2008年09月の記事
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ー７７７
ボーイングでも大当たりでもなく、NYの下落幅新記録です。アメリカもやってくれますね。政党幹部と政府との間で概ね修正合意した金融安定化法案を本議会でひっくり返して否決するとは天晴れですねえ。こりゃサプライズだわ。これを受けて、東京も483円安の今年最安値。中間期末だからこれでも多少のお化粧もあったかもしれない。勘弁してくれ。ダウ平均過去最大の下げ、777ドル安 金融安定化法案否決で 【ニューヨーク＝山下茂行】29日のニューヨーク株式市場ではダウ工業株30種平均が前週末比777ドル68セント（6.98％）安の1万365ドル45セントで取引を終え、史上最大の下落幅を記録した。成立が間近だと期待されていた金融安定化法案を米下院が否決。金融システム不安により景気悪化が深刻化しかねないとの危機感が強まった。金融株以外の業種にも投げ売りが広がるほぼ全面安の展開で、米政府は何らかの対策が避けられない情勢だ。 ダウ平均がこれまでに記録した1日の下落幅では、2001年の同時テロ後初めての取引日である9月17日に記録した684ドル81セントが最大だった。この日の下落幅はこれを約93ドル上回り、ダウ平均の終値は2005年10月以来、約2年11カ月ぶりの低い水準に落ち込んだ。ＡＰ通信によると、下落率は過去17番目の大きさ。 ハイテク株比率の高いナスダック総合株価指数は1983.73と前日比199.61ポイント（9.14％）安と大幅に下落。節目の2000台を割り込み、約3年4カ月ぶりの安値水準。 (08:00)（NIKKEI NET）まあ、結局のところ、衆愚政治といったところでしょうか。金融機関のトップの給料が高すぎるみたいな、つまらない議論もしていたようですしね。思えば、十数年前だったか、住専に公的資金を使うといったときも、日本ではえらい騒ぎだったように記憶しています。まあ、金額で言えば、7千億円程度でしたから、今のアメリカの金融安定化策の1/100レベルの小さな話ですが、公的資金投入にはマスコミが扇動した形で数々の抵抗があり、結局のところ銀行への資本注入なども遅れに遅れて、大変な不況に陥っていったわけです。遅きに失したおかげで、公的資金投入額も鰻登りであったことでしょう。日本国民としては、後になって考えれば、大損こいたということです。アメリカも日本の例は熟知しているはずで、本来ならもっと早く動き出すことが出来れば、リーマンやAIGの破綻も回避できたかもしれませんし、公的資金としても、もっと少ない額ですんだかもしれません。なんかここ半年くらいは日本の方から早いところ公的資金を入れろみたいなことが言われ続けてきたようにも思いますが、アメリカさんは逃げ回っていましたしね。民間には入れないみたいな感じで。しかし、ここへきてやっと重い腰を上げたと思ったら、これですね。さらに遅れると、アメリカの方でも不況を引きずっていく可能性がどんどん高まるでしょう。しかも、処理に要する費用も何百兆円になることやら。かなり空恐ろしい事態のように見えますが、大丈夫なんでしょうか。結局のところ、株式などに手を染めている人だけでなく、失業率の大幅な上昇とか、ごくごく一般的な国民も、不況の波に洗われて、厳しい痛みを感じる程度まで追い込まれないことにはまともな手は打てないのかもしれません。本当は早ければ早いほどいいんでしょうが、政治家は大衆迎合主義にならざるを得ず、しかたのないところでしょうか。まあ、こういったところが、民主主義の欠点ではあるなあ。その結果、ヒドイ場合はヒトラーのような独裁者が登場してくるんですよ。あれは、世界大恐慌の後でしたね。さて、昨日はランドコムが破綻。これで、今年上場不動産いくつつぶれたかなあ。でも、まだまだ行きそうですね。朝方、パシから大和証券との話がまとまっていないってアナウンスもあったし。これは、かなりな窮地ですなあ。崖っぷちでつかんでいた縄が99％ほど切れかかっているといった印象でしょうか。まあ、今日は他も下がっているんだけど、日コマも元気よく下落していますねえ。無担保でよかった借金へも担保差し出しを要求されているようだし。日レジと日コマはいずれ人様のものになるかもしれないな。J-REIT上場の目論見が頓挫している大和ハウスあたりに売却したらどうでしょう。大和つながりで(笑)。いっそのこと、自分ごと救済合併でもしてもらって、J-REITを差し出してもいいですね。でも、普通は、民事再生でも先に申請してもらって、その過程でスポンサーとして入り込んだ方が得策か・・
2008/09/30
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J-REITは投信に25％ほど持たれている
まあ、なんとかアメリカの金融安定化策が、東京が始まる前に、議会の賛同を得るに至ったようですが、それにしちゃさえない日でしたね。さて、リプラスレジのTOBというネタの中に、「通常の投信が総計25％の投資口を持っているとすると、」といった記述がありますので、たぶんそのことに関してだと思いますが、質問がきました。コメントじゃなく、左にあるMailというところからきたのですが、とりあえず、あまりメールで返信するつもりもありませんので、ここで書いておきます。もちろん例外もありますが、現在、標準的にはJ-REITは投信に25%前後の投資口を持たれているものが多いと思います。これにはいくつかの根拠があります。まず、その投信の方から調べてみることができます。モーニングスターで、国内株式型の中の国内不動産株を検索すると、現在30種類の投信がヒットしますが、大部分はJ-REIT投信です。J-REIT投信の純資産額を総計すると、約2800億円程度の時価総額となります。しかし、実はJ-REITを一番保有しているのはJ-REIT専門の投信ではなく、国際ハイブリッド型に分類されているバランス型投信の日興財産3分法ファンドで、9700億円の純資産のうち、約1/4、2400億円ほどはJ-REITのはずです。また、野村日米REITファンドは、国際株式に分類されていますが、2千億円の純資産のうち、３割、600億円ほどはJ-REITと思われます。ここまでで既に6千億円弱見つかりましたが、ほかにも国内外のハイブリッド型などにJ-REITが含まれていることが多く、これらを探して行くと、7千億円程度はすぐに見つかります。これはJ-REIT時価総額の20%程度ですから、見逃しているファンド等加えれば、J-REITの20数％は投信に持たれていると考えられます。まあ、これはあくまでも全体のことなので、平均として20数％ということですが、後で述べるように投信はかなり偏りなくJ-REITを保有しているものが多いと思われますので、一部の銘柄をのぞいて、25%前後という感じになります。次いで、J-REIT側から見てみます。J-REITは資産運用報告書や決算説明会資料などの中で、決算期ごとの投資主の分布を公表しています。銘柄によって、その内容はいろいろですが、ジャパンリアルエステイトは大変詳しく、投信の保有割合も書いてあります。ジャパンリアルエステイトの08年3月期の決算説明資料（PDF）（p6,7）によると、57.1%が金融機関30.4%が信託銀行（金融機関の53.3%）27.1%が投資信託（信託銀行の89.1%）ということがわかります。投資信託の保有割合まで書いてある銘柄は珍しいですが、27%保有されていること、投資信託の保有投資口は信託銀行が持っており、信託銀行の９割程度が投信による保有であることがわかります。金融機関の内訳として、信託銀行まで書いてある銘柄は他にもあって、例えば、日本ビルファンドは08年6月期の決算説明会資料（PDF）のp31で、31.6%が信託銀行であることがわかり、ジャパンリアルエステイトとほぼ同程度です。よって、投資信託の持ち分も同程度でしょう。で、肝心のリプラスレジですが、08年3月期の資産運用報告書（PDF）のp65で39.2%が金融機関の保有であることがわかります。投資信託や信託銀行の持ち分までは書かれていないものの、10位までの大投資主は同じページに書いてあります。これによると、上位３位までは信託銀行でここだけで合計26.0%の保有です。さらに、６位の信託銀行は投信かどうかよくわかりませんが、９位の方は投信でしょう。これを加えると、28.0%が信託銀行となり、この９割が投資信託とすれば、約25%となります。まあ、圧倒的下位銘柄と見られるリプラスレジでも、上位銘柄のジャパンリアルエステイトや日本ビルファンドと大差ないのですが、これは通常の投資信託は偏ることなくまんべんなく各銘柄を保有していることによると思われます。東証REIT指数に連動する投信は当然、各銘柄をまんべんなく保有する必要があるのですが、それ以外の銘柄でも、あまりに偏った投資をすると、各銘柄固有のリスクにさらされるため、なるべく多くの銘柄に分散投資するためと思われます。でも、一部には例外もあって、例えば、FCレジデンシャルは一部のマニアックな海外ファンドに大量に保有されているため、通常の投信からは敬遠されているのか、08年4月期の資産運用報告書（PDF）のp45によると、金融機関全体の保有割合としても15.9%ですから、通常の投信保有割合はせいぜい１割かそれ以下とみられます。もっともマニアックファンドも投信とみなせば、全体の過半数は投信保有であるともいえますが。
2008/09/29
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2008.9月上場IPO
昨晩の欧米は結構調子が良かったので、本日の日本市場の不調はどうしたことかと思ったら、原因はこれかな？米貯蓄金融最大手が経営破綻 ＪＰモルガンが銀行業務買収総資産32兆円ということですから、リーマンの半分くらいですかね。それにしてもでかいことにはかわりありません。おまけに今度は銀行ですからね。すぐにJPモルガンに買収されて、預金は保護されるようですが、シティ、バンカメ、JPモルガンなどでも無尽蔵に救済買収出来るわけではありませんからね。あとは、米金融安定化法案。さっさと決めんかい、コラッ。ちゅうことですかな。さて、IPOの記録シリーズですが、昨年に比べるとめっきり数が少なく寂しいのですが、９月のIPOは３銘柄でした。まあ、このご時世ですからね。相変わらず低調です。９月は、1勝2敗という結果で、しかもその１勝もちょっとしたマグレだったかもしれません。上旬に上場したサニーサイドアップですが、なんで目玉焼きなのかよく分かりませんが、水泳の北島やサッカーの中田など、スポーツ選手のマネージメント会社という感じですかね。まあ、芸能人なら、芸能プロダクションとかに所属していればマネージメントはしてくれるわけですが、スポーツ選手にとっては、こういった会社もあると便利なんでしょう。芸能人張りにテレビやコマーシャル出演したりするわけですから。でも、まあ、有名人にへばりついておこぼれをもらうような業態ですからね。個人的には好きじゃありません。で、北島選手の金メダル効果むなしく公募割れスタートでした。もっとも、9/5はだいぶお日柄が悪かったですね。普通の日だったら、公募割れまで行かなかったかもしれません。実際、上場当日は、株価全面安の中、公募割れスタートではあったものの、公募価格はすぐに回復し、その日のストップ高で終了しましたんで。ま、興味がないし、応募も出来なかったので、目論見書すら読んでいませんので、高いか安いかもよく分かりません。FXプライムとデータホライゾンが上場したころは、リーマン破綻後でして、まさに株価がジェットコースターのように乱高下している最中でした。このうち、データホライゾンは上場日が良かったんじゃないでしょうか。リーマンショックから引き続く金融不安定化の中、上場日はちょうど爆上げの順番の日でしたんで。これに対して、１日違いですが、FXプライム上場日は下げの日でしたんで、明暗が分かれた部分もあったんじゃなかろうかと思われます。だいたいFXっていうのもねえ。合法的な丁半博打みたいなものと思っていますから、博打なら、たまにラスベガスで大儲けしたとかそういった話を聞くのと同様、FXでものすごく儲かった話もあるていどでして、その陰には、多数の小儲けの人と小損の人たちがいるわけでしょう。為替はノーリターンと思っている私にとってはまあ、興味がない業態ですが、不動産と同じで、チト乱立気味ではないですかねえ。はやっている内はいいけど、そうでなくなるとどうなりますか。これに対して、データホライゾンは医療向けの情報事業ということで、これって案外面白いかもしれません。とにかく医者って忙しそうなので、自分の専門知識を情報として仕入れることはあっても、なかなか病院のシステムなどには気が回らないでしょうしね。こういうサポートしてくれる企業の存在価値は案外あるんじゃないかと、かように思う次第です。かといって、別にこの銘柄を買うとかそういうことではないんですけどね。うーん。今日もちょっと興味を引くリリースがありますが、あまり読んでいる暇も書いている暇もないもんで、ひと言ずつ感想など。日レジ、ビライフ→リプラスの賃料保証一部で使っていたみたいですね。タイミングによってはせっかく払われた家賃が消滅しちゃうこともあるのかな？リビングコーポ→継続企業の前提に関する事項の注記ですか。リプラスはこれを出した次の営業日に破産でしたなあ。ま、TOBまでして株を集めた親のSBIがどう出るかですね。引導渡すのか？総和地所→税金滞納ですか。億単位じゃあるまいし、800万円くらい社長が肩代わりして払ったらどうですかね。エルクリエイト→何と申しましょうか。もうぼちぼち楽になったらどうでしょう。この銘柄見るたびに苦しい。パシフィック→強烈な赤字ですなあ。白馬の騎士大和証券はどうなったんだ？株価が十分下がりきるまで待っているのかな。社長は30％なんて遠慮した減給じゃなくて、300％くらいの減給にして、毎月会社に給料を返金していくのはどうでしょう。シングルレジ→単なる感なんだけど、なんか第三者割当増資しそうな気がしてきた。そう言えば、リプラスレジより前に親（の一部）が破綻していたな、ここは。シーズクリエイト→お亡くなりになりましたか。負債総額114億円。OLC→不動産とは全然関係ないけど、こんなご時世でもディズニーランドは不滅だなあ。実は、未だに行ったことないんですけど。プロデュース→民事再生。負債総額74億円。これも、不動産とは関係ない技術系の会社なんですが、なんと、わたしゃかつての株主です。といっても、IPOで当たって、上場初日に売っただけですけどね。なんか感慨。わりといい会社だと思っていたんですけどねえ。粉飾はイカン。まあ、経営陣などかかわった連中を総入れ替えして、技術力だけを活かして、それこそ再生してほしい。そんな具合に思います。IPOに関してはもう先週末に出来上がっていた文章のっけただけですが、その後は、暇がないと言いつつ、こんなに書いてしまった。アホなわたくし。
2008/09/26
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リプラス破産＆9月決算J-REIT その2
昨日ブログを書いたときには見逃していたんですが、J-REIT初の親の破産です。昨日の15：53に開示されていましたね。破産手続開始決定のお知らせhttp://post.tokyoipo.com/visitor/search_by_brand/infofile.php?brand=3285&info=350132サブプライムローン問題による信用収縮で資金調達が困難化、REIT市場の大規模な混乱の中、フィー収入が大幅に低下、とあります。要するに、J-REITにジャンジャン物件を高値で押し込んで、そこからフィーを稼がないことにはやっていけないということですか。でも、無尽蔵に拡大していくわけないですからね。住宅価格が無限に上がっていくことを前提としたサブプライム問題と同様の構図ではないですかね。それに、REIT市場に無用な混乱を招いたのは、サブプライム問題ももちろんありますが、リプラスレジを初めとする一部の低位銘柄のやり口に、投資家が引いていったという側面も大きいでしょうから、まあ、自分で自分のクビを絞めたと言ったところでしょう。リプラスのホームページには破産管財人の挨拶がでていますが、リプラスは、回収可能な資産に乏しく、一般債権に優先する公租公課や多額な労働債権があることから、破産債権に対する配当財源の確保が難しい状況です。だ、そうです。純資産価値どころか総資産でもゼロってことですか？給料も払ってなかったの？資産は全て担保に取られていたとか？自分のサイフに金もないくせに、人様の金を使って自転車操業していたって感じですかね。この辺はアーバンあたりとちょっと違うみたいですね。それで、民事再生じゃなくて、破産ですか。まあ、運用会社の株式の一部はリンゴに譲渡したとはいえ、まだ55％ほど持っていますから、リプラスレジの運用会社がリプラスの子会社であることにはかわりありません。まあ、しかし、この子会社は連鎖倒産するような性質のものじゃなさそうなので、とおりあえず、資産運用会社の残りの株式もリンゴあたりに売却し、晴れて、リプラスの名前がなくなるREITになるでしょう。アップルリンゴレジデンシャル投資法人かな？これを受けて、J-REIT側からもアナウンスが出ています。スポンサー企業の破産手続開始の申立てに関するお知らせhttps://www.release.tdnet.info/inbs/140120080924050374.pdf問題となるのは以下のような点だと思いましたが、一応回答があるものもありますね。１）運用会社はどうなるの？２）TOBはどうなるの？３）リプラスが持っているリプラスレジ投資口はどうなるの？まず、運用会社の株式は、銀行団と相談の上、リンゴに異動を予定と書いてあります。まあ、順当でしょうね。あまり、他の第三者が出てくることもないでしょう。TOBに関しては金融商取引法の撤回事由に該当しないと書いてありますが、本当でしょうか。スポンサーサポートが受けられなくなる、レントゴー保証システムが受けられなくなるといった、相当重要な事情の変更が存在するとは思うんですけどね。TOB中止とか、価格の訂正とかまだありはしないかと、不信感もありますね。・・と昨日思っていたら、本日9/25にオークツリー社から報道発表があって、TOBは続けると明言されていますね。10時半くらいのこの発表を受けて、リプラスレジも上場来安値圏の15万円台から回復していったみたいです。TOB継続が約束されるのであれば、当たれば10万円以上抜ける15万円台は安いでしょうからね。オークツリー社による株式会社リプラス破産手続開始に関する報道発表についてhttps://www.release.tdnet.info/inbs/140120080925050857.pdfあとは、6,500口の投資口ですが、こちらは、2/18に発表されたリプラスの前期決算短信の中で、みずほをアレンジャーとするシンジケート団からの23億円の借入の担保として設定されています。よって、まずは借金の肩に銀行に取られる運命でしょうね。さらに、銀行側としては、TOBに応募するのが最良です。全部当選すれば、16.9億円も回収できますからね。密約でも無い限り、全部当選はあり得ませんが、まあ、最低でも市場で1口10万にはなるでしょうから、3割以上は回収可能じゃないでしょうか。市場外で15万円くらいで引き受け手があれば、10億円くらいの回収も出来ますが、リンゴももはやアップアップですからね。買い手がなく、市場に放出されると、TOB後なら下落圧力となりますね。さらに、もし銀行がTOBに応募するとなると、一般投資主のTOBの当選確率は下がりますね。で、リプラスの話はこの辺にして、昨日の続きです。ただし、リプラスレジを除くと2銘柄です。注意事項もありますので、昨日のネタもちょっとチェックしておいてください。信ずるものがバカを見るということにならぬように。8973 ジョイント・リート（レジ銘柄、9/19：231,700円）親がオリックスに救われたって感じで、ここも少し戻しているところです。今のところ、すでに公表済みの三軒茶屋と初台を11月に、京都の五条を来年2月に取得予定で、合計約40億円。まあ、これくらいの規模ならなんとか借入でしのげるかなといったところですか。規模的にもたいしたことはないので、分配金への影響は少なそうです。よって、来期の分配金予想は公表されていませんが、まあ、今期並みと考えられますが、ここも若干金利で苦しめられている方でしょうから、やや下の1万円くらいで想定しておきますか。となると、やはり今よりは弱気で22万円±2万円程度でどうでしょうか。親が救われて、信用力が多少回復したとはいえ、REIT全体がどうにかならないことには大化けは困難でしょうね。相変わらず、この辺でグズグズするものと思われます。8985 日本ホテルファンド（9/19：264,500円）ここは割と手堅いんじゃないかと思うんですよ。来期中に取得する物件はないし、条件が今期と変わらないようですので、今期並みの12千円前後となるんじゃないですかね、来期予想も。そうなると、投資口的にも変化なしですね。すなわち、26万円±2万円といったところです。まあ、今後とも堅く12千円を分配し続けるのであれば、9％の利回りって言うのは結構魅力的な水準とは思うのですけどね。増資とかもしばらくはしそうにないし。8986 リプラス・レジデンシャル（レジ銘柄、9/19：200,700円）はい。シッチャカメッチャカですから、今回はパス。まあ、リンゴとしても、第三者で大量の投資口を既に持っているので、それがゴミになるようなことはしないでしょうけどね。いずれ、何らかの方法で上場廃止まで持っていって、実質超安値でリプラスレジの資産を手に入れるという算段でもしているのかもしれません。まあ、出来れば、リンゴが出てくる前、TOBなんかもなにもない状態で、親が破綻したらどうなるか見てみたかったんですが、今となってはリンゴに食われるのは間違いないでしょうから、面白みも半減ですな。また、9月決算銘柄じゃないし、つぶれないとも思うんですが、NCRも来てますねえ。1口当たり7千円近い譲渡損ですか。こりゃ今期の分配金はほとんどナシかもしらん(笑)。既存の借金のリファイナンスを断られて、やむなく物件売って金を捻出したということですが、いよいよ高値つかみの怨念がはっきり出てきましたねえ。先日も借入条件の異常とも思える変更出していたし、相当金融機関にいじめられているな。でも、君の敗因は池袋の取得を早々と発表したことですよ。ここも自業自得ですな。こうなったら、早いところ池袋は止めますと発表しなさい。まあ、どうせ資金の手当てが出来ないので、取得しようにも出来ないでしょうが。ま、今後はスターツとビリ争いでもしてなさい。なんか最近、中間期末のせいか、経済ネタが面白すぎる。マジ忙しいんだって。こんなこと書いている場合じゃないんですよ。面白ネタは週末に集中して出してくれませんかね。本日の東証REIT指数＝1,195.70、レジREIT指数（独自算出）＝918.58、単純平均利回り＝7.95％、加重平均利回り＝6.03％。ただし、9月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。NCRの譲渡損の影響は含まず(笑)。
2008/09/25
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森トラスト総合リート投資法人（8961）購入＆9月決算J-REITその１
まあ、こんな売買している場合じゃないんですが、つい、買えてしまいました。森トラストです。今はあまり資金をリスク資産にまわしたくないので、なるべく早く売りたいのですが、権利落ち後に目論み通り、本日の買値以上に上がってくれますかどうですか。ひょっとすると、70万円台まで落ちて、またまた塩漬けの日々になるやもしれません。で、本日は9月決算銘柄の権利落ち日です。とりあえず予定していたネタは定例の今月決算J-REITのシリーズなんですが、以下の条件で考えております。一時期に比べて、ボラは小さくなってきたようですが、それでも、現状無茶な条件と言うことで、３ヶ月後程度を想定した、将来的な投資口価格の予想といいますか、予言めいたことも書いてありますが、自分自身まったく信用しておりませんで、売買するときに参考にすることは自分でも皆無です。・東証REIT指数、レジREIT指数現状維持・ボラティリティが大きくないこと・未発表の増資、売却益発生など大きな材料無し・当たるも八卦、当たらぬも八卦一番の目的は、各銘柄の決算期にあわせて、過去のニュース、総資産、有利子負債、譲渡益の状況、将来的な物件取得等々を再確認することにあります。また、次期分配金予想が公表されていない場合は、それがどのくらいになるのか、見積もるのが最大の目的です。だいたい、東証REIT指数現状維持でボラティリティが大きくないという条件も現状厳しいわけです。毎日の各銘柄の価格変動が１％以内くらいに収まり、東証REIT指数としては10ポイント以内の変動で日々推移するような状況なら、まだしもということです。それから、レジデンス系銘柄（以下に記述）は、独自に算出しているレジREIT指数現状維持を前提とします。なお、9/19現在の値は以下の通りです。大部分を書いているのが週末なので、全部9/19の値を用います。今回も、書き終えているんですが、水増しの2回シリーズで。東証REIT指数＝1,223.56（9/19）レジREIT指数＝949.78（9/19）8952 ジャパンリアルエステイト（9/19：936千円）ご多分に漏れずこの銘柄もやられているわけで、９月に入ってからは100万円割れの日々が続いているわけです。しかし、ちょっと引いて考えるならば、この銘柄が4％近い利回りがあるというのも意外とオイシイのではなかろうかと、こんな具合にも思うんですけどね。信用収縮の時代ですから、一部の下位銘柄では、借入金利が上昇して、分配金が大幅に下落という憂き目にあっている場合もあるでしょうが、J-REITで最も信用力の高いこの銘柄ではあまり考えなくてもいいかなと思います。さらに、空室率の上昇に伴い、賃料増額改定も難しい環境になってきていますし、今後は弱気でしょうが、この銘柄で家賃収入が急速に減っていくことも考えにくいことではあります。まあ、２流、３流オフィスや郊外型商業施設とかならともかく。というわけで、落ち着いてくれば、見直されることもあるんじゃないかと期待はしています。来期は、18,610円の予想が公表されていますが、新藤田ビルが前提に入ってませんので、19千円前後に上昇修正される可能性があると思います。とすれば、100万円回復して、102万円±5万円くらいでいいんじゃないか？8958 グローバル・ワン不動産（9/19：986千円）ここも100万円割れですね。巡航で2万円を越えていますので、100万円でも4％超はあるわけですが、今の時代こんなモンなのかな。といったところなんですが、個人的にはそうも思いませんので、今は安いであろうと思います。来期分配金は発表されていないわけですが、基本的には今期と同レベルですかね。21千円とかそのくらいだと思います。というわけで、利回りとしてはやはり4％を切るくらいの108万円±5万円あたりが想定されますか。・・と、ここまでは週末に書いていたことなんですが、やはり天王洲なんか空白期間なしでまわすことが出来ないかもしれず、本日、天王洲で78.5％、銀座ファーストビルで90.2％の稼働率に基づく分配金予想が19,500円と出ました。まあ、後継が埋まれば上方修正もありということでしょうが、この通りで行くのなら、多少修正して、101万円±5万円としておきますか。8961 森トラスト総合リート（9/19：837千円）最近やはり成績が悪いようです。どうもここのところは上位銘柄がさえないようでして、先に下位銘柄が下がっていったんで、順番にそれが上位に波及してきて、ついには最上位グループが下がり始めたって感じですかね。ここは昔は分配金予想の出し方もおおざっぱなことが多く、しかも、決算短信時にその期の予想をやっと公表するという形で、先のことは分からないというのが常だったんですが、前回から方針を変えたのか、１円単位まで予想を公表していますし、来期予想も出しています。しかし、ONビルの影響が大きいですから、せっかく次期分配金まで初めて出したのに、今回はあまり役には立ちません。LTV50%に抑えるための増資も検討しているようですし。・・と思っていたら、ONビルの影響を考慮した来期予想を第三者割当増資と同時に9/22に発表しました。今回の第三者割当はいいですね。実は、先週末にここを書いていたときはまだ第三者になるのか公募になるのか不明で書いていましたので、来期予想（自分の）も19千円程度と思って書いていたんですが、第三者で比較的高値増資となり、また、追加投資口数も思いのほか少なかったため、希薄化も抑えられ、従来予想分配金を上方修正できる程度でした。なかなかやるなあ、森トラスト。というわけで、来期20,500円の予想となりましたので、95万円±4万円とでもしておきますか。他銘柄が週末に考えているのに対して、この銘柄のみ、月曜日（9/22）の状態で考えております。・・で、さらに本日買ってしまったというわけ。この銘柄の記述の第1段落は土曜日に書いており、第2段落は月曜日、さらに、この段落は本日書いております。まあ、今日買えば、2万円の分配金がもらえますし、同値での売却でも分配金分浮きますから、なるべく早く手放したいんですけどね。でも、長期になってしまったとしてもかまいません。さて、野村はリーマンのアジアに続き、ヨーロッパも買収することを発表しました。基本的には、資産は分離して、人材やそのノウハウを確保するのがねらいのようです。ちょうどメリルが山一の店舗や従業員を引き受けたような感じですかね。しかし、はたして狙い通り行きますかどうですか。優秀な方はヘッドハンティングとかでどんどん引き抜かれていって、残るはカスばかりってな懸念もありますな。ですから、早いところ、野村傘下でやる気をいかに起こさせるかといった点が課題でしょうか。そして、GSにはパフェット氏の投資会社バークシャーが50億ドルですか。バークシャーが引き受ける優先株は利回り10％相当の配当が付くそうですから、三井住友あたりが名乗りを上げるかと思っていたんですけどねえ。バークレイズよりこっちの方が面白かったのでは？多少は仲もいいはずだし、要請があればなんて悠長にかまえていなくてもねえ。本日の東証REIT指数＝1,188.09、レジREIT指数（独自算出）＝917.13、単純平均利回り＝7.89％、加重平均利回り＝6.07％。ただし、9月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。
2008/09/24
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心優しきニッポンはハゲタカになれるのか
アメリカさんまたも大幅な下落ですか。どーしよーもねーな。これを受けて、アジアも全面安か、と思いきや、韓国や台湾は上げていますね。まあ、香港、中国、オーストラリア、インドあたりは今のところ下げているんですが。昨日、夜になってからですが、以下のような発表がありました。野村ホールディングス、リーマン・ブラザーズのアジア・パシフィック地域部門の継承を発表https://www.release.tdnet.info/inbs/140120080922048536.pdf三菱UFJフィナンシャル・グループのモルガン・スタンレーへの出資についてhttps://www.release.tdnet.info/inbs/140120080922048547.pdfいいですねえ。わたしゃこういったニュースが大好きです。５年くらい前までは痛んでいる日本の金融機関が外資にずいぶんオイシイ汁を吸われたでしょうから、せめてその分くらいは吸い戻して欲しいところです。できれば、足下見て、生き馬の目を抜くようなヒデー条件でじゃんじゃん吸い取って欲しい(笑)。三井住友に注入されたGSの出資なんかヒデー条件でしたからねえ。まあ、でも外資にいいようにサイフ代わりに使われているって気もするんですけどね。被害妄想気味かもしれませんが。あと、このニュースも好きです(笑)。かつては、邦銀のみがジャパンプレミアムみたいな形で金利が上がっていたことがありましたんでね。外銀、なお資金調達難 金利、国内勢より0.4％高く 米政府が不良債権の買い取りを柱とする金融対策を打ち出したが、市場ではなお警戒感が根強い。金融機関などが資金をやり取りする短期市場では22日、外資系金融機関が国内勢より0.4％ほど高い金利での調達を強いられた。資金調達が難しくなった金融機関向けに日銀が設けている補完貸付制度の利用額も1年半ぶりの水準に急増した。 銀行が日々の資金繰りを調整するコール市場で、日銀が市場調節の対象とする無担保翌日物の取引は異常な状態が続いた。同日は多くの外資系金融機関が日銀の誘導目標（0.5％）を上回る0.6―0.7％で資金を調達した。「思うように資金が取れなかった」（外国銀行）といい、一部では0.9％で取引が成立した。(07:00)（NIKKEI NET）まあ、こんな具合に短期金利が上がり気味の影響があるのかもしれませんが、最近USDのMMF金利が上昇しているみたいです。私が保有しているやつは、リーマンショックの前は、だいたい1.7％台後半で落ち着いていましたが、先週1.8％から1.9％台へと推移し、本日ついに2％台に乗せました。まあ、リーマン債券を組み込んだMMFが元本割れみたいなニュースもありましたし、公的資金でMMFの元本割れを防ぐみたいな話もありましたが、少なくとも、私が持っている奴に関しては今のところ大丈夫のようですね。ところで、これも夜になってからの開示だけど、REITのプロパティ・マネジメント兼マスターリース会社の一つが破綻したらしい。帝国データバンクに載っていないので、それほど大型ってわけじゃなさそうですけど、なるほど、アーバンの子会社でしたか。ひっかかったのは日レジとLCP。アーバンの倒産を見て、取引先がなくなっていったんでしょうが、日レジも9/1までに契約はすべて解除していたとのことです。でも、未精算金が23百万円あるとか。LCPの方は、９月分までの賃料はすでに回収済み。10月分以降もまあ大丈夫じゃないかと言うことですね。どちらも、影響はない、または、軽微ということで、予想の変更などはありません。まあ両者とも賃貸面積割合で１割以下であり、仮に取りっぱぐれたとしても１月分かそれ以下でしょうからどうということはないのかもしれません。しかし、これまで、テナントの破綻とか退出といったリスクは認識していたものの、PM&ML会社の破綻って気にしていませんでした。ちょっと新鮮な感じでした。
2008/09/23
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75兆円の不良資産買い取り
まあ、日本の国家予算並みですから、でかいと言えばでかいですが、本当に足りるかな？ってところは誰にもわからないんでしょう。日本で言えば、整理回収機構といったところでしょうか。まあ、規模といいスピードといい当時とは段違いかもしれませんが。でも、日本の場合は不良債権買い取るだけじゃ結局おさまらず、銀行などに資本注入する必要がありましたからね。アメリカさんもこれで終いというわけにいきますかどうですか。で、不良資産の買取に、逆入札方式とか、安値をつけたところから優先的に買い取るみたいな話がありましたが、何のことやらさっぱりですね。例えば、同じ債権をA社、B社が持っている場合、入札でA社がより安い価格をつければ、A社の方から買い取るということでしょうか。で、B社の債権は買ってくれないの？それとも、A社と同額なら買ってくれるの？そもそも、いろいろ複雑で多種多様な債権をどうやって入札に？まあ、全く分からないわけです。それから、GSとモルスタも銀行になるようでして。うむー。銀行になってくれれば、わざわざ公的資金注入などと言わずに、FRBからの「融資」ができるということなんでしょうか。若干姑息にも見えますが、とにかく民間会社に税金をつぎ込むというイメージを避けたいんですかね。まあ、いずれにせよ、相当規模の「痛み」が発生することは事実でしょう。赤字国家アメリカでかなりの規模の財政出動となれば、USDも長期では弱気ですかね。同じく赤字国家の日本円が強いというわけにもいかないかもしれませんが。アメリカもこれに懲りて、金融商品のルール作りなど、もう一度抜本的に見直す機運でも出てくればねえ。何でもかんでも証券化、何でもかんでもデリバティブではねえ。金融があまりにも巨大化して、実体経済を飲み込むとなれば、やはり不幸なんじゃないですかね。そう言えば、本日麻生さんが自民党総裁に選ばれましたが、リーマンショックのおかげで総裁選が全然盛り上がらなかったですね。自民党にとっては舌打ちものでしょうね。まだまだ忙しい日々が続きます。今週こそ忙しいんです。というわけで、ぼちぼちと。(9/20)米、最大75兆円の不良資産買い取り案を議会に提示 【ワシントン＝大隅隆】米財務省は20日、公的資金による不良資産買い取り案を議会に提示したと発表した。買い取り規模は最大7000億ドル（約75兆円）で総合的な金融安定化策の最大の柱となる。米政府は週内決着をめざしているが、議会では借り手支援拡大などを求める声も浮上している。 ブッシュ大統領は20日の会見で「金融システムの問題が深刻だから資金規模も大きい」と説明。「何もしないリスクの方が、今回のプランを実施するリスクよりはるかに高い」と強調した。 財務省案によると、買い取り期間は2年。住宅ローンや関連の証券化商品が購入対象。7000億ドルの上限は、買い取る資産の帳簿価格ではなく売買価格で算出する。 議会では、金融危機の深刻な影響を考慮し、買い取り了承に動く公算が大きい。ただ、ローンの借り手支援、公的資金の損失リスク抑制、金融機関経営者の報酬制限などを求める声も浮上している。ブッシュ政権が求める早期決着へ法案の一部追加や修正の可能性もありそうだ。（NIKKEI NET）ゴールドマンとモルガン、銀行持ち株会社に ＦＲＢが承認 【ワシントン＝米山雄介】米連邦準備理事会（ＦＲＢ）は21日、米証券1位ゴールドマン・サックスと同2位モルガン・スタンレーの銀行持ち株会社化を承認したと発表した。ＦＲＢによる資金供給を容易にするとともに、預金業務参入で資金繰りを支援する。2大証券を金融再編の核とする狙いもありそうだ。 米国の証券大手5社のうち3社は破綻、救済合併され、残る2社は銀行持ち株会社となる。証券会社専業の大手は消滅する。米国の金融業界の大きな転換点となる。 ＦＲＢによると銀行持ち株会社となる2社の証券子会社に対し、預金を扱う銀行と同じ担保条件で傘下のニューヨーク連邦準備銀行を通じて直接融資できるようになる。証券大手メリルリンチについても同様の流動性供給の拡大を承認した。証券大手リーマン・ブラザーズの破綻以来、証券会社の資金繰りが厳しくなっていたのに対応した。 (12:19)（NIKKEI NET）
2008/09/22
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ジェットコースター
本日の日経平均は11,920.86 +431.56 +3.76％まあ、かなりの上昇ですが、それよりすごいのは中国。上海総合は2,075.09 +179.25 +9.46％ストップ高が+10％とどこかで聞いたような気がしますので、それが本当ならほとんど軒並みストップ高状態なんでしょうね。この上昇はかなり強烈です。まあ、中国も株式購入時の税金を免除したり、かなり株価対策をうってきたようですしね。さらにその上をいく強烈なのがロシア。こちらもなんか株価対策したというニュースがありましたね。まだ終わってませんが、RTSは日本時間17:07現在1,208.75 +149.91 +14.16％これはすごい・・を通り越して、ヒドイって感じも(笑)。まあ、これらに比べるとアメリカ日本あたりはかすみますが、それでもジェットコースターのように株価が乱高下していることは事実です。デイトレの人は悲喜こもごもでおいそがしいでしょうね。同様に、為替もここのところひどくボラが上がってます。こちらもFX派は大変でしょう。こういった落ち着かない時期には何もしない私としましては全然大変じゃないんですが。まあ、世界的に以下のようなニュースに好感している面もあるでしょうね。毎日のように材料が出てきますので、息が抜けませんね。日米欧６中銀、ドルを緊急供給 米危機対応で19兆円 日米欧の主要6中央銀行は18日、米金融危機のあおりで欧米民間銀行を中心にドル資金調達が難しくなっているため、各国中銀が協調して総額1800億ドル（約19兆円）のドル資金を自国市場に供給する緊急対策を発表した。日銀は米連邦準備理事会（ＦＲＢ）と総額600億ドル（約6兆3000億円）の通貨スワップ協定を結び、外国銀行を含む金融機関に直接ドルを貸し出す。民間のドル資金融通の機能が弱まるなかで、各国中銀が民間の金融仲介の役割を肩代わりする異例の措置に踏み込む。 6中銀は同日「引き続き緊密に協力し、資金調達圧力に対処するため適切な措置をとる」とする共同声明を発表した。日銀はこの措置を同日開いた臨時の金融政策決定会合で決めた。緊急記者会見した白川方明総裁は「ドルを含めた国際金融市場の安定に貢献するし、ドルの通貨価値の安定にもつながる」と協調行動に参加した背景を説明した。(18日 20:43)（NIKKEI NET）米、不良資産買い取り検討 金融安定へ新機関も視野 【ワシントン＝米山雄介】米政府は18日、金融危機の拡大を防ぐため総合的な金融安定化対策の検討に入った。金融機関から不良資産を買い取って処理する枠組みが柱。新しい処理機関の設立も検討対象とみられる。金融機関の損失が膨らむのを食い止めるのが狙いだ。ポールソン米財務長官は同日、記者団に「銀行の流動性の低い資産の処理に向け、立法措置を含む包括策について話した」と表明した。不良資産買い取りに向けた公的資金の活用の是非についても議会と調整を急ぐ方針だ。 ポールソン長官と米連邦準備理事会（ＦＲＢ）のバーナンキ議長が同日夜、共和、民主両党の議会有力者と会談してたたき台を提示した。ペロシ下院議長（民主）ら議会側は超党派での政府との協力を約束。バーナンキ議長は会談後「とても前向きな会合だった」と語った。米メディアによると、財務省の報道官は「ポールソン長官とバーナンキ議長はあらゆる選択肢を検討している」と指摘。「週末にかけて詰める」と語った。 (12:02)（NIKKEI NET）
2008/09/19
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東証REIT指数連動型上場投信（1343）上場
相変わらずアメリカは落ち着きませんね。GSやモルスタまで潰すつもりでしょうか。いや、待てよ。FRBがつぶれるかもしらんな(笑)。さて、本日J-REIT連動型のETFが上場されました。運用は野村アセット。当初設定額は20億円ちょっとですから、まあほとんど影響ない程度ですか。なにしろ、同じ野村の日本不動産で300億円以上、J-REITオープンでも200億以上の残高がありますし、日米REITファンドでも約2千億円の純資産のうち３割くらいはJ-REITでしょうから、今回のETFの設定額は誤差程度でしょう。信託報酬は0.336％でやはりETFだけあって安いです。J-REIT投信の中では、比較的安い部類のみずほの「ビルオーナー」の半額です。指し値注文できるとかそういったメリットもありますので、まあ、J-REIT投信の中ではなかなか良いでしょうね。ただ、分配金は年４回と余分なコストをかけるようです。年１回決算にすればまだ良かったかと思います。売買単位は10口で、最近ETFの小口化が進んでいますね。1口の価格は東証REIT指数と同じですから、今のところ最低売買金額は12千円程度です。本日の日中足ですが、朝一番はともかく、その後は比較的指数に追従している感じです。まあまあ、これなら安心ですかね。なんか今週はあまり来ないみたいなことを書いておいて、毎日来ているみたいな感じですが、マジ忙しいんです。では。
2008/09/18
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AIGは救済
まあ、AIGがつぶれれば、ただじゃすまないと思っていましたが、さすがに救済したみたいですね。ＡＩＧ、米政府の管理下に ＦＲＢが９兆円融資 【ワシントン＝大隅隆】米政府・連邦準備理事会（ＦＲＢ）は16日、米保険最大手のアメリカン・インターナショナル・グループ（ＡＩＧ）に最大850億ドル（約9兆円）のつなぎ融資を実施すると決めた。見返りとして同社の79.9％の株式を取得できる権利を政府が確保することにし、事実上、政府の管理下で再建にあたる。米国発の金融危機を防ぐ狙い。一方、ＦＲＢは同日、最重要の政策金利であるフェデラルファンド（ＦＦ）金利の誘導目標を現行の年2.0％のまま据え置くことを決めた。 ＡＩＧへのつなぎ融資は2年間で、ＡＩＧの全資産を担保にする。金利はロンドン銀行間取引金利（ＬＩＢＯＲ）の3カ月物に8.5％上乗せした水準。ＡＩＧはつなぎ融資で資金繰りをつけ、時間をかけて資産売却し融資を返済する。(13:50)（NIKKEI NET）3ヶ月LIBOR+8.5%ですか。私もAIG救済したいですねえ。しかし、今後リーマンやAIGの不動産なんかぼんぼん投げ売りされるかもしれませんが、J-REITあたりが足下見てうまいこと拾えればねえ。そう言えば、AIGリートに入るはずだった資産をどこかのREITが買っていましたね。しかし、日本の経済財政担当大臣はのんきだ。リーマン破綻の影響、与謝野氏「ハチが刺した程度」 自民党総裁選に立候補している5人の候補者は17日午前、島根県出雲市で街頭演説した。与謝野馨経済財政担当相は米証券大手リーマン・ブラザーズの経営破綻に関して「日本にももちろん影響はあるが、ハチが刺した程度。これで日本の金融機関が痛むことは絶対にない。沈着冷静な行動が求められる」と述べ、日本経済への影響は限定的との見方を示した。 与謝野氏は同時に「日本は世界経済の一員であり、世界に積極的に貢献していく。政府も日銀も力の限り努力しなければならない。これが5人の共通認識だ」と指摘した。小池百合子元防衛相も「金融の世界で大きな地震が米国発で起きた。対岸の火事として見てはいられない」と、日米欧の国際協調の必要を訴えた。 麻生太郎幹事長は「リーマンのこともあったが、日本経済は全治3年と言ってきた。どうみても優先順位からいえば景気対策だ」と持論である景気重視論を展開した。 (12:55)（NIKKEI NET）まあ、ハチに刺されてもアナフィラキシーショックで死ぬこともあるわな。新生銀行とか振り込み無料を止めますなんて、言い出さないだろうか。なんか最近とてもおもろいんですが、サッパリ見ている暇がないのがくやしい。せめて夜中のニュースくらいは見ているんですけどね。ここ何日かは東京12チャンネル中心ですわ。
2008/09/17
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日経平均-605円
日経平均 11,609.72 -605.04 -4.95％TOPIX 1,117.57 -59.63 -5.07％東証REIT指数 1,177.84 -88.41 -6.98％NYダウ 10,917.51 -504.48 -4.42％（15日）ま。とりあえず記録のみ。下手すると日経平均千円下落するかもとも思っていたので、まあ、5％くらいなら、NYダウと似たようなモンだからよしとするか。でも、せっかく先週気持ちよく戻しつつあったのに台無しですな。
2008/09/16
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リーマン破産で、メリル身売り
かなり影響ありそうなニュースですね。【ニューヨーク＝財満大介】経営難に陥っていた米4位の大手証券リーマン・ブラザーズは15日未明、連邦破産法11条（日本の民事再生法に相当）の適用を裁判所に申請すると発表した。一方、米大手銀行バンク・オブ・アメリカは同日、米大手証券メリルリンチの買収で合意したと発表した。事実上の救済合併。米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題を受けた金融市場の混乱は、大手証券会社の経営破綻と過去最大級の業界再編に発展した。 リーマンは住宅ローン資産などの値下がりで、8月末までに合計126億ドルのサブプライム関連損失を計上。株価が急落し、経営危機に陥った。12日夜から米連邦準備理事会（ＦＲＢ）や財務省を交えて協議し、バンク・オブ・アメリカや英銀バークレイズなどへの身売りの可能性を探って交渉を続けたが、14日午後に決裂した。 同時にリーマンは、資産運用部門や投資銀行部門の一部について、今後も他の金融機関への売却交渉を続けることを明らかにした。 (15:50) （NIKKEI NET）一報を最初に聞いたのは、日本時間午後２時のNHKニュースでしたので、現地では相当夜中もいいところで発表されたようです。幸い日本では祝日、また、中国、香港、韓国なども祝日のようですね。しかし、開いていた台湾は４％程度の下落、インドも３％台半ばの下落です。また、現時点でヨーロッパは４％前後の下落。アメリカはこれからですが、どうなりますか。そして、明日の日本ですが、こりゃ相当な下落を覚悟しておいた方が良さそうですね。ドルもかなり売られており、円高傾向が鮮明です。まあ、こうなりゃ矢でも鉄砲でも持ってこいって感じで、開き直るしかないでしょうね。明日が怖いわ。その明日からなんですが、たぶん、いろいろとやらなければならないことがありますので、あまり来ません。ま、なにかあれば来ますが、今のところ注文も出していませんので、何か約定することもないです。
2008/09/15
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ロシアも結構奈落
前にどこかで書いたんですが、私は政治力>>経済力みたいな国が嫌いです。政治が強権を発動して、経済の仕組みやルールをないがしろにする場合があるためです。アメリカも政治力は強いですが、こちらは経済力も強いですからね。大統領の鶴の一声で経済の仕組み自体を変えるなんてことも出来ないわけで、嫌いというほどではありません。まあ、あまり好きでもありませんが。一番好きなのは、政治力ほぼゼロの日本かもしらん(笑)。まあ、嫌いなのは、大国では中国とロシアです。ですから、中国は投信も買ったことなかったし、ロシアに関しては、実は東欧が逆にお気に入りであったため、東欧とセットの投信を少々持っております。中国もロシアもBRICsの一角を占め、もてはやされたわけですが、主として中国は人的資源（インドもかな）、ロシアは天然資源（農作物など含めれば、ブラジルもこちら寄りか）が評価され、経済の発展が期待されていたと言うことでしょう。しかし、逆に言えば、まだまだ経済システムも未熟ということで、リスクも伴うということでしょうね。で、最近、中ロいずれの株式もかなり不調です。中国はこの1年くらい下がり続けで、昨年つけた高値からすると、もはや1/3くらいになっているでしょうか。でも、あの高値の方が異常で、上海総合が2,000ポイント程度の現時点の方が正常値に近いとは思います。さらに下ブレして、1,500とかその辺まで下がってくれば、買ってみるのも面白いかと思います。ロシアはここ1年で見ると、今年5月くらいに高値をつけたあと、半値くらいまで下落してきました。ここ数ヶ月のスピードで言えば、中国より速いでしょうね。下に、ロシアを含むヨーロッパ4カ国の株価を示します。私が持っている投信もそうですが、東欧とロシアはひっつけて販売されることも多いわけですが、実を言えば、東欧はEU加盟など通じて、ロシアよりはむしろ西欧型になってきていると思われます。上には、ポーランドの例をしめしましたが、ロシアとはずいぶん異なる推移です。西欧諸国は、概ね上記ドイツで代表されるように、年初に大幅な下落があって、その後はなかなか昨年の水準になれず、下落傾向といった感じが続いているわけですが、ポーランドをはじめ、チェコ、ハンガリーなどの東欧勢もみな同じような経過です。これに対して、ロシアは7月までは北欧のノルウェーに近い動きをしています。年初は他と同様下落していますが、5月くらいには過去1年の高値をつけてきています。まあ、５，６月くらいは、原油が高かったので、これらの原油、天然ガス輸出国にとっては有利であったためと思われます。ここらへんまでは動きが一緒ですが、8月はロシアがダダ下がりになります。言うまでもなく、グルジアとの戦争が原因でしょうね。考えてみれば、中ロには、政治の強権による経済のゆがみ以外にも、戦争リスクみたいなものもあるわけです。まあ、中国は戦争までは至らず、チベットやウィグルあたりのテロや内乱程度のもので、また、情報統制が効いていますから、実際に株式取引の中心である自国民はほとんど情勢が分からないでしょうから、株価に対するリスクは低いかもしれませんが、ロシアはソ連時代からアフガニスタン、チェチェン、グルジアなど実際に戦争状態になっていますからねえ。ま、ソ連時代と違って、ロシアとヨーロッパは互いにすっぱり仲違い出来るような状態でもないでしょうから、新冷戦なんてことにはならず、そのうちうやむやになっていくものと思います。最近もだんだんと落ち着いてきていると思いますが、完全に落ち着けば、またノルウェー並みの株価推移になるかもしれません。ただ、原油も一時の過熱感はなく、ヨーロッパ経済も軟調となれば、いずれにしてもそう明るくもないでしょうけど。さて、来週から9月いっぱいくらいなんですが、ちょっと忙しくなります。ネタがない日は来ないかもしれませんし、週末に書きためてあれば、来るかもしれません。いずれにせよ、やや時間的にも、不定期になりそうに思います。
2008/09/12
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2008.9預金金利定点観測
リーマンも大変みたい。邦銀あたりもこういったときに出ていって、おいしそうな資産があれば買いたたいて、さらに、再生させて将来高値で売りつけるといったことでもすりゃあいいような気もするんだが。でも、銀行株は下落か。まあ、J-REITは上昇したし、不動産全般も落ち着いてきたようですから、よしとするか。でも、9月末が心配だなあ。またどっかしら出てくるんじゃなかろうか。さて、本日は、定番ネタでで8月の金利定点観測です。ちょっと前に関西の地銀のネット支店などに隠れた高金利定期預金がわんさか見つかりましたので、定点観測に加えました。その後、住信SBIネット銀行、新生銀行、スルガ銀行ダイレクトバンク支店なども加えて来ました。調べているのは以下の金融機関です。他の金融機関やキャンペーンなどはあまり把握していません。ネットバンク等イーバンク銀行オリックス信託銀行ジャパンネット銀行新生銀行住信SBIネット銀行セブン銀行ソニーバンク日本振興銀行ネット支店・ネット預金等あおぞら銀行ダイレクト定期預金池田銀行ネットプラス定期関西アーバンダイレクト定期預金紀陽銀行インターネット支店京都銀行ネットダイレクト定期預金スルガ銀行ダイレクトバンク支店泉州銀行ダイレクト支店東京スター銀行優遇金利定期びわこ銀行ダイレクト定期預金みなと銀行海岸通支店だいぶ埋もれていたネット預金も発掘したわけですが、まだ未開拓の部分もあるでしょうし、日本の金利トップ５をカバーできている自信はなくなりました。あくまでも上記調査対象のトップ５を記録していきます。なお、金額により金利が異なることがあるので、預金額300万円の場合の金利で統一します。完全な目視でやってますので、たまに間違うことがあると思いますが、ご勘弁。また、徐々に金利が上がっていくような、仕組み預金などは考慮していません。各行条件が違うこともあり、直接比較が難しいので、通常の定期預金のみを対象としています。なお、金利を調べたのは9/10です。金利トップ５（300万円以上、2008.9.10現在、↑↓は前回比の金利アップダウン）１年定期1.200 日本振興銀行（↓） 9/16から1.000 新生銀行（↑） キャンペーン10/31まで1.000 住信SBIネット銀行 キャンペーン9/28まで0.900 あおぞら銀行（↓）0.900 オリックス信託銀行３年定期1.500 日本振興銀行1.300 新生銀行（↑） キャンペーン10/31まで1.100 あおぞら銀行1.100 オリックス信託銀行1.000 びわこ銀行５年定期1.700 新生銀行（↑） キャンペーン10/31まで1.700 日本振興銀行1.300 オリックス信託銀行1.300 泉州銀行1.200 びわこ銀行今月も、日本振興銀行がトップ独占なんですが、今月目立つのは、なんと言っても新生銀行の頑張りです。相当頑張っている感じです。新生銀行と言えば、パワーなんとか、とかいう仕組み預金が得意技で、こういった仕組み預金はあまり勧められませんが、ここで書いた金利は、単純な定期預金です。ま、それでも「パワーダイレクト円定期預金100」と、ご立派な名前はついているんですが、別に普通のネット定期です。条件は、インターネット取引で1回100万円以上ということだけで、特別な仕組みはありません。日本振興銀行の場合、申込書を書いて、郵送で申し込まなければなりませんが、新生銀行はもともと口座を持っていれば、すぐですね。それと、上記には1,3,5年ものしか書いていませんが、新生銀行では、日本振興銀行と違って、2年もの（1.1％）、4年もの（1.5％）の取扱もあります。日本振興銀行は、インターネットバンキングとかATMとか普通預金とか、そういった概念が全くない特殊な銀行で、ある意味、セキュリティとかにまったく費用がかかりません。日本振興銀行では、フィッシングによるパスワード等の漏洩とか、スキミングによるキャッシュカードの偽造とか、そういった心配が全くないわけです。もともとないんですから。そういったコストの低さが高金利を実現しているのかとも思っていたんですが、新生銀行がキャンペーンとはいえ、ここまでがんばれる理由はなんでしょう。よく分かりません。なにしろ、1ヶ月前には、3年もの金利は0.5％、5年ものは0.65％という銀行でしたので、いきなりすごく上げています。しかも、1年ものは前からキャンペーン金利でしたが、3,4,5年ものは9月からはじめたみたいですね。どうせやるなら、もっと前、ボーナスがまだある内にやればいいのにねえ。というわけで、今月の話題はほぼ新生銀行なんですが、他行は概ね8月まででボーナスシーズンキャンペーンも終了で、そういったところは金利下げています。ただし、住信SBIネット銀行は9月いっぱいキャンペーンを延長しましたので、なんとか保ってます。日本振興銀行のキャンペーンも今週までなんですが、その後金利が下がるのは1年もの（と10年もの）だけで、3,5年ものはキャンペーン金利維持のようです。bloombergによる、残存１，３，５年の国債市場金利は9/11、17時すぎで以下の通りです。今回は前回からあまり変化なしといったところです。まあ、やっぱり預金の方がいいですね。１年 0.58％３年 0.86％５年 1.10％
2008/09/11
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フェアウェイのリバランス2008.9
シティのサムライ債は3年で3.22％ですか。S&PでAA-でもこんな条件なんですね。日本人的には魅力的な金利ですし、多分、あちらさんとしても日本で発行するこの金利は魅力的なんでしょうね。まあ、日興とは縁がないし、手持ちの口座で買えるところがないので、買えないんですが。ただし、シティはサブプライムでかなりやられていますからねえ。その点は心配ですが、まさかつぶれることもないとは思います。ていうか、万が一つぶれそうになったら、アメリカもなりふり構わず公的資金でも使いそうに思いますけどね。シティがつぶれりゃ大変ですから。今現在は、やっと金融公庫みたいなところに注入すると言っただけで、リーマンとかには公的資金は入れないんじゃないかと感じます。GSとかどこかに強制的に買収させるってことはあるかもしれませんが。さて、フェアウェイというのは第一生命の変額年金保険です。変額とは、運用成績によって、受け取れる年金額が変化するためで、実体は投資信託です。フェアウェイの投資先はおおざっぱに言えば、７通りで、バランス型と日本株式型に関してはさらに３種類の選択肢が用意されています。バランス型（安定型・中間型・成長型）日本株式型（225型・TOPIX型・成長型）J-REIT型世界株式型世界債券型米国MMFマネープール型この範囲内で、自由にリバランス可能なところが変額年金のメリットの一つです。年間ある程度の回数までは手数料もかかりませんし、解約時まで税金関係は考慮しなくても良いため、リバランス時のコストは考える必要ありません。しかし当然ながらデメリットもあるわけでして、個人的にはそのデメリットのほうが大きいので、通常の投信の方がいいと思っています。にもかかわらず、諸事情により、この変額年金を少々保有していますので、メリットを最大限活かすために、月に１回くらいリバランスしてみようということを、2008.7から始めました。前回のネタはこちら。リバランス方針は以下の通りです。月１のリバランスですから、過去１ヶ月のパフォーマンスを最大限に尊重します。ただし、もう少し長い目で見て、過去２，３，４ヶ月間のパフォーマンスもそれなりに考慮して、この４通りの騰落率から、各投信ごとにF指数というものを計算します。これは独自に（勝手にとも言う）計算しているもので、別に権威のある数値ではありません。このF指数の上位から順に１，２，３位に40％,30％,20％の割合で投資します。残りの10％は、その時の気分次第で選ぶ21世紀枠とします。ただし、３通りずつあるバランス型と日本株式型投信については、その中で最も上位のもののみを候補とします。さらに、マネープール型は、場が荒れたときなどの逃避先のキャッシュなのですが、つまらないので選択肢からはずします。結果的に、計６通りの投信を対象に、ここから４種類を選ぶリバランスを行うわけです。また、内容があまり変わらない場合、リバランス自体をスルーします。やるかやらないかは、その時の気分次第です。このような方針の下、１年くらいは続けてみて、また１年後にリバランス方針を考えてみようという企画です。先月末の各投信のF指数は以下のようになっています。プラスであるほどパフォーマンスがいいということになります。+2.53 米国MMF → 40％+0.53 世界債券型 → 30％-0.20 マネープール型-1.17 バランス型（安定型） → 20％-2.20 世界株式型 → 10％-4.37 日本株式型（225型）-9.71 J-REIT型今回も、上位陣の順位は変わらず、世界株式型と日本株式型の順番が入れ替わったのみです。よって、今月もリバランスはスルーといたしました。7月頭にリバランスしたとおり、米国MMFに4割、世界債権型に3割、バランス型（安定型）に2割、そして、世界株式型に1割です。8月末時点では各投信の残高は下記の通りです。2ヶ月連続で成績トップだった米国MMFが若干増えてきましたが、相変わらずほとんど変化していません。先月末ポートフォリオ米国MMF：40.54％世界債券型：29.89％バランス型（安定型）：19.59％世界株式型：9.98％なお、ポートフォリオ全体の8月の月間騰落率は+0.34％でした。株安円高のこの局面で、ごく僅かですがプラスを維持できたのは、かなりうまくいった方だと思います。これは、円高と言っても、USDのみは安くなっていなかったのが原因でしょう。米国MMFはそのUSDが100％ですし、世界債権型も世界株式型もUSDが主体であるためと思われます。個別投信で見ると、8月プラス引けは米国MMFと世界株式型のみでした。世界債権型は変わらずに近い微妙なマイナス程度で、大きなマイナスとなった日本株、J-REITに振り分けていなかったのが成功の秘訣でした。変額年金だけでなく、他のポートフォリオ全体でも、日本株やJ-REITをなくしておけばマシだったわけですが、現物の入れ替えとなると、手数料や税金やら、譲渡損益やらいろいろ絡んできますし、残高も大きいのでなかなかそこまで大胆にやる気力も勇気も出ません。8月フェアウェイの成績がプラスとなったのは、変額年金のリバランスのしやすさという特長を最大限に活用できた結果ということでしょう。
2008/09/10
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秋の個人向け国債2008
本日株価的には昨日の反動で下落したわけですが、新興不動産系は概ね調子が良かったようです。ジョイント効果か？当のジョイントだけなく、やたらストップ高記録している銘柄が多いですが、ジョイントが救われたからって、みんなに光明が見えてきたというのは少し虫が良すぎやせんか。今日ストップ高をつけた銘柄からも今後倒産の声が聞かれるカモね。あと、アゼルへも資金注入ですが、ぷろすぺ(親)ですか。まあ、半分近い株式を保有している身としては、つぶれてもらっては困るし、生かさず殺さずくらいで、搾り取ろうといったところか。よく読んでませんが、なんか条件がちょっとエグそうですね。アーバンも外資にしてやられたし、やっぱ、資金を注入してもらうんだったら、国内勢の方がまだマシかな。しかし、ぷろすぺ(親)も外資にしてはヘタクソだからなあ。このまま行くとつぶれまっせ、とか、開き直られて、渋々資金を出すのかもしらん(笑)。さて、恒例の秋の個人向け国債の募集が開始されています。今回の利回りは以下の通り。第24回 変動10年債 0.69％第12回 固定５年債 0.99％前回発行条件が決まった6月は、国債利回り的にはチョイとしたピークをつけたときでして、最近の中ではやや高めの金利となったわけですが、その後、国債金利は再び下落傾向となり、最近では10年債利回りが1.5％程度にいるわけです。というわけで、個人向け10年債は0.69％で決まり、また、5年債の方は、またも1％を切ってしまいました。直近20回（5年）分の個人向け変動10年債の初回利回りは以下の通りとなっています。第５回 0.62% 2004年第６回 0.55%第７回 0.74%第８回 0.74%第９回 0.67% 2005年第10回 0.73%第11回 0.45%第12回 0.55%第13回 0.68% 2006年第14回 0.85%第15回 1.10%第16回 0.92%第17回 0.84% 2007年第18回 0.87%第19回 1.01％第20回 0.85％第21回 0.68% 2008年第22回 0.57%第23回 1.00%第24回 0.69%第1回債を除いては、1,4,7,10月に発行で、その1ヶ月前に利率がきまり、募集が始まります。このように3ヶ月サイクルで発行されていますので、半年に一度利率が改定される変動型ですが、半年後の次回利回りは２回あとに発行されるものと同じ利回りとなります。よって、例えば、第2回債の初回は0.05％でしたが、半年後の２回目の利回りは、第4回債の初回利回りと同じ0.77％となり、以降、第6回、第8回・・と偶数回の利回りを見ていけば、利回りの変遷具合も分かります。ただし、第1回債のみ、ちょっと発行月がずれているので、独自に金利は決定されています。こうやって見てみると、個人向け10年債は、１％を超える利回りになることもありますが、0.5-0.8％台程度が多いのかな、と思います。上記の過去20回分の平均を取ってみると、0.76％ですから、今回の金利もまあまあ平均的です。ということは、ここ5年くらいの10年債利回りは、1.5から1.6％あたりが平均的なわけでして、まあ、政策金利が0.5％で動きませんので、まあそんなモンかなと思います。5年債の方の既発債の利回りは以下の通り。これらは、固定金利型です。第１回 0.80% 2006年第２回 1.01%第３回 1.30%第４回 1.13%第５回 1.20% 2007年第６回 1.13%第７回 1.50%第８回 1.15％第９回 0.94% 2008年第10回 0.81%第11回 1.22%第12回 0.99%こちらは、また１％割れです。まあ、大差はありませんが、印象が違いますからね。売れ行きという点では1.00％とかの方が良かったでしょう。今回も、売るのに一苦労かもしれませんね。5年もの１％なら、通常の店頭では無理でも、ネット支店とかキャンペーンなどでこれを上回る定期預金も多いでしょうからね。わざわざ2年間は解約できない債権を買うメリットはほとんどないような気もします。ただ、ある程度まとまった資金で個人向け国債を購入すると、ギフトカードくれたりするキャンペーンも多いですから、微妙に利回りは良くなりますけどね。例えば、SBI証券では、100万円の購入で3千円のキャッシュバックですから、実質的には、997千円で、年間税込み9,900円の利子＋償還時には100万円となりますので、税込み1.05％、税引き後0.85％くらいの利回りと同等です。ま、雀の涙ですか。
2008/09/09
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グロソブvs外貨リバランス2008.9
先週末成績がゼロになりましたと書いたところですが、本日は100万円以上戻ってきました。おいそがしいこって。今日はイケイケドンドンといった感じでしたね。まあ、アメリカさんのほうで、公的資金導入とうニュースに反応しているわけですが、2000億ドルくらいではなかなか根本治癒とはいかない感じですかね。とりあえず一安心程度でしょうか。一安心と言えば、ジョイント(親)も一安心かな。ついでにJ-REITもひっつけちゃえばどうでしょう。ジョイントリート3口でオリックス1口とかね。さて、2006年の7月にグロソブの毎月決算型を解約しましたが、その辺で、どうもグロソブは為替にすら負けてんじゃないの？という疑問があったものですから、この解約直後にグロソブと同じ割合で外貨のMMF、預金を持ってみて、グロソブと競わせてみようということで始めた企画でした。競わせている相手は、まだ解約していない手持ちのグロソブ３ヶ月決算型で、北欧３カ国、および、日本円を除く、主要５カ国通貨をグロソブと同じ割合で持ってみて、これを外貨パックとします。で、両者の評価額を比較してみようと言うことです。グロソブも外貨パックとして保有しているMMF、預金もすべて、分配金は税引き後再投資です。しかし、グロソブの通貨バランスは時とともに変化しますので、なるべく同じ条件で競わせるためには、たまにリバランスする必要があります。そこで、毎月最初の週末に買い増しによるリバランスを行うことにしました。基本的に、長期戦に備えて額はかなり少額で抑える方針です。前回（8月）のネタは以下に。グロソブvs外貨リバランス2008.8これまで、週末および月末の外貨パック、および、グロソブの評価額は記録しており、比較を開始した2006.7.26の値を100とした比較グラフは以下の通りです。むろん、追加購入リバランスをした際には指数の連続性を保つため適宜補正を加えています。目立つのは直近の派手な下落ですが、これは言うまでもなく、先週末に来た激しい円高です。まあ、ちょっと行き過ぎたとばかり、多少は円安方向へ押し戻されましたので、少しは戻るでしょうが、今回の下落で、外貨パックの方がグロソブより下位になりました。やはり、下落局面ではグロソブの方がやや耐性があります。グロソブの9/4付け週報によると、グロソブポートフォリオは、8月中にかなりの変化が見られます。大きな流れとしては、EURからUSD, CADといった北米通貨へのシフトが起こっているということですね。EURは43.6％→39.5％と為替のみでは説明できないくらい大きく減らしていますし、逆にUSDは22.8％→26.6％、CADは5.4％→6.5％と２割前後も増えています。8月最もパフォーマンスが良かった通貨はUSDだったわけで、CADもこれに引きずられて、EURよりはまだ下落率は低かったわけですから、このバランス調整は成功したといえるでしょう。GBPとAUDも若干割合を減らしていますが、これは通貨安という為替の影響が強そうで、大きく売り越しているという感じではないです。そこで、外貨パックのポートフォリオですが、今回はEURが極端に多くなってしまいましたので、これを基準として、他の通貨を買い増す方針としました。全体的にかなり円高が進んでいるように見えますので、久しぶりにやや多めの買い増しです。グロソブの通貨構成（作成基準日2008.9.4週報）USD=26.6%, EUR=39.5%, GBP=4.5%, AUD=2.7%, CAD=6.5%ソニーバンクTTB（JPY, 2008.9.6）USD=107.47, EUR=153.40, GBP=189.76, AUD=87.36, CAD=100.89リバランス後保有残高（USD, EUR, CADはMMF、AUDは定期預金、ただし、いずれも少額の普通預金を含むこともある。GBPは普通預金。）USD=1,562.28, EUR=1,625.31, GBP=149.68, AUD=192.03, CAD=406.66
2008/09/08
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ゼロになりました
ちょうど昨日のネタに質問が来ましたので、書いておこうと思ったんですが、ゼロになりました。何が？って、株式投資を初めて以来の株式（J-REITも含む）の総成績です。総成績とはなにかということですが、確定利益（配当、分配金などのインカムゲインと、譲渡益（たまに譲渡損）のキャピタルゲインの合計）と、手持ちの株式（J-REITも含む）の含み損益の合計です。2006年も押し詰まった頃、利益が1,000万円になったというネタを書きましたが、その利益も昨日までの1年9ヶ月で霧散したわけです。1,000万円への道当時は、確定利益が750万円で、含み益が250万円と書いてありますね。その後、分配金等で確定利益は１千万円レベルになっていまして、よって、なんと含み損も同様１千万円レベルということです。これは悲しい(笑)。というわけで、昨日時点でゼロになりましたというわけです。正確には、微妙にマイナスになっていますので、2003年12月に黒字転換して以来、約５年ぶりに赤字領域へ再突入です。これがまさに昨日だったわけです。でも、まあ、基本的には含み損益の部分が、かってにプラスになったりマイナスになったりしているだけですからね。実は、個人的には、含み部分はほとんど興味がないみたいです。これだけマイナスがでかくなっても、さっぱり応えてませんから。まあ、こんなことだから、うまいこと利益を出せないんでしょうけどね。なお、ゼロになったのは株式（J-REITも含む）の話であって、投信とか外貨は入っていません。これらを入れると、まだプラスです。なにしろ、最近派手に下落しているオセアニア通貨にしろ、まだまだ十分な黒字ですし、投信も全体をトータルすればまだプラスですね。投信や外貨でも個別ではマイナスとなっているものもいくつもありますが。
2008/09/06
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2008年8月の成績
いやーかなりきつい円高来てますねえ。しばらく聞かなかった言葉ですが、やはりまだ円キャリー取引の巻き戻しみたいなものがあるのでしょうか。GBPなんか1ヶ月前から1割程度下げてますからね。EURもあれよあれよというまに150円台前半まで来ましたか。USDは幾分マシですが、株式の方がNY大幅ダウンですからね。今日もヒジョーニキビシー。出るのはため息ばかりです。さて、本日は８月のまとめです。8月も惨憺たる結果でした。ただ、最終営業日である8/29に結構派手に上昇して終了したため、これでも大部戻したんですけどね。それでも全然ですし、8/29の上昇分なんて、9月に入ってからあっさりと消えました。株安、REIT安が続いているのに加えて、8月下旬は外貨も安くなって、円高傾向になってきましたので、八方ふさがりです。株式（J-REIT含む）は、またまた月間100万円をこえる下落です。何をやったかと言えば、実は何もやらなかったので、まあ、手持ちの時価総額が減ったということなんですが。この手持ちの時価総額で見積もると、株式の寄与が4割、J-REITの寄与が6割といったところでしょうか。またぼちぼち冬眠の季節です。夏ですが。株式の部はマイポートフォリオを眺めるにつけ、ガンはやはり銀行と不動産です。空運など微妙に上がったセクターもあるものの、銀行、不動産はほぼ軒並み2桁％のマイナスですからねえ。他のセクターもマイナスが多いですが、2桁％までは下落していないものがほとんどですから、いかに不動産がやられているかよく分かります。まあ、昨今のご時世では仕方がないか。J-REITも不動産と言えば不動産ですからね。でもこちらはさすがに2桁％下落しているものは少数です。まあ、指数的に６％下落していますので、なかには2桁マイナス銘柄もありますが、微妙にプラスというのも同程度あるといった結果です。まあ、8月は中旬くらいまでは旅行いったりで、何もする気がなかったわけですが、下旬は買いたいのをこらえていたといったところです。その結果、やはり買わないで良かったかも、といったパターンも多いので、まだしばらく冬眠が続くかもしれません。よって、8月は何もしておりません。8月終値：日経平均＝13,072.87 (-2.27%)、TOPIX＝1,254.71 (-3.75%)、東証REIT指数＝1,260.02 (-6.22%)、レジREIT指数（独自算出）＝945.90 (-6.22%)。外貨はオセアニア通貨が利下げに向かっていますから、7月からNZDが,そして AUDが下落をはじめ、それに引きずられるようにGBPそしてEURと大きく下げた月でした。まあ、唯一USDのみは強く、対日本円でプラスでしたが、外貨ポートフォリオの中心であるオセアニア通貨がかなりきつい下落であったため、外貨の部も大幅なマイナスとなり、年初来でも赤字に転落しました。まあ、オセアニア通貨の下落はまだまだ予想の範囲内ですけどね。しばらくは今のあたりでおさまるかもしれませんが、今後も回復はせず、軟調であると想像しています。それにしても、GBPもかなり急激に下げていますね。７月までは、1年以上にもわたって、ほぼUSDの2倍の水準をずっと保ってきたのに、相当急に対USDでも下落しています。今や、対USDで1.8倍水準も切っていますので、対USDで1割程度は下落していることになるでしょう。8月のグロソブと競わせている外貨のパックに関しては、グロソブの方のポートフォリオがほとんど変化しなかったため、微妙な調整に終わりました。しかし、実は8月後半からだと思いますが、グロソブの通貨割合は大きく変化し、EURからUSD,CADの北米通貨へ、かなりの割合でシフトしているようです。最近はEURより北米通貨の方がパフォーマンスがいいようですから、このシフトは成功していると思われます。わたくしも遅ればせながら、今週末に9月分のリバランスを行います。円高ですから、久しぶりにやや多めに外貨が買えそうな感じです。グロソブvs外貨リバランス2008.88月終値：USD=108.78 (+0.84%)、EUR=159.66 (-5.12%)、AUD=93.36 (-8.06%)、NZD=76.20 (-3.64%)、GBP=198.29 (-7.33%)、CAD=102.27 (-2.86%)。投信も、株安円高ですから推して知るべしですが、円高と言っても、USDは下落していないためか、思いのほかひどくありませんでした。まあ、一番下落したのは、グルジアと戦争状態になったロシアを含む投信ですね。実は、このグルジアとの話ですが、あまりよく分かっていません。イギリスに行っている時でしたんで。しかも、英語で書くと、Georgiaです。駅においてあるフリーペーパーで記事を見たときは、アメリカのジョージア州で戦争でも始まったかと一瞬思いました(笑)。投信そのものの売買はしておりませんが、変額年金も少し持っており、実際には上記の表にはこの変額年金の損益も含めて計算しています。この変額年金フェアウェイですが、6月までは、バランス型投信1点買いで放置し続けてきたわけですが、7月からスイッチングによるリバランスをしてみようということを始めました。8月はあまり状況に変化がなかったためリバランスはスルーでした。そして、なんと、8月も僅か+0.34％でしたが、プラス引けだったんです。まあ、主因はUSDのMMFなど、USDが主体のポートフォリオになっているためと思われます。うむー。全金融資産でもこの変額年金なみのリバランスが出来ていればプラスだったかもしれませんが、そんな激しい売買はできないしなあ。フェアウェイのリバランス2008.8債券の部は、8月は利金が無い月でした。よって、損益はAUD建てゼロクーポン債の評価額の変化のみでしたが、AUDが大きく下落しているためマイナスでした。実は、AUDの10年債利回りは、8月末までの1ヶ月間で0.4-0.5％ほどのマイナスで、6％を切って、5％台後半に下落してきています。特に償還まで期間が長いゼロクーポン債の場合、金利低下は評価額には大きくプラスに働きますが、そのプラス分を凌駕するほど為替によるマイナス効果の方が大きかったと言うことです。やはり、外債の場合は主役は為替ですかね。預貯金の部は。一部定期預金が満期になりました。まあ、1年定期ですから、たいした額にもなりません。インカムゲインに関しては、ようやく100万円を超えました。8月までで、1年の2/3が終了したわけですから、同じペースで行くならば、年間150万円ちょっとです。昨年もちょうどそのくらいですから、いまのところ同じペースですか。まあ、今年の目標は175万円としていたんですが、配当も昨今の経済情勢から、伸び悩むとすれば、目標達成は厳しそうな感じになってきました。8月は手持ち有価証券も下落しましたが、実生活でも、夏休みの海外行きの代金が引き落とされました。2人分ですし、サーチャージも高いし、これが結構な額なんです。よって、全金融資産は結構へこんでます。また、物価高の現地で使用した分はこれから、9月以降に落とされるはずで、そんなこんなで、じわじわ金融資産が目減りするばかりです。まあ、もらっている給料以上の下落が続いていますので、当然目減りするわけですが、金融資産総計が右肩下がりというのも寂しいねえ。
2008/09/05
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2008.8レジREIT指数
本日ジョイント(親)が一時2桁になったみたいですね。つぶれないとすれば、安いな。ジョイントとかリプラスとかフージャースとか安い奴らを何種類も仕込んでおいて、半分はつぶれても、半分が生き残って、将来株価が5倍か10倍くらいに回復することを期待するという方法はどうだろう？なんてことを考えてしまうくらい不動産は安い気もするんですけどね。まあ、安いんで、たくさん買わなければ、5倍になったところでたかがしれているわけですが。さて、本日はレジ指数の記録です。株式の個々の銘柄では、TOPIXや日経平均の動向と全く異なる動きをすることもあるのは当然です。株式の場合には、大型、中型、小型とか、業種別とかいろいろなサブインデックスもあるわけで、日経平均には負けているが同業種の中ではましな方だとか、いろいろと参照できます。しかしながら、REITでは単一の指数しかなく、そのため、独自にレジデンス銘柄のREIT指数を算出することにして、2006.11からレジREIT指数を算出しています。定義、注意事項などは、一周年の時のネタを参照願います。本日は、8月のレジREIT指数の記録です。7月分はこちら。日付 レジREIT指数 東証REIT指数2008.8.1 1,004.16 1,333.77 2008.8.4 985.32 1,320.53 2008.8.5 976.71 1,296.78 2008.8.6 987.16 1,315.53 2008.8.7 985.71 1,312.71 2008.8.8 972.58 1,316.67 2008.8.11 980.65 1,324.72 2008.8.12 995.04 1,336.21 2008.8.13 1,011.03 1,337.94 2008.8.14 986.76 1,289.40 2008.8.15 967.96 1,286.97 2008.8.18 953.84 1,285.84 2008.8.19 950.17 1,273.76 2008.8.20 958.16 1,269.54 2008.8.21 964.75 1,245.98 2008.8.22 947.76 1,225.32 2008.8.25 953.93 1,248.21 2008.8.26 922.35 1,230.27 2008.8.27 899.63 1,197.62 2008.8.28 902.98 1,184.86 2008.8.29 945.90 1,260.02 現在の対象銘柄（14種）8956 プレミア8962 日本レジデンシャル8963 東京グロースリート8965 ニューシティレジデンス8969 プロスペクトレジデンシャル8970 ジャパンシングルレジデンス8973 ジョイントリート8975 ＦＣレジデンシャル8978 アドバンスレジデンス8980 エルシーピー8984 ビライフ8986 リプラスレジデンシャル3226 日本アコモデーションファンド3240 野村不動産レジデンシャル除数428,582,021円（変更なし）7月に引き続き8月も対象銘柄、除数とも変更なしでした。でもリプラスレジの第三者割当増資が行われましたので、9月は除数の変更を行います。組み込みは今日（9/4）ですね。今日は投信買いがあったはずですが、明日からはどんな価格形成になるでしょうか。まあ、１ヶ月後のTOB締め切りまでは、そうそう瓦解することもないとは思いますが。過去2ヶ月のレジREIT指数、東証REIT指数をグラフ化すると、以下のようになります。相変わらずの下落基調です。まあ、不動産業者が毎月のように破綻しているご時世ですからね。次の候補もうじゃうじゃいるし。J-REITは自己資本比率といい、その辺の新興不動産とはだいぶ違うように思いますが、まあ、仕方がないところでしょうか。レジREIT指数は先月1,000ポイントを割り込んだのに引き続き、8月は一瞬わずかに900ポイントも割り込みました。東証REIT指数の方は、一時1,200ポイント割れ。2004年の水準で、この時から上場している銘柄でみれば、１口当たり純資産も増大しているし、分配金も多くなってきていますから、実質的にはかつてないほど下落しているといっても過言でないと思われます。もっとも、クズREIT連中が足を引っ張っている側面がありますので、2004年から上場しているREITだけの指数でも作れば、まだ当時の水準までは落ちていないかもしれません。本日の東証REIT指数＝1,162.48、レジREIT指数（独自算出）＝878.14、単純平均利回り＝8.30％、加重平均利回り＝6.18％。
2008/09/04
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福田首相辞任で
ひょっとすると、株価も上がるかとも思ったんですが、やはり下落でしたか(笑)。やれやれ。８月最終営業日で暴騰した分が、９月に入ってからの２日でまた吹き飛びました。それにしても、また、内閣改造したとたんの辞任ですね。まあ、前からやってた人はともかく、新しく入閣した人なんか寂しいでしょうね。それにしても、円高がキツイです。USDのみを見ていると分からないかもしれませんが、USD以外がたいへんです。特に、大英帝国通貨ですね。GBP, AUD, NZDは見るも無惨。EURもかなり下落してきました。うむー。GBP安くなるんだったら、イギリス行く前とか、行っている時に安くなって欲しかった。オセアニア通貨中心の外貨ポートフォリオを組むものとしては厳しいですね。今日は多少早く帰ってこれましたし、まあ、大きなニュースがありましたからね。明日は、絶対にお休みです。午前様になるかもしらん。
2008/09/02
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