2018年10月の記事
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来春の募集に関して考える
読者の皆様こんばんわ。昨年はこの時期、旧キーマンと新キーマンで業務の引継ぎをしていました。今年は新キーマン一人で対応になります。前回も記載致しましたが、部屋数が32室しかないにも関わらず、来春までに10室埋めないといけません。それも現況。もしかしたら、来春までにもっと増えるかもしれません。今の所新キーマンとの関係は旧キーマンより良い感じがしますが、お仕事なので日々緊張感をもってないといけません。今は短い内覧時間でどれだけ内覧者に、良いインパクトを与えられるかを考えています。昨年は新キーマンのお陰で、私自身が内覧させて頂きましたが中々難しかったです。高校生と親御さんで内覧されていまたしが、親御さんは良い感触だと思っても入る学生さんが難色を示したりして。ただ本人が絶対ここに入りたいと言うと、そこでだいたい決まりましたね。と言うことは、極論で実際に入居する若者の好印象を短時間でどう与えるかがポイントかもしれません。そうなると保護者対策としては備品で、入居する学生対策としては部屋の壁紙・CFとかかなぁ?昨年までは備品は全てリサイクル品でしたが、今年は家賃を上げてくれそうなのである程度新品にしょうかな?と考えています。まぁ いずれにしても来月から来春3月が勝負です。戦は準備や情報が乏しいと負けます。(昔大学で 文学部日本史学科専攻していた経験から)日々物件関係の物を色々見たり、探したり考える毎日となりそうです。
2018年10月21日
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地震の影響
読者の皆様こんにちわ。先月に起きた地震の影響は、私にとっては建物被害以外にも被害が波及してきました。それは入居者の『退去』です。実は1棟目、現況外壁や共用部にかなりのひび割れや亀裂が入った状態のままです。自分はその悲惨な状況のままあるのが嫌なので、すぐに修繕をと思い業者に発注しておりますが、いつもなら督促すれば、割とすぐにやってくれますが、今回は督促しても中々修繕作業に入ってくれません。きっと、震災の影響で工事が立て混んでいると思いますが、私も自分の物件があの被害のままの状態であるのは、ものすごく不本意です。また、ほぼ女子学生さんばかりのマンションなので、学生の両親はあの状況を見ると何か言ってくるのではないかとずっと不安でした。今週所用で横浜に行った所、1通のメールがありました。それは、今年の春に入居した女子学生からでした。主な内容は『11月9日に退去します』でした。一ヶ月前予告もない感じで。ガビーン!!それも出先の横浜で。。。何とも不快になった状態で所用をこなしましたが、やはり自分が恐れていた『震災退去』が発生してしまいましたと私は思っています。(但し、退去理由は聞きませんでした)今まで10年以上も大家業していましたが、半年程の退去は初めてです。迅速に修繕しなかった影響が来たと思っています。最近も作業連絡がこないので、思い切って違う業者にと考えていますが、きっとどこも忙しいと思います。退去する人をとどめる方策はありませんね。(もう次の転居先を契約しているので)新年度満室で出航した私の賃貸業は、ここにきて来月末まで3部屋の退去が発生し、経営を圧迫するようになってきました。とりあえず、判明しているだけで来春は10室埋めないといけません。32室しかないお部屋で10室ですから、結構大変です。来月からは新キーマンも新しい家賃設定(家賃を少し上げてくれる)をし、頑張ってお部屋紹介をしてくれることから、特に不安はありませんが、本当不動産賃貸業は色々な困難と立ち向かうことになると実感させられます。色々な困難が発生しますが、自分は粛々と来月以降の内覧に供え準備をする毎日です。今回も私の拙いブログをお読み頂き、ありがとうございました。
2018年10月20日
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10月の稼働率
読者の皆様こんばんわ。いつも決まった日に更新できなくてすみません。 今回も更新が遅れてしまうのを恐れ、早い方がいいと思い本日更新しました。先月の地震は重大な被害になりました。 それから早一ヶ月経過しました。私の住む札幌市内は一部の地区を除き、ほぼ完全回復しました。しかし、一部の地区はまだ回復は程遠く、家も道路も傾いている状態で、これから積雪を考えると大変だなぁと思うばかりです。今回は甚大な災害でしたが、火災被害が少なく、また主要道路の寸断もなかったこともあって復旧が迅速だったと思います。こういう災難の時は物事が滞り色々苛立って怒る人もいますが、私はこういう時はお互い様だし、皆一生懸命やっていると思うので譲り合いの精神が必要だと思いました。物件4棟には念のため地震保険に加入しておりましたが、修繕を要するものは3棟で、費用も結構かかります。地震保険は制度上給付が少ないので、貯めてあった修繕費をあてることにしました。修繕は来月中完了とし、来月の推薦入試に供えたいと思います。今月家内の実家が売れ、資金が戻ったと一安心したら、今度は物件修繕に拠出です。人はいつも何か問題を抱えて生きるのでしょうかね。さて、今月の稼働率は以下のようになりました。10月 稼働率1棟目白石区(S造)9戸 9 100％2棟目白石区(木造)10戸 10 100％3棟目白石区(RC)9戸 8 88.8％4棟目白石区(S造)4戸 4 100％10月の稼働率は 31 ／32＝96.8％2018年の年間稼働率は 302.5／320＝94.5％1棟目→ 11月下旬から2室空室2棟目→ 満室3棟目→ 8月から1室空室4棟目→ 満室(今月のコメント)完全満室が崩壊し2ヶ月が経過しました。 次は11月かな?と思っていたに今月末1室退去です。それも以前入居者から相談受けていた人とは別の方。以前相談受けた方は退去が延期になり、多分年度末でしょうか。 今月末退去したら、そのお部屋はモデルルームとして装飾しょうと思います。この物件は年度末までにあと3部屋退去予定ですから・・・本日も台風が襲来しましたが、特に札幌市内は被害がなかったのですが、多くのイベントが中止になりました。イベントを楽しみにしていた方には中止は本当に辛いですが、自然の猛威にはかないませんね。最後になりますが、実は今年2月に大学卒業するので退去した、近くに住んでいる女子学生から先日メールアドレスを変更しましたと久し振りに連絡がありました。メールをしているうちに、結局二人で食事に行くことになり行ってきました。またその中で色々話しているうちに、もう一度食事に行くことになりました。世間では普通、退去した女子学生が大家さんと食事に行くことはないと思いますが、人生色々面白いですね。私みたいなおじさんと食事に行って何が楽しんだろうと思いますけど・・入居者との距離はその後一定を保っていますが、退去した人との距離はどうしたらよいのか考えどころです。では、本日も私の拙いブログをお読み頂きまして、ありがとうございました。
2018年10月08日
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家内の実家が無事売れました。
読者の皆さんご無沙汰しております。10月3日を以て、家内の実家が無事売れました。義父が亡くなり、その後登記やリフォームや売却依頼をして、約2年間苦労しました。結局 売却するための費用が売却金額を上回り、損切となりましたが、物件の維持費(固定資産税)や維持する事のリスクから逃れられて良かったです。我が家の一番の無駄がなくなったことで一安心です。
2018年10月07日
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