2009 10,133.23（本日）その結果、まあ、昨年はリーマンショック後の10月の大暴落は記憶に新しいところでして、驚異的に下げてはおりますが、上がるか下がるかの二者択一で言ったら、４勝５敗という結果で一方的に下落した月であるとはいえず、五分五分に近い成績でした。うむ～。そうなのか・・やはりイヤな思い出は増幅して記憶に残るということですかねえ。実は2000年の10月はまだ株式投資をしておりませんで、最初に迎えた10月は2001年だったわけですが、マイポートフォリオはこの月に結構下落して、株式投資を始めて以来、初めて累計赤字に転落した月でありました。これが原体験になって、その次の2002年の10月もわりとひどかったし、10月に対する恐怖感が植え付けられたのかもしれません。しかし、よく見ると、2001年の10月は6％以上株価が上がっているではありませんか(笑)。これは今まで認識していなかったです。まあ、この頃は手持ち株の種類もまだ少なく、そして、かなりな程度みずほやUFJなど銀行株に片寄っていたわけでして、銀行の影響が大きいＴＯＰＩＸはマイナスだったのかな？と思って調べてみたら、こちらも日経平均ほどではありませんが、プラスでした(笑)。しょうがないので、銀行業指数をみたみましたら、これはやはりマイナスでしたので、まあ、主としてこいつが効いたんだということでしょう（下図）。というわけで、自分のポートフォリオの偏りのせいで一方的に10月悪者説を採っていたのかもしれませんが、やはり９月末は取り繕うためのお化粧買いなどもありそうで、今日もそんな調子でしたね。今年は、民主党政権になり、経済にとっては厳しい時代が来るかもしれませんし、これからまた２番底に向かうとすれば、この10月が始まりになるかもしれません。10月は悲惨というのは、自分の思いこみに近い状態であることは過去の経緯を調べて分かりましたが、それにしてもやはり10月は好きになれません。
2009/09/30
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日レジ合併経緯
いまさら、円高是認なんて一言も言ってない、とか言うくらいなら、もう少し考えてしゃべればいいのにねえ。昨日どこかのニュースでやってましたが、民主党政権の問題はＪＦＫだそうです。JAL、藤井、亀井らしいですが、チトこじつけも過ぎるな。藤井さんも亀井さんほどの問題は別に感じないですけどね。90円が88円くらいになった程度でマスコミも騒ぎすぎ的にも思います。USDは個人的にはまだもう少し安くなる運命にありそうな気もしますけど。さて、日付は報道やプレスリリース以外は配られた資料からもってきたものですが、合併の経緯は以下の感じで進んだようです。3/10 パシ会社更生法手続き開始3/25 一次入札開始こんな形での提案を待っていますみたいな提案型の入札方式を実施し、2-30社程度に送り先を選んで依頼を出したみたいです。4/21 一次入札締切 外資系を含む７社から提案書を受領5/1 二次入札候補者を国内系４社に選定やはり、レンダーからの信用力とかを重視したようですね。また、棄損増資スキームがなるべく小さくなるように考慮したみたいで、この辺で外資が脱落したものと思われます。高野さんは棄損増資を避けるという点も意識していたみたいで、日レジ投資主に対して結構誠実ですね。好感が持てます。日賃貸に代表される外資系あたりと比べるとね。5/9 日経報道 ＞ 5/11 日レジプレスリリース(pdf)この辺で報道が出たわけですが、日経報道では、三菱地所、野村不動産、伊藤忠の名前があがっていましたが、他の１社は分かりません。報道されたことにより日レジの投資口価格も急回復してゆきました。うがった見方かもしれませんが、棄損増資を避けるため、日レジ側からのリークだったかもしれません。もちろん、日レジ側はプレスリリースで当社が発表したものではありません風のコメントを出しているわけですが、投資口価格が上昇して有利になるのは日レジ側ですからねえ。救済する側としてはなるべく安い時点で買いたいわけですからね。6/30 二次入札締切 国内系２社（合併方式）から最終提案書を受領（非合併方式の候補者からは最終提案書の受領に至らず）ということで、二次入札に応札したのは合併方式を提案した２社のみでした。報道後は三菱地所への期待が大きかったのではないかと思いますし、個人的にも三菱地所なら合併はないので、日レジ的には不利な合併比率で泣くこともなかろうと思っていましたが、実はこの時点ですでに三菱地所は降りていたことが分かります。特定の企業名は言わないわけですが、報道と照らし合わせれば、最終的に残ったのは伊藤忠と野村不動産だったのかもしれません。で、野村レジは、アドレジに比べて規模が大きく、1千億円を超えるポートフォリオをすでに保有していますので、多分、スケールメリットの点で伊藤忠の方が熱心だったんでしょう。7/25 日経報道 ＞ 7/25 日レジプレスリリース(pdf)7/28 伊藤忠グループのADインベストメント・マネジメント(株)へ優先交渉権を付与8/6 合併に関する基本合意書を締結、公表で、事実上決まっていた頃ですがややフライング気味の報道があり、報道後ですが、優先交渉権を付与、基本合意書の締結、公表となっていくわけです。9/25 合併契約書を締結、公表で、結局新合併方式で、比率は3：2ということになりました。1：0.66より微妙に良くなったということですが、多分端株を出さないためにはいずれこうなるだろう（吸収方式にしてもアドレジ３分割後に1：2で吸収とか）と思っていましたので別に0.66→0.6666666の上ブレが立派とは思いませんが、そもそも1：0.66にできたのはかなり立派だと思います。本来ならば、棄損の第三者割当とセットで、日レジの１口当たりの価値を希薄化させた後、1：0.5とかの比率でも仕方がなかったところかと思われます。まあ、3：2でも不満なじーさんはいましたけどね。人それぞれってことで。ただし、第三者割当という新たな資金がないぶん財務的には改善しません。逆に見かけ上はやや厳しくなります。新合併方式で、新アドレジを作る際には鑑定評価により簿価を作り直すようです。よって、含み損は一時的になくなりますが、簿価ベースの総資産額は目減りします。前期決算で、日レジの簿価は310,868百万円、鑑定評価は274,679百万円で、362億円の含み損があります。また、アドレジ側は前期決算で、簿価86,841百万円、鑑定評価80,004百万円で、68億円の含み損で、両者合わせて430億円の含み損ですから、これをバランスシート上の両者資産合計額（323,652百万+89,729百万）から引くと、総資産は370,355百万円となります。これに対して、有利子負債は別に圧縮されないわけでして、分子が変わらないわけですから、分母が小さくなるぶんLTVは大きくなります。有利子負債は1,689億円+520億円ですから、2,209億円となり、上で計算した総資産ベースでは59.6％と60％に迫ります。高野さんは62％とか言っていましたので、さらに総資産をもうちょっと少ないと見積もっているのかもしれません。いずれにせよ、巡航LTV水準として50-55％を目途と考えているようですので、負債の圧縮は課題です。ただ、含み損を一掃することで、物件の売却はしやすくなるでしょう。また、それでもなお売却損が出てしまった場合でも、合併により負ののれんが発生するはずですから、それと帳消しにすれば、分配金に影響を与えないで済むのかもしれません。このような形で負債を圧縮しつつ、将来的に投資口価格がさらに上昇してくれば、増資という選択になるのでしょう。まあ、負ののれんの活用法については、触れなかったわけですが、いずれにせよ、会計上の利益とはいえ、これまで内部留保がほとんど認められていなかったJ-REITにとっては結構役に立つ存在なのではなかろうかとそう思います。多少の違約金であるとか、譲渡損であるとかそういった一時的な損失にもぶつけられるとすれば、物件の入れ替えとか運用上のフレキシビリティが増しそうな気がします。硬直化して何もできなくなって、ただ銀行にファイナンスコストを献上しているだけのようなREITは少し合併を考えた方が良さそうですね。
2009/09/29
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2009.9月上場IPO
株式市場も一時１万円割れでさえないです。直接的には円高ですが、亀井ショックや野村ショックのあった金融もさえないです。円高株安ですから、９月は全面的にマイナスとなりそうな予感がします。自民党の新総裁は谷垣さんとなりましたが、平時なら別に結構な人選だと思うのですが、こういった局面でみんなでやろうぜ程度のことではイマイチ対抗できないでしょうね。個人攻撃を含めて極めてアクが強かったわけですが、やはり河野さんくらいにしておかないと、民主党の対抗軸にはならなかったと思います。自民党は民主党の評判が悪くなるまでまとまっていられますかねえ。細川政権の時と違って、数年間は本格野党になりそうですが。さて、9月のIPOシリーズです。8月は新規上場がなかったためひと月抜けましたが、９月は４銘柄が上場しております。初値の成績は３勝１敗となりました。まず、11日同日に上場したシーボン、SHO-BIですが、まあ、化粧品とそれを入れるポーチなどの雑貨みたいな企業ですからね。全く知りませんし、全く勘どころがありません。シーボンの方は名前をちょっと聞いたことがあるかも、程度の認識でしたし、SHO-BIの方は存在自体まったくです。まあ、不況だからといって、化粧しなくなるわけでもなかろうし、また女子高生向けのグッズなんかは世の中の不況とは無縁でしょうけどね。というわけで、とりあえずは両者ともSBIで申し込み→補欠→申し込んだが繰り上げなし、と、こういう結果でしたが実は全くやる気はなかったわけです。というわけで、高いか安いか実はよく分からないのですが、シーボンは微妙に公募割れで始まって、現時点ではやや下の位置あたりに居ますが、たいした割れ方でもなさそうなので、やはりディフェンシブな側面はあろうかと思われます。SHO-BIは倍近くで始まり、さらに上昇気味で今では公募の３倍程度ですね。こちらなんかは、どうだろうとちょっと思いますけど。次は三菱総研ですが、こいつはIPOに参加できなかったため縁がなかったです。ただ、野村総研あたりと比べるとやや安かったのではなかろうかと思います。そのためかこれも1.5倍くらいに上昇して始まりました。その後は微妙に下落気味ですが、今のところまだ公募価格は保っているというところで、ぼちぼち下げ止まりかなという感じですね。こういう研究所がなにで稼いでいるのかイマイチよく分からないんですが、まあコンサルティングとかそういったことなんでしょうね。一応は安定的に27-28億円くらいは利益をあげられるようです。最後は17日ですが、私の嫌いなバイオベンチャー系ですね。キャンバスですが、こちらもIPOに参加できなかったため縁がなかったです。まあ、全く海の物とも山の物とも分からないというレベルよりはもうちょっと製品化に近い位置にいるのでしょう。というわけで、公募価格を上回って始まり、今現在も上に居るわけですが、なにしろ赤字企業ですからね。高いのか安いのかさっぱり分かりません。やはりバイオベンチャーは賭け事って感じもするんですけどね。まあ、そんなこといったら、株式そのものが賭け事だよということかもしれませんが。というわけで、やや興味を引くのは三菱総研だけでしたが、それも参加できずですから、９月はIPOに全く入れ込んでおりませんでした。10月も今のところバイオベンチャーですね。なんか乗り気にならんなあ。ところで、本日たまたま（ていうか、無理矢理たまたまにした感もあるが）午後御茶ノ水にいたので、日レジの個人投資家向け説明会に顔を出してみました。高野さんも見納めかなあと思って。でも、新運用会社に雇ってもらえるようですね。従業員はともかく、役員はクビかと思っていただけにちょっと意外。まあ、質疑応答の最後の方でクレームじいさんが２人くらいいて、責任取って辞めろみたいなことも言われていましたが、チトかわいそうだったです。個人的には高野さんの手腕は評価高いですけどね。NCRあたりのニヤケた某社長とは雲泥の差だと思いますけど。
2009/09/28
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新ビライフの分配金
やたらビライフが上昇するものですから、本当にそんなに有利なのか？分配金倍増などということは間違ってもあるまい、と、思ってはいたのですが、実際に細かな計算はしていませんでしたので、ちょっと計算してみました。まず、基礎となるのは、NCRとビライフの損益計算です。営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益を各期ごとに並べると以下のようになります。このうち、ビライフの21年11月期は予想値です。まあ、J-REITですから、経常利益と当期純利益はほとんど同じようなもので、NCRも破綻前はほとんど同じでした。NCR破綻は20年10月ですから第７期はまだ破綻前なのですが、特別損失を計上したため、この期から赤字決算になっております。で、NCRが正常化すれば、とりあえず巡航速度的には経常利益パートを見ていけば良さそうなので、両者合併すれば、最新のデータの経常利益同士を足し合わせた金額が経常利益になるかというと、そうは問屋が卸しません。なぜなら、NCR破綻後の21年2月期の経常利益は通常と異なるためです。どこが異なるかというと、営業外費用です。NCR第７期の営業外費用は1,145百万円であるのに対して、破綻後の第８期の営業外費用は675百万円と半減しています。これは、第８期は支払利息や融資関連費用が少ないためで、おそらく民事再生申請後は利息を払っていないし、リファイナンスもしていないということでしょう。ですから、第８期の22億円の経常利益は信用置けません。となると、一番直近として信用のおける経常利益額としては第７期の数字です。この数字、19億円弱をもとに見積もってみます。まず、第７期も第８期も物件をわりと売却していました。破綻前の第７期には約１億円の売却益も出しております。しかしながら、これに伴い賃料収入も減るわけでして、第８期は第７期に比べて賃貸事業収入が約３億円減っております。よって、譲渡益消滅と合わせて、約４億円の減収となっているわけです。一方、破綻したため節約したのかどうか分かりませんが、営業費用は約２億円圧縮しております。よって、営業利益的には約２億円の減益で済んでおります。ですから、金融関係の費用が同じだとしたら、第８期経常利益の額としては第７期から２億円減益の17億円くらいが妥当と見積もれます。しかし、これには、金融関連費用が同じという仮定が入っており、これも少々甘いかなと思います。ビライフの方のここ３－４期の減益傾向をみるにつけ、やはり、NCRも破綻していなくても結構な減益傾向であったであろうと予想できます。ビライフの経過を参考にすれば、21年2月期の経常利益は上で出した17億円という数字より低く、15-6億円あたりと考えるのが妥当と思います。その次の21年８月期はまだデータがないわけですが、さらに1-2割の減益で12-15億円程度かもしれず、よって、今現在のNCRはMAXで15億円程度の純利益を稼ぎ出すのが精一杯という器なのではないかと思います。ヘタすると10億円そこそこかもしれません。ということは、ビライフの純利益予想が453百万円ですから、NCRとビライフが合併したところで、高々20億円の純利益です。悪くすると合わせても15億円です。ですから、合併後純利益としては15-20億円と思っておくことが身のためでしょう。一方、投資口ですが、NCRは現状182,068口、12万口の第三者割当後に0.23倍すれば、69,475口で、ビライフの49,260口と合わせて118,735口です。ということは、１口当たりの分配金は12,600円～16,800円と、まあ、このあたりなんじゃないかなと思われます。ですから、やはりビライフの分配金が倍になるとか、２万円になるとか、そういったことは困難だと思いますが、まあまあ野村とかアコモとかその辺とタメな分配金水準かもしれず、そうなると、そこら辺の銘柄と同レベルの価格帯である40万円台も悪くないかなと言う気がしてきました。でも、そうなると、アドレジが少々取り残されているというイメージもあります。あちらだって合併後の想定は現アドレジ１口では13,500-15,000円で、アコモ、野村と同レベルですからね。あとはプレミアも取り残され系ですか。なお、上記見積もりは、NCR破綻による負の遺産を引きずらないことと、あくまでも合併直後くらいの見当でして、例えば投資法人債が発行できるなど、金融環境が改善してきたり、経済環境が良くなって賃料水準や稼働率が上向いてきたりすれば、ビライフ的には６億円、NCR的にも18-20億円くらいは稼げる潜在能力はありそうですから、少し遠い将来を考えれば、2万円とか、より分配金が増えていく期待感はあります。まあ、ビライフ的には１万円を切るほど分配金が低下してきた局面で、合併をテコにとりあえず1.5倍前後には分配金増額できるわけですから、いずれにせよわりといい買い物かもしれません。でも、心配なのはやはり破綻を経由していることによるなんらかの負の遺産がないかどうかですね。これは合併に際してどれほど大和ハウスがみぎれいにしてくれるのかにもかかっていそうですし、どんな問題があるのか、ないのかまだ全然分かりません。
2009/09/26
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9月決算J-REIT その２
なるほど。アドレジと日レジは両方つぶして新アドレジにしますか。で、アドレジ１口で新アドレジ３口、日レジ１口で新アドレジ２口とすることで端数を無くすということですね。でも、これって、今のアドレジを３分割してから日レジと1：2の吸収合併をするのとかわらんな。まあ、テクニカルな点はどうでもいいですけど。で、新アドレジとしては、合併直後の第１期はともかく、その後は4500-5000円くらいの分配金を想定しているようです。今のアドレジで換算すると13,500円-15,000円ということですね。日レジ的には9,000-10,000円ということで、あまり現在とかわりばえしないですかねえ。アドレジ側が多少有利かってくらいでしょうか。アドレジ的にはもう少し強欲でも良かったように思いますが、まあ、日レジが頑張ったってことでしょうかね。２月末までの分配金は旧投資主に配って、新アドレジ第１期は23年の１月末までの11ヶ月にするということで、やはり新政権になると、落ち着くまでしばらく時間がかかるってことですかね。さて、本日は昨日の続きです。9月決算REITの後半で、なんだか将来予測のような数字も書いてありますが、決して信じてはいけません。注意事項などは昨日のネタを参照のこと。8973 ジョイント・リート（レジ銘柄、9/18：239,600円）ここは基本的には親が破綻→REITだけ売りに出るという日レジ、日コマパターンではなく、親ごと買ってくれるところを待っているようです。入札が半月ほど遅れて、10月下旬となるようですが、一体どこがちょっかい出しているんですかね。ロイターによれば、GSの他、Fortress Invと香港拠点ファンドだそうですが、みな外資ですね。まあ、その新スポンサー次第ってところもあるんですが、最近わりと堅調に推移しております。利回りは8％台と高いのですが、外資となれば、スポンサーが決まったところでどんどん買われるという雰囲気でもないですね。ラサールとかその辺を見ても。分配金的には来期分は未発表ですが、多分１万円程度の巡航速度は変わらないでしょう。となると、来期は新スポンサーが決まるのでしょうが、とりわけサプライズにもならず、相変わらず今ぐらいの水準でボチボチ行くのかなと、そんな気がします。よって、中立でして、23万円±3万円くらいにしておきます。8985 日本ホテルファンド（9/18：162,500円）今期は借入金の大部分のリファイナンスがありましたので、その費用で大幅に分配金減額です。まあ、今回のリファイナンスで多少返済時期がばらつきましたし、徐々にリファイナンス関係の費用も落ち着いていくでしょうから、分配金的には今期が底で来期は多少持ち直すことが予想されます。しかし、銀行次第の銘柄ですからね。分配金が5千円以下の生ける屍REITほどではないにしても、ここもねえ。でも、収入は安定しているはずですので、そこそこの価格なら多少は突っ込んでいけるかもしれません。でも、来期分配金の回復期待がある程度織り込まれているような感じの価格帯ですかね、今のところ。とすると、分配金が7千円になるとしても、17万円±2万円程度まで行けば御の字かな。まあ、中立ないし、やや強気くらいですが、20万円台はどうかなといった感じ。8986 日本賃貸住宅（レジ銘柄、9/18：99,300円）10月初めに第三者割当で希薄化します。オークツリーとしても投資額はまだ全然回収できていなそうなので、あきらめが悪く資金注入してきますね。もっとも、すでに半分近くの投資口を保有しているため、第三者割当するときも必ず半分は他に出資者を募らなければならないわけでして、ですから、分配金的に自分の取り分をこれ以上増やすわけにも行かないわけです。今回は信託銀行の信託口ということで、実質的には投資信託か何かのファンドですかね。しかしねえ。１口当たり91,100円の増資ですが、来期分配金は多分お寒い状態、2千円台の下の方でしょうからね。増資価格も維持できるかどうか、そんな感じがします。個人的には弱気ですね。というわけで、8万円±1万円くらいにしておきましょうか。まあ、±2万円ならほとんど当たると思うんですけど、もはや10万円台復帰は夢のような気がしますし、9万円台もいずれ苦しくなってくるんじゃなかろうかとそんな印象なんです。本当は野村レジあたりに1：0.2くらいでも引き取ってもらえればいいのですが、それじゃあオークツリーも丸損だしな。しばらくはこういった生きた屍として存続していくのでしょう。考えてみれば、ビライフの高騰状態が今後続くのであれば、破綻NCRを保有していた方がまだマシだったかもしれません。それほど、ココの状態も悪いということでしょう。本日の東証REIT指数＝979.36、レジREIT指数（独自算出）＝756.28、単純平均利回り＝6.57％、加重平均利回り＝5.76％。ただし、9月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。
2009/09/25
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9月決算J-REIT その１
初めての９月連休でシルバーウィークとか言われておりましたが、どうも調子が出ません。隔週程度で木曜日にある会議も本日ぶっちぎってしまいました。なんか木曜日という気がしていなかったものですから。で、先週末に出たビライフとNCRとの合意ですが、ストップ高で張り付いたままになるような、そんな材料なのか？たしかに合併比率からすると、アドレジが日レジを併合する比率よりはいいわけですが、あちらとこちらでそんなに合併後の分配金に違いが出るかなあ。今よりはあがるだろうけど、倍になるとかは思わないですけどね。それに、まだ正式に決まったわけでもないし。うむー。さて、本日は9月決算銘柄の権利付き最終売買日でした。定例の今月決算J-REITのシリーズなんですが、しばらくの間、強気、中立、弱気程度の話にとどめて３ヶ月後程度を目途とする目標金額を書いてきませんでした、だいぶ動きも穏やかになって、また指数的にも千ポイント程度までは回復し、指標的にもまともに見られるようになってきたと思います。ただ、まだ平均利回りで６％とかそのあたりの水準ですから、完全に信頼回復されているわけでもないでしょうし、時に不安定な動きもあります。ですので、まだしばらくは誤差を大きめ（±で１割程度）にとって、目標金額を書いていきます。ただし、あくまでも現状に対する個人的感想の域を出ませんのでね。注意が必要です。で、定型文ですが、以下の条件で考えております。一時期に比べて、ボラは小さくなってきたようですが、それでも、現状無茶な条件と言うことで、３ヶ月後程度を想定した、将来的な投資口価格の目標も書いてありますが、自分自身まったく信用しておりませんで、売買するときに参考にすることは自分でも皆無です。・東証REIT指数、レジREIT指数現状維持・ボラティリティが大きくないこと・未発表の増資、売却益発生など大きな材料無し・当たるも八卦、当たらぬも八卦一番の目的は、各銘柄の決算期にあわせて、過去のニュース、総資産、有利子負債、譲渡益の状況、将来的な物件取得等々を再確認することにあります。また、次期分配金予想が公表されていない場合は、それがどのくらいになるのか、見積もるのが最大の目的です。だいたい、東証REIT指数現状維持でボラティリティが大きくないという条件も現状厳しいわけです。毎日の各銘柄の価格変動が１％以内くらいに収まり、東証REIT指数としては10ポイント以内の変動で日々推移するような状況なら、まだしもということです。それから、レジデンス系銘柄（以下に記述）は、独自に算出しているレジREIT指数現状維持を前提とします。なお、9/18現在の値は以下の通りです。大部分を書いているのが連休中なので、全部9/18の値を用います。今回も、書き終えているんですが、水増しの2回シリーズで。東証REIT指数＝990.52（9/18）レジREIT指数＝747.95（9/18）8952 ジャパンリアルエステイト（9/18：767千円）ここは個人的には上位銘柄の中でも一番安心しているといいますか、評価が高いです。NBFは今期ではなく来期ですが16千円台とちょっと減額予想が出ていますから、将来的にどうかという問題があります。もっとも、今の予想はちょっと手堅すぎるので、いずれ上方修正するかもしれませんが。また、GORにしても、来年３月の三菱マテリアルの退去というネガティブな材料がありますのでね。REITの規模が小さいので、テナントの退去などの影響がかなり大きいというデメリットがあります。その点、JREはかなり分配金水準もコンスタントで、来期も今期予想とほとんど変わりません。ここのところずっと19千円レベルを続けていますね。よって、現状と変わらず77万円±7万円で中立です。しかし、実は今期と来期は未利用容積の利用権の取引や都市計画に伴う土地の売却でそれぞれ数億円の特別利益がありますので、これを除いた巡航速度は17千円台程度に低下しているものと思われます。これがあらわに出てくるのは来年９月期ですから、とりあえず来期は影響ないでしょうが、LTVもやや保守的水準で抑え気味でいますし、ぼちぼち新規の物件取得を目指す頃合いと思うんですけどいかがでしょうか。8958 グローバル・ワン不動産（9/18：707千円）NBF, JRE, 森トラストあたりに最近ちょっとおいて行かれつつありますが、やはり半年後にせまった三菱マテリアルの退去が気にされているものと思われます。では、一体どの程度の影響があるのでしょうか。前期、2009年3月期の決算短信によると、大手町ファーストスクエアの不動産賃貸事業損益は510百万円です。三菱マテリアルはここの９割ほどを占めるテナントですので、収入としは９割減ですが、テナントが居なくてもかかる費用もあるでしょうし、ざっくり言ってこの５億円程度が消えるのではなかろうかと思われます。とすると、半年で純利益は20億円レベルですから1/4程は純利益が減るものと考えられます。すなわち、三菱マテリアルが抜けて、半年空き室のままになると、分配金は約14千円程度と見積もれます。とすると、現時点での投資口価格であっても、利回りで４％程度で、まあ別に高すぎるって感じでもないですね。むしろ、テナントはいずれ埋まるであろうことを考えると手ごろな価格ともいえるかもしれません。というわけで、とりあえず来期は19千円レベルの分配金が続くと思いますし、やや強気で74万円±7万円くらいにしておきますか。ただし、テナントが抜けた後リニューアル工事をすることもアナウンスされていますし、それの費用とか期間とか不明な点が多いのでやはりまだまだ流動的でしょうね。。8961 森トラスト総合リート（9/18：747千円）ここも11月に銀座のビルから日産が抜けるんでしょうね。もう抜けているのかな？いずれにせよ、11月に契約が満了して家賃収入が減るはずで、前期決算説明会資料によると、11月から来年3月末までの予定で改修工事を行う予定です。よって、今期は上方修正して22千円台の分配金予想を出していますが、来期は18,900円とやや低めになる予定です。ただし、一時的な減収ですし、銀座ですからね。またテナントが入れば分配金の巡航速度も2万円台復帰が十分期待できます。GORとも似たような形ですが、ある意味分配金利回りが下がる来期に低迷するようなことがあれば、ちょっとしたチャンスかもしれません。まあ、見かけ上というか、実際に利回りは下がるので、下落要因ですが、個人的にはやや強気なので、上と下との引っ張り合いですが、そうですねえ、中立に近い73万円±7万円とでもしておきますか。もし、今の利回りキープとすれば、65万円以下となってしまうわけですが、そこまで行けばさすがに買い場のような気がします。to be continued本日の東証REIT指数＝990.62、レジREIT指数（独自算出）＝754.68、単純平均利回り＝6.53％、加重平均利回り＝5.69％。ただし、9月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。
2009/09/24
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ジョインベスト証券消滅
ふむー。１口5万円の第三者割当増資と、1：0.23の合併比率はやはりローンスター案に比べるとべらぼうにNCR投資主にとって有利ですね。本日の投資口価格で計算すれば86千円ですから、15千円の第三者割当と35千円のTOB価格とは比べものになりません。しかし、民事再生が再度行われれば、再度スポンサーを募り、その選択肢の中で決定してゆくことが筋だと思うし、合併を含む基本合意書締結には投資主総会は必要ないのか？と、ちょっと疑問ですが、どうなんでしょ？さて、野村證券が設立した格安系のネット証券であるジョインベスト証券ですが、このたび野村證券に統合されることになりました。まあ、少し前にうわさ程度で聞いていましたので、別に驚きじゃないんですが、短命でしたね。開業したのが2006.5のことですから、３年ちょっとで終焉ですね。2006年はまだ良かったでしょうが、2007年にピークアウトしてあとは株価低落気味ですからね。時期がイマイチだったでしょう。野村證券との統合のお知らせ（PDF）野村には口座を持っていませんでしたので、これで私も野村に口座ができることになってしまいましたが、とりわけなんの感慨もないですね。ただ、債券とかいろいろ取引できるものの幅が広がるかもしれませんし、ジョインベスト時代には一度も当選しなかったIPOもやや確率があがるかもしれません。しかし、「野村ジョイ」なんて名前のダイレクトサービスとなるようで、やはりクズ顧客でしょうから、あまり割当量も変わらないかもね。しかし、もともとJoinとInvestをくっつけたはずですが、いつのまにJoyになってしまったんだろう。大和証券では、各支店に口座が所属し、ＩＰＯとか債券購入なんかのときも多分担当者を通じて行うことができて優遇されているかわりに手数料も高いコンサルティングコースと、手数料が安いかわりに特に担当者みたいなものがおらず、勝手にネットで取引するダイレクトコースがあるんですが、野村ではこれまでどうだったんでしょう。もし、安いコースがなくて、今回の「野村ジョイ」ができたのであれば、野村證券に口座を開きたい人にとっては朗報かもしれません。しかし、手数料はジョインベスト時代に比べれば上がります。まあ大和証券のダイレクトコースよりは安い感じですけど。ですから、今後はほとんど使うこともないでしょうが、口座残高はありますので、しばらくは付き合っていくことになるでしょう。私は面倒なので、株式の移管なんてことはほとんどしないですからね。でも、株式の移管も都合により一度だけやったことがあって、それがジョインベスト→SBIの移管でした。ジョインベストのいいところは移管手数料がかからないところです。ジョインベストは手数料が安かったので、SBIに移管した理由は別に手数料ではないんですが、それにしても、どこか別のところへ移管するのに全く手数料を取らないのも良心的です。WEBで申込書のPDFをダウンロードして、書き込んで送ればいいのですが、その郵便料金ですら無料（あちらが後納で支払う）です。ですから、あまり面倒でもないし、いまのうちにジョインベストからSBIに移管しておくこともできますが、保有しているものの中には別に売る気もほとんどないものもありますのでね。あまりSBIに偏り過ぎるのもどうかとそういう面もありますので、まあ放っておく奴は放っておくって感じ。
2009/09/18
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マニフェストもなんだかね
鳩山内閣発足で、まあ恒例の夜中の大臣記者会見があったわけですが、この辺は変わらないですね。私も夜中ですから、自民党内閣改造とかの場合もテレビでつい見てしまうことも多いのですが、今回も見てしまいました。その結果、言っている内容はまあ賛否いろいろとあるんですが、なにか自民党のときよりはまともな記者会見であったなという印象です。まあ、多くの人が満を持して出てきたってことでしょうからね。自民党の場合は順送りで大臣をやらせるのが目的みたいな人事もあり、「え？オレが○○大臣かよ」とばかりにポストを割り当てられてからとまどうような例もあり、大臣記者会見で「内容を良く理解していないためこれから勉強します」なんて恥知らずなお方もけっこういたわけですが、そういった声はさすがに聞かれませんでしたね。まあ、全体的に若干コブシを振り上げすぎって感じもしますけどねえ。最初の菅さんあたりは、さすがにうまかったように思いますが、前原さんあたりは元代表とはいえ、まだまだ若造って感じでしたね。国交省はよほど戦略的に立ち向かっていかないとなかなか大変でしょうに。気になったのはやはり亀井さんの発言。単なる思いつきでないの？野党で言うぶんには問題ないですが、大臣になったら影響あるわな。おかげで、本日銀行はみな下落で、亀井ショックだそうですね。銀行もそんなに余裕ないと思うんですけどね。なにしろ、J-REITからだって貸し剥がしたがっているわけですし、不用意にあんな発言をすれば、実際に行動に移される前に、それ、貸しはがせっ、て感じで、ますます取り立てが厳しくなっちゃうんでないの？中小企業いじめてどうしたいんだか。それに、前原さんがJALについて質問を受けて、自民党時代の有識者会議はいったん白紙みたいなことを言ったモンだから、再建策に遅れが出る懸念が出てきていますね。でも、個人的印象ではあの質問は想定外だったんじゃないかと思って見ていました。質問された後、ダラダラと有識者会議が２度開かれてうんぬんは把握しておりますみたいなことを言いつつ答えを考えていた風に見えたんですけどね。高速道路無料化とかやんばダム中止については答えを用意していたが、JALと来たか・・って盲点だったんじゃなかろうかと。で、前政権の遺物はいったん白紙ですか？なんでもかんでも全部白紙にして作り直さなくてもいいと思うんですけどねえ。多分、これも影響を考えれば、「これから会議の内容を精査し、どのような方法がいいか検討します」くらいの回答が無難だったのではないかと思いますね。これから白紙で本当に大丈夫か？まあ、どうせなら、郵政とともにJALの民営化も間違いだった。国営に戻して、しかも高速道路と同様、航空運賃も無料にします、くらいのことになれば個人的には嬉しいが、それはないな(笑)。それにしても、やはりマニフェスト選挙っていうのも一長一短ですねえ。民主党はマニフェストの実行に意固地になって取り組むのが方針の様です。マニフェストを掲げて選挙で勝ったんだからその内容を一つ一つ実現していくのが政権の目指すところであると。確かに、有権者が各党のマニフェストを熟読して、その中でも最も優れていると判断した政党に投票したのであれば、その通りでしょうが、そうでもないと思うんですけどね。まあ、政権交代とか官僚打破とかその辺のイメージというか雰囲気が良かったからでしょう。あとは、子育て補助金とか農家戸別補償とかその辺一点に期待した豪華一点主義ですね。小泉改革で痛みが出てきたのでこれにノーを突きつけた、みたいな言い方もあるわけですが、これもちょっと違うように思いますね。まあ、そういう側面で投票した人もいるでしょうが、たぶん、小泉さんは今でも人気があるんじゃないかと思います。この逆風の中、しかも、世襲というマイナスイメージもあるにもかかわらず息子が小選挙区で勝っていましたしね。多分、ノーを突きつけたのは、安倍、福田、麻生ところころ変わる自民党政治に対してでしょう。しかも小泉さんの取った2/3の議席を温存して強行採決の嵐でしたので、その辺かな。小泉さんは自民党をぶっ壊すとか、守旧派と対峙するとかそういったところが受けていたんでしょう。ようするに前回も今回も、既得権益とか、古い体質とか、官僚政治とか、そういったところに対峙しているところが受けているように思いますけどね。ですから、自民党（古）は前回も今回も負けなんですよ。まあ、マニフェスト掲げて政権取った以上、それに沿った政策を実現していかなければ野党に攻撃ネタを与えるようなものですからそれも分かりますが、あまりにも硬直化しないで、幾分の柔軟性は欲しいところですけどね。政権を取って分かることもあるでしょうし。あまり内容を吟味しないうちに突っ走って断定的な物言いをすれば、自らのクビも絞めかねないとも思いますけどね。
2009/09/17
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秋の個人向け国債2009
鳩山首相が誕生ですか。麻生さんの在職期間は358日だそうです。でも、なんだかんだ言って、１年近くやっていたわけですね。でも、就任したのがリーマンショック直後くらいだったというわけですか。福田さんも、辞めると言い出したのは９月のはじめくらいだったと思いますが、やめるタイミングが悪かったわな。本当は自民党総裁戦とかでテレビの注目を集めておいて、新首相になって支持率が高いうちにすかさず解散ていうシナリオだったはずですから。さて、恒例の秋の個人向け国債の募集が行われています。まあ、恒例ネタですから書いているわけですが、ことさらやる気が出ないネタですね。で、今回の利回りは以下の通り。第28回 変動10年債 0.53％第16回 固定５年債 0.60％ここのところどちらが売れているかというと、主体は5年債の方でして、10年債の方は買うのは私のようなマニアだけかもしれませんが、５年債もこう金利が低くなっちゃ売れないでしょうねえ。多分、この４半期でいったら個人向けは新発国債購入額を既存国債売却額が上回り、国民の個人向け国債の保有額は減少すると思います。直近20回（5年）分の個人向け変動10年債の初回利回りは以下の通りとなっています。第９回 0.67% 2005年第10回 0.73%第11回 0.45%第12回 0.55%第13回 0.68% 2006年第14回 0.85%第15回 1.10%第16回 0.92%第17回 0.84% 2007年第18回 0.87%第19回 1.01％第20回 0.85％第21回 0.68% 2008年第22回 0.57%第23回 1.00%第24回 0.69%第25回 0.58% 2009年第26回 0.50%第27回 0.73％第28回 0.53％第1回債を除いては、1,4,7,10月に発行で、その1ヶ月前に利率がきまり、募集が始まります。このように3ヶ月サイクルで発行されていますので、半年に一度利率が改定される変動型ですが、半年後の次回利回りは２回あとに発行されるものと同じ利回りとなります。よって、例えば、第2回債の初回は0.05％でしたが、半年後の２回目の利回りは、第4回債の初回利回りと同じ0.77％となり、以降、第6回、第8回・・と偶数回の利回りを見ていけば、利回りの変遷具合も分かります。ただし、第1回債のみ、ちょっと発行月がずれているので、独自に金利は決定されています。5年債の方の既発債の利回りは以下の通り。これらは、固定金利型です。第１回 0.80% 2006年第２回 1.01%第３回 1.30%第４回 1.13%第５回 1.20% 2007年第６回 1.13%第７回 1.50%第８回 1.15％第９回 0.94% 2008年第10回 0.81%第11回 1.22%第12回 0.99%第13回 0.80% 2009年第14回 0.71％第15回 0.82％第16回 0.60％すなわち、５年債は販売開始以来の最低金利となっております。まあ、ですから、売れませんね。これは。最近は社債も個人マネーをあてにしたようなものが増えてきましたが、国も個人マネーが頼りなんでしょう。さらに期限を縮めた３年ものあたりも計画しているようです。しかし、ますます低金利だろうし、ちょっとした金融機関の預金金利の方が高ければわざわざ国債買うこともあまいし。個人に買ってもらいたいんだったら、プレミアでもつけて一般国債よりも良い条件にでもすればどうですかね。なんだか最近JALから「本日の一部報道について」みたいなリリースが毎日のように出ておりますな。まあ、当社が発表したものではございませんというわけですが、経営改善計画とかで配った内部資料が報道されているんでしょうねえ。切られる地方空港なんかに有無を言わせない作戦かもしれませんね。報道によると、神戸、静岡などからも撤退計画のようですが、静岡って今年から始まったばかりじゃん。しかも、搭乗率低下の場合県による補填があるとかないとかそんな話もあったように思うが、それでもダメってことはよっぽどひどいんだろうなあ。まあ、静岡の場合は羽田にも伊丹にも中部にも飛べないのではじめから分かっていましたが、神戸はわりと便利そうな位置にあるので、そんなに悪いとは思っていませんでした。でも、やはり伊丹の方が便数も多いし、便利なんだろうなと思う。個人的意見としましては、いまの神戸空港の方を関西国際空港にしちゃえばいいと思うんですけどね。そうすれば、関西から海外へ行く人も便利だろうし。まあ、今の関空を廃墟にするわけにもいかんだろうから、普天間の代わりにアメリカの海兵隊に与えるとか。どうだ？民主党(笑)。
2009/09/16
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リーマン１周忌
さて、本日はリーマンがお亡くなりになってはや１年を迎えます。向こうの9/15未明、日本はまだ昼間でしたね。月曜日でしたが、日本ではちょうど敬老の日と重なっており、取引が行われていない日でした。向こうは週明けですが、未明ですので、まあ週末にかけていろいろ方策を練ってきたが、成就せず、ついには週明けの取引開始前に発表ということになったのでしょう。最近、株価は一時期に比べ回復気味とはいえ、リーマンショック前営業日の9/12(金）の終値は以下の通りでした。日経平均：12,214.76円TOPIX：1,177.20東証REIT指数：1,266.25で、本日の終値はというと、以下の通り。日経平均：10,217.62円（-16.4％）TOPIX：932.52（-20.8％）東証REIT指数：1,017.96（-19.6％）まだ２割前後下にいて、戻しきってはおりません。まあ、３月くらいを底に回復基調にあるとはいえ、いかに傷が深かったかということですね。で、マイポートフォリオ（株＋J-REIT）もこんな感じ。グラフはリーマン破綻直前の営業日9/12(金)を基準に本日までの推移を書いてあります。まあ、さすがに敬老の日が明けた日は大きく下落して、１日でマイナス100万円以上となりましたが、実は９月中は日本市場的にはボチボチでした。いったんリーマンショック前の水準を回復した日もありましたしね。日本では「蚊に刺されたくらいだ」とか言っていたのんきな大臣もいましたし。多分、本格的な暴落が始まったのは米議会で金融安定化法がいったん否決された時からであろうかと思います。こういうときブログを書いていると便利ですが、記録を見てみると、NYで金融安定化法否決で-777ドルの大暴落をしたのが9/29でしたので、日本でも次の日あたりから暴落が始まったかなという感じです。まあ、当時は共和党政権でしたしねえ。今も、金融規制改革が共和党などの反対で難航しているみたいですし。ウォール街にも懲りない面々がいらっしゃるようですしね。で、10月の上旬にバカみたいに毎日大暴落しているさなかに、なんとダメ押しでNCR破綻まで起こりました。10/9の取引終了後ですね。もう好きにしてくれって感じ。で、このせいで10日には一気にマイナス700万円超まで。うむー。リーマンショックからものの１ヶ月も立たないうちに700万円以上失われましたか。こりゃ悲惨ですねえ。今見ても。その後、無茶苦茶ボラがデカイ日々が続きまして。むろん、下げ方もデカかったんですが、あがるときもデカイという繰り返し。まあ、だいたい壊れてしまっていましたからね。やっと年が変わる前後くらいでボラも縮まってきましたが、年が明けてもまだ下落が続き、やっと２月３月くらいを底に回復基調にのってきたと、そんな具合になっているわけです。マイポートフォリオはインカムも加えて成績を書いていますので、２割前後下落している指数と比べると、パーセンテージではややマシな状態まで回復してはいますが、それでもまだリーマン以前の水準には100万円以上足りません。先日書いた「2009年8月の成績」なんか見ると、稼いでいやがるな、と思う人もいるかもしれませんが、あれはあくまでも今年になってからの成績で、リーマンから書けばご覧のとおりの惨状です。しかも、リーマンショックの前だって、１年以上にわたってサブプライム問題で下落傾向にあったわけですからね。リーマンショック直前の状態に戻したところで、決して手放しで喜べるような水準じゃあないんですよ。
2009/09/15
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JALが海外航空会社と提携か
少し円高ですね。おかげで、本日日経平均は大幅続落ですが、マイポートフォリオ的にはJ-REITとJALのおかげでなんとかプラスでした。さて、そのJALですが、この週末話題でしたね。デルタと提携交渉とのことですが、はじめはなんでデルタ？って印象でした。まあ、世界最大とはいえ、異なるアライアンスだし、デカイといっても、数年前に破綻した再生企業ですしね。デカイのは同じく再生企業であるノースウエストと合併したからですね。デルタがJALに出資って、ＧＭがクライスラーかフォードに出資するようなもんじゃなかろうかと、そんな印象でしたのでチト不思議でした。で、エールフランスＫＬＭも出資か、とかそんな話もあったものですから、これはスカイチームがJALを取り込もうとしているのではなかろうかとそんな具合にも思います。おりしも、コンチネンタルが今度スカイチームを抜けてスターアライアンスに加盟することが決まっていますし、規模縮小する分、ワンワールドからJALを引き抜こうかと言う戦略かもしれません。しかし、ワンワールド的にはJALに抜けられると相当痛い。アジアでの拠点を失うわけですし、もともと東南アジア系も弱いし。というわけで、アメリカンも出資かみたいな報道もあるわけです。まあ、この際、スターアライアンスに対抗するため、ワンワールドごとスカイチームと合体してしまったらどうですかね。スカイワールドとかですね。もともと、JALはワンワールドに加盟したのも相当遅かったですが、加盟以前からアメリカンとかブリティッシュエアとかワンワールド系とは提携関係が強かったです。ですから、まずは出資を求めるのであれば、ワンワールド系かと思うんですけどね。でも、航空業界はどこも厳しいですからねえ。こんなニュースもあります。世界の航空、赤字5500億円 上期、金融危機・新型インフルなどで（日経）それに、JALに資金をつぎ込んだところで、赤字で消えてゆくばかりです。たしかに資金も必要ですが、それだけではキリがないですな。なにか抜本的な方策が必要でしょう。よく言われるように、給料とか年金とかその辺の高コスト体質も考えなければなりませんが、個人的に前から気になっていることをひとつ。というのは、これはANAにも言えることですが、なんか国内線の飛行機が大きすぎるのではないかと思うわけです。海外の事情に精通しているわけでもありませんが、これまで海外での国内線（あるいはEU内線）に乗ったときはほぼB737または類似系でした。すなわち、通路１つで、両側に３席ずつあるタイプということです。だいたい、席数は150席前後でしょう。別にローカル線というわけでもなく、北京ー上海とか、ニューヨークーワシントン、ベルリンーミュンヘンなど、首都と主要都市を結ぶような線でもこうでしたので、日本でたとえれば、羽田ー伊丹みたいなものです。一方で、日本では、地方路線でもB767あたりの、通路が２つで席数が2-4-2タイプのものが結構飛んでます。しかも、結構がら空きということも珍しくないです。767は250人前後乗れるでしょうが、平均すれば150人くらいしか運んでいないのではないかと思います。実際、JAL、ANAとも年間平均搭乗率は65％前後です。これなら、767の代わりに737タイプでもほぼ運べる計算で、搭乗率はあがるでしょう。実際、海外で経験した国内線の搭乗率は相当高く、どの飛行機も満席かそれに近い感じがしました。どうも日本の飛行機はムダに大きなものを使って、空気を運んでいるというな気がするわけです。搭乗者数は波があるので、やや大きめのものを使うのは分かりますが、まあ、繁忙期には臨時便を増発するなどで対応し、普段は飛行機をダウンサイズすることにより、燃料の使用を抑制するみたいな方策が必要ではないかと、これは前々から思っていたことなんですけどね。
2009/09/14
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2009.9預金金利定点観測
三井住友と大和証券から合弁解消の記者会見がありましたが、「同床異夢」だそうですが、でもこれはどちらにとってもマイナスだったんじゃなかろうかって気がしますね。やはり、三井住友は日興を買収するんだったら大和証券と前もってもっと議論すべきだったのではないかと言う気がします。大和も今回のことで数千億円の資金を投じて大和SMBC株を買い取るわけですから、そのくらいの資金を出すのであれば、一緒に日興を買収して、今現在のバランスを保ったまま大和SMBCをでかくするとかそういった道もなかったのかなあとちょっと思いますけど。さて、本日は9月の金利定点観測です。ちょっと前に関西の地銀のネット支店などに隠れた高金利定期預金がわんさか見つかりましたので、定点観測に加えました。その後、住信SBIネット銀行、新生銀行、スルガ銀行ダイレクトバンク支店なども加えて来ました。調べているのは以下の金融機関です。他の金融機関やキャンペーンなどはあまり把握していません。ネットバンク等イーバンク銀行オリックス信託銀行ジャパンネット銀行新生銀行住信SBIネット銀行セブン銀行ソニーバンク日本振興銀行ネット支店・ネット預金等あおぞら銀行ダイレクト定期預金池田銀行ネットプラス定期関西アーバンダイレクト定期預金紀陽銀行インターネット支店京都銀行ネットダイレクト定期預金スルガ銀行ダイレクトバンク支店泉州銀行ダイレクト支店東京スター銀行優遇金利定期びわこ銀行ダイレクト定期預金みなと銀行海岸通支店だいぶ埋もれていたネット預金も発掘したわけですが、まだ未開拓の部分もあるでしょうし、日本の金利トップ５をカバーできている自信はなくなりました。あくまでも上記調査対象のトップ５を記録していきます。なお、金額により金利が異なることがあるので、預金額300万円の場合の金利で統一します。完全な目視でやってますので、たまに間違うことがあると思いますが、ご勘弁。また、徐々に金利が上がっていくような、仕組み預金などは考慮していません。各行条件が違うこともあり、直接比較が難しいので、通常の定期預金のみを対象としています。なお、金利を調べたのは9/9です。金利トップ５（300万円以上、2009.9.9現在、↑↓は前回比の金利アップダウン）１年定期1.000 日本振興銀行0.900 住信SBIネット銀行 キャンペーン9/30まで0.800 東京スター銀行（↓）0.800 泉州銀行（↓）0.800 関西アーバン銀行３年定期1.300 日本振興銀行1.200 東京スター銀行（↓）1.000 住信SBIネット銀行 キャンペーン9/30まで0.950 関西アーバン銀行0.950 びわこ銀行（↓）５年定期1.700 日本振興銀行1.500 東京スター銀行1.100 あおぞら銀行（↓）1.100 オリックス信託銀行（↓）1.100 住信SBIネット銀行 キャンペーン9/30まで今回は全面的に金利低下傾向でした。調べている中で、金利が上がっている部分は1箇所もありませんでした。キャンペーンなどが終了したという銀行もありますが、それとは関係なく単に下げているところも多いですね。住信SBIのみまだキャンペーン中ですが、これも9月中に終了しますので、来月はだいぶ金利が下がるでしょう。それで、今回は日本振興銀行が単独トップ独占となってしまいました。しかし、ここは預金を預けたり、引き出したりするのがいちいち面倒なのが難点ですね。うさんくさいっていう難点もあるし。まあ、利用したことがあるので、利用方法をまとめますと、まずは、郵便にて定期預金を申し込みます。この際に、新規でなくても本人確認書類を同封します。免許証、保険証のコピーでいいんですが、この辺は面倒なのでなんとかしてもらいたい。申込書はWEBからダウンロードできますが、この場合は郵送の際の切手代はこちらもちです。フリーダイヤルで申込書を請求すれば送料向こうもちのメールオーダーセットを送ってくれるものと思いますが、電話も面倒なので使ったことはありません。で、その後、向こうから受付しましたという手紙が郵送されてきます。そこには振込先（都銀の日本振興銀行口座）が書いてあるので、そこへ申し込んだ額の資金を振り込むという流れです。注意点は、満期継続（元利or元金）か満期解約かで金利が異なる点です。実質的には満期継続を選ぶべきでしょう。で、満期の際、継続を選んでおくといつまでも資金が引き出せないような感じですが、満期時に解約する旨、あとで届けることにより解約できます。この際、金利は変更されることはないはずです。しかし、これを忘れてしまったまま満期を過ぎてしまうと、再度預入期間が満了するまで待たなければなりません。5年定期なら、さらに5年待たなければならなくなります。なにしろ振興銀行は原則中途解約不可ですから。この辺がとっても煩わしいところです。bloombergによる、残存1, 3, 5, 10年の国債市場金利は9/9、17時すぎで以下の通りです。今回は3年、5年と下がっていますね。やはり、これが預金金利にも効いてきているのでしょう。まあ、日本の金利はまだしばらく上がらないぞということかもしれません。しかし、民主党政権になって、ジャブジャブに国債発行しなければならなくなると、どうなるか分かりませんね。予算の組み替えではたして乗り切れるのかどうか。チト懐疑的なんですけどねえ。１年 0.20％３年 0.28％５年 0.58％10年 1.31％
2009/09/11
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フェアウェイのスイッチング2009.9
NCRの修正再生計画案は否決されましたね。これを受けてさっそくビライフから再生支援の意向表明が再度出ていますが、現在の再生計画が廃止されれば、大口債権者が民事再生手続開始の申立を行う予定とのことです。でもまだ決定事項ではなく、さらに、民事再生が再度行われた場合もビライフが新スポンサーに選定されるかどうかもまだ未定とこういうことですね。ローンスター案が否決されれば破産だと脅していたNCRはどう出るのか。今のところまだNCR側からはリリースがないようですね。まあ、破産しても単なる嫌がらせの域を出ませんし、債権者は多少損かも、投資主は大損、てなわけで関係者は誰も得しない（バルクセールでNCR物件を買う第三者が得するかな）ので、そう言う道を裁判所が選ぶとも思えませんけどね。弁護士代えて仕切り直しになるんじゃないですかね。NCR投資主としては、大和ハウスービライフ案以外にも何か出てきて、互いに競り合うことにより、より条件が良くなるという期待もできそうかなと思います。でもまあ、大口債権者を味方につけているだけ大和ハウス軍団は有利ですね。さて、フェアウェイというのは第一生命の変額年金保険です。変額とは、運用成績によって、受け取れる年金額が変化するためで、実体は投資信託です。フェアウェイの投資先はおおざっぱに言えば、７通りで、バランス型と日本株式型に関してはさらに３種類の選択肢が用意されています。バランス型（安定型・中間型・成長型）日本株式型（225型・TOPIX型・成長型）J-REIT型世界株式型世界債券型米国MMFマネープール型この範囲内で、自由にスイッチング可能なところが変額年金のメリットの一つです。年間ある程度の回数までは手数料もかかりませんし、解約時まで税金関係は考慮しなくても良いため、スイッチング時のコストは考える必要ありません。しかし当然ながらデメリットもあるわけでして、個人的にはそのデメリットのほうが大きいので、通常の投信の方がいいと思っています。にもかかわらず、諸事情により、この変額年金を少々保有していますので、メリットを最大限活かすために、月に１回くらいスイッチングしてみようということを、2008.7から始めました。前回のネタはこちら。スイッチング方針はこのネタを始めて１年後に見直しました。簡単に書くと、主として前月上昇した銘柄に分配するということです。上昇した銘柄が３つ以上ある場合は100％を上位３銘柄に、２つの場合は80％をその２銘柄に、１つの場合はその銘柄に60％をまずは機械的に割り当てます。割合は上昇率に比例させますが、まあ、基本は10％単位（困難な場合は5％もあり）とします。ただし、３通りずつあるバランス型と日本株式型投信については、その中で最も上位のもののみを候補とします。マネープール型は常に成績はマイナスですから、機械的割当には使用されません。よって、計６通りの投信を対象に機械的割当を行います。前月成績がプラスの投信が２種類以下の場合は、機械的に割り当てた残りが出ます。それは、完全に自由裁量といたします。既に機械的に割り当てた投信も含め、また、マネープール型も含め、全11種の投信の中から自由に選びます。仮に、リーマンショックの際のように全投信の成績がマイナスになれば100％が自由枠になるわけです。さて、このような方針の下、再度１年くらいは続けてみて、また１年後にスイッチング方針を考えてみようという形です。先月の各投信の月間騰落率は以下のようになっています。+3.07% J-REIT型 0％→50％+2.22% 世界株式型 50%→30％+1.34% 日本株式型（成長型） 30％→20％+0.98% 世界債券型+0.62% バランス型（安定型） 20%(成長型)→0％-0.12% マネープール型-2.90% 米国MMF今回も前回に引き続き、マネープール型と米国MMFを除く５種類がプラスとなりましたので、上記方針に従って上位３種に100％を割り当てます。まあ、何も考えないでいいので楽ですが、ちょっと気になるのはバランス型３種のうち、８月の成績が良かったのが安定型のほうになっていることです。これは株式より債券のほうがマシだったという結果にも見えるのですが、単独の株式や債券投信を見ると、まだ株やJ-REITのほうがマシだったのでこれらに多くを、ていうか100％を割り当てることになります。ちょっとボチボチ曲がり角かもしれません。上位の騰落率は3.07：2.22：1.34＝46：34：20程度ですので、J-REIT型に5割、世界株式型に3割、日本株式型（成長型）に2割を割り当てます。先月もそうなんですが、株式やJ-REITばかりというのは、個人的なバランス感覚から言うと、イマイチっていう感じもします。まあ、自由裁量枠があれば、債券かバランス型の安定型を組み込みたいところなんですが、一応は方針通りで。先月末のポートフォリオは以下の通り。先月末ポートフォリオ世界株式型：50.09％日本株式型（成長型）：30.05％バランス型（成長型）：19.86％先月単月では、ポートフォリオの上昇率は+1.50％でした。一番よく上昇したJ-REITセクターをもっていませんでしたので、こんなモンですが、一応は手持ち投信全部プラスということで、前月プラスだった投信に配分するという方針は成功しています。まだ１ヶ月だけですけどね。明日ですが、午後から出かけますので、お休みとなります。
2009/09/09
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グロソブvs外貨リバランス2009.9
ふむー。株は本日も微妙に上げたりしておりますが、ここのところJ-REITのほうが調整していますので、マイポートフォリオ的には5営業日下げ続けております。まあ、たいした下落でもないのですが、さえない展開が続いております。さて、2006年の7月にグロソブの毎月決算型を解約しましたが、その辺で、どうもグロソブは為替にすら負けてんじゃないの？という疑問があったものですから、この解約直後にグロソブと同じ割合で外貨のMMF、預金を持ってみて、グロソブと競わせてみようということで始めた企画でした。競わせている相手は、まだ解約していない手持ちのグロソブ３ヶ月決算型で、ノルウェークローネを加えたため、北欧2カ国、および、日本円を除く、6カ国通貨をグロソブと同じ割合で持ってみて、これを外貨パックとします。で、両者の評価額を比較してみようと言うことです。グロソブも外貨パックとして保有しているMMF、預金もすべて、分配金は税引き後再投資です。しかし、グロソブの通貨バランスは時とともに変化しますので、なるべく同じ条件で競わせるためには、たまにリバランスする必要があります。そこで、毎月最初の週末に買い増しによるリバランスを行うことにしました。基本的に、長期戦に備えて額はかなり少額で抑える方針です。前回のネタは以下に。グロソブvs外貨リバランス2009.8これまで、週末および月末の外貨パック、および、グロソブの評価額は記録しており、比較を開始した2006.7.26の値を100とした比較グラフは以下の通りです。むろん、追加購入リバランスをした際には指数の連続性を保つため適宜補正を加えています。まあ、８月は為替的にはわずかに円高が進行しました。よって、グロソブも外貨も僅かにマイナスの成績ですが、いずれにせよあまり動いてませんので、両者の差もあまり動いておりません。相変わらずつかず離れずで、数％程度の差のままで、リーマンショックで開いてしまった差を埋めるのはなかなか大変そうです。グロソブの9/3付け週報によると、やはりUSDを減らしていますね。代わりに増やしているのは、GBPやAUDなどのマイナー通貨です。NOKも増えてますね。USD, EUR以外の通貨の存在感が増してきています。対JPYで見ると、ここ３－４ヶ月はやはりUSDはやや下落気味、EURは横ばいであるのに対して、それ以外の通貨はやや上昇気味という感じがしますので、パフォーマンスがいい通貨に乗り換えてきていると言うことでしょうか。というわけで、今回もグロソブと同様、USDを若干売りまして、円に戻すことなくEURを買いました。こうして、両主要通貨のバランスを調整した上で、残りのGBPとAUDを買増しまして、全体のバランスをとりました。ただ、GBPとAUD、およびCADに関しては、今後どこかのタイミングで減らして行く方向へ転換するかもしれませんので、やや遠慮気味に多少少なめにしてあります。一応は下記の方針の下限程度にひかえています。まあ、また足りなくなったら来月も買い増すという方針で。また、NOKに関しては、ずっといじっていませんでしたが、グロソブのほうがだいぶ増やしてきた影響で、外貨パックのほうのバランスが下記方針の下限にかなり近づいています。すなわち、NOK単独の割合に相当近い位置にいます。こちらは、基本は半年定期にしてあり、半年間動かさない方針で、満期が来月なので、今月はいじらないで、来月に買い増して下記範囲内の真ん中あたりにバランス調整する予定です。USDとEUR：USDまたはEUR基準で計算した額の±3％以内GBP, AUD, CAD：USDまたはEUR基準で計算した額の±10％以内NOK：NOK単独以上、北欧３カ国通貨合計以下グロソブの通貨構成（作成基準日2009.9.3週報）USD=20.8%, EUR=39.3%, GBP=8.6%, AUD=7.3%, CAD=6.8%, NOK=5.8%, JPY=5.4%ソニーバンクTTB（JPY, 2009.9.5、NOKは新生銀行TTB）USD=92.74, EUR=132.79, GBP=152.01, AUD=78.70, CAD=85.09, NOK=15.22リバランス後保有残高（EUR, CADはMMF、USD, GBP, AUD, NOKは定期預金、ただし、いずれも少額の普通預金を含むこともある。）USD=1,788.83, EUR=2,349.76, GBP=409.95, AUD=672.87, CAD=645.33, NOK=3,076.94
2009/09/08
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2009年8月の成績
最近は新政権の話ばかりですね。でも、役員クラスはあまりテレビに出ないみたいでして、テレビに出てくるのはやや中堅クラスくらいが多いようです。結構夢を語ってくれますが、はたして現実はどうか。なかなか甘くはないでしょうに。でも、細川政権の時に比べれば、まだだいぶマシな本格政権にはなりそうな感じもします。でも、国会が始まるとまた「故人」献金がどうのと、そんな話になるんでしょうなあ。さて、本日は遅くなりましたが8月のまとめです。だいたいここのところ２月終わりから３月はじめくらいを底にして順調に戻しつつある状態が続いています。月間成績も３月から７月までの５ヶ月間は全セクタープラスで極めて順風満帆な日々でした。しかし、８月は外貨セクターが久しぶりにマイナスとなっていますね。まあ、どうということはない程度ですが。株式（J-REIT含む）は76万円のプラスでした。６：４か７：３くらいでJ-REITの寄与のほうが大きいですが、保有している時価総額を考えれば、J-REITのほうが多いので、上昇率としては似たようなものだったんじゃなかろうかと思います。実際、指数的にもTOPIXと東証REIT指数は似たような上昇率ですしね。株式の部は。マイポートフォリオの中での話ですが、特に目立って良かったセクターとか悪かったセクターみたいなものはなさそうです。まあ、個別には材料が出たりして少し大きめに動いているもののありますが、まあ、平均的には可もなく不可もなしでした。旅行に行ったり夏休みであったりしましたので、８月はなにもやっておりません。J-REITも株価と似たような穏やかなプラスです。指数的にも８月は極めて落ち着いていたと思われます。8951,8952,8958など上位陣はイマイチで、数％程度のマイナスでしたが、８月に調子が良かったのはなんといってもビライフです。ちょっと拙速に上がりすぎって感じもしますが、絶対的レベルで見れば、まあ、危険なほど上昇してしまったとも言えないくらいだと思います。ただ、NCRネタで上がっているのだとすれば、その結果次第では今後どうなるか分かりませんね。債権者集会は明後日ですかね。J-REITも売買ナシです。8月終値：日経平均＝10,492.53 (+1.31%)、TOPIX＝965.73 (+1.63%)、東証REIT指数＝1,006.99 (+1.65%)、レジREIT指数（独自算出）＝773.95 (+5.41%)。為替が久しぶりにマイナス、すなわち円高方向へ向かいました。下記為替指標でも分かるように、主要通貨はNZDを除いてすべて円高となりました。まあ、８月に海外へ行く私としましては、８月の円高は歓迎なんですけどね。ただ、もちろん外貨預金やMMFの評価は下がります。下に記録している主要、準主要通貨では、ザックリ言ってどうなっているかというと、ここ１年で、リーマンショックにより下落（円高）し、今年の１月２月あたりを底に徐々に回復（円安方向）してきているといった流れです。ただ、通貨ごとに特徴もあって、やはりUSD, EURの主要通貨はリーマンショック後の下落が小さかったです。よって、回復も早く、４月くらいからは一進一退といった感じ。USDはむしろ４月に一瞬100円に戻した後、再度緩やかな下落に入っているように見えます。これに対して、準主要通貨群は、リーマンショックの下落からまだ回復しきっていない感じで、まだ戻しつつある（円安方向へ行きつつある）途中の様な感じです。CADやAUDなんか昨年の７月くらいにはかなりUSDに迫っていたので、どちらももう５円くらいは上がっても悪くないと思いますし、また、GBPもUSD×２くらいで推移していましたので、少なくともまだ10円や20円は上昇余地がありそうです。ただ、いずれにせよ、ボチボチ一方的に円安になる展開は終了気味ですので、８月はたまたま円高になったという形だと思います。新政権はバラマキ型とはいえ、内需拡大政策なので、円高圧力が生じるという見方があるようですが、どうなりますか。外貨の取引は、8月もグロソブと競わせているもののリバラスのみです。グロソブvs外貨リバランス2009.88月終値：USD=93.07 (-1.69%)、EUR=133.46 (-1.10%)、AUD=78.58 (-0.58%)、NZD=63.74 (+1.97%)、GBP=151.62 (-4.10%)、CAD=85.00 (-3.16%)。為替がマイナスのわりには投信の部の成績がいいなと思って個別を見てみたら、どうも稼ぎ頭は海外REITですね。３種ほどもっていますがいずれも10％を超える上昇率でした。そうか、海外のREITの流れも変わってきたのかなという感じで、先日遅ればせながら海外REIT投信を買い増したわけですが、これは8月ではなく、９月になってからです。他のセクターはたいしたことはないですね。外債ものは円高ではありますが、利息収入もあるでしょうし、債券価格もありますからね。まあ、ほとんど変わらずのイーブン程度でした。日本株や海外株セクターはどれをとってもおだやかなプラス程度。目立って上げたものはありません。一時期枯渇気味であった流動性資金ですが、８月は多少目途が立ってきたので、少し投信でも買う気になって外債ものを購入しました。DIAM高格付インカム・オープン（ハッピークローバー）購入変額年金フェアウェイのスイッチングですが、過去１年を検証して、スイッチング方針の変更を行い、その新方針でのスイッチングの第一回目が８月はじめのスイッチングでした。このスイッチングを行った後の８月ひと月の成績ですが、幸い全保有投信プラスでしたので、1.5％ほどのプラスで終了しました。また後日まとめます。フェアウェイのスイッチング2009.8債券の部は、利払いが無い月でしたので、インカムはゼロです。キャピタル部分で微妙にプラスになっていますが、これはAUD建てのゼロクーポン債の評価額です。AUDは為替的にはマイナスでしたが、金利が下がって債券価格的には上昇しましたので、微妙にプラスとなりました。預貯金の部は、8月もほとんどなにもナシ。ただ、９月には一部満期になるものがありますので、インカムが増えるはずです。インカムとしては、15万円強でした。意外と８月は多いですね。５月決算J-REITがわりとあるのかもしれません。目標の年間180万円は月平均で15万円ペースなんですが、８月はこれを上回りました。しかし８月までで112万円ということは、年間168万円ペースですから、まだ相変わらず目標達成は厳しい状態です。しかし、来月定期預金の満期などあり、ちょっと増えそうだし、今後の見通しが良くなってきたので、あらためてあと４ヶ月でどのくらいインカムが増えそうか計算してみたところ、航空会社の株主優待券とかの売却益もありそうだし、ひょっとすると180万円に近いところまで行くかもしれないなあという気もしてきました。少なくとも170万円台中盤くらいは行きそうです。
2009/09/07
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ソフトバンク株式会社第29回無担保社債
大和証券は三井住友との提携を解消ですか。まあ、独自の道を進みたかったんでしょうね。三井住友による日興買収が決まってから、大和証券としては、日興を吸収して大規模になる代わりに三井住友グループの一員になるか、それとも、独立性を重視すれば、今回のように三井住友との提携を解消するかの二者択一であったであろうと思われます。まあ、チト苦しい選択だったかと思慮します。三井住友には日興、MUFG、みずほも傘下に準大手証券を有していますから、これからの銀行との関わりはどうなるんでしょう。とりあえずは、三井住友と関係が深い状態は当面続くにしても、ライバルが傘下にいるわけですからねえ。かといって、独自にやっている野村ほど大きくもないし。三井住友FGとは一線を引いている住信とかと提携するのか？でも、住信もSBIと仲がいいしな。さて、タイトルの社債ですが、条件は以下の通り。購入単位：100万円（個人向け）期間：約3年償還日：2012.9.18利率：4.52％格付け：BBB(JCR)１週間ほど前に日経に出ていましたが、ここには「根強い需要から前回より有利な発行条件で資金調達する」なんてことが書いてあります。たしかに、６月の第27回債は２年もので5.10％でしたので、期間も１年増えて、さらに金利も低下していますが、まあ、世の中全般として社債の金利は低下傾向にありますからね。別に個人が買うから低くしたっていうより、世の中の情勢でしょう。あおぞら銀行が金融債の発行を1年ぶりに再開といったニュースもありますし、調達金利が低下してきたということですね。私もここのところ個人向けに発行される社債は大和証券で購入することが多いですが、その大和証券では社債の評価額を表示してくれます。おかげで、昨年から今年にかけて購入した全社債が含み益状態、すなわち、債券価格が上がってきているので金利は表面利率より下がってきているということです。ちなみに、昨日現在のソフトバンク27回債の評価額は百万円につき1,011,700円となっており、３ヶ月ですでに1％以上価格が上昇しています。しかし、相変わらずBBBだし、大借金会社ですからね。人気なのも分かりますが、ちょっと立ち止まって考えてみる必要もあるでしょう。私しゃ決して勧められませんけどね、他人には。同じく現在取扱中で外債になりますが、トヨタのAUD建て、NZD建ての２年債がそれぞれ4.86％、4.01％ですから、まあ、期間が２年と短いのを考慮すれば、NZD建てのものとどっこいの条件というわけです。まあ、トヨタですから、まず潰れないとしても、外債ですから為替変動によるリスクは当然あります。為替にとって、4-5％なんかはほとんど数日でも動きかねないわけですから、為替リスクは高いです。で、ソフトバンクは為替はノーリスクですが、なおかつ、ここらと同じような条件なんですから、それなりの別のリスクがある社債であるというわけですね。で、本日10時ころだったか、状況を見てみましたが、大和証券のダイレクトコースではすでに完売となっておりました。今日の8：30から販売開始だったんですが。目論見書によれば、今回、大和証券の引受額は130億円です。このうち、ダイレクトコースにどの程度割当があったのか不明ですが、少なくとも数十億円くらいはものの１時間くらいで売り切れてしまったということでしょう。わりと勢いがあります。まあでも債券ってわりと買いにくいのが欠点で、こういったところに注文が集まってしまうのかもしれません。店舗なんかには行っていられませんからね。ただ、大和証券も以前は9時から受付だったんで、イマイチでしたが、今回から8時半からに変更になりましたので、だいぶ使いやすくなりました。ところで、今回もまたSBI証券が100億円を引き受けています。今回も昨日までは何の情報もなかったように思いますが、今日から情報が出て売り出していますね。とりあえず、17時現在でまだ完売はしていないようです。やはり、SBI証券のユーザも寝耳に水っぽい。前回27回債の時は、SBI債を売っていたので、これが完売してから出してくると思っていたのですが、それもナシ。結局前回はSBIのインターネット取引では売り出しませんでした。これって、実店舗の対面販売だけでさばいたんでしょうか。まさかSBI債に化けて、利率の差額を懐に入れているなんてことはないでしょうね。今回もネットでは売り出さないのかなと思っていたのですが、売るのなら前もって情報だして置いてくれれば、資金を大和証券に移動させたり、電話したりしなくても良かったんですけどね。そんなにソフトバンクの宣伝をしたくないのか？
2009/09/04
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ＤＩＡＭワールド・リート・インカム・オープン購入
日経に「東証大引け、続落 円高を嫌気、「鯨幕相場」は14日間で終了」なんて記事があります。「上げと下げを日々繰り返す「鯨幕相場」は前日までの14日間で終了した。」ということですが、たしかに日経平均は8月13,14日と続伸した後は、ずっと上げ下げ繰り返してきていたんですね。で、こんなとき「鯨幕相場」と呼ぶんですか。初めて聞きましたが、鯨幕は葬式の時の白黒の幕だそうですから、まあ、意味するところは分かります。ただ、「鯨幕」っていう言葉のほうがあまり市民権がないかもしれないし、白黒の鯨幕でなくて、おめでたい紅白幕とかでもいいんでないの？まあ、たしかに、単色刷だと白黒になっちゃうし、勝ち負けのことを白星黒星と言ったりするわけだが。さて、少々円高が来ていると言うことで、こんな時には株価も下がりますが、直接的には外貨建てのものどもの価格が下がります。というわけで、ちょっと買おうかな、っていうか、買い増そうかなと思っていた海外REIT投信のＤＩＡＭワールド・リート・インカム・オープンを購入してみました。といっても、昔は投信を購入するときは十分慎重にねらいを定めて、ある程度はまとめて買っていたんですが、ここのところはチョビチョビ購入していこうという方針に変えたので、タイミングもあまり考えておらず、基準価額とかの動向もはっきり見ているわけではありません。ですから、今が買い時かどうかはよく分かりません。まあ、なんにしろ円高なので、その点については円安の時に買うよりはマシだと思います。というわけで、ここのところの投信買いは皆少額なんですが、今回の買増も少額です。実はJ-REITも、昨日書いたように、ここのところ指数的には穏やかな日々が続いておりますが、海外REITは実は先月結構調子が良かったです。既に書き上げてあるのだが、まだ載せていないネタとして先月のまとめネタがありますが、その先月のまとめをしていて気が付いたものです。まあ、海外REITもJ-REIT同様、相当程度の下落に見舞われていましたが、底は打ったかなという感じになっております。しかし、投信としての基準価額的には悲惨で、3千ポイント台とかそのくらいのものもありますからね。以前からもっていたものは大きな含み損状態にあります。まあ、そこで、今回買い増せば、いわゆるひとつのナンピンですが、少額でも結構個別元本を低減させる効果がありますね。まあ、いってみれば、ドル・コスト平均法みたいな感じですか。まあ、ドル・コスト平均法もあまり信じすぎるのもどうかと思いますが、少なくとも長期にわたって上昇トレンドとかそういった場合に大勝ちしないが大負けもしないという意味ではよろしいかと思います。ただ、個人的には機械的に毎月一定額を積み立てていくという気はないですけど。しかし、一定額ではないものの、グロソブと競わせている外貨どもに関してなんですが、こちらは極めて少額ずつチビチビ買っているおかげで、平均取得価格は比較的為替動向に追随できています。まあ、リーマンショックなどで円高になりましたんで、今のところ外貨はほとんど含み損状態ですが、大昔にドカンと買ってMMFなどで放ってあるものに比べて、チョビチョビ買い増しているもののほうが、インカムとしてもらった分配金はトータルとして少ないものの、案外含み損が小さいような状態です。こちらなんかは、ドル・コスト平均法的なメリットが出ているのかもしれません。ま、というわけで、別に今が買いのタイミングと見計らって購入しているわけではありませんが、海外REITをとりあえずはナンピンしてみましたというお話でした。
2009/09/03
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2009.8レジREIT指数
うーん。ご祝儀相場は結構なんですが、為替のご祝儀は困ったモンですね。おかげさまで株式のほうは全面安の展開です。さて、本日はレジ指数の記録です。株式の個々の銘柄では、TOPIXや日経平均の動向と全く異なる動きをすることもあるのは当然です。株式の場合には、大型、中型、小型とか、業種別とかいろいろなサブインデックスもあるわけで、日経平均には負けているが同業種の中ではましな方だとか、いろいろと参照できます。しかしながら、REITでは単一の指数しかなく、そのため、独自にレジデンス銘柄のREIT指数を算出することにして、2006.11からレジREIT指数を算出しています。定義、注意事項などは、一周年の時のネタを参照願います。本日は、8月のレジREIT指数の記録です。7月分はこちら。日付 レジREIT指数 東証REIT指数2009.8.3 746.85 1,013.35 2009.8.4 754.16 1,017.15 2009.8.5 738.04 994.34 2009.8.6 736.50 999.69 2009.8.7 752.10 1,001.14 2009.8.10 759.27 1,002.77 2009.8.11 757.39 1,002.10 2009.8.12 758.83 1,011.64 2009.8.13 761.32 1,002.76 2009.8.14 770.11 1,025.60 2009.8.17 752.57 993.32 2009.8.18 753.19 980.36 2009.8.19 747.58 985.29 2009.8.20 757.92 994.34 2009.8.21 759.35 998.27 2009.8.24 763.33 1,003.28 2009.8.25 761.68 1,001.83 2009.8.26 761.49 995.38 2009.8.27 765.50 994.58 2009.8.28 774.19 1,004.84 2009.8.31 773.95 1,006.99 現在の対象銘柄（13種）8956 プレミア8962 日本レジデンシャル8963 東京グロースリート8969 プロスペクトリート8970 ジャパンシングルレジデンス8973 ジョイントリート8975 ＦＣレジデンシャル8978 アドバンスレジデンス8980 エルシーピー8984 ビライフ8986 日本賃貸住宅3226 日本アコモデーションファンド3240 野村不動産レジデンシャル除数431,373,320円（変更なし）しばらく動きがなかったわけですが、久しぶりに日賃貸が第三者割当増資を行いますので、近いうちに除数の変化はあります。しかし、よく見たら10月ですね。今月ではありませんでした。まだちょっと遠いか。また、いずれ日レジとアドレジの合併が行われれば、その時はなにか変化があるんじゃないかと思いますが、合併の際の処理はまだ勉強していません。新投資口が発行されなければ、単に時価総額足せばいいだけで変化ないかもしれないし。過去2ヶ月のレジREIT指数、東証REIT指数をグラフ化すると、以下のようになります。７月の株価下落の際に一緒に下落していますが、それ以外では親となる東証REIT指数はほとんど1000ポイントにまとわりついているようなそんな感じです。そして、レジREIT指数ですが、こちらも動きは非常に小さくなってきましたが、親とは異なり、徐々にポジションを上げつつあるような感じです。やはり、再編がらみで少し堅調な銘柄があるせいでしょうか。レジ系はいずれかなりの再編になりますね。ジョイントリートもそのうちどうにかなるでしょうし、また、NCRに関して、ダイワハウス案が採択されたりすれば、いずれ巨大なビライフが出現することになります。さらに、TGR、プロスペ、シングルレジ、FCレジ、LCPにしたって、どうなるか分かりません。FCは他と違って資金繰りなどで行き詰まるリスクは低いですが、野村レジとか他の銘柄に狙われるかもしれません。レジデンスはオフィスや商業施設に比べれば、物件のグレードのバラツキが小さく、また、投資方針や運用ノウハウも似たようなものなので、合併再編がやりやすいのかもしれません。本日の東証REIT指数＝999.72、レジREIT指数（独自算出）＝787.64、単純平均利回り＝6.44％、加重平均利回り＝5.70％。
2009/09/02
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