岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号 　 H18年 5月 　 新築購入 （H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60?u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
　その間の リフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ （入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　 １８５０万円 　で売却しました


☆物件2号 　　H21年11月　 新築建築

　北区津島東に2LDK 57?u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

　　関連記事
2013年01月16日　物件２号の収支
2013年12月03日　物件２号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 　H23年12月　 中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　 わずか250万！

3号 　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
2015年05月06日　まだ使用できます。

　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日　絶好の相場

4号 　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;

　　　　関連記事
2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
2015年02月16日　物件４号のお話し

5号 　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

3号,4号,5号合わせて　 利回り36.4％！
　詳しくは こちら
　※5号が4号に変更しています。

基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので 利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン

H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

　　関連記事
2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号 　H24年9月完成　 戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の 三勲学区 ！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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2012年09月09日　Lucky Day

7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光１号　20kw 　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
　投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;


☆物件8号 　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
オーナーチェンジ 　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号 　H26年12月24日　 中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　 100万円
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％

　関連記事
2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日　架空のお話ではございません。
2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日　契約書上は○○
2015年04月06日　臭いがなー
2015年05月16日　普通の庭
2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
2016年07月15日　持ってる女


☆土地１号、２号 　H27年2月13日　 土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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2015年02月19日　違いは紙一重
2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
2016年02月04日　近況報告
2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
2016年05月09日　まだ買ってないのに...
2016年07月15日　持ってる女
2016年12月16日　支払いサイクル


☆土地３号 　H27年12月17日　 土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;

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2015年09月30日　買物デー
2015年12月17日　１億、５億、１０億
2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日　何建てようかね？
2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
2016年06月16日　空間効率の最大化
2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
2016年06月28日　長期保有が前提
2016年07月07日　安定的に長く戦うには
2016年07月08日　自分の物差し
2016年07月28日　営業マンが困ること
2016年08月01日　平屋建て
2016年08月03日　２　平屋建て
2016年08月04日　下水道負担金
2016年08月05日　連系工事負担金
2016年08月07日　土地探し
2016年08月08日　２　土地探し
2016年08月10日　３　土地探し
2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
2016年08月25日　理由がわかったよ...
2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
2016年08月30日　何かと物入りです。
2016年08月31日　２　何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 　H28年3月1日　 中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
2016年02月04日　近況報告
2016年02月19日　聞き飽きた。
2016年02月22日　真相はいかに？
2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
2016年04月01日　またありました！
2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
2016年06月28日　長期保有が前提
2016年07月12日　農道を買おうと思います。


※土地３号に新築 　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号 平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号 テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw 　13〜19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　 ２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　 テナント２　募集中
　　　　 テナント３　募集中　


☆土地４号 　H28年11月9日　 土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
2016年10月27日　物件価格が１万円？
2016年10月28日　公売入札
2016年10月29日　流れってあると思いません？
2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
2016年11月07日　キター(≧▽≦)
2016年11月09日　役所三昧


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＜見学会のお知らせ１＞
　BLXさん新築戸建賃貸＆
　シークレットななまんごせんえん戸建見学会１日目
２月５日（日）１２時半〜
　　参加予定（定員１４名）
　　１よーすけさん
　　２O村さん
　　３Y原さん
　　４むーさん（女性）
　　５O幡さん
　　６真中さん（女性）
　　７ryokoさん（女性）
　　８Bさん
　　９とっこさん（女性）
　　10u-kiさん
　　11O本さん
　　12Mさん
　　13BLXさん
　　14わたくし
　　※満席になりました(^^;

＜見学会のお知らせ２＞
　BLXさん新築戸建賃貸＆
　シークレットななまんごせんえん戸建見学会２日目
２月７日（火）１２時半〜
　　参加予定（定員１４名）
　　１DDMさん
　　２taimanさん
　　３そうさん
　　４じいじさん
　　５K本さん
　　６摂津屋さん
　　７かこちゃま（女性）
　　８こももさん（女性）
　　９みっちゃん（女性）
　　10
　　11
　　12
　　13
　　14わたくし


＜新年会第一弾のお知らせ＞
　２月４日（土）１９時〜
　　参加予定
　　１よーすけさん
　　２O幡さん
　　３真中さん（女性）
　　４摂津屋さん
　　５Ｉ崎さん
　　６K本さん
　　７わたくし

＜新年会第二弾のお知らせ＞
　２月７日（火）１９時〜
　　参加予定
　　１ryokoさん（女性）
　　２DDMさん
　　３HR田さん
　　４わたくし


＜イベント一覧＞
２月　１日（水）１２時半〜　みっちーさん１号戸建ビフォー見学会＆ランチ
　２月　４日（土）１９時〜　　新年会第一弾
　２月　５日（日）１２時半〜　BLXさん新築戸建賃貸＆
　　　　　　　　　　　　 シークレットななまんごせんえん戸建見学会１日目
　２月　７日（火）１２時半〜　BLXさん新築戸建賃貸＆
　　　　　　　　　　　　　シークレットななまんごせんえん戸建見学会２日目
　　　　　　　 １９時〜　　新年会第二弾
　２月 １０日（金）１２時半〜　ayakoさん２号戸建リフォーム中＆
　　　　　　　　　　　　　Kさん１号戸建ビフォー見学会１日目
　２月１４日（火）１２時半〜　見学会予定
　２月１５日（水）１２時半〜　見学会予定
　　　　　　　 １９時〜　　新年会第三弾
　２月１８日（土）１２時半〜　ayakoさん２号戸建リフォーム中＆
　　　　　　　　　　　　　Kさん１号戸建ビフォー見学会２日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


昨日はお風呂のことを書きましたが

関連記事
2017年02月01日　コストのバランス


一口にお風呂いうてもいろいろ検討することがありましてねー


今回で４度目の新築企画ですけども


実は最初（物件２号）はあまり考えていませんでした(-_-;)


ちなみに最初の新築の物件２号のお風呂はこんな感じ。


関連記事
2013年01月16日　物件２号の収支
2013年12月03日　物件２号見学会に行ってきました。


これ、Ｈ２１年に積水ハウスで建てたんですけど


そもそもアパート仕様を強引に平屋にしたんで


住宅設備も基本、アパート仕様。


まぁよく見かける普通のユニットバスです(^^;


NBPシリーズ っていうようです。


当時の記録を見ると １３１８ってなっていました。


内寸が１３００ｍｍ×１８００ｍｍですね。


このサイズはいまはもう無いようですが


そもそも 風呂なんか普通だったら良い と思っていたので


サイズすら検討した覚えがありません(-_-;)


ちなみに見積りでは３０万円ですね。



当時、とにかく 平屋 を建てたくて


どうやって 一風変わった平屋 にするか？


にフォーカスしていたので


和室や土間収納などの設置に思いを巡らせて


風呂については

窓の有無？
浴室乾燥暖房機の有無？
浴槽のふたの有無？

ぐらいしか検討しなかったように思います(-_-;)


８年という時代の流れもあるんでしょうが


いまみると結構しょぼいですね(^^;



ですが、ここは立地も悪くなく


風呂以外の部分で差別化ができて


いまのところライバルもいないので


入居者も比較的簡単に確保できて


家賃もそれなりに取れているんで


逆にもうワンサイズ小さくしても良かったのかも？


なんて思ったりもしますが、まぁ今更言ってもね(^^;


昔から考えると、風呂のサイズは徐々に大きくなっていますから


長い目で見るとこれぐらいあったほうが良いのかもしれませんし


もっと細かいところも検討した方が良かったのかもしれません。


結局のところよくわかりませんね(^^;



つづく



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