2008年11月の記事
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モリモトへ捧ぐービ・ライフ狂想曲
まあ、フロンティアのときほどはっきりとした完全な変更ではありませんが、実質大和ハウス傘下のREITに変わった訳ですし、JTから三井不動産と、安定感のあるところ同志で変更したわけでなく、いまにもつぶれそうなところ（→本日17時つぶれました）から住宅業界最大手に変わった訳ですからね。まあ、自然と買われるでしょう。個人的イメージで言いますと、ビライフは決してボロばかり集めているクズREITでもないと思いますし、最大のネックはオリジネータでしたので、その不安要素が実質除かれたということで、いずれアドレジやそれ以上の評価は受けてもよろしいかと思います。となると、現状の東証REIT指数下においても、価格は3倍程度まで行ってもおかしくないかなと、そんなイメージで、10万円台はあっさり通過して、とりあえずは20万円台くらいまで行きそうだと期待できます。むろん、J-REIT全体の動向も絡んできますが。というわけで、現価格はかなり安心できる価格帯であることは間違いなかろうと思いましたので、私も買ってみるかな、と思ったわけです。まあ、材料出てからじゃ遅いんですが。で、まず、昨日18時から始まる大和証券PTSにトライしました。実はこの夏くらいから、大和証券では独自にPTSを始めまして、ネタに書こうと思っていたんですが、実際に使っていませんでしたし、書かずじまいになっております。特徴はSBIが展開しているPTSと違って、マーケットメーク方式であること。よって、売買の気配は大和証券が出して、大和証券との間での取引になると思います。よって、売り注文と買い注文が両方集まらなければ売買が成立しないSBIのシステムとはちょっと違います。しかも、当日の終値を挟んでわりと小さな値幅で気配が出てくるので、明日はストップ高安間違いなし、みたいなリリースが出たときにも結構良心的な価格で拾える（あるいは売れる）チャンスがあるかと思います。むろん、大和証券もバカでもないので、立ち会い終了後にとんでもないニュースが出た銘柄は売買中止にしたりもするんでしょうが、昨日のビライフのニュースは、運用会社の株主が変更になったという、一見たわいもないニュースです。まあ、J-REITにとっては大ニュースなんですが。で、18時ちょっと前にアクセスしてみたところ、18時まではまだ注文は出せないのですが、気配値として90,984円に11口の売り注文が出ておりました。これは、シメシメです。もうほとんど本日はストップ高（99,200円）に張り付いてしまうはずですから、91千円弱というのはおいしいです。というわけで、18時に買い注文を出してみましたが、空振りでした。ん？と思って、見てみたら、先ほどあった売り気配が消えております。大和証券が引っ込めたのかなあと、一瞬思ったんですが、よくよく見てみると、すでに11口は売れてしまった後でした。私が注文を出したのは、18時00分05秒までも行っていなかったと思います。でも、それよりも速く、ものの1-2秒の間に11口が売り切れてしまいました。その後、19時18分ころさらに5口売り出されたみたいですが、すぐにあきらめたのでそちらは見逃しました。次は、SBIのPTSで、19時からですが、こちらもほとんど望み薄です。でも、まだニュースを把握していない人が、昨日の下落を見て、投げるという売り注文を出してくるかもしれません。まあ、あったとしても、1口か2口か、いずれにせよ大変少量で、しかも買い注文を出すライバルも多いでしょう。こちらは、NHKのニュースが始まった瞬間に注文を出してみました。で、その後、板を見たところ、私が見た時点（19時00分05秒くらい）ではストップ高に135口の注文が集まっており、1口も約定していませんでした。要するに売り注文はなかったということでした。まあ、135番以内に並んだことは間違いありませんが、普通なら売り注文を出そうとしていた人も、ストップ高に並んだ多量の買い注文を見れば引くでしょうし、理由を調べるはずですから、こちらも早々にあきらめることに。一時400口を超える買い注文が出ていましたが、昼間でさえ板の薄いJ-REITで、PTSで400番目に並んだとしても意味がないでしょうね。で、本日の昼間になったわけですが、案の定、ストップ高でしたが、出来高もないですね。売り注文がなかったのかな？日レジ、日コマもまだストップ高レースが続いておりますが、個人的にはビライフの方が性質がいい好材料のように思えます。このストップ高レース、いつまで続くんでしょうね。あ、私は、成買注文出しておりましたが、当然空振りです。しかし、モリモト・・・清い。ビ・ライフだけは救ってくれたというわけですか。思わず涙、そして、合掌。しかし、上場後の最短記録ってどうなってんだろう。案外最短だったりして。
2008/11/28
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パシフィック中国企業より出資
インドムンバイでテロですか。インドの証券取引所はお休みになったみたいですね。まあ、ムンバイは地元だしな。しかし、この不景気なときにテロとはね。でも、テロリストは景気のことなんか考えていないか。まあ、テロではないですが、タイでも空港占拠して、国の観光収入を落ち込ませることしているし、結局は一般庶民にみんな跳ね返って来ちゃうと思うんですけどねえ。さて、大和証券に断られたパシフィックですが、間接的に中国企業より資金調達することが発表されました。直接的には、「中柏ジャパン」というところから出資を受けたりする計画ですが、ほとんど中身のないペーパーカンパニー同然でしょう。この中柏自体が、「今後中国における大手上場不動産会社等より順次出資を受け」その資金をパシフィックに流していくとのことです。出資者は「大手上場不動産会社等」とは書いてありますが、実体は不明です。で、一応、「本投資契約は中柏ジャパン及びその株主による戦略的投資であり、当社のビジネスモデルの発展強化に向け、当社の子会社が運用を行う「日本レジデンシャル投資法人」「日本コマーシャル投資法人」の２つのJ-REITや不動産プライベートファンドなど、当社グループがコアとする不動産投資ファンド事業を中心としたグループの事業拡充のために必要な施策等を共同で検討してまいります。」なんてことが書いてありますので、額面通り受け取れば、傘下のJ-REITにとっても朗報なのでしょう。しかし、本当に額面通り受け取れるのかどうですか。パシフィックへの出資は大和証券がやめた案件です。それを、海外から出てきて引き受けるというところがよく分かりません。大和証券がリーマンショックに伴う株価下落で、資金的にきつくなってきたという自分の都合で資本参加をやめたというのであれば分かります。実際、今度12月には社債を発行するようですし。しかし、パシフィックに出資しても無駄、とさじを投げたような感じであったのなら、それをわざわざ救う意図はなにかということです。一応は、「日本において資産運用事業展開の橋頭堡を築くことを目的」とか書いてあるので、本投資案件が儲けよりも足がかりをつかむことが目的ならば理解できますが、安く買いたたいて、高く売るてなことをしたいんだったら、民事再生でもさせてから不動産を安く買いたたいた方がシロウト目には安上がりという気もするんですけどね。外資だったら、もし失敗しても、散らかしたまま、立つ鳥後を濁して日本からサラバってな道筋もありますし、かなり強硬なヒドイ仕打ちも可能ですしね。例えば、J-REITに超安値増資を連発して、超高値で物件ぶち込み後は知らぬと逃走とか。中国企業が直接出資だったら、J-REIT側としても、この辺は大いに警戒しなければならないところだったでしょうが、間に昨日書いた「経営共創基盤」が入っているところで、少しは安心感がありそうです。なにしろ、産業再生機構で再生させてきた人々ですから、外資の手先になって、かえって産業を疲弊させるようなことをやっていたんでは、「経営共創基盤」そのものが信頼を失います。まあ、半身で構えつつも、多少は安心といったところでしょうか。しかし、現在中柏へ100％出資している経営共創基盤ですが、中国資金が投じられれば、ほとんど関与出来なくなるくらい極小株主になりますので、いったいどの程度までコミットしてくるのやら。案外、資金調達の目途だけつけて、おさらばかもしれませんね。ま、高塚社長が追い出され、経営者として、中国人でも送り込まれてくるかもしれませんので、J-REIT側とパシフィックの関係は以前のようなナーナーの関係でもなくなってくることが予想されますが、その点は、J-REIT側から見れば、喜ばしいことであろうと思います。何でもかんでも親の言うとおりではね。でも、パシフィックへの資金ですが、「当社がその事業の継続に必要な既存取引銀行のサポートが得られること、割当先に対する資金供与者が中華人民共和国政府から資金拠出に必要な許認可を得ていること等が前提条件」だそうで、銀行にそっぽ向かれたり、中国政府からの許可がなかなか下りなかったりすれば、まぼろしに終わるのかもしれませんが、その辺は大丈夫なのでしょうか。中国からの資金が振り込まれず、結局倒産した企業もありましたが・・しかし、パシや日レジ、日コマがストップ高するのは分かりますが、ダヴィ、ケネ、クリード、アセマネあたりが、つられてストップ高しないでも・・で、明日はビライフが爆あげの番でしょうね。で、モリモトはどうなったの。明日あたりまでにってことだったっけ？
2008/11/27
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ＩＧＰＩ
なるほど、ＩＧＰＩっていうのは、産業再生機構のメンバーがそのノウハウを商売にしている企業みたいですね。まあ、パシフィックの資本調達のニュースからたどっていて知ったことですが、出資のおおもとの中国企業が謎ですが、まあ、エルクリエイトみたいなことにはならなそうですね。中柏ジャパンの100％株主がＩＧＰＩ。代表者はＩＧＰＩメンバーということのようです。しかし、中柏ジャパンってどういうネーミング？中国と関係あるのかしら。ま、今日はこの辺で。
2008/11/26
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花かんざし
シティも金食い虫ですねえ。やはりアメリカの納税者だったら心穏やかじゃないかも知れません。でも株価には大いにプラスでした。J-REITの方は上位銘柄こそあがっていますので、プラスですが、権利落ちも絡んで、下位銘柄はイマイチの日でしたね。さて、いつもなら、週末に２ー３書きためておいて、それを小出しにしているようなところもあるんですが、この週末は何もやってません。で、ネタが枯渇してしまったと言うわけ。というわけで、だいぶ前に書いて、ボツになっていたネタでもお送りします。よく見ると、内容が全く無いに等しいので、ボツになっていたわけですが、今見ても内容が無いな。別に無理して日記をうめなくてもいいわけですが・・写真は「花かんざし」という草花です。今は花が咲いていませんが、すーと伸びた枝の１本１本の先に小さな花が咲きます。まあ、だいぶ最初よりは密度が減っちゃって、バラバラになって情けなくなってきたので、中央でまとめてありますが、最初は一面花が咲いたりしてなかなかいい鉢植えでした。枯れた枝を間引きしたり、枝がそれぞれ相当伸びてきましたので、なんかひょろひょろで、あっちこっち向いてまとまりもなく情けなくなってきましたが、まだ生きています。これを株主優待で送ってきた会社はおなくなりになりましたが。そう、これはノエルの株主優待品です。昨年の12月にきたものだったと思います。数種の鉢植えなど、いくつかの優待品の中から選べるタイプでした。まあ、この会社、１月の下方修正でかなり終わったな、と、思っていまして、さらに、７月の下方修正で倒産確率99.9％くらいになったかなと思ったものでした。８月決算ですから、８月末か、あるいは10月の決算発表が一つの山でしたし、さらに、万が一(笑)、倒産をまぬがれても、来年の春までに時価総額が回復しなければ上場廃止でした。でもしつこく持っていたのはどうしてかというと、７月の下方修正の際にはさすがに売りに出してはいたものの、相当しつこくストップ安比例配分のままでしたから、途中でもう注文を出すのに疲れて止めちゃったんですね。やっとまともに売却できるようになったのは1万5千円くらいになってからでしょうか。でも1万や2万くらい回収してみたところでたかがしれているので（まあ、定額給付金なんかこれくらいの感覚なんですよ）、来年まで持ちこたえるというわずかな可能性に賭けて放置モードに入っていたわけです。実は、都合により、本当は譲渡損を来年に回したかったんですね。でも、こうなっては仕方がありません。上場廃止前に売って、譲渡損が確定してしまったので、その分、譲渡益で相殺したくて先日の東急など買っているわけです。で、譲渡益どころか含み損になってたりして(笑)。この会社、買ったときから自己資本比率は極少で、財務状態がリスキーであることは認識していました。しかし、まあ、まだサブプライムのなんたるかも分かっていない頃だったと思いますし、こういった小さな会社が頑張るには、リスクも取らなきゃね、てな感じで多少は応援もしていたんですけどね。こういった場合は、不動産価格や景気が上昇していく過程でないと全然ダメで、反転しだしたらすぐに投げなければいけないということを学習しました。しかし、同じころに倒産したダイナシティなんかに比べると遙かに好きな会社でしたけどね。まあ、ダイナシティも社長が覚醒剤でパクられたり、関係会社役員が強制わいせつでパクられたり、ライブドアとくっついてみたり、そのとたんに、今度はライブドアがパクられたり、それなりに見てて面白いので、好きか？と言われれば好きな会社ではありましたが、「好き」の質が若干違います(笑)。というわけで、ネタも無いため明日お休みにします。ちょっと帰りも遅そうなので。まあ、何事か起こったらくるかもしれませんが。
2008/11/25
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リプラスレジ・レ・ミゼラブル
リプラスレジが惨めなリファイナンスを繰り返しています。どうやら天下の三菱東京UFJも完全な貸しはがしモードですね。前回リファイナンス時には東京スターが抜けて11/6-26と３週間。これは農林中金の返済期日に合わせたものと思われます。今度は農林中金ともども一部貸しはがして11/26-12/12とわずか２週間ほどの超短期。短期にも程がありますな。こんなペースで行くと、毎週リファイナンスしなきゃならなくなりますよ。まあたぶん、金融機関のお目当てはリンゴちゃんが入れた第三者割当増資の埋蔵金。これを早いモン勝ちで奪い去ろうとそんな魂胆じゃあないですかね。なにしろ今回の返済期限12/12は新生銀行の期限12/13の１日前(笑)。まさに早いモン勝ち。でも、もうすぐ埋蔵金も枯渇ですね。11/4リリースのリファイナンスでは、三菱東京UFJ＋東京スターから東京スターが抜け、あおぞらにも一部貸しはがされ27.4億円を使いました。そして、昨日リリースのリファイナンスでは、農林中金、三菱東京UFJ両者に一部貸しはがされ23.38億円使いました。ここまでですでに50.78億円。一方、リンゴちゃんが入れた資金が122.5億円ですから、残すところ71.72億円。で、12/12 10.5億円 三菱東京UFJ12/12 44億円 農林中金12/13 28.14億円 新生銀行と、期限が来ます。しめて82.64億円。あれれ、足りませんねえ。ですから、新生銀行も貸しはがす気満々でしょうから、その前に回収しちゃえという感じにしか見えないんですけどね。今回の超短期の理由としては。農林中金もいいかげんヤバイですしね。まあ、天下の三菱東京UFJが10億くらい姑息に貸しはがさなくてもいいようにも思いますけど。他にも長期とかでも結構貸しているわけですから。というわけで、せっかくの第三者割当資金も、強欲な金融機関にすべて没収（ていうのも言い過ぎだな。もともと借入金なんだから）。12月を乗り越えても、ほとんど元の貧乏人に逆戻りです。でも、LTV的にはだいぶ低下してきているんですが、極端に低いDAもなんだか変なリファイナンススキームをとっているようですし、金融機関に信用ないところはトコトンダメなのかな。で、ここに関しては果たして金融機関は貸しはがせる資金がなくなったあとはちゃんとリファイナンスに応じてあげるんでしょうか。来年2月末にはあおぞら銀行23億円、そして、6月に160億円超のべらぼうな長期借入のリファイナンスが待っているんですが。日本の金融機関との関係はどうなんだ？リンゴちゃんよ。とりあえず、印象悪いんで、「ミカサ・レジデンシャル投資法人」とでも名称を変えてみたらどうですか。銀行のお偉いさんが「リプラス？それはあかん」とか言って決済してくれないのかもよ、案外。
2008/11/22
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11月決算J-REIT
今日は不思議と上がっとるな。もうぼちぼちアメリカさんには付き合っていられまへん、ということならいいのだが、シティの再編報道に反応した？あまり日本株には直接関係なさそうですけど、GSやモルスタあたりと統合するってかなり巨大だな。公的資金はどうなったんだ？もう泡と消えたか？それにしても、ビッグスリーのCEOたちも堂々としてますねえ。金をクレクレ言っているやつらの態度とは思えません。まだトヨタの社長の方が腰が低いな。まあ、民間機を使ったところで、いまさら赤字の減少はクズみたいな額でしかないんですが、反感は買うわな。さて、本日は11月決算銘柄の権利落ち日で、今月決算J-REITシリーズなんですが、また今月も、各銘柄の簡単な感想、強気、弱気、中立くらいの話にとどめます。数値的に考えるのは無理があるし、無理矢理考えてもむなしいからです。なお、11/20現在の各指標の値は以下の通りです。大部分を書いているのが昨日なので、全部11/20の値を用います。東証REIT指数＝726.97（11/20）レジREIT指数＝390.84（11/20）8960 ユナイテッド・アーバン（11/20：290,700円）ユナイテッドアーバンといえば、昔から中庸でまったりとした感じもしていたわけですが、こんな状態でも相変わらず中庸でまったりしているような印象です。ある意味、最もJ-REITらしい銘柄かもしれません。来期は今期より多めの分配金予想17,400円が出ています。まあ、金利動向にもよりますが、今のところ派手に下方修正しなければならない材料もないでしょう。今後取得予定物件はありますが、合わせても30億に満たないし、LTVも50％以下に収まる予定です。結局、売り込まれるでもなく、売り込まれないでもなくというところですから、今後も中立でしょうか。ただ、ここは特段の問題は発生しないと思いますし、破綻リスクや分配金の大幅な減額リスクの小さい銘柄の中で10％程度の利回りがあるものは結構ねらい目という感じがします。逆に利回りが20％、30％になっちゃっている奴らはちょっと引きますね。8962 日本レジデンシャル（レジ銘柄、11/20：48,000円）まあ、破綻NCRを除けば、どのJ-REITも共通で4-5万円とかその辺が底のようです。たしかに、J-REITが存続するという前提では分配金１～２回分の価格まで下落するのも変ですからね。上場来安値同志の比較では、最低のスターツで32,600円で、3万円台がスターツや日レジを含めて5銘柄です。4万円台は日コマのみ、5万円台が3銘柄とそんな感じです。よって、現状の4万円台の価格は破綻さえしなければ、底も近くあまり弱気になる必要もないそんな価格帯です。当面の問題は運用会社の株主ですね。ハードランディングになるかソフトランディングになるか分かりませんが、うまいこと交代できればね。アナリスト説明会では、パシフィックHDとの一体再生みたいなことを協調していましたが、子会社ですからそう言うでしょう。でも、微妙に親会社破綻への対応も考えているみたいな感じですので、無理かなとも思っているみたいな感じです。これもはっきりとは言いませんが。また、ムーディーズは来年秋の投資法人債の償還を気にしているみたいですが、まだちょっと気が早いでしょう。明日をも知れない命ですから、まず手前の借金のリファイナンスからですね。ゴーイングコンサーン（企業の存続可能性）とやたら言ったり、民事再生は考えていないと言ったりしていましたが、そんなことを言わなければならない状態ということでしょう・・。まあ、親がどうなるのか、全てはこの一点にかかっているような感じですので、極めて不透明です。ただ、J-REITが存続する限りにおいて、上記のように現状からの下値はあまり気にしなくてもよさそうです。分配金水準は、元の1万円超には戻らないでしょうが、まあ、大幅下方修正の今期よりはマシな水準は出せるのではなかろうかと想像します。継続企業の前提で・・パシの高塚社長、また株券を借金の追加担保に取られて売られちゃったみたいですね。まあ、担保に取った方も紙切れになる前に売るわな。株価があるうちに。早いとこ倒産して、社長も自己破産でもしなさいよ。日レジは道連れにしないでね。8966 クレッシェンド（11/20：99,800円）ここは最下層の超低空飛行組でもないですが、中庸までは行かないくらいですね。まあ、中の下かその辺ですか。考えてみれば、昔からそんなもんですか。今現在もそのあたりの評価を受けているような価格帯ですから、特段の材料もなければ、中立ですね。8976 DAオフィス（11/20：144,000円）ここは相当LTVを下げてきましたし、昔に比べると相当変貌し、改心してきたという経緯があろうかと思っております。しかしながら、あいかわらず低迷しているのは、ひょっとすると10/20のコロンブス所有の投資口に関する「まだ売られてませんよ」というアナウンスが逆に効いちゃったんではないかとかように思うところです。これにより、あらためてコロンブスについて調べた人も多いでしょう。私もそうです。コロンブスは600億円の第三者割り当て増資をした際に出てきたダヴィンチ傘下のファンドですが、138,905口を保有するDAの一番の大投資主です。しかし、大量保有報告書によれば、取得資金のうち自己資金は267億円、借入金が333億円で、金を出したパリバに全投資口を担保として差し出しています。12/3までは勝手には処分できない契約ですし、上のリリースにあるようにまだ売られていませんでした。しかし・・逆に考えると12/4を過ぎれば、パリバは自由に売ることもできます。しかも、現時点では担保全口数の価値は200億円で、11/20終値で全部処分できたとしても借入金額に遠くおよびません。まあ、パリバもバカじゃないので、市場で投げ売りして投資口価格をどんどん下げていくとは思えませんが、潜在的な巨大な売り圧力の発生が権利落ち後に待っていることだけは確かです。しかも売却益がなくなる来期は1万円以下に分配金も減少します。2万数千円の分配金を貰って、権利落ち後に仮に５万円下落していたんでは何にもなりませんし、やはり、手が縮こまる人が多くなるのもうなずけます。DAは若気の至りで無理し続けてきた歪みがまだ抜けきっていないというところでしょう。私の判断は弱気のち強気です。でも、強気に転換できるタイミングがはかりかねます。それにしてもコロンブス悲惨ですね。他に持っているのは新日本建物1,100万株あまり。88億円かけて1株800円で取得するも、いまや69円(笑)。同じくパリバから35億円ほど借りており、全株担保になっていますが、こちらも担保価値なし。借金計370億で保有資産価値280億ということは債務超過ですな。コロンブスへの出資者の資金はみな泡と消えました。まあ、新日本建物も強制売却されてないみたいだからDAも大丈夫かなという、心もとない安心感はありますが。8977 阪急リート（11/20：362,000円）まあ、比較的値を保っている上位グループの一角には入っているでしょうね。よって、相対的に売られすぎということもなさそうです。来期の予想は発表されていませんが、今期と同様と思われます。特に問題も感じず、中立ですね。8979 ビ・ライフ（レジ銘柄、11/20：104,900円）親が・・瀕死の重傷です。しかし、ここはキャピタランドから出資も仰いでいますし、大和ハウスも名義貸し程度かもしれませんが資本参加していますので、モリモトは50％をちょっと超える程度の出資となっています。まあ、リプラスがつぶれたときのリプラスレジ程度の状態にはなっており、モリモトがお亡くなりになった場合は、キャピタランドや大和ハウスがなんとかするのではないかとそんな気がします。というわけで、実は、個人的にはやや強気なんです。大和ハウスが出てきて、日レジ、日コマあたりと全部くっつけちゃって、大和ハウス総合リートなんてものにでもしないかと変な期待もしているんですが、リートの上場に失敗した大和ハウスのスタンスが気になります。疲弊したREITを安く買いたたくチャンスでもあろうかと思いますし、もし、大和ハウスが本気を出したら、J-REIT全体に好材料になるんですけどね。それにしても、モリモト、まだ上場後1年たっていませんよ？大丈夫なんかい。ま、28日までには開示するといっているし、それを見てみればいいんですけどね。上場が最後の花道でしたなんて結末じゃああるまいな。3240 野村不動産レジデンシャル（レジ銘柄、11/20：342,000円）レジの中で上出来なのは、こことアコモですね。次いでアドレジくらいの感じかな。結局、金融機関も投資家もみんな親を見て決めるということで、まあ、幼稚園児のお受験みたいなものでしょうかね。J-REITがまだまだ一人歩きできていないという証左であろうかと、かように思います。一応、来期中に5物件55億円超の取得予定という「悪材料」が残っており、これを取得するとLTVは57％くらいになりますが、まあ、問題なくクリアなんでしょうね。分配金未発表ですが、こちらも今期程度のものでしょう。ですから中立です。親の信用不安で違約金払ってでも物件取得中止したり、損切りしてまで資産売却してLTVを必死で落としている銘柄もあるわけですが、この違いは何でしょう？ここの持ち物件がそれほどご立派とも見えませんがねえ。本日の東証REIT指数＝748.89、レジREIT指数（独自算出）＝404.40、単純平均利回り＝16.02％、加重平均利回り＝8.68％。ただし、11月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。
2008/11/21
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最強の善後策
まあ、ことここに至っては最強の善後策だったんではなかろうかと。そんな評価だったんですけどね。日レジのみなとみらい取得中止は。でも、爆上げはしませんでしたし、なんとムーディーズに格下げされちゃってますね。ムーディーズも何考えているんだかね。100億以上の重しが消えてなくなることはかなりの好材料にも思えるんですけどね。格付け的にも。むろん、J-REIT側としましては、違約金なしでの取得中止、さらに、運用会社の株式もパシフィックHDからどこか安全そうなところが取得というスキームがベストであるに違いありません。しかし、ことは契約ですから、違約金なしでの取得中止ができる契約になっていなければ無理だったんでしょう。特にみなとみらいの売り主である特定目的会社ＰＤみなとみらいはパシフィックHDの出資50％で100％支配下ではありません。のこりの50％は大和ハウスだと思っているんですけどね。すなわち、Ｐはパシフィック、Ｄは大和ハウスというわけ。設計施工も大和ハウスだし、ここでマンスリーマンションなんか展開していますしね。というわけで、違約金なしでの取得中止ができる契約になっていない前提では、大和ハウスや借入金があれば金融機関も納得させなければJ-REIT側のベストスキームは無理ということです。とすると、違約金を払いたくなければ、取得しなければなりません。日レジとしては、本気を出せば取得することも可能だったと思います。ただし、後先のことを考えなければという前提です。10月末までは130億円のコミットメントラインもあり、ちょうどこのみなとみらいを取得できるくらいでしたので、これを利用しなかったというのはこの11月末までの契約通りの取得はあきらめたということだったのでしょう。やはり取得して財務を圧迫するのは自らのクビを絞めかねんということですか。コミットメントラインで強行すれば、金融機関との関係も崩れるかもしれないし。とすると、契約を変えて取得時期を延期する方法はなかったのかということですが、実は、個人的にはこういったあたりに落ち着くのではないかと思っていました。なんと言っても、売り手側からすると、１年以上前に契約した金額は魅力的です。まあ、契約時はすでにサブプライム問題で下落気味だったと思いますが、不動産市況は今よりはだいぶマシだったしょうし、さらに、親がJ-REITに物件をぶち込むわけですから、当時の相場よりも一段高かったはずです。よって、売り手からすれば、２割の違約金をもらって契約が白紙に戻るより、なんとか契約金額そのままに延長を認めるという方がいい話だったと思うからです。最近ジョイントリートが11月取得予定の物件の取得先送りに成功しました。また、取得価格の減額にも成功していますが、その代わりに預託金を取られています。まあ、違約金を先払いしたという格好です。みなとみらいもこれと同じようなスキームで処理される可能性が高いかなあと思っていたわけです。しかし、J-REIT側はこのスキームだと、重荷を背負ったまま生きていくことになります。最近では、取得予定物件はありません、なんてリリースを出すJ-REITもあるくらいで、取得予定物件が控えていることが悪材料化されています。ましてや、100億円を超える巨大なレジデンスです。さらにこのみなとみらいですが、ずいぶん空室もあるようですねえ。これははっきり言ってつらいです。というわけで、J-REIT側にとっては、取得するにしろ、中止するにしろ白黒つけてしまった方がスッキリすると思っていたわけです。で、10月過ぎて資金手当の目途もなくなり、取得の選択肢がなくなれば、あとは、違約金払ってでも中止するのが最強の善後策だったのではなかろうかというわけです。しかし、たまたま分配金原資でしのげる程度の額だったから今回のスキームが可能だったわけで、NCRと取得物件が逆であったら、潰れたのは日レジだったかもしれません。運用会社はNCRの運用会社とほとんど同罪であろうかと思われます。さらには、大和ハウスが絡んでいたとはいえ、利害関係人との取引で違約金を発生させ、子会社の運用ファンド投資主にそのツケを支払わせる親のパシフィックHD。あきれてものも言えませんし、まあ存続価値のない企業でしょう。もっとも、存続しようにもぼちぼち継続企業の前提に関する重大な疑義が出そうなタイミングです。11月は決算月ですし、これを乗り越えても来月は年末です。さらにこれを乗り越えても、１月には決算を報告しなければなりませんので、山場が続きます。むしろ、今回の取得中止は手切れ金を渡して親に三行半を突きつけたといった風にも若干見えてしまいます。J-REIT仲間の日コマはPM業務で中間搾取していたパシフィック関連会社を切りました。格付けも親がそこに存在する限り上がりそうになく、リファイナンスに関しても親の存在が相当の足かせになっていることでしょう。両者は親の破綻を見込んで（あるいは情報を得て）動いているのかもしれません。運用会社への他グループの資本参加を急いだ方がいいでしょうね。さすがに今のままパシフィックに逝かれるとね。特に日コマの方は100％子会社だし、原理的には連鎖倒産にはならない仕組みだとはいえ、やっぱみなしごになるのはいいニュースではないな。出張中に携帯で一度試しに更新してみましたが、実は、私は携帯でメールを打ったりする風習が全くなく、携帯での入力はとても苦手です。というわけで本日のネタになりました。なんかアナリスト説明会をやったみたいで、ホームページに出ていますね。でも、29分は長いので、今晩見てみよう。
2008/11/20
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日レジ
ちょっと試しに携帯より。でも携帯入力は苦手。 日レジはひょっとしたらばくあげするかもね。悶絶下方修正も10%利回りで、重しもなくなったし。明日はどうなりますか。
2008/11/18
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タワー投資顧問
NYが大幅上昇ですから、今日は調子いいだろうと思っていたんですが、株はまあまあですが、J-REITはサッパリですね。本日は時価総額の大きなJ-REITが下落気味だったんで、指数的には厳しいです。中にはトップみたいに狂ったようにあげているものもあるんですが、最近のJ-REITの動きは多分に情緒的で不可解です。日コマあたりを見ていると、こっくりさんが投資口価格を動かしているかのようです。さて、タワー投資顧問といえば、かつてはサラリーマン高額納税者を出したことで騒がれましたが、最近はご多分にもれず、成績は劣悪のようです。まあ、ごくごく一般的な言い回しで言えば、こういったボラの大きい株へ投資するファンドは、成績がいいときは抜群ですが、下落局面では極悪ということでしょう。多分、解約でも相次いでいるのか、最近出される株式の大量保有報告書は売り一色です。しかしながら、J-REITだけは買っているような状態です。で、保有J-REITについてまとめてみました。例によって、大量保有報告書ですから±１％の誤差はあります。本日提出分までです。コード 銘柄 保有数 保有割合8973 ジョイントリート 28,283 27.02%8985 日本ホテル 7,052 16.71%8983 クリードO 14,253 10.68%3229 日コマ 20,700 8.04%8972 ケネディクス 15,349 7.67%8966 クレッシェンド 6,755 6.22%こうやってみると、ぷろすぺ(親)と重なっているのはクレッシェンドくらいで、微妙にずれています。100％レジデンスっていうのはないですね。ジョイントは過半がレジデンスですが。そういったところもあり、ぷろすぺ(親)銘柄よりは、微妙にマシって感じもしますが、やっぱりヘタレ系が多く、上位銘柄には手を出さないんですね。まあ、上位は高いし、ちょっと買ったくらいでは大量保有にもなりませんから、見えないだけかもしれませんが。ただ、ぷろすぺ(親)より微妙にマシとはいえ、ジョイントとか日本ホテルとかずいぶん前からもっているやつもあるんで、そういった銘柄は相当含み損を抱えているはずです。最近買った日コマとかケネディクスの含み損益はあまりないでしょう。で、なんで株を売ってJ-REITを買っているんでしょう。株を売るのが解約の換金売りなら、返す刀でJ-REITを買う余力はないはずですが、ちょっとずつ買っています。株からJ-REITへ少しずつ乗り換えているという状況です。しかしねえ、ジョイント、クリード、日コマあたりはどうなんでしょう。ケネディクスや日本ホテルあたりは私もまあまあの評価なんですけどね。ケネディクスは必要以上に下落してしまった感がありますし、日本ホテルはわりと安定的と思うからです。かつては、村上ファンドやタワー投資顧問あたりが買った銘柄に投資するコバンザメ型の手法もあったかと思います。実は、私自身、タワーのコバンザメ化してみて、裏切られて、やられた経験があります(笑)。もうだいぶ前ですが。しかし、最近のタワーには乗れないなあ。日本ホテルの大量保有を最初に報告したのが昨年の1/19ですね。このころは、「お？さすがにやるなあ」くらいには思ったはずですが、最近はぷろすぺ(親)化しているんじゃないのかなあ。まあ、あそこまで悲惨でもなかろうが。来週前半不在につきお休みです。木曜日あたりから復活予定。
2008/11/14
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定額給付金やめるか延期したらいかが？
最近は、政府与党が方針を決めても、民主党が反対するとすんなり決まらないこともあり、事は流動的ですが、定額給付金の方針が見えてきましたね。なんでも、世帯ごとにお知らせが来て、申し込むと銀行振り込みしてくれるとか、方式は自治体にまかせるとか。一人12千円で、18歳未満と65歳以上は8千円加算されて2万円だとか。年収1800万円以上は辞退してほしいが、設定は自治体にまかせるだとか。まあ、そんな話が聞こえてきます。普通は金をもらえる話ならみんな喜ぶはずですが、どうも世論調査でも評判は良くないみたいですね。多分、政治家より国民の方が国を憂えているといったところでしょう。もともと自民党も反対だったわけで、公明党に遠慮して組み込んだという経緯があると思いますが、世論に抗して実施してもねえ。選挙対策にすらならなくなってきたのでは？やめるか、延期して所得制限するんだったらキッチリと法的に整えたらいかがでしょうか。そもそも、バラマキでは経済効果はないでしょう。日本のGDPは500兆円で、そのうち半分強が個人消費ですから、2兆円という額は大きいように見えても個人消費の１％にも満たない額です。さらに、今回のように、薄く広く広げてしまうことにより、素直に消費にまわるかどうか大いに疑問です。個人的には、半分も消費にまわることはなく、せいぜい２-３割、5千億円程度の消費拡大効果しかないのでは？これは、500兆円のGDPを年率で約0.1％押し上げますが、こんな値は、完全な誤差範囲であって、速報値と改定値の誤差よりも小さいくらいです。GDPの変動グラフや改定値のニュースを見ると分かるでしょう。http://www.nikkei.co.jp/keiki/gdp/また、日本人の預貯金は780兆円程度ありますから、2兆円くらい増えたところで、わずか0.26％の増加で普通預金の金利か、それに毛が生えた程度ですね。アメリカ人や江戸っ子でもなければ、宵越しの金はもたねえとばかりに懐に入ってきた金をもれなく消費してしまうとはとても思えません。ましてや、トヨタあたりでも労組が来年春闘でのボーナス要求額を50万円も下げるといったニュースまであります。1人あたり1.2万円では、ボーナスの下落幅さえ埋めきれないのではないでしょうか。とすれば、雀の涙ほどの給付金を加えたとしても、収入減なわけですから、とても消費にバンバン回す気にはなれないのが、ごく普通の世帯ではないでしょうか。ごく普通の世帯とは全家計の4割ほどに当たる年収300-700万円程度のごく普通の世帯のことです。悔しかったら、ボーナス下落分を補ってあまりあるくらいの給付金を出したらどうだ？と、言いたくなります。とてもそんな財源はありませんが。もっとも、普段から非常に困窮している世帯、例えば、年収200万円に満たない母子家庭とかならば消費にまわる割合も高いと思います。よって、もし仮に所得制限をするのであれば、年収1千万とか所得1800万円とかそんな上の方で線引きしても無駄です。年収1千万説が流れていたときは、私の世帯では共働きのおかげでオーバーしていますから、辞退かなと思っていたんですが、所得1800万とか言われると、全然セーフです(笑)。だいたい所得1800万以上の世帯なんか全体の1.8％しかありません。そんな少数派を切って、98％以上の世帯に配っても所得制限の意味は全然ないでしょう。100％と98％の違いしかないんですから。おまけに、自治体まかせでは、面倒なこともやらないでしょうしね。所得制限するんだったら、もっとはるかに下、200万円とか300万円とかその辺で線引きして、この2-3割の世帯に集中的に給付すれば、消費にまわる割合も多少は高まることと思われます。特に、子供がいる世帯ですね。給付が全体の2-3割程度なら、額も今の3-5倍程度出せます。母子家庭でお母さん5万円、子供10万円とかそのくらいが給付できるんじゃないですかね。これには法律が必要だと言うんだったら、法律を作ればよろしい。それが本来の立法府の仕事です。急ぐあまりに意味のない経済対策をするよりは、多少遅れてもまだ少しは意味のある方式を探るべきでしょう。なお、所得別世帯数分布は厚生労働省平成18年国民生活基礎調査を参考にしています。私は、各世帯の預貯金残高の誤差程度にしかならない給付金を配ることには反対です。2兆円といえば、まとまれば相当でかいですが、ばらまけば相当小さくなって、相乗効果の逆の効果（相除効果？）しか生まないと思うからです。消費を盛り上げたいのであれば、消費した場合に割引になる制度を入れた方がまだマシと思っているんですけどね。いわば割引券ですね。マクドナルドだって直接ハンバーガー引換券を配るより、大量に100円割引券を配りまくった方が消費が拡大するでしょう？例えば、燃費のいい車に乗り換えた場合や、大陽光発電装置などへの補助金なども2兆円もあれば相当がんばれるし、環境対策にもなるでしょう。こんなちんまい事ではなく、もっと多くの人が恩恵を受けるようなことにしたければ、暫定税率を調整してガソリンを値下げしたっていいと思います。これにより物流コストも下がりますし、やや経済波及効果も期待できるでしょう。これなら、無くせと言っている民主党も乗ってくるのでは？なんにしろ、消費をすることにより恩恵を受けるという性質にしなければ、給付金では銀行にかなりの部分が死蔵される定めにあるように思います。そして、現存する世代の預貯金が普通預金の金利ほど増える代わりに、将来世代、これから生まれてくる世代に2兆円の赤字のツケを金利付きで回すわけです。経済効果もなければ、財政赤字の国のあり方として理にかなっていません。みたいな考え方がごく普通の国民の考えで、世論調査でも評判が悪いってことなんじゃないかなあ。まあ、報道に反対派が多いので、世論がそれにつられているという側面があるでしょうが。
2008/11/13
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2008.11月上場IPO
昨日パリバの日本法人の社長かなにかが頭下げていましたね。でも謝りゃすむ問題ではないわな。溺れるアーバンに浮き輪を投げたのはいいが、投資家からは見えない位置に穴が空いている浮き輪だったわけでして。その穴のことは公表するなってことですから詐欺師ですよ。まあ、日本からは永久追放した方がいいように思いますけどね。関係者は皆ブタ箱にでも入ってもらって。あとは、ドイツ銀行によると、目標株価ゼロドル(笑)のGMはついに3ドル割れですか、でも目標株価よりは100万倍以上まだ上ですね。1兆倍以上上でもあるが(笑)。まあ、ドイツ銀行の目標株価には上場中には到達しないであろうと予言しておきましょう。私の予言は当たります。パリバはGMのCBを引き受けてやったらどうだ？今度は300億ドルくらい。100倍の規模だから同じ事をやればスゲー儲けでしょう。米仏戦争になるやもしらんが。さて、惰性でやってるIPOの記録シリーズです。もはや誰にも注目されずひっそりと上場しているといった感じです。11月はヒューリックでおしまいで、後は上場予定がありませんので、早めのまとめになりましたが、４戦全敗。全銘柄仮条件の下限で公募価格が決定。さらに、全銘柄初値公募割れでした。まあ、ほとんど予想された事態ですね。私も最近はSBI証券ではIPOポイント稼ぎに、落選を願って応募は続けていますが、買う気はありません。よって、補欠当選っていうのがいやですねえ。最近補欠が多いですわ。SBIは枚数がたいてい少ないんですが、それでも補欠を大盤振る舞いしないことにはさばききれない危険性でもあるんでしょうね。内外トランスラインは船の隙間を借りて貨物運送するって感じなんですかね。とすれば、まさに隙間産業ですね。まあ、船主の方も効率が上がれば嬉しいだろうし、一石二鳥ですが、いかんせん、ジミーですな。初値公募割れからスタートして、一度もIPO価格に届くことなく、株価もなんだか地味に下落気味。さらには東証2部っていうのも地味。まあ、しゃーないでしょう。このご時世だし。アサカ理研は金属回収業みたいなものか？最近目論見書をとんと見ていませんので、間違っていたらごめんなさい。まあ、資源価格高騰の折、いろいろなところから金属が盗難されるってご時世でもあったわけで、こういった金属再生もいいんでしょうが、やはり景気後退局面ともなると厳しいかもしれませんね。先日WBSでも鉄くず価格がここ数ヶ月で7分の1に暴落みたいなことをやっていましたし、ここは鉄くずというより貴金属中心のようですが、それでもねえ。まあ、公募割れは公募割れなんだけど、少し粘っているのは配当のせいかな？25円ならば3％台ですね。オーウィルはちんまいIPOですね。売出を除いて、公募は15万株とかだから、集めた資金は6千万くらいじゃないの？公募じゃなくて、私募で出資者を募れるくらいですなあ。上場することに何か意義でもあるんだろうか。情報開示とかそれなりに上場維持のコストもかかると思うし、こんなご時世なんだから、やめときゃいいのに。こいつはSBIでは扱いがなかったんで、一切ノータッチなんですが、Yahooによると配当は30円か？とすると、これもかなりな高配当ではありますね。プライムの物件を買わされたヒューリックですが、なんぼなんでも値付けが高すぎでしたでしょう。不動産の現状を鑑みるに。まあ、ころがしてなんぼの銘柄じゃないでしょうが、賃貸特化で配当性向100％のJ-REITですらPER1桁（利回り10％以上）の銘柄がゴロゴロしているご時世ですからね。なんぼみずほがついているとはいえ、ちょっと強気に過ぎた公募価格であったんじゃないかと思います。例によって、補欠で当たってしまいましたが、当然に無視でした。ここを公募価格で買うんだったら、エクセレントとかの方がまだマシだわな。と、個人的には思う。
2008/11/12
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2008.11預金金利定点観測
AIGもなかなかな金食い虫ですなあ。兆円単位のお金がドンドン吸い込まれていきます。まあ赤字も兆円単位なので、吸い込まれていったお金は帳消しになるだけみたいな感じなんですが。それに、GMも兆円単位の赤字ですね。オバマさんはビッグスリーを救うのでしょうか。ていうか、オバマさんが就任する来年1月までもつのか、GM？もうそろそろ連邦破産法第何条とかの申請時期でないの？でも、債務超過も兆円単位みたいだから、普通は民事再生にはならず、破産だわな、日本なら。ていうか、兆円単位の債務超過企業がこの世に存在すること自体おそろしい。さて、本日は、定番ネタで11月の金利定点観測です。ちょっと前に関西の地銀のネット支店などに隠れた高金利定期預金がわんさか見つかりましたので、定点観測に加えました。その後、住信SBIネット銀行、新生銀行、スルガ銀行ダイレクトバンク支店なども加えて来ました。調べているのは以下の金融機関です。他の金融機関やキャンペーンなどはあまり把握していません。ネットバンク等イーバンク銀行オリックス信託銀行ジャパンネット銀行新生銀行住信SBIネット銀行セブン銀行ソニーバンク日本振興銀行ネット支店・ネット預金等あおぞら銀行ダイレクト定期預金池田銀行ネットプラス定期関西アーバンダイレクト定期預金紀陽銀行インターネット支店京都銀行ネットダイレクト定期預金スルガ銀行ダイレクトバンク支店泉州銀行ダイレクト支店東京スター銀行優遇金利定期びわこ銀行ダイレクト定期預金みなと銀行海岸通支店だいぶ埋もれていたネット預金も発掘したわけですが、まだ未開拓の部分もあるでしょうし、日本の金利トップ５をカバーできている自信はなくなりました。あくまでも上記調査対象のトップ５を記録していきます。なお、金額により金利が異なることがあるので、預金額300万円の場合の金利で統一します。完全な目視でやってますので、たまに間違うことがあると思いますが、ご勘弁。また、徐々に金利が上がっていくような、仕組み預金などは考慮していません。各行条件が違うこともあり、直接比較が難しいので、通常の定期預金のみを対象としています。なお、金利を調べたのは11/10です。金利トップ５（300万円以上、2008.11.10現在、↑↓は前回比の金利アップダウン）１年定期1.300 日本振興銀行（↑）キャンペーン12/19まで1.200 オリックス信託銀行（↑）キャンペーン11/17-12/161.100 新生銀行（↑）キャンペーン1/31まで1.000 あおぞら銀行0.900 関西アーバン銀行３年定期1.500 日本振興銀行（↑）キャンペーン12/19まで1.400 新生銀行（↑）キャンペーン1/31まで1.300 あおぞら銀行1.300 オリックス信託銀行（↑）キャンペーン11/17-12/161.100 関西アーバン銀行５年定期1.900 日本振興銀行（↑）キャンペーン12/19まで1.700 新生銀行 キャンペーン1/31まで1.400 オリックス信託銀行（↑）キャンペーン11/17-12/161.300 あおぞら銀行1.200 関西アーバン銀行（↑）1.200 泉州銀行1.200 びわこ銀行前回、満期自動解約型と満期自動継続型の2通りの金利設定となり、自動継続型は実質使いにくいということで、満期自動解約型の金利を採用したところ軒並みベスト５から落っこちた日本振興銀行ですが、今回「満期自動継続型」の金利で復活させました。というのも、自動継続型であっても、満期間際に解約を申し出ることににより、継続型の金利のままで解約出来ることが分かったからです。要するに、満期自動継続型は、すなわち、満期「手動解約」型と同じです。先月は、自動継続型が満期時に解約できるかどうかも分からず、解約したら自動解約型と同じ金利まで下がってしまうと思っていました。実は、従来から日本振興銀行は、自動継続型しか申し込むことが出来ず、満期時に解約したい場合は、満期が近づいてきてからあらためて解約を申し込む必要があったので、従来とあまり変わりません。変わった点は、従来は、満期が近づくとお知らせが来ていたんですが、今後は自動継続型の場合はお知らせが来ないということで、自ら満期日を覚えておかなければならないということくらいです。まあ、満期日なんか覚えてられない人ならともかく、そうでなければ満期自動継続型の預金も使えると思います。さらに、だいぶもうかっているのか、中間期最高益ということでキャンペーンなどやっていまして、景気がいい金利が並んで、トップ独占になりました。通常の銀行が貸し渋りに走る昨今、中小企業相手ですから、相当高い金利でもふっかけることが出来るのかもしれません。ここのビジネスモデルが成功しているとするならば、新銀行東京のあの体たらくはいったいなんなんでしょうか。でも、貸し渋りの昨今、設立時の理念に立ち戻ればやっと新銀行東京の意義も出てきているところですが、ダメなものはダメなのか？その他、開始は来週からですが、オリックス信託のキャンペーンが始まりますので、そちらの金利を入れておきました。また、新生銀行、関西アーバン銀行など先月に引き続き金利上昇させ気味です。日銀が政策金利を下げたんだから、下落しそうなもので、上記ベスト５には入っていない、いわゆるネットバンクはほとんど軒並み金利を下げています。それにもかかわらず金利を上げていると言うことは、よっぽど資金を集めたいんですかね。新生銀行なんか、今回の「実りの特別円定期」キャンペーンですでに3千億円以上集めているようですが、まだ足りないのかな？でも、預金集めても、自己資本は改善しないわけで、その辺は大丈夫なんでしょうか。来月はボーナス時期キャンペーンがあると思います。イーバンク、ソニーバンク、住信SBIネットバンク等々、ネットバンク系はベスト５からすっかり姿を消してしまったわけですが、ボーナスキャンペーンで巻き返しをはかるでしょうか。bloombergによる、残存１，３，５,10年の国債市場金利は11/11、17時すぎで以下の通りです。さすがに下げていますね。まあ、政策金利が下がったわけですから、金利低下はやむを得んでしょう。今回から、最も普通の指標であるところの10年債利回りも記録しておきます。まあ、さすがにこの低金利時代に10年固定する気は起こらないわけですが。１年 0.51％３年 0.70％５年 0.92％10年 1.50％それにしても日コマは連日のストップ高が止まらないうえに、まだ3千口以上の買いも残されていますねえ。ちょっと不気味。なんと、本日は日レジも連れ高して、ストップ高ですか。日コマにインサイダー好材料でもあるのかも→日レジもなんかおこぼれがあるかも、といった流れで、不確実な根拠に基づく淡い期待感がそうさせたのでしょう。まあ、どちらもストップ高といっても数千円上がるだけですから、ちょっとした気分ですぐにくっついちゃうと思います。期待が剥げたときはすぐに下にくっつくでしょうし。それと、リプラスレジのTOBは2.99倍の倍率でしたね。私自身の当初予想では、「競争率が3倍まで行くことはなさそうですね。まあ、悪くて2倍くらいのものじゃないでしょうか。」と書いてあるので、前半はギリギリ当たりだが、後半はウソになっています。まあ、上記は8月時点のものであり、その後、リプラスが破綻して親保有分が多分浮動株になったこと、それに、NCR破綻により、投資口価格が暴落したため、投信の中からも結構応募が出た可能性があることなどから、応募数が増えたものと思われます。しかし、今後ハズレの36千口が戻されて市場に出回るんですねえ。今日はギリギリ耐えていたが、上場来安値街道まっしぐらって感じもするな。まあ、シングルレジとかプロレジとかその辺といい勝負になってくるんでしょうか。さて、平均19万、総額157億円で半分弱の投資口を手にしたリンゴちゃん、いきなり100億円に迫る含み損（本日終値で-9,357,934,500円）だが・・
2008/11/11
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フェアウェイのリバランス2008.11
本日は株式の方はずいぶん上がって9千円台回復ですが、J-REITの方はグズグズでしたね。それにしても、日コマには何が起こったんだ？インサイダー情報でもあるのか、それともタワー投信が無茶な買い方でもしているのか？さて、フェアウェイというのは第一生命の変額年金保険です。変額とは、運用成績によって、受け取れる年金額が変化するためで、実体は投資信託です。フェアウェイの投資先はおおざっぱに言えば、７通りで、バランス型と日本株式型に関してはさらに３種類の選択肢が用意されています。バランス型（安定型・中間型・成長型）日本株式型（225型・TOPIX型・成長型）J-REIT型世界株式型世界債券型米国MMFマネープール型この範囲内で、自由にリバランス可能なところが変額年金のメリットの一つです。年間ある程度の回数までは手数料もかかりませんし、解約時まで税金関係は考慮しなくても良いため、リバランス時のコストは考える必要ありません。しかし当然ながらデメリットもあるわけでして、個人的にはそのデメリットのほうが大きいので、通常の投信の方がいいと思っています。にもかかわらず、諸事情により、この変額年金を少々保有していますので、メリットを最大限活かすために、月に１回くらいリバランスしてみようということを、2008.7から始めました。前回のネタはこちら。9月分で、実は10月分は書いていません。リバランス方針は以下の通りです。月１のリバランスですから、過去１ヶ月のパフォーマンスを最大限に尊重します。ただし、もう少し長い目で見て、過去２，３，４ヶ月間のパフォーマンスもそれなりに考慮して、この４通りの騰落率から、各投信ごとにF指数というものを計算します。これは独自に（勝手にとも言う）計算しているもので、別に権威のある数値ではありません。このF指数の上位から順に１，２，３位に40％,30％,20％の割合で投資します。残りの10％は、その時の気分次第で選ぶ21世紀枠とします。ただし、３通りずつあるバランス型と日本株式型投信については、その中で最も上位のもののみを候補とします。さらに、マネープール型は、場が荒れたときなどの逃避先のキャッシュなのですが、つまらないので選択肢からはずします。結果的に、計６通りの投信を対象に、ここから４種類を選ぶリバランスを行うわけです。また、内容があまり変わらない場合、リバランス自体をスルーします。やるかやらないかは、その時の気分次第です。このような方針の下、１年くらいは続けてみて、また１年後にリバランス方針を考えてみようという企画です。先月末の各投信のF指数は以下のようになっています。プラスであるほどパフォーマンスがいいということになります。-0.16 マネープール型-7.29 米国MMF → 40％-9.72 バランス型（安定型） → 20％-17.90 世界債券型 → 30％-23.62 J-REIT型-27.44 日本株式型（TOPIX型）-33.58 世界株式型 → 10％今回はすべてマイナス圏にあり、マネープール型を除くと、1-3位は米国MMF、バランス型（安定型）、世界債券型という順番でした。８月末までとは、バランス型（安定型）と世界債券型の順序が入れ替わっています。これは、バランス型（安定型）が円中心であるのに対して、最近、為替が大きく円高に傾いて、外債100％の世界債券型のパフォーマンスが大きく落ち込んだためです。全投信ともマイナスなんですが、F指数っていうのは独自に勝手に計算しているだけですから、このマイナス幅がどのくらいなのか分からないでしょうが、F指数はごく通常状態では±10以内に収まることが多いです。例えば、８月末の値や７月末の値を見ていただければ分かると思います。よって、10月末の上記の値がいかに大きなマイナスであるか分かると思います。10を超えるだけで、少し動きが大きいということなのに、-20、-30となるとびびるくらいです。実は、リーマンショックで揺れた９月末も相当大きなマイナスでした。これに関しては書かなかったので、一応９月末の値を示しておくと、以下の様な感じです。-0.19 マネープール型-3.94 米国MMF → 40％-5.45 バランス型（安定型） → 20％-6.32 世界債券型 → 30％-14.76 J-REIT型-15.30 日本株式型（225型）-19.35 世界株式型 → 10％よって、順位的には10月末と同じで、値としてはまだマシだったということです。しかし、９月末の段階ですでにJ-REIT、日本株、世界株はすでに-10を超えており、極めてボラティリティも大きく不安定な状態と当時は判断しました。よって、９月末の状態をもとにした10月はじめのリバランスはスルーとしました。というのも、ボラティリティが大きいときは毎日のようにF指数も揺れ動きますし、月末の特定の日に基づきリバランスをしても、正しい判断かどうか分からないためです。で、実は、こういったときこそ、マネープール型にいったん避難するのもありかもと、一瞬考えたんですが、電話かけるのが面倒だったんでやめました。結果としては、10月の成績は、どれもこれもヒドイ落ち込みで、マネープール型が一番だったので、これに避難しておくのが一番だったわけです。で、この10月末も9月末よりさらに激しく不安定な状態になってしまったため、今回もスルーにしました。よって、マネープール型を除く1,2,3位に40,30,20％を割り当てるという方針は満たしてはいませんが、それでも2位と3位が入れ替わっているだけですから、それほど方針とずれているわけでもありません。先月末のポートフォリオは以下の通り。先月末ポートフォリオ米国MMF：43.64％世界債券型：28.44％バランス型（安定型）：20.71％世界株式型：7.22％全通貨円高ですから、外貨建てはみな下がるわけですが、USDはその中でもまだマシなので、米国MMFは全投信の中ではマシな成績となっています。よって、このセクターの割合が当初の40％から少し増えてきました（額としては減ってますが）。これに対して、世界債券となると、USD以外もありますので、下落率は大きくなり、当初の30％を割り込んでいます。一番縮小しているのが、世界株式型でして、為替と株安のダブルパンチで大きくポジション落としています。ポートフォリオ全体の騰落率としましては、9月が-6.88％、10月は-9.92％でした。まあ、9月も10月もフェアウェイの全投信の成績がマイナスですから、プラスにはなりようがありません。まあ、ぼちぼち下げ疲れといいますか、11月はプラスの成績になるセクターも出てくるかもしれません。とにかく落ち着いて欲しい。それだけですね。
2008/11/10
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2008年10月の成績
１兆円の下方修正っていうのもドギモ抜かれますね。さすがトヨタ。こんな発表が出来るのもトヨタくらいしかないですからね。でもさすがにネガティブです。政府与党は2兆円のばらまきを選挙用に画策しているわけですが、経済波及効果という点では、薄く広くというのは最悪の選択で、ドブに捨てるようなものだと思います。仮に、半分の1兆円分、定額給付がないときに比べ消費活動が盛り上がったとしても、今回のトヨタの下方修正で帳消しですからね。まったく意味がなくなりましたね。むしろ、ばらまきなんかせずに、1兆円をトヨタにあげた方が、経済波及効果が高いんじゃないか？それに、BOEもすごいですね。一気に1.5％も下げるとは。普通は金利引き下げは株価にポジティブなんですが、下げすぎたためか、やっぱりそんなひどいのか？みたいな感じで売られたようですね。で、ECBも0.5％下げて今後も引き下げ方向のようです。下げられない円としては、ますます円高を心配しなければならない局面です。さて、本日は10月のまとめです。もちろん10月はもう見たくないんです。これまでで最大のマイナス記録ですし、おそらくは今後もこの10月のような下落に見舞われることは滅多にないとは思います。なにしろ、株価、為替ほとんどどれもこれも２割下落ですからね、基本的にこれらにつられて動くリスク資産が無事で過ごせるわけがございません。私ぐらいの株の買い方ですと、これまで月間の成績が±100万円を超えると動きがやや大きいなあという感じだったんですが、10月に関して言いますと、株式（J-REIT含む）で、1日に100万円以上評価額が動いた日が10日もあります。平日が22日間ですから、まあ半分は激しく上がったり下がったりしていたわけです。まあ、主として「下がったり」の方なんですが(笑)。で、トータルで400万円以上失われましたか・・10月はちょっと売買したので正確には分かりませんが、だいたい2/3がJ-REITの寄与、1/3が株式の寄与となっております。株式の部は、JALなどプラス引けだった銘柄もごく僅かにあるんですが、ほとんどの銘柄は下落。中でも、不動産や金融セクターの中には10月ひと月で半値になるくらい暴落したものもいくつかあります。まあ、下に示すように指数で20％以上の下落ですからね。基本はどの銘柄も2桁％の下落で、一桁ですんでいるものはまだマシだったということです。そんな中、ややまったりしたくて優待銘柄を買いましたが、買ったその日に下方修正を出されまして、1週間の付き合いで処分となりました。で、久々に見てみたら、不思議とさらに上がっていますね。優待銘柄は分からんな。ココスジャパン（9943）購入ココスジャパン（9943）売却J-REITはなんと言ってもNCRの破綻ですね。すでに暴落が始まっていたところにターボ加速をかけたみたいなもので、とどまるところを知らない勢いで下げていきました。結局、10月は東証REIT指数的には株価と同レベルの下落になりましたが、独自に計算しているレジデンス系のみの指数は、NCRも（途中まで）含まれており、また、他の銘柄もつられて徹底的に売られているような感じで、指数としても約半値になりました。9月は上位銘柄中心に調整したわけですが、10月は波乱ですから、やはり上位銘柄は強かったです。NBF, JRE, ロジスティクス、アコモあたりは一桁％の変動でおさまっていますからね。一方で、日レジの様に下落率80％の銘柄もあります。日レジはNCRの類推から、市場に対策を出すように要求されている場面だと思いますが、なんらこれにこたえることなく、格付け会社からは下げられちゃって、反論もろくでもないと、まあ、運用会社が能なしで親は借金漬けで首が回らないということなので、しかたがないですね。で、本来はこういう不安定な時期にはあまり売買をしないのがポリシーですが、さすがに安すぎでしょうと思って、いくつか売買しました。森トラストは逆にどさくさ紛れにNBFを抜いて一時最も高いREITになっていたりしましたんで、分不相応と思って売りました。プレミア（8956）＆ケネディクス不動産投資法人（8972）購入森トラスト総合リート投資法人（8961）売却（昨日）日本レジデンシャル投資法人（8962）購入10月終値：日経平均＝8,576.98 (-23.83%)、TOPIX＝867.12 (-20.26%)、東証REIT指数＝863.21 (-23.72%)、レジREIT指数（独自算出）＝461.56 (-48.31%)。外貨もねえ。ひょっとすると10月は1ヶ月の為替変動としては史上最大級に動いたんじゃないですかね。まあ、基本は円の独歩高ですから、為替につられる外貨の成績もケチョンケチョンなわけですね。日本人的には、株は下がる、為替も円高では八方ふさがりです。韓国人だったら、株の下落を為替で取り戻すことも出来たかもしれませんが。外貨ポートフォリオの中で、主要なのが今回下落が激しいオセアニア通貨ということで、外貨の部も激しくマイナスとなりました。中でもAUDが多く、これはMMFとしてブログをはじめる前から持っているものなんで、わりと安いところで仕込んでいるし、長期にわたって分配金も獲得してきて、もはや70円になっても元本割れしない水準にまでなっていたんですが、あれよあれよというまに、一時55円とかですからね。これにはまいりました。その後、10月末では65円くらいまでは戻しましたが、ここまで激しい動きはさすがに予想外でした。一応、80円くらいまでの下落は覚悟していたんですが、80円なんて、今となってみれば、甘い覚悟だったわけです。10月のグロソブと競わせている外貨のパックに関しては、10月初めの時点でも円高と思っていましたので、少々買い増してリバランスしました。しかし、現時点の円高と比べると、10月初めなんか全然ですな。あと、外貨パックの一員としてノルウェークローネを加えてみました。グロソブのポートフォリオを見ると、実はAUDあたりより多く保有していますので、AUDを持っていて、NOKを持っていないのも変かなと思いまして、新生銀行で購入できるようになったので、購入してみました。グロソブvs外貨リバランス2008.10ノルウェークローネ購入10月終値：USD=98.50 (-7.36%)、EUR=125.53 (-16.20%)、AUD=65.47 (-22.13%)、NZD=57.40 (-19.34%)、GBP=158.42 (-16.20%)、CAD=81.43 (-18.43%)。投信も、9月に100万円も下落して、記録かもしれんと書いていましたが、10月は170万円ですからね。これはかもしれないじゃなくて、明らかな記録です。最大の特徴は安定性をほこる外債中心の投信も崩れたということですか。グロソブですら一時基準価額5千円台の過去最低記録を作っております。まあ、為替がこんな急激に動いてはどうしようもないです。手持ちの投信の中で一番耐えていたのはグロソブですが、それでも10月は1割をこえる下落でした。その他の外債投信も軒並み2割前後の下落、外債以外もほとんど2割、３割、4割引きですからね。大安売りです。9月末に赤字転換（トータルとして含み損状態）しましたが、10月はその赤字をどんどん広げて、いまや手持ちの投信全てが個別元本を下回る水準、すなわち含み損状態に陥っております。投信の売買はしていませんし、実は10月は変額年金のフェアウェイのリバランスも見送りました。従来の方針では小幅なリバランスをすべきであったんですが、こんな動きが激しいときに特定の日の基準価額を元にリバランスしたところで、丁半博打みたいなものですから、動かして後悔するよりはスルーの道を選んだわけです。電話かけるのも面倒だし。実は、11月もリバランスは見送りました。なにしろ、もう少し落ち着いて欲しい。債券の部は、10月は個人向け国債の利払いの月ですが、インカムはたいしたことありません。たいしたことがあったのはキャピタルです。AUD建てのゼロクーポン債ですね。買ったときはAUD建てで55％くらいの価格でしたが、為替はほぼ100円近辺。満期時にはAUD建てで100％の価格になるわけですが、為替が55円ならば、円建てで買値と同額になってしまいます。10年保有していてもです。つくづく為替の影響がでかいですね。やはり、海外物は為替を見つつ、自分のタイミングで買わなければなりません。たまたま売りに出たからといって、飛びつくのではなくて。預貯金の部は、10月はほぼ何もナシでした。11月と12月は少々定期が満期になるものがあります。さて、10月までの累計で1千7百万円の赤字ですか。何年かはただ働きせよということですな。しかし、実は10月途中で一時期トータルで赤字が2千万円を超えていた時期もあったようです。まあ、為替も株価も今後はひと月の間にこれほど下落するところまでは行かないと思います。しかし、スピードは鈍っても、まだまだジワジワ下げ続けるかもしれません。ただ、個人的にはスピードがゆるまってくれれば、それなりに考える時間もありますのでね。その方がありがたいです。ところで、11/10で上場廃止になるNCRですが、10日はすでに上場廃止になっているのか、それとも10日が終わった段階で廃止になるのかどちらでしょう。前者なら本日が最終日ということですので、一応記録しておくと、終値は14,200円でした。結局、破綻後最初に寄った日の始値の4千円が最安値記録でしたね。私も投資口という有価証券を見てみたいような気もしたので、1口くらい買ってもいいかなと思ったのですが、上場廃止直前まで思いのほか値崩れしませんでしたので、スルーします。それから、10日はリプラスレジTOBの最終日です。前回はその締め切りの日に1ヶ月延長したわけですが、今回はどうでしょうか。本気で26万円で買う気があるのかなあ。TOBのタガがはずれると、5万円前後まで行ってもおかしくないような状況だが。
2008/11/07
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東急リアル・エステート投資法人（8957）購入
今日もドバッと下がっていますねえ。はやくもご祝儀相場も終わりかな？別にアメリカに付き合わんでもいいようにも思うが。さて、普段J-REITを購入するときは、長期保有を意識して、なるべくその時点では割安な銘柄を選んで購入しているつもりですが、今日のはちょっと意味合いが違います。実は、税金の関係で、年末までに少々譲渡益を稼ぎたいと思っていまして、そのための購入ですから、長期保有目的ではありません。最近J-REITもボラが大きいわけでして、1日で5万円くらい平気で動きますからね。スイングまたはポジショントレードみたいな形でうまく立ち回れば、数万円くらいはすぐに稼げます。ただし、ヘタに立ち回れば、数万円くらいの含み損状態になるのもすぐですね。1日といわず、数時間でもそのくらいの含み損を出すことだって夢じゃありません(笑)。ですからよい子の皆さんは決してマネしないように。まあ、とにかく譲渡益を出すのが目的なので、株でもなんでもいいんですが、J-REITがやはり一番慣れているかなということで、J-REITを選んでみました。塩漬けになったところで、J-REITならなんとか耐えられるし。また、手持ちの株の中にも売れば譲渡益が出るものもありますが、これらは売る気になったときに売りたいので、新たに購入したわけです。J-REITも一時指数が900ポイント回復、NBFも一瞬でしたが100万円台回復ということで、若干回復基調にあるように思えます。まあ、今日に限っては大幅に下落していますが、NYダウが大統領選が終わって激しく下げましたからしかたのないところです。で、全般的に回復基調にあるとはいえ、銘柄間の格差が極めて大きいです。J-REITはリーマンショックにしばらく耐えていて、10月に入ってから下落が始まったという感じでしたので、暴落前の9月終値と本日終値を比較すると、以下のような下落率となっております。8967 -1.76% 日本ロジスティクスファンド投資法人 8952 -2.15% ジャパンリアルエステイト投資法人 8961 -4.16% 森トラスト総合リート投資法人 3240 -4.85% 野村不動産レジデンシャル投資法人 8951 -10.58% 日本ビルファンド投資法人 8954 -15.01% オリックス不動産投資法人 8958 -15.04% グローバル・ワン不動産投資法人 3226 -16.07% 日本アコモデーションファンド投資法人 8957 -18.20% 東急リアル・エステート投資法人 3249 -18.75% 産業ファンド投資法人 8959 -18.87% 野村不動産オフィスファンド投資法人 8964 -19.90% フロンティア不動産投資法人 8977 -21.40% 阪急リート投資法人 8953 -24.30% 日本リテールファンド投資法人 8955 -30.37% 日本プライムリアルティ投資法人 8960 -30.42% ユナイテッド・アーバン投資法人 8987 -32.40% ジャパンエクセレント投資法人 8978 -33.22% アドバンス・レジデンス投資法人 8982 -33.51% トップリート投資法人 8968 -34.38% 福岡リート投資法人 8966 -37.58% クレッシェンド投資法人 3234 -39.54% 森ヒルズリート投資法人 3227 -40.72% ＭＩＤリート投資法人 8986 -45.29% リプラス・レジデンシャル投資法人 8974 -45.88% ラサールジャパン投資法人 8981 -46.30% ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 8984 -50.87% ビ・ライフ投資法人 8979 -52.22% スターツプロシード投資法人 8963 -56.22% 東京グロースリート投資法人 8976 -56.42% DAオフィス投資法人 8975 -56.42% FCレジデンシャル投資法人 8985 -59.42% 日本ホテルファンド投資法人 8956 -59.46% プレミア投資法人 8972 -62.18% ケネディクス不動産投資法人 8973 -62.87% ジョイント・リート投資法人 8983 -64.83% クリード・オフィス投資法人 8970 -71.75% ジャパン・シングルレジデンス投資法人 3229 -73.35% 日本コマーシャル投資法人 8980 -76.32% エルシーピー投資法人 8969 -78.97% プロスペクト・レジデンシャル投資法人 8962 -81.84% 日本レジデンシャル投資法人 というわけで、回復具合からすると、回復上位は普段から上位銘柄、中位は中位銘柄、下位は下位銘柄、そして一番下に格下げ銘柄と、みごとに色分けされています。で、東急は9番目ですから結構上位の方です。しかしまあ、JREとか森トラスト、NBFなど、概ね最上位銘柄の回復具合が一番いいわけでして、後を追って今後徐々に回復していくとするならば、2番手グループと言いますか、具体的には、東急とかフロンティアとかその辺の連中かな、と、実は昨晩考えまして、本日安くなったら、このあたりの銘柄でも仕込もうかと思っていたのが約定に至ったわけです。本当は、今回のゴタゴタで一番違和感があるのは、個人的にはプレミアとケネディクスです。他の格下げ連中と肩を並べて、それぞれ9月末に比べると60％前後下落しています。しかし、ここまで行くとちょっとバネが伸び切っちゃって、いずれ戻るんじゃないかなという期待感は、可能性の点では否定しませんが、やや時間がかかりそうということで、今回は避けました。今回の目的は、長期保有ではなく、あくまでも譲渡益を得ることで、しかも率でなく額が問題ですから、ある程度高額な銘柄でないとやりにくいという理由もあります。日レジなんか倍になっても5万も稼げないわけですから。まあ、低価格なものはいっぱい買えばいいわけですが、とりあえず、低位銘柄は材料なしでは反発の力も弱いでしょうし。あと、東急は仮に塩漬けになったとしても、今日の価格なら個人的には全く問題ありません。ときたま銀座線を使って渋谷に行くことがあるんですが、渋谷に着く直前に銀座線は地下鉄のくせに高架になります。で、その上空から、5年くらい前に壊された東急文化会館の跡地が見えます。JR渋谷駅から、駅前のバス停や明治通りを挟んですぐ向かい側のこんな一等地ですから、最初はすぐに新しいビルでも建つんだろうと思っていましたが、5年も解体したままです。今現在は、東急東横線を地下鉄副都心線と結ぶ工事の現場（出入り口？）として使われているものと思われます。人の流れの主方向（109方面）ではないものの、109よりはるかに駅に近いこんな一等地を工事現場として使い続けることが出来るわけですから、東急グループもやはりただモンじゃないなと思っているわけです。本日の東証REIT指数＝844.80、レジREIT指数（独自算出）＝436.52、単純平均利回り＝16.53％、加重平均利回り＝8.31％。
2008/11/06
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グロソブvs外貨リバランス2008.11
予想通りオバマさんでしたか。まあ、既定路線じゃあまり面白くありません。ブッシュとゴアが戦ったときが面白かったですね。フロリダの票数がなかなか定まらなくて、なんかアメリカの投票システムもなんだかなあという感じでした。で、オバマさんということは、民主党政権になったわけで、アメリカ人にとってはこの方がよかったんでしょうね。しかし、日本への影響はというと、若干共和党政権の方が良かったと思いますけど。さて、2006年の7月にグロソブの毎月決算型を解約しましたが、その辺で、どうもグロソブは為替にすら負けてんじゃないの？という疑問があったものですから、この解約直後にグロソブと同じ割合で外貨のMMF、預金を持ってみて、グロソブと競わせてみようということで始めた企画でした。競わせている相手は、まだ解約していない手持ちのグロソブ３ヶ月決算型で、北欧３カ国、および、日本円を除く、主要５カ国通貨をグロソブと同じ割合で持ってみて、これを外貨パックとします。で、両者の評価額を比較してみようと言うことです。グロソブも外貨パックとして保有しているMMF、預金もすべて、分配金は税引き後再投資です。しかし、グロソブの通貨バランスは時とともに変化しますので、なるべく同じ条件で競わせるためには、たまにリバランスする必要があります。そこで、毎月最初の週末に買い増しによるリバランスを行うことにしました。基本的に、長期戦に備えて額はかなり少額で抑える方針です。前回（10月）のネタは以下に。グロソブvs外貨リバランス2008.10これまで、週末および月末の外貨パック、および、グロソブの評価額は記録しており、比較を開始した2006.7.26の値を100とした比較グラフは以下の通りです。むろん、追加購入リバランスをした際には指数の連続性を保つため適宜補正を加えています。いや、もうこれは大変ですよ。グロソブを引き合いに出すまでもなく、為替が大変動ですからね。抜群の安定性をほこるグロソブだって、この変動は吸収できません。10月はUSD以外の各国通貨は円に対して2割前後安くなっていますから、外貨で運用する商品は月間で1割以上の下落はしょうがないところです。私は管理為替制度は嫌いですが、1ヶ月でこれほど為替が変動するのは異常であって、株で言うところのストップ高安とかサーキットブレーカー的な制度も必要なんじゃないかと思えてきます。特にアイスランド、ハンガリーなど中小新興国は深刻なようですね。まあ、さすがにここ1週間ぐらいはUSDは100円よりちょっと下くらいで落ち着いてきましたし、他通貨も動きが緩慢になってきたように思えますが、まだ油断は出来ません。グロソブの10/30付け週報によると、マイナー通貨を減らしているところが目立ちます。AUDは先行して減らしていたのであまり変化はありませんが、GBPが6.1％→4.9％、CADが7.2％→5.8％と減っていて、どちらも2割ほど減っています。円建てで見るとちょうど為替下落程度ですが、どれも円建てで安くなっている他の通貨も含めたポートフォリオの中で2割減っていると言うことですから、為替変動以上に減らしていると言うことです。で、何が増えているかというと、基本的には円ですね。9月末には12％台だった円の割合が15.5％まで増えていますので、この10月は主としてマイナー通貨を売って、円に戻したということでしょう。このような感じですから、外貨パックの方では、AUDは先月からかなり多くなっていたんですが、GBPとCADも多めになってしまいました。しかし、今後為替が落ち着いてくれば、再度、安くなった外貨を購入する可能性もあり、今回はUSDとEURは買い増ししますが、それ以外の通貨は多めとなったまま放置です。それと、ちょっと前に書きましたが、ノルウェークローネ（NOK）を購入しております。これは、NOKを外貨パックの一員として参加させるため購入したものです。NOKは、グロソブ週報では2.3％の保有ですが、それ以外にスウェーデンクローナ2.0％、デンマーククローネ3.0％という北欧通貨を持っており、合計7.3％になり、北欧通貨全体で見るとEUR, USD, JPYに次ぐ規模です。よって、グロソブと外貨パックを競わせるには北欧通貨を入れておいた方がいいだろうという理由です。NOK以外は外貨預金など出来ませんから、NOKをNOK単独以上、北欧3通貨合計以下の割合で保有することにしました。具体的には、10月30日週報の値に基づけば、2.3％以上、7.3％以下ということで、結構範囲が広いですから、NOKはめったにいじりません。今は2千NOKを6ヶ月定期預金にしてあり、外貨パック全体の5-6％に相当します。おそらく相当長期にわたって上記の範囲は逸脱しないものと思いますので、基本、放置です。グロソブの通貨構成（作成基準日2008.10.30週報）USD=27.9%, EUR=37.4%, GBP=4.9%, AUD=1.1%, CAD=5.8%, NOK=2.3%ソニーバンクTTB（JPY, 2008.11.1、NOKは新生銀行TTB）USD=98.11, EUR=124.48, GBP=158.52, AUD=64.48, CAD=80.51, NOK=14.38リバランス後保有残高（USD, EUR, CADはMMF、GBP, AUD, NOKは定期預金、ただし、いずれも少額の普通預金を含むこともある。）USD=1,766.23, EUR=1,866.41, GBP=212.41, AUD=192.03, CAD=482.63, NOK=2,000.00
2008/11/05
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2008.10レジREIT指数
日経9千円回復ですか。ついでに、TOPIX, 東証REIT指数はどちらも900ポイント回復と。NBFなんか一時百万円の大台も回復していたみたいですね。全体的に、安くなりすぎたということで、買い戻す動きでもあるのでしょうか。J-REITは低位銘柄はクズのような価格帯に置いたままで900ポイント回復ですから、上位銘柄にとっては1000か1100ポイント程度の回復具合で、だんだんまともに見られるようになってきました。さて、本日はレジ指数の記録です。株式の個々の銘柄では、TOPIXや日経平均の動向と全く異なる動きをすることもあるのは当然です。株式の場合には、大型、中型、小型とか、業種別とかいろいろなサブインデックスもあるわけで、日経平均には負けているが同業種の中ではましな方だとか、いろいろと参照できます。しかしながら、REITでは単一の指数しかなく、そのため、独自にレジデンス銘柄のREIT指数を算出することにして、2006.11からレジREIT指数を算出しています。定義、注意事項などは、一周年の時のネタを参照願います。本日は、10月のレジREIT指数の記録です。9月分はこちら。日付 レジREIT指数 東証REIT指数2008.10.1 896.32 1,154.27 2008.10.2 854.29 1,101.16 2008.10.3 773.63 1,010.55 2008.10.6 726.43 944.11 2008.10.7 722.29 958.67 2008.10.8 652.25 861.95 2008.10.9 641.10 834.14 2008.10.10 550.71 734.10 2008.10.14 506.27 798.49 2008.10.15 501.13 812.77 2008.10.16 446.35 749.05 2008.10.17 440.71 781.51 2008.10.20 448.92 828.24 2008.10.21 489.92 904.61 2008.10.22 472.41 825.41 2008.10.23 483.17 856.40 2008.10.24 452.82 802.33 2008.10.27 411.94 740.30 2008.10.28 382.81 704.46 2008.10.29 401.10 776.50 2008.10.30 427.25 832.88 2008.10.31 461.56 863.21 現在の対象銘柄（13種）8956 プレミア8962 日本レジデンシャル8963 東京グロースリート8969 プロスペクトレジデンシャル8970 ジャパンシングルレジデンス8973 ジョイントリート8975 ＦＣレジデンシャル8978 アドバンスレジデンス8980 エルシーピー8984 ビライフ8986 リプラスレジデンシャル3226 日本アコモデーションファンド3240 野村不動産レジデンシャル除数445,003,170円（→10/14）431,373,320円（10/14→）新規上場とか増資がなかなか出来ないわけですから、除数の変更もあまりないかなと思っていたわけですが、まさか倒産で銘柄がなくなることがあるとはねえ。先月までは想像もしていませんでした。というわけで、14日付けでニューシティレジデンスを計算から除外しました。一応まだ上場されていますが、11/10に上場廃止となります。これに伴い、計算対象銘柄数も13銘柄となりました。で、そのうち約半数が10万円以下というのですから、レジデンス系も危機的ですね。これからジャンジャン銘柄数が減っていくといった事態にはならないように祈ります。過去2ヶ月のレジREIT指数、東証REIT指数をグラフ化すると、以下のようになります。いや、まさか左の目盛りで300まで必要な事態になるとはねえ。これも、想定の範囲を遙かに超えることでした。グラフを見てみれば分かるように、９月のリーマン破綻による影響はまだ限定的でした。J-REITが本格的に壊れだしたのは10月初旬からですね。信用不安から売りが売りを呼ぶような展開だったと思います。株価の１万円割れなどをはさみ、9日にはついにNCRが破綻。いいかげん暴落しているところへ持ってきて、J-REITにとって最悪の材料ですからね。これはきつすぎます。そこからはもうストップ安レースの始まりで、途中でいいかげん安くなった銘柄は逆にストップ高になったりして、極めて不安定化しました。まあ、レジデンス系としましては、おおむね信用力の低い銘柄がおおいので、ストップ安レースで居残る銘柄が多く、途中から、全体の東証REIT指数との動きが連動しなくなっている箇所もあります。それほど不安定だったということです。まだまだ不安定ですが、何が何でもストップ安、またはストップ高にひっついてしまうといった不安定さは徐々に解消されつつあるように思えます。まだまだ低位で、今現在はJ-REITにはリファイナンスリスクが一番大きく意識されているような状況です。もうそろそろJ-REIT業界をあげて、特に、大手不動産や出資比率としては少ないながらもJ-REIT運用会社への出資者としてがん首そろえている３メガバンクや大手信託銀行中心になんらかの対策を練って欲しいところですけどね。うちの銘柄は優良だから大丈夫なんて涼しい顔していられるような状況でもなくなってきているみたいに思えます。これでまた２－３銘柄破綻したりすれば、相当低迷がつづき、上位銘柄といえども安易に売却先としてJ-REITを使えなくなってくる可能性すらあります。不動産がフン詰まることは、不動産業界はもとより、金融業界だって望むところではないでしょう。流動化流動化といって、動かない資産を動かしすぎるのもなんですが、全くの「なぎ」状態というのも、帆掛け船が進まなくなってしまいますから、これまた困ったものと思いますけどね。本日の東証REIT指数＝918.31、レジREIT指数（独自算出）＝474.11、単純平均利回り＝15.52％、加重平均利回り＝7.65％。
2008/11/04
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