2008年10月の記事
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2008.10月上場IPO
日銀は0.2％下げて、0.3％にしましたか。要するにもう0.5％しかのりしろがないため、小分けにしたと言うことですか。まあ、どう転んでもほぼゼロに変わりないんで何％でもいいでしょうね。次は0.2へ、さらに0.1へと、ゼロにする前にあと2回も下げられるかもしれないし。それにしても、賛否拮抗だったようですね。これで、下げないなんて結論になっていたら、暴落していたかもしれませんので、アブナイアブナイ。さて、IPOの記録シリーズですが、世の中もわたくしもあまりIPOには興味がなくなってきましたね。でもまあ定番ですからまとめます。10月のIPOは予定として5銘柄、ただし、１つは上場延期です。10月は、1勝3敗1不戦敗という結果ですが、このご時世で公募割れしなかったのは立派かもしれません。そのメディサイエンスですが、医薬品の臨床試験受諾みたいな医薬品の研究開発補助業務のようですね。ここは私自身はわりと好みの業態だったので、SBIで申し込み→補欠→申し込み→繰上ならずという形でした。仮条件も比較的リーゾナブルだったように思いますが、主幹事が高木証券という珍しいところだったので、仮条件を下げなければさばききれないと判断したのかもしれません。まあ、今現在は公募価格より下げているわけですが、とりあえず初値はキープでした。で、ここまでは10月上旬でしたが、それ以外の3銘柄は下旬。過去最大の下落とか、バブル崩壊後最安値更新とか市場がむちゃくちゃですからね、まあ、ヒドイ時期に当たってしまったといえばその通りです。おかげで、リニカル以降は仮条件の上限で決まる銘柄もなくなり、11月上場銘柄も含めて、最近では下限ばかりですから、申し込みもかなり少ないものと思います。私もとりあえず、SBIで申し込めるものはもれなく申し込んでいますが、買う気はありませんから。よって、最近はあまり内容も見ていません。実は、リニカルもメディサイエンスと同じような業態と見られますが、こちらはちょっと高かったですね。まあ、今後の成長期待が入っているのかもしれませんし、医薬品業界ですから、あまり景気に左右されないかもしれませんが、上場時期も悪かったですね。ここはよっぽど手応えがなかったのか、途中で公募数を9割以上引き下げています。それでも初日はストップ安気配のまま寄らず、2日目で初値がついたようですね。相当厳しかったようです。また、その後の2銘柄はIPOでは比較的強い情報産業ですが、さすがにこの地合には勝てなかったということですか。まあ、あまり情報通信などに興味がない私としましては、初値で飛ばないIPOでは参加する意義がないです。来月も今のところ上旬に4銘柄の上場が計画されていますが、上で書いたように軒並み仮条件の下限です。さらに、ヒューリックなんか結構規模がおおきいですからねえ。本当に上場できるんでしょうか。いかにみずほ系とはいえ、逆風が相当強い不動産ですし、当面みずほからの借金でつないで、市況好転を待った方がいいように思いますけどねえ。まあ、上場には長期間の準備が必要でしょうから、その努力を無にしないためにもスケジュール通り上場したい気持ちは分かりますが、さすがにね。さて、日レジも物件損切りして借金の一部返済ですか。だんだんプロレジ化してきましたねえ。しかし、損失は一応吸収可能で予想の変更はしないとのことです。まあ、この11月期まではいいわな。違約金とかそう言うものが発生しない限りは。問題はその次です（前提として「その次」があれば、ということですが(笑)。格下げされちゃって、リファイナンスできたところで、金利負担は増加するし、さらに、レバも低下させていく方針ですから、物件売却により資産も減って収入も減。さらには、物件を売ると言っても、同じように損切りばかりになりそうなので、譲渡損も計上しなければならなくなるかもしれず、来期以降相当悲惨な予想になりそうな気もしますけどね。もっとも、現状の価格なら3千円も出しておけば、10％を超える高利回りであることに変わりありませんが(笑)。で、最も重要なことのアナウンスが未だにありません。みなとみらいですけどね。基本的に借金返済にまわっており、8月に契約した本日締め切りのコミットメントラインによる資金の調達もしなかったわけで、今後も物件売却により、LTV低減を目指すということになれば、もはやみなとみらいを取得する選択肢はないと言っているように思えます。あれを無借金で取得するためには、先行取得したもうひとつのみなとみらいを売却するくらいじゃないと資金の手当てがつきませんからね(笑)。もはや早いところ親を切っちゃって、大和ハウチュあたりに泣きついたらいいと思うんですけどね。どうせみなとみらいでは泣きつかなきゃならないんだから。大和ハウチュだって、傘下のREITになれば、市況の改善を待って、いつかはみなとみらいを押し込むこともできるかもしれませんから、違約金取ったりそんなご無体なことしないのでは？で、なんで、大和ハウチュなんだ？（あの役所広司のコマーシャルは結構好き）
2008/10/31
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家計金融資産ポートフォリオ
アメリカは0.5％下げて、ついに1％ですか。実はアメリカではかつてこれ以上下げたことがないようですので、ついに下げしろがなくなったということですね。まあ、落ち着かなければさらに１％を切る金利にすることはあるかもしれませんが、そうなってくるとアメリカ初ですね。こうなると、日銀も0.25％下げるでしょうね。世の中の雰囲気が急速にこの金利引き下げを織り込んできているようですから、逆に下げないということになれば、失望売りが膨らむ感じがします。また預金金利が下がっちゃう日々が到来しそうです。さて、よく家計の金融資産は1,500兆円とか言われるわけですが、これは、日銀が発表している資金循環という統計によるものと思われます。今年の6月末の速報でも家計の金融資産の総計は1,504兆円となっております。昨日自分のポートフォリオをまとめましたが、さて、家計ではどのくらいリスク資産を持っているものでしょうか。この資金循環統計の6月末速報値を元にグラフを作ってみました。統計によると、やはり一番多いのが円の現金・預金でして、780兆円レベルですから、全金融資産の半分をちょっと超える程度です。でも、次いで多いのは、保険・年金準備金というカテゴリーでして、400兆円の残高、全体の1/4をちょっと超えるくらいです。これは何かということですが、これは、保険の満期金とか、個人年金の掛け金とか、今現在は保険会社などに資産があるが、個人の取り分であるところの資金でしょう。これは、普段の生活では自分自身の資産と認識せずに生活しているのが普通と思われます。保険の満期金でも本来は自分の掛け金が戻ってくるだけですが、臨時収入と考える場合が多いでしょう。私自身も普段の計算では、変額年金のように残高計算できるものは入れてありますが、それ以外は考慮していません。よって、この部分と、他にいくつかある「その他」の部分を省いて書いたのが右のグラフです。右のグラフに出てくるカテゴリーのみで計算すると、金融資産合計は971兆円となり、その金額に対する百分率が書いてあります。円グラフの色分けは、昨日の私のポートフォリオに似せてありますが、日銀の統計では、株式の部に外国株が、そして債券の部に外債が含まれている可能性もあり、正確には一致していません。また、日銀の統計にJ-REITなんかはないのであって、投資信託か株式のどちらかに含まれているものと思われます。まあ、J-REIT時価総額数兆円の中で個人が保有しているのは1割程度でしょうから、円グラフにしても面積がないくらい細いわけです。よって、赤の部分はJ-REITではなく投資信託という分類にしてあります。私の昨日のポートフォリオでは、投資信託は内容により国内株式と外貨建て資産に分けてありますので、ここが一番違います。まあ、国内の総計として上の円グラフですから、平均的にも上のグラフの通りなんですが、わたくし的に言うところの、無リスク資産すなわち、円の預貯金と債券で合わせて85％近くになりますので、まあ、日本人的にはまだまだリスクを取っていないということだと思います。よって、今回のようなヒドイ株価の暴落や円高が来ても、家計の金融資産に対する直接的影響度は高々数％程度あるかないかで、ほとんど影響はありません。まあ、こういう局面では強いですね。日本人は。自分は半端じゃない影響受けているんですが。しかし、この数学的な平均は、家計の「平均的」な姿を現してはいません。だいたい、個人金融資産が1,500兆円ですから、赤ん坊から年寄りまで、1人平均1千万円を超える資産があるわけで、4人家族なら5千万とかの資産となるのが数学的平均です。しかし、実際問題としては、金融資産で数百万かせいぜい千数百万円程度というのが4人家族の「平均的」な中流家庭のように思えますが、いかがでしょうか。実は、金融資産の平均を取ると、ごく少数の大金持ちが平均値を大きく上げてしまうため、このような結果になります。よって、4人家族なら金融資産ゼロ～2千万円程度の家計が相当大多数を占めていると思われます。平均の5千万円まで持っている家計はかなり少数派のはずです。で、リスク資産への配分ですが、これは、家計の金融資産の総額に大きく左右されるはずです。金融資産ゼロならもちろんゼロですが、ゼロでなくとも、毎月給料カスカスで暮らしており、預金残高は10万円か15万円くらい、といった人は、なけなしの10万円で株を買ったりはしないと思いますので、金融資産が少ない人はリスク資産への配分割合としても低いはずです。逆に、数億、数十億と持っている金持ちが、預貯金だけですべて保有しているとも思えません。おのずとリスク資産の割合も増えるものと思われます。そうなると、その中間、数百万円とか千数百万円程度の金融資産の平均的な層はどうかというと、これは2分されるかと思います。まずは、全くリスク資産を持たない預貯金派と、一部株式や投信を持っている派です。これらの割合は、データがないため分からないわけですが、個人的な印象では、まだまだ預貯金派の方が多いんじゃないかと感じますね。知人なんかと集まっても、隠している奴もいるでしょうが、明らかに株なんか持っていないという人間の方が多いです（たまに持っていても、持株会の自社株とか）。よって、15％程度しかない株式や投信も相当程度、金持ちや退職金をもらって余裕のある年配者、その他の一部の人間に片寄っているという印象なんですけどね。で、平均的な層の中で、少数派かもしれない一部株式や投信を持っている派ですが、これらの人はどのくらいリスク資産に振り向けているのでしょうか。これは、個人的経験しかないんですが、上記平均の15％程度ではおさまらず、きっともっと多くのリスク資産を持っていそうな気がします。最低でも2割、3割とか、場合によっては8割、9割かもしれませんが、持っている人は持っているということです。というのも、いったん株式や投資信託を買うと、金融資産の1割とかその程度で納めておくことがなかなか出来ず、ついつい追加投資してしまいがちですからね。私も、最初はそういった形でズルズルと投下資金が増えていきました(笑)。まあ、あまりルーズにやっていると、それこそ歯止めが効きませんから、自戒の意味を込めて、ときおりポートフォリオの検証などを行っているわけです。本日、プロレジが物件を損切りして、174.7億円の借金のうち、たった1.24億円という少額かつ半端な一部返済を行いました。もともと借金の弁済期日は平成22年で、まだ先ですし、しかも有担保。担保価値の点から追い証でも求められて、不可能なら一部返せとでも言われたのでしょうか（まあ、実際ほとんどの物件担保に入っているので追い証は無理かな）。これは相当やばそうな気がする。なにかのまえぶれかもしれない。しかも、長期ですが、リーマンブラザーズ証券から借り入れていることにも気が付きました。あおぞら銀行からの短期借入もあり、農中信託銀行ってのもどうか。銀行のメンツもあまり良くないですね。自己資本比率低下により貸し剥がしたがっている連中が多そう。でもクリードOよりマシかも。新生、あおぞら、GE、AIGですから(笑)。プライムも物件譲渡で、こちらは2百万円のかろうじてプラス。しかし、親への35百万円の手数料を払えば、実質損切りです。まあ、こちらは、借金増やさずに品川キャナルビルの取得を行うための方策かもしれません。買った相手はヒューリックだが、こちらはまともに上場できるのか？一応、中止とかのアナウンスはなくちょうど本日仮条件下限で決まったようだが・・上場できるとすれば、その資金を当てにしているんでしょう。東京建物等は現在ヒューリックの大株主ですし。
2008/10/30
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2008.9月末ポートフォリオ
まあ、今日は上がるわな。J-REITは実は上昇率の新記録ですが、またかという感じで、あんまり感慨もないですなあ。こんな下の方で上昇率だけ良くてもたかがしれているし。東証REIT指数の10月の記録的な上げ下げを書いておくと、このように。上昇率ベスト３2008.10.29 10.23%2008.10.21 9.22%2008.10.14 8.77%下落率ワースト６2008.10.10 -11.99%2008.10.8 -10.09%2008.10.22 -8.76%2008.10.3 -8.23%2008.10.16 -7.84%2008.10.27 -7.73%別に、この10月のベストとワーストではありません。東証REIT指数算出来のベストとワーストで、これだけこの10月にかたまっているということです。まだ20日ほどしか営業日がないのに、そのうち半分くらいは記録的な上げ下げに終始しているわけです。まるでバカです。さて、４半期ごとに金融資産ポートフォリオを検証してみようというネタを2007.3月末時点から始めました。前回、2008.6月末ポートフォリオはこちら。今回は、9月末のポートフォリオです。で、わたくし的には、現在、金融資産を以下の５つのカテゴリーに分類しています。普段の月末恒例の分類とはチョイと異なります。１．円預貯金（定期預金・普通預金・MRF）２．国内債券（国債・社債）３．外貨建資産（MMF・投信・外債）４．国内REIT５．国内株（現物・投信）で、円建ての債券も債券価格というものがあり、実際は評価額は変動するでしょうが、満期までもっていれば、国や企業がつぶれない限り一応は元本が戻ってくるでしょうから、１．と２．のカテゴリーを価格非変動型にして、全体の半分の割合に押さえることを目指しています。これに対して、株価やJ-REIT価格、為替等は日々変動するわけですから、３．～５．のカテゴリーは価格変動型の商品と位置づけており、こちらも全資産の半分を目指します。さらに、現時点においては３．～５．をだいたい等しい割合ずつ保有すること、すなわち全体の1/6ずつを目指しております。投信は、日本株投信以外は、外債や海外株、海外REITなど、全て為替の影響下にあるものばかりですので、日本株投信を国内株カテゴリーへ、その他を外貨建資産カテゴリーへ分類しています。J-REITに関しては、現物のみで投信は保有していません。また、外貨建資産の中には、わずかな外貨預金（普通預金・定期預金）もありますが、少ないのでMMFと合計して集計しています。また、外債も外貨建資産に入れています。で、9月末のポートフォリオ状況は下図のような感じです。まあ、いまさら９月末の状況を見てもねえ。10月に入ってから円グラフの右側が強烈にしぼんでますから。リーマンショックは９月中に起こりましたが、本格的に暴落始まったのはアメリカで金融安定化法案が否決されたあたりから始まり、さらにJ-REITが破綻という事態で加速がつきました。よって、本格的な暴落は10月が主役となっております。よって、もはや上のグラフの形状はだいぶ様相が変わっているように思いますが、とりあえず９月末分に関してです。大分類で１％以上の変動があったセクターは、国内株が1.6％の減少、国内債券が2.5％の減少で、増加は円の預貯金が3.3％増加です。国内REIT、外貨建ても多少減少していますが、１％には届きません。まあ、これらは、下落分を買い増しているといった側面があります。一方で、株式の減少は、株価の下落もありますが、変額年金の投資先変更の寄与もあります。これまで、変額年金では日本株式を3割ほど含む投信一本で来ましたが、7月から各種投信にリバランスしてゆこうという方針にしたため、9月末時点では、変額年金全体に占める国内株の割合が3-4％と極めて低くなったためです。よって、この分は他の投信、主として、外貨建ての投信に流れていますので、円高傾向にもかかわらず外貨建資産はそれほど減っていないわけです。また、国内債券が減ったのは、SBIの社債が償還されたためです。この分は普通に円の預貯金になっていますので、円の預貯金は増加しています。小分類で1％以上変化したセクターは、国内債券の社債が減少、定期預金も減少ですが、いずれも償還、満期に伴うものでして、その分MRFが一時的にグッと増えています。今では、9月末にMRFにあった資金を定期預金に預け替えたりしていますので、MRFはあくまでも流動性資金の一時的な状態です。さて、円預貯金と国内債券をあわせて無リスク資産として、これを半分、残りのリスク資産を半分という割合を目標にしてきたわけですが、今回は前回よりリスク資産が減少しました。今年は9月末までの話に限定しても、株価も下落、為替も円高傾向の年ですからリスク資産はしぼんで行くわけですが、これまでは半々ということを多少意識して、株式や外貨が下落により少なくなると、買い増し傾向になっていたかと思います。しかし、ここへ来て、この10月には激しい下落に見舞われています。ここまでくると、半々にこだわっていると、資産をとかすばかりです。買えば買うだけ下落するような勢いですから。よって、しばらくの間は、無リスク資産を総額として現状維持し、割合にはあまりこだわらないようにします。まあ、給料取りになって以降、収入以下の消費でずっと暮らしている私にとっては、たやすいことで、現預金を現状維持しても、わりと株や外貨に回す余裕もあります。まあ、その余裕の範囲内でということですね。半々にこだわっていると、株価や為替につられて無リスク資産もジャンジャン減っていってしまいますから。というわけで、しばらくは総体として休眠方針ですね。
2008/10/29
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ぷろすぺ(親)すとーきんぐ16
株価はやっと反発ですか。空売り規制が効いたとのこと。しかーし。銀行が本日もボロカスだし、J-REITも下げ止まらんし、マイポートフォリオ的にはヘロヘロなんですなあ。まあ、これもこんなポート組んでいるせいで、自業自得なのでしゃーないな。さて、先日ぷろすぺ(親)保有REITをまとめたところだったのに、実はFCを半分くらい売却した後だったことが判明しました。FC自身からアナウンスされていますが、ここ1週間くらいの大量保有報告書は以下の通り。2008.10.27 ぷろすぺ(親) 7,680口 23.49％2008.10.24 パーマル・ロング・ファンズ 2,552口 7.80％2008.10.23 エスジェイ・セキュリティーズ 7,600口 23.24％ここで、エスジェイは10.21に市場外でぷろすぺ(親)から直接投資口を購入した相手のようです。ぷろすぺ(親)の売却記録とエスジェイの購入記録は一致しています。しかし、パーマルは、『当該株券等の所有者であるプロスペクト・アセット・マネジメント・インク(Prospect Asset Management, Inc.)との間の投資一任契約に基づく保有。尚、プロスペクト・アセット・マネジメント・インク(Prospect Asset Management, Inc.)は別途当該株券等の所有者として、大量保有報告書および変更報告書を提出しております。』と記載してあり、実質的にはぷろすぺ(親)別働隊のようです。実際、パーマルの出した大量保有報告書を調べてみると、FC以外にも、プロレジ、シングルレジ、TGRというぷろすぺ(親)大量保有のJ-REITがあり、株式の方でも、アゼル、パル、グローベルス、東栄住宅等々、すべてぷろすぺ(親)銘柄です。しかも、詳細に調べたのはFCのみですが、どうやらパーマルの報告はぷろすぺ(親)の「内数」のようです（100％確実というわけではありませんが）。まず、パーマルの10.16提出の記録によると、2007.11.12市場外取得分で3,270口、すなわち、ちょうどFC投資口の10％を持つに至りました。さらに、10.24提出分の記録によると、2008.9.12に処分を開始する前は、同じく3,270口保有していました。まあ、途中段階で、±１％以内の変動があった可能性もありますが、多分、昨年11.12から、今年の9.11まではずっと10％保有していたものと推察されます。また、10.24報告分の9月12,17,18日の売買記録はぷろすぺ(親)側の記録とも一致しており、その他の日もぷろすぺ(親)の内数として考えることも出来ます。例えば、10.21には、ぷろすぺ(親)は7,600口を（エスジェイに）譲渡しているわけですが、同じ日にパーマルも426口を市場外で処分していますから、パーマルにこれだけ出させて、残りは自分の手持ち分から出して合わせて7,600口を譲渡したものと思われます。パーマルの10.16報告分の2007.11.12の2千口以上の大量取得の記録はぷろすぺ(親)の方には記録がありませんが、これは、ぷろすぺ(親)からパーマルへの譲渡で、所有者は自分のままとするならば、自分自身の投資口としては増減ないわけですからぷろすぺ(親)側の記録にはないものと推察します。パーマルが2千口以上の大量取得をしているわけですから、譲渡した側の大量保有報告書の変更なしですますには、こういった内数という仕組み以外は難しいと思います。さらに、ぷろすぺ(親)の2008.6.11提出分の大量保有記録によれば、今年4.23の権利付き最終日時点での保有数は15,221口と思われますが、FCレジの前期資産運用報告書20ページの投資主上位10位までで、正体不明な1,2,3,7位を合わせると15,291口となり、ぷろすぺ(親)の保有口数15,221口とは70口の差となり、概ね符合し、さらに、2位の「ステートストリートバンクアンドトラストカンパニー506155」がちょうど3,270口で10％なので、これがパーマル分（パーマルは内数）と考えて良いように思います。パーマルが内数でないとすると、上位10位までに現れて来ない部分でさらに、ぷろすぺ(親)が3千口以上保有しなければならず、小分け分散しなければならないため大変です。よって、1,2,3,7位がぷろすぺ(親)で、2位のパーマルは内数であるという結論です。なお、FCの第4位の投資主である「ステートストリートバンクアンドトラストカンパニー505086」の方は、保有数からジェイピーイーキャピタルというぷろすぺ(親)とは異なるところであると思われます。その他は親会社とか日興、モルスタなどぷろすぺ(親)とは関係ないですね。なんで、こんな面倒で分かりにくい別働隊を使うのか、良くは知りませんが、まあ、内数であろうとなかろうと（実は内数でないと4月末で税法上の導管性を満たしていなかったことになるので大問題だが）、いずれにせよ、ぷろすぺ(親)にとっては稼ぎ頭で、乗っ取りかM&Aを画策していたと思われる相手の投資口を半分売ってしまったというのはやはり相当苦しんだろうと思います。手に出来たお金もたった14億円で、多分、あっさりと借金返済かなにかで消えていったことでしょう。もし、ぷろすぺ(親)ファンドが債務超過状態にあるならば、すとーきんぐ出来なくなり残念ですが、いずれ完全撤退、あるいは、破産するかもしれません。まあ、くれぐれも、手持ちのものどもを市場で投げ売りしたりしないように。それだけを祈ります。それにしても、FCを一口187,500円であんなに大量に買ってあげるとはエスジェイもかなり奇特な方ですね。大概、訳も分からず、10月期の分配金だけ聞いて買ったんじゃないでしょうかね。日本語で発表されているプレスリリースや決算短信も読めないかもしれないし(笑)。今日の段階で、1億数千万円の分配金の権利は手にしたはずですが、すでに4.4億円くらいの含み損だし(涙)。
2008/10/28
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10月決算J-REIT
バブル後最安値を更新ですか。ということは、当たり前だが今日の株価はバブル前までさかのぼらないとならないということで、結構歴史的ですねえ。26年ぶりだそうです。とにかく、為替をなんとかしてほしい。スピードがむちゃくちゃですからね。AUDなんか月足で見ると、垂直な壁ですよ。隣の韓国は緊急で0.75％利下げしたようですが、株価対策にはなっても通貨暴落には逆に作用するから苦しいですね。ひるがえって我が方は、下げようにも0.5％しかないと。1％くらいあれば、0.75％下げるぞっていうのも結構効くかもしれませんが、0.25％下げる位じゃ意味無いしね。でも、意味無くても、株式・為替両者に対するメッセージとして下げる方がいいかもしれないなあ。低金利マネーを世界中に垂れ流してきて、政治の口先介入で正常な金利に戻すことも出来なかったツケが回ってきていますね。さて、本日は10月決算銘柄の権利落ち日ですが、もはや、そんなの関係ねー、といった勢いです。こんな状態ですから止めようかとも思ったんですが、今回は趣向を変えまして、各銘柄の簡単な感想、強気、弱気、中立くらいの話にとどめます。数値的に考えるのは無理があるし、無理矢理考えてもむなしいからです。なお、10/24現在の各指標の値は以下の通りです。大部分を書いているのが週末なので、全部10/24の値を用います。東証REIT指数＝802.33（10/24）レジREIT指数＝452.82（10/24）8956 プレミア（10/24：284千円）ストップ安レースに参加して、17日の週末までは激しく売り込まれましたが、ここを売る内的要因はないと思います。どちらかといえば、売っている人の事情でしょう。24日の週はおおざっぱにはリバウンドでして、現状のREIT指数のもとでは、まあまあのところまでは戻ってきた様に思いますが、まだ多少足りないかなくらいで、まだ少々強気で行ける価格帯と思います。一応、来期も今期と同レベルの分配金予想16,470円が出ています。8959 野村不動産オフィスファンド（10/24：561千円）10日に上場来安値407千円ですか。実は普段あまり追いかけていない銘柄ですが、こうやってあらためて価格を見てみると、安くなりましたね。しかし、現状ではかなりマシ、すなわち、他銘柄との比較の上では割高な銘柄の一角に位置するでしょう。8951, 8952, 8961, 8964, 8967, 8977, 3226などがかなりマシな銘柄と思っているわけですが、ここもこの一員ということです。本来これらの銘柄の方がまともな動きなのかもしれません。安いですが、他銘柄との比較の上で、中立ということです。8972 ケネディクス不動産（10/24：172,300円）まあ、リプラスの例を出すまでもなく、新興不動産業が厳しいわけですから、それらを親に持つ銘柄が激しく売られているわけで、その一つとして売られていたんでしょう。しかし、親のケネディクスにしたって、この時期ですから増収増益は当然無理にしても、そこそこの黒字で行けそうな気もするんですけどね。REITの方に関しても何ら心配しておりません。多少はリバウンドしたとはいえ、まだまだ戻しきっていない感じで、強気ですね。個人的には。44％のLTVで14-15千円の巡航速度は、もっと古くからの銘柄ならともかく、立派な方じゃないでしょうか。来期は先日14,400円と発表になりました。そして10月期限のリファイナンスもなんなくクリアと。8974 ラサールジャパン（10/24：102千円）最近売られている代表は新興不動産系と外資系ですね。ここは外資系の一つ。でもリファイナンスに成功し、借入期間を長期化するなど人々の心配をやや後退させてくれましたんで、徐々に不安心理は取り除かれていくかもしれません。しかし、分配金的にはだいぶ情けない額でしょうから、まあ、中立くらいかな。来期は、8,500円の予想が出ているんですが、金利負担が増しそうなので、下方修正すると読んでいますが。8975 ＦＣレジデンシャル（レジ銘柄、10/24：184,500円）このご時世で結構値持ちがいいですよね。しかも、ここの親はJ-REITの親の中ではパシフィックに次ぐくらいやばそうな気もしますけど。まあ、値持ちがいいのは今期分配金が多いのと、物件売却を進めてきたので、LTVが低く、リファイナンスリスクが低いためと思われます。しかし問題は来期分配金です。これがいくらになるかは見物ですね。個人的には弱気です。8979 スターツプロシード（10/24：50,500円）あまり世の中の情勢に左右されないJASDAQ銘柄ですが、さすがに落としています。しかし、10万円を切る銘柄が続出していますので、類似銘柄に比べればまだ耐えている印象です。というわけで、中立ですかね。ところで、親のスターツはどうなんでしょう。こちらは全く追いかけていないので知りませんね。8980 トップリート（10/24：271,100円）まあとりあえず利回り２桁％になっていない分、まだマシな方なんでしょうね。落ち着いてくれば、まったく安全な銘柄と思いますので、もう少し戻すでしょうが、現状では中立ですね。来期予想も今期とほとんど同じ12,600円。この巡航速度は堅そうですね。8983 クリードオフィス（10/24：79,200円）ここもケネディクスと同系ですね。ただ、親としても、J-REITとしてもケネディクスよりは見劣りするという印象です。でも、どちらもすぐに破綻の危機と言うこともなかろうかと思いますが、どうなんでしょう。破綻さえしなければ20％台の巡航利回りで定着するとも思いませんが、現状では中立程度ですね。まあ、社長が自社株担保にして強制決済されてしまうような会社は潰した方がいいかもしれませんがね。来期予想は9千円ですが、金利動向次第でどうなりますか。ただ、ここは金融危機以前に金利はすでにだいぶ上がっていましたので、そういった意味では今回の危機による影響は少ないかもしれません。しかし、金融危機以前に危機に陥っていたということは・・（自粛）日経にこんなニュースが出ています。REITの仕組みそのものが国土交通省管轄なのかよく分かりませんが、今年は再編の年になるかもと思っていた割になかなか合併など起こらないのは制度的な問題があったからでしょう。この際、インサイダー規制とか、自社株買いに相当する仕組みとかいろいろ改善して欲しい感じがします。上場基準厳格化は情けない銘柄の乱立を避けるためでしょうが、現状では上場できる銘柄は皆無ですから急ぐ必要ないですね。むしろ、市場をてこ入れしたいんだったら、投資信託なんだから、破綻を回避できる仕組みを作ればそれだけで激しく戻す銘柄がいくつかあると思いますけどね。運用会社の責任なのに、投資法人の方をつぶすってのもおかしいし。国交省、ＲＥＩＴ再編を促進 税制や上場基準を見直し 国土交通省は不動産投資信託（ＲＥＩＴ）市場の活性化に向け、合併・再編を促す制度の見直しに乗り出す。金融庁や東京証券取引所と協力し、合併の障害となる税制面の制約を緩和したり、上場基準を厳しくすることなどを検討する。ＲＥＩＴ市場では資産規模や信用力で見劣りする中小銘柄の価格下落が目立つ。行政処分を受けたり破綻したりするケースも相次ぎ、再編促進で市場をてこ入れする狙いだ。 金融庁、東証の担当者のほか大学教授や弁護士などの専門家で構成する有識者懇談会を28日に立ち上げる。具体策を詰め、来年4月をめどに報告書をまとめる。(07:00, NIKKEI NET)本日の東証REIT指数＝740.30、レジREIT指数（独自算出）＝411.94、単純平均利回り＝17.09％、加重平均利回り＝9.48％。ただし、10月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。
2008/10/27
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ぷろすぺ(親)すとーきんぐ15
ちょっと前に大量保有報告書が提出されていましたが、NCR破綻後に買っとる(笑)。おかげで、個人的にもちょっと買って上場廃止時に持っておき、投資主になって経緯を見てみるといった遊び心も萎えました。ぷろすぺ(親)が買うくらいならやっぱ買わない方がいいか・・(笑)ちなみに、10/24報告分までのNCR大量保有は以下の通り。取得トビアス・ジョセフ・ブラウン（個人） 0口→14,524口（10/17, 7.98％） 97,866,576円ぷろすぺ(親) 6,952口（2007/2/28）→9,987口（10/15, 5.49％）バークレイズ・キャピタル・セキュリティーズ →18,684口（10/15, 10.26％） 94,134千円処分フィデリティ投信 26,659口（9/19）→18,673口（10/17, 10.26％）日興アセット 12,178口（2007/10/4）→7,540口（10/15, 4.14％）個人のブラウンって誰？1億円近く使ってよう買うわ。でも単価が7千円足らずなので、相当利益が出ているな、現時点では。バークレイズも死肉に群がるハイエナですかな。こいつは破綻前から市場外取引を繰り返していたようですが、破綻後に一気に増えました。ぷろすぺ(親)は、昔持っていて、いったん５％以下に下がっていたので、途中経過はよく分からんが、なんにしろ破綻後に買い増しています。一方、フィデリティ、日興アセットは処分しています。まあ、投信の分でしょうね。日興の方は大部分３分法で、売却した資金で他の銘柄を買わなければならないでしょうから、売却は仕方ないところです。フィデリティも通常の投信持ち分は売らなきゃ仕方ないでしょうね。というわけで、NCRへの第三者割当は大失敗に終わったわけです。さえないねフィデリティも。で、久しぶりに、ぷろすぺ(親)が大量保有している銘柄をまとめてみた。ただし、5％以上持っている奴だけ。しかも、±１％以内の変動はあるかもしれないということで。ん？10/24の最終気配値（終値と微妙に異なる奴もある）で計算すると・・・時価総額で80億円？？マジ？たしか1回目のすとーきんぐ記録によると・・ぷろすぺすとーきんぐファンドを組成し、集めた資金が240億円で、レバ効かして400億円投資済み、最終的には500億円投資と。今現在は他のファンドも合わせてグループ全体で、実際には800億円くらい買っていると。このうち、大量保有報告書で分かるのが600億円くらいだったわけですな・・・って、８－９割とけてるジャン。７％のトータルリターンを目指すとか書いてあるが、マイナス70％くらいですな、成績は。私もさすがにだいぶとかしてはいますが、まだまともな銘柄も多いため3割程度だし、さすがぷろすぺ(親)だけあって、豪快なとかし方だなあ。いや、まあ、実際には途中で一部資金を引き上げたかもしれないですから、なんとも言えないんですが、これで、FCが来期分配金は500円ですとか強烈な発表をしたりしたらどうなることでしょうか。財務が健全で破綻リスクが少なくやや値持ちがいいですが、さすがに一番の商売道具である分配金がゴミのような金額になったりすれば、やはり暴落するでしょうね。そうなると、ますますミジメやなあ。ところで、2007年2月の時点ですでに100億以上の借金をして、レバ効かせていたようですが、今はどのくらいになっているんでしょう。今や、大量保有で見えないところも含めて、J-REIT保有総額100億くらいしかないと思われますが、よもや100億以上借金していないだろうな？もし、100億以上レバ効かせているとすると、ぷろすぺ(親)ファンドは債務超過だな。基準価額的な言い方をすればマイナス圏だ(笑)。それにしても、日レジはムーディーズに格付け大幅に引き下げられちゃって、厳しいことになってきましたね。年収１千万の公務員、４割は頭金で払っており、残り６割を住宅担保に貸し出す住宅ローンなら、たとえ親が多重債務者で今にも自己破産しそうでもあまり問題ないように感じますが、どうなんでしょう。まあ、しかし、銀行の受けが悪くなることは確実だし、断崖絶壁に立っていたNCRの肩を押したのもムーディーズみたいな気もします。日コマの方はともかく、日レジの方はみなとみらいのカタが付いていない時点ですから厳しいでしょうね。パシフィックの方に大和証券に代わる新たなスポンサーをつけるか、それが無理ならリプラス方式で、J-REITの方に新たに資本参加してくれるとことを見つけるか、といったところではないでしょうか。前にはシャレで書いてましたが、シャレではなく本当にJ-REIT上場に失敗した大和ハウスがいいんじゃないかと思いますけどね。三井不動産ですら商業施設系REITの独自立ち上げはあきらめ、フロンティア買収に至ったわけですから、大和ハウスも独自組成はあきらめ、日レジ、日コマセットで資本参加するかもしれません。ただ、今J-REITを保有したところで、すぐにはメリットないですが、市場が落ち着いてきて、大和ハウスの信用力で投資口価格がある程度まともな位置まで戻る可能性もありますから、新規にJ-REITを立ち上げられるところまで待つよりは利用しやすいかと思います。
2008/10/25
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円高にビックリして
本日2度目の登場です。先ほど、GBP150円台、EUR120円台とかのんきなことを書きましたが、朝だったか、昼だったかの情報を元に書いていたので、ちょっと・・・19時時点での本日の安値を米ドル／円 90.82ユーロ／円 113.64英ポンド／円 138.95豪ドル／円 54.96スイスフラン／円 78.72カナダドル／円 70.82ニュージーランドドル／円 50.79GBP一時138円、EUR一時113円でした。ヒドイ・・EURはもっと安いときもあったが、GBPは1995年水準ですな。米ドルも13年ぶりの安値だとか。1995年といえば、一時80円を一瞬割った年です。さらに、AUDもこれ記録じゃないかな？少なくとも13年前とかよりは安いな。うむー。ひょっとすると、かなり歴史的な円高かもしれないので、今週末は外貨でもちょっと考えてみるか。ぼちぼち日銀が為替介入せざるをえないタイミングかもしれない。それにしてもヒドイ。でも、原油（円建て）はますます安くなり、内需は良くなるかも？・・と、せめてそのくらいのことは想いたい。
2008/10/24
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2008.10預金金利定点観測
円高が進行しています。とくにヨーロッパがヒドイですね。夏にイギリスに行ったときは210円とかそのくらいだったんですが、今やGBPは150円台。EURもあれよあれよというまに120円台ですね。おかげで、EUR他のヨーロッパ債権だけで約半分となるグロソブは基準価額の最安値を更新したようです。で、比較的リスクが低い円が買われているため円高が進行しているそうですが、その買った円でついでに株でも買ってくれればいいんですけど、そうもなっていないようでして、ついには8千円割れですね。買っているのは国債ばかりか？まさか預貯金では(笑)？というわけで、本日は、定番ネタでで10月の金利定点観測です。ちょっと前に関西の地銀のネット支店などに隠れた高金利定期預金がわんさか見つかりましたので、定点観測に加えました。その後、住信SBIネット銀行、新生銀行、スルガ銀行ダイレクトバンク支店なども加えて来ました。調べているのは以下の金融機関です。他の金融機関やキャンペーンなどはあまり把握していません。ネットバンク等イーバンク銀行オリックス信託銀行ジャパンネット銀行新生銀行住信SBIネット銀行セブン銀行ソニーバンク日本振興銀行ネット支店・ネット預金等あおぞら銀行ダイレクト定期預金池田銀行ネットプラス定期関西アーバンダイレクト定期預金紀陽銀行インターネット支店京都銀行ネットダイレクト定期預金スルガ銀行ダイレクトバンク支店泉州銀行ダイレクト支店東京スター銀行優遇金利定期びわこ銀行ダイレクト定期預金みなと銀行海岸通支店だいぶ埋もれていたネット預金も発掘したわけですが、まだ未開拓の部分もあるでしょうし、日本の金利トップ５をカバーできている自信はなくなりました。あくまでも上記調査対象のトップ５を記録していきます。なお、金額により金利が異なることがあるので、預金額300万円の場合の金利で統一します。完全な目視でやってますので、たまに間違うことがあると思いますが、ご勘弁。また、徐々に金利が上がっていくような、仕組み預金などは考慮していません。各行条件が違うこともあり、直接比較が難しいので、通常の定期預金のみを対象としています。なお、金利を調べたのは10/23です。金利トップ５（300万円以上、2008.10.23現在、↑↓は前回比の金利アップダウン）１年定期1.100 オリックス信託銀行（↑）1.000 新生銀行 キャンペーン1/31まで1.000 あおぞら銀行（↑）0.900 関西アーバン銀行（↑）0.850 池田銀行（↑）３年定期1.300 新生銀行 キャンペーン1/31まで1.300 あおぞら銀行（↑）1.100 オリックス信託銀行1.100 関西アーバン銀行（↑）1.020 泉州銀行（↑）５年定期1.700 新生銀行 キャンペーン1/31まで1.300 あおぞら銀行（↑）1.300 オリックス信託銀行1.200 泉州銀行（↓）1.200 びわこ銀行先月このネタを書いたときはリーマンショックの前でして、新生銀行がなんでこんな頑張った金利を出せるのかよく分からないと書いていますが、だいたい理由が分かってきましたね。頑張った金利を出せる、というよりは、出さざるをえない、ということでしょう。あおぞら銀行も金利を上げてきていますし、要するに、資金繰りに困っていて預金を集めたいということですね。リーマンで両行ともだいぶ痛手をこうむっており、特に信用が失墜しているため、高い金利を出しても預金を集めたいということでしょう。新生銀行はこれまで、仕組み預金への取り組みが主で、利益をあげるため、単純な高金利定期みたいなものはあまり扱っていなかったわけですが、かまわず金をかき集めなければならない状態なのかもしれません。キャンペーン期間も来年１月まで大幅に伸ばしましたし、かなり資金繰りに苦しんでいるといったところでしょう。まだ、かつて破綻した信金が集めていたようなマンモスなんとかみたいな目を疑うような金利でもありませんので、すぐに破綻危機とも思いませんし、公的資金再注入なんて道筋もつくかもしれませんが、まあ、この預金は利用するにしても、預金保険の上限までとしておくのが無難でしょうな。他には、関西地銀の関西アーバンが全ての金利を上げてきましたが、ここも事情は資金繰りかな。リーマンというよりは、破綻した不動産や建設業などの債権者として結構良く顔を出していますのでね。まあ、査定が甘いと言いますかそんな銀行なんですかね。実際は、関西には土地勘がまったくないので、どんな銀行だか全くしらないのですが、あえてリスクに挑むチャレンジングな銀行なのかもしれません。で、常連の日本振興銀行がトップ５から軒並み姿を消していますが、これは、この10月から定期預金の金利システムを変えたためです。具体的には以下の通り。満期自動解約型1年：0.5％、3年：0.7％、5年：0.8％満期自動継続型1年：1.0％、3年：1.4％、5年：1.6％すなわち、満期時の取扱により金利に差をつけるというこれまで見たことない方式です。しかも、解約か継続かで金利が倍も違います。で、ちょっと考えてみたんですが、これは全くバカな方式だと思います。例えば、5年間預金をしたい場合、どうすればいいかというと、5年定期ではなく、1年ものの自動継続を4年間、最後の1年は自動解約という方式がベストです。前者の金利は自動解約ですから0.8％、後者だと、金利が変わらないと仮定して、平均で0.9％となります。すなわち、預金者にとっては、短期でまわした方が金利が高くなる場合が多いわけです。5年もの自動継続の金利は確かに高いですが、この高い金利を享受するためには、20年30年という形で相当長期間振興銀行に資金を固定しなければならず、実質的にはあり得ません。10年債でも購入した方がまだマシですから。というわけで、現時点の方針でそのまま行くならば振興銀行は実質的には1年自動継続くらいしか使えない銀行になりました。銀行側としては、なるべく長期で安定的に預けてくれる預金者がありがたいはずで、それを狙って継続型を優遇しているのかもしれませんが、このシステムでは全く逆に作用すると予想します。まあ、すぐにこの欠陥に気が付き是正するかもしれませんけどね。金利差をつける方式はあり得ないことでもないですが、倍も違う金利では長期の資金を集めるのは無理っぽいです。せめて0.1％とか0.2％差くらいにしなければね。というわけで、今後は満期自動解約型の金利を記録していきますので、上記トップ５からは姿を消しました。bloombergによる、残存１，３，５年の国債市場金利は10/24、17時すぎで以下の通りです。今回も前回からあまり変化なしといったところですが、国債も買われてない？１年 0.66％３年 0.72％５年 1.04％
2008/10/24
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日本レジデンシャル投資法人（8962）購入
日レジですが、NCRの余波、および、親のパシフィックが極めてリスキーな状態になっているという二重苦でストップ安レースが続いて来たわけですが、昨日あたりにそれも終わったようです。本日は久しぶりに上や下へピタピタくっつかないJ-REITを見られたという感じです。日レジは上場来安値が昨日、10/22につけた48,100円ですが、もう一歩、48千円ちょうどまで下落すれば、今期予想分配金が12千円ちょうどなので、予想利回り50％(笑)まで行ったんですが、おしかったです。まあ、今現在はJ-REITを買うのに利回りはなんの指標にもなっていません。NCRのように破綻して、既に終了した決算期の利回りがゼロになってしまう事態も起こっていますので、こんなことになれば、見かけ上の超高利回りも藻屑ですからね。しかし、あくまでも個人的な話ですが、日レジがNCRと同じ経緯をたどって破綻するとは思っておりません。同じ経緯とは、大きな物件取得のための新規融資が困難化し、かといって、キャンセルすると違約金発生し大規模な赤字となるというような状況に追い込まれ、行き詰まるというシナリオです。大規模レジテンスとしては、現在みなとみらいのアーバンタワーの方が契約後未取得であり、しかも、契約が１年以上前の2007.9.27で、今年の11月末までに取得することになっております。ここら辺まではNCRを彷彿とさせるものがあるでしょう。しかし、異なっている点もあります。まず、取得先が利害関係人です。NCRの方は同じ外資系とはいえ、別会社であったはずです。万が一、利害関係人が違約金をとって、日レジを破綻させるようなことになれば、相当問題でしょう。さらに、取得キャンセルあるいは延期した場合に違約金が発生するのかどうかも分かりません。これまでも、産業ファンド、ジョイント、シングルレジなど、違約金なしで物件取得を中止した例もたくさんあります。さらには、仮に、キャンセルや延期もできず、取得資金の新規融資の目途が立たず、違約金も発生するという最悪のケースを想定しても、10月末まではMUFG２行と住信の計３行との間で130億円のコミットメントラインを設定していますので、10月末までにこれを行使して借入を行うことが出来ます。ちょうど、みなとみらいが取得できる程度の額です。多分、日レジは今現在はNCRほどは追い込まれていないと推察されますので、仮にコミットメントラインに基づく借入をしなかったとするならば、それはそれで、すでに目途が立っているということです。買うにしろ買わないにしろです。まあ、いずれにしろ、このみなとみらいに絡んで破綻することはないと思われます。また、NCRの方は、破綻前にいくつかの兆候がありました。借入条件の妙な変更（9/18）、リファイナンスに失敗し、損失をだしての物件売却（9/25）などですが、今のところ日レジにはそういった前兆もありません。あとは、投資法人債ですか。NCRの方は投資法人債発行の準備はしていましたが、結局準備していた分は発行できずに終わりました。これに対して、日レジはリーマンショックの直前という絶妙のタイミングでしたが、先月にも発行しています。日レジはNCRの約３倍900億円の投資法人債を発行していますから、破綻したときの債券市場に与えるインパクトも大きいでしょう。NCR破綻のときもまひ状態だったようですが、日レジに限らず、他の投資法人債にも多大な影響が出ることが必至ですから、日レジを破綻させることの痛みは案外金融機関側にとっても大きいんじゃなかろうかとちょっと思います。その投資法人債ですが、J-REITのような資産がありそうなところが民事再生したときにはどうなるんだろうと思っていましたが、本日NCRから保有している人はちゃんと申請してねというアナウンスが出ていますね。まあ、会社に財産がなければ、単なる紙切れになるかもしれませんが、一応は財産があるので、チャラにはならないということでしょうか。この辺の仕組みは全く知らないので、よく分かりません。というわけで、まあ、当面は市場が心配しているほど自分自身は心配していないわけですが、明るい未来が待っているかと聞かれれば「？」でしょうね。とにかく親がね。自社株を担保に入れて強制売却されてしまったというバカ社長はアーバンとかにもいましたが、すでに破綻。その後も出ますねえ。クリード、パシフィック・・もう株主はうんざりでしょうし、社長が自社株担保に自分の利殖にご執心の様では従業員もやる気が失せます。まあ、こういった会社は精算した方がいいかもね。というわけで、日レジよりは先に親が逝くかもしれませんが、まあ、なんとかリプラスパターンで親は逝っても子は育つ（育つかどうかはわからんな。なんとか生き延びる程度か）パターンもあるので、なんとかなる方に賭けるのもいいかな。5万円くらいですから。と、まあ、その程度の話です。あと、長期を語る意味があるのかどうかよく分かりませんが、長期的には投資法人債が償還を迎えるタイミングをちょっと気にしています。既存借入金は、同額借入が出来ればまわしていけるわけですが、投資法人債償還の際に、新たに債権を発行できる状況になければ、新規融資を獲得しなければなりませんのでね。まあ、来年の9-10月に計180億円と、この辺ですか。まずは。本日の東証REIT指数＝856.40、レジREIT指数（独自算出）＝483.17、単純平均利回り＝14.81％、加重平均利回り＝8.23％。
2008/10/23
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森トラスト総合リート投資法人（8961）売却（昨日）
帰京しましたが、あいかわらずの乱高下ですね。今日も東証REIT指数は-8.76％と大幅下落ですが、なんか下位銘柄に上げているのが多いですね。連続ストップ安を記録していた日レジもついに底をついたのか反転していますし。まあ、下げすぎたんで、やや全銘柄に渡ってポジション調整局面に入ってきたのかもしれません。不在の間のニュースなどまだこれからですから、本日は不在の間の売買記録のみ。昨日のことですが、森トラストの売り注文が刺さりました。週末に出しておいた奴ですが、本日はストップ安ですか・・なんとも激しいこと。あとは、底打ち気味ではあったんですが、再び下落に転じるかもしれないと、ビ・ライフやケネディクスなどかなり下の方で買い注文出しておいたんですが、これらは反転していってしまったので約定にいたらずでした。森トラストは、先月権利付き最終売買日に購入したものです。その後、J-REIT市場が壊れましたので、長期保有も覚悟したんですが、あっさり売れました。あまり調べていませんが、１ヶ月前より高い価格で売れる銘柄というのも今のJ-REITでは珍しい存在かもしれません。手持ちの銘柄では、あと値持ちがいいのはロジスティクスとかアコモあたりですかね。まあ、こんな状態ですから、森トラストもそれほど買値と売値に差があるわけでもありませんが、買ったときにはかなり割安と思っていたものの、最近では日本一の割高銘柄になっていると思われます。というわけで、まあ、現金化できればそれも無難かな、さらに、機会があれば乗り換えもいいかなと思って売却したものです。分配金も頂きましたし、十分です。本日の東証REIT指数＝825.41、レジREIT指数（独自算出）＝472.41、単純平均利回り＝15.33％、加重平均利回り＝8.54
2008/10/22
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プレミア（8956）＆ケネディクス不動産投資法人（8972）購入
まあ、どちらもストップ安で購入ですが、NCR破綻以来いくつかの銘柄、特に新興不動産系や外資系の銘柄を中心にストップ安レースが続いているわけですが、ぼちぼちレースから降りる銘柄も出だしました。プレミアとケネディクスもぼちぼちかもねと思って買ってみたものです。それと、来週前半出張につき、かまってやれないので、買うんだったら今週中という事情もあります。このストップ安レース。最後まで残るのはどの銘柄でしょう。やっぱ。日レジかな？しかし、それにしても、あたかも倒産したかのような売りですね。まあ、ここのところの売り板は価格に関係なく売らなければならない口数でもあるのか、あるいは追証入れられず強制決済になっている売り板かよく分からないけど、なるべく高く売りたいという人間的感情もなにも感じられません。本日２銘柄購入したわけですが、たしても30万円に届きません。タイムマシンに乗って、１年前の私に会いに行ったところで、こんな価格で買えるなんて信じてもらえないでしょう。１年前どころか、１ヶ月前の私でも信じないかもしれません。約１ヶ月前にリーマンショックに見舞われたわけですが、それでもJ-REITはそれほどでもなかったです。プレミアの9月終値は444千円、ケネディクスは385千円ですから、本日のストップ安水準は実に-63％と-69％です。これが10月に入ってからたった半月の話ですからね。さて、さすがにJ-REIT側もこの事態をなんとかしなければということなのかもしれませんが、昨日夕刻にFCレジとラサールからアナウンスが出ています。どちらもオレは大丈夫だよというアナウンスです。ラサールの方はリファイナンスのアナウンスとともに、財務戦略を参考資料として公表しています。リファイナンスは三井住友から357億円を調達しており、しかも長期固定です。これは素直に好材料になるんじゃないかと思います。というわけで、本日ストップ高・・といっても、+5千円。しかしながら、金利がまだ決まっていませんので、おそらくは相当悲惨な金利をふっかけられるものと思われ、ラサールの分配金水準は今後も低迷することでしょう。私の意見では銀行側としてもこういった対応が一番いいと思うんですけどね。J-REITのリファイナンスを断って、つぶしてしまうよりは、殺さない程度に生かし続けて、高い金利を抜いていくという方法です。まあ、J-REITに投資している立場からいえば、倒産するよりマシって程度で、あまりいただけませんが。財務戦略としては、メガバンク中心にすることと、短期だったのを長期にし、さらに返済時期を分散するということ、それに金利の固定化ですね。むしろ、DAの様に有利子負債比率の低減も盛り込んだ方が良さそうに思いますが、LTVを下げるためには物件売却したり増資したりしなければならないため、それは苦しいかもしれません。で、私が注目したのはリファイナンスに伴う担保です。今更物件売却が簡単にできるご時世でもなくなってきましたので、担保を差し出すことにはあまり問題なかろうかと思います。で、三井住友からは357億円の資金に対して、イオンモールのむさし村山と神戸北を設定しています。ラサールが乗り込んできたときに購入した奴ですね。これらの購入価格は384億円と192億円。まあ、むさし村山だけでも今回の借入金より高いですが、これらはもともと鑑定評価額を上回る高値で購入したものです。しかも鑑定したのは今回NCRをつぶしたCBRE。もともと鑑定にもずいぶん手心を加えてやったんじゃないですかね。外資同志仲良くね。さらに、ひどいことに三越はむさし村山からの撤退を決めています。直接貸しているわけじゃないんで、すぐには影響でないとのことですが、しかしねえ。将来暗いんじゃないの？そんなこんなで、神戸北はよく知りませんが、むさし村山の方はほとんど価値は暴落しているんじゃないかと思われましたが、銀行の査定では、両者合わせて576億円の購入価格に対して、62％に相当する資金を貸し出しているわけです。これは、J-REIT全体にとっても朗報ではなかろうかと思います。なぜなら、現時点で、物件の購入価格に対して、62％を超える有利子負債を抱えているREITは産業ファンド以外にはないからです。まあ、銀行の査定は物件によりさまざまでしょうし、どんな物件でも担保にすれば62％貸してくれるとも思いませんが、あのむさし村山ですらこれだけ貸してくれるのであれば、他の銘柄でも担保さえ差し出せばそれほど資金繰りを心配しないでもよいという感じに受け取れます。ここから考えるに、NCRも池袋さえなければ、有利子負債は物件購入価格の52％に過ぎませんから、担保設定でもして、リファイナンスが出来たのではなかろうかと、そんな気がしてなりません。FCの方は単に自分はこういう状況だから大丈夫というリリースですね。賃料も安定していて、稼働率もよい。LTVは低く、１年後まで借換もない。そして、物件取得予定がないから違約金が発生する可能性がない(笑)、と、そんなことですが、ここが売られている理由はそんなことかなあ？まあ、何も知らないでただひたすら売っていた人がいるならば、納得して売りを引っ込めるかもしれません。あるいは、なんも知らない人が利回りにつられて買いに来るかも。というわけで、こちらは値幅が2万円なのでストップ高まではいっていませんが、大幅高です。しかし、私が考えるに、今回リリースされた内容は、ここを買っているような人には先般ご承知のはずです。買っていない私ですら知っている内容ばかりでしたから。まあ、こんなご時世ですから、あらためて注意喚起みたいな感じでリリースするのは良かろうと思いますが、FCレジの問題点は、今回NCRをつぶしたリファイナンスリスクでも違約金発生リスクでもないところにあると思っていた私にとっては、肝心のことに答えていないなあと映ります。FCレジの問題は「FC」そのものにまずあるでしょう。三井不動産レジとかだったらあまり問題は感じません。その「FC」はどうなのよ、っちゅうことですが、まあ、これはどうにもならんか(笑)。さらに、来期から分配金はどうするのよ、ってところも気になります。LTVが低いのは分かりますが、分配金払えないくらいレバを低くして何をやろうとしているのか？ぷろすぺ(親)いじめか？今期分配金はそのほとんどが物件売却益で、今後、同じような譲渡益の発生がとうてい見込めないとするならば、一体どうやってまともな分配金を捻出つもりなのか。そこが知りたいところですけどね。とりあえず、千円でも、100円でも分配金を出し続けて延命してゆく方針なのか。まあ、そんな方針でもNCRよりはマシだと胸をはって言っているわけですね。本日の東証REIT指数＝781.51、レジREIT指数（独自算出）＝440.71、単純平均利回り＝17.63％、加重平均利回り＝9.03％。
2008/10/17
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2008年9月の成績
いちいち乱高下には付き合っていられまへん、と、思いつつも記録的な日だからなあ。つい記録してしまう。アメリカさんが史上何番目かの下げだったようでして、こちらもまたまた悲惨の極み。日経平均はブラックマンデーの際の下落率に次いで２番目だそうです。ここのところ、過去３番目というのが２回、過去２番目が１回あるわけで、最初の過去３番目もすでに歴代５番目にランクダウンという惨状です。TOPIX (東証株価指数) 864.52 -90.99 -9.52%日経平均株価 8,458.45 -1,089.02 -11.41%東証REIT指数 749.05 -63.72 -7.84%東証REIT指数の下落率は過去４番目、１番は10日、２番は8日、３番は3日に記録しています。え？いつの？って、全て、2008年10月、すなわち、今月ですよ（投げやり）。いくつかもう書き上がっているネタはあるんですが、さっぱり載せる機会がなく、ただ毎日ヒドイ記録になっています。まあ、本日は、のびのびになっていた９月の成績を。まあ、９月ももともとはガックリくるくらいヒドイ成績だったんですが、この10月恐慌の前にはまだかわいく見えます。もう、日々情報が古くなるので、多少古くさいことも書いていますが、直す気力も萎えてますので、ご勘弁。多分、基本骨格は10月の最初の週末くらいに出来上がっていたものです。10月に入ってからも、株価などは激動の日々でして、「激動」といっても、激しく動くのは下へ下へと。基本的には、月末のまとめに限らず、日々株価を記録しているわけで、究極の時価会計ですから、うんざりします。もうぼちぼち、簿価で考えて、インカム（と売却したときの実現損益）だけを考えて、穏やかに暮らすというのもいいんじゃないかと、そんな弱気になる今日この頃です。株式（J-REIT含む）は、先月に引き続きまたまた月間100万円をこえる下落です。ほとんど何もやっていないような状態なんですけどねえ。まあ、9月は株式の寄与とJ-REITの寄与がほぼ半々でした。株式もJ-REITも下落率が2桁％なので、まあ、ジタバタしてもダメってことですが。株式の部は、9月も不動産はもちろん不調なんですが、金融機関は案外耐えていますね。指数が13%下落していて、リーマン破綻など金融関連のニュースが目白押しだった割には、大手行などは1桁％程度の下落ですんでいるところもあるようです。あとはスズキなどメーカー系で大きく下落しているものもありますね。まあ、いよいよ実体経済に波及してきたというタイミングなんでしょうか。アメリカの方では新車販売台数が昨年比2割、3割の落ち込みだというし、そんなこんなで下げてきたんですかね。J-REITは9月のガンは上位銘柄ですね。NBF, JRE, GORなど、いずれも15％以上の下落です。下位銘柄から始まった下落癖がついに最上位に波及してきたという感じです。下位の方は案外底堅く、プラス引けの銘柄も結構あるんですが、なにしろ時価がでかいのが下落してますんで、結構つらいです。さらに、プラス引けもあくまでも9月の話であり、10月に入ってからJ-REITも壊れていますからね。9月は、権利落ち前に森トラストを買っております。実は、9/26ころにちょっとした売り場があったんですが、欲をかいたため売れず、結局まだ持っていまして、J-REIT崩壊に出くわしました。でも、森トラスト下げてはいるんですが、なんだか強いです。他銘柄との比較の上では、急速に割高になってきました。森トラスト総合リート投資法人（8961）購入＆9月決算J-REITその１9月終値：日経平均＝11,259.86 (-13.87%)、TOPIX＝1,087.41 (-13.33%)、東証REIT指数＝1,131.67 (-10.19%)、レジREIT指数（独自算出）＝892.90 (-5.60%)。外貨はオセアニア通貨とEURが軟調ですが、9月末はまだマシかも、といった程度でしょうか。9月末を過ぎてから、ヨーロッパはかなり混乱が続いていますからね。アイルランド、ドイツ、デンマークなどが預金全額保護を打ち出したり、アイスランドでは銀行全てが国有化ですし、ベルギーが資本注入した銀行がそれではおさまらずパリバに身売りしたりして。どうなってんだってくらいヨーロッパも混乱状態です。まあ、アメリカや日本と違って、単独国家ではないところで、統一通貨を使ったりしていることもあり、経済危機の際はなかなか舵取りが難しいでしょうね。今後の課題としましては、少なくとも、ユーロ圏では、統一的に通貨政策を進められる仕組みがもっと必要なんじゃないでしょうか。ECBの金融政策だけでは、日銀の金融政策だけと同じですから。それか、国ごとの通貨に戻すとかですかね。ま、いずれにせよ、9月は全通貨に対して円高ですので、大きくマイナスとなりました。厳しいですね。特に、外貨のマイポートフォリオの主要通貨であるオセアニア系がヒドイ状態ですから、外貨にしては相当大幅なマイナスでした。9月のグロソブと競わせている外貨のパックに関しては、グロソブの方のポートフォリオがEURを大きく減らしていますので、それに合うようにリバランスしました。考えてみると、EUR不調ですから、グロソブも先見の明があるかも？グロソブvs外貨リバランス2008.99月終値：USD=106.32 (-2.26%)、EUR=149.79 (-6.18%)、AUD=84.08 (-9.94%)、NZD=71.16 (-6.61%)、GBP=189.04 (-4.66%)、CAD=99.83 (-2.39%)。投信も、株安円高でかなり来てます。投信の部がひと月で100万円も下落するのは記録かもしれません。何が一番効いたかといえば、やはりインドの下落ですね。9月ひと月で約3割減っていますんで。あとは、国内外の株式の投信、REIT投信は、軒並み十数％の下落。まあ、債権型は為替程度の動きですから、まだマシで、数％の下落といった分類になります。で、記念すべきというか、記録的というか、この下落のおかげで、9月末日の保有投信全体の時価総額が投下資金を下回りました。すなわち、赤字です。投信をはじめたころはともかく、その後、順調に円安方向へ向かったことなどもあり、全体としてはずっと黒字を続けてきたわけですが、リーマンショックの影響が色濃く出た9/18の基準価額で赤字に一旦陥りました。しかし、次の日にすぐに回復。その後もなんとか黒字だったんですが、9月末日でふたたび赤字転換しました。それ以降、10月はずっと赤字圏で推移しております。やっぱ、内外の株価や海外REITが戻すような状態にならないと、今後も厳しそうな感じですね。為替も当面円高気味になりそうですし。投信そのものの売買はしておりませんが、変額年金も少し持っており、実際には上記の表にはこの変額年金の損益も含めて計算しています。この変額年金フェアウェイですが、6月までは、バランス型投信1点買いで放置し続けてきたわけですが、7月からスイッチングによるリバランスをしてみようということを始めました。でも、7月頭にスイッチングしてからいじっていません。9月もスルーでした。かなり債権中心の状態になっていますので、こんな時にはまだマシなわけですが、それでも9月はどうしようもなくマイナスでした。変額年金のいくつかある投資先の全てがマイナスでしたので、どう組み合わせたところでマイナスなのでしかたありません。フェアウェイのリバランス2008.9債券の部は、実は大きなニュースがあります。それは、SBIの3年もの社債がめでたく償還されたことです(笑)。まあ、9月中旬からSBI証券の「買付余力」の「５営業日後～」あたりのところに償還される金額が現れてきて、とりあえずは安心していたのですが、実際に償還されるまで完全には信用していませんで、さらに、実際に償還されてみても、SBI証券ですから、数字だけちょっといじったんじゃないか？と、疑いをかけて、そこで、他行当てに送金して、資金を引き出してみました。その結果、実際に送金できました。実体のある資金だったわけです(笑)。まあ、SBIチャンネルでも、北尾さんが、大いばりで銀行から調達済みと言っていましたけどね。実際に現金を手にしてみないことにはなんともね。まあ、インカムとしてそのSBIの最後の利金がありましたが、AUD建てゼロクーポン債は為替のせいで評価額が大幅減でして、トータルマイナスでした。そのAUD建てのゼロクーポン債なんですが、9月末日ということがあるんでしょうが、SBI証券の方からも、取引残高報告書という形で評価額のお知らせがありました。それによると、自分で独自に算出している額よりも1割程度低い額でした。計算している為替はそれほど変わらず、債権評価額（AUD建て）の方が大きく下回っています。私はちゃんと月末の市場の債権利回りを参考に算出していますので、この差額はSBI証券の手数料代わりでしょう。ずいぶんとぼったくるもんだなあ。なお、損益計算は自前の評価額でしています。預貯金の部は、今月も一部定期預金が満期になりました。まあ、今月も1年定期ですから、たいした額にもなりません。実は、金利が上昇傾向にある際に、少し定期預金の期間を短めに持って行きつつあったので、来年の1月くらいまでの間にかなり満期になる定期があります。でも、またしばらく金利が上がらないような状態になってきましたので、手頃な高金利定期があれば、3年とか5年とか、今後は少し長めに持っていこうかと思います。社債に関してはSBIも借換債を見送ったように、経済状態が落ち着かないことにはやや設定が減るでしょうから、しばらくは預貯金が頼りですね。さて、9月も全体としては2百万円を超える赤字でしたが、ついに1月からの累計で1千万円を超える赤字になってしまいました。これは辛い。今年は完全なただ働き状態ですな。そして、月間で2百万円以上の赤字になった月は、１，３，６月についで、4回目。ん？1月はともかく、その後、四半期ごとに大赤字になっていますね。次は12月ということでしょうか。年末商戦不調で株価暴落とか・・でも、その前に、今月既に史上最大とも思える膨大な赤字を抱えているんですけど。やっぱ10月は怖いわ。株式取引開始して初めての10月がやっぱ暴落気味だったので、トラウマがあります。まあ、当時の下落はかわいいモンでしたが・・今月に比べれば。
2008/10/16
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ココスジャパン（9943）売却
いやー、NCRは4千円で寄りましたか。実は千円で買い注文出していたんだけど、さすがに甘かった(笑)。朝、8時半頃に見たときは、200円くらいだったんですけどね。その後は見ていないので、知りませんでしたが。まあ、この辺なら、上場廃止になってなんだか面倒くさそうという点を除けば、賭けてみる価値はありそうな価格帯ですけどね。しかしまあ、価値ゼロになる可能性も十分大きいかと思いますので、買うにしても宝くじのつもりで買うのがいいでしょうね。全く将来は予想できないわけですが、この辺の価格帯ならば宝くじよりは分がいいんじゃないかという気がしますけどいかがでしょうか。たとえば、スポンサーが現れて、２－３年後に再上場とかそういった可能性もあるし、上場しなくたって、非上場のファンドとして分配金さえ払える様になれば従来の半年分の分配金で元が取れますし、あるいは、破産手続きに移行して、財産整理の過程で、数十億円でもあまれば、今の時価総額より上なわけですしね。あくまでも計算の上では、買値の７掛けで全資産処分できれば、負債を全部返して、まだ165億円ほど残るので、１口9万円相当です。先日の譲渡損発生が買値の88％ですから、まんざら非現実的な数字でもなかろうかと思います。ただし、いきなり1800億円の物件を短期間で処分するのは無理でしょうから机上の空論ですし、先日の88％だってポートフォリオの中の最も出来のいいやつだったかもしれませんので、７掛けで処分できるのかどうかもなんともいえませんが。まあ、自分としては、遊んでみてもいい価格なんですが、まだもうちょっと様子見です。でも、今上場廃止になると、J-REITの投資口という紙がほふりから送られて来るのかなあ。それを一生に１回くらい見てみたいような気もするし。株券が完全に電子化された後、株などが上場廃止になったりすると、どうなるんでしょう？株券に代わる「あんたは株主です」といったたぐいの証明書でもくれるんですかね。さて、前置きが長くなりました。タイトルのココスですが一週間前に購入し長期保有、別名塩漬けを覚悟していたんですが、昨日のバカ相場のおかげでストップ高してプラ転しましたので、注文を出しておいたところ、こちらは約定しました。利益としては優待、配当1年分程度です。こういった優待銘柄は値付けが難しいですね。実は、購入したときですら、業績をかんがみると、少し高いかなあ、と思っていたわけですが、ただ優待まで考え合わせると、結構な利回りですから十分買える水準だと思ったわけでして。しかしながら、買ったその日に当期純利益8割減の下方修正が。ですから、これはなんぼなんでも厳しいかと思ったところで、塩漬けの日々は覚悟していたわけですが、なんとか復活してくれたので、一旦処分することにしました。下方修正された今期EPS予想は20.66円でして、安定配当継続方針であるため配当は年間24円を維持ということで、純利益は配当だけで使い尽くす予定です。今後としても、食の安全に関する問題、物流コストの高騰、食材価格の高騰、株価下落、景気後退による消費者マインドの低下など、外食産業に対するマイナス要因は目白押しです。しかし、うちの近くの店に限っては、最近不景気ですいてるということは全くありません。ファミリーはあまりいないファミリーレストランでして、学校が近くにいくつかあるせいで結構多いのが女子高生だな。世の中やお父さんの不景気なんかどこ吹く風ですからね。まあというわけで、あまり明るい見通しを持っているわけでもありませんので、しばらくは様子を見て、業績関係なく優待だけで安いと思えるようになったらまた考えてみたいと思います。よく行く店なんですが、特に株主になって応援したいといった気持ちもサラサラありませんし。ところで、ぷろすぺ(親)が５％以上保有している銘柄は、多い順に8975, 8970, 8963, 8969, 8966, 8984, 8980ですが、8966以外は終値で本日もストップ安（またはストップ安気配）。ちゃんと買い支えてもらわなきゃ困るなあ。もう仮死状態なのか？それとも、お前が投げているのか？(笑)
2008/10/15
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ノルウェークローネ購入
バカ相場ですな。株式の方はむちゃくちゃな全面高ですが、どうでもいいや。何かくだらないというか、そんな感じです。そして、J-REITはなんとも微妙ですね。指数は大幅高ですが、中身を見ると、ストップ高ありストップ安あり、悲喜こもごも。まあ、本日ストップ安な銘柄をみると、どんな銘柄が信頼を失っているか分かるでしょうね。だいたい予想できる奴らですが。とりあえず、バカ相場の記録だけ。TOPIX、日経平均は過去最高の上昇率（報道による）、東証REIT指数も過去最高の上昇率でした（これまでの記録は2008.9.8の+7.39％）。他は調べてません。TOPIX (東証株価指数) 956.30 115.44 13.73% 上昇率過去最高日経平均株価 9,447.57 1,171.14 14.15% 上昇率過去最高JASDAQ ｲﾝﾃﾞｯｸｽ 43.77 3.01 7.38%東証マザーズ指数 303.45 34.04 12.64%大証 ﾍﾗｸﾚｽ指数 489.17 52.29 11.97%東証REIT指数 798.49 64.39 8.77% 上昇率過去最高さて、なんかアイスランドがかなり危機的ですね。金融危機で冷戦状態に 英がアイスランド銀行の資産凍結（asahi.com）アイスランドが英国民の預金口座を封鎖して、全額補償も拒否し、それに対抗するため、英国内のアイスランド系銀行の資産を凍結し、その根拠法が反テロ法って言うんだから、もはや国ごとテロリスト扱いです。まあ、アイスランドは相当な高金利でしたから、日本ではアイスランドの銀行に口座を開いて高金利をもらうと言うこともなかなかでしょうが、イギリスでは結構多かったのかもしれません。でも、今回の金融危機で、国ごと破産しそうなストレスがかかり、全銀行国有化して、強権を発動しているといったところで、イギリスとの間に軋轢が生じているわけですね。で、アイスランドは今回の危機を乗り切るための金融支援をロシアに依頼しているようですが、イギリスとロシアもこれまたリトビネンコ殺害をめぐって外交官を追放し合うなど、仲が悪いと。まあ、私もあの辺の国同士の確執はよく分かりませんが、なにもロシアなんかに頼まなくてもねえ。確かに金はあるだろうが。個人的には、同じ北欧の国であるノルウェーあたりに支援要請したら良かったのではないかと思うんですけどね。実は、ノルウェーも原油輸出国なんで相当金は持っているわけなんですよ。国民一人あたりにすれば、日本人の国民一人あたりの借金の額と同レベルか、それ以上の貯金があると思うんですけどね。実はこのノルウェー、私としてはかなりのお気に入りの国です。前になんか書いたなあと思って、過去ログを探ったら、これですね。もう３年近く前ですので、情報はちょっと古いかと思いますが、まあ、だいたいここに書いた通りです。まあ、かつてはノルウェーの何かを買おうと思ってもなかなかその手段がなく、しょうがないので、ハッピークローバーなどを持っているわけですが、ハッピークローバーも今ではノルウェー、ニュージーランドは５％台ですから、実質的にCAD, AUD債券ファンドみたいなモノですからね。しかし、少々前から、新生銀行でノルウェークローネを扱い出しました。ノルウェーは、欧州先進国の中では資源輸出国であるという圧倒的に異なる点があるわけですが、為替に関しては短期的にはもちろんEURに一番引きずられ、図体が大きいEURよりより激しく動くといった感じです。よって、８月まではEURと同様比較的安定していて、1NOK=20-21JPYくらいを中心に推移していたわけですが、９月から10月にかけての下落は厳しいです。今現在（書いているのは10/13）は約16円くらいまで、２割程度は下落しましたね。新生銀行における為替手数料は現在片道0.12NOKです、しかし、これはキャンペーン中なので、終われば、0.25NOKとなり、おおむね往復３％くらいの手数料ですから、決して安くありません。まあ、でも通常の銀行としてはこんなモンでしょうね。そこで、新生銀行で外貨を買ってみたわけです。しかし、まあ、言うのもはばかるくらいの少額です。ノルウェーがお気に入りなのでどばっと買ったかというとそうではありません。実は今回のノルウェークローネの購入は、グロソブと競わせている外貨パックの１通貨として購入したものです。グロソブには、USD, EURの主要通貨の他、GBP, AUD, CADなどのマイナー通貨がありますが、現時点では上記５通貨のみを対象としていましたが、それ以外に北欧の３通貨（ノルウェー、スウェーデン、デンマーク）を保有しているわけで、割合としても、それぞれ2-3％くらいずつで、合わせれば7-8％にもなります。スウェーデン、デンマークについては、まだ外貨預金できるところがありませんので、まあ、ノルウェークローネを代表して買ってみたというわけです。まだ下落途中かもしれませんが、G7のアクションプランも出たことだし、なんと言っても金持ちだから今回の金融危機にも結構耐性あるでしょうしね、と、いった感じで。ところで、全然関係のない話ですが、整理銘柄となったNCRですが、本日はもう指数の計算に入らないと思っていたんですが、一番上に書いた東証REIT指数の計算にはまだ含まれているようです。10/9に整理銘柄に指定され、実際に10/10から整理銘柄になっているわけですが、どちらを起点にするかよく分からなかったんですが、起点は10/10で、その翌々営業日に計算から除外されるようです。よって、レジREIT指数（独自算出）も本日までNCRを入れて計算しました。明日からは除外です。実をいうと、東証REIT指数としては、過去最高の上昇率であったわけですが、レジREIT指数は本日も大幅安（-8.07％）です。レジデンス系では多くの銘柄が売られていますからね。レジデンス系REIT、かなり危篤状態です。
2008/10/14
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本日その他のネタ
第2部です。一度公開したのだが、数字に勘違いがあって、書き直しました。アーバンに課徴金命令、金融庁発動へ 虚偽記載で150万円(NIKKEI)桁を３つ４つ間違えてないか？150万じゃ手ぬるい。実際、あの300億円調達という発表で安心して買って、150万円どころじゃない損失をこうむった人だっていただろうに。リプラスレジは、「対象者の投資主の皆様による応募判断のためのより十分な期間を設けるべく」TOB期間が1ヶ月延長されたようですが、・・あり得ない。TOBでは、価格の引き下げや買取数の減少はは認められていないようでして、なんとかこの1ヶ月の間に「撤回」出来る可能性をさぐろうということじゃないですかね。しかし、親が破綻しても問題ないと言い、第三者割当の資金122億円を現預金として持っていると豪語しているわけですから、なかなかつぶすというわけにもいかないわな。今度のTOB締め切りまでに返さなければならない借金は65億円で、リファイナンス不可でも現預金で間に合うし。派手な手としては、第三者割当資金を先に全部使って物件取得しちゃって、11/6期限の借入金のリファイナンスが出来ませんといって民事再生・・でも、これでもリンゴちゃんは相当の被害を被るからなあ。本当は生かしたまま、TOBだけを撤回できる理由が出来ればいいんでしょうね。親が逝ったときに、理由をつけて止めれば良かったね。まあ、なんにしろ、自分の被害を最小限に抑えようとすることでしょう。場合によっては、解決策が見つかるまで、延々とTOB延長したりして(笑・・う元気もない)。「ニューシティ・レジデンス投資法人」が発行する有価証券の保有状況について（日興アセット, PDF）完全に売り逃げとるようだ・・と、前のバージョンで書いていたんですが、数字に勘違いがありましたので、訂正します。3分法は10/9現在、純資産7,930.48 億円でした。これの0.12％ですから、NCR残高はざっと9.5億円！！スゲー。10/9終値は7.1万円ですから、13,400口も持っていたということですか。これは、NCR投資口の7.4％ですから、大量保有報告書（1年前から日興全部で7.42％）とも符合します。ああ、全然売り逃げ出来ていないみたいでした。勘違いで売り逃げを批判してスマン。日興。一方、フィデリティ(PDF)は、投信資産の4％も保有していた強烈なファンドが1個だけ・・みたいな書き方だが、「それ以外の、弊社投資信託（専用ファンドを除く）において、組入は一切ございません」という書き方がくせ者と見た。多分、逃げ遅れとる。ていうか、増資後も買い増してる(笑涙)。いっそのこと、フィデリティがスポンサーになって再生させたらどうでしょう。提出日 提出者 共同 保有割合 前回割合 増減 保有株数08/09/25 フィデリティ投信 単 14.64% 13.42% +1.22% 26,65908/07/28 フィデリティ投信 単 13.42% 12.41% +1.01% 24,43008/07/04 フィデリティ投信 共 12.41% 11.29% +1.12% 22,59908/05/21 フィデリティ投信 共 11.29% 0.00% +11.29% 20,552今日は2部構成の大作になってしまった。では。
2008/10/10
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J-REITが壊れた3
すごいねえ。NCRの倒産はJ-REIT界初ということもあって、J-REIT市場に原爆級の衝撃を与えていますね。東証REIT指数の日中足を見ると、朝方は5分おきに階段状に。これって、どんどん気配値を切り下げていったってことですね。全然寄らずに。まあ、見ていなかったので、状況は分かりかねますが、結局最後まで寄らず、ストップ安気配のままになっている銘柄もいっぱい。まあ、こんなことは片隅のニュースぐらいの感じで、NYの方でも下げ止まらず、8,500ドル台まで下落。そして、日経は一時千円以上下落。先物は取引一時停止ですか。さらに、日本でもついに生保が破綻。まあ、保険会社は運用しますから、株安、外貨安に耐えきれなくなったんでしょう。こんな時は債券かと思ったら、長期利回りも上昇の投げ売り。債券先物の取引も一時停止みたいですね。ゲンナマしか信用できないのか？で、ちょっと解せないのは、銀行がJ-REITに対して貸し渋る実態ですね。私は金融関係者でもなんでもないのでホントに分からないんですが、J-REITってのは基本的には賃料収入ですから、キャッシュフローはものすごく安定してます。不動産を転がしてなんぼというような不動産屋とはわけが違います。特にNCRはレジデンスですから、ある日大口テナントが抜けて、稼働率が極端に低くなるというリスクも相当少ないはずです。安定的に90％以上の稼働率は稼げるんじゃないでしょうか。おまけに、J-REITは自己資本比率も最低でも40％（いや、産業ファンドはもうチョイ下か）程度あり、ちょっと損失をこうむると債務超過になっちゃうようなそこら辺のヤワな銘柄ともわけが違います。だいたい、ベールに隠された含み損があったとしても、具体的な損失をこうむることもそんなにありません。今のところは売却損が出るときくらいですかね。それも、つい先日のNCRまでは、仮に売却損が出ても、売却益と相殺してきたわけで、具体的に分配金にマイナスの影響を与えた売却損はなかったように記憶しています。借入金の利払いに劣後する分配金にすら影響を与えたことがなかったわけで、金利を取りっぱぐれる心配はほとんど皆無のように思いますけどね。NCRのオリジネータが三井不動産だったらどうだったでしょう。アコモはいまやNCRより高LTV銘柄ですが、なんなくリファイナンスを繰り返しています。よって、器がNCRだったとしても何の問題も起こらなかったかもしれないし、売却損を出してまで物件を売らなくても良かったかもしれない。場合によっては、池袋の資金も調達できたかもしれません。親が違うのは分かりますが、それがなんぼのものかと、ちょっと疑問ですね。収入の源泉たる賃貸人たちは別にアコモが優良で、NCRはヤクザばかりというわけでもないでしょうし。こう考えると、NCRは増資がほぼ前提となる池袋の取得を、ジョイントやクリードのヘタレ増資でJ-REITへの信頼が失われたヒドイタイミングで発表し、結局その重荷に耐えきれなくなって、自壊したというまさに自業自得の最たるものですが、この金融危機のおりに、火に油を注ぐようなマネをしている金融機関にも相応の責任があるように思えますがいかがでしょうか。まあ、完全な個人的意見ですし、結局はCBREのあの池袋のディールがあまりにヒドイので最早貸せないということでしょうが、これから先、J-REIT価格が超低空飛行することで、J-REIT側はますます資金調達が困難になるでしょう。不動産の最後の買い手が目詰まりすれば、不動産業全体もますます疲弊します。ひいては、不動産価格の下落も後押しして、銀行の不良債権も増やす結果になるかもしれません。結局影響がドンドン拡散し、金融危機をますます拡大させ、銀行自身も自分で自分のクビを絞めている状態に成りかねません。NCRの破綻は世間的には目立たぬちょっとしたニュースで、いつもの不動産業者の破綻といった程度かもしれませんが、J-REITという安定感のあるものですら破綻するんだということで信用不安をますます拡大していく結果になるおそれもあり、このアリの一穴から堤防決壊までに至らぬことを願うばかりです。そして、金融機関には、もうちょっと大局観を持って欲しいと願います。まあ、今後はJ-REIT側としても、資金調達の目途がないのに、はるか先の物件取得契約なんかは控えるようにはなるでしょう。でも現存する契約はダメですね。日レジのみなとみらいの残りはどうなる？期限が11月末までですが。お、コミットメントラインを設定しているな。130億でちょうど買えるくらいか。でも、こちらは10月末まで。10月中に買うのかな？少なくとも、10月中に借りそうだな。親も苦しいんで、フィー稼ぐために何が何でも取得ですかね。その後のリファイナンスリスクはなんのそので。10/10の記録（100％完全に調べたわけじゃないので、多少誤差があるかも）ストップ安にへばりついて、場中に寄らなかった銘柄＝18銘柄（8962, 8963, 8965, 8969, 8970, 8972, 8973, 8974, 8975, 8976, 8979, 8980, 8981, 8983, 8984, 8985, 3227, 3229） この面々は、なんとなく、納得できる連中です。ストップ安気配で出来高ゼロ＝8銘柄（8963, 8970, 8973, 8974, 8975, 8980, 8984, 8985） まあ上の内数ですが、NCRは買い手がいたんだな。146口も。コレクター？あるいは、まだ純資産程度の価値があると考えている？ストップ安をつけなかった銘柄＝2銘柄（8958, 8967） スゲー。残りの40銘柄はストップだ。なんか値幅制限以上にさげているのもあるな。昨日の最終気配値と終値がずれていたせいかも。上場来安値をつけなかった銘柄＝7銘柄（8951, 9852, 8958, 8964, 8970, 8978, 3226） さすが三井不動産３つとも入っとる。8970だけが意外だが、まあ、たまたまストップ安でも上場来安値を更新しない価格であったということでしょう。出来高ゼロだし。東証REIT指数＝734.10（-100.04, -11.99%）レジREIT指数（独自算出）＝550.71（-90.39, -14.10%）単純平均利回り＝13.51％、加重平均利回り＝9.66％。一応NCRは抜き。そう言えば、上場廃止が決まって、整理銘柄になったやつは、発表の次の次の営業日には指数から除外されるみたいです。逆に言えば、次の営業日である本日はまだNCRを入れて計算をするということ。今日の終値で除数の修正です。来週からは計算に入れません（のはずです）。もうちょっとあるんだが、長いので分けます。
2008/10/10
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ニューシティ・レジデンス逝く
どひゃーん。というわけで、本日２度目の登場ですが、ニューシティ・レジデンスが民事再生です。本投資法人の民事再生手続開始の申立てに関するお知らせいやー。J-REITでも倒産することってあるんだ。初めて見た。って、J-REITで初ですから当たり前ですが。前例がないだけにこれからどうなるのって全然分からないですね。結局のところ、ガンは池袋ですね。まあ、あんな時期にアナウンスするからこういう結果になるわけですね。まさに自業自得。池袋があって、ファイナンス的にキツイことは誰の目にも明らかになるため、既存借入金のリファイナンスさえできなくなり、もう無理って感じですかね。負債総額が1,124億円と有利子負債より百数十億円多いですが、敷金かな？結構あるな。まあ、総資産が1,800億円（買値）あるわけですから、よっぽどの閉店セールでもしない限り債務超過にはならないと思いますが、弱みにつけ込んで買いたたかれると、投資主の分け前はほとんどなくなるかもしれませんね。どんなスキームで「再生」するのか、そして投資口はどうなる運命なのか、これからどんな具合に進行していくのか、J-REIT初のケースですから注目です。って、明日が怖いわ。特にLTVが高くて親の信用が低い奴ら。＃ところで、レジREIT指数からはいつ抜けばいいんだ？今日なのか？それとも上場廃止日なのか？今から勉強しよう。
2008/10/09
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グロソブvs外貨リバランス2008.10
欧米６中銀が協調利下げですか。中国などアジアも便乗しているようですが、日本は0.5％も下げたらまたゼロ金利ですからね。でも、日本だけ協調しなかったと、いじめられないですかね。こういったときに利下げという武器を使えない日本の状況は不幸です。これも、福井さんが一生懸命利上げをしようとしていた時期に、政治家が圧力をかけていたせいでしょう。まあ、もっとも、今回の経済危機は金利が高いから金がまわっていないのではなく、相手が信頼置けないからまわっていないのであって、金利を下げたというより、「協調した」というパフォーマンスの効果の方が大きいでしょう。ゼロ金利にしても一向に問題解決しなかった日本の例を見れば、もはや金融政策だけでどうこうなるレベルの問題じゃないかもしれませんね。さて、本日は、先週末に実行し、すでに書き上げているネタだったんですが、今日までのびのびになっていたものです。2006年の7月にグロソブの毎月決算型を解約しましたが、その辺で、どうもグロソブは為替にすら負けてんじゃないの？という疑問があったものですから、この解約直後にグロソブと同じ割合で外貨のMMF、預金を持ってみて、グロソブと競わせてみようということで始めた企画でした。競わせている相手は、まだ解約していない手持ちのグロソブ３ヶ月決算型で、北欧３カ国、および、日本円を除く、主要５カ国通貨をグロソブと同じ割合で持ってみて、これを外貨パックとします。で、両者の評価額を比較してみようと言うことです。グロソブも外貨パックとして保有しているMMF、預金もすべて、分配金は税引き後再投資です。しかし、グロソブの通貨バランスは時とともに変化しますので、なるべく同じ条件で競わせるためには、たまにリバランスする必要があります。そこで、毎月最初の週末に買い増しによるリバランスを行うことにしました。基本的に、長期戦に備えて額はかなり少額で抑える方針です。前回（9月）のネタは以下に。グロソブvs外貨リバランス2008.9これまで、週末および月末の外貨パック、および、グロソブの評価額は記録しており、比較を開始した2006.7.26の値を100とした比較グラフは以下の通りです。むろん、追加購入リバランスをした際には指数の連続性を保つため適宜補正を加えています。まあ、９月はいろいろあって大変な月でしたからね。グラフは一週間ごと、週末にしか記録してませんが、毎日記録していたら、為替も相当乱高下していたし、かなりギザギザのグラフになっていたんじゃないかと思います。ちょうど９月末日は米国の金融安定化法案が否決されたというサプライズが起こり、株の暴落と円高が進んだときですから、相当下げています。こういったときは外貨パックは弱いです。今のところグロソブに割り負けていますね。グロソブの10/2付け週報によると、グロソブポートフォリオのここ１ヶ月の変化のうち、最も目立つのは、AUDの減少です。2.7％→1.2％ですから、半分以下に減らしています。割合としてはマイナス1.5％ですから、小さめに見えるかもしれませんが、グロソブは毎月型だけでも5兆円以上の残高がありますので、1.5％といっても、800億～900億円相当であり、これだけのAUD債券を１ヶ月で売ったということになると思います。逆に増やしているのはGBPとCADですね。主要通貨のUSDとEURは１％以内の変化であり、為替の影響を考慮すると、あまり変化していないかもしれません。で、外貨パックのポートフォリオなんですが、基本的には買い増しによりバランスをとっているため、今回のAUDのように大きく減らされるとちょっと困ります。とりあえず、現在AUDは定期預金になっており、満期が11月ですので、それまではグロソブに比べてかなり多めのAUDを保有することになってしまうのですが、放っておいて、定期が満期になった後に減らすことにします。全体としては、今回は円高気味ですから、少々買い増すことにしました。100USDを購入し、AUD以外の他通貨は、これに合わせて買い増してグロソブとバランスを合わせます。なお、先月まで、GBPは一時的に普通預金でしたが、今月から定期預金に戻ります。グロソブの通貨構成（作成基準日2008.10.2週報）USD=27.0%, EUR=38.6%, GBP=6.1%, AUD=1.2%, CAD=7.2%ソニーバンクTTB（JPY, 2008.10.4）USD=105.05, EUR=144.88, GBP=186.18, AUD=81.05, CAD=96.74リバランス後保有残高（USD, EUR, CADはMMF、GBP, AUDは定期預金、ただし、いずれも少額の普通預金を含むこともある。）USD=1,664.24, EUR=1,725.15, GBP=212.41, AUD=192.03, CAD=481.92はじめの部分と、ここから先は本日書いているんですが、先週末はまだAUD80円台だったんだなあ。本日は今現在71円くらいですが、一時65円近辺まで行きましたからね。本当ビビリますよ。考えてみると、AUDを大幅に減らしているグロソブも賢かったわけだな・・
2008/10/09
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ココスジャパン（9943）購入
あきれてものも言えない感じで、株価下落とかそういったニュースもういいです、って感じ。でも一応記録しておこう。日経平均は終値としても1万円割れ。しかもスゲー暴落ですな（過去3番目の下落率だそうだ）。東証REIT指数も過去最大の下落率で安値更新（すまして書いているけど、内心ヨレヨレ）。日本沈没・・日経平均：9,203.32（-952.58, -9.38%）東証REIT指数：861.95（-96.72, -10.09%）イギリスは大手行に一斉に公的資金注入だそうですが、なんか日本的な感じになってきましたね。日本も財務状況の良し悪しにかかわらず、最後には横並びで半強制的に注入してましたからね。まあ、個別に対処していたんでは、注入行がヤバイということになり、「次」を探すことになり不安の心理が連鎖しますからね。銀行側からも注入してくださいとは言いにくいだろうし。あとは、為替ですが、AUDなんか金利を下げているので下落するのは分かりますが、なんぼなんでも限度があるんじゃないの？と、ちょっとここのところの異常なスピードにビビッてます。USDが100円割ったと騒いでいますが、こっちの動きはまだ小さいですね。3月にだって一時100円割れているし。で、本題ですが、本日は久しぶりに株式を買ってみました。優待銘柄といったところです。ウォール街とも金融危機とも直接的にはあまり関係ないでしょう。でも、ここ数日かなり勢いよく下げていました。インサイダーでもなければ、あまり材料が見つかりませんでしたので、株価下落→新興市場も崩壊という流れに引きずられているんだと思いました。まあ、影響があるとすれば、景気悪化→収入減→外食をひかえるといった流れですが、これはジワジワと効いてくることなので、突然株価が下落する理由にもならないでしょう。まあ、決して業績が上向きという銘柄じゃありませんし、食材も高くなっているので、今後好材料が出てくるとも思いませんが、世の中が落ち着いてくれば、基本はそう乱高下するような銘柄じゃないと思います。ただし、優待銘柄ですから、権利落ちだけは激しいです。過去のチャートを見ても、権利落ちだけは激しく下落しますが、それ以外は相当緩慢な動きの銘柄です。ここの権利取りは、2,8月末の年2回です。先日8月末に権利落ちがあり、2400円レベルから、2200円レベルへと下落し、権利落ちはすでに終了しています。その後、緩慢に2100円レベルまでなって、9月はずっとそのセンで落ち着いていたわけで、リーマン破綻もなにも関係なかったんですが、10月に入ってから、いきなり大きく下落して、1600円レベルになったわけです。まあ、個人的にはこの理由が今ひとつ分からないということです・・と、思っていたら、本日15：00に下方修正出ていますな。今気が付いた。当期純利益8割減か。いたたた。まあ、気長に行きましょう。ここの優待は、最小単位の100株で半期ごとに5千円分の優待券と5％引きのカードです。配当は年間2400円（100株で）を予定しています（一応現時点では配当は維持の方向）。5％の割引がどのくらい効くかは利用金額次第ですが、実を言うと私は結構ココスを利用しているのじゃないかと思います。年間で3万円くらいは使っているんじゃないかなあ。とすれば、優待、配当合わせて、年間14千円くらい？利回りにして８％か９％くらいですね。しかも税金がかかるのが配当部分だけですから、実質的には、10％利回り（課税前）と同レベルの感じですか。うちのおくさんは働いており、しかも帰宅は私よりもたいてい遅いです。というわけで、平日は大部分外食ですますわけです。2人で行く場合は、イタリアンとか、（ラーメン屋ではない）中華など少々高いところへ行きますので、ココスなんかには滅多に行かないんですが、一人の場合は、安いところへ行きます。で、そんな千円前後の店の中で家から一番近いのがココスというわけで、特に雨の日はかなり行く確率が高いです。というわけで、個人的には優待券も有効利用できますので、買ってみたというわけです。近所には他に食堂とかラーメン屋とかのたぐいもごまんとあるんで、週に2回以上行くことはまずありませんが、なにしろ近いんでつい回数も増えます。あまりギスギスしたネタではなく、こんなまったりネタが続く幸せな日々に早くなって欲しい。そう言った願いを込めて、まったりネタをお送りしました。でも買ったその日に下方修正が出て、しょぼーん。昨日やけに下落しているなと気が付いた銘柄なので、十分な下調べが足りなかったです。いつの間にかJ-REITに今期利回り５％以下の銘柄が無くなっとる。一番利回りが低く（5.01%）、また、投資口価格でもトップに立ったのが、本日投信買いのせいで一つだけプラス引けの森トラストか。うむ～。驚異の世界です。
2008/10/08
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NY1万ドル割れ、東京一時1万円割れ、そして円高
NYダウは終値として4年ぶりの1万ドル割れ。そして、日経も朝方一時1万円割れと世界的に株式市場混沌としています。昨日は特にヨーロッパがひどかったですね。イギリス、ドイツ、フランスもマイナス７～９％くらい。日経や東証REIT指数は朝方大きく売られたものの、さすがに下げ疲れたか徐々に戻すような感じの日中足でした。で、結局のところ株価の方は戻らなかったものの、J-REITはプラス引けまで戻しました。まあ、先行してずいぶん下げていたからなあ。それに、3分法とかそういったたぐいは、J-REITの時価総額が大きく下げて、バランスが悪くなると、減った分だけ買い増しの要因となるのかもしれない。ここ3日ほどは、日中足を見ていると、最後の10分、20分はかならず上昇して終わっているようなので、投信買いかもね。本日の主要株価指数 TOPIX (東証株価指数) 977.61 -21.44 -2.15%日経平均株価 10,155.90 -317.19 -3.03%JASDAQ インデックス 45.66 -1.21 -2.58%東証マザーズ指数 304.07 -16.52 -5.15%大証 ヘラクレス指数 495.16 -21.63 -4.19%東証REIT指数 958.67 14.56 1.54%中国 上海総合指数 2,157.84 -15.90 -0.73%昨日の主要株価指数 NYダウ 工業株30種 9,955.50 -369.88 -3.58% 10/06S&P 500種 1,056.89 -42.34 -3.85% 10/06ナスダック 総合指数 1,862.96 -84.43 -4.34% 10/06FT 100指数 4,589.19 -391.06 -7.85% 10/06フランス CAC40指数 3,711.98 -368.77 -9.04% 10/06ドイツ DAX指数 5,387.01 -410.02 -7.07% 10/06ロシア RTS指数 $ 866.39 -204.59 -19.10% 10/06ムンバイ SENSEX30種 11,801.70 -724.62 -5.78% 10/06原油も90ドル割れだそうですし、世界中何でもかんでも下落か？そう言えば、円だけは驚異的に上がりましたね。円建て資産をたくさん持っている日本人的にはハッピー？まあ、普通はそんなこともないわな。店に行って、EUR建てとかAUD建てで品物が売られているのならともかく、みんな円建てですからねえ。ブランドものとかお好きな方は、これから安くなっていくかもしれませんが、それにしても、EURがこれだけ早く130円台まで下落するとは思っていませんでしたし、AUDもねえ、わたくしの想定では、80-85円くらいまでの下落は覚悟していましたが、まさか70円台前半までこんな勢いで行くとは。震源地アメリカはまだかろうじて100円台を保っていて、円に次いで強いのはUSDみたいな感じになっていますが、これもひょっとすると、USD資金の流動性が低下し、枯渇しているため需要が大きいというのが原因かもしれません。小規模な国とはいえ、以下のようなニュースもすごいわ。アイスランド、金融危機回避で全銀行を国有化 【ロンドン＝是枝智】アイスランド政府は６日夜、金融危機を回避するため、同国のすべての銀行を事実上国有化する法案を国会に提出し、可決された。即日発効された。 政府があらゆる銀行を管理下に置いて、金融機関の合併や買収、資産売却、役員交代などを強制的に行える内容だ。預金も全額保護される。 ハーデ首相は６日夜、テレビ演説を行い、同国の主要銀行が６日になって金融市場からの資金調達ができなくなり、銀行間の取引を全面停止したと報告した。そのうえで、「アイスランドの銀行の経済的な重みは、ＧＤＰ（国内総生産）の何倍にもなる。最悪の場合、銀行とともに国家が破産するかもしれない」と訴え、理解を求めた。 アイスランドは人口３１万人、ＧＤＰは約１兆６０００億円。９月末、経営危機に陥った主要銀行の一つ、グリトニル銀行の株式を政府が７５％取得し、実質国有化した。しかし、通貨クローナの急落に加え、その後も危機に陥る銀行が続出したため、異例の強硬措置に踏み切った。（2008年10月7日13時35分 読売新聞）そんな危機なのか？と思って見てみたら、アイスランドクローナこんなことになってます（週足）。こりゃたしかにつらい。円高もつらいが、自国通貨価値がこれだけ下落するのもつらそう。アイスランドはもはや国ごとやばそう。沖縄あたりより人口もだいぶ少なそうだし、イギリスとかに国ごと買収してもらったらどうだろう・・なんてことをマジで考えてしまう。インフレ率もヒドイ（よって、金利もべらぼうに高い）し、最低でもIMF管理下で経済を立て直す位のことが必要なんじゃないでしょうか。かつての韓国のように。そう言えば、その韓国ウォンも最近怪しげな為替動向ですな。もう世界中シッチャカメッチャカ。シッチャカメッチャカといえば、シティとワコビアの話もなんだかこじれている模様ですな。これのせいでサムライ債の発行も延期したとか言う話でしたが。この話で思い出すのは、UFJ信託の身売り話です。いったんは住友信託に売却合意していたのに、一転、信託だけではなく丸ごと三菱東京に身売りすることになったという話。なんだかデジャブだなあ。最近、その日のニュースに反応して行き当たりばったりなので、まとまりのない話で失礼。
2008/10/07
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J-REITが壊れた2
やっと金融安定化法案が週末に通ったところですが、日本の経験から言えば、不良債権買い取るくらいではまだまだで、結局のところ、いくつか潰れる金融機関もありで、公的資金による資本注入とかそういったことも必要になっていくんじゃなかろうかとそういうことですかね。今日も東京は株、J-REITともひどい下落です。TOPIXは2003年12月以来の1000ポイント割れ。日経平均の1万円割れも視野に入ってきましたね。円高もかなりな勢いで進んでおり、八方ふさがりですな。円の預貯金と国債だけが頼りですか。本日もまた記録的なので、予定を変更して、先週末同様の記録をば。本日東証REIT指数の最安値は914.64で、前日比マイナス9.5％くらいまで行きましたが、今日は最後の20分くらいである程度戻しました。とはいっても、指数算出開始以来で初の1000ポイント割れで、底が見えず。東証REIT指数終値（2008.10.6）：944.11（-66.44, -6.57%）まあ、基本は外部要因により買い手不在といったところですか。そんな中耐えきれなくなって、リプラスレジやNCRのように、ファイナンスに関する悪材料を出してくる銘柄がありますので、REIT全体の信頼感も低下。信用不安で次はどこだというわけでしょう。この超逆風下でも、多少の借入金金利上昇により、巡航速度が若干低下するとしても分配金レベルをなんとか粛々と守り抜くことが出来る銘柄は、そのうち復調するとは思うのですが、1年かかるか、2年かかるか、先は見通せません。さらに、買い手が現れなければ、そうそう勢いよく戻ると言うこともないかもしれません。10％以上下落した銘柄：13銘柄8964 フロンティア不動産投資法人 460,000 -89,000 -16.21%★8962 日本レジデンシャル投資法人 135,000 -25,100 -15.68%★8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 168,600 -29,400 -14.85%8980 エルシーピー投資法人 114,300 -18,800 -14.12%★8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 124,000 -20,000 -13.89%★3234 森ヒルズリート投資法人 363,000 -50,000 -12.11%★8957 東急リアル・エステート投資法人 541,000 -73,000 -11.89%8976 DAオフィス投資法人 260,000 -35,000 -11.86%★8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 90,000 -11,900 -11.68%8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 92,000 -12,100 -11.62%★8958 グローバル・ワン不動産投資法人 799,000 -100,000 -11.12%★8983 クリード・オフィス投資法人 135,700 -15,600 -10.31%8985 日本ホテルファンド投資法人 173,000 -19,800 -10.27%★ストップ安：12銘柄（上記で★をつけた９銘柄プラスNBF, オリックス, ユナイテッドアーバン）上場来安値：32銘柄（つけていない方が10銘柄。しかも、10万円以上のマージンを持っているのは、8951, 8952, 8958のみ）8953 日本リテールファンド投資法人 358,0008954 オリックス不動産投資法人 387,0008955 日本プライムリアルティ投資法人 191,0008956 プレミア投資法人 378,0008960 ユナイテッド・アーバン投資法人 371,0008962 日本レジデンシャル投資法人 130,1008963 東京グロースリート投資法人 133,0008964 フロンティア不動産投資法人 449,0008965 ニューシティ・レジデンス投資法人 84,1008966 クレッシェンド投資法人 128,0008969 プロスペクト・レジデンシャル投資法人 160,2008970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 84,1008972 ケネディクス不動産投資法人 285,8008973 ジョイント・リート投資法人 158,0008974 ラサールジャパン投資法人 168,0008975 FCレジデンシャル投資法人 275,0008976 DAオフィス投資法人 255,0008977 阪急リート投資法人 413,0008979 スターツプロシード投資法人 80,6008980 エルシーピー投資法人 113,1008981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 168,6008982 トップリート投資法人 316,0008983 クリード・オフィス投資法人 121,5008984 ビ・ライフ投資法人 228,0008985 日本ホテルファンド投資法人 162,8008986 リプラス・レジデンシャル投資法人 124,0008987 ジャパンエクセレント投資法人 342,0003227 ＭＩＤリート投資法人 167,0003229 日本コマーシャル投資法人 120,0003234 森ヒルズリート投資法人 363,0003240 野村不動産レジデンシャル投資法人 378,0003249 産業ファンド投資法人 277,500各銘柄の利回りを単純に平均すると、10％を超えました。まあ、等金額ずつ各REITを持っている人は利回り10％ということですか。もっとも、NCRのように今期大幅な分配金低下が見込まれるが、まだ発表していないという銘柄もありますけどね。DAは譲渡益込みとはいえ、今期利回り20％超えましたね。今買えば、11月期の分配金で1割キャッシュバックって感じですか。本日の東証REIT指数＝944.11、レジREIT指数（独自算出）＝726.43、単純平均利回り＝10.33％、加重平均利回り＝7.63％。
2008/10/06
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J-REITが壊れた
まあ、昨日も同じようなこと書いたつもりだったんですが、本日はさらにひどく、なんか完全に壊れてしまったような感じですね。含み損益には関心のやや薄い私としましても、この状態はかなり気持ち悪いです。相当憂鬱になってまいりました。本日は別ネタ用意していたんですが、ひょっとすると記録的な日になるかもしれないと思って、記録だけしておきます。それにしても、為替リスクなしで加重平均7％を超える利回りの商品になっていますので、もうぼちぼち勘弁してくれ。東証REIT指数終値（2008.10.3）：1,010.55（-90.61, -8.23%）実は、東証REIT指数は2003.3.31の終値を1,000として算出が始まったわけですが、その後、終値として1,000ポイントを切ったことは一度もありません。よって、来週以降終値として1,000ポイントを切ることがあれば、算出来の安値と言うことになります。本日、最後の10分くらいで若干戻しましたが、場中には一時1,000ポイント切っております。それと、値下がり率の新記録です。これまでの値下がり率第1位～第3位は第1位：2008.1.22 -7.31％第2位：2008.9.16 -6.98％第3位：2007.8.17 -6.89％です。まあ、いずれもマイポートフォリオがド派手な下落を演じている日ですね。昨年の8/17は海外旅行の最中でしたが、派手な円高、株安が来た日でした。まあ、この辺からサブプライム問題が始まった（ていうかもっと前からあったんだけど）といったところでしょうか。今年の1/22のブログのタイトルは「敵前逃亡中」でした(笑)。そして、9/16はリーマン破綻の余波ですかね。これらの日でも四捨五入でマイナス７ですから、本日のマイナス８はマグニチュード８でしょうね。10％以上下落した銘柄：18銘柄8962 日本レジデンシャル投資法人 160,100 -40,000 -19.99%★8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 101,900 -21,000 -17.09%★8985 日本ホテルファンド投資法人 192,800 -39,100 -16.86%★8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 104,100 -20,000 -16.12%★3229 日本コマーシャル投資法人 130,000 -24,500 -15.86%★8973 ジョイント・リート投資法人 166,200 -30,000 -15.29%★8966 クレッシェンド投資法人 135,000 -23,000 -14.56%8976 DAオフィス投資法人 295,000 -50,000 -14.49%★8980 エルシーピー投資法人 133,100 -22,000 -14.18%8983 クリード・オフィス投資法人 151,300 -25,000 -14.18%8972 ケネディクス不動産投資法人 302,000 -49,000 -13.96%★8969 プロスペクト・レジデンシャル投資法人 183,000 -29,400 -13.84%3227 ＭＩＤリート投資法人 201,100 -28,700 -12.49%8964 フロンティア不動産投資法人 549,000 -70,000 -11.31%8954 オリックス不動産投資法人 437,000 -50,000 -10.27%★8959 野村不動産オフィスファンド投資法人 635,000 -72,000 -10.18%8955 日本プライムリアルティ投資法人 207,500 -23,500 -10.17%8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 144,000 -16,000 -10.00%★★はストップ安をつけた銘柄：10銘柄上場来安値：20銘柄8953 日本リテールファンド投資法人 377,0008954 オリックス不動産投資法人 437,0008960 ユナイテッド・アーバン投資法人 411,0008962 日本レジデンシャル投資法人 160,1008965 ニューシティ・レジデンス投資法人 104,1008966 クレッシェンド投資法人 135,0008970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 101,9008972 ケネディクス不動産投資法人 301,0008973 ジョイント・リート投資法人 166,2008976 DAオフィス投資法人 295,0008980 エルシーピー投資法人 131,1008981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 196,4008982 トップリート投資法人 332,0008983 クリード・オフィス投資法人 151,3008985 日本ホテルファンド投資法人 191,9008986 リプラス・レジデンシャル投資法人 130,0008987 ジャパンエクセレント投資法人 383,0003227 ＭＩＤリート投資法人 200,2003229 日本コマーシャル投資法人 124,5003249 産業ファンド投資法人 296,000こうやって絶対値を眺めてみると、どれもこれもスゲーなあ。10兆円くらい資金を持っていたら、ばんばん買うな。いや、まてよ。10兆円も持っていたら、利子だけで食っていけるから、かなり保守的になるかもしらんな(笑)。国債でも買ったりして。本日の東証REIT指数＝1,010.55、レジREIT指数（独自算出）＝773.63、単純平均利回り＝9.55％、加重平均利回り＝7.13％。
2008/10/03
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J-REITへも信用不安波及
多分、J-REITへも信用不安が波及してきているといったところでしょうね。本日、東証REIT指数は昨日書いた今年の安値の9/5を下回って、最安値を記録しました。下落率が大きかったのは以下のような連中。8962 日本レジデンシャル投資法人 -16.66%3229 日本コマーシャル投資法人 -16.17%8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 -13.88%8976 DAオフィス投資法人 -12.66%8972 ケネディクス不動産投資法人 -12.47%まあ、新興不動産系か外資ですね。パシフィックはかなり厳しいかもしれませんが、ケネディクスやダヴィンチあたりは、まだ大丈夫という気はするんですけどねえ。不安が広がるときはこんなモンなんでしょう。まあ、昨日も書いたとおりなんですが、J-REITの場合は、親が死んでも子は生きるのが原則かと思います。ただし、信用力失墜のため、リファイナンスとかそういった時期に、借入が出来なくなったりそういった悪材料が出てくる可能性が高いです。その結果、先日NCRからアナウンスがあったような損してまで資産売却して資金を捻出しなければならないといった羽目に陥ることが考えられます。買い手があまりいない今の時期に強制売却はつらい選択ですからね。逆に、アドレジ、アコモ、プレミアは本日プラス引けです。昨日書いたとおり、これらは比較的強いですね。まあ、アドレジやアコモといえど、かなり有利子負債比率は煮詰まっていますので、資金力が潤沢かといえば、そうでもないんですが、やはり親ですかねえ。日レジあたりのクビが回らなくなってきたら、買いたたくという手もあるかもしらんし。まあ、今日もエルクリエイトが破産の様ですし、まだまだ暗い日々が続くでしょう。でも、エルクリエイトに関してはよくここまで頑張りましたよ。実際には第三者割当増資の資金が送られてこなかった時点でジ・エンドだったんですけどね。8月末までの借金を9月末まで伸ばしてもらっても、資金繰りができるわけもないですし、もう一回伸ばしてもらおうと思ったみたいですが、それはならず、破産ということのようですね。本日の東証REIT指数＝1,101.16、レジREIT指数（独自算出）＝854.29、単純平均利回り＝8.62％、加重平均利回り＝6.55％。
2008/10/02
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2008.9レジREIT指数
NYは過去最大の下げの次は過去3番目の上げ幅だったようです。乱高下もいいところです。日銀短観の大企業製造業景況感が5年ぶりにマイナスとなったようですが、今まではプラスだったのかという感じで、ちょっとピンと来ませんね。もうだいぶ昔から不況って感じですが、四半期前まではまだプラス圏にいたわけですね。まあ、こんなことは織り込み済みなんでしょうが、昨日のNYにつられて、本日は東京も上昇です。さて、本日はレジ指数の記録です。株式の個々の銘柄では、TOPIXや日経平均の動向と全く異なる動きをすることもあるのは当然です。株式の場合には、大型、中型、小型とか、業種別とかいろいろなサブインデックスもあるわけで、日経平均には負けているが同業種の中ではましな方だとか、いろいろと参照できます。しかしながら、REITでは単一の指数しかなく、そのため、独自にレジデンス銘柄のREIT指数を算出することにして、2006.11からレジREIT指数を算出しています。定義、注意事項などは、一周年の時のネタを参照願います。本日は、9月のレジREIT指数の記録です。8月分はこちら。日付 レジREIT指数 東証REIT指数2008.9.1 941.10 1,263.21 2008.9.2 909.13 1,217.11 2008.9.3 900.39 1,201.77 2008.9.4 878.14 1,162.48 2008.9.5 849.05 1,114.04 2008.9.8 892.02 1,196.40 2008.9.9 896.03 1,205.83 2008.9.10 902.43 1,200.24 2008.9.11 926.02 1,226.62 2008.9.12 951.15 1,266.25 2008.9.16 907.44 1,177.84 2008.9.17 944.52 1,210.21 2008.9.18 931.42 1,169.42 2008.9.19 949.78 1,223.56 2008.9.22 945.29 1,237.59 2008.9.24 917.13 1,188.09 2008.9.25 918.58 1,195.70 2008.9.26 922.16 1,189.50 2008.9.29 914.25 1,176.05 2008.9.30 892.90 1,131.67 現在の対象銘柄（14種）8956 プレミア8962 日本レジデンシャル8963 東京グロースリート8965 ニューシティレジデンス8969 プロスペクトレジデンシャル8970 ジャパンシングルレジデンス8973 ジョイントリート8975 ＦＣレジデンシャル8978 アドバンスレジデンス8980 エルシーピー8984 ビライフ8986 リプラスレジデンシャル3226 日本アコモデーションファンド3240 野村不動産レジデンシャル除数428,582,021円（→9/4）445,003,170円（9/4→）最近、レジデンス系は新規上場も、増資も非常に苦しい状態ですから、全く除数の変更が無い月が多いのですが、8月末にリプラスレジの第三者割当増資が行われましたので、その分の変更が9月初旬にありました。その親のリプラスも破産。まあ、いつまでも「リプラス」が入っている名前でいるわけにも行かないでしょうから、そのうち名称も変更されるんじゃなかろうかと思われます。森ブラザーズの第三者割当はありましたが、レジデンス系ではないため、今月も今のところ除数変更の予定はありません。過去2ヶ月のレジREIT指数、東証REIT指数をグラフ化すると、以下のようになります。9/5に両指数とも最安値をつけていますが、9月はめまぐるしくいろいろなことがあったため、この日が何だったのかもはや覚えていません。で、自分自身のブログをひもとくと、どうやら（当時としては）きつい円高だったようですね。でも、その後、リーマン破綻などで、為替相場もむちゃくちゃ乱高下していましたので、為替のグラフを見てみても、9/5がきついかどうかもはや分からなくなってしまいました。それほど、9月はヒドかったということでしょう。最近のJ-REITはJREなど上位銘柄が不調でして、よって、レジREIT指数との差が少しずつ狭まってきているように見えます。比較的底堅い動きになっているレジデンス系ですが、その中でも2極化してきているような感じです。まず、アドレジやアコモはレジデンス系にとどまらず、全銘柄眺めてみても、ここのところ相対的に強いです。まあ、強いと言っても、上がっているということでもなく、下がっていない程度のことですが。また、野村レジやプレミアなども堅調です。逆に、不調の銘柄はNCR、シングルレジ、FCレジといったところでしょうか。NCRはファイナンスと池袋取得、シングルレジはリーマン破綻、FCは売却益で塗り固められた今期がもうすぐ終わりそうという、いずれも、将来不安を抱えています。また、TOBが来週で終了するリプラスレジもそれ以降不調の仲間になることでしょう。アドレジやアコモのような親がしっかりしているレジデンス系が堅調だと言うことは、今後、不況下で、空室率の増加、資産評価額の下落に見舞われるであろうオフィス系銘柄から、比較的ディフェンシブなレジデンス系に資金がシフトしてきているのかもしれません。しかし、レジデンス系といっても、闇雲ではなく、銘柄は選ばれているということでしょうか。それにしても、大和にハシゴをはずされたパシは痛い。本日も親は当然ストップ安ですが、日レジ、日コマともに売り込まれていますね。まあ、仮に親がお亡くなりになって、しばらくスポンサーが決まらない異常事態になったとしても、案外その方が安心かもね。無理矢理な高値つかみやバカ増資させられるよりは。ただ、信用低下による金利上昇とかリファイナンスリスクなどはありますから、やはりしっかりとした親についていた方がいいんですけどね。本日の東証REIT指数＝1,154.27、レジREIT指数（独自算出）＝896.32、単純平均利回り＝8.13％、加重平均利回り＝6.25％。
2008/10/01
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