2011年03月の記事
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震災のJ-REITへの影響
サマータイムって全体としての省エネにはなったとしても、ピークの昼過ぎが営業時間である限りピーク時電力を減らす効果はないように思いますけどねえ。むしろ、シエスタの方が効果があると思う。でも、例えば12-15時は昼寝をしてくれって言っても、日本人気質には合わないわな。今年の夏は冷房禁止令が出て、汗だくになりそうですな。しかも、原発がおさまって無くて窓も開けるな状態だったらどうなる？まあ、そうはならないことを祈りましょう。さて、地震発生から2週間です。タイトルのようなことですが、実際のところ、こんなタイトルで書けるほどだいそれた身分でもないですし、シロウト考えです。ただ、全体的に見ていると、平均的には東日本地区では軽微な損傷のある建物は散見されるようですが、そのための少額の修繕費くらいがかかるというのが直接的影響のようです。しかし、間接的影響が出てくるのはこれからですからね。レジデンス：まあ、住居ですから、直接的影響以外はあまりなさそうに思います。むしろJ-REITの保有物件は出来がいいものが多いので、例えば、東北（主としてあっても仙台でしょうが）の物件で空室があれば、ニーズが高まる可能性も感じます。首都圏当たりはほとんど影響なしと思いますが、東京が避難区域になったら・・・まあ、そんな事態になったら、J-REITどころの話じゃないですな。商業施設：被災地ですぐに思いつくのは、インヴィンシブルの須賀川でしたが、これは投資法人自体がどうかって瀬戸際にもいますので、放っておくとして、他には被災地の中では仙台市内にチラホラあるくらいでしょう。仙台も地震の影響で現在は物流などズタズタになっていることでしょうが、おいおい復活してくれば、商業施設へのニーズはしばらくかえって高まるように思いますので、こちらもテナントが抜けるなどの影響は少ないと思います。首都圏ではどこへ行っても商品の棚が寂しいような状態が続いており、売上は相当上昇しているように思われます。ただ、嗜好品とかそういったものはダメかも。飲食物等、生活必需品ですね。物流施設：産業ファンドの方は比較的軽微だったみたいですが、日ロジの千葉県内の被害がわりと大きかったようです。原発災害と津波被害が主として報道されている関係で、地震そのものの被害に関する情報は相対的に少なく、例えば、神戸の大震災の時に良く報道された街中の倒壊した建物や破壊された橋脚などの映像はあまり見る機会がないのですが、仙台市内などの様子はどうなのでしょうか。これと同様に、千葉の浦安などでは液状化現象による被害が大きいようですが、報道も少なくあまり見る機会がありません。日ロジも千葉方面で特に被害があるようです。ただ、物流も活発化しておりますので、テナントそのものが抜けるとかそういった事態には至らないと思われますので、修繕費がかかって直近で分配金が低減する可能性はあると思いますが一時的だと思っております。ホテル：ホテルは不明ですね。関西方面のホテル、あるいは、首都圏でも被災者や避難者などの受け入れ先として一時的に利用され稼働率が上がるところもあるでしょう。しかし、一方で、リゾートホテルなどは観光需要の減退、特に海外からの顧客は今後大幅減少し、国内勢も今回テレビやメールから宣伝活動が消えたように、自粛ムードが広がり1年くらい厳しい状態が続きそうな気もします。出張など、国内のビジネス需要も減退すれば、やはりトータルではマイナスの影響が出てきそうに思えます。特に、業績連動型の部分が多いJHRの方がより厳しい感じもします。オフィス：J-REIT保有物件はだいたいは都心に位置する立派なものが多いので、これに対する直接的被害は軽微と思われます。しかし、今後の経済動向次第ですが、基本的にはほとんど全ての国内企業は直接的、そして、間接的ダメージを受けていることでしょう。東北地方に部品を依存していた製造業も立ちゆかなくなっており、物流や特に東京電力管内での電力不足による影響も計り知れない気がします。今後、気候が穏やかになるにつれ、計画停電は回数が減ってゆき、さらに、5月、6月くらいは交通機関のダイヤも正常化するかもしれませんが、夏には再び経済活動が鈍化することは必至です。こうなってくると、業績が上がらず、オフィスビルの移転などもあり得る気がします。個人的には一番ネガティブな印象のセクターですね。もちろん、逆に復興需要とかに乗れる企業群とかもありますので、全部ひっくるめるのはどうかとも思いますが、平均的には強気にはなれません。ただ、西の方を基盤とする銘柄は今後強くなるかもしれません。2週間での上昇率、下落率のそれぞれ5位までを示すと以下の通り。3/11終値と本日、3/25終値の比です。ちなみに、東証REIT指数は3/11には1,081.25ポイントでしたので、本日（3/25）の1,052.08ポイントは-2.70％の下落率です。7.46% ＭＩＤリート投資法人 2.79% 阪急リート投資法人 1.90% 福岡リート投資法人 1.42% 野村不動産オフィスファンド投資法人 0.84% 大和証券オフィス投資法人 -21.19% ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 -8.98% グローバル・ワン不動産投資法人 -8.56% インヴィンシブル投資法人 -8.33% ＦＣレジデンシャル投資法人 -7.55% ジャパンエクセレント投資法人 上昇している銘柄で言うと、やはり西の方ですね。特にMIDは利回りも良く、稼働率や賃料が上昇するかも？みたいな期待感もあるかもしれません。まあ、そうすぐさま結果が出るはずもないとは思いますが、電力不足の首都圏に比べて、関西圏の相対的地位が上がることは間違いないと思われます。そして、下落率でいうと、なんといってもJHR。名前からして自粛ムードと相反していますし、リゾートホテル系はどうかというところでしょう。インヴィンシブルは地震だけの影響じゃない気がしますが、地震で引導渡される感じになるかもしれません。ちょうどNCRがリーマンショックで引導渡されたように。GOR, FC, エクセレントはちょっと理由はよく分からないですね。一応、直接的影響はない、または、軽微なはずですが、まあ、NBFやJREのようなデカイ銘柄でないので、ボラティリティが増しているのかもしれません。
2011/03/25
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2011.3月上場IPO
ちょっといちいちベクレルに騒ぎすぎな感じがします。基準値をちょっと超えたからすぐに乳児は自粛ってどうよ。そんで、今度は基準値を下回ったから解除ですか。一度あおり立てた不安心理がそうやすやすとリセットされますかねえ。あまりにも慌てすぎじゃねーか？そもそもベクレルって原子の数を1個、2個って数えているようなモンだから、千だろうが1万だろうがアボガドロ数の前にはゴミみたいな量ですけどねえ。水道も今の値なら、1ヶ月くらい連続して基準値を超えてから対策でも練ったらどうですかねえ。でもそれじゃ文系な朝日新聞の記者が許してくれないかな(笑)？さて、本日は久しぶりですがIPOシリーズ。１，２月は上場がありませんでしたので、今年は3月からです。駅探で出だしは好調だったんですが、なんといっても大震災もありましたし、私の嫌いなバイオベンチャーみたいなところが一つ延期となりました。そして、残りは4勝2敗1引き分けという成績でした。最も悪い上場日に当たってしまったのが島根銀行とアイディホームでした。しかし、これらもその後の全体の株価の回復にあわせて上昇気味です。アイディホームは依然として公募割れ水準で推移していますが、いたしかたない感じもします。しかし、島根銀行は初値も22％公募水準を上回っていますし、そこから徐々に上がって800円も超えてきていますね。まあ、島根の地銀ですので直接的影響は無いでしょうし、やはり配当かなと言う気がします。私も、560円はないんじゃない？と、思っていたわけでして、最低でも600-700円くらいは行くでしょうと思っていましたが、この分だと震災がなければ千円つけていたかもしれませんね。AGSとカルビーはまさに地震の起きた日でしたが、まだ地震が起こる前に上場したわけで、AGSの公募割れは実力ですね。カルビーも思っていたほどは伸びないっていうか、公募と同額のはじまりでした。全体としてやはり駅探が突出していましたね。ひさびさのIPO再開銘柄でしたし、枚数も少なく、これは飛ぶと思っていました。SBIでもポイント全部使って力一杯申し込んでいましたが空振り、落選でした。他の証券会社も全て空振り。その他、力を入れていたのが島根銀行でしたが、やはりこの２つがマシだったみたいです。ただ、島根銀行も野村ジョイで最小単位当選しただけで、他はみな空振りでした。徐々に沈静化してきているとはいえ、4月上場予定の銘柄のSEMITECも一部製品の生産拠点が福島だったこともあり、影響が出ているようで昨日上場延期となりました。AvanStrateはどうするんでしょうね。四日市が本社、工場ですので、こちらは直接的影響はないかもしれませんが、今のマインドと間接的影響でどうなっているかですね。まずは原発が冷えて止まってくれないことには何も始まらない感じもします。
2011/03/24
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インヴィンシブルドタバタ劇
ぼちぼちインターネットも落ち着いてきたように感じますが、それにしても宣伝メールは来なくなりましたね。あるアドレスに毎日100通ばかり届いていて、ほとんどどれもゴミ箱直行だったのですが、そんな宣伝メールはピタリと来なくなりました。まあ、ViagraとかRolexとかそのたぐいの主として中国あたりから来るゴミメールは来続けていますが。中国も検閲するんだったら、世界へ向けてのこういった迷惑メールも取り締まって欲しいですな。しばらく、特に夜中から午前様以外のインターネットアクセスを封印して、主として読売新聞とNHKが情報源だったわけですが、今週からぼちぼちインターネットも見るようになりました。で、そのインターネットで見ているだけですが、朝日新聞はどうもあおり記事が多すぎて、見ていて嫌になります。何が目的でこう不安を増長するような記事を書くのでしょう。東日本の人はタダでさえ不安を抱えている状態ですので、むしろ、安心材料を見つけ出して広く知らしめるくらいが全国紙としてのあるべき姿に思えます。そういえば、JAL破綻の際に、マイレージが無効になるかもしれないと思った人がJALショップへ買い物に押し寄せているみたいなあおり記事を書いていたのも朝日でしたね。本当に不安心理をあおるのが好きな新聞で気分が悪いです。系統のアエラもあおり記事で批判を受けていたみたいですけどね。で、インヴィンシブルですが、Fortressが第三者割当を引き受けて、運用会社の株式も引き受けて、借入金は全部入れ替えるみたいな話でしたが、結局ご破算、元の木阿弥。まあ、あのFortressスキームではJ-REITとして上場している価値がないやり方でしたので、成功したところで単にFortressの現金引き出し機になるために生かされているような生ける屍だったわけで、ただひたすら破綻を回避すればそれでいいのか？という疑問もあったわけですけどね。で、結局また先の見えないリスケしか方法が無くなったわけですが、うまいこと不動産価格が上昇傾向になり、やや高い価格で売れるようになるのであれば、リスケで延命しておけばそのうち春も訪れるかもしれませんが、今回の震災の影響でそれも望めず、むしろ、不動産価値も下落方向に向きそうで出口が無いですね。ぼちぼち楽になったらどうか。もうそろそろインヴィンシブルも見ていて見苦しい感じもします。若干インターネット回線も余裕が出てきたと思いますが、自分自身の方に余裕が無くなってまいりました。当然もはや無理ですが、年度末までの仕事も残っているし。まあ、少しずつ復活しますが、まだまだです。
2011/03/23
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逃げない。売らない。買わない。
東京にいるんですが、身の回りの外国人が逃げだしはじめました。どうも避難勧告みたいなものがでている国もあるようです。しかし、日本人としては逃げてはいられないですね。株価も暴落です。ガイジンが売っているんですかね。しかし、私は売りません。確かに、即日全部処分しておいた方が被害は少なかったかもしれませんが、何年、何十年かかろうとも、日本の復活を信じます。売りません。そして、安くなったからといって買いません。実は9.11テロのあと、空運株を買ったことがあり、その時の後味の悪さはずっと尾を引いております。日本の復活は信じますが、どさくさ紛れで利益を得ようとすることもまっぴらです。今はひたすら被災された方々の健康と原発の沈静化を願うばかりです。またしばらくお休みです。
2011/03/16
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禁インターネット
通信インフラの邪魔をしないため、そして、電力使用も抑えるため、しばらくインターネットの使用をひかえます。ま、どうせニュース見るとか株売買するとかくだらないことしかしてませんので。というわけで、３月中くらいはなるべくお休みします。来るときは、夜中ですね。今回みたいに。
2011/03/13
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ポーラ・オルビスホールディングス（4927）売却
いやーすごい地震でしたねえ。東京ではここうん十年で一番だったんじゃないでしょうか。上の方に積んであった書類だの本だのが落ちる落ちる。たまに地震の時不安定なものが落ちることはあっても、こんなに部屋が散乱するくらい落ちる経験は初めてですね。そして、地震直後から株価も落ちる落ちる。まあ、自分のところはそのくらいで、たいした被害はありませんでしたが、宮城県の方はどうでしょうか。津波もすごいのが来ているみたいですが、ちょっと大変なことになっているかもしれませんね。電話も全然通じないし、電車もストップみたいです。さて、ポーラですが、こんなときに売却もなんですが、逆行高もしているんですね。別に今週中に売却予定ではなかったんですが、ここのところなんかすごい乱高下で、午前中に約定いたしました。最近、随分上がってきたので、適当に高値の売り注文を出して置いて、週末ごとに状勢を見て、指し値もつり上げていこうかと思っていたわけですが、今週はまだあまり現実味がない価格だと思っていたんですけどね。でも、午前中に到達したというわけです。もちろん、IPOで手に入れたもの。昨今の情勢から判断するに、多分、2千円は超えて、例えば、2,500円あたりとかまで行く可能性も考えられますが、もともとIPOだから手を出した銘柄であって、それほど興味もないし。優待もらってももてあますだけですし、1回配当の権利ももらっていますから、もう既に飽きてます。公募割れで始まったときは、これで塩漬けの運命かとあきらめていましたが、上場後2-3ヶ月でプラスに転じて処分できるってパターンは結構珍しいパターンだと思います。そのIPOですが、今年になってから、島根銀行は当たったものの、完全な空振り（補欠にすらならず）が増えているように感じます。まあ、中にはSBI証券でポイント稼ぎだけのために力弱く注文を出しているものもありますが、人気がなさそうに思ったものはそういった場合でも往々にして補欠になったりすることがあったのですが、今年は一切なしですね。大和主幹事で大和証券では当選しそうと思っていたカルビーですら空振りでしたし、その他、POの産業ファンド、東武鉄道みな空振りです。今年最初のIPOの「駅探」が良かったですかね。IPO人気が戻ってきているのでしょうか。でも、本日AGSが公募割れているな。ま、こいつは地味だからなあ。東証２部だし。おっと、島根銀行も2部だった・・
2011/03/11
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2011.3預金金利定点観測
振興銀行からまた預金を承継するかどうかの問い合わせが来てしまいました。2月下旬でまだ返事が無い人へ送っているようです。わたしゃ、忘れているわけでも、前の手紙を無くしたわけでもないので、同じものが2セット来てしまいました。いらん経費をかけてスマン。しかし、確信的に返事を出していないんですよ。一応、承継方針ではあるものの、例えば、3月中に1.0％の3年定期預金とか出てきたらいつでも解約し、乗り換えられるように。しかし、本日のネタを見る限り、可能性はほぼゼロですね。さて、本日は3月の金利定点観測です。調べているのは以下の金融機関です。他の金融機関やキャンペーンなどはあまり把握していません。先月からニューフェイスを加えました。地銀が増えてますが、以下の通り。ネットバンク等イオン銀行オリックス信託銀行ジャパンネット銀行新生銀行住信SBIネット銀行セブン銀行ソニー銀行楽天銀行ネット支店・ネット預金等あおぞら銀行ダイレクト定期預金池田泉州銀行ネットプラス定期沖縄銀行美ら島支店愛媛銀行四国八十八ヵ所支店香川銀行セルフうどん支店関西アーバンダイレクト定期預金紀陽銀行インターネット支店京都銀行ネットダイレクト定期預金きらやか銀行ネットきらやかさくらんぼ支店スルガ銀行ダイレクトバンク支店東京スター銀行「好金利365」スターワン円定期預金みなと銀行海岸通支店徐々にカバー範囲を広げてはいますが、まだ未開拓の部分もあるでしょうし、日本の金利トップ５をカバーできているかどうかは分かりません。あくまでも上記調査対象のトップ５を記録していきます。なお、金額により金利が異なることがあるので、預金額300万円の場合の金利で統一します。完全な目視でやってますので、たまに間違うことがあると思いますが、ご勘弁。また、徐々に金利が上がっていくような、仕組み預金などは考慮していません。各行条件が違うこともあり、直接比較が難しいので、通常の定期預金のみを対象としています。なお、金利を調べたのは3/9です。金利トップ５（300万円以上、2011.3.9現在、↑↓は前回比の金利アップダウン）。aveは上記対象預金の金利の単純平均です。１年定期（ave=0.310→）0.550 沖縄銀行 キャンペーン3/31まで0.460 香川銀行0.420 きらやか銀行0.400 オリックス信託銀行0.360 紀陽銀行３年定期（ave=0.354→）0.550 沖縄銀行0.500 香川銀行0.450 きらやか銀行0.450 関西アーバン銀行0.400 あおぞら銀行0.400 オリックス信託銀行0.400 池田泉州銀行0.400 東京スター銀行0.400 新生銀行５年定期（ave=0.427↓）0.600 沖縄銀行0.600 オリックス信託銀行0.600 東京スター銀行0.550 香川銀行0.550 あおぞら銀行実は、ほとんど変化なしです。特に、上記、上位陣は2月とまったく同じ。金利も変化なしです。というわけで、新人が相変わらず上位陣にいます。先月から計算しだした平均値も1,3年ものではまったく同じ、5年ものでわずかに下がったくらいです。というわけで、時間もないし、なにもコメントなしって感じで。bloombergによる、残存1, 3, 5, 10年の国債市場金利は3/10、17時すぎで以下の通りです。若干低下しましたが、こちらもほとんど変わり映えせず。１年 0.17％３年 0.30％５年 0.58％10年 1.30％
2011/03/10
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春の個人向け国債2011
本日は下落の日だなと思っていたら日経平均はプラスですね。TOPIXはマイナスですが。まあ、どうせ私がもっていないハイテク株とかそんなあたりが上がっているんですかねえ。もっていない上に興味もないので、調べてはいませんが(笑)。さて、3/3からなのでもう販売開始されていますが、恒例の春の個人向け国債の募集が行われています。で、今回の利回りは以下の通り。第34回 変動10年債 0.51％第22回 固定５年債 0.52％第10回 固定3年債 0.32％やはり株式の方へちょっと資金が流れ気味ということで、金利はやや高くなっておりますので、こちらも金利は上昇傾向にありますね。10年債は1年ぶり、5年債の方は1年半ぶりに0.5％を超えました。直近20回（5年）分の個人向け変動10年債の初回利回りは以下の通りとなっています。第15回 1.10% 2006年第16回 0.92%第17回 0.84% 2007年第18回 0.87%第19回 1.01％第20回 0.85％第21回 0.68% 2008年第22回 0.57%第23回 1.00%第24回 0.69%第25回 0.58% 2009年第26回 0.50%第27回 0.73％第28回 0.53％第29回 0.45% 2010年第30回 0.53％第31回 0.48％第32回 0.25％第33回 0.39％ 2011年第34回 0.51％第1回債を除いては、1,4,7,10月に発行で、その1ヶ月前に利率がきまり、募集が始まります。このように3ヶ月サイクルで発行されていますので、半年に一度利率が改定される変動型ですが、半年後の次回利回りは２回あとに発行されるものと同じ利回りとなります。よって、例えば、第2回債の初回は0.05％でしたが、半年後の２回目の利回りは、第4回債の初回利回りと同じ0.77％となり、以降、第6回、第8回・・と偶数回の利回りを見ていけば、利回りの変遷具合も分かります。ただし、第1回債のみ、ちょっと発行月がずれているので、独自に金利は決定されています。5年債の方の直近20回（5年）分の既発債の利回りは以下の通り。第３回 1.30% 2006年第４回 1.13%第５回 1.20% 2007年第６回 1.13%第７回 1.50%第８回 1.15％第９回 0.94% 2008年第10回 0.81%第11回 1.22%第12回 0.99%第13回 0.80% 2009年第14回 0.71％第15回 0.82％第16回 0.60％第17回 0.44％ 2010年第18回 0.48％第19回 0.42％第20回 0.23％第21回 0.37％ 2011年第22回 0.52％これらは、固定金利型です。こちらは第1回債の償還がすでに終わりまして、上記のように今後償還をむかえるものはしばらくの間1％を超える金利のものが続きます。ですから、なかなか低金利の国債に預け替えしてくれる人がいるかどうか。厳しいですね。そして、3年債の方の既発債の利回りは以下の通り。こちらも、固定金利型です。3年ものは毎月出るようですが、毎月は記録いたしません。直近12回（1年）分の個人向け固定３年債の利回りは以下の通りとなっています。第１回 0.19% 2010年第２回 0.14%第３回 0.15%第４回 0.11%第５回 0.12%第６回 0.13%第７回 0.21% 2011年第８回 0.22%第９回 0.27%第10回 0.32%こうやってみると、0.3％を超えたのは初めてですか。こちらももうちょっと金利的魅力がでないと厳しいのは変わらないと思います。さて、今度はRBSはSBI証券で出しますね。総額20億円のようですので、多分SBI証券ではあっという間に売り切れでしょう。しかも、SBI債と違って、予告して宣伝しているし。RBSはなんでこんなに頑張っているのでしょうか？むろん、個人的には今回はパスですけど。そんなにRBSに賭けたくないし。
2011/03/08
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グロソブvs外貨リバランス2011.3
外相辞任ですか。外国人ったって近所の応援してくれてるおばちゃんでしょ。法律違反なんだろうけど、武士の情けくらいあっても良さそうなパターンですけどね。それより、鳩山さんが破壊した日米関係とかあとは日韓関係とかへの悪影響が心配ですね。本当にこれが国のためになっているのかな？松本剛明さんの名前があがっていますが、ちょっと日韓関係はぎくしゃくしそうな気も。なにしろ、彼は韓国人が忌み嫌う伊藤博文の子孫ですからねえ。歴史上の話になっている今、全然関係ないはずですが、一昨年伊藤博文暗殺から100年ってことで、祖国の英雄アンジュングンで盛り上がったところですしねえ。まあ、日本側から見るとテロリストってことでしょうし、松本さん側から見てもあまり気持ちのいい話じゃ無いでしょうしね。さて、2006年の7月にグロソブの毎月決算型を解約しましたが、その辺で、どうもグロソブは為替にすら負けてんじゃないの？という疑問があったものですから、この解約直後にグロソブと同じ割合で外貨のMMF、預金を持ってみて、グロソブと競わせてみようということで始めた企画でした。競わせている相手は、まだ解約していない手持ちのグロソブ３ヶ月決算型で、ノルウェークローネ以外の北欧2カ国、および、日本円を除く、6カ国通貨をグロソブと同じ割合で持ってみて、これを外貨パックとします。で、両者の評価額を比較してみようと言うことです。グロソブも外貨パックとして保有しているMMF、預金もすべて、分配金は税引き後再投資です。しかし、グロソブの通貨バランスは時とともに変化しますので、なるべく同じ条件で競わせるためには、たまにリバランスする必要があります。そこで、毎月最初の週末に買い増しによるリバランスを行うことにしました。基本的に、長期戦に備えて額はかなり少額で抑える方針です。前回のネタは以下に。グロソブvs外貨リバランス2011.2これまで、週末および月末の外貨パック、および、グロソブの評価額は記録しており、比較を開始した2006.7.26の値を100とした比較グラフは以下の通りです。むろん、追加購入リバランスをした際には指数の連続性を保つため適宜補正を加えています。最近、USDは相変わらずですが、EURやその周辺の通貨は持ち直しつつあるような傾向で、やや円安方向へ振れてきている感じです。EURも金利を上げますかねえ。資源や穀物高で物価上昇圧力がありそうですが。というわけで、全体としては穏やかながら評価額は上昇傾向にあるような感じになっております。グロソブの通貨構成ですが、１ヶ月前に比べ、AUDを大きく減らしているのが目立ちます。他の通貨はおおむね増やしている感じですね。というわけで、今回はグロソブと同じく、AUDを減らしまして、そして、少々少なくなってきたEUR,GBPは増やしました。他は一応目標範囲なので、いじらずですね。外貨パックのグロソブに対する目標範囲は以下の通りです。USDとEUR：USDまたはEUR基準で計算した額の±3％以内GBP, AUD, CAD：USDまたはEUR基準で計算した額の±10％以内NOK：NOK単独以上、北欧３カ国通貨合計以下グロソブの通貨構成（作成基準日2011.3.3週報）USD=25.2%, EUR=29.8%, GBP=3.2%, AUD=10.6%, CAD=8.4%, NOK=5.1%, JPY=7.0%ソニーバンクTTB（JPY, 2011.3.5、NOKは新生銀行TTB）USD=82.09, EUR=114.94, GBP=133.44, AUD=82.97, CAD=84.20, NOK=14.64リバランス後保有残高（USD, EUR, CADはMMF、GBP, AUD, NOKは定期預金、ただし、いずれも少額の普通預金を含むこともある。）USD=3,072.04, EUR=2,695.09, GBP=245.52, AUD=1,309.41, CAD=1,113.62, NOK=6,600.20
2011/03/07
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島根銀行（7150）当選
今日は来ないつもりだったのですが、動きがありましたんで来ました。タイトルの島根銀行ですが、IPOで当選しました。今のところ野村ジョイでの当選です。大和証券は来週にならないとわからないですね。野村ジョイや大和証券のダイレクトコースも同じですが、IPOでは当選しても最小単位しかもらえません。ですから、560円, 100株というちんまい単位で、大和でさらに当選しても最大200株にすぎません。で、銀行好きだから島根銀行に応募したのかというと、そうでもありません。なんか、高金利のネット定期でもあれば多少は注目しますが、そうでもなさそうなので、２部の地銀まではあまり興味がありません。ではなぜに申し込んだかというと、少し安いのではないかと思ったからでした。でも、島根銀行自体全然知りません。島根自体も、一度訪れたことがあるだけですし・・と書きつつ、高校の修学旅行で津和野に行ったので、２度でしたということに今気がついた。でもまあ土地勘も何もないことは確かです。こんなときに頼りになるのはお隣さん。鳥取県ですね。鳥取銀行（8383）のデータを見てみました。見てみた当時のデータはないですが、本日187円ですね。この株価がどうかということですが、大和証券によると、PER 14.9倍PBR 0.53倍配当利回り 2.67%などとなっております。島根銀行はどうでしょう。Yahooによると2011.3予想で、EPS 86.37円BPS 2,540.77円配当 50円となってますが、鳥取銀行と同じPER, PBR, 配当利回りとなるには株価がそれぞれ、1,287円、1,347円、1,873円となれば同じです。ということは・・560円ってのはわりと遠慮した感じかなあと思った次第です。しかし、それにしても、560円で50円の配当ってマジですかねえ。REITより利回り高く配当利回り8.9%もあるんですけど・・というわけで、買ったわけです。たいしてあがらなかったら配当もらって持ち続けてもいいし。たいした金額でもないので、こいつは気楽です。
2011/03/04
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J-REIT12月決算銘柄短信より
ああ、予備校生逮捕がトップニュースですか。でも、結構いい大学受けていますし、早稲田ではいくつか英語を聞いた以外は実力で合格していたみたいなので、わりと出来もいいですよねえ。数学はまったく勉強していなかったのかもしれませんが、京大でバカなことやらなければねえ。誰も気が付かなかったか、気が付いた時には既に時がたちすぎて、証拠となるアクセス記録とかも保全できていなかったかもしれないですね。しかし、証拠が残る親名義の携帯でやるってのはどう考えても賢くないな。犯罪であるとかモラルに反するとかそういった意識が希薄だったのだろうか？多分この受験生より遙かに頭の悪い振り込め詐欺グループとかだって足が付きそうな携帯は使わないでしょうしねえ。さて、本日は最近はじめたJ-REIT決算短信をパーセントで見てみようシリーズです。先月ネタはこちら。普段なめるように決算短信は見ているものの、主として最初の1,2ページと次期予想のページくらいで、あまりバランスシートや損益計算書あたりをじっくり見てみることも少なかったと思います。また、じっくり見ても数字の羅列ですので、はっきり言ってピンと来ません。そこで、損益計算書をパーセンテージでグラフ化してみようというのが趣旨です。このとき総収益を100％とします。これには営業、営業外、特別利益、皆含めます。その中から何％くらいの費用を使って、何％の純利益を残しているのかという構造を見てみたいと思ったわけです。先月決算短信を発表した各銘柄の各種費用、そして、残った純利益を総収益を100％として棒グラフにすると以下のようになります。このうち、青系統が営業費用、その中でも薄い方から順に賃貸事業費用、資産運用報酬、その他の営業費用です。また緑系統が営業外費用で、その中でも薄い方から順に利息（投資法人債の利息や発行費償却も含む）、融資関連費用、その他の営業外費用となっております。他に灰色（見えないくらい小さい場合の方が多い）のその他費用がありますが、特別損失、税金絡みなどです。残りの赤の部分が純利益になります。巡航速度に関係のない特殊要因は以下の通りです。また、総資産（簿価）に対する総収益の割合を総収益率（年率）とし、総収益に対する純利益（グラフの赤部分）の割合を純利益率と定義して、それらの値も示します。特殊要因・8963 インヴィンシブルはTGRとLCPとの合併で約118億円の特別利益（負ののれん）が計上されており、また、譲渡損として約74億円が計上されていますが、これらを入れてしまうと比較にならないので、上図は特別利益および譲渡損をオミットして作成しております。・8964 フロンティアには不動産売却益（0.0％）が含まれております。・3240 野村REには受取補償金名目の特別利益（0.2％）が含まれています。総収益率（年率換算）＝総収益／総資産（簿価）8951 7.1％8955 6.6％8963 7.1％8964 7.1％8987 7.1％3227 6.7％3249 5.7％純利益率＝純利益／総収益8951 30.7％8955 34.3％8963 5.4％8964 47.7％8987 31.3％3227 23.5％3249 26.9％まずは標準的と思える銘柄からですが、8951,8955,8987はまあまあ標準的と思えます。どの辺が標準的かと言うと、総収益率が7％前後、純利益率が30％を少し越えるあたりという目安です。まあ、銘柄名を眺めてみますと、NBF、プライム、エクセレントですから、確かに普通のオフィス系REITという印象で、他の4種が普通でないっていうのもうなずけるところです。NBFは、普通ではあるものの、最古最大のREITである割には少々いただけない部分もありますね。それは、営業費用の中でも賃貸事業費用（54.3％）が50％を超えちゃっているところです。普通、ここは50％以下に抑え、他の資産運用報酬とかと組み合わせで営業費用としては50％内外かなというくらいがいい感じですが、賃貸事業費用が12月決算銘柄の中でも最大となっております。何が悪いんだろうと、中身をみてみましたが、外注費13.8％、公租公課9.6％、減価償却費18.9％となっており、どれもやや多い方かもしれませんが、突出しているというほどでもありません。結局、賃貸事業費用の中のその他（9.2％）が多いって感じで、何の費用がかかっているか分かりませんね。この辺は改善して欲しいところです。まあ、その代わり、さすがに営業外費用（10.7％）が低く、純利益（30.7％）としては30％台をキープしています。次の普通銘柄プライムですが、これは画に描いたような普通だと思います。営業費用が50.1％、営業外費用が15.6％で純利益が34.3％残っています。営業外費用をもう数％くらい落とせれば、もっといい銘柄になるんですけど、スポンサーが東京建物じゃあこんなモンなのかなあ。含み損の千駄ヶ谷とかにたたられて分母である総資産の簿価が高くなっちゃっているのかもしれませんが、総収益率（6.6％）が標準的には違いないんですが、6％台ですね。次なる普通銘柄のエクセレントですが、ここも普通ですが、ここは営業費用（56.9％）をもう数％削れたらいいですね。ただ、光熱水料（9.2％）が案外存在感が大きいので、まあ、契約の仕方の部分もあるかもしれません。営業外費用（11.8％）はさすがみずほ系だけあって、わりといい方だと思われます。普通でない銘柄の真打ちは最後に書くとして、まずは優れているほうから。フロンティアはさすがです。これなんかNBFと同じスポンサーと思えないほどですね。営業費用（46.9％）も50％を切っており、また有利子負債も少ない上に信用力も高いですから、営業外費用（5.4％）が極端に少ないです。その結果、純利益（47.7％）が極めて高率で残せております。やっぱ、こういう銘柄いいですね。実は、営業費用は少ないんですが、減価償却費は逆に突出して多く、24.1％を計上しています。やはり、郊外型店舗とかあると、土地の価格が低いので、資産のうち、減価償却対象の建物の割合が高いのかな？と思っていますが、詳しくは見ておりません。それでもこれだけ営業費用がかからないってのは、管理をテナントに丸投げなのかもしれません。実は、日ロジの決算が既に出ていますので、来月のネタとなるそちらも既に見ていますが、フロンティアと似た構造となっております。前に、阪急を見たとき、商業施設系は阪急のような構造なのか？という疑問があったのですが、フロンティアを見るとまるで違いましたね。やはり運用方針とかに大いに左右されるようです。MIDですが、ここはややなさけない系REIT的グラフとなっております。純利益率23.5％というのはやや劣った系にありがちな数字ですね。間接的に関電の傘下になっていますので、今後改善されていく可能性もありますが、ただ、営業外費用（13.3％）はそれほど節約出来るのりしろがなさそうです。むしろ営業費用（63.2％）の方を何とか下げないとならないでしょう。ただ、ここも光熱費（9.3％）が他銘柄に比べ大きいくらいで、後はたいして節約出来そうなところはないですね。結局ちょっと改善の見込みが薄そうだな。そんなわけで、安値で放置されているのかな？増資の産業ファンドですので、今期以降はまた様変わりするかもしれませんが、ここも前期に関しては純利益率26.9％と渋いですね。まあ、営業費用（53.9％）はそこそこなので、やはり営業外費用（19.1％）が大きいという構図ですが、LTVが高く、劣後債などもありますので利息だけで13.7％を使っており、だいぶ純利益を圧迫している印象です。さらに、高値づかみが多かったんでしょうけど、総収益率が5.7％と、これは低い部類ですね。総収益率と純利益率の低さが相乗効果を与え、分配金の少なさにつながっております。これが今回の増資でどう変わるかですが、やや利回りの高い物件を取得し、LTV的にも低下しますので、両者とも改善が期待できますね。さて、真打ち登場ですが、インヴィンシブルはすごいねえ。まあ、最下層REITであることは間違いないでしょう。1年決算ですが、負ののれん発生益と物件譲渡損を除いて考えると、総収益は約53.6億円。でも純利益は2.9億円にしかならないので、純利益率はわずかに5.4％です。突出してヒドイです。まあ、最大の原因は営業外費用（34.5％）でしょう。普通のREITやなさけない系でもここは10-20％でだいたいおさまるところで、これまで20％を超えたのは下層REITのFC、スターツ、ジャパンオフィスの3銘柄だけでした。インヴィンシブルは30％超えてますので、今後もこんな銘柄無いと思います。営業費用（60.2％）も6割超えており、少々多いですが、これはなんとか眼をつぶるにしても、残った収益はほとんど銀行に吸い上げられ、投資家にはまわってこない構造がはっきりしました。っていうか、もともと分かってましたけどね。こうやってあらためてグラフにして見ると、そのひどさが分かります。もちろん改善の余地はありますが、スポンサーチェンジが前提でしょうね。となると、可能なのか？ここを引き受けようというところは、LTVの上昇を覚悟しなければならないし、規模の大きな上位REITは興味も無いだろうし。ざっと見て、多少の可能性を感じるのは日賃貸くらいしかないですね。まあ、あまりたいして信用力改善はしないが・・
2011/03/03
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フェアウェイのスイッチング2011.3
本日は調整ですね。原油高とNYですか。J-REITも調整ですが、１％内外の下落率が多い中、最大の下落率はやはりUURか。まあ、大規模増資のインパクトがあったってことですかね。アドレジのように、物件売却しがちにして、増資もやや小規模でとどめるという選択肢もあったかと思いますが、むしろ物件購入してその分も含めて大規模増資になりましたので、印象は悪いわな。でも結局アドレジと同じようなことになってきた感があります。あとは、いかに負ののれんからの補填を抑制できるかってところで、基本的には分配金の上方修正とかは期待できない銘柄となりましたんで、あとは2750円でいくらが適当かということですね。5％なら11万、5.5％なら10万ですから、その辺なんでしょう。元の価格なら60-66万円ってことで、こうやってみるとオリックス、プレミア、東急、野村OFあたりより上の価格なので、やはり日コマを吸収した効果はあったと言うことでしょうかね。さて、本日はフェアウエイのスイッチングネタです。毎月最初の平日に行う方針ですので、すでにスイッチング依頼は実行済みです。フェアウェイというのは第一生命の変額年金保険です。変額とは、運用成績によって、受け取れる年金額が変化するためで、実体は投資信託です。フェアウェイの投資先はおおざっぱに言えば、７通りで、バランス型と日本株式型に関してはさらに３種類ずつの選択肢が用意されています。バランス型（安定型・中間型・成長型）日本株式型（225型・TOPIX型・成長型）J-REIT型世界株式型世界債券型米国MMFマネープール型この範囲内で、自由にスイッチング可能なところが変額年金のメリットの一つです。年間ある程度の回数までは手数料もかかりませんし、解約時まで税金関係は考慮しなくても良いため、スイッチング時のコストは考える必要ありません。しかし当然ながらデメリットもあるわけでして、個人的にはそのデメリットのほうが大きいので、通常の投信の方がいいと思っています。にもかかわらず、諸事情により、この変額年金を少々保有していますので、メリットを最大限活かすために、月に１回くらいスイッチングしてみようということを、2008.7から始めました。前回のネタはこちら。スイッチング方針はこのネタを始めて１年後に見直しました。簡単に書くと、主として前月上昇した銘柄に分配するということです。上昇した銘柄が３つ以上ある場合は100％を上位３銘柄に、２つの場合は80％をその２銘柄に、１つの場合はその銘柄に60％をまずは機械的に割り当てます。割合は上昇率に比例させますが、まあ、基本は10％単位（困難な場合は5％もあり）とします。ただし、３通りずつあるバランス型と日本株式型投信については、その中で最も上位のもののみを候補とします。マネープール型は常に成績はマイナスですから、機械的割当には使用されません。よって、計６通りの投信を対象に機械的割当を行います。前月成績がプラスの投信が２種類以下の場合は、機械的に割り当てた残りが出ます。それは、完全に自由裁量といたします。既に機械的に割り当てた投信も含め、また、マネープール型も含め、全11種の投信の中から自由に選びます。仮に、リーマンショックの際のように全投信の成績がマイナスになれば100％が自由枠になるわけです。さて、このような方針の下、再度ある程度の期間は続けてみて、また将来スイッチング方針を考えてみようという形です。先月の各投信の月間騰落率は以下のようになっています。+4.84% 日本株式型（成長型） 30％→50％+2.97% 世界株式型 20％→30％+2.43% バランス型（成長型） 0％→20％-0.02% 世界債券型 50％→0％-0.10% マネープール型-0.12% J-REIT型 -0.60% 米国MMF2月はどのセクターも動きが少ないながらも、円安気味、株価は上昇というかたちだったんですが、USDは安くなっているし、フェアウエイの投信は手数料がバカになりませんので、債券型は軒並みわずかですが下げていますね。USDだけでない世界債券型もわずかにマイナスになりましたが、これがフェアウエイの特徴だと思います（普通の海外債券型投信はわずかにプラスが多い）。J-REITも指数自体がマイナスでしたので、分配金込みとはいえ成績はマイナス。というわけで、プラスだったのは、内外の株式型と株式を多く含むバランス型でした。今回のスイッチング方針は一応３銘柄以上のプラスがありますので規定方針通り機械的にスイッチングとしますと、日本株式型（成長型）、世界株式型、バランス型（成長型）に割り振ることになり、これらの上昇率比は4.84:2.97：2.43＝47.3：29.0:23.7となります。よって、50%,30%,20%という割り振りが考えられます。よって、今回は世界債券型をばらして、上記３種を買うことによりバランスを取りました。日本株式型（成長型）、世界株式型はすでに保有していましたので買い増しになります。先月末のポートフォリオは以下の通り。先月末ポートフォリオ日本株式型(成長型)：30.88％世界株式型：19.09％世界債券型：50.03％世界株式型がプラスの成績であるにもかかわらず20％を切っているのは、スイッチングの方法の関係で、当初から少なめだったためです。全体としては、+2.12％の成績で、まあ、半分は±ゼロに近い世界債券型ですから、内外の株式の上昇に助けられたといったところです。今回は、内外の株式型とバランス型（成長型）というほとんど株式だらけになってしまいましたが、中東などですごい混乱が起きたりしないことを祈るばかり。国内では政治的混乱が起きないことを祈るばかり。ほんと、足を引っ張るのだけは止めてよねって感じです。
2011/03/02
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2011年2月の成績
入試中の知恵袋投稿が話題になっていますが、受験生にとっては一大事ですけどねえ。でも、カンニングで大学へ入れたとしてどうするんでしょう。カンニングで単位をとって、カンニングで卒業し、入社試験でもカンニングですか？大学にいる間に破綻するかどうかまでは分かりませんが、いずれどこかで破綻しますよねえ。赤字に赤字を重ねてなんとか予算をごまかしているどこかの国のようですね。さて、本日は2月のまとめです。中東情勢とか日本の政治もグズグズですが、結局のところ２月は全面高的に終了しました。といっても、どのセクターもあげ方はたいしたことはありませんし、J-REITなんか月末の最終日のお化粧買いでやっとプラ転した程度でした。株式（J-REIT含む）は、37万円のプラスですが、調子が良かったのは株式の方です。だいたい８割方は株式の方の寄与と思われます。日経平均は10,500円を超えて上がってきており、さらに、最近ではTOPIXの方のパフォーマンスの方がいいような日々ですので、近いうちに千ポイント回復もあるかもしれません。政治が足を引っ張らなければ・・株式の部は、売買はしておりませんが、２月の特徴としては金融セクターが良かったですね。不動産もまあまあじゃなかったかと思います。おかげで銀行、不動産好きのマイポートフォリオも好調だったということですね。おかげでPOで当選したりそなもいきなり含み損になりましたが、最近ではなんとかプラス圏で推移してくれています。J-REITは指数1100前後で落ち着いてきたイメージです。マイポートフォリオでも、１月末と２月末の投資口価格が1％以内の違いしかない銘柄が結構ありますね。そしてほとんどが±3％以内くらいでしょうか。まあ、J-REITってのは１ヶ月くらいではこのくらいの変化しかないのが本来の姿のような気がしますので最近は心地よいです。ここのところ増資ラッシュとなっておりますが、全体的に投資口価格が１口当たり出資額に近い状態にありますので、増資もマイナス要因でもプラス要因でもないようなものが多く、指数全体にもあまり影響を与えていませんね。で、増資ってことは、指数の除数変更があるわけですが、最近は投信も賢くなってきたのか、本来受渡日前日の終値で指数に組み込まれるわけで、指数に組み込まれる際に投信買いも発生していたんですが、エクセレントやNBFの増資をみている限り、投信買いが新投資口が出回った後にずれ込んでいるように思えます。今日もアコモは上がったが、福岡はかえって下げていますし。よって、投信買いにぶつける作戦は成功しにくくなってきているように思いますが、FTSEの指数組込はちょっと効果があるかもしれないと思って、久しぶりに投信買いにぶつける算段でUURをデイトレしましたが、結果としては失敗ではなかったものの、大成功でも無かったです。小吉程度でしたね。ユナイテッド・アーバン投資法人（8960）デイトレ2月終値：日経平均＝10,624.09 (+3.77%)、TOPIX＝951.27 (+4.53%)、東証REIT指数＝1,107.70 (-0.72%)、東証REIT住宅指数＝1,388.92 (-1.10%)。外貨に関しては、おおざっぱに言えば円安気味の方向でしたが、対USDではわずかに円高に振れました。また、NZDは特殊要因がありましたのでね。安くなっております。外貨マイポートフォリオにはNZDも入っていますが、とはいえAUDが一番多いので成績はプラスでした。でも、こうやってみると、ややCADが高いですね。CADとAUDに関しては、USD基準で１倍を超えるかどうかというあたりに多分強烈な壁があり、昨年の秋ぐらいからは３者はほとんど一蓮托生で動いているわけですが、ここを一旦抜けて、CAD, AUDの方が高いという状態が常態化してくると、また少々動きが軽くなってくるかもしれません。最近この両者はUSDにつられるばかりで昔のように軽やかな動きは影をひそめているように思えます。また、NZですが、行方不明者の捜索などに一区切りがついてしばらくすれば、今度は復興需要とかも出てきますので、弱くなるばかりでも無いように思います。耐震補強とか得意な日本の建設業者は出ていってみたらどうですかね。むろん、NZにも多くの企業があるでしょうけど、今回の地震で他の町とかでも耐震補強ニーズが強まってくるでしょうし、供給サイドが少し手薄になる気がします。オーストラリアは地震がないので、そういった技術はあまりなさそうに思うし。2月も外貨はグロソブと競わせているもののリバランスのみです。グロソブvs外貨リバランス2011.22月終値：USD=81.75 (-0.37%)、EUR=112.87 (+0.44%)、AUD=83.28 (+1.81%)、NZD=61.47 (-2.92%)、GBP=132.94 (+1.11%)、CAD=84.14 (+2.65%)。投信に関しても、株高で円安気味ですからインドなど一部を除いてプラスで終わりましたが、動きはごくわずかです。２月には、新たにソニー銀行で取扱を開始した投信を購入してみました。前からちょっと気になっていたが、直販しかないとなかなか買う気になれなかったものですね。あと、手持ちの日本株投信の一部が半年以内に償還となります。その代わりという意味合いもありますね。あとは、いつものごとく、変額年金フェアウェイのスイッチングも行っております。。コモンズ30ファンドフェアウェイのスイッチング2011.2債券の部は、インカムの無い月でした。よって、成績に書いてあるのはAUD建てのゼロクーポン債のみですが、AUDが高くなっていますのでプラスでした。まあでもAUDは１月には下落していますので行ってこいくらいのものです。預貯金は２月には振興銀行を含めて、満期になったものがあったので少し大きめのインカムが生じております。振興銀行はこんな時期に満期になる奴が、満額利息がもらえてもっとも効率がいいですね。ふむー。UURも増資ですか。今期分配金予想がやけに少ないと思っていましたが、増資による希薄化を想定していたのかな？でも、希薄化があるとはいえ、負ののれんからさらに20億ほど補填しないと、その2750円も払えないようですねえ。なんか日コマを超有利な条件で取得した感じだったのに渋い分配金しか出せないという感じですねえ。それにこの希薄化でLTVとしては50％くらいかなあ。いきなりちょっと規模がでかすぎるのではないかな？やや売られそうですね。
2011/03/01
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