2023年12月の記事
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やはり来た2棟目退去予告・・・・
読者の皆様こんにちわ。以前に書いた2棟目1室の退去ありそうな予感・・・・正に的中でした。この年の暮れに朝早く一方的にメールがありました。退去しますと・・・ちなみに、この男子学生現在3年生で、本来はあと1年は通学予定ですが・・どうせ女の所に転がるのでしょう。退去日は来年1月末退去と・・・この寒い時期の退去本当に迷惑ですね。この学生も新キーマンの紹介です。とても良い学生と言われ入居させましたが、全然良くなかったです。連絡しても全く返信はないですし、電話もでない。おまけに中途退去と・・・新キーマンになってから、短大生と中途退去がものすごく増えました。こんな感じでしたから、縁を切って正解でした。旧キーマンの時とは全然違います。まぁ、こんないい加減な学生はもう入れることはないでしょう。今は私の軽い面談があり、お互いに納得した上で契約を結ぶことになっていますから・・それでは、本日も私の拙いブログをお読み頂きありがとうございました。
2023年12月28日
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今期内覧を増やすためにⅡ・・・
読者の皆様こんにちわ。読者の皆様如何お過ごしでしょうか?今年も残すところ、あと10日になりました。今日も今後どう『内覧を増やしていくか』を考えました。昨年は年内に5室決まりましたが、今年は現況3室で内覧依頼も、本当に少ないです。特に週末は0が続きました。家賃も『これ以上、下げられない』設定にしました。しかし、反応はイマイチです・・・そうなると『仲介手数料』になりますね。馴染みの仲介店さんからは、これ以上、上げても・・・・と言われますが、昨年のデーターを見るとまだ少ない状況にあります。実は先日も募集形態を、短大生・専門学生枠も増やしましたが、やはり2年入居はあまり効率良くないです。となると、もう年末になりましたが、この辺で昨年みたいな仲介手数料並みにして、1月・2月勝負に出た方がいい感じがします。以前にも記載しましたが、こんな賃貸激戦区の場所なのに入居対象者を極端に限定し、また話をして、私と相性の合わない方はお断りということを考えると、やはり内覧数を多くしないと前年のように空室を抱えることになります。だからと言って、管理会社に委託するのは嫌ですし、自主管理なので変な親子と4年間も付き合うことは真っ平ごめんですし・・・・・・とにかく、大変難しいことでありますが、私自身の考え方をもう一度見直し、1月の土日を待ちたいと思います。それでは、本日も私の拙いブログをお読み頂きありがとうございました。
2023年12月21日
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備忘録9
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?札幌は最近ほんの少し積雪がありましたが、とりわけ除雪する程ではなく、まだ本格的な除雪はしてはいません。今年の冬は積雪どうなることでしょうか?雪が少ないことに不満はありませんが、その代わり来年の夏がどうなるかが心配です。さて先週は仲の良い入居者さんと忘年会を開催することにしました。久しぶりに親交を深めました。本当物件管理に協力的な入居者さんばかりですと、管理運営は楽ですね。さて、先週の不動産活動の方は・・・とりあえず、先週は平日にもお問い合わせ内覧がありました。12/18(月)4棟目の空室に馴染みの仲介さんから内覧がありました。お客さんは私とあまり相性の良くない感じの方でした。結局他の物件で成約となったようですが、今回はご縁がなくてよかったです。12/20(水)またまた4棟目の空室に馴染みの仲介さんから内覧がありました。お客さん(母・娘)はきちんと挨拶される私と相性の良さそうな感じの方でした。色々お話していく中で、親戚が近くの大学に通学していた時に、家具家電付の物件に住んでいましたと・・・それで名前を聞くと、1棟目に今年2月までお住まいだった入居者の親戚だったことが判明しました。世間は広いようで狭い・・・その入居者ご家族はとても良いご家庭だったので、是非と思いましたが、とりあえず、娘の国家試験の発表がわからないと決められないと言うことで今回見学だけだったみたいです。12/23(土)AM:自宅待機しておりましたが、特に問い合わせ等一切ありませんでした。PM:自宅待機しておりましたが、特に問い合わせ等一切ありませんでした。12/24(日)AM:自宅待機しておりましたが、特に問い合わせ等一切ありませんでした。PM:自宅待機しておりましたが、特に問い合わせ等一切ありませんでした。本当に先週も空室に関する問い合わせが、昨年に比べて全くありませんでした。先般は家賃の値下げとADを上げましたが全く関係ない気がします。今年は内覧は先週末で終了となりました。成果としては、3室が正式に決まりました。現況の空室は(見込みも含む)9室です。中々厳しい状況ですが、先週出来ることはやり尽くしましたので、あとは一般入試の学生を狙うばかりになりました。苦戦状況が続いておりますが、年度末までしっかり頑張りたいと思います。先週はこんな感じでした。それでは また更新させて頂きます。
2023年12月20日
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2棟目の1室にて退去予告ありそう・・・
読者の皆様こんにちわ。ここの所、繫忙期なので更新が多いです。最近は内覧の問い合わせなどもないので、がっかりしております。先日物件の冬季水道管凍結注意の文書を配布しにまいりました所、外見から見て長く、お部屋に帰っていないような雰囲気のお部屋(2棟目の1室)があり、燃料会社担当に連絡し、ここのお部屋の燃料の使用履歴を聞きました所、ガスは長く閉栓中で、暖房のみ使用履歴がありますと報告ありました。それで大家の感として、ちよっと危ない感じがしたので、燃料会社担当から入居者本人に直接連絡し、冬季水道管の凍結に注意するとともに、なぜガスは閉栓中のままか聞いた所、何か来月か再来月に退去するみたいなことを言っていましたと担当者から報告がありました。ちなみに、このお部屋の入居者は現在3年生で、再来年春の卒業になります。ちなみに、このお部屋の入居者は新キーマンの紹介でした。旧キーマンから新キーマンに交代してから、短大生や中途退去が多く、中途退去も短い人で1年未満ですから、如何に適当な学生の紹介が多かったかわかります。私は4年生で女子学生を希望していましたが、その辺は全く反映されていませんでした。特に男子学生は色々問題を起こしたり、連絡が途中で途切れたりしていたので、嫌でした。もちろん今回の学生も男子学生でした。当初だけ連絡はついていましたが、その後は連絡しても返信はないです。結局こんなような状況ですから、今年の募集は1室増えることになると思いますが、結局今考えると家具家電付は、容易に退去することも可能ということになりますから、今後も募集も色々考えていかないといけませんね。まぁ 時代が変わっていく・・・・こんな感じでしょうか?ちなみに、この男子学生はきっと彼女宅にずっと居候していたと思います。今年の夏に10倍の家賃を振り込んできて、その確認をしょうと連絡しましたが、つながりませんでした。まぁこちらは多く入金頂いているので、問題はないですが、やはり大学のレベルも考えてしまいますね。。。それでは本日も私の拙いブログをお読み頂きありがとうございました。
2023年12月18日
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備忘録8
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?札幌は先週は少し積雪がありましたが、とりわけ除雪する程ではありません。今週は仲の良い入居者さんを誘って、忘年会を開催することにしました。良い入居者ばかりですと、物件の運営は楽です。さて、先週末の不動産活動の方は・・・12/16(土)AM:自宅待機しておりましたが、特に問い合わせ等一切ありませんでした。PM:自宅待機をしていましたら、高校の時の恩師が尋ねられてきて、息子達にお年玉を頂き、高級なお肉、ケーキを頂きました。この部活でお世話になった恩師とは40年来のお付き合いがあります。 高齢なので日頃私がご自宅にお伺いしております。 もちろん送迎しました。とにかく、今日は不動産活動の電話が一切なかったので、気持ちもブル ーですが明日に望みをつなげたいです。12/17(日)AM:自宅待機しておりましたが、特に問い合わせ等一切ありませんでした。PM:自宅待機しておりましたが、特に問い合わせ等一切ありませんでした。本当に空室に関する問い合わせが、昨年に比べて、全くありません。家賃の値下げをしましたが、全く関係ない気がします。今年は内覧は、ほぼ今週末を残すのみになってしまいました。中々厳しい状況ですが、新年からはまた違った方向性で、募集の方を検討してみたいと思います。苦戦状況が続いておりますが、とにかく年度末の状況を見て、今後色々勘案してみたいと考えております。先週はこんな感じでした。それでは また更新させて頂きます。
2023年12月18日
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備忘録7
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?札幌は師走に入っても未だ根雪にはならず、ここ数日も暖かい日が続いています。私の感じる所、地球温暖化の影響で札幌も雪が少なくなる気がします。そうなるとウィンタースポーツ従事者の方は経営が厳しくなる気がします。ただその分、夏を札幌で過ごすのは厳しくなるのでは?と思っています。ただ私にとっては幸いで、未だ自転車で活動しております。さて、先週末の不動産活動の方は・・・12/9(土)AMは私の物件に入居頂いています、女子学生が金曜日から扁桃腺が腫れているようで、昨日夕方に学校に迎えに行って、私のかかりつけの耳鼻科に連れていきましたら、酷い状態になっているようで、翌日も来て下さいとのことだったので、朝8:30に迎えに行き診察してもらいました。お陰様で症状は回復傾向にあり、また来週月曜日に診察ということだったので、月曜日診察に連れていき、終わったら学校へ送ります。その後帰宅して、自宅待機をしていましたが、全く連絡はありませんでした。PMも自宅待機をしていましたが、電話は鳴らずじまいでした。今日の心境はこのままだと1棟売却を考えないといけないかな?と思いますね。先週かなり家賃の値下げをしましたが、何の効果もなかったのでしょうかね。12/10(日)AMは1件馴染みの仲介さんから連絡があり、3棟目にすぐさま駆け付けました。感じの良いお母さんと娘さんで色々話が進みました。割と良い感触でした。その後仲介さんからお申込みの連絡があり、これで1室埋めることができました。その方の属性はとても良い方でした。娘さんも感じの良い方で本当に良かったです。PMは結局電話は残念ながら全く鳴りませんでした。でも、1室でも決まったので、気分は良かったです。今後も各仲介さんに内覧を1室でも増やす努力をして、私と相性の合う入居者さん親子をゲットしていきたいと思います。先週はこんな感じでした。それでは また更新させて頂きます。
2023年12月11日
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12月の稼働率
読者の皆様こんにちわ。皆様如何お過ごしでしょうか?異常な暑さだった今年もあと、3週間ちょっと。本当に1年なんてあっと言う間ですね。(去年も今年も念仏みたいに、こうボヤいています)10月末から繁忙期に突入しましたが、まだ2室しか決まっていません。(ちなみに昨年は11月に3室、12月で2室が埋まっていました)残り9室を今年は是が非でも埋めたいです。だからと言って、誰でも良いわけではありませんが、やはり空室にしておくと空室の水回り等が傷み、汚れてきています。それでは、いつも早いですが、2023年12月の稼働率を発表させて頂きます。稼働率は以下となりました。12月 稼働率1棟目(S造) 9戸 9 100％2棟目(木造) 10戸 7 70％3棟目(RC) 9戸 5 55.5％4棟目(S造) 4戸 2 50％12月の稼働率は 23／32＝71.8％2023年の年間稼働率は 260／384＝67.7％1棟目→満室2棟目→3室空室3棟目→4室空室4棟目→2室空室現在空室=９室＋来春3月退去=2室 今期募集空室11室現況4月～申込3室あり来春4月～=残り空室8室(特記)ずーっとお部屋の方は不甲斐ない稼働率になっておりますが、早く埋めたいと思いますが、今週末と今月末まではどうなっていますか・・・・あと、あんまり内覧者がいないので、先日家賃の値下げを行いました。家賃の値下げは禁じ手で、来年2月から行おうとしましたが、経営者判断で今回行いました。さて、値下げしたお家賃のお部屋に今月末までにどんな内覧希望者がいらっしゃいますか・・・空室に関して何かしら動きがありましたら、今後もブログを更新させて頂きます。それでは今回も私の拙いブログ(ボヤキ)をお読み頂きまして、ありがとうございましした。
2023年12月08日
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備忘録6
読者の皆様こんにちわ。如何お過ごしでしょうか?札幌はここ数日寒い日が続いておりました。先日はとうとう根雪かな?とも思いましたが、まだ根雪は先のようです。ちなみに、根雪ではないので未だ自転車で活動しております。さて、先週末の不動産活動の方は・・・12/2(土)はターゲット大学の指定校入試合格発表が前日にありました。その前日の12/1(金)に翌日12/2(土)の午前中に2棟目の一番安い価格帯の空室内覧予約が馴染みの仲介店からありました。当日は男子学生とご両親で内覧に来ました。感触としては、私の物件管理に共感されて色々お話できる方でしたが、当日の申込はありませんでした。また、午後から1件3棟目の空室に急遽お問い合わせと当日の内覧依頼が一見さん(馴染みではない)の仲介店からあり、すぐ駆け付けました。女子学生とその兄弟、母と祖父祖母の多数で空室の3室を内覧されていきました。この方とも色々話ができましたが、ここは多分シングルマザー宅のような感じがしました。こちらも感触としてはいい感じでしたが、当日の申込はありませんでした。12/3(日)も自宅待機をしておりましたが、問い合わせ等全くありませんでした。こんなかき入れ時にこんな状況ではまずいでが、昨年もこの時期は内覧が全くなかったので、ちょっと様子見をしながら家賃帯等含め検討していきたいと思います。今後も内覧を1室でも増やして、私と相性の合う入居者さんをゲットしていきたいと思います。私の物件管理にご賛同いただける入居者親子さんに恵まれますようにと祈るばかりです。先週はこんな感じでした。それでは また更新させて頂きます。
2023年12月04日
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